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投資REIT 定房地產?

1 : GS(14)@2010-06-06 13:11:18

REITs是 Real Estate Investment Trusts之縮寫,亦即地產投資信託基金。香港首隻掛牌上市的就是領匯( 823),當年鬧得滿城風雨,要延遲 1年才上到市,繼後有另 7隻:冠君( 2778)、越房( 405)、泓富( 808)、富豪( 1881)、陽光( 435),和近期也在港掛牌的置富( 779),及除牌之睿富( 625)。
相信不少人對 REITs印象不太好,除盧婆婆案外,部份 REITs上市時用各樣「財務工程」技巧增加估值,亦可能是原因。然而,筆者覺得 REITs有其價值與功用:
( 1) REITs美妙之處在於法例規定,要將最少 90%盈利以股息派給股東,不像一般上市公司,賺大錢也可不派股息。
( 2) REITs可提供較穩健收入,法例亦規定其借貸不可超越資產估值 45%,風險相對少些。
( 3)灰髮社會需要穩健收入多於資產升值。「灰髮」是指人口平均年齡趨老,但現代老一輩較長壽,亦較健康,生活多采多姿,要支持這種生活有賴穩定收入。由於擁有上述兩個特性, REITs應是提供穩定收入重要渠道之一。
( 4)現在掛牌的 REITs,大多已有三數年運作,就算上市時股價疑似偏高,現在已較近市價,財技效應亦褪色。
市盈率較低 派息至少 5厘


投資講表現, REITs之表現如何?可從股息百分比及股價升降幅度兩個層面看。
附表將 6隻 REITs與 6隻普及的地產或公用股比較。以市盈率( PE)計, REITs「貴」的不過 10倍,「平」的連兩倍也沒有。若根據近年派息紀錄, REITs低的也近 5%,高的有 10%。物業收租回報有沒有 5厘?再者,一般人是不用繳股息稅,但物業租金收入則要報稅。
篇幅有限,下期再續。(二之一)
註:筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。
2 : GS(14)@2010-06-30 21:15:06

今期繼續研究 REITs(房地產投資信託基金)之表現。上次得知 REITs在派股息方面,優於一般地產股或公用藍籌股,更不用說比買樓收租高。那麼, REITs近年股價表現又如何?
以兩隻地產龍頭股長實( 001)、新地( 016)及恒生指數 07年 11月至今的表現,與 7隻 REITs作比較,發現幾隻 REITs將長實、新地和恒指也比下去。若用電視賽馬慣常描述,可分以下 4個表現。
領匯由頭贏到尾


假設於 07年 11月 23日大家的起步點同為 0,截至今年 4月 28日,領匯( 823)由頭帶到尾贏整條街,相反長實、新地,以至恒指同期表現遠遠遜色,甚至一直未能升回起步點。至於越秀( 405)、睿富( 625)則後段發力贏幾個「馬位」。冠君( 2778)、泓富( 808)、陽光房產基金( 435),雖然鬥得好貼,但仍贏少少。當然亦有較落後的富豪產業信託( 1881),但還拍得住「齊過終點」。
和香港近年住宅又怎比? REITs持有的不是本港以外物業就是商業類物業,而且是股份化了的資產,技術上有點不一樣,但比就比吧。近年香港平均住宅價格升了約四成,除陽光房產基金外,所有 REITs皆拍得住或勝過這升幅。
總結而言, REITs無論在派息或價格上均不輸蝕於藍籌和實物,大眾是否應留意多些呢?(二之二)
註:筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。
3 : 龍生(798)@2010-06-30 21:48:41

要說REITS 比買樓好
我怎樣也不同意

買樓可以出必殺技
借9乘! 退一步借7乘
也己經是完全的另一套計法

光是這一點, 己無法相比
真要比較, 應該跟公用股比
性質會更相近
4 : abbychau(1)@2010-07-05 10:54:49

股化後的東西要花行政費
5 : jc(1882)@2010-07-05 12:55:33

自住或有足夠錢哽係房地產啦,小小資本又想投資收息就 REIT 啦.
6 : 黃金蟲(1617)@2010-07-06 10:09:23

REIT靈活性較高吧
投資 REIT 定房 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=269899

香港物業估價資料

1 : GS(14)@2010-07-03 22:17:49

http://www.homeprice.com.hk/
2 : abbychau(1)@2010-07-05 10:48:23

準嗎?
3 : albertli18d(1613)@2010-07-06 22:56:36

不準.好似银行準D
4 : GS(14)@2010-07-08 21:50:10

3樓提及
不準.好似银行準D


不如把它搞回來,然後變精
5 : Louis(1212)@2010-07-15 23:50:21

1. 值 by HSBC
http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation?pwscmd=cmd_init

2. by Hang Seng Bank (HK)
http://evalue.hangseng.com/chi/val01.asp


3.
值 by China Bank HK
http://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation.xml?section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=30845&lang=tw
香港 物業 估價 資料
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270018

彌敦道隱形富婆曝光

1 : GS(14)@2010-07-25 20:11:12

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/16897
彌敦 敦道 隱形 富婆 曝光
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270153

