| ||||||
萬科潛藏的一大挑戰是管理層穩定與公司控制權問題，為此急推事業合夥人制度◎ 財新記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 進入2014年以來，互聯網從線上到線下的衝擊日益明確，身處傳統行業的房地產商萬科敏感地感受到了這一變化，並為此不安。現在的客戶都在幹什麼，玩什麼，「至少要知道是怎麼回事吧？」 萬科執行副總裁毛大慶說。 近期，萬科總裁郁亮帶隊走訪騰 訊、小米等互聯網公司，還邀請一些互聯網創業人士來公司講座，希望嫁接互聯網思維，為萬科找到一條能適應至少十年發展的轉型之路。 去年6月27日，萬科首次宣佈向「城市配套服務商」轉型。當時這一說法連內部都感到意外。一直以來，萬科董事會主席王石給萬科定下的基調都是「專注做住宅」 。郁亮接班之後，對商業地產也一直是「只做不說」 。 「城市配套服務商」 ，是郁亮難得的高調 「亮劍」 。 現在，從互聯網思維再重新審視城市配套服務商轉型，萬科又悟出了更多的結論，提出今後十年的目標，都要圍繞「服務」 ，從提高客戶 「黏性」上賺錢，從給城市提供配套服務設施，到提供養老、社區金融服務等。萬科設想，房子會因為這些服務而賣得更好。 試錯委員會 毛大慶3月曾向媒體表示， 「城市配套服務商」包含三方面的內容。首先是 「城市」 ，萬科判斷，中國的城鎮化還遠沒 到頂。未來十年萬科的業務全面圍繞城鎮化發展來做，為城市產業發展提供不同類型的房子。所以，萬科未來50% 以上的業務還是住宅，終極目的還是更好地銷售房子。 其次是「配套」 ，分小配套、大配套兩種。小配套是針對社區，例如萬科「五菜一湯」——包括街市（湯） ，銀行、超市、洗衣店、藥店、第五食堂（五菜）等社區配套基本設施。第五食堂是指在家庭、單位、學校、街市之外的社區就餐空間，菜品價格親民。據財新記者瞭解，萬科近一年新開的項目，基本上都有「五菜一湯」的社區小配套。此外，萬科還為住戶提供不常用物品集中倉儲 並安全配送服務的萬物倉。 大配套針對城市，比如博物館、購物中心等。據一位萬科人士透露，萬科應深圳前海政府邀請，正在前海建設「企業公館」項目，項目類似產業園，主要針對金融機構和相關企業。 萬科還在杭州、青島、北京幾個城市嘗試不同的養老社區解決方案。其中杭州的養老住宅「隨園嘉樹」 ，是在項目銷售時單獨拿出一部分房源做養老組團。但據財新記者瞭解，這一產品的銷售情況未達預期。目前，北京萬科正向相關部門申請養老運營許可證，首個試點項目是北京長陽項目，預計於今年八九月份開始招募老人。 據財新記者瞭解，目前在住宅小區建養老配套仍有政策上的限制，不會被納入國家整體養老體系，也很難享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。 同商業地產一樣，萬科自持的社區養老配套能否獲得成功，很大程度上取決於軟件，即養老服務的提供，包括設備、護理人員等，充滿挑戰。毛大慶表示， 「運營」是重中之重，萬科沒有經驗，希望慢慢積累經驗。而萬科所做的種種轉型，終究是為賣房子服務。 城市配套服務商的第三層含義就是「服務」 。目前，萬科物業已積累了50萬客戶，萬科試圖通過更多的增值服務挖掘商機。但具體如何做？萬科表示正在探索中，要經過商業模式的推敲，管理模式的改進，很難一蹴而就。 在3月10日的萬科2013年度投資者業績會上，萬科董秘譚華傑坦承： 「目前有些公司對我們的客戶資源有興趣，在談一些合作。但如何體現價值，現在還沒有找到合理的盈利模式。 」 他還透露：「我們成立了試錯委員會。對不同的新模式展開逐一嘗試和探討。 