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「改革造就了萬科， 而不是房地產」 萬科董事長王石訪談

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為什麼一定要保住老大呢？誰想超就去超，我們就做第二第三好了，關鍵是要核心競爭力。我寧可當「瑞士」，去整合全球的資源。人家真想超過你，他的動作就得變形；你要是在乎，你的動作也會變形。

我今年63歲。70歲之前，我想建個大學。萬科現在已經有一些雛形，比如有博士後站。70歲之後，我可能考慮去沙漠裡建設一片綠洲農田。

1988年股改對萬科的意義非常重大，因為產權終於清晰了。應該說，在萬科最初的歷史裡，是改革造就了萬科，而不是房地產。

華潤的增持是表明了一種姿態，讓其他的投機者不要在萬科的問題上動腦筋。表明華潤對持有萬科股票很有信心，如果想在這方面做文章，是得不到什麼的。

2014年，結束了在英國劍橋為期三個月的訪問學者之行後，萬科董事長王石開始頻繁出現在公開場合，談改革歷程、談企業家身份認同、談管理之道。此時，王石在海外遊學已長達三年。

萬科成立於1984年，今年是它的「大日子」——三十週年。王石的日程排得滿滿的——3月28日下午出席完股東大會後，第二天都在萬科公開論壇之「致敬1984」系列演講的深圳站活動上；當晚馬不停蹄趕往北京，參加3月30日在北京大學舉辦的「企業家精神與中國未來」論壇，由國家發展研究院周其仁教授對話王石和馮侖；3月31日又在清華大學安排了一場，這次對話的是柳傳志，還有經濟學家樊綱、錢穎一。

南方週末記者自3月29日起跟蹤採訪，其間數次對話王石。

「為什麼一定要保住老大呢？」

「從改變自己、改變自己的企業開始」

「曾經離政治很近」

「國企股份制改造， 我們是領跑者」

萬科試錯

2014-04-07  TCW

萬科潛藏的一大挑戰是管理層穩定與公司控制權問題，為此急推事業合夥人制度◎ 財新記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 進入2014年以來，互聯網從線上到線下的衝擊日益明確，身處傳統行業的房地產商萬科敏感地感受到了這一變化，並為此不安。現在的客戶都在幹什麼，玩什麼，「至少要知道是怎麼回事吧？」 萬科執行副總裁毛大慶說。 近期，萬科總裁郁亮帶隊走訪騰 訊、小米等互聯網公司，還邀請一些互聯網創業人士來公司講座，希望嫁接互聯網思維，為萬科找到一條能適應至少十年發展的轉型之路。 去年6月27日，萬科首次宣佈向「城市配套服務商」轉型。當時這一說法連內部都感到意外。一直以來，萬科董事會主席王石給萬科定下的基調都是「專注做住宅」 。郁亮接班之後，對商業地產也一直是「只做不說」 。 「城市配套服務商」 ，是郁亮難得的高調 「亮劍」 。 現在，從互聯網思維再重新審視城市配套服務商轉型，萬科又悟出了更多的結論，提出今後十年的目標，都要圍繞「服務」 ，從提高客戶 「黏性」上賺錢，從給城市提供配套服務設施，到提供養老、社區金融服務等。萬科設想，房子會因為這些服務而賣得更好。 試錯委員會 毛大慶3月曾向媒體表示， 「城市配套服務商」包含三方面的內容。首先是 「城市」 ，萬科判斷，中國的城鎮化還遠沒 到頂。未來十年萬科的業務全面圍繞城鎮化發展來做，為城市產業發展提供不同類型的房子。所以，萬科未來50% 以上的業務還是住宅，終極目的還是更好地銷售房子。 其次是「配套」 ，分小配套、大配套兩種。小配套是針對社區，例如萬科「五菜一湯」——包括街市（湯） ，銀行、超市、洗衣店、藥店、第五食堂（五菜）等社區配套基本設施。第五食堂是指在家庭、單位、學校、街市之外的社區就餐空間，菜品價格親民。據財新記者瞭解，萬科近一年新開的項目，基本上都有「五菜一湯」的社區小配套。此外，萬科還為住戶提供不常用物品集中倉儲 並安全配送服務的萬物倉。 大配套針對城市，比如博物館、購物中心等。據一位萬科人士透露，萬科應深圳前海政府邀請，正在前海建設「企業公館」項目，項目類似產業園，主要針對金融機構和相關企業。 萬科還在杭州、青島、北京幾個城市嘗試不同的養老社區解決方案。其中杭州的養老住宅「隨園嘉樹」 ，是在項目銷售時單獨拿出一部分房源做養老組團。但據財新記者瞭解，這一產品的銷售情況未達預期。目前，北京萬科正向相關部門申請養老運營許可證，首個試點項目是北京長陽項目，預計於今年八九月份開始招募老人。 據財新記者瞭解，目前在住宅小區建養老配套仍有政策上的限制，不會被納入國家整體養老體系，也很難享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。 同商業地產一樣，萬科自持的社區養老配套能否獲得成功，很大程度上取決於軟件，即養老服務的提供，包括設備、護理人員等，充滿挑戰。毛大慶表示， 「運營」是重中之重，萬科沒有經驗，希望慢慢積累經驗。而萬科所做的種種轉型，終究是為賣房子服務。 城市配套服務商的第三層含義就是「服務」 。目前，萬科物業已積累了50萬客戶，萬科試圖通過更多的增值服務挖掘商機。但具體如何做？萬科表示正在探索中，要經過商業模式的推敲，管理模式的改進，很難一蹴而就。 在3月10日的萬科2013年度投資者業績會上，萬科董秘譚華傑坦承： 「目前有些公司對我們的客戶資源有興趣，在談一些合作。但如何體現價值，現在還沒有找到合理的盈利模式。 」 他還透露：「我們成立了試錯委員會。對不同的新模式展開逐一嘗試和探討。 」萬科高管層越來越清楚的一點是，轉型的軸心要圍繞當下互聯網的流行語「增強客戶黏性」 ，這也是近期萬科高管走訪小米、騰訊等互聯網公司得出的重要心得——更好的服務客戶，靠服務掙錢，輕資產、重運營，並考慮加強與金融平台的合作。 郁亮在2013年業績發佈會上表示：「互聯網是一種工具，真的會改變很多東西，依靠這個工具我們會更好地做主業，我們目前在嘗試在淘寶、微信、搜房上賣房子；未來將繼續引入有效的互聯網思維，利用這一工具做大做強。 」他認為： 「互聯網使得信息透明化，原來傳統的金字塔結構是不適應的，我們在考慮『減政強兵』 ，更加扁平化管理，萬科總部承擔更多新業務的孵化功能，現有的住宅業務委託給四個區域來執行，傳統業務下沉，使得總部騰出精力來應對新的挑戰。 」招商證券一位參加萬科年報發佈會的分析師說， 「感受到了萬科的變化」 。 這場發佈會耗時兩個半小時，郁亮整場發言積極，表現開放，試圖「透露出積極的轉型信號」 。 急推事業合夥人制 萬科這些轉型、試錯，皆立足於未來十年的持續增長。但目前潛藏的一大挑戰是管理層穩定與公司控制權問題，為此，最近萬科試錯委員會開始急推事業合夥人制度。 「希望萬科第四個十年後，可以培養出200個億萬富翁。 」在3月中旬的萬科春季例會上，郁亮的這句話被廣泛流傳。他在這次會上正式宣講事業合夥人制度，稱 「這項制度是面向未來，解決萬科未來十年問題」的重要舉措。萬科通過事業合夥人制度，一方面穩固公司管理層對公司的控股權；而另一方面的目的是實現管理層個人利益的最大化。 事業合夥人制度的具體做法是，在集團層面建立一個合夥人持股計劃，有大約兩百多人的EP（經濟利潤）獎金獲得者將成為萬科集團的合夥人，共同持有萬科的股票，未來的 EP 獎金也將轉化為股票。 3月25日，加拿大退休金計劃投資委員會發佈消息稱，將投資2.5億美元與萬科成立合資公司，首筆投資在山東青島。隨後萬科週刊官方微博轉發了這一消息，並表示 「熱烈歡迎來自加拿大的事業合夥人」 。 據財新記者瞭解，按照當前中國公司法規定，萬科變更為合夥制企業存在困難，因而萬科的事業合夥人制度應是從項目層面展開，與正在推行的小股操盤、管理輸出等制度結合。 譚華傑3月27日表示，在萬科輕資 產運作的轉型趨勢下，錢不再重要，但人特別重要，因此推行事業合夥人制度有留住人才的很大考慮。 但更重要的原因是，萬科在擔心公司控制權旁落。郁亮在上述例會上重提20年前著名的「君萬之爭」 ，並透露近期已有若干家機構前來 「聯繫」 （舉牌） 。 郁亮擔心的說， 「目前萬科股價很低，買下萬科只需200億元。在這個情況下，野蠻人來萬科敲門是很正常的，他們會怎麼行動呢？如果能成為大股東，獲得絕對控制權，這是最簡單的，如果不能獲得絕對控制權，可以通過股東大會、董事會來搗亂，比如投反對票、利益要挾等等。 」按4月3日收盤價8.1元計算，萬科A股市值為892億元；萬科 B 轉 H 尚未掛牌，按2012年12月26日停牌價計算，B股市值折合人民幣約133億元，萬科總市值合計為1025億元。200億元相當於買下萬科約20% 的股份，即可穩居第一大股東地位。 3月，萬科第一大股東華潤集團連續增持後股比達到15%。據2013年年報披露，第二大股東劉元生持有1.21%，而王石、郁亮持股數分別為760萬股、630萬股，萬科管理層在股東層面的地位非常弱。為表達信心，郁亮於3月10 日用上年工資增持萬科股份，也不過增加了100萬股。 除了嘗試合夥人制度，萬科還在嘗試員工內部創業。北京萬科一位員工在社區商業創立了一家「BRUNO 咖啡麵包坊」 。員工繼續拿萬科工資，但主要工作是經營這家咖啡麵包店，如果業績好，員工有提成，但需接受萬科對進 貨、成本、定價等方面的管控。 儘管萬科在不停的「試錯」 ，郁亮仍在內部會上表示， 「我們有很多變革的思考，卻沒有變革的行動」 。

