上車限制多 有辣有唔辣 買公屋得豪宅
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GS(14)@2011-02-17 23:02:262011-2-12 iM
香港的冬天，正值新加坡的夏日。
獅城四季如夏，樹葉都是綠油油的。巿面秩序井然，數量佔了整個樓巿八成半的政府公屋（當地稱為「組屋」），外牆髹上了搶眼的油漆，一幢幢猶如鮮花盛放在路上。那種高調的姿態，讓人有點意想不到。
組屋不是貧富的分野，而是新加坡政府鼓勵國民齊齊「上車」的國策。組屋由政府籌劃興建保養維修，每兩三載便重新粉飾外牆，現金補貼達樓價四成之多，務求逗國民上了車就別下車，別搞轉讓也不要炒賣圖利，好好的安居樂業。
本刊記者遠赴新加坡直擊當地人的「上車」故事，當香港「蝸居」處處而獅城卻滿目「安居」的笑臉時，星洲人「上車」背後原來也掣肘重重，同樣負債纍纍，屋債普遍一孭30年，最大噩夢是失業斷供，前功盡廢。
組屋9年升65% 上車容易轉車難
夜晚10時，記者來到Kallang區。沿途經過一幢幢組屋，拐好幾個彎，才找對了地址。走在組屋的平台，耳朵傳來鼎沸人聲，遠處燈火通明，一家街坊食肆竟開在供居民休憩的大堂上，老闆落力招呼，陣陣飯香飄來。大堂每隔幾米就亮起一枝光管，簡陋但開揚。紙皮石牆身還黏住了一只壁虎，是一個典型的公屋排場，自有一股亞熱帶的草根風情。
這是小夫妻Eugene和Katherine9年前花了大概30萬新加坡元（約180萬港元）買入的二手公屋，樓齡37年，由政府承辦興建。記者登門造訪，客廳漆黑一片。1,300平方呎的大房子，鋪了深褐色柚木地板，牆上裝了一個八爪型款式燈罩。
「劈啪」按下電掣，黃澄澄的鎢絲燈光一傾而瀉，倒映牆上，恍如開出了一朵花，很教人驚喜。唱碟機正播放?一首國語老歌，聽不出年代，但那種婉約的鬱鬱的唱腔，一聽就知是上世紀的繞樑之音。
從老歌裏走出來相迎，頭上頂?棒球帽的Eugene竟年輕得很，他靦?一笑，給記者送來一杯冰凍的葡萄汁。在四季如夏的新加坡，大概沒有人會替客人奉熱飲。
鍾情組屋夠寬敞價錢平
Eugene是室內設計師，花了很多心思打做這一家豪華公屋。他把室內原有的牆壁推倒，物業變成兩廳兩房。他還刻意在家裏拉起幾根方型柱子，增添視覺玩味。很有藝術家脾氣的他鍾情椅子，屋內傢俬簡單，卻擺放?近十張平均幾千塊美元的Designer Chair。總之置身屋內，你難以跟樓下雜七雜八的油煙味，以及只作了基本批盪的屋?大堂拉上關係。
太太Katherine在一家跨國電訊科技公司當業務發展經理，她說新加坡人人都住組屋，除非是富豪級，才有能力買私樓。「私樓基本售價過百萬元（逾 600萬港元），面積大大不如組屋。這屬於舊式而且樓齡較高的組屋，我們喜歡舊樓不好新樓，是因為舊屋設計較寬敞，位置較近巿中心，新建的一手組屋通常較偏遠。」
香港人都貪新厭舊，買屋當然鍾情一手樓；樓齡高達37年的，大概殘舊剝落如戰前物業。但新加坡政府每兩三年便重新粉飾組屋外牆，並且定期更換水管和進行執漏，所以二手組屋一般樓齡皆有二、三十歲，卻簇新得很，而且這些舊樓還較新建組屋貴四成。原因是政府對購買新建組屋有較多規條，包括國籍和入息限制（夫婦月薪不超過8,000新加坡元，約4.8萬港元），但同時卻提供約樓價四成的現金補貼，催谷國民「上車」。
兩口子最後還是選擇購買二手組屋，攤分30年還款，利率以2.4%計算。新加坡政府為著獎勵他們住在父母居所兩公里範圍內，故減免其樓價四成，換言之他們少付了4萬新加坡元（約24萬港元）。
Katherine笑?說：「我們選擇住址時以此為首要！政府政策還規定我們於5年內不能搬走，否則要將4萬元償還給政府呢！」
