借到盡搏一鋪揸車佬變何文田地王

2017-0-

潘蘇通，一個陌生的名字，在香港地產界忽然爆紅起來。由他打骰的高銀金融（530），去年三月以近六十四億元，奪得何文田常盛街豪宅地皮，到十二月再下一城，投得何文田站上蓋一期項目，撼贏一班本地龍頭，令市場嘩然。嘩然不止於價錢，而是高銀的檔次，曾經與「妖股」漢能薄膜（566）齊名。被稱為「高銀孖寶」的高銀金融及高銀地產（283），市值曾炒上千億，又試過一日插水四成，股民如食驚風散。追蹤高銀的招數，經常將地皮抵押給中資銀行借到盡，再瞓身搶地，揸實磚頭。現年五十四歲的潘蘇通，出生於廣東韶關，當初只是當地一名幫官員開車的司機，現時竟變身何文田地王，在香港起四面佛、擺風水「迷」陣，兼有八匹靚馬。他仍不脫內地人賭性強的本色，索性將香港地皮變賭枱，「晒冷」搶高地價，賭的是樓價升跌。樓價升變大孖沙，樓價跌，繼續找內銀籌旗，本死無大害。

鐵路上蓋項目，一直以來都是本地龍頭地產商的囊中物，不過去年就被高銀打破這慣例。去年十二月，由高銀金融牽頭的高鉎投資，爆冷擊敗五個財團包括長實（1113）、會德豐（20）、新地（16）等，投得何文田站上蓋一期項目。項目規模龐大，可建樓面面積七十四萬呎，提供約一千個單位；又位於豪宅地段，部分單位更有海景，市場估計落成呎價約兩萬至三萬元。去年三月，高銀已經試過揮低十二個對手，以近六十四億元，投得何文田常盛街豪宅地皮。兩塊地可產生協同效應，還讓主席潘蘇通贏得「何文田地王」這個「朵」，就如講起啟德地，一定想起海航！新手加入競爭，本地薑百利保（617）執行董事范統慨嘆，本地地產商買地辛苦，因為內地發展商那種競爭是「勇往無敵」的︰「內地發展商來香港做，一定要搶到個job，首先插咗支旗。當交學費又好，opening fee又好，搶嗰時會高過個合理價。」

抵押地皮撲水

翻開高銀金融中期報告，在購入第一幅何文田地前，公司原來只得三千五百萬元現金，卻夠膽?起共值一百二十億元地皮，關鍵在於潘蘇通愛玩「show hand」（晒冷）。潘蘇通○八年收購上市公司廣益國際，改名為現時的高銀金融，並立即以兩次供股集資三十一億，兩年後瞓身以三十四億投得九龍灣啟祥道地皮。發展地皮也需要錢，一二年十一月，高銀將地皮抵押給交通銀行，到一六年三月地皮差不多建成商廈可以出租，旋即轉按予工商銀行，並償還交通銀行的按揭，由於已建成商廈，數年間樓價亦飛升，物業估值提升，估計工商銀行按揭額度較交銀高。同一個月，高銀亦投得何文田常盛街住宅地。一個月後又將這地王抵押予招商旗下的永隆銀行，行內人指，一般抵押地皮可借得地價五成，亦即常盛街地皮可借得三十億元。到十二月高銀又再投另一幅何文田地。

睡衣公司承租

而高銀金融去年的盈利，主要是靠物業重估，多年未派過息。未來高銀金融最重要收入來源是九龍灣啟祥道、已建成二十七層樓高的甲級商廈「高銀金融國際中心」，在去年十月正式啟用。高銀金融國際中心頂層二十五至二十七樓，已由高銀及旗下公司承租為集團總部。高銀金融租務總經理李景燊曾表示，目前已租出部分樓層，意向呎租介乎二十七元至四十元，目標租戶為銀行、保險及金融業，傾向全層出租。不過，土地註冊處暫時只有一個出租記錄，就是大廈十七樓一單位，被一間「非金融」的跨國公司——佳達睡衣，以月租五十八萬元租下。

於觀塘起家、在九龍灣有多個工商廈投資的理想集團行政總裁鄧建明，指同區未來寫字樓供應頗多，因此租金上升空間不大。他估計，高銀金融國際中心的樓面面積很大，租客在同區有很多同類型的選擇，而且交通方面，九龍灣不及觀塘，呎租或只可做到二十多元。他又補充，金融業租客對商廈的要求愈來愈高︰「所謂商廈只係個硬件，將來趨勢都係要軟件配套，有無提供寬頻、雲端或者大需求的數據中心。只係齋講自己係金融中心，係好落後嘅諗法。」面積八十萬呎的高銀金融國際中心要全面租出，並非容易。