萬科毛大慶在建策沙龍上的發言（速記版，絕對原創） 萬佑希

http://xueqiu.com/8699384290/29047027
感謝小張的錄音和記錄。上週參加了一個沙龍，比較內部的沙龍，毛總說的比較實在，大多數觀點我都同意。說出了很多在公開場合不能說的話。

  發言速記版：
  今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒佈了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，並拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：179份文件前言不搭後語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有 4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種各樣特徵，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市裡面），基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家基本佔了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

北京還有一個更複雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作夥伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以後，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我幹的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、瀋陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業現在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙台1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，全部小於1，就證明了土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小於5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這裡面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元（瀋陽現在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受，高過以後就有危險了）,每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午（指恆大地產（03333.HK）子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地，並沒有進行現場競價，被萬科（000002.SZ/200002.SZ）和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米，遠低於恆大獲得的黃村地塊。），兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但由於每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行裡面都成立了一個部門，這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人，到這以後，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什麼這塊地他3萬，你8千（暗指萬科和恆大的項目一路之隔），然後說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行裡的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之後，他們想放點好的，他都挑。

關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復甦，實際上也帶有不確定性，那麼另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分佈的位置，那裡都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這裡面還不包括商改住，如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想做商業，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓麵價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以後，親自制定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這麼多房子湧向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰還那麼剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易（會場有很多人都笑），我個人認為萬科的職工，在房地產圈裡，收入還算可以，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對於中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方（個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險），觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標（會場沒有一家企業用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5（2000年的5）到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，佔美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比，都不用說，中國都不屬於低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的週期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在採取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之後的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面，要和這個事情告別，採取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最後彙總在一起，最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6（即一個人能撫養一個及多個能力的人），也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之後，會帶來什麼嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業裡論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量並有下降，他的原因在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最後說一句，我感受到了一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

20年前噩夢重現 萬科總動員，抵禦「野蠻人」

http://www.infzm.com/content/101218

20年前，「君萬之爭」差點讓萬科管理層捲了鋪蓋。20年後，萬科股價處於歷史低點之時，「野蠻人」的敲門聲再次響起。雖然仍有大股東華潤的翼護，萬科管理層卻不得不緊急動員，出招禦敵。

小米雖然有8個合夥人，但其控制權仍牢牢掌握在大股東雷軍手中，而阿里巴巴的28位合夥人對董事會成員的確定有著絕對控制權。對於暫時只是用股票投資作為利益捆綁的事業合夥人計划來說，究竟能多大程度上增加管理層對萬科股權的掌控，以對抗「門口的野蠻人」？

2014年4月23日，萬科公司正在召開一次特殊的視頻會議。在不遠處的攝像頭的注視下，柳新在面前一份承諾書文件上籤了自己的名字，成為萬科1320名事業合夥人中的一員。

包括柳新在內的全部「管理二級」以上員工參加了這個事業合夥人創始大會。除了少數幾名計劃離職的，剩下超過99%的員工都在攝像頭的注視下籤了字，放棄自己豐厚的經濟利潤獎金，將其委託給「盈安合夥」做投資。「盈安合夥」是一家為萬科事業合夥人制而專門成立的公司。

35天後，「盈安合夥」開始在資本市場上現身。5月28日、5月29日、5月30日、6月3日，A股市場的連續四個交易日裡，「盈安合夥」動用了總共12.45億元持續買入自家股票，最終拿下1.34%的萬科股份，一躍成為萬科第二大股東，僅次於大股東華潤。

自2013年起，萬科開始著手從大陸B股轉到香港H股，2014年3月獲批。能否轉板成功，取決於股價能否逼近設定的現金選擇權，否則原B股股東可能會選擇現金而非轉為H股，超過1/3股東選擇現金則轉板失敗。

2014年3月，萬科董秘譚華傑前往機構投資者處路演之時，就被問及成功率。當時離目標尚有1港元多的差距，譚笑著說了三個字「有大招」。盈安開始出招後，一位機構投資者恍然大悟，「原來是通過A股拉升B股股價」。

6月3日，萬科B收於12.41港元，基本接近現金選擇權價格。次日，萬科B股停牌。考慮到轉板後有一定溢價，萬科登錄香港資本市場幾乎板上釘釘。

如此大費周章的建立事業合夥人制度，顯然不只是為了護航「B轉H」。2014年3月的萬科春季例會上，總裁郁亮的講話是用20年前萬科歷史上一個標誌性事件「君萬之爭」作為開篇的：「如果不是因為我們找到了君安的一個破綻，幾乎沒有勝算的可能，萬科可能就被這些野蠻人拆分了。」

時隔20年，「野蠻人」再度來襲，讓萬科管理層作出了這項公司治理制度上的重大變化。來自萬科內部的信息是，2014年年初，已有包括資本大鱷「明天系」在內的一些機構與萬科高層進行了接觸，只是暫時還沒有採取任何行動。

「野蠻人」的良機

萬科當下的股價正處在一個歷史低點上，因而暴露在眾多「野蠻人」的面前。獲得萬科的控制權需要多少錢？用郁亮的話來說，「只要200億」。

2014年3月的萬科春季例會上，回顧完「君萬之爭」的歷史後，郁亮又拿出了一本書——《門口的野蠻人》。

此書詳細記錄了「20世紀最著名的惡意收購」。槓桿收購之王KKR只用了不到20億美元現金，就撬動了250億美元，控制了雷諾茲納貝斯克煙草公司，並最終將其分拆。自此，「門口的野蠻人」被用來形容那些不懷好意的收購者。

花了一個星期的時間看完這本書，柳新覺得郁亮不是在杞人憂天，萬科正處在一個「野蠻人」有機會入侵的時間窗口上。

就像1988年的雷諾茲納貝斯克公司一樣，萬科當下的股價正處在一個歷史低點上，從2007年的40元左右一路跌到現在的10元以下，一度低於公司2013年末的每股淨資產，而且年末賬面還躺著超過440億現金。

1994年的「君萬之爭」後，萬科股票還有過兩次探底，分別是1996年和2005年，低到3.2元左右。但一位私募基金經理認為，當時還沒有實力雄厚的資本大鱷，所以萬科沒有成為獵物。

除了股價低迷，萬科還有一個重要特點。從創始人王石進行股改，自己變為職業經理人開始，萬科就是一家股權高度分散的公司。時至今日，第一大股東華潤的持股比例也只有15%，第二大股東劉元生持股1.2%。獲得萬科的控制權需要多少錢？用郁亮的話來說，「只要200億」。

郁亮在2014年3月的春季例會上說，當下，「野蠻人」來萬科敲門是很正常的。「野蠻人」會怎麼行動呢？如果能成為大股東，獲得絕對控制權，這是最簡單的；如果不能獲得絕對控制權，可以通過股東大會、董事會來搗亂，比如投反對票、利益要挾等等。

同樣股權高度分散、估值嚴重低估的兄弟房企——金地集團已經被「入侵」：過去一年間，通過在二級市場上不斷購入金地股票，生命人壽取代福田投資成為了金地集團的第一大股東。

「理論上說，金地的遭遇，萬科也很有可能碰到，對於資本市場來說，能用不到200億，成為一家房地產上市公司的大股東，是非常划算的一筆投資。儘管目前我們的管理層和業務都還很穩定，不能說生命人壽就是門口野蠻人，但誰也不保證未來不會發生什麼巨變。」金地集團一位中層告訴南方週末記者。

20年前「君萬之爭」時，王石、郁亮遭遇的還是門內的野蠻人。君安集團當時持有3.4%的萬科股票，聯合幾個大股東忽然發難，要求改組董事會和管理層。王石回憶：「一群野蠻人已在萬科不知不覺間守候多時，萬科董事長竟渾然不覺。」