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻,近年專注幫內地人申請來港投資移民,對於內地人的投資口味自有一番心得。他說,內地投資移民買樓,必定買新盤,特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市,關景鴻認為,由2009年以來樓價已升了不少,已經相當危險,特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好,很多不明朗因素,經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌,近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓,待樓市調整完再買。若果資金充裕,可以沽出細價樓,轉買貴價樓,因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓,貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說,內地投資移民,買樓大多數必有兩大條件:「第一是新樓,二手樓不感興趣,特別是揀由名牌發展商發展的優質物業;第二,必揀鐵路沿線物業,因為回鄉探親容易吧!不少同胞鍾情九龍站物業,因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選,因為交通便利,有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘,配套設施齊備,附近有圓方的大型商場,以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽,都獲大地產商落力宣傳,被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說,內地同胞一般會先「進駐」九龍,其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」,呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說,投資移民計劃,由推出至今年3月底,獲批准的共有6689人,當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士,相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元,當中143.5億元投資在物業,93%為住宅,絕大部分申請人投資一個物業,平均價值為1000萬元,即較最低規限650萬元為高,顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說,以他自己的生意來粗略判斷,貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入,但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計,以金額計,今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業,佔本港一手新盤成交總金額22%。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤,接近五、六成也不足為奇。相反,內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5%(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」

關景鴻透露,早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位,並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭,更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求,其後在港再作其他投資。他笑言,內地富豪們來港買樓,價錢非首要考慮問題,「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵,因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業,原來他自己也是九龍站「粉絲」,近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位,作收租之用。他表示,自己會追求稀有物業,正如山頂只有百多間獨立屋,買一間便少一間,故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前,曾經熱中股票投資,當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨,他也有羊缌心態,結果「高買低賣」,之後便較少沾手股票。

相反,他在1993年買入的物業,即使在金融風暴期間跌幅也有限,所以1997年後,他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」,他自己選擇專心發展事業,同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產,回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地,對中國地產也瞭如自掌,他認為在內地置業,同樣是要選擇稀有的地段,主要是揀市中心地段,因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段,升得快時,跌得會更快。最好是揀「綜合」地段,即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。
2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....smiley
3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52


過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」


係唔係唔炒會手痕?
4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了
移民 教父 關景 景鴻 內地人 內地 專買 買大 大價 價新 新盤 沽細 細價 價樓 樓轉 轉買 豪宅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270156

李麗珊1600萬置豪宅 丈夫﹕作其他用途 非一家四口新居

1 : GS(14)@2010-07-29 21:34:53

李麗珊1600萬置豪宅
丈夫﹕作其他用途 非一家四口新居



據悉,李麗珊(圖)與相關人士近期頻頻睇樓,昨日決定以1686.8萬元購入鴨婣洲南灣(圖2)一個單位。她的丈夫黃德森接受查詢時說,購買單位是作其他用途。(資料圖片)


  2010年7月29日

【明報專訊】在「跑馬地半山地王」聶歌信山地皮昨以104億元成交同一天,「風之后」李麗珊與家人斥資1686.8萬元購入新地旗下鴨婣洲「南灣」一個1300多呎、深灣遊艇會海景的一房單位作投資用途,折合呎價1.26萬元。其夫黃德森昨晚被問及是否作新居之用時說﹕「只作其他用途……無咁本事,未搞得掂兩個女。」

早前有傳言稱,李麗珊在過去的周末到南灣看示範單位。黃德森昨晚接受查詢時承認,太太與其9名兄弟姊妹,昨再到南灣睇樓,並會決定是否合資購買,但他昨晚表示太太尚未歸家,故不清楚是否已購入。不過,黃德森表示,即使購入單位,也只作其他用途,並非一家四口新居,並笑言「無咁本事,未搞得掂兩個女」。本報曾聯絡李麗珊胞妹,截稿前未有回覆。

市場消息表示,李麗珊與相關人士,昨晚購入南灣第10座一個中層1338方呎的一房單位,望深灣遊艇海景,約1686.8萬元、折合呎價1.26萬餘元,估計會作投資用途。

據悉,該付款方法是,入伙前先支付樓價兩成作訂金,至入伙時,預計明年3月完成交易。以成交價約1687萬元計,李麗珊或相關人士需先支付 337.4萬元的兩成樓價。假設她最後以七成按揭計算(收樓前再交一成樓價),按揭額1180.9萬元,以目前一般按揭息率及還款期20年計算,每月供款額約5.5萬元。

樓價兩成作訂 若按七成月供5.5萬

市場消息稱,聶歌信山賣地傳出佳績後,刺激豪宅成交,南灣昨錄得近40宗成交。測量師彭兆基及美聯物業首席分析師劉嘉輝均認為,因港島新建豪宅、特別是海景單位未來供應極少,擁有海景的南灣確有相當投資價值,屬內地豪客投資對象之一。不過,劉嘉輝提醒,南灣單位動輒逾千萬,供樓並不容易,縱是月入達 8萬至10萬元的高收入家庭也恐難負擔,因此,他認為若非已有樓在身、有大額積蓄或有巨額花紅者,未必宜沾手投資。

李麗珊1996年贏得奧運金牌後,估計獲逾500萬元獎金獎品,退役後當家庭主婦,偶有接拍廣告及擔任電視主持等(見另稿),其夫黃德森現於中國香港體育協會暨奧林匹克委員會轄下的「香港運動員就業及教育計劃」擔任經理。
2 : GS(14)@2010-07-29 22:06:57

2010-7-14 EW
打造南灣後花園 新地帖一億送走船廠   

即將開售的鴨脷洲南灣,面對深灣遊艇會,擁有無敵深灣海景,惟面海單位因毗鄰船廠噪音而未能興建開關窗戶,住戶空有靚景卻要望海興歎。事實上,除船廠噪音滋擾外,對環境也有一定影響,南灣牽頭發展商新鴻基地產(0016)一直希望可以遷走船廠,以便提升南灣價值。

