📖 ZKIZ Archives


吾釋法

辛勞了兩星期, 在30度炎春氣溫下, 暫時見到初部成果, 後園花床第一排完工了。那些植物都連根拔起, 清除所有依附着的野草, 重新栽種了。大棵修剪成小株, 不健康的扔棄了。最辛苦是用鐵筆來鋤來撬, 年紀大了, 力氣差了, 效率自然低。有一下是撬不動, 於是站在橫插凌空的鐵筆上, 鐵筆承受不住鬆脫了, 幸好我還算敏捷, 沒有摔倒。老友告訴我, 4立方米的木碎等如200包英泥的體積, 現在才鋪了一半, 尚未成功, 還需努力。





明天要向第二排邁進, 乘着這空檔評下釋法。

今天的報導更明確講釋法的依據, 當然一切有待官方公佈。我從來都沒有否定人大常委的釋法權, 不論是人大常委自發性、 抑或政府或法庭提請, 在《基本法》裏訂明了這權力的。當人大表示要釋法, 支持和反對的聲音都多, 理由也各有不同。我也有自己的看法。憲法進行釋義, 不會是為了輕率的理由, 一定是涉及重大的課題。我第一樣要看的是釋法的事項有沒有越權。《基本法》列明人大常委可以為《基本法》作解釋, 而這種解釋毫無疑問對香港的法例及法庭審理案件具有約束力。但人大常委卻不應倒果為因, 為了香港現行法例對某些行為規管不到才去釋法, 若如此就會變成直接干預香港事務。這次釋法據講是要對《基本法》第104條作解釋;

香港特別行政區行政長官、主要官員、行政會議成員、立法會議員、各級法院法官和其他司法人員在就職時必須依法宣誓擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法,效忠中華人民共和國香港特別行政區。

第104條有甚麼地方需要解釋呢? 這裏除了標點只有84個字, 絕大部份是職能名稱, 很少是動詞, 只有「宣誓」、「擁護」、「效忠」等詞句。這些字可以用普通常識來理解, 「擁護」、「效忠」這兩個詞是比較抽象, 大多數只能用行事和言論來推斷, 難以具體列出要做些甚麼事才符合。你斷不能叫人每天拱手北望, 山呼萬歲, 然後朝拜, 以表忠誠。也不能訂立秒速講幾多個字, 不准以諧音或鄉下音來宣誓, 或不准披上甚麼標語或在誓詞前後加上其他字句, 因為這是監誓人的職能, 沒有控制好是監誓者失職, 不應用釋法來發功。為憲法釋義, 人大斷不能像訂立小學校規那樣, 當老師進入班房, 班長要領先全班起立, 向老師問好, 然後躹躬坐下。憲法釋義不是這種小學雞規則, 否則就太兒戲了。這是監誓人行使普通常識足以判斷解決的。如果有人上庭作供, 穿件印着 "I am a liar"的T恤, 或披着標語, 法官也不會容許這人宣誓, 根本是顯淺不過的常識, 何需為此釋義?「擁護」、「效忠」等字的真誠度, 只能靠言論及行為去推斷, 講千萬句我愛你也可以隨即騙財騙色, 試問怎樣釋義? 這些事情只能靠推論, 並非要求真誠用甚麼語氣去講就達至。

人大常委這次釋法可以達到甚麼目的? 制止港獨入局, 制止議員在開會時因言論受法律免責保護提倡港獨? 那麼提出平反六四、譴責拘禁維權律師也會被視作不擁護中華人民共和國了, 也要褫奪議席? 

人大常委為何急於此時釋法? 法庭已經在審理本案, 還未有定奪, 如果人大釋法不涉法庭相同的議題, 就不用此時釋法, 以免給人施壓的感覺, 如果是相同議題, 就是明顯的施壓了。而且, 這釋法是實質上對《基本法》作釋義抑或是對香港內部法例釋義呢? 確實說不清。儘管人大常委的釋法約束香港法院的判決, 如果在釋法後有法官夠膽講人大的看法有異於審理的議題或者人大越權, 那就好看了。可惜不會有這樣一位法官。就算不會有這情況出現, 而人大釋法後訂立追溯期, 禠奪了幾個議員的席位, 那毫無疑問造成打擊一國兩制的效果。誰說不能追溯? 《香港人權法條例》第12條只講刑事罪及刑罰沒有追溯力, 人大這次釋法不涉刑事。

我忽發遐想, 萬一有一天, 人大常委又自行釋法, 對付那些批評共產黨又違反了香港法例的人, 說違反《基本法》第42條*, 應禠奪永久居民身分, 香港政府豈不是要取消他們的身分證及旅遊證件。人大有權釋法喎!