當時還是萬科財務部經理的郁亮，經歷了整個驚心動魄的過程，也參與了自救行動。

這一次，郁亮全面走向前台，提出事業合夥人計劃，以「自己掌握自己的命運」。

據萬科一位內部人士透露，事業合夥人計劃由郁亮一力促成，直到2014年3月份春季例會上宣佈前不久，王石才得知此事。之後他也一直沒有對此公開發表過意見。

42億砸向股市

即便按照最少的1︰2槓桿來計算，盈安能夠動用的資金也將能達到42億元，如果悉數用於增持萬科股票，將有可能持有萬科接近5%的股份，並或許能在董事會佔有一席之地。

郁亮已經拿出了自己2013年的全部薪酬購買了萬科股票，1431萬元。但總持股依然只有630萬股，在總股本中屬於小數點後面兩位的佔比。據譚華傑近日在投資者交流會上透露，其他高管也基本上都進行了期權行權，虧損嚴重。

相比萬科超過100億的股本，如果以此對抗「門口的野蠻人」，顯然杯水車薪。三年前開始執行的一項薪酬制度「經濟利潤獎金」成了管理層的一個重型武器。

能夠享受這筆獎金的，是萬科的高管、中層以及部分業務骨幹。根據經濟利潤完成情況，每年按照固定比例提取或扣減，進入一個獎金池。一部分作為集體獎金遞延支取，委託第三方機構進行管理；另一部分則具體到個人，當期發放。

對柳新來說，往常這筆發到個人的經濟利潤獎金平均能佔到他全部獎金收入的15%。2014年3月，他沒有等來這筆錢。3月29日的萬科公告稱，「取消當期發放的個人獎金，每年提取的經濟利潤獎金全部作為集體獎金，需封閉運行三年，期間不得進行分配，所有的獎勵對象三年以後才可申請支取」。

毫無疑問，這筆錢進入了瘋狂買入自家股票的「盈安合夥」的賬面上，預估大約有4億元左右。另一部分原本就留存在公司賬面上的集體獎金，根據萬科年報，截止到2013年末共有10億元，這筆錢原本用在了其它地產項目投資之上。

恰好，工商註冊資料顯示，盈安合夥的註冊資本為14億元。

這還不是萬科用於增持股票的全部本錢，還將有更多的外部融資進入這場攻防戰中。深圳證券界一位接近萬科的人士告訴南方週末記者，融資槓桿至少為1︰2，原建行深圳分行副行長、現任萬科副總裁祝九勝全力負責此事。

即便按照最少的1︰2槓桿來計算，盈安能夠動用的資金也將能達到42億元，如果悉數用於增持萬科股票，將有可能持有萬科接近5%的股份，並或許能在董事會佔有一席之地。

但在地產股整體持續低迷的當下，3年後的萬科股票是否一定能跑贏其它投資收益也是一個再現實不過的問題。盈安合夥連續四個交易日的增持，也只在第一天帶來了3.4%的上漲，中間兩日波動很小，最後一日跌了1.7%。

「你為什麼願意放棄當期領取自己的個人獎金，交給公司去買萬科的股票？」聽到這個問題後，浙江萬科一位事業合夥人沉吟了半晌，對南方週末記者說：「因為有槓桿，再說也是投資自己的事業。」

在萬科管理層增持萬科的同時，第一大股東華潤也是萬科管理層所倚仗的重要同盟。華潤與萬科管理層多年來已形成默契，不干涉萬科具體管理事務，其扮演的更像財務投資者角色。2014年3月，為了配合萬科管理層，華潤增持萬科0.24%股份，並透露未來12個月內或會繼續增持萬科。

利益捆綁

從4月1日實施跟投制度到5月25日，萬科已有19家公司的29個項目開始了跟投。

除了買自家的股票，上述萬科地方公司的高層還需要拿出一筆錢來跟投具體的項目，這是一項比集團層面事業合夥人更早啟動的制度創新。參與的項目，要求地方公司高管和項目負責人必須跟投，員工自願跟投不超過項目總額的5%。

根據萬科發佈的新聞稿，從4月1日實施跟投制度到5月25日，萬科已有19家公司的29個項目開始了跟投。

廈門萬科甚至借用了合夥人的概念做起了營銷活動——對外邀請萬科合夥人，只要成功介紹一位朋友購買當地的四個項目之一，就能得到一定比例的返點。

跟投制度在房地產企業中不是首例。此前包括景瑞地產、碧桂園等國內多個房地產企業都開始實行類似模式，一方面是向內部員工募集資金，另一方面也可以將員工的利益和項目利益緊緊捆綁在一起。

中信建投蘇雪晶指出，當前不少主流房企都逐步開始採用這種項目合夥人制度，萬科也算順應潮流的正確選擇。

事實上，據柳新回憶，公司最初也只是從2013年開始規劃項目層面的跟投，直到2014年春，才忽然傳出了集團層面事業合夥人制度的風聲。3月份的春季例會上，郁亮提及的也只是大約兩百多人的經濟利潤獎金獲得者參與其中，等到4月份就變成了1320人，佔萬科房地產開發系統近1/5的員工。

無論肇始於何時，郁亮和萬科高層們已經在下「一盤很大的棋」了。一項事業合夥人制度，短期看可以階段性拉升股價，使B轉H更加順利，長期看則關係到未來公司控制權的鞏固。而項目跟投，跟抵抗門外的野蠻人並沒有直接關聯，但可以讓管理層與公司命運聯繫得更為緊密。

郁亮賦予了這盤棋在人力資源上的戰略意義。「過去萬科是職業經理人制度，職業經理人和股東是打工關係，依靠職業精神對股東負責，但從小米等一些企業的經驗來看，合夥人制度可能是一種更好的利益共享機制，對股東負責就是對自己負責。」2014年以來，郁亮帶領萬科團隊密集拜訪了阿里巴巴、騰訊、小米等互聯網企業。

只是，小米雖然有8個合夥人，但其控制權仍牢牢掌握在大股東雷軍手中，而阿里巴巴的28位合夥人對董事會成員的確定有著絕對控制權。對於暫時只是用股票投資作為利益捆綁的事業合夥人計划來說，究竟能多大程度上增加管理層對萬科股權的掌控，以對抗「門口的野蠻人」？

而B轉H如果順利完成，萬科在多了一個融資平台的同時，也給海外投資者提供了一個收購的窗口。

別無選擇。「如果我們不下決心去變革，野蠻人就在門口敲門了。」郁亮在3個月前的萬科春季例會上警告員工們。

（應被訪者要求，柳新為化名）

【乾貨發佈】萬科B轉H股，然後呢？ 萬科週刊

http://xueqiu.com/5235937171/29595955

【萬周按】5月26日，郁亮與譚華傑在位於東莞的萬科建築研究中心，會見了香港記者，就萬科B轉H股、未來融資計劃、國內房地產形勢、「白銀十年」萬科發展思路、事業合夥人制度、國際化策略等熱點問題答記者問。萬周在此刊出問答實錄。內容有點長，但乾貨不少，建議收藏。

萬周君在編輯過程中，隨手摘選出了個人比較喜歡的幾個觀點，有些跟正題貌似關係不大，但文字背後的信息頗有嚼頭：

1.「斑馬是白底黑紋，還是黑底白紋？我們看這個市場的時候，有時候參照不同參照系來看。」

2.「深圳最缺的絕不是最高大上的企業，最缺的是20年前的萬科、10年前的騰訊……」

3.「未來十年，住宅是萬科最主要業務。你很難找到第二個業務跟這個業務一樣大。」

4.「在互聯網時代，任何一個金字塔結構都是要被淘汰的。」

5.「未來中國能夠成功的企業一定是既能上天又能入地的企業。」

【以下為問答實錄】

記者：目前這個時機國內住宅市場不太景氣，B轉H股，您是否擔心投資者情緒受影響？

郁亮：投資者的情緒很難預測。但如果B轉H順利實施，對萬科所有投資者都是有利的。萬科發行B股21年了，絕大多數為境外機構所持有。如果我們能夠轉板到香港這麼一個規範、透明、全球化的市場，相信將為更多投資者創造更好的交易機會跟條件。這樣顯然對投資者是有利的。同樣對A股投資者也是有利的，如果在香港上市成功，我們評級和各方面也會有更好的表現。

記者：第一，現在整個內地房地產市場情況都不是特別的好，現在內地房市是否已經進入谷底？第二，現在香港這邊上市的最大的內房股中海外的PE（市盈率）大概是7倍左右，比萬科A股要貴，您覺得是不是萬科A股有低估了？謝謝！

郁亮：國內房地產形勢好不好，我覺得取決於每個人自己的觀點。斑馬是白底黑紋，還是黑底白紋？我們看這個市場的時候，有時候參照不同參照系來看。3月份、4月份數據和去年同期相比有下降，但跟2012年相比還有大量增加。所以說同比數字有下降，但是不代表說市場下來了。我們現在狀況比08年更糟糕嗎？顯然不是。現在媒體報導有兩家發展商破產了，但是全國有8.5萬家發展商，其中有2家過不下去了，也是很正常的事情。