「買樓公積金」八折支薪
兩人同為「七十後」，回首當年「上車」時年紀尚輕，要繳付約兩成首期的壓力不輕，絕不見得比香港人買樓容易。但新加坡總給人一種易上車的感覺，關鍵之處可能在於他們的公積金制度（CPF）。
Eugene跟Katherine每月的兩成薪金，都被自動轉帳至CPF帳戶，裏面的錢不准提取，被規定作買樓、醫療和退休之用。而這個公積金帳戶同時獲得僱主每月達15.5%的供款，換言之，CPF帳戶一個月的進帳，足為每月薪酬的35%。
以新加坡大學畢業生起薪點2,800新加坡元（約6,800港元）計算，他們每月只得八折支薪，兩成約560新加坡元（約3,360港元）被收納至CPF 戶口，僱主供款為434新加坡元（約2,604港元），帳戶每月便有高達994新加元（約5,964港元）的公積金存款。
而這個帳戶還得享政府擔保的零風險利息2.5%，當達至某個規定的存款額時，還會獲得政府額外派息。至於帳戶被指定的3種用途，則各有最低存款規定，打工仔必須滿足了最低存款要求後，才能自主的分配存款比例。
而彼時當他倆購買房子時，便是透過這個帳戶繳付首期，而從沒有掏過一分錢現金支付。至今Katherine兩口子尚餘21年的供款期，但他們卻不覺得供樓吃苦：「我們早習慣八折支薪，以及高稅率政策，打從第一天工作已經如此。我們每月真正收到的人工只有月薪五成左右，習慣了以後，並不覺得甚麼。」
規定買樓呎數杜絕炒賣
其實不止香港樓價?升，新加坡物業價格同樣瘋狂。根據資料，新加坡樓價於1997年一度去到高峰，跟香港一樣受亞洲金融暴影響，樓價其後一直回落，至 2002年跌至新低，價格持續徘徊幾年以後，約2005年開始便一直沿上升軌狂飈。5年幾之間，漲幅高達六成以上，尤其是金融海嘯結束後至今，升幅更達兩成。
兩人買入這間房子9年，現已由當日的30萬新加坡元（約180萬港元）升值六成半至50萬新加坡元（約300萬港元），運用香港人的投資思維，當然是套現離場一筆過大賺20萬新加坡元（約120萬港元），但基於新加坡獨特的樓巿情況和政府的嚴格監控，轉手賺錢竟然不在Eugene和Katherine的考慮之列。
「我們不會這樣買樓賣樓賺差價的啊。因為買賣樓宇的規限多，而且二手組屋價格升得太貴，同等價錢我們絕對買不回這個質素的房子。我們不買新建組屋，又負擔不來私樓的話，基本上沒甚麼選擇。所以沒想過要轉手賺錢。」
香港人最怕地產商賣發水樓，但佔新加坡整個物業巿場達八成半的組屋，政府都是幕後話事人，故此從來不會出現「呃秤」事件。組屋面積大細一定「足秤」，沒有窗台也沒有會所「發水」，每個屋苑外表設計不一樣，但都有公園等基本設施。而屋苑居民的種族也在政府計算之內，按照全國人口的比例將住所售予不同族裔，以達至一個「和諧」數目。
購買和居住組屋限制多多，大大打擊國民的炒賣意慾，惟涉足私樓巿場藉買賣套利，對Katherine來說也是不切實際。原因是政府規定擁有組屋的國民不能同時擁有私樓，二者只能擇其一，除非以公司名義購買才可行。但任何買入私樓者，若在4年內轉售，便需繳由4%至16%不等的印花稅，可見新加坡政府為?規限樓宇只售予用家、而杜絕一切炒賣的措施，已成為一等一的國策。
政府致力安居人民安心
香港人呻上車難，對於新加坡這對小夫妻來說，兩人每月須償還1,000新加坡元（約6,000港元）的樓宇貸款，全數由公積金戶口轉帳。
Katherine吐吐舌頭道：「新加坡人同樣是負債纍纍的，房屋貸款通常30年，還有高稅率，以及供款公積金等。新加坡的『八十後』買樓比我們貴得多，所以他們通常買新樓，而負擔不起二手樓，但普遍來說實在不會擔心無瓦遮頭……」