*第42條
香港居民和在香港的其他人有遵守香港特別行政區實行的法律的義務。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=229453

Trump the Great

特朗普上場後一口氣簽了十九道Executive Orders,算是對選民一個「交待」。能否執行,相信Trump叔自己也不在乎,皆因為執行任務唔到一句可以玩姓瀨把問題推給法官及政府官僚便可以關人隱士。

現時參眾兩院乃共和黨天下,而Trump叔又於2017年2月1日宣佈任命Neil McGill Gorsuch美國最高法院大法官。到時九名大法官有五名乃保守共和黨總統任命,到時Trump叔可以大玩三權合作作矣。不要忘記,年紀最大的大法官Ruth Bader Ginsburg及Stephen Breyer均是Clinton時代任命,年紀分別有83及78。一旦他們之一在Trump叔期內賣咸鴨蛋,美國最高法院便是共和黨天下。Trump叔到時可能是近代最有權勢的Trump the Great鳥!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=234356

有青RapeLay屋

真係該煨咯!寡母婆守女,好嘞個女依家婷婷玉立,隻豬仔唔只俾條有青食埋,依家就連貼大床都唔只,仲要裝埋潢俾佢地扑嘢,真係無眼睇!(35:00—48:00)
樓盤傳真 2017/06/10 2017/06/10 22:55

樓價升得急過租金,拖低部份屋苑回報,但隨著暑假租務旺季開始,租金有望追落後。
新「辣招」打斷換樓鏈,上月港島東區成交急挫 50% 。業主態度繼續強硬,鯉景灣全海景單位叫價 1,280 萬元放售,呎價近 2 萬元。
插針式蚊型盤紅磡傲形清一色不足 300 呎納米樓,驗樓單位 212 呎太細,抽油煙機無位排氣,過瀘完竟然吹返入屋。
西環綠意居 400 呎單位,設計師要用盡全屋窿窿罅罅,不但兩房變三房,還有大量儲物機關。
閱讀更多 »
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=253849

22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後,市場相信美國聯儲局今年加息機會低,更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低,人們對地產股的態度有了一點轉變,尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和,但由於中長期供應仍然緊張,加上低息環境有望延續,以及預期有資金或湧入,住宅市場近月明顯回暖,新盤銷售再次熾熱起來,令本地地產股投資價值再現。 另外,香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩,市場部分人士開始估計下半年轉升,亦是地產股轉強的原因之一。

本港地產股數量不少,但是企業管治質素良莠不齊,投資者入市,宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中,恒基地產(0012)近年像中華煤氣每年10股送1股,新鴻基地產(0016)派息有上升趨勢,新世界發展(0017)每3、4年供股一次,長實地產(1113)在去年資產重組完成。

■  11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

與內地相似,香港奢侈品及中高檔消費放緩,但是聯儲局加息預期降溫,地產發展商和本地收租股的希慎(0014)和九倉(0004)股價轉強,鷹君(0041)更屢創紀錄新高,更高見38元。 筆者6月評論新地(0016),當時股價是92.7元,市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元,市帳率上升至0.69倍,仍然低於長遠平均水平。

新鴻基地產(0016) : 巿賬率

新地(0016)2015年12月底的每股資產淨值為157.52元,現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元,現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字,現價遠低於平均數的0.9倍,亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。

■  03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績


恒隆地產(0101)  恒隆中心  銅鑼灣


收租股: 恒隆

恒隆地產(0101)收益由兩部分組成,首先是投資收益,集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售,但恒隆地產多年已沒有投地。 所以,恒隆是收租佬,數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務,提供資金往內地發展中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高,逐漸成為以內地為主的收租股。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半,物業租賃佔8成半。

恒隆地產從90年代起拓展內地市場,在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後,公司積極拓展版圖,在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目,全部均以「恒隆廣場」品牌命名。

恒隆地產(0101)旗下香港商場出租率甚高,反觀內地因地點問題而較為參差。

恒隆將於7月28日(星期四)公布中期業績。


■  18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

恒隆地產(0101)