中國房地產黃金時代確實結束了，白銀時代剛剛開始。香港也經歷過房地產黃金時代，誰最容易賺錢？膽大為王，誰膽子大，誰賺到錢；第二，任何參與者都能賺到錢；第三，那個時候房子作為投資品，做高端的賺錢最多。中國房地產過去的黃金時代，基本上特徵就是這三個：膽大為王、人人都賺錢、做高端的更賺錢一點。

為什麼我說這個時代結束了呢？中國房地產經過這麼多年高速發展，也需要進入平穩和健康發展的階段；人人都賺錢也不應該，需要拼競爭力，憑好的產品跟服務賺錢；第三，08年以來把我們這個行業金融槓桿都去掉了，也經過了一個變化。以保障房為主、以剛需為主的時代到了，恢復了房子作為居住必需品的功能，投資客基本沒有了。

從這幾年來講，我們行業進入了一個確實不是黃金時代（的階段），但是不是進入了青銅時代、黑鐵時代呢？還不到這個地步。為什麼？從宏觀來看，我覺得我們國家城市化進程還沒有結束。很多時候大家關注中國人口拐點，因為計劃生育之類的，現在計劃生育也逐步放開了。重要的是別忘了中國受教育人口逐步增加。到目前為止，中國大學毛入學率從過去4%提升到27%，我們的客戶都是受到良好教育的人才，我們人口質量還在提高。除了質量之外，人口地域化分佈也變化了，更集中了，更往大中城市集聚，我們主要在這些城市蓋房子，同樣我們也會有機會。國家經濟是減速了，但7.5%還是要保證的。7.5%已經是很大的數字。

（房地產）行業去年多大規模呢？8.1萬億人民幣，規模夠大了。行業有8.5萬家發展商，今年頭一個季度中國前十大發展商佔了20%市場份額。也就是說即使行業未來是個位數增加，也還是足夠我們去做。經過這麼多年宏觀調控，行業的金融槓桿大幅壓縮。無論是給開發商開發貸還是給消費者按揭都嚴格管理，這有利於行業健康發展。我們覺得形勢還是不錯的。所以我們對行業判斷是八個字：謹慎樂觀、積極應對。

第二個問題，我們B股比A股高一些，說明我們在國際市場受歡迎程度比國內更高一點。這是我們很想做B轉H的動力之一。

記者：第一個問題追問一下，剛才您說積極應對，今年1-4月份成交下滑明顯，萬科之前傳出降價這一系列舉措，今年是如何應對內地這個樓市風向變化？第二個問題，今天參觀了前海的企業公館，萬科也說想做城市配套服務商，這是不是一個向商業地產的轉型？看你們投入了非常多成本做這些試驗，有沒有一個階段性目標？想要達到什麼樣的規模？如何推廣？

郁亮：積極應對不能跟降價劃等號。是不是降價就能賣掉房子？好像不是。比如說剛需為主的時代，你賣大房子、高端房子，降價也不一定有人買。萬科項目以一個月之內賣出60%作為定價依據。單純的降價不一定是最好的選擇，你可以用別的方式把房子賣出去。

城市配套服務商不止是商業。說到商業又很容易想到收租金。我們靠幹活掙錢，不是富二代。我們做商業不是為了收租金這麼簡單，是為了創造價值。我們過去花了很多時間研究美國紐約、舊金山、香港、新加坡、東京等等，為什麼別的城市做了100、200年還可以做下去？我們應該跟隨城市發展而發展，在城市發展中找到自己機會。我們為城市發展提供配套服務，城市需要什麼做什麼。我舉一個例子，前海這個時候需要建高標準的辦公區，而且地已經賣了不少。但是沒3-5年建設不起來。前海管理局讓我們3個月時間蓋出企業公館，因為我們有技術儲備。我們真的蓋出來了，結果還挺賺錢。但是前海最需要什麼？深圳最缺的絕不是最高大上的企業，最缺的是20年前的萬科、10年前的騰訊，但這些企業進不了前海，因為前海太貴了。所以我們在距前海幾公里的留仙洞建一片創業產業園區。給深圳已經存在的行業——比如說設計——提供一起辦公、一起交流碰撞的地方。

我們不像別的發展商，跟政府一樣去找一片空地圈幾平方公里，蓋工業廠房招商引資，而是發現城市裡面已有產業用房需求，重新聚集在一塊。

再舉一個例子，像物流。中國人均物流面積只有美國的1/14，很少。物流地產是很缺的，我們也正在研究做這件事情。

還有一個很重要的、跟著人的變化而變。中國慢慢進入老齡化社會，萬科準備在50個小區建50個長者中心，讓長者在小區裡面聚會、聊聊天、鍛鍊鍛鍊身體。我們要把老人照顧好，這不是作為賺錢業務對待，但是可以增加客戶的好感。未來養老業務這塊我們也在考慮。總之，城市配套服務的概念沿著城市變化和客戶變化這兩條線來展開，內容比商業多得多。

記者：你覺得今年內地樓價還有沒有成交量？比較去年有什麼變化？

譚華傑：今年前4個月，全國商品住房成交金額同比2013年下降了9.9%，但比2012年同期上升了48.8%，市場並不像大家所想像的那麼糟糕。只是說存在存貨去化壓力的城市數量在增加。這意味著接下來很長時間這些城市可能面臨要減少開工。一些拿高價地的企業未來可能不太好過。但是我對今年房地產成交金額不會過於悲觀。今年房價應該是一個平穩走勢。

記者：剛才談到配套，有沒有說未來希望做到什麼水平？最近有一些內地媒體引出不同消息說調控要放鬆，你們覺得現在是時候了嗎？有沒有聽到哪些消息？第三個問題，H股到香港來了，會不會對香港增加投資？謝謝！

郁亮：今年萬科30年，萬科正在做未來十年發展規劃。在工業時代用戰略這個詞最合適，但是在互聯網時代用戰略這個詞可能有點有問題。因為不確定性更大。我們更多用平台的概念、生態系統的概念來表述未來。

未來十年，住宅是萬科最主要業務。你很難找到第二個業務跟這個業務一樣大。萬科未來需要參天大樹、森林，也需要一片草地。我們的大樹就是住宅業務。森林是什麼？有商業、辦公、創新產業園、物流等等。我們還需要草地，如長者服務中心，還有食堂。做食堂的投資回報不高，但這是我們客戶所需要的，可以增加萬科品牌美譽度。另外也是為了給員工內部創業的機會。未來草坪佔多少？樹林佔多少？大樹佔多少？我們還需要觀察。但是我們致力於營造的是我們環境裡面有參天大樹，還有一片樹林，還有一片草地，這是我們營造的生態系統。

我們以應對為主，而不是預測政策會怎麼樣。我們始終堅持一條：為客戶提供好的產品和服務。

我們對香港始終充滿信心。我們最近在灣仔買了一塊地。我們也希望把在國內的為普通人蓋好房子理念同樣帶到香港。

記者：其他發展商都計劃調價，你們在6月底之前會不會有更深度的（調整），還是說在9-10月份重新有加速銷售的情況？另外一個問題，在香港已經有兩個平台，你們之前為了走向國際化，在美國也有一些項目，我想知道以後繼續發展海外市場的話，是不是基本上以萬科置業這個平台去做還是萬科本身去做？海外業務佔集團佔比有多少？剛才說未來十年主要發展住宅，整個佔比目標大概是多少？謝謝！

郁亮：同行會不會調價是不確定的。我們不會是一刀切安排。萬科把定價權、決策權放在一線。香港發展商相對地域比較集中，統一調就統一調了，但國內市場不太適用。有供應壓力怎麼辦？有用價格換空間的，當然也有用時間換空間的，還有自己調整、轉讓的。有很多方法完成市場調整，不是只有降價一個途徑。

萬科置業海外仍然會做自己的業務，我們也希望借助這個平台把香港業務做的更大一些，但是不是海外業務全部裝在裡面，我們還在考慮，暫時沒有最後決定。

目前萬科在海外四個點，香港、新加坡、舊金山、紐約，共5個項目。相信未來比例逐步會提高，但不會說必須達到多少比重。我們首先是為了學習而去的。既然是為了學習而去，一定要找當地最好的發展商合作，這樣才能學到東西。第二，走出去，也是為了請進來。我們在紐約做了項目之後，鐵獅門、黑石、凱雷等等都願意跟我們合作，進入他們的圈子，合作的可能性才更大。

未來最主要的一定還是住宅，但不會安排具體佔比。

記者：可否講一講有什麼條件的公司你們才會併購？

郁亮：房地產行業重新組合的趨勢剛剛開始。中國8.5萬家發展商太多了。但是合作的可能性比併購更多。現在行業相對比較平穩，可以認真研究發展策略，認真研究客戶所需要的東西，這個時候合作也會增加。比如像萬科這樣有品牌號召力的，別的發展商會選擇跟我們合作，發揮雙方優勢。未來是一個整合時代。第二，原來很多像央企、大型公司和民營企業都來做房地產，現在市場對行業的看法在變化，一些企業會退出房地產行業。這樣我們整合機會更多，不是大魚吃小魚，是相互整合產生機會。