然而,正如已故經濟學大師佛利民(Milton Friedman)所言,世上沒有免費午餐,縱然新地過去花上逾億元,欲「重金請走」鴨脷洲海旁道的船廠,好讓部分空置船廠地能打造成海濱公園,但事件擾攘多年,目前仍有十戶不肯遷出,新地惟有將之納入後花園範圍,加以美化。

一位有份參與談判的廠戶透露,過去四年新地代表與鴨脷洲船廠一眾廠戶,展開漫長而又波折重重的談判過程,「四年來的談判,可謂各有勝負,發展商原先希望可以用銀彈政策全面清場,搬走現時海旁道所有船廠,但部分廠戶採取「三不」政策,堅持「不遷、不拆、不走」,談判初期雙方一度膠着,直至一年前發展商及部分廠戶稍為調整底線,才漸露曙光。」由新地(0016)、嘉里建設(0683)及百利保(0617)合作發展的鴨脷洲海旁道的豪宅項目南灣,項目對面為一列已經經營超越二十多年的船排廠及木廠,總計約四十間,部分廠房以相連船廠經營,涉及廠戶約三十家。由於有關船廠全數為由鋅鐵及木材搭建,雜物以至油污為區內居住環境帶來一定噪音及環境污染,發展商為求建設一個景觀更靚的後花園,早於○六年向該三十名廠戶提出非一般的「收地」建議。

非一般收地

所謂非一般收地,是因為有關船廠地的業權屬於政府,廠戶是向政府租地經營,新地所提出的「收地」建議,實際上只是以銀彈政策,希望有關廠戶自願向政府交還船廠經營牌照及遷離,「情況類近年前食環署利誘雞販交回活雞攤檔牌照」,有廠戶以活雞牌照來形容今次「收地」建議。南區造船業商會主席蔡雄,於黃竹坑及鴨脷洲一帶經營船廠已超過四十年,他認為發展商的收地建議,其實與政府早有默契。

船廠原位於鴨脷洲北岸,廿多年前進行大規模填海工程,將船廠遷移至海旁道。話說當年廠戶是以十年死租、十年生約租用現時臨海地皮作船廠,而有關地皮亦一直劃作工業用途,城市規劃委員會早於九九年批准將現時南灣地皮改作住宅(戊類),當時已計劃將現時船廠地,從工業地改劃作「未決定用途」;商會認為此舉將船廠趕入末路,政府可隨時修訂用途及「趕走」船廠,在商會大力反對下,政府才願意將船廠地維持工業用途。

再者,由於當年簽訂的二十年租約早已約滿,現時船廠全數以一年短期租約形式租用,逐年續約;加上租約中已加入不少關卡,列明禁止鋼船修理及其他條款,令船廠生存空間不斷收窄。此外過去數年,地政總署曾詳細調查船廠經營情況,知道部分船廠私底下改作修車場及食堂,已違反租約。

死硬派堅持三不政策

「無可否認,船廠已經是夕陽工業,加上近三十年來已差不多沒有新學徒加入造船行列,現時不少船廠的東主已經年紀老邁,只有部分有下一代願意繼承父業才繼續經營,三年前發展商提出『收地』建議,部分廠戶差不多即時應承。」「早於○六年初,發展商向船廠的廠戶提出收地建議,當時每條船排可獲約二百萬元的賠償,不過發展商講明希望所有船廠全數離場、奈何有船廠堅持唔肯走,由於個別船廠態度強硬,發展商為免硬碰硬,傳出計劃有機會擱置。」據一名有份參與談判的廠戶表示。

部分廠戶堅持「不遷、不拆、不走」,發展商遂改變談判策略,轉用「逐個擊破」,選取了木廠作為重點游說的對象,主要由於多間木廠均傾向「唔肯走」,加上木廠製造最多噪音,因此發展商希望它們可以盡量搬走,據悉最終只有一間木廠堅拒「離場」。

「說真一句,今次的收地談判,焦點並不在於金錢,最大問題在於部分死硬派『堅拒唔走』,加上發展商根本無可能喺港島區尋找船廠地進行遷廠重建;傾咗四年,發展商約於一年前願意放低『全部遷走』的底線,亦願意為未肯離開的廠戶重置新廠房,兼給予搬遷補償,賠償金額亦較原先的建議加咗三至四成。」參與談判的廠戶坦言,整個談判於一年前發展商放低底線,才重現曙光。

原先亦屬於「死硬派」一員的永明遊艇廠董事黃鏡明直言:「如果發展商出天文數字,我會走,不過以當年發展商提出的收地條件,自己就一口拒絕。父親二十多年前已在此經營船廠,兄弟接手後生意亦上了軌道,現時公司修理的遊艇,艘艘都數千萬元,甚或是過億元,遊艇修理仍然大有可為,再者自己唔做,亦有十多名手足需要搵食,因此絕對不會考慮結業,不過後來為了大局着想,最終接受『只遷不走』。」

發展商讓步清半場

根據發展商早前向城規會提交的文件,有關船廠地皮整體佔地面積達二十五萬七千平方呎,只有不足四成地皮,即約十萬方呎地皮會保留作船廠,其餘超越十二萬方呎的船廠地,計劃改為公眾休憩用地的海濱公園。