#     ä¼æ¥­     å¸‚值業務佔淨收益比例 (最近業績)
1 九龍倉(0004) 1,600億元物業銷售佔淨收益1成,
物業租賃佔7成半,
酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2 恒基地產(0012)1,700億元物業銷售佔淨收益2成半,
物業租賃佔4成,
酒店、百貨佔1成,
公用事業及能源佔2成半
3 新鴻基地產(0016)3,160億元物業銷售佔淨收益2成,
物業租賃佔6成,
酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4 新世界發展(0017) 830億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成,
服務、百貨佔1成,
基建佔1成
5 信和置業(0083) 850億元--    
6 恒隆地產(0101) 750億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半
7 長實地產(1113) 2,100億元物業銷售佔淨收益7成,
物業租賃佔1成半,
酒店佔1成,
房地產投資信託權益佔半成
8 太古地產(1972) 1,280億元物業銷售佔淨收益1成半,
物業租賃佔8成半

本網誌內容版權為「藍冰」所有,未經授權不得轉載。


恒隆地產(0101)

恒隆地產(0101) 本是香港地產發展商,90年代初已經進軍內地商業地產市場,其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目,恒隆更因這兩大「傑作」,令其於內地的名聲大增,更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產(0101)過去數年將重心放在內地市場,在內地的發展主要透過投資、管理商業物業,從中獲得租金管理費收益。 恒隆(0101)積極發展內地城市,包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明,務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆(0101)在2010年11月,以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份,佔恒隆擴大之已發行股本6.58%,籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。

恒隆地產(0101)


公司簡介恒隆地產(0101) 從事物業投資、物業發展、經營停車場管理及物業管理。
目前市值 (港元)746.53億元
現時股價 (港元)16.60元 (2016-07-22 收市價)
市盈率 14.69倍
每股盈利 (港元)1.13元
市帳率 0.58倍
每股帳面淨值 (港元)28.683元
恒隆地產(0101)



恒隆地產(0101) 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績,純利50.92億元,按年跌56.49%;每股盈利1.13元;派末期息58仙。計及中期息,全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億,按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內,收入89.48億元,按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃,按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%;內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位,物業銷售收入按年跌87.8%,至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。

恒隆地產(0101)


發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元,在中國的昆明和武漢興建購物中心,並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。

主席陳啟宗指出,集團考慮在內地收購土地,又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出,未來累計要投入內地項目發展金額達400億元,每年資本開支約50至60億元,公司手持現金逾300億元,有少許淨負債,也屬正常。由於人民幣貶值,恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後,錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸,降低風險。

陳啟宗指出,集團上海業務錄得增長,較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難,但長期仍看好內地市場,因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產(0101)去年度在香港共售出大約130個住宅單位,餘下可供出售的住宅單位大約700個,當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。

恒隆地產(0101)  租賃組合分佈


香港物業

恒隆地產(0101)的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊,以及九龍灣的淘大商場等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%,至港幣35.57億元及港幣29.89億元。


內地物業

恒隆地產(0101)去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米,相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目,包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場,

隨著以上項目相繼落成後,恒隆地產(0101)在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

#年度內地出租物業總樓面面積租出率
1 2012年117萬平方米97%
2 2013年141萬平方米93%
3 2014年176萬平方米81%
4 2015年232萬平方米78%
5 已承諾項目竣工後390萬平方米

恒隆地產(0101) 內地物業 租出率

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 (淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔,扣除現金及銀行存款) 為1.1% (2014年: 0%)。

恒隆地產(0101)  山頂廣場


短評

恒隆地產(0101)早於90年已經逐鹿神州,大多集中發展一線城市的收租物業,是成功發展內地的例子之一,約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是,恒隆(0101)旗下的商業物業全部自己持有,只租不售。 在國內,「恒隆」是優質的的地產品牌,公司對品牌重視,統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後,包括上海在內,恒隆(0101)已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。










( 未完 )





















市盈率,息率

恒隆地產(0101)現價16.60元,市盈率14.7倍,市帳率0.58倍,息率4.5厘。

簡單估計,2016年度派息0.75元左右,預期息率4.5厘。

港匯恒隆廣場 • 上海  恒隆地產(0101)



1年圖:

股價 1年圖  恒隆地產(0101)  2016年7月股價 1年圖


3年圖:

股價 3年圖  恒隆地產(0101)  2016年7月股價 3年圖


權益披露: 於本文章發佈之時, 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf


本網誌內容版權為本人「藍冰」所有,未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=206474

不被明白感壓力?

由於聖誕與新年假期,暫停了分享工作坊參與者的紙條,要加把勁,否則止凡可能真的一年也寫不完。今次這條問題涉及一些思想上的平衡的問題,討論一下。




Kwong的問題:

當全世界都不明白你為財務自由所做的一切,你怎樣抗衡這種壓力?