物流是一個設想，還沒有明確跟誰合作，現在還在做商業計劃，還沒有到公佈的時候，但是我們確實有這個想法。

記者：第一個問題，有些海外的基金和海外的開發商，他們覺得未來幾年，海外大城市像紐約、倫敦，城市政府批土地使用規劃、建築規劃都是比較嚴格的。另外海外建築公司的成本也在上升。這會不會成為國內開發商出去所面臨的一些問題？第二個問題，事業合夥人制度好像在年會的時候提過，但是有沒有具體細節跟大家交流一下？最後一個，融創和綠城的合作對於萬科有什麼影響？

郁亮：別的發展商去海外怎麼做，我並不清楚。但是我想任何一個國家、企業，跨出這一步都要付出學費，無非是付多一點少一點而已。房地產業務在任何國家都是很本地化的業務，萬科的做法是請當地合作夥伴幫我們做這件事情，無論規劃、建築、施工等等，他們有經驗處理複雜情況。

事業合夥人制度現在已經開始了。這也是我們從海外、從互聯網學習得到的機會。國內的小米是這樣，美國的黑石、麥肯錫等的合夥人制度我們也可以借鑑。在互聯網時代，任何一個金字塔結構都是要被淘汰的。只有變成平台化架構、扁平化架構才能適應未來。合夥制是最好的安排。因為有利於形成彼此間信任。在這個平台上不僅為公司工作，同時也為自己工作。我們相信一條：世界上最好的投資就是投資自己。具體做法，項目（層面）是跟投制度。我們規定了一些必須跟投的人員，比如所在公司管理團隊、項目操作團隊必須跟投，別的員工是自願跟投。從4月1日開始到今天為止，有13個項目跟投，現在反映都很好。而且發生很多有意思的行為變化。第一，我去一線公司開座談會，發現一些公司白天去見業主、客戶、合作夥伴，傍晚才回公司開會，這樣能提高工作效率。部門之間的相互協調也增多了，以解決問題為樂。以前的項目會建很大很漂亮的臨時辦公用房，項目蓋完後拆掉，現在發現租旁邊的農民房就可以了。

再一個，萬科歷史上曾經很多員工自己出去創業，公司待遇再好，距離個人追求財務自由還很遠，自己出去創業還是很大誘惑。我們現在做這個平台讓員工分享，讓大家也能夠利用萬科平台實現創業夢想。

記者：這是項目層面，不是在集團公司層面？

郁亮：集團公司層面合夥制度也在推敲，但是現在還沒有形成方案。

關於融創跟綠城的合作，任何對行業有利的事情我們都祝福他們，做老大不容易，在行業受到抨擊的時候，我們就站在被告席位置。如果有誰願意分擔這個角色，我們很樂意。

記者：之前流傳的公司高管毛大慶的看法：全國50個城市統計，只有北京上海沒有問題，其他都惡化。怎麼看？第二個問題，能不能透露一下今年開工買地目標，詳細說明怎麼看待這個市場？

郁亮：作為行業老大，萬科有必要提示風險，但是不代表我們看空市場。具體的請萬科董秘譚華傑來說。第二個問題，萬科是根據市場變化隨時調整，我們每個月會調整未來3個月計劃，每個季度調整未來6個月運營安排，我們是滾動調整。

譚華傑：去年下半年地價已經到一個比較高的水平，在拿地上，一線公司希望在自己所在城市拿更多土地，而總部會有一個整體考慮，不希望一線城市在地價過高的時候過多拿地。我當時在內部一個會議上做了一個報告，給一線潑冷水。後來毛大慶去參加一個活動，他當時出於好心向同行提示風險，引用了我當時報告中的一些內容，沒想到會有人把這個錄音發到網上。在一個公司內部有這樣一種潑冷水的機制，包括在一個行業內部有這樣一個機制，我覺得很重要。大家還記得有一篇文章《華為的冬天》，這是華為創始人任正非自己寫的。其實這幾年，包括微軟這些公司它們都在回答這個問題，比如微軟，他們說「微軟距離破產永遠只有18個月」。在內部這樣一個心態是需要的。但是這種聲音是在特定場合下出於警醒目的出現的，我們對把它冠以萬科觀點，傳播到外面去這種做法是反對的。

記者：這次到H股上市沒有融資，到香港後有沒有一些具體融資計劃？

郁亮：我們對B轉H還是充滿信心。這次轉板上市沒有融資計劃。

記者：除了現在四個地方之外，近期萬科在海外還可能進入哪些市場？這一輪調整，萬科的應對措施有沒有什麼變化？比如今天參觀了很多技術，包括新風設備之類的，這是不是代表公司的產品未來轉向以改善型為主？剛才說合作是未來行業趨勢，目前為止萬科有沒有看中的一些公司或者要合作的項目？

郁亮：海外投資講求緣分。一是市場機會不錯，二是要有好的合作者。我們目前也還在四處考察，一有消息就會告訴大家。

萬科是以剛需為主，未來不會有變化。新風除霾系統未來會用到萬科所有項目中。現在很多空調帶除霾，但不太好安裝和更換，而且費電。我們的除霾系統要求一天只耗一度電，而且很容易更換，這才是剛需能用的東西。剛需也需要提高品質。我們所有研發的東西都是為了給普通人蓋好房子。合作這件事情，接觸的很多，但目前還沒有具體的東西可以披露。

記者：未來希望進行項目上的合作還是以入股的形式去跟其他開發商合作？哪個才是未來的趨勢？

郁亮：你說的是零售合作還是批發合作，未來都會有，各種各樣的模式都會有。萬科從1988年發股票，到2007年，我們從資本市場拿了190億現金。到今天為止，現金派息部分已經達到134億。估計再過一段時間現金分紅就能超過融資。08年後萬科沒有再融資過，主要靠合作。廣泛合作使萬科有今天地位，未來合作仍然會堅持下去。

記者：剛需為主的時代能持續多久？之前有一個討論會，英國主講人說中國目前每個人的平均住房面積已經跟英國一樣了，房地產行業是不是發展過頭了？

郁亮：剛需為主，我覺得15年沒有問題。（按居住地計算的）中國城市化水平53%，（按戶籍計算的）城市人口35%左右，提高空間很大。一個國家的住房政策通常分為兩個階段：第一階段，戶均一套房，每個家庭一套房子。如果能達到1.1套房，行業就會比較穩定，這是第一階段保障型目標；第二階段，舒適型目標，人均一間房。我們戶均一套目標還沒有實現，人均一間房目標還沒有開始。

記者：萬科以後拿地會不會越來越少，變成一種代建模式？你也說到搞一些其他產業，如何真的讓這個平台產生協同效應？因為互聯網這個平台很好，住宅這個平台到底怎麼做？

郁亮：不會。畢竟我們有很多錢要花，不拿地很難保障業績增長。

「沒有成功的企業，只有時代的企業。」這是海爾張瑞敏說的。我們能夠成功，都基於這個時代給我們的機遇。但我們在這個時代的優勢，能不能讓我們在下一個時代繼續成功？所以必須建立新的競爭優勢。互聯網給我們很多思想衝擊，我們要學習它的思想，掌握它的工具，找到新的合作夥伴，做好主業，而不是做別的。小米是互聯網公司嗎？小米做手機、電視機的，不是互聯網公司。但是它是用互聯網思想武裝起來的一個傳統公司。未來中國能夠成功的企業一定是既能上天又能入地的企業。我們要接受云端概念，來改變我們。包括合夥人制度，我們也是從他們那邊借用過來的，我們平台思想、生態系統概念也是從互聯網企業阿里巴巴、騰訊那裡學來的。這些東西給我們很大啟發。但我們搭建的東西仍然是圍繞城市和客戶。

記者：有一個說法：這一輪房價調整是在擠泡沫，擠的就是一些並不是很合格的發展商，郁總認不認同這個看法？之前已經有兩個發展商資金鏈斷裂，以後會不會有更多這樣的現象發生？

郁亮：08年調控有積極的一面，開發商貸款、消費者按揭貸款都管得特別嚴格，金融槓桿大幅下降。如果說08年到現在6年了，泡沫還沒有擠掉，我覺得這一點是不成立的。我也不認為有大批發展商遇到資金壓力。歷史上，08年壓力比現在還大，但有沒有見到大批發展商死掉呢？當個別企業有困難的時候，開發商之間可以談談合作，接手過來。地方政府也會積極協調當地有實力的發展商，去接手有問題的樓盤和公司，這對銀行也有利。

劉元生：我為什麼持有萬科30年 金石

http://xueqiu.com/1175857472/29811353
6月19日，萬科第一大個人股東劉元生在深圳接受了萬科TV的採訪，講述了他與王石、與萬科三十多年的緣分。穿越若干牛熊週期，1988年劉元生投資萬科的360萬元股票，今天已經變成10個億，書寫了中國股市的傳奇。

