福記(1175)新聞專區
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GS(14)@2011-04-19 22:17:38http://www.cnblogs.com/lidp/archive/2010/03/09/1696431.html2008財年營業收入19億多元，純利潤2.9億元；2009年上半年純利2.5億元，按年增長27.2%，營業額13.87億元，按年增長77.8%，
整體毛利率微降0.7%，但仍高達57.6%……這樣一家上市公司算是好企業嗎？答案很肯定。這是一家餐飲服務公司，叫福記食品(1175HK),誕生在
江蘇，2004年在香港主板上市。
2004年這家餐飲企業做了2.5億元的生意，賺了8630萬元，利潤率不俗，2005年做了4.5億元，利潤接近1.5億元，2006年公司業
績突飛猛進，做了8億元營業額，利潤接近1.8億。2007年擴張至12億元營業收入，利潤達到2.5億元。盈利數字這麼的企業，應該歸屬優質股，但事實
並不是。春股價從3港元一度炒上33港元，又暴跌到2.2港元，又漲至7港元左右，移動之大極為罕見，且股價絲毫沒有體現每年超過30%純利增長的事實。
最有意思的是，這家中國最大的送餐服務供貨商，進入2009年開始噩運纏身：財務總監辭任，之後一直延遲公佈截至2009年3月底的年度業績，從
2009年7月29日起停牌；09年9月30日，福記獨立非執行董事徐尉玲提出辭職，理由很特別，是其無法及時完全獲悉公司若干關鍵事宜，對延遲完成年度
業績審核一事感到擔憂；10月初，停牌兩個多月的福記食品公告說，由於多番延遲公佈全年業績，已觸犯可換股債券、銀行貸款的違約條件，涉及金額合計逾30
億元。10月7日公司通告稱，已委任德勤．關黃陳方會計師行為獨立財務顧問，負責與集團管理層跟進確認截至2009年3月底的年度財務報表；10月19
日，該公司竟然向高等法院提出清盤呈請。同日，高等法院頒令委任德勤．關黃陳方會計師行之黎嘉恩、楊磊明及何熹達為該公司的共同和各別臨時清盤人。福記表
示，臨時清盤人獲授權，除其他事情以外，接管該公司的財產，及考慮在認為對該公司債權人最有利的情況下，訂立任何必須或適宜的協議從而讓該公司有效地重組
其事務。
這家一年賺2億元以上的企業瞬間猝死，似乎不可思議，是財務問題？做假賬？收入虛報？還是內部交易出事？在中國經濟向好的環境下，景氣的影響很小，難道又回到中國民企混亂的經營結構問題？都不全是。
其實，這次是福記起飛太猛，動作太快，玩得太另類，把玩金融手段玩得太大，太狠，用創新的融資工具用的太多，但又不懂如何規避風險，導致最後被自己設定的遊戲規則絆住，無法解套時，只有猝死。
在旁觀者看來，這是一個頗有遊戲色彩的場面，但對資本市場而言，這是一個恐怖事件：一家上市公司悄然無聲地玩了5年，把自己瞬間給窒息了，用的手段還是大紅大紫的融資創新──可換股債券。
多少錢？共約30億元債務，而公司只有不到7億元現金──賣出旗下優質資產，也只有6億可以馬上變現。根據事前約定條款，這家企業無力回天。
＜小標題＞公務員下海辦酒樓
魏東畢業於江西財經大學，主修稅務，1990年7月至1998年12月，在南通市國家稅務局做公務員，8年後突然下海，出任南通福記好世界餐飲分
公司總經理。這是由南通開發區金城企業發展有限公司成立的餐飲機構，不過他只做了8個月就辭職了。1999年7月，蘇州福記成立，註冊資本300萬元。
2000年1月，魏東和哥哥魏明開辦了蘇州新區福記好世界餐廳，2000年5月，公司增資至800萬元，正式以"福記"品牌經營。魏東佔70%股權，姚娟
持股25%，魏明持股5%。
姚娟是魏東的太太，畢業於復旦大學，曾在中國華工供銷總公司做了5年進出口貿易。她和魏東是公開的公司創始人。
公務員開酒樓，故事並不新鮮，但下面的故事還是有點離奇。
2001年3月，福記進軍上海浦東，逐步開設3家酒樓，很快，頭腦靈活的商人發現了更多金礦，他們充分利用廚房閒置時段在上海推出高質量外賣送餐業務。
2001、2002年正值上海外高橋、金橋、康橋、張江等幾個工業園區興起，入住園區的公司很少建自己的食堂，園區都遠離市中心，職員就餐成為各