經過四年來的談判及商討,整體三十間廠戶只有約十間廠戶「留低」,發展商亦將會負責重整留下來繼續經營的船廠,據一名接受發展商收地的廠戶坦言:「發展商用上銀彈政策,亦只是成功請走二十多間船廠,按每條船排賠償二百八十萬元,再加一些搬遷費用,提早離開亦可獲津貼,平均每間廠戶可獲賠償四百至七百萬元離開,此外發展商會為留低的廠戶編配新船排及廠房,另外亦可獲搬遷費的津貼,加加埋埋相信發展商需要『貼錢』逾一億元。」對於過去數年與廠戶的談判是否成功,新地代理執行董事雷霆指出,「過去的事不便評論亦不再評論,不過現時已有大半的船廠均會離開,加上日後樓面重鋪、道路上亦會加種一些新的植物,相信未來該區的居住環境會好好多。

議員擔心變「私人後花園」除船廠廠家的問題外,新地尚要闖過月中城規會這一關卡,事關有區議員坦言,擔心發展商會將重建為海濱公園的船廠地,變成南灣的私家花園,區內居民未必受惠。

發展商早於今年四月正式向城規會申請將有關船廠地,由「工業」地改劃為「其他指定用途」、註明「休憩用地及船廠」地。城規會收到三十九份意見,城規會將於本月十六日開會審議申請。

鴨脷洲「南灣」工業地變豪宅事件簿1995年1月 百利保以2.3億元從拍賣場上購入鴨脷洲海旁道工業地1999年8月 百利保以3.99億元將地皮70%權益售予新地及嘉里,兩公司各佔35%權益2002年3月 城規會以發展商未能解決船廠噪音為由,否決興建住宅2005年中 面向船廠的窗戶採密封設計,成功解決環境問題,獲准興建5幢住宅2005年9月 達成近40億元的補地價,每平方呎補價達3,400元2006年1月 為美化區內環境,不惜步向對面船廠提出「收地」賠償2006年11月 經數度改則後,獲屋宇署批准改建9幢住宅,單位數目715伙2009年底 與部分船廠達成搬遷協議,部分船廠亦陸續遷出2010年4月 向城規會申請,將船廠由「工業」地改劃為「其他指定用途」,註明「休憩用地及船廠」地2010年7月 南灣最快於7月中推售,首批意向呎價維持2.5萬元撰文‧蔡慶佳 攝影‧李志偉、彭大偉 資料‧財經組 設計‧江詠琪
3 : abbychau(1)@2010-07-29 22:55:45

佢係點買的
4 : 龍生(798)@2010-07-31 14:53:10

點買? 恒生廣告應該搵唔少

我欣賞佢咁誠實話我自己係買黎炒樓, 其他用途?
唔通話買黎放獎牌咩?
5 : 龍生(798)@2010-07-31 14:56:05

仲有其實風帆用品的銷路幾好的
無玩開可能唔知....(佢有做代言人)
或者可能玩得都係有錢仔....所以我地無留意開
聽講有做私人教授的....
總之有些財路我地想像唔到....

遲下或者你手上的REAL FORUM 都有我地意想不到的財路呢~~
預先恭喜你啊, 阿貝兄~~
6 : GS(14)@2010-07-31 19:55:22

Real Forum 有少少錢賺,但是連吃餐飯都唔夠,哈哈
李麗 1600 萬置 豪宅 丈夫 其他 用途 一家 四口 新居
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270168

樓價痴線系列 馬沙筆記 Char Blogger

1 : GS(14)@2010-07-31 21:28:47

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_27.html
好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。
2 : GS(14)@2010-07-31 21:29:13

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_28.html
上文提到,馬沙對最近火熱嘅樓市越來越檐心。理由係政府早前已經試圖利用口術,再加所謂行政手段「九招十ニ式 」去撲火,但樓市不但未有因此而降溫,在高價賣地後更如火上加油,多區呎價再下一城,更已有多個大型屋苑如太古城呎價超越97。

有人話好多地區跟97價仍有距離,所以未算泡沫。但問題係97距今已經13年,若計入13年物業折舊及將要面對的維修成本,其實好多比較高齡嘅大型屋苑, 例如太古城、美孚、德福及淘大等等,個人認為現呎價以經超越97價。試問13年前(97時)已經30年的物業高峰賣$7,000一呎,今日43年樓仲值$7,000一呎嗎? 位處傳統豪宅區及極具發展商收購價值的物業可能可以除外。

另外,馬沙近月亦留意到越來越多「本來無想過要置業」、「本來未準備好置業」、「從未試過炒樓」及「本來無想過買樓收租」人士,突然四出睇樓,仲越睇越貴,好似啲樓唔駛錢咁。佢地突然趕住買樓,心態不外乎兩個。第一係啲樓越升越有,依家唔買,遲啲驚買唔到。第ニ係趁樓價仲未見頂,反正啲錢放係銀行又無息收,倒不如加入炒樓,或是買樓收租,一兩年後樓價升三兩成,再放出財息兼收。

實際例子,另文再講!
3 : GS(14)@2010-07-31 21:30:54

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_29.html
馬沙老友最近就先後做出以下動作:

老友A本來跟家人同住,其實暫時無乜實際住屋需要。早3、4年樓市起步之初,馬沙及其他老友都曾經勸老友A先買入一個市區小型單位,租出等租客幫佢供住先,到有需要結婚時收回自住或賣出另購新婚居所。老友A一直不為所動,直到今年初,眼見樓價日日係咁升,而本來可買入一個市區小型單位的價錢,現時只能買入一個市區500呎居屋單位。老友A生怕遲啲連市區500呎居屋單位都買唔到,即時買入一個市區17年樓齡500呎居屋單位自住。