　　Bene qui latuit, bene vixit.（善生活者，故隱其名。）——奧維德

　　六月正午。深圳大梅沙萬科中心。濕熱明亮的空氣中，目送劉元生的車遠去，筆者腦中仍然是一堆問號——那個懸了二十多年的問題當面得到了答案，眾人心中的迷惑依然無解。

　　兩個小時前在錄影棚，萬科TV攝製組的楊蓓問：二十多年來您為何一直持有萬科股票？

　　劉元生答：「以我的性格來講，不喜歡搞投機的生意，我總是希望能看遠一點。」

　　楊蓓又問：為何對它有信心？

　　劉元生還是說：「我更喜歡看遠一點，而不是貪近利。」

　　錄影棚裡有人點頭，似乎聽懂了，又似乎沒聽懂。畢竟，此刻給你360萬，你還是不知道具體該怎麼做，更不要說重現劉元生從360萬到10個億的傳奇。

　　經歷豐富者和年輕人的區別在於，運用同樣的語言，背後的含義可能完全不同。畢竟，同一個詞背後，支撐它的「默會知識」（tacit knowledge）厚度、結構各異，人生經驗無法複製，機械照搬就是災難。二十多年前，如果你買入的是日本股票，哪怕再「看遠一點」，恐怕今天還沒法翻身。

　　進一步的問題是：到底看什麼，到底看多遠。


　　劉元生今年七十一歲，身材壯實，筆挺的藍襯衫，棕色褲子，淺棕皮鞋，走起路來步履輕快。來到萬科總部，見到萬科員工，主動與大家握手，筆者與他的手初一接觸，感覺寬大厚實，略一發力，自己的手像被鉗子微微夾了一下，這才想起，他練過幾十年的小提琴。

　　在拍攝自我介紹時，他給自己的身份定義是：香港仁達國際有限公司董事長、香港管絃樂團董事局主席。

　　他沒有強調自己在股市上的驕人戰績，而這正是外界賦予他的巨大光環。追問之下，他只是說：「這個情況可能在中國比較罕見，但在國外還是比較普遍的。如果你30年前買了美國的IBM、可口可樂、蘋果的股票，那麼長期以來，你的回報都很好的。所以我一直鼓勵年輕人，做投資要真正作為投資，不要投機，要看遠一點。」

　　「這個情況」四字背後，藏了一段持續26年的傳奇。1988年，萬科股份化改造之初，劉元生買入360萬元的萬科股票，穿越若干牛熊循環，第一大個人股東地位紋絲不動，這些股票今天的價值超過10億。20多年，1只股票，270多倍增長，超過股神巴菲特。

　　上面這段敘述，這家公司的股東和員工都不陌生，新動力甚至會從老員工那裡，聽到一些「增強版」的故事，個中細節不無誇張。今天，因為一個偶然的機緣，劉元生走到了我們的攝像機前，親自講述他與王石、他與萬科三十多年的緣分。

　　劉元生在70年代末認識王石。那個時候，他在廣州友誼劇院演出小提琴協奏曲《梁祝》，王石來聽，二人就認識了。1983年他們開始合作。當時王石經常來香港，劉元生跟王石談了很多國外的成功企業家、成功公司。王石很有興趣。

　　劉元生說，當時王石給他特別深刻的一個印象就是：不像一般去香港的內地人，喜歡吃吃喝喝，喜歡玩，而是去圖書館或書局，買很多書。這一點讓劉覺得王石很特別，跟一般人不一樣。後來王石對萬科進行股份化改造，劉想鼓勵他，希望他成功。當時劉買了360萬股，在1991年正式上市之後，很快漲到七八塊，後來漲到二十多塊，很多朋友就賣掉了。不過通過IPO上市撈一把並不是劉的目的，他不是想賺快錢，不是想投機，所以基本上就沒動，「還是希望這個企業能夠長期做下去，能夠更成功。當時也沒有想到規模能夠做這麼大。」

　　這再次印證了，決定一個人高度的是遠見而非權謀，但「遠見」這個詞放到歷史長河中，實在難以捉摸。偉大的人物也常低估時代的大勢。柳傳志創立聯想時，他的願景是「成為一家年產值200萬元的大公司」；佩奇創立谷歌時，他的雄心是把公司做到1億美金；而遲至2004年，萬科高層也一度認為公司規模不大可能達到千億……

　　儘管受困於未知的迷霧，劉元生對王石和萬科的信任始終沒有動搖。他說，當時是投資在王石這個人身上的。因為他很欣賞王身上的一些特點：第一是肯學習，第二是肯吃苦。他還記得，與王石做生意的時候，夏天37度，他們經常自己扛貨在深圳交貨，「你們可能都想像不到。」

　　以是觀之，劉元生的基本面分析獨具特色：落腳點不是「金融煉金術」，而是符合國情的「識人術」。用他自己的話說：「我看人還是比較準的。」

　　用人不疑、看淡世事的心態，使得劉元生面前的每一個人都毫無壓迫感。接受採訪這天，甫一落座，拿出一部黑色的iPhone 5S手機要WIFI密碼，因為公共網絡小故障，最後用筆者的iPad熱點聯網，他接回手機，樂呵呵地說，「你走了，我怎麼辦？」；錄影前，他在事先打印出的問題清單上，寫下了各個問題的回答要點，他的手書字跡很大，約是紙上印刷體四號宋體的三四倍高，筆畫之間的連屬很重，筆勢往右上傾斜著，像連筆寫英文；化妝時，特意叮囑化妝師：「眉毛不要加得太多，別最後出來（片子），不像我了。」

　　樂觀隨和幫助他渡過了25年前的難關。當時有人對他說，你的投資肯定泡湯了，他採取了「順其自然」的態度，因為本來並沒有想通過這個投資獲得多少回報，「只是希望能把事情促成……在中國開新的一條路。」

　　現在劉元生仍然把這些股票穩穩拿在手裡，因為他覺得，「潛力還沒有完全發揮。」但是這名「超級散戶」不像其他投資者那樣整天關注行情，而是把90%的精力放在音樂、藝術和慈善方面，他說，「一個人不應該這樣活，整天盯著股價，我覺得太不開心了。」

　　劉元生的股票可以連地皮一起買下整個萬科總部，但他並不是公司董事，也不干預公司日常經營，是萬科獨特治理結構中的「定海神針」之一。大行不顧細謹，大禮不辭小讓，可謂戰略投資者的典範。對於近年萬科的一些嘗試，他坦言，沒有資格做評論，「因為這需要做大量的調查研究。」

　　回顧與萬科打交道的三十多年，劉元生認為，這幾年萬科還是保持了創業期的很多優點，但千萬不能忽略人才的問題：「一個公司要成功，人是最主要的資本，怎麼樣把人，尤其是有能力的各層次人才留下來，這是萬科現在一定要考慮的因素。我希望在這個問題上能有突破，那就能夠戰勝其他競爭者。」

　　40分鐘錄影結束，工作人員紛紛上前，與這位傳奇人物合影。他走時不忘跟錄影棚所有人揮揮手：「謝謝啊，大家辛苦了！」出了總部門口，聞訊而來的其他同事，再次把他團團圍住求合影，公司Logo雕塑前，舉起一排七長八短的手機。工作人員擔心他的身體，希望盡快結束，躲開日曬，他卻說無妨，笑呵呵地一一照完。

　　筆者旁觀。

　　對於那些80後、90後員工來說，也許他們並不完全瞭解眼前這位老人的故事，然而因為他此刻的在場，瞬間模糊了歷史與現實的分界線，讓你不由產生憑藉觸摸、言談或電子光影融入那份歷史的激動，這種「在場感」的奇特張力，也正是誘導筆者作此文的原因。

　　對於閱盡世事的劉先生來說，此刻的意味卻無比明確：1980年代，他與王石並肩扛貨的那些日子，就是這樣的深圳陽光和深圳溫度，實在是再熟悉不過了。

來源：萬科週刊

萬科：對風險的重視程度還不夠 孫旭東 孫旭東

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_59d5d75d0102evzv.html

（本文發表在《證券市場周刊》2014年第41期）

 

 http://www.capitalweek.com.cn/2014-06-06/907860712.html

不久前，萬科（000002）副總裁毛大慶先生的一篇內部講話稿成為人們關註的熱點，很多人認為，這是“萬科高管看空樓市”。

對此，毛大慶向記者表示[1]，能做到基業長青的企業，往往都有強烈的危機感。很多優秀企業，都一直在討論“自己的冬天”、“我們離死亡還有多遠”。萬科也一直強調“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，這正是萬科穩健經營風格的重要來源。而當前房地產行業一個嚴重的問題，就是地價一直居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒有完全回複理性。這樣的情況下，在行業內部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀，則有違他的本意。

雖說如此，近來確有不少人看空樓市。國際投行巴克萊一份研究報告稱[2]，中國房地產市場悲觀情緒正迅速惡化，預計目前衰退趨勢將延續至2015年；瑞銀前首席經濟學家喬治·馬格納斯撰文稱[3]，自2013年年中以來，中國房地產活動指標持續走低，如今看來，該行業的低迷有可能轉變為崩盤。