大公司一大問題。當時，只有索迪斯和怡樂食兩家專業做餐飲配送服務的跨國公司，且其對中國市場運作和管理缺乏經驗，菜色不對中國員工胃口，市場供應可以說
處於真空狀態。"所以我們決定2002年進入工業配餐市場，為工業園區各大公司配餐時，通用汽車、西門子、德爾福等沒有多想就跟我們簽了全年合同。實在是
當時太沒人去涉及這塊市場啊！"魏東說。
當送餐服務具備一定規模時，福記設立了中央加工中心，進行規模化生產。這一模式完全符合商業運行規律，無心插柳竟然種出一片森林：在推出送餐服務
前的2002年，福記收入總額僅為0.75億元，2003年營業額立馬上升75％，利潤增長175％。送餐服務成為推動公司營業額的強勁增長點。此後短短
4年，送餐服務的項目收入增至5.55億元，代替高檔酒樓成為公司主業。4年平均純利率高達32.1%。
送餐服務這個經營項目並不新，麗華快餐曾是國內龍頭企業，但其經營該項目14年，2005年收入總額僅2.75億元；福記則用4年時間，其
2006年收入總額就增至7.97億元，比2002年增長9.6倍。不僅如此，從開始送餐服務起，福記的經營盈利率和純利率就呈明顯逐年上升趨勢，當送餐
服務成為公司主業後，2006年其經營盈利率和純利率分別高達38.7%和31.6%，比未開展送餐業務時的2002年增長了91.6%和79.5%。送
餐服務的營業額複合增長率為294.26%，佔公司總營業額的比率逐年上升，2005年已達到52.09%，到2006年中期更達到65.6%。
為充分利用加工中心的剩餘產能，2004年2月，福記將加工中心初加工的原材料包裝加工成方便食品，配上調味包和簡單指示，這些產品只需按照指示簡單烹製或加熱就可食用，符合現代人快捷的生活節奏。借助福記現有的渠道，銷售方便食品成為公司另一收入和利潤來源。
這樣，福記逐步建立了自己的餐飲體系：經營酒樓的福記聯合（上海）餐飲有限公司，福記聯合（蘇州）餐飲有限公司，還有採購、加工、送餐、方便食品等眾多家公司，他們直接控制採購源頭、生產基地、現代化加工物流系統、終端供餐及服務，並涉足生鮮超市、中餐連鎖等。
其三大業務將送餐服務定位於機構客戶，將高檔酒樓定位於消費能力較高群體，將方便食品定位於大眾，三項業務使得福記模式成為中國非常特別的產業經
營案例。因為模式不錯，且經營業務增長迅猛，其送餐業務進入了寫字樓、學校、大專院校甚至火車配餐，滲透能力驚人，這自然吸引了投資銀行的注意。
資料來源：《新財富》雜誌
福記上市前3年主要財務數據：（會計年度結束日為3月31日，單位：人民幣萬元）
3年的業績如此出色，讓投行高手很容易想推其進入資本市場。這也符合福記創始人的做大計劃──魏東在2003年就開始規劃資本之旅。
＜小標題＞魏東開始資本之旅
2003年1月，天成公司（BVI）成立。註冊股本5萬美元，分5萬股，每股1美元。天成按面值配發及發行合共100股股份，魏東70股，姚娟25股，魏明5股。
隨後，天成公司在2003年12月，先向戰略投資者貸款100萬美元；2004年1月，向戰略投資者發行可轉債融資200萬美元；2004年6月，向戰略投資者發行可轉債融資200萬美元；前後私募融資500萬美元。
有了錢，開始重組旗下複雜的公司。2003年9月，天成收購蘇州福記，收購價2410萬元，再收購上海福記，收購價1908萬元，收購總價
4318萬元。蘇州福記於2004年1月變更為福記聯合（蘇州），上海福記於2003年12月變更為福記聯合（上海）。收購價格基於2003年3月內地會
計師評估值4318萬元，而2003年香港報表顯示公司淨資產8773.2萬元。
2004年5月10日，魏東及姚娟向MillionDecade轉讓各自在天成已發行股本中所持的140股及50股股份，作為
MillionDecade分別向魏東及姚娟配發、發行737股及263股入賬的代價。上述轉讓完成後，天成由MillionDecade及魏明分別擁有
95%及5%權益。
2004年9月24日，姚娟向魏東轉讓其於MillionDecade的全部權益。同日，MillionDecade向姚娟女士的代名人
TopAmple轉讓其於天成的25%權益。上述轉讓後，天成由MillionDecade、TopAmple及魏明先生分別擁有70%、25%及5%。