」萬科高管層越來越清楚的一點是，轉型的軸心要圍繞當下互聯網的流行語「增強客戶黏性」 ，這也是近期萬科高管走訪小米、騰訊等互聯網公司得出的重要心得——更好的服務客戶，靠服務掙錢，輕資產、重運營，並考慮加強與金融平台的合作。 郁亮在2013年業績發佈會上表示：「互聯網是一種工具，真的會改變很多東西，依靠這個工具我們會更好地做主業，我們目前在嘗試在淘寶、微信、搜房上賣房子；未來將繼續引入有效的互聯網思維，利用這一工具做大做強。 」他認為： 「互聯網使得信息透明化，原來傳統的金字塔結構是不適應的，我們在考慮『減政強兵』 ，更加扁平化管理，萬科總部承擔更多新業務的孵化功能，現有的住宅業務委託給四個區域來執行，傳統業務下沉，使得總部騰出精力來應對新的挑戰。 」招商證券一位參加萬科年報發佈會的分析師說， 「感受到了萬科的變化」 。 這場發佈會耗時兩個半小時，郁亮整場發言積極，表現開放，試圖「透露出積極的轉型信號」 。 急推事業合夥人制 萬科這些轉型、試錯，皆立足於未來十年的持續增長。但目前潛藏的一大挑戰是管理層穩定與公司控制權問題，為此，最近萬科試錯委員會開始急推事業合夥人制度。 「希望萬科第四個十年後，可以培養出200個億萬富翁。 」在3月中旬的萬科春季例會上，郁亮的這句話被廣泛流傳。他在這次會上正式宣講事業合夥人制度，稱 「這項制度是面向未來，解決萬科未來十年問題」的重要舉措。萬科通過事業合夥人制度，一方面穩固公司管理層對公司的控股權；而另一方面的目的是實現管理層個人利益的最大化。 事業合夥人制度的具體做法是，在集團層面建立一個合夥人持股計劃，有大約兩百多人的EP（經濟利潤）獎金獲得者將成為萬科集團的合夥人，共同持有萬科的股票，未來的 EP 獎金也將轉化為股票。 3月25日，加拿大退休金計劃投資委員會發佈消息稱，將投資2.5億美元與萬科成立合資公司，首筆投資在山東青島。隨後萬科週刊官方微博轉發了這一消息，並表示 「熱烈歡迎來自加拿大的事業合夥人」 。 據財新記者瞭解，按照當前中國公司法規定，萬科變更為合夥制企業存在困難，因而萬科的事業合夥人制度應是從項目層面展開，與正在推行的小股操盤、管理輸出等制度結合。 譚華傑3月27日表示，在萬科輕資 產運作的轉型趨勢下，錢不再重要，但人特別重要，因此推行事業合夥人制度有留住人才的很大考慮。 但更重要的原因是，萬科在擔心公司控制權旁落。郁亮在上述例會上重提20年前著名的「君萬之爭」 ，並透露近期已有若干家機構前來 「聯繫」 （舉牌） 。 郁亮擔心的說， 「目前萬科股價很低，買下萬科只需200億元。在這個情況下，野蠻人來萬科敲門是很正常的，他們會怎麼行動呢？如果能成為大股東，獲得絕對控制權，這是最簡單的，如果不能獲得絕對控制權，可以通過股東大會、董事會來搗亂，比如投反對票、利益要挾等等。 」按4月3日收盤價8.1元計算，萬科A股市值為892億元；萬科 B 轉 H 尚未掛牌，按2012年12月26日停牌價計算，B股市值折合人民幣約133億元，萬科總市值合計為1025億元。200億元相當於買下萬科約20% 的股份，即可穩居第一大股東地位。 3月，萬科第一大股東華潤集團連續增持後股比達到15%。據2013年年報披露，第二大股東劉元生持有1.21%，而王石、郁亮持股數分別為760萬股、630萬股，萬科管理層在股東層面的地位非常弱。為表達信心，郁亮於3月10 日用上年工資增持萬科股份，也不過增加了100萬股。 除了嘗試合夥人制度，萬科還在嘗試員工內部創業。北京萬科一位員工在社區商業創立了一家「BRUNO 咖啡麵包坊」 。員工繼續拿萬科工資，但主要工作是經營這家咖啡麵包店，如果業績好，員工有提成，但需接受萬科對進 貨、成本、定價等方面的管控。 儘管萬科在不停的「試錯」 ，郁亮仍在內部會上表示， 「我們有很多變革的思考，卻沒有變革的行動」 。 | ||||||