老友B於2003年結婚,婚後一直於青衣區租樓住。當年馬沙問佢既然有能力,青衣區樓價尚算合理,點解唔買? 老友B當時答曰:「見過97樓價係咁跌,都唔知跌完未,真係怕伯!」。老友B於06年生咗第一個小朋友,馬沙再問佢老哥會唔會買樓,佢話要再睇定啲先,如是者一租就7年。早兩個月,老友B終於出手,係青衣區買入一個11年樓齡近千呎單位自住。

老友C同女友拍拖多年,都係時候結婚。雖然資金不多,不過考慮到在低息環境下,計掂條數,供樓同租樓差不多,加上怕依家唔買,以後都買唔到。早幾個月在深水埗區以150萬以下買入一個近20年樓齡的小型單位自住。

老友D眼見將軍澳某大私人屋苑自住物業升咗成100萬,上月走去銀行加按,吐現80萬。上周以近250萬買入一個800幾呎將軍澳居屋單位作自住。而本來自住的私人屋苑物業將以約1萬元租出。經過悉心安排,往後扣除租金收入後,每月供樓淨支出降至3千多元。

老友E手持百萬元現金,近日聯同兄弟姊妹合資買入一個市區物業,準備放租3幾年後賣出,期望到時能財租兼收。

老友F一家四口連工人現住一個已供完的物業。由於現居根本不夠地方用,想換一個過千呎單位改善生活質數。睇樓數月,計算過風險後,已放棄睇那些過千萬假豪宅。取而代之,努力於何文田及窩打老道山一帶尋找實用率極高的過千呎近40年樓齡舊樓。上星期本已睇中一個盤,惟於落定時遭賣家反價而交易告吹。現仍努力睇樓中。

老友G夫婦最為進取,上月本準備以300萬作半自用及半投資方式買入何文田上車盤俊文苑細單位。佢地準備先租出物業,直到遲啲有小朋友後收回自住或在同區換樓,享受該區名校校網。不過早兩日聽朋友講開,老友G夫婦近日越睇越豪,早兩日已經睇緊廣播道近千呎單位。如果真係成事,風險都咪話唔高。

以上老友們在交易前,除非直接開口問馬沙個人意見,否則馬沙都唔會主動開口比意見,費事阻人發達。再講,買樓唔同買股票,買股票比錯意見輸極都有限。買樓睇錯市分分鐘輸身家,萬劫不復,97年真係見唔少。況且大多數嘅人,你比啱意見絕對唔會感謝你,因為係佢地自己好眼光。相反,比錯意見呢,分分鐘講足你一世及怨足你一世,仿彿自己完全無責任。
4 : Wilbur(1931)@2010-08-02 13:35:08

身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"
5 : GS(14)@2010-08-02 20:43:21

我覺得昨日財經透視那教師好大膽,如我手上都有這筆錢,我不會買的。
6 : Wilbur(1931)@2010-08-03 10:15:50

5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽,如我手上都有這筆錢,我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文,如果想話我"xx",則可免,我唔會為你一兩句而有咩損傷,但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?
7 : 黃金蟲(1617)@2010-08-03 10:52:30

說真的 我頗認同她

她只是放棄享受來換取磚頭
加上找到和她想法一致的另一半

是一件非常幸福的事情
8 : GS(14)@2010-08-03 21:31:17

6樓提及
5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽,如我手上都有這筆錢,我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文,如果想話我"xx",則可免,我唔會為你一兩句而有咩損傷,但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?


他有cashflow頂到,我無咁多...
9 : 龍生(798)@2010-08-04 01:44:14

因為需要依靠話人係無縠蝸牛....才證明自己有殼....
才有快感吧.....
10 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:00:38

相信呢到好多人都有能力成為業主

不過大家也明白,做按揭其實係"孖展",而將所有現金做晒"保證金",一有事起上黎,就蟹了!

當然,有起事上黎都"仲有層樓",有個兜,但亦可以變成負累,每個月供樓,管理費,水電煤等等,如要將層樓套現,除左可能蝕差價之外,仲有家中所有物品,心機,時間..........


而且樓價用低息支撐,缺乏基本因素,market雖然可以由人手"控制",但需求始於在"散戶"身上,假如一有風吹草動,黎多個浪,要跳船真是咁易嗎?人手還可以托住樓價嗎?


大家還記得"裁員潮"嗎?
11 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:02:39

4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事
12 : GS(14)@2010-08-04 22:08:27

11樓提及
4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事


這個是我一直認為對的觀點,手上有現金才去借錢買樓才是好一點的方法...
13 : 龍生(798)@2010-08-05 01:15:40

以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley
14 : 自動波人(1313)@2010-08-05 12:17:35

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



E90都仲話爛鬼..?
咁我渣E36....咪要拎去堆田....?