止凡回應:

你這個問題很「大」,但其實我又不太感受到這種壓力的。的確,平日與身邊朋友討論投資理財理念時,會遇上「搭錯線」的情況,但這又未必是一種壓力,大家不咬弦,微笑收口甚至走開就是了,無需要太用勁去多作解釋。

明白自己這些年來「灌入」了不少財務知識,亦明白對方並未有這樣做,自己找到了「道」,自然感到安寧,能否改變別人,或者別人是否接受這一套,總要講一點緣份的。

與人對罵,代表你對自己一套信心不足,如果有人與巴菲特辯論話他的投資一套不知所謂,你估他會否上心?會否感到壓力?會否因為別人不明白自己而不快?


後記:

以電郵作回應時,看見這問題第一個感覺是指對財務自由的概念、自己的行為,如不被身邊朋友明白的話,有否感到壓力。相信這個問題也是Kwong本身所擔心的問題吧。

設立目標,開源節流,增進財務知識,慢慢令你生活上的每一個銅板都發揮價值。路一直走,可能會與身邊朋友越走越遠也說不定,驀然回首,會發現自己的理念與身邊朋友大相逕庭,不被身邊朋友認同,有機會產生一種壓力。

壓力有時來自自己本身的,我相信自信很重要,你要活在別人的框架下,還是按自己的理想進行呢?很多時我們不用太在意別人的說話,合理的、有價值的,思考過後,不妨採納、改進。然而,如果毫無建設性,隨波逐流的思維,不用太上心。

越是年長,就越不在乎,生活已經夠多事情了,家庭、工作、朋友,很多範疇需要照顧,還要關心別人明白不明白自己的理念,實在太累了吧。這世上不同領域的叻人有很多,學會欣賞其他人值得欣賞的地方,同時堅持自己的目標吧。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=179867

成熟的女人,內心都有彈性

美國Talk Show炭婆Oprah Winfrey對第一夫人Michelle奧巴馬做了離任採訪,1月20日,他們就將離開白宮。作為第一位炭婆第一夫人,Michelle得到了無數讚譽,開創了歷史之類,但也受到同樣多的攻擊,說她是一個憤怒的黑人女性。

炭婆Oprah問Michelle,八年來,面對各種攻擊,是什麼讓你堅定立場並找到解決方法?

蜜雪兒回答:「做一個成年人。她說:我有很好的父母,愛我的丈夫,周圍有很多肯定我的人,這些都是有用的,但做個成年人更有用。我並非生下來就是First Lady第一夫人,我在各行各業工作,所以不可避免地會和一些人相抵觸,感覺情緒受傷,我還會接觸到一些睜眼說瞎話的人,這是生活勾絆著你,它們會橫跨你的漫漫人生。」



Michelle甚至在白宮和侵侵一家愉快會面,她和侵侵夫人Melania談了孩子,以及在白宮可能遇到的問題,就像8年前,Laura Bush對她所做的那樣。這8年,Laura的團隊也一直在幫助她,而她也做好了準備。可是,第一夫人從來不認為侵侵是個成熟的政治家,也未必在私人感情上喜歡他,但是,你不喜歡一個人就要滅掉嗎?你不喜歡一件事它就不會發生嗎?你對過去懊喪不已它就會重新來過嗎?





所以,成熟的女人會給自己和別人都留下彈性和空間,求同存異,握手言和。女人得有彈性,比男人掉在地上才不會爛。心不會跌壞,臉才不會跌壞。

真正成熟的女人,內心都有彈性,她們沒有「一定」要怎樣,從而有了更多選擇的可能;沒有堅決Say No,從而給了自己更多的遊刃有餘。不抗拒必須承受的事物,比如:暫時或者長期的誤解、無法改變的衰老、逃不掉的忙碌、階段性甚至永久性的貧窮;或者永遠不能出人頭地的廢柴老公,一輩子都考不上名牌大學而註定平庸的子女。

這些年,見過很多別人口中的女強人,什麽「好打得」,我認為是What the Fuck,絲毫不覺得她強,我甚至感到她們的心太緊繃了,絲毫沒有彈性,對自己和別人都很苛刻,所以,反映在臉上也是硬梆梆、假的表情。

有力量的女人,並不是外表兇悍。她們很有彈性地接納生活和想像不同,理想和現實有差距,努力在力所能及的條件下把自己包裝得好一點。因為心沒有被崩壞,臉上才能輕鬆。

都說人與命運死是以卵擊石,現實像塊冰冷的石頭,女人像個不自量力的蛋,死命撞上去,石頭好好的,蛋碎了一地。可是,幹嘛不把自己煮熟了再碰?最多撞出幾道裂痕,明白此路不通,才不會有玉石俱焚。