高銀大樓極盡浮誇

此商廈環境尚算清靜，鄰近九龍灣公園及輔警總部。大廈外形如數塊積木砌成，全幢採用玻璃幕牆，看起來幾摩登，但原來充滿「迷陣」。在大廈入口旁邊，平台竟有一座包金的四面佛，有不少途人影相圍觀，有工作人員指：「開放俾公眾參觀都得嘅。」在入口處還有兩隻獅子，一隻開口一隻閉口，恍如滙豐總行門前的銅獅Stephen和Stitt。潘蘇通平時愛打金色領呔，傳聞寫字樓有雪櫃般大的金色保險箱和金色煙灰缸。記者踏入高銀大堂，下午二時多不見很多上班族出入，反而有工人在長櫈聊天。前往寫字樓的升降機均需拍卡出入，除了數名南亞裔保安駐守，更有保安拖着一隻中型狗隻巡邏。但該狗隻並非狼狗，而是拉布拉多，相當乖巧。上層仍在招租，但下層大堂至二樓已有四間高級食肆，貫徹其豪華風格，包括有由米芝蓮二星大廚曾超敬打骰的中餐廳「皇御園」、法國餐廳「Le Pan」、日本料理「大松日」及以雲吞麵聞名的港式食店「江南庭敘」。據知四間餐廳全部由潘蘇通話事，總廚一定要過到潘蘇通那關。過去潘蘇通邀請香港傳媒參觀旗下天津項目，也會特別推介裡面的雲吞麵館。

大迷信李居明

潘蘇通在內地還有天津高銀天下項目，其中高銀金融117是世界第五、及內地第三高建築物，樓高一百一十七層，較旁邊只三數十層的樓房顯得分外標青。此項目潘蘇通找來他非常相信的李居明睇風水。據李居明身邊人透露，當時是潘蘇通主動聯絡李居明，邀請他參與高銀天津項目的規劃：「潘生係信命運的人，希望借助風水，知道自己條路點行。」當提到高銀金融國際中心設置四面佛，他亦不感出奇：「好多香港人都崇拜四面佛，佢（潘蘇通）都一樣。佢喺高銀天津嗰度都有一個私人的四面佛花園。」對於潘蘇通在福布斯本港富豪榜由去年排名第六位，跌至今年第十七名，身家蒸發八十一億美元，身邊人指：「佢仲行緊運嘅，但行運都有傷風、感冒的時候。」這座高銀金融117，起得一樣「掹掹緊」，○七年奠基，起到一五年才封頂。但其他商業中心項目、商場等仍在建築中。去年三月，潘蘇通要抵押六成四高銀地產的股份給中國銀行，取得一百億元信貸額度，聲稱用於發展機械人業務等。到五月又拉來專收垃圾資產的中國信達（1359）參與項目融資，總投資規模為一百八十億元人民幣。內地的房天下網站顯示，天津高銀住宅項目富國高銀平均每平方米四萬元人民幣，即二千呎的三房單位，售價要八百幾萬人民幣，貴同區一倍有多。雖然走豪華路線，但價錢未免太離地。因此項目也被部分大陸網民批評交通不便、地段不佳而且太貴︰「不知道消費群在哪裡，也看不見專案推廣，有錢任性啊！」

「我係香港人」

記者想找潘蘇通做訪問，公關婉拒，並強調：「高銀是香港公司，總部在香港，不是出面傳媒講的內房，而且潘蘇通亦是香港人（按：已拿取香港身份證的新香港人）。」潘蘇通現年五十四歲，出生於廣東韶關，從小跟祖母生活，直到他十三歲時，祖母患癌症去世，他轉跟繼祖母並被送往美國加州讀書。可是成績不好，又經常走堂，高中都未畢業，於八四年便返回大陸，並為韶關一名官員當司機。八十年代，大陸很多人靠再加工行業發達。潘蘇通當時從國外進口零件到內地來組裝，賺了第一桶金，到九三年在香港創立了松日集團，最出名是「松日MP3」，賺了更多的錢。有行內人士指，潘蘇通早年與楊受成家族涉足電子生意﹕「其實MP3即係USB手指，早年楊家做過USB，同潘蘇通有生意來往。」松日在內地生產，但因改了個日本名，更大灑金錢，起用英皇的藝人任代言人，風靡一時。不過這段發跡史相當神秘，過往傳媒稱他為「暴發戶」，據知他在內地官場有人脈。