(最後無去堆田,係湯左,上年尾的事)
15 : passport(1491)@2010-08-05 16:34:10

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



正呀
我都係想買爵仔庭
hahha
16 : GS(14)@2010-08-14 16:36:36

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_09.html

講到假豪宅,馬沙相信普天之下,真係香港獨有。發展商由最初市區的屋苑式物業,求其冠以乜乜「豪園」、「豪庭」、「灣」、「半島」,到市區單幢式所謂精品豪宅,繼而深入不毛,依家遠至上水鄉郊,新開售嘅物業都會叫做豪宅。

個人認為,叫得豪宅,地點好一定係首要條件。例如港島半山、南區,九龍加多利山 、何文田山、窩山,新界九肚山之類。而呢啲所謂傳統豪宅區都有一個共通點,就係唔會有港鐵直達,出入主要依賴私家車、專線小巴或的士。亦由於呢個原因,呢啲地方正常來講,除咗住客之外好少外人出入。相對地,呢啲地方私穩度就比較高,環境亦異常清靜。特別係零辰時份,專線小巴停駛後,馬路連車都唔多架,條街呢? 真係鬼影都唔多隻。

除咗地點要好之外,真正豪宅其中一個特色就係地方要夠大。傳統嘅豪宅,面積至小1,000至1,500呎,即室內可用空間850至1,300呎。以現今超級縮水嘅新樓計算,即建築面積至小1,300至2,000呎。真係有啲錢嘅人,即使1個人住,絕對唔會屈居於一個建築面績600呎,實用用面積400呎,扣除環保露台、超大窗台後可用面積可能唔夠300呎嘅假豪宅。

再講,一個真正豪宅,必須配備嘅唔係一個超豪會所,而係足夠比例嘅車位數目。住屋仔嘅固然之有自己車房,住屋苑式呢? 個人認為單位對車位數目比例最好達到1:1,即每戶至少能配備一個車位,就算無1:1, 至低限度都要1:0.8。試諗下買完間所謂豪宅,搬入去先發覺有錢都無車位泊車,真係人都癲。

就以早前馬沙睇過嘅大角咀皇宮為例,該皇宮一共有964單位,但車位只有136個,即單位對車位數目比例1:0.14。換句話說,平均每7戶才分配到一個車位。如果同時有幾架靚車嘅車主,住係嗰到都咪話唔煩。

或者你會話,我個豪宅位於乜乜港鐵站上蓋或甚麼黃金圈,交通四通八達,出入方便,駛乜揸車? 如果係咁就真係夏蟲不可語冰。
17 : GS(14)@2010-08-14 16:36:51

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_10.html
上文講過大角咀皇宮嘅車位問題,不妨再深入講下呢個盤嘅問題。老實講,呢個盤馬沙由佢平整地盤開始,一直睇住佢起,直到今年起名大角咀皇宮。所以上月去開奧海城飲茶,當然順道去參觀一下呢個吹到幾乎天上有地下無嘅皇宮示範單位。

當日馬沙接過樓書後,打開睇睇項目基本資料,見到住客車位得136個,覺得好鬼奇怪。一來大角咀皇宮唔似得最近熱賣嘅北角單幢樓項目「楂爬」咁,根本無乜位起停車場。二來大角咀皇宮話哂都係有6座樓嘅大型項目,其基座望落去無6層都應該有5層,無理由得咁少車位。

要了解多啲,當然又要睇吓本樓書。翻閱本樓書,初步確認基座共有6層(無4樓及唔計地下嗰層),詳情足本寫比大家睇下:-

6/F   會所
5/F   住宅大堂/會所
3/F   停車場/政府設施
2/F   停車場/政府設施
1/F   停車場
UG/F 商業用途/住宅穿梭電梯大堂
G/F   商業用途/住宅穿梭電梯大堂

認真啲睇,原來超過100個車位設於1樓。2及3樓主要係商用車位共約40多個。你又可能會好似馬沙咁好奇,想知私人皇宮基座2及3樓嘅規劃中,究竟可以有乜政府設施。咁就要揭開本樓書第11項有關「公共設施」一欄睇睇。

喺講大角咀皇宮嘅 「公共設施」之前,馬沙有必要先強烈建議各新樓準買家,喺作出買樓決定前,必須認真細閱樓書有關「公共設施」一欄,因為好多時「魔鬼細節」盡在此欄中。

又講返大角咀皇宮嘅 「公共設施」,究竟係乜嘢呢?

登登登.....答案係發展商及地產經紀都必定隻字不提嘅......「安老院舍」! 即係話,大角咀皇宮屋苑基座嘅 2及3樓,每層之中有約1/4樓面必須根據賣地條件興建一座安老院舍,並在2010年9月30日或之前完成及入伙。相信呢個都算第一個「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅後宮式老人院。難到發展商係方便班新業主,入伙時能夠安排家中老人順道遷入「後宮」安享天年?

仲有一樣,就係屋苑高層地下(UG/F),要24小時開放一條公眾免費行人通道,以方便公眾人士步行通過兩條(分別接駁現有行人天橋及接駁奧海城)全天候行人天橋。以後呢條行人通道必定24小時都人來人往,果然係「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅 西九黃金圈地標皇宮。
樓價 癡線 系列 馬沙 筆記 Char Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270184

Discuss: 中原指數由80到100無阻力位

1 : GS(14)@2010-08-01 22:06:51

http://finance.discuss.com.hk/vi ... tra=page%3D1&page=1
2 : 自動波人(1313)@2010-08-01 23:42:20

近期英皇推出兩個也是遠期樓花,看來很看好現況,但相對不太看好後巿
不過佢算是細地產商,太可作準
3 : 黃金蟲(1617)@2010-08-08 13:29:26

應該是渣華道哪個吧
下下呎價都萬萬聲的 ....
4 : 龍生(798)@2010-08-08 19:06:28

渣華道的那個盤....據菁姐的描述
前景不錯的
至少高層景觀有保障....