女人的優越感千萬不要擺在臉上,好日子過得,日子也過得,一成不變有什麼意思? æœ‰å½ˆæ€§ï¼Œæ‰æœ‰é©šå–œã€‚
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=232715

解剖魔術師 2016 年度 1024-S

年前魔術師走去 Interactive Brokers(IBKR.NASD)(下稱 IB)開戶買賣帝股,一來就係貪佢手續費便宜,另一方面就係為咗張 1042-S 可以向美帝稅局退稅,呢一點尚待魔術師研究(見《覆讀者來信:開心大發現!叫美帝稅局回水!?》)。
點都好喇,first thing first,3月15日(美帝稅局 IRS 規定證券經紀(魔術師最憎用「劵商」呢個蝗語)每年要提供 1042-S 的期限)收到份 1042-S 之後,當然就要睇下佢有乜東東。IB 下載 tax form 的介面非常易用,就咁 click Reports > Tax > Tax Forms 便可,更重要的是除了可以下載 1042-S(1)之外,仲有一份 Dividend report,可以睇到成年收咗幾多息同埋分類,以供客戶核對(2)。
閱讀更多 »
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=243763

止凡飯局 - 雲地,Calvin

昨晚跟雲地兄與Calvin兄飯局,本來又是四人飯局,可惜約了另外一位blog友A司兄,他因為工作太忙未能出席。A司兄沒有寫blog的習慣,但經常留言交流,知道有這類飯聚,也很有興趣。預約時,A司兄已經表示很晚才能收工,不能確認是否能出席,他感慨地說:「如果財務自由就好了」。



三人行也不要緊吧,一到步就看見雲地兄,他外表非常年青,看起來還像一個學生哥。看見他第一眼時,穿著T-shirt短褲,背著背包,更著拖鞋,好像剛去游水似的,哈哈。原來當天雲地兄放假,所以不用穿上班衣服。其實在預約時,雲地兄跟A司兄一樣忙,幸好約見在7月,他才有機會安排一些不用上班的日子,否則可能又是來不了。

大家對Calvin兄可能有點陌生,因為他主力並不是寫blog,我有興趣認識他主要因為他的youtube(見《投資教學影片系列》)。交談時,我發現Calvin的歷史背景很特別,他本身在英國修讀汽車工程,同學多去著名的車廠裡工作,包括本田、豐田、Volks、BMW等,聽起來很棒,但他表示沒有太大興趣,主因是看不見這些地方有創作的機會。Calvin舉例,在某車廠裡,就算當上總工程師,也只是在文件上簽簽名,基本上所有型號每年需要的改動與設計都由總公司決定了,員工自主權近乎零。

聽到這裡,我立即問,今天的Tesla車廠應該可讓你發揮不少創意噢,誰知他立即回應,指Tesla曾有員工生日,家人到車廠慶祝,卻被老闆罵:「我們正在改變世界,你還有時間慶祝生日嗎?」。我與雲地兄聽完都有點汗顏,苦笑了。

畢業後回港,Calvin認為香港最吃香是三個行業,地產、金融、出入口貿易,他個人不太喜歡地產,來到今天也對物業買賣毫無感覺。他又不想做正牌金融,即投行一類的工作,因為有同學做這一行,只與錢打交道,外表風光,但氣質很俗吐,生活沒有得到平衡,感覺不太良好。自己又不懂出入口貿易,因此選了保險,算得上半個金融界,又有較多機會接觸人。

不過,Calvin早知自己不喜歡打工,其實入哪行也只持有一個過客心態,反而以這個心態打工,他過得頗輕鬆。在保險公司工作,他見到不少投資百態。舉例,差不多所有員工都獲得公司紅股,有些收到紅股就早早賣掉了,但後來看著公司股價年年升上去,心中不是味兒,每天返工都不太高興。然而,金融海嘯來臨時,公司股價大跌,這些同事就表現得很興奮。另一批員工就一直沒有賣掉公司股票,每年股價升值與及金融海嘯時期的表現,完全與早早賣掉股票的一群剛好相反。他觀察,大部份同事,手中無論有股票與否,情緒也被股市所牽動。

另外,Calvin公司內有不少賣基金的同事,據他觀察,大部份同事對所賣的東西其實認識有限。金融海嘯時期左右,他檢視一下自己也有份銷售的基金表現,原來隻隻都出事,成績慘不忍睹。當時他心想,有錢不如自己作基金經理更好吧。