財務安全性指標惡化

我沒有能力對經濟學家或分析師們的預測作出評價，我能夠確定的是，萬科目前的財務安全性指標在惡化。

先來看凈負債率指標，這是萬科最愛用的一個指標，其計算方法為：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/股東權益。2013年末，萬科的凈負債率為31%，在近十年的歷史中，僅比2008年末稍低。我們知道，2008年房地產行業發生了一次調整，而萬科受到的影響並不大。不過，在調整前一年（2007年）末，萬科的凈負債率只有23%。

 

 

 

表1：萬科2004—2013年末凈負債率

單位：億元

	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年
短期借款	7.95	9.00	27.15	11.05	46.02	11.88	14.78	17.24	99.32	51.03
一年內到期的長期借款	3.20	6.63	10.90	74.89	132.64	74.40	153.06	218.46	256.25	275.22
長期借款	9.00	11.95	94.53	163.62	91.74	175.03	247.90	209.72	360.36	366.83
應付債券	19.95	8.85			57.68	57.94	58.21	58.50		73.98
有息負債合計	40.10	36.43	132.58	249.56	328.08	319.25	473.95	503.92	715.93	767.06
貨幣資金	31.32	32.49	107.44	170.47	199.78	230.02	378.17	342.40	522.92	443.65
股東權益	63.04	85.81	174.54	339.20	388.19	454.09	545.86	678.33	821.38	1,054.39
凈負債率	14%	5%	14%	23%	33%	20%	18%	24%	23%	31%

 

萬科2013年末凈負債率高的主要原因是——現金過少。與2007年末相比，2013年末有息負債增長了2.07倍，股東權益增長了2.11倍，而貨幣資金只增長了1.60倍。

從表2可以看到，萬科2013年末貨幣資金占資產的比例僅為9%，為近十年來最低。與此同時，存貨和其他應收款這類可能會深受樓市波動影響的資產所占比例卻處於高位。

表2：萬科2004—2013年末資產結構

單位：億元

	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年
貨幣資金	31.32	32.49	107.44	170.47	199.78	230.02	378.17	342.40	522.92	443.65
資產	155.34	219.92	499.20	1,000.94	1,192.37	1,376.09	2,156.38	2,962.08	3,788.02	4,792.05
貨幣資金/資產	20%	15%	22%	17%	17%	17%	18%	12%	14%	9%
存貨	105.46	148.49	341.67	664.73	858.99	900.85	1,333.33	2,083.35	2,251.64	3,311.33
其他應收款	4.63	7.05	6.71	27.64	34.96	77.76	149.38	184.41	200.58	348.15
（存貨+其他應收款）/資產	71%	71%	70%	69%	75%	71%	69%	77%	65%	76%

 

萬科喜歡用凈負債率這個指標來衡量財務風險，其理由是“預收賬款隨著項目結算將轉化為公司的營業收入，並不構成實際的償債壓力。”基於這一理由，應付票據和應付賬款不應被忽視，因為它們雖然不屬有息負債，卻無疑需要償還。以年末（應付票據+應付賬款）/全年銷售商品、提供勞務收到的現金這一指標來衡量，萬科來自供應商的付款壓力之大為近十年來之最——2013年末的應付票據和應付賬款需要公司用超過半年的銷售收款才能支付完畢，如果銷售回款放緩，其資金壓力可想而知。

表3：萬科2004—2013年末（應付票據+應付賬款）/全年銷售商品、提供勞務收到的現金

單位：億元

	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年
應付票據		0.04				0.30		0.31	49.77	147.84
應付賬款	24.24	33.19	59.52	111.04	128.96	163.00	169.24	297.46	448.61	639.58
應付票據+應付賬款	24.24	33.23	59.52	111.04	128.96	163.30	169.24	297.77	498.38	787.42
銷售商品、提供勞務收到的現金	92.62	126.69	190.63	447.13	427.83	575.95	881.20	1,036.49	1,161.09	1,534.37
（應付票據+應付賬款）/銷售商品、提供勞務收到的現金	26%	26%	31%	25%	30%	28%	19%	29%	43%	51%

 

應變勝於預測

對於如何防範房地產行業的風險，我們來回顧一下萬科在2008年年報中的觀點：

對於企業而言，更重要的不是預測，而是應變。企業可以也應該做到的，是對行業的長期發展方向始終保持認識，對市場環境已經發生的改變及時作出判斷，在此基礎上對未來可能出現的各種短期變動進行分析，並分別制定應對的預案，在相關變化逐漸明朗的同時迅速采取行動。

然而，從近來萬科的發出的聲音來看，我懷疑萬科在一定程度上過於重視預測了。高盛高華的一份研究報告稱，“行業方面，管理層參照國際經驗並主要基於下列原因認為當前中國樓市大幅下滑的可能性不大：1）中國城鎮化率仍然較低（截至2013年底為53%），目前房價降幅不太可能超過10%，下行持續時間不會超過兩年。但城鎮化率達到60%後，房地產業可能更為周期性波動……”

如此精準的預測我實在是不敢太過相信。企業如果過於相信甚至依賴這樣的預測，那就有可能因為對風險防範不足而遭受損失。著名投資者肯·費雪被認為是當今美國測市最準的專家，但國內成熟的投資者大概不會照搬他的一些發現或者說結論——如熊市的低點在時間上大概距牛市頂點18個月左右，盡管這樣的發現或結論不可能一點兒依據都沒有。

事實上，萬科在2008年報中曾這樣說，“當前全球經濟正處於極為特殊的時刻，中國住宅市場短期內的變動可能也極其複雜，已經超出了企業的預測能力。”那麽，為什麽五年之後，萬科卻又對預測市場短期變動又如此自信了呢？

其實，能夠迅速應變已經極不容易了。萬科早在2007年年中就對市場過熱作出了預警，卻依然在下半年購置了一些高價土地。

以營業收入來衡量，2013年萬科的經營規模比2007年增長了2.81倍，在這種情況下，應變的難度就更大了。

2014年前3個月，萬科拿地的速度已然大為放緩——根據公司公布的月度銷售及新增項目情況簡報統計，其1季度拿地需支付金額為114.22億元，遠低於上年同期的190.11億元和2013年第4季度的284.29億元。

雖然如此，萬科1季度經營活動產生的現金流量凈額卻為-55.79億元，而2013年1季度僅為-23.83億元。

我們來分析一下為什麽會出現這樣的情形。2014年第1季度萬科購買商品、接受勞務支付的現金為249.02億元，同比減少71.86億元，減少數略少於拿地需支付金額減少數（75.89億元）。這表明，如果不考慮拿地需支付金額與實際支付金額存在的差異，則用於開發的支出非但沒有減少，反而略有增加。事實上，2014年第1季度萬科實現新開工面積420.0萬平方米，略高於上年同期（402.0萬平方米）。這就是說，拿地的速度可以很快降下來，但已經拿了的地要開發，這個速度很難迅速下降。

1季度萬科實現銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別增長11.7%和24.2%。照此看來，用於土地開發的支出略有增加並不為過。問題是，現金流量表中銷售商品、提供勞務收到的現金僅為290.64億元，只是銷售金額的53.59%。

對這個問題，萬科總裁郁亮先生在網上投資者交流會上的回答如下：

今年年初銀行按揭有延遲的情況，各個銀行都有不同程度的收緊。但是萬科作為龍頭企業還是具有獨特的優勢，公司也在加強銷售回款工作，預計各銀行目前都有一定程度的緩解，公司對於銷售仍保持樂觀態度。另一方面，上年末部分城市存在限簽的情況，為避免客戶流失，公司通常都會預收部分定金，因此部分銷售款項已在上一年度收訖。

請看表4，萬科2013年第4季度銷售商品、提供勞務收到的現金明顯異常，這驗證了郁亮的回答。若非如此，萬科2013年全年經營活動產生的現金流很有可能是負數，報表和財務指標會更難看。

表4：萬科2013年—2014年第1季度銷售現金

單位：億元

	2013年第1季度	2013年第2季度	2013年第3季度	2013年第4季度	2014年第1季度
銷售金額	436.50	400.20	448.20	424.50	542.30
銷售商品、提供勞務收到的現金	328.19	344.02	380.05	482.12	290.64
銷售產品、提供勞務收到的現金/銷售金額	75%	86%	85%	114%	54%

 

一個更重要的問題是，以目前樓市悲觀情緒之重，未來客戶還會像2013年末那樣支付巨額的定金麽？如果情況繼續惡化下去，銀行在按揭時會不會更加謹慎？

王石談萬科30年的規劃：擔心下一個倒台的是萬科

http://newshtml.iheima.com/2014/0826/145134.html

萬科庫存超標獎金砍半 房企十八般武藝激戰窗口期

來源: http://www.eeo.com.cn/2014/1024/267709.shtml

經濟觀察報 記者 宋磊 10月初，房地產迎來央行“認貸不認房”和公積金貸款松綁的政策利好，第四季度成為政策“窗口期”。而以業績為導向，房企怎樣抓住最後的機遇沖刺，是降價還是囤房，背後又是一輪策略的比拼。