是近來新盤質素中, 算頗高的一個
現在開價低於一萬的(港島)
己不能被稱為新樓....
Discuss 中原 指數 80 100 阻力
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270189

老千樓

1 : GS(14)@2010-08-04 22:09:42

之前開過,今次再開,歡迎編輯內容。
2 : 龍生(798)@2010-08-05 01:17:52

留位, 資料後補
老千
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270207

炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉(0004)聯手殺敗強敵,以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王,每方呎樓面地價三萬二,成交價雖然不低,卻是市場意料之內,沒甚驚喜。
原來,市區樓價接連上升,炒賣空間愈來愈細下,過去一個月,一眾炒家開始轉戰新界市場,將目標鎖定於二百萬以下細價樓,貪其樓價大落後,交易成本低 ,投資相對少,但回報率短期隨時以倍計,於是空群而出,擇肥而噬。
在炒家興波作浪下,新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成,反價封盤之聲不絕於耳,即使租約盤亦不計較,就連凶宅都成炒家獵物,細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調:「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場,豪宅飆升對中小型住宅不會有影響,現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳,樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城,抑或曾為重災區的將軍澳,均屢屢錄得成交新高;要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下,炒家將戰場推展至新界,荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起,甚至車位、村屋、凶宅亦不放過,樓價雖未返九七年,勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心,近月炒風更見熾烈,「樓價急升,細單位一個月升十萬、廿萬,好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時,四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元,但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起!」
「最令區內炒家雀躍的,就是屋苑內六屍命案凶宅,炒家舊年以三十五萬元購入,原本都無乜人問津,點知近期炒家蜂擁搶貨下,竟有人願意以八十八萬承接,扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接,一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城,近兩個月的交投恍如脫韁野馬,世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂:「六月交投竟達二百五十宗,是二月時低位的兩倍幾!七月都挨近二百宗,之所以減少,並不是熱潮減退,而是因為全部業主都加晒價,市場無晒平盤,交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手,入貨的主要是外區客,正如七月中一次過掃八間的投資者,就是由九龍灣淘大花園轉戰過來,外區客對二百萬以下的細單位需求很大!」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位,向來甚受炒家歡迎,貪其容易炒上,就如近日一個高層單位,以二百○八萬元交成,原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入,半年間就升值兩成半,賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨,全部都是此等細單位,每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮,近年夥拍投資者組成財團,齊齊在物業市場搵食。今年初,他睇中細價樓好炒,遂開始獨資出擊,「二百萬元以下的樓仔,釐印費只需一百蚊,不少用家均會選擇細樓上車,所以特別好炒。」李冠亮坦言,現時豪宅呎價已相當高,再升空間相當有限。
李冠亮不諱言:「入市最緊要快,同埋狠!遇上筍盤要即時出價,碰上裝修較殘舊的,可以「鋤」價深啲,起碼要較市價低一成!」他現時的入市目標,主要分三區:元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨,以及觀塘區的工廈。
事實上,早在兩、三個月前,元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇,他已分段吸納,當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元,相對將軍澳平均五千多元平一截,而且社區配套及交通都不錯,加上元朗區的原居民購買力較強,預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴,不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企,買家自然負擔輕鬆,即使樓價貴一點,買家也願意追貨。然而,息口倘回升,置業人士隨時吃不消,事實市場亦早有聲音指,明年息口回升機會不低,特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然,更指出加息並非洪水猛獸,「以前按揭利率是P(最優惠利率)加,現時是P減,還記得在九二年,銀行按揭利率達十二厘;假若以過去二十年,平均實際按揭利率為六厘,今天息率縱然回升,相信短期也未必可返回昔日水平,所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充,根據以往經驗,過去加息周期,樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善,才開始加息,與此同時,通脹亦會同時出現,未來只會樓價跟隨通脹上升;再加上市場對人民幣升值的預期,仍有不少內地資金來港買樓,總括而言,現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕,另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團,則只依一個原則入貨:「回報率達四厘即掃!」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元,較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外,荃灣炒風仍然方興未艾,一名荃灣區經紀爆料說,「大約在今年二、三月間,有上市公司的職員cold call,指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位,看了幾個單位後,即表明是代老闆睇樓,只要價錢合理便可考慮,還謂最好連租約,回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下,一口氣連掃十伙荃灣中心細單位,每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元,平均呎價約三千二百元左右,每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查,發覺該批單位是由上市公司特速集團(0185)董事總經理陳統運,及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢,公司職員表示,陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位,成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言:「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團,入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前,經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區,至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價,目前於區內掃入逾十個單位,主要分布在兆康及屯門西鐵站附近,樓價約一百五十萬元樓下,其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指,曾聽該公司的買手明言,近年整體住宅租金持續上升,加上經濟環境改善,日後租金回報只會有增無減,相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運(圖上),早前以私人公司名義,在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅,一般細價樓面積較小,單位銀碼不高,凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬,炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣,市場實在太旺,同屋苑樓價大幅飆升,跟凶宅價格有一段大差距,一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元,讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流,近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言,現時市場上的筍盤不多,因此會到拍賣會覓機會,「搵一些凶宅,甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅,就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過,以一百二十萬元照買,「兩間買入價均較市價低約四至五成,凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流,現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位,他坦言除炒賣外,大多會用作收租,遇上筍貨會繼續吸納,並相信未來一年難言加息,他對記者謙稱:「現時樓價有少少高,後市唔多識睇,不過市場仍有筍盤存在,細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言:「筍盤難求,現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位,以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈,反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周,部分藍籌屋苑如太古城,呎價與九七年高峰相距僅半成,令人極為不安,究竟後市何去何從?
今天新界樓價與九七年相比,確實仍有一段距離;加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據,仍處於健康水平,可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭,炒賣風險高,隨時出現轉角,綜合地產專家意見,需注意兩項指標,一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂,私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤,是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢,美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言,樓價與息口的關係甚為密切,現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘,然而市場明白,息口早晚會掉頭向上,「最大問題是加息的速度,若然每次聯儲局會議都加息,雖然每次可能只加二十五點子,但一年累積起來,加兩至三厘就算好快,經濟增長倘追不上,對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔,而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升,當每月供款上升,人工又追不上,負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指,當市民用上接近一半家庭入息作供樓時,樓市便處於危險水平,現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位,雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距,但供樓負擔比率再度上升,肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示,面積四百三十方呎或以下的住宅單位,今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率,為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零,所以近四厘回報仍吸引,惟一旦樓價再升,回報向下跌至二厘水平,投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位,惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出(左一),新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場,但一眾以往活躍於樓市的大炒家,卻已偃息旗鼓,靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後,不少樓市大炒家都選擇於高位離場,主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初,資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局,席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠,以及有逾三十年炒樓經驗,人稱「炮哥」的陳清白(小圖)。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家,已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入,這一浪他可說無甚參與,而炮哥近年已變身樓市大淡友,手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔,每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言,這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市,平白錯過去年的炒賣時機,惟現在樓價已升了不少,更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀,他直言:「現在樓價確實太高,入市風險好大,日後加息的話,原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨,到時樓價必然下跌,假若加息半厘,樓價急跌一成,加息一厘跌幅更會超越兩成。」
2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....
3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周,東周近來已拍得住壹仔,但是肥佬黎始終仲有理想,但何生就....
炒家 轉戰 新界 細價 價樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270237