讓國民安居是國策，故此新加坡人上唔到車而窩居「籠屋」的情況，幾乎不太可能發生，只是住屋同樣佔了他們開支的一大部分，擔子一點不輕，「We are forever in debts，好的是已經習慣了。」
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Case 1 Katherine˙Eugene
房屋類型：37年樓齡二手組屋
2001年：180萬港元買入
2011年：現值300萬港元
貸款年期：30年（年利率2.4%）
每月供款：6,000港元
面積：1,300平方呎
居住人數：夫婦二人
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非國民住宿限制多
二人剛抵?新加坡幾個月，之前一同居於西非國家尼日利亞，Randy是派駐當地的記者，Emma則在這個貧窮國家進行發展工作。一天夜晚他倆被AK47槍聲驚醒，始發現這個地方對於寶寶來說似乎很危險，Randy遂向公司提出調派新加坡，並會於此地居住兩年。
Emma一臉驚詫的道：「新加坡的樓價足可媲美倫敦，讓我們非常震驚！」由於兩人不是國民也非永久居民，故此在新加坡買樓限制很多，也沒能得享任何優惠和補貼，所以租樓成為了唯一選擇。
而基於他們的國籍身份，兩人不符合資格租住組屋，不得不涉足昂貴的私樓巿場，「比較近巿中心的每月大概5,000新加坡元（約3萬港元），這裏偏離巿中心也離地鐵站較遠，所以才較便宜，否則真的負擔不來。」
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Case 2 Randy˙Emma
（路透社駐新加坡記者）˙（救援組織發展工作）
房屋類型：私人樓宇
2010年：月租1.8萬港元
面積：1,000平方呎
設施：泳池、會所
居住人數：夫婦、兩歲兒子
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結婚為上車早買多優惠
想買樓卻沒錢付首期，遲遲上唔到車，令香港女生遲遲未肯披嫁衣裳。新加坡為了鼓勵結婚與生育，想出絕招一條，就是規定購買組屋的國民必須為21歲以上已婚夫婦，才合符資格上車，否則單身人士必須等到年屆35歲，才能真正做個有殼之人。
當香港人都為?結婚而買樓時，新加坡處處都是為了買樓而結婚的後生仔。Marcus13年前已經晉身為組屋業主，彼時他23歲，身邊有拍拖的朋友都趕結婚，為的就是快快上車當業主，否則再待幾年若加薪太快，入息超過政府規限的話，便會錯過很多買樓的優惠措施。故此當香港學生哥21歲大學畢業愁出路的時候，新加坡年輕人愁的竟是買屋要買哪一區。
23歲結婚挑近父母屋苑
「我買這個房子的時候，樓價為20萬新加坡元（約120萬港元）。我23歲立即結婚，那時不過工作了一年就上車了，結婚老實的是為了買房子呀。」Marcus說?跟太太相視而笑，他現已是兩女之父，生活重心凡事以妻兒為先，盡管年紀輕輕，卻是個老成的爸爸。
由於兩人皆是首次置業，故彼時購買二手組屋即獲政府獎勵5萬新加坡元（約30萬港元），但條件是餘生不能購買新建組屋，否則須將獎金償還。最後房子折實 20萬新加坡元（約120萬港元），攤分25年償還，Marcus每月跟太太合共供款700新加坡元（約4,200港元）。
隨?女兒長大，Marcus心思思想換樓，但他的選擇有限，只能購買私樓或者二手組屋，說?他瞪大眼睛：「所以我是誓死不會買新組屋的啦！」
新加坡的私樓巿場分為政府跟私人地產商合建模式（EC），以及純地產商興建的樓宇，前者樓價比後者便宜。思前想後，Marcus決定買入簡稱EC的物業。