於是,他試試實行這個想法,開始時先問家人借了一些本金,又問問親戚朋友有沒有興趣,自我作個「空手集資」成立一個基金來操操盤。家人的資金算最大份,有幾萬元,有些朋友為表支持,竟然夾1元,聽起來十分搞笑。就這樣,Calvin幫親戚朋友搞了一個「基金」出來,自己「操盤」。

起初是一個遊戲,但到真的有別人的資金時,始終有些壓力。因此,Calvin對不太熟的朋友所提供的資金,又或者一些金額太大的資金,都不會接受。直到今天,運作了好幾年,他每年都認真地出「基金業績報告」,在餐廳裡他展示手機中的基金表現,圖表顯示跑贏大市不少。今天他的操盤動作,越來越少壓力,感到這是一個很好玩的遊戲。

自言不適合打工的Calvin,也有自己開舖做生意,是幫人砌電腦,原來有不少屋邨客不想搬電腦出深水埗,於是會找上這些屋邨電腦舖。在不同地區看舖,不時與客人寒暄,也讓他看到不少人生百態。

雲地兄分享了他開始投資理財的經過,話說他家人於他初出來工作不久時買了物業,於是他需要夾錢供樓,自然有了不少供樓壓力。當年人工不高,收入只得萬多元,夾錢供樓已覺吃力,再想到姐姐可能有一天出嫁而搬走,留下他一人獨力供樓,怎辦呢?長遠看不太理想,於是需要找找投資理財的方法。

上網找找看,一開始看到baby kingdom,原來那裡有不少理財的討論,談論很多「量入為出」之類的概念,有不少值得學習的內容,但雲地發現當談到股票投資等題目,baby kingdom內的人多會很抗拒,認為投資股票都是賭博、高風險、不應碰的東西。

之後,雲地上網google一些討論投資的地方,最先發現的是小弟的blog,其中一篇談過有關月供股票,可惜他看不到一些實際操作,不知如何入手。後來找到「理財見習生」的blog,把整個月供投資操作都貼了出來,還不斷更新。最令雲地鼓舞的是見習生一開始也只是由月供2000元開始,到十多年後的今天,隨著人工增長,高低位控制月供資碼,甚至增持與減持,現在月供額達數萬元,這讓他感到有了希望。

有趣的是,當雲地發現了這樣的投資理財概念之後,即這裡常常重覆至很「悶」的概念,向不少身邊親戚朋友討論一下這些想法時,卻很難找到知音人。就連他那位收入豐厚的老闆,也為股票賺得數百元而感興奮,有些朋友,就算他積極討論與解釋理念,最後朋友仍是選擇看圖表猜走勢罷了。在投資理財理念,雲地可能要在blog的世界才能找到知音人吧。

雲地自認是個急性子,尤其年紀尚輕,血氣方剛,做事最好即時知道結果。如果不是在他初初接觸投資時就找來價值投資的東西,他定必成為炒炒賣賣的一員,回想都算有點「財緣」。

今次飯局只有三人行,但同樣談到餐廳收舖為止,比起四人飯局,平均每人多交流兩三成的時間,很是豐富。下班到餐廳時很累,談了3小時,離開時卻很精神,這些飯局真奇怪。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=203483

英國借鏡》央行徵人,學比特幣背後技術 政府帶頭當學生 倫敦三年變Fintech首都

2015-12-28  TCW

我們待在倫敦的最後一天,英格蘭銀行的一則徵人啟事,在比特幣的討論區被大量轉載:「徵求『區塊鏈 玩家』(Blockchain-savvy)的有薪實習生」(編按:區塊鏈(blockchain)指的是形成虛擬貨幣背後,結合帳和金流,由所有參與者 共同組成的分佈式數據庫)。

創新心法:懂科技,才不會被反傷

凡是被英格蘭銀行錄取的個人或團隊,如果是大一到大三的學生,有六週帶薪實習;如果錄取者是即將畢業的大四畢業生,可以跳過基礎面試,進入第二階段面試。

「你們不會害怕新科技顛覆既有秩序?」這讓我想起台灣中央銀行兩年前在一份新聞稿中表示:「比特幣不是貨幣,屬於高投機的數位『虛擬商品』。」於是忍不住問英國貿易投資署金融科技部主管大衛(Shaul David)。

「關鍵在於是不是真的想要競爭、想要開放。」大街說,「如果是,你一定要涉獵(engaged)。不了解科技、不了解創新,終究會被科技和創新所傷,「涉獵了,才會知道如何規範科技,銀行、政府該怎麼做。人類無法阻止科技,只能持續跟著它、學習、瞭解它。」

這回答了我們的最大疑問:有兩千年歷史包袱的金融城倫敦,究竟如何在三年內成為金融科技成長最快的地區?