曾強吻Twins

潘蘇通與楊受成亦十分老友。早年請英皇藝人Twins出席公司活動時，因為酒醉，曾強吻阿Sa和阿嬌，當時已發生艷照門事件，他攬着阿嬌，叫佢：「堅強啲！」令在場人士嘩然。潘蘇通在香港最早留低的腳毛，是○二年成立投資公司，申報地址是灣仔會景閣，而潘當時報住炮台山柏景臺。同年他借殼楊受成的英皇科技上市，易名松日通訊控股，後來○八年再易名為高銀地產，主要發展天津的「高銀天下」，曾多次贊助無綫節目及選美比賽。

華融闖入香港地產

潘蘇通找來華融金控（993）一同發展何文田站上蓋項目，華融金控母公司是專收「垃圾壞賬」的不良資產管理公司中國華融（2799）。華融跟海航一樣，近年殺入香港狂插旗，甚至一樣開始沾手房地產！華融金控前身是本地券商天行國際，於2015年3月賣盤，正式成為「國家隊」。華融在香港已有三家上市公司，除了中國華融、華融金控，還有華融投資（2277，前身是2014年才上市的震昇工程）。中國華融的來歷，本身隸屬於財政部旗下，以工行班底起家，專處理工商企業。持有華融金控20.61%股權的中國天元金融，則由賈天將及東菊鳳夫婦持有，兩人於2016年以55億元人民幣身家，首次打入胡潤百富榜，排名全國第696名。

二千億神仙股

○八年潘蘇通再收購工業股廣益國際，易名高銀金融。一二年曾溢價供股，包銷商是大股東潘蘇通擁有的高銀證券。宏高證券投資經理梁杰文指，明顯是逼小股東放棄供股，再由包銷商即大股東潘蘇通包銷，令大股東增持股份︰「貨源歸邊，令股價更易受控制，更易炒高佢。」完成多次供股後，潘蘇通持股增至超過百分之八十五。在○九年至一五年間，證監會曾兩度點名指高銀金融股權高度集中。貨源歸邊兼一五年滬港通引發的大牛市，令高銀金融股價由一元五仙，暴漲至一五年歷史高位三十五元四毫，三年累升三十三倍！連同一樣累升十二倍的高銀地產，令高銀系市值達二千億！不過虛假的事終歸要爆破，高銀孖寶在大牛市後亦曾一日急跌逾四成。潘蘇通擁有的高銀融資，曾為妖股漢能薄膜一單交易做財務顧問，懷疑因此受拖累。其後潘蘇通暗指有人借貨沽空高銀地產，「佢哋有幾多貨（股份）？全部都係左手交右手，你話值五毫子都無人理。」充滿賭性的潘蘇通亦熱愛賽馬，他在一三年在澳洲買了一塊一千二百多公頃的馬匹繁殖及訓練場地，命名為Goldin Farms。他先後擁有八隻馬匹，現時有「代代為王」、「大印銀紙」、「大運起」與「大雄圖」。其中最為人熟悉的就是榮獲香港「最佳一哩馬」的愛爾蘭馬「大運財」，曾幾度勝出級際賽，在港贏得獎金超過四千七百萬元，可惜去年八月，「大運財」在法國一級賽紀爾斯大賽中突然斷腳，因傷勢太重要人道毀滅。潘蘇通特別為洋名GOLD-FUN的「大運財」在其生前居住的馬格內搞告別儀式。馬格以白色玫瑰花及牠昔日勝出賽事的彩帶和紀念品作布置。潘蘇通又向馬房員工致謝，感激他們對「大運財」的照顧。最後練馬師高伯新把「大運財」的馬房名牌交予潘蘇通，希望他感受到與愛駒同在。高伯新是潘蘇通近幾年經常合作的練馬師，但高伯新馬房近兩季成績退步，連潘蘇通的馬匹亦無戰功。去年十二月潘蘇通指會將其四匹現役馬轉馬房至告東尼馬房。潘蘇通在福布斯香港富豪榜，最新排名第十七位，現時手持四個物業，最值錢是寶雲道富匯豪庭兩個同層A及B單位。而潘蘇通的獨生女Jenny Pan，曾任職高盛，現已接管父親位於加州的酒莊。除了難改的賭性，這個家族來自內地的味道，已愈來愈淡。

撰文：黃嘉慧

攝影：財經組

協力：黃綺敏

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