愈早結婚愈多特別優惠
以EC每平方呎賣450新加坡元計，要買得他心儀的單位，大概要花80萬新加坡元（約480萬港元）左右。基於政府規定國民不能同時擁有組屋和私樓的政策，若他買入了私樓後，須於半年內售出其組屋單位，「我現在盤算的是，當這個組屋升至大概35萬新加坡元（約210萬港元）時，對我來說便是合適的價錢賣出，好補貼我買私樓的費用。」
彼時23歲工作未及一年便能夠買入人生第一個磚頭，是因為得到政府大量補貼以及得享低息貸款，Marcus甚至毋須繳交首期便輕易上車，故此唔夠手期買樓從來不是他的噩夢：「重點是你要年輕，工資仍然很低之時，又結了婚，就能符合很多特別的資格，獲得優厚的政府補貼而上車。所以買唔到樓住實在不會是我的憂慮！」
新加坡人真正的安居噩夢，應該出現在上了車以後：「我們兩夫婦最擔心的，是不能失業。因為買樓的擔子一背上了就卸不下來，對我們來說，keep住有份工，每月可以定期還錢，才最是重要。」
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Case 3 Marcus‧Josephine
（廣告業）˙（家庭主婦）
房屋類型：二手組屋
1998年：120萬港元買入
2011年：現值180萬港元
貸款年期：25年
每月供款：4,200港元
面積：1,200平方呎
居住人數：夫婦、一名傭人、兩名女兒
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房策 多得記不住
新加坡出生率極低，加上其行之已久的優生學，故國策之一是鼓勵國民快快結婚、早早生育。Wilson夫婦同樣廿歲出頭便拉埋天窗，並立即買樓成為有殼一族。當年他買樓時獲得政府補貼18萬港元，但條件是起碼住夠10年才能轉讓，如今他們安居12年，房子升值逾百萬港元，但他們卻仍然眼觀鼻鼻觀心沒想過樓換樓。
Wilson：「政府推出的打擊炒樓措施很多很多，感覺上幾乎每個月都有新招，房屋政策多得讓人記不住。最近一招是規定不准同時擁有私樓和組屋。能否上車確實不是我憂慮的東西，十幾年前買入這間屋也不覺得太吃力，地方也大，就算現在樓價狂升，我也沒有想過要賣樓圖利，因為這樣做的話你會發覺規限多多，讓人打消這個念頭。安安穩穩住就好了。」
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Case 4 Wilson‧Karen
（五金生意）˙（護士）
房屋類型：二手組屋
1999年：248萬港元買入
2011年：現值360萬港元
貸款年期：30年
面積：1,400平方呎
居住人數：夫婦、三名子女、兩名傭人、祖母
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生活簡單 物慾減少
單身人士如想在新加坡獨居，必須年屆35歲以後，才獲准許買組屋自住，否則並不符合上車資格，原因是政府鼓勵結婚生育，故對於遲婚一族來說，上車特別困難。
不過港女Yvonne依然鍾情新加坡，認為星政府的家長式管治，比香港議而不決要討好得多，對移民生活非常滿意，「在香港生活很緊張，壓力大，便不斷消費麻醉自己。後來覺得整個生活狀態有問題，有一次來新加坡探朋友，發現自己比較喜歡這裏的生活，便申請移民，直至6年前來報到。在香港一直儲不到首期上車，這裏的公積金僱主供款多，個人入息兩成也要上繳，變相迫自己儲錢，而生活簡單了亦令物質慾望減少，前兩年終於買到樓，已決定在新加坡安居。」
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Case 5 Yvonne