答案就是:開放,而且是主管機關帶頭開放。

包袱沉重如倫敦,保守如金融業,如果

沒有致命一擊,也很難有改變的動機,這致命一擊便是金融海嘯。

金融海嘯搖撼了西方消費者對金融業的信任,英國民眾對金融業的信任度尤其低。根據英國貿易投資署的調查,金融海嘯後,英國民眾對於金融業的信任度從二00八年的四七%降到二0一二年的二三%,不但降幅最高,絕對信心水準也低於德國、法國,甚至美國。

擁抱金融科技三部曲首部曲:政府設獨立機關引導

「金融科技可以視為金融海嘯過後、草根底層出現的反動,」國際研究暨顧問機構顧能(Gartncr)金融投資服務部研究副總裁烏茲霍 (Christophe UZureau)說,金融海嘯之後,資金流動性不足,加上民眾對金融業信任不再,既有大品脾被質疑,民間渴求新的資本流動模武、擁有更大的自主權。

開放競爭不是降低金融業門檻、修改相關條例這麼簡單,執行單位比執行內容更重要。

二0一三年英國國會通過,由業界出資,成立獨立的政府組織「金融行為監管局」 (Financial Conduct Authority,簡稱F C A),除了站在消費者的角度,監管金融業,不得有損害消費者權益的行為之外,另一項任務,便是建立基礎架構引導競爭。

大衛指出,FCA不單是主管機關,也在法規之內,代表新創公司發言,參與並且彙集各方對話,擔任溝通者的角色,否則無法制定出有效能的政策。「讓新創公司和大公司一樣,也可以直接、快速的跟法規制定者對話,投資者和消費者在面對新創公司時,不用擔心不合法的問題。」

另一方面,則是心態的開放。例如,英格蘭銀行帶頭涉獵比特幣背後的「區塊鏈」技術,瞭解區塊鏈是什麼、可以怎麼 用,同時也教育政府不同部門的人學習這項新科技。

二部曲:新創投資減稅,全球最優惠

除此之外,英國政府同時減稅引外資投資中小企業,創造金流流入,鼓勵新創公司。好比在二0一二年提出的「種子企業投資計畫」(Seed Enterprisc InwestmentSCheme.簡稱SEIS),若企業投資新創企業的種子基金每年在十萬英鎊以上,所得稅可減免五0%;如果企業有賺錢,資本利得免 稅;企業若倒閉、沒價值,減稅後的曝險資金可享曝險資金四五%的風險減免,是目前全球最優惠的新創投資減稅方案。

這些政策實施以後的一年內,倫敦新創公司最密集的區域,郵遞區號下便增加了一萬五千家新創公司:在前一年,該區的新創公司數量只有個位數。

政府將金融環境逐步開放後,金融業大玩家也隨著調整,開始與金融科技的生態系統尋求連結,免得自外於市場。

三部曲:銀行尋求合作,做大市場

「科技趨勢不可擋,但分行不可能被數位服務取代,水遠有人需要分行,」滙豐銀行全球創新長夏佐(Christop Chzot)說,「我們在尋找的是分行和數位的最佳結合點(marry in the best way)。]

他指出,過去金融業強調自行開發,或者以公司需求為出發點,向外尋求技術配搭,新創公司相對是計畫裡面的配角,合作是任務導向,沒有延續性:現在金融業尋 求與金融科技新創公司的合作,是策略導向的長期合作夥伴,希望藉由投入新創公司的協助,深入傳統銀行無法採入的族群和死角,其次才是考慮獲利。

滙豐在去年成立一筆兩億英鎊的企業創投,根據企業策略所做的趨勢投資和育成,而非短期的合作計畫。夏佐坦言,「現在的金融環境跟二十年前完全不同,銀行再大也不可能全都自己來,你必須向外找不同領域的合作夥伴,才能滿足客戶的需求。」

倫敦的故事,告訴我們,所有的創新可能都得先有開放的心態,才能有策略的創造創新環境,進而引導市場舊玩家順勢改變並且投入,才可能甩掉舊包袱,邁向創新。

採訪後記》不是非用不可,而是選擇更多了

在製作封面故事這段期間,我代替團隊收下一筆報導得獎的獎金。為了將獎金分給其他同事,我要把這筆錢全數領出再由主管分配;這麼單純的一件事,如果用ATM我得分三天領六次,要不然就是花一小時到銀行抽號碼脾、排隊、填單。