“一個季度庫存超警戒線，獎金扣一半，兩個季度，獎金就都沒了。”一位接近萬科的人士說，“對一線的城市公司，萬科新近增加了對庫存量考核。一些原有指標關註銷售額和利潤等，現在加上庫存，實際是萬科發展要更均好。這是告訴一線領導，不能為追利潤房子囤著賣。”  

碧桂園則將第四季度定為推貨高峰期。該集團相關人士對經濟觀察報稱，碧桂園在積極采取系列舉措，努力達成今年目標。例如，對時間較長的存貨經過逐個項目分析，針對性采取價格、宣傳、傭金激勵差異化等手段，加大銷售顧問銷售存貨的積極性。  

整體經濟下行和供需結構帶來的雙重壓力，宣告了房地產市場新一輪調整期的開始。而政策放松帶來的效果低於預期，更使得開發商使出十八般武藝來消化庫存、回籠現金。 

權威機構數據顯示，今年前三季度，完成年度指標70%以上的，僅有恒大、中海、合景泰富等少數幾家企業。一些品牌房企指標完成率僅達到20%~30%，壓力巨大。  

“下面兩個月的主基調是去庫存。”新城控股高級副總裁歐陽捷指出，從全局看，目前地產不具備大幅漲價基礎，房子更不應囤著賣。”“積極定價”    對房企而言，能否把握住“窗口期”，首要關卡是定價。漲還是降，這是個問題。    

郁亮的回答是，還是踏踏實實把樓賣好。把房子修建出來是要賣掉，不會用收藏的做法賣房子。所以，萬科從來沒有積極漲價也沒有積極降價，而永遠是積極定價，“只要符合積極定價原則，我們就會支持。”   

在多家開發商人士看來，目前的形勢下，整個集團各城市的全盤漲價和降價並不理智，房企積極定價的意義在於，能抓準具體區域的供求情況，適當向上或下調價，主動出擊。  

“新政對改善性需求比較有利，能促進剛需重回市場，碧桂園也是剛需產品為主。第四季度也是年初設計推貨的高峰期。”碧桂園一位相關負責人表示，第四季度公司不排除個別項目會根據當地市場的需求，定價有所變動。集團有專門的產品定價部門，在對當地市場進行考察和整體判斷後，會做出比較有市場競爭力的定價，集團堅持只追求合理的利潤，更註重資金的回籠和周轉速度。    

一位全國性房企江蘇區域副總說，長三角的項目中，南京的表現已經是相當好，只要營銷手段到位，新項目都能賣得動。像杭州地區、蘇錫地區的仍是一片降價聲。 

但歐陽捷認為，“采取降價策略是針對一些庫存壓力極大城市區域的被動選擇，從整體情況看，房價已經到底，大力度降價行為不可持續，降價也不是唯一招數，中小房企太依賴降價反而會招致產品質量猜疑。”  

在歐陽捷看來，限貸松綁能促進改善型需求入市，並在地方購房補貼等刺激下完成市場築底，在今年第四季度迎來一輪年內成交高峰。另一方面，央行明確利率下限7折實際是畫蛋糕，利率市場化背景下沒有商業銀行有意願和動力降利率，限貸甚至限購對市場預期的扭轉作用一直被外界高估。  

在南京9月21日放開限購前，全國46個限購城市中僅剩7個仍在堅守。經濟觀察報了解，住建部人士曾專門詢問過南京，為什麽不放開限購？得到的回複是，南京樓市形勢還好，需要適當控制。而到10月20日，南京全市放開限購一月認購商品房11595套，創下成交高峰，但大幅度漲價的局面並未出現。 

從另一個角度，也可佐證房價大漲缺乏基礎。歐陽捷發現一個特征，發達區域城市人口凈增長率已接近機械增長，城市存量人口成為爭奪焦點，中小城市人口則未見凈增長。而他列舉的城市有：蘇州、常州、佛山、東莞、寧波、溫州。新增人口數量不多，本地居民戶均一套半或兩套房，自然房子漲價銷售便遇到問題。   

經濟觀察報調查發現，在無錫、常州兩地，大部分項目每逢周末必推特價房，其他時間也在積極蓄客，為年底兩個月沖刺準備，“據我了解，這兩個城市主流企業的降價幅度將會在10%~20%之間。”上述副總說。

“誰漲價誰就在給人舉杠鈴，定價在這樣的時候極端講究，集團一般不會給你降價太多的空間，如果降得不到位，別人稍微比你低一點，卻撓到客戶的癢處，那你就被架在半空中了。”龍湖一位城市營銷總說。庫存突圍    房企面臨著的庫存壓力，不容小覷。 

10月23日，國家統計局公布的數據顯示，前三季度全國商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，其中住宅銷售面積下降10.3%。9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，同比增長28.0%。  

當然，另一種壓力源自業績。鏈家地產對31家大中房企的銷售監測數據顯示，前9月目標完成率超過60%的有12家，恒大目標完成率已達到89.3%，超額完成任務似無懸念。中海、合景泰富目標完成率也超過70%。合生創展和花樣年控股的銷售目標完成率僅分別為22.1%和33.5%，年內完成銷售目標難度可能性較小。   

抓住四季度的沖業績機會，大中房企都做了哪些努力呢？  

以碧桂園為例，按照今年1280億元的全年目標算，前三季度賣出810.2億元已完成目標的63.3%，四季度恰是業績關鍵點。而碧桂園除了堅持全民營銷，九月份推出全民營銷微信平臺“鳳凰通”外，對於時間較長的存貨，集團將對每個項目仔細分析後，以區別制定價格、宣傳、傭金激勵差異化等去庫存手段，及時調整開工和推貨計劃，做到新貨不積存。  

到9月底，龍湖地產年度目標完成率僅57%，後程發力的沖動也更加明顯。就在上周，龍湖上線“全國樓盤超市”。通過官方微信賬號，整合龍湖全國項目的微信移動端入口，意在做龍湖自己的“搜房”，用戶可全方位及時獲得龍湖全國在售樓盤的最新資訊。   

當然，還需要配合適當的價格和營銷宣傳。“限貸解除前2小時領到預售證，錯失坐地起價良機”，在杭州龍湖春江酈城開盤前，這句話已在當地微信朋友圈瘋傳，憑借24180元/平方米的均價讓當天160平方米、138平方米戶型清盤。而當天推出的839套房源，共認購額達21億元，去化近九成。  

“目前的業績壓力非常大，現在只完成了全年50%不到的任務量。但是集團給區域公司下定的指標並沒有發生變化，主要就是給剩下的兩個月強力施壓。”龍湖地產某大市營銷總說，“國慶一周爆發了一下後，接下來的三周雖然比兩限放松前成交量有好轉，但還是陷入疲軟。”   

“整個市場主基調是去庫存。”歐陽捷說，新城的商業、辦公產品、尾盤和車位，是我們去庫存的重點。當然，也要講究技巧，開盤節奏要和市場合拍，和競品有差異，最好開到競品前面，但這就會對施工提出挑戰，趕工期取證。另外，銷售現場執行也很關鍵，很多時候衛生間臟、樣板間差，會直接影響到客戶買房的決心。

新城控股的另一只手，則伸向土地。歐陽捷說，土地永遠是地產開發的糧食，區別在於什麽時候補糧，在哪些區域補。目前來看，高周轉仍是主流房企策略，誰的土地存量過大，反而成為這家企業的包袱。在拿地的時候，也要看客下菜，要精細到摸清具體某個區域的供應結構，再決定是否增加土地供應。“從現在開始，拿地對一線城市總經理的考驗會更多。”   

“我的中國夢就是深圳夢” 訪萬科董事局主席王石

來源: http://www.infzm.com/content/107018

中國夢編者按：2009年，南方周末創刊25周年，在上海東視劇場，做了第一場“中國夢”。

“中國夢”致敬的，是能夠兌現夢想的時代，能夠夢想的中國，敢於夢想的你。

2014年南方周末創刊30周年，這一年“中國夢”的主題是“30年，理智之年”。

“1984”是個特殊的年份，許多重要的故事在此時發生：蘋果公司生產了第一臺Mac電腦；星巴克開始售賣第一份咖啡飲品；中國興辦的第一批研究生院；王石成立了萬科公司；鄭淵潔一人撰稿、影響一代人的《童話大王》創刊；莫幹山會議召開，成了“經濟改革思想史的開創性事件”……

1984年，南方周末從一張副刊化的增刊起步，逐漸進化成一張純正的新聞紙。30年中，南方周末不斷努力完成一張新聞紙應該扮演的常規功能，關切民生，追逐真相，記錄時代進程，講述中國故事。

30年，是有關成長的故事，2014年12月26日，幾位和1984年相關的“30歲老男人”分享了他們的故事。