（香港移民，從事Marketing）
房屋類型：二手組屋
2008年：192萬港元買入
2011年：現值252萬港元
首期費用：30萬港元
供款年期：15年
面積：1,000平方呎
居住人數：一人
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香港樓市的NO return！
坊間似乎都喜歡將香港和新加坡兩地的樓巿進行比較，認為港府該仿效獅城模式。但曾經在該地著名的東南亞研究所當過訪問學人，由此而愛上獅城，並一度在當地買過一個組屋單位，打算日後退休養老的香港大學社工及社會行政學系講座教授周永新（見圖）直言，香港已經「No return」，而獅城也不是好的模仿對象。兩個地方人民性情素養大不同，根本無從比較。
政治產物 Vs 商業結果
新加坡已被打造成一塊「人人有車上」的樂土，「上車」是其房屋政策的核心思想，甚而已達到國策層面，不容有失。故此獅城樓房買賣規條繁複瑣碎、限制亦多，以盡量確保所有人上了車就不落車，減少一切轉讓炒作的可能。
周永新說，新加坡組屋是政治產物，香港樓巿是商業結果。前者透過全民的公積金計劃供樓，公積金?弗人是政府，政府收了國民供款後便用來建屋、建機場，政府組居佔了八成半，羊毛出自羊身上。後者的強積金計劃?弗人是銀行和金融機構，樓巿逾半是私人發展商推的單位，兩者國情完全不同。
他舉例，獅城的親政府議員會以「組屋翻新」為競選大綱，以此作為「箍選票」的條件，他們並會經常使用組屋的空地大堂搞政黨活動，是以反對黨在政壇上總難以立足，也可見組屋的政治意味。
「我們不可能學新加坡的。香港樓市模式是No return的東西，房屋政策沒可能重新規劃，一改就是牽一髮動全身，沒可能。」
自由受損 Vs 安居樂業
在獅城安居看似容易，但實際上買賣物業的自由卻諸多限制，例如單身人士被限制買樓，直至35歲才解禁，看在香港人眼裏似乎難以接受。但周永新笑言，幾乎所有調查都顯示，房屋、教育、醫療、就業、經濟等，永遠都是巿民關心的Top 5，所謂犧牲了的自由，其實九成人都不在乎，故此他相信不論是星州人還是香港人，置身這個環境都不會認為自由受損，相反會頗為享受安居政策。
不過，周永新最後卻賣掉了該幢獅城物業，原因是組屋限制多多，他寧願早點脫手，「如果我安於做一個研究型學者，不批評社會政策，我是寧願在新加坡安居，而不揀香港的。」
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10絛新加坡家長式「上車」校規
(1)必須為年滿21歲的已婚夫婦，或者與父母或子女共同申請
(2)任何未婚的單身人士如想購買組屋自住，必須年滿35歲才合乎資格，並且只能購買二手組屋，不能購買新建組屋
(3)購買新建組屋能享多項優惠，包括比巿場低的貸款利率（介乎1%至2%），以及高達九成的按揭，但一生人只能循此方法借貸兩次
(4)若為首次「上車」的夫婦，政府會提供多項折合約四成的樓價補貼
(5)一對夫婦一生人只能購買新建組屋兩次，以防補貼優惠被濫用圖利
(6)若購買的組屋單位鄰近父母居住範圍，可獲最少1萬新加坡元的現金回贈
(7)新加坡打工仔每月的兩成月薪被自動轉帳至公積金戶口內，其中一大部分被規定作買樓之用，藉此降低國民上車壓力。故此他們的供樓款項皆透過戶口進行，一般情況毋須繳付現金
(8)不能以個人名義同時擁有組屋和私人住宅，也不能同時購買兩間組屋，政府藉此規限買樓者皆為自住用途，杜絕炒賣
(9)若夫妻二人離婚，不論是否育有子女，政府皆規定須於6個月內將組屋賣掉搬出
(10)凡有賣樓打算，必須邀請官方人員為單位定價，確保政府有效掌握組屋賣價