當下我對一位銀行數位部門主管發出一聲慼嘆:「如果有某種轉帳平台App就好了!」他也只能苦笑。

但在倫敦,很多人都不會有我這種煩惱,他們可以用各種轉帳App,幾秒內解決獎金分配的事,而且沒有手續費。

不過,要想省手續費,也得要有本事。光要管理手機和平板裡面的App,不但得花時間適應行為的改變,還要管理密碼、即時訊息和行銷內容,而且除本人以外, 沒有人能替代你管理「你」的銀行:「拿回金融自主權」其實意味著個人有更獨立自主的金錢觀,及更高的風險意識和金融素養,而這,絕非人人都有,也勉強不 來。

所以,即便倫敦每輛計程車都能刷卡,司機還是偏愛收現金。金融科技再怎麼破壞式創新,終究不會取代銀行,只是選擇多了;未來選擇只會更多,不會減少。

這已無關信任與否,就算懷疑網路資安,金融業歸還金融主權的年代終究會來到;我們需要準備的,其實也跟英格蘭銀行一樣:不用、不投入沒關係,但是至少要知道科技做什麼;瞭解了,再為自己選擇適合的管道,才是真正的「人人是銀行」。 (文.單小懿)

撰文者單小懿                                                                                                                               

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=179210

“限价令”下的房企: 今年部分片区或面临去化考验

http://www.xcf.cn/ttxg/201706/t20170607_781018.htm 调控下房企的突围与困顿

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧,业绩的压力也将很快来临。

  “限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一,因为它会对房地产项目的利润进行直接限制,且这种限制带有强烈的行政色彩。

  虽然限价措施早已有之,但由于此前的市场异动,今年以来,“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下,其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

  由于一二线城市的房价水平较高,多数房企倾向于在这些城市谋求利润,而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今,“限价令”的存在令前者遭遇困境,且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩?已成为房地产企业面对的一项难题。

  “进化”的限价令

  对商品房(非保障房)实施限价的做法,最早可追溯至2010年。当年5月,北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月,该项目入市,并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售,比当时周边房价低20%。

  此后,类似的情况一度绝迹,直到2016年10月,北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式,并引发多个热点城市的效仿至今。

  另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况,近几年来,热点城市纷纷发文,对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为:“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

  今年3月以来,限价措施进一步扩围,并已从东部热点城市,蔓延至部分三线城市,以及中西部区域。如无锡、阜阳、兰州等均出台限价措施。

  为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避,如今的限价令进一步完善。如今年5月19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称,房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

  同时,包括向买受人收取或者变相收取费用;捂盘惜售或者变相囤积房源;不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

  “企业基本上没有空子可钻,只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位(或地下室、装修)销售等方式来规避限价令,但现在监管严格,很难行得通。

  他还认为,市场进入下行周期,成交量本身就在下滑,加上限购、限贷等措施的打压,成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令,效果更是显著。

  “拖”字诀

  从削减利润的角度来看,“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

  据不完全统计,截至目前,全国有超过20个城市出台了限价措施,其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说,一二线城市由于房价水平较高,被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市,则被当作规模的主战场。

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。

  以较早实施限购令的北京为例,根据亚豪机构的统计,今年前5个月,北京月均入市住宅项目在10个以内。6月,北京预计有14个项目入市,虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态,但与去年同期的33个项目入市相比,仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

  亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示,今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

  据公开数据,近几个月来,大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为,这既是因为房企对政策存在一段消化期,也有限价令带来的“定价难”因素。

  2016年,大多数房地产企业获得了较好的销售业绩,且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时,去年房企进行了大量低成本融资,使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点,对于财务状况良好的企业来说,即使暂缓销售步伐,资金面也暂时无虞。

  业绩的压力

  但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下,4月房地产企业的业绩出现下滑。

  根据中原地产研究中心统计,今年1-4月,30家标杆房企合计签约9075.6万平方米,销售金额为11619.9亿,分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看,有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元,比三月下降了34.2%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,目前来看,二季度继续冲高可能性已经不存在,大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

  据21世纪经济报道记者了解,由于预估到下半年市场转冷,很多企业将销售重心放在今年上。因此,即使资金层面并不值得担忧,但业绩的压力也将很快来临。

  在这种情况下,房企是否会按照“限价令”的要求降价出货,从而在固定的时间节点上冲击业绩?

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看,包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

  他认为,从房企的角度来看,会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业,今年会面临较大的资金压力,也更有降价出货的可能性。至于利润的损失,只能待后期进行弥补。

  郭毅也持有类似的看法。她认为,对于北京这类城市而言,2016年住宅土地的超低成交,使得房企手中土地储备不足,去库存压力较小,集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市,去库存压力增大,存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说,今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=252416

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019