地產商發水窗台掠水 豁免面積用到盡 一伙售價多 98萬

1 : GS(14)@2010-08-10 21:45:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14325496

【本報訊】政府最快明年 4月才落實規管發水樓宇,地產發展商肆無忌憚盡用豁免樓面面積的漏洞。「環保觸覺」最新的發水樓調查發現,形品.星寓、名城、 The Java及帝峯.皇殿這四個新落成樓盤,均採用窗台及預製組件豁免面積二合為一的設計,落成後的特大窗台計入建築面積出售,業主枉花高價購入佔去房間 25%面積的窗台,部份更被迫以窗台作為睡床一部份。
記者:蔡建豪

發展商一直以環保為名,興建深度達 50厘米的窗台及採用預製組件,政府以環保設施理由,一直豁免將窗台及預製組件納入地積比的建築面積內。不過,近年發展商卻將兩個豁免面積二合為一,售樓書標示 50厘米深的窗台,加上 30厘米的預製牆身厚度,造出 80厘米深的發水窗台。不但發水窗台計入建築面積出售,預計組件窗台更被納入實用面積中。
窗台較標示大 57%
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環保觸覺分析了四個樓盤新近的成交個案,發現新鴻基與市區重建局的樓盤形品.星寓,標示的窗台面積為 21平方呎,加入預製組件牆身後,實際窗台面積大 57%達 33平方呎,以成交價計,建築面積呎價為 7,410元,業主需耗逾 24萬購入窗台。該樓盤的窗台總面積逾 6,000平方呎,窗台的樓面價值達到 5,000萬元。
長實及港鐵樓盤名城原來 38平方呎的窗台,連同預製組件發水後,窗台發水至 57平方呎,以成交價推算,業主要用上逾 41萬購入窗台。
業主惟有「瞓窗台」

環保觸覺亦指,長實在售樓書清楚顯示實際窗台的厚度達 80厘米,有業主向長實查詢,該公司卻指窗台預製組件部份面積,並不算窗台,令業主無所適從。該會亦在帝峯.皇殿及 The Java兩個樓盤發現發水窗台情況, The Java的 70平方呎窗台,以成本價換算,價值更高達 98萬元。
環保觸覺主席譚凱邦指出,以名城為例,窗台面積佔整個房間 25%,窗台卻未如地面面積實用,不少業主為善用窗台,被迫將窗台設計成睡床的一部份,出現「瞓窗台」的情況。他指新加坡政府已承認窗台非有利環保設施,去年起取消窗台樓面面積豁免,發展局稍後公佈規管發水樓措施時,也應取消豁免,避免窗台繼續成為置業者噩夢。
發展商良心難敵現實

【本報訊】環保觸覺過去進行多次發水樓調查,發現新鴻基地產是鮮有出現樓宇預製組件發水情況,堪稱「良心地產發展商」。與市區重建局聯合發展的形品.星寓卻出現超級發水窗台,新地首次放棄原則。該會批評政府未就發水樓作出規管,良心發展商難敵競投土地價高者得的現實,最終要跟其他發水樓發展商同流合污。
取之有道 難以生存

形品.星寓樓盤出現發水窗台,環保觸覺主席譚凱邦坦言感到失望,作為公營機構的市建局興建發水樓固然令人遺憾,但一向表現令人讚賞的新地也首次失守,證明良心難敵現實。
他指目前出價競投政府土地、港鐵上蓋或市建局地盤,通常奉行價高者得原則,越懂得「發水」的發展商,出價可以更進取,以換取更多土地儲備,不懂「發到盡」的發展商,根本沒有能力競爭,最終只有妥協同流合污。
長實主席李嘉誠日前公開表示一直履行「取之有道」原則,譚凱邦直言對他的言論有保留,在現行豁免樓面面積的政策下,「取之有道嘅發展商唔能夠生存,取之無道嘅反而可以坐大」。
地產 發水 窗臺 臺掠 掠水 豁免 面積 用到 一夥 售價 98
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270258

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