MillionDecade、TopAmple都是BVI註冊的離岸公司，分別由魏東和姚娟100%控制。
重組後的福記已經初具規模，2004年下半年福記的香港資本之旅展開。
2004年12月，福記食品服務配售新股在香港主板上市，代號1175，集資淨額約達2.88億港元。這是香港資本市場很少見的食品股。福記的模
式非常符合投行的胃口：規模大，商業化程度高，收益率非常好，而且魏東給投資者描繪的是一個巨大市場的幾乎空白的成長空間。按中國目前現有的產業工人數計
算，工業配餐市場至少有4000億元。世界第一大餐飲服務集團索迪斯就是因為給工業界做餐飲、保安等後勤服務而成為世界500強的，年營業額遠超過
1000億歐元。毫無疑問，福記是中國同類市場的希望之星。
魏東做事極為進取，2004年底，福記每天生產10萬份左右的盒飯，規模讓國際投資者已經看到希望。但魏東有自己想法，福記日均消耗幾十噸的蔬菜
和米糧，這些蔬菜米糧全部統一向麥德隆上海店採購。以中小企業為服務重點的麥德隆有不勝負荷之感，而且因為食品行業對產品衛生質量要求高，魏東希望從源頭
開始控制產品質量。上市集資後，公司拿出約4500萬港元在山東、浙江及海南成立大型直接採購及初加工中心，之後又拿出約1.12億港元在上海松江、無錫
及深圳成立加工中心，擴張之勢兇猛。
福記用短短一年半時間將工業配餐的日產量從10萬份增加到35萬份，截至2006年3月底，福記的年營業額上升75.2％至7.97億元，送餐服
務營業額超過傳統的中餐館業務，成為公司第一大產業，至5.55億元，利潤上升89.6％至2.45億元。公司的股價也從上市時的3.1港幣一路飆升到
20多港元，成為2005年香港主板市場增長速度最快的公司之一。
2003--2004年度，福記營業額及股東應佔溢利分別上升93.2%及1.3倍，至2.53億元及8620萬元。福記就像火車頭，不斷加速擴
張，上海孫橋加工中心於2004年落成、崑山加工中心2005年1月起開始運作，最高產能為每日五萬份膳食。蘇州工業園中餐館也在2005年初開業；同時
又部署在上海及蘇州的住宅區建立家廚銷售門市的便利店網絡，擴充方便食品業務。儘管公司盈利不俗，但好像永遠在缺錢，魏東開始在資本融資領域大展拳腳。
＜小標題＞債市狂奔 福記猝死
福記在資本市場玩的和尋常公司配售股票、注入優質資產、擴股融資不同，2005年10月，上市不到一年，公司發行6.2億港元可換股債券，換股債
10.25港元，比當時股價溢價22%。發債主要用於松江、崑山、深圳三大中央加工中心的建設，目標是日處理70萬份食品。魏東姚娟夫婦發債後還持有上市
公司56%控制權。
2005後福記盈利很好，股價持續上升，從3港元持續升至15港元以上，2006年11月，福記再發第二批可換股債券，3年期，這次胃口好大，融
資共10億港元，換股價17.5港元。之後，公司股價還在上升。2007年年中高峰達29港元。股價上升，債權人早已換股，第一批可換股債已獲悉數兌換﹔
截至2008年12月，第二批可換股債還剩4.47億港元。
2007年11月，港股瘋狂上漲，福記借勢再發第三批可換股債券，3年期共15億港元，以人民幣計價，換股32.825港元，溢價達32%。但之後股價直落，從未超過25港元。這一瘋狂定價讓債權人從來沒辦法可以兌換，目前尚有14.2億港元未到期。
福記上市時只融資3億，但短短3年又在市場借可換股債券抽水32億港元之多，足足接近淨資產值的10倍，比公司最高峰市值的1/3還多，差不多是
2009年7月停牌市值的9成。這麼兇猛的玩法完全不是內地民營企業的慣用招數，而且，大量現金都被冠以投資新的擴張項目，並列入奧運會、高速列車等大型
活動中。玩得極有技巧，也動作神速，每次都抓住資本市場最好的時機，儘管抽水太多，但因為描繪藍圖狀況，投資者的看法還很正面。
如果一家做餐飲、不到10年歷史的企業能夠如此順利地高速發展，完全是真實可靠的，那麼只有2個答案，一是中國市場太好做生意了，二是香港資本市場對企業發展太有幫助了。
可轉換債券並非簡單的企業債券，金融海嘯後，投資者遠離高風險槓桿投資趨勢明顯，主要為規避風險，大量資金九流入債券市場，令小眾的債券工具—可
換股債券日漸紅火。報告顯示，在亞洲，可換股債券是對沖基金的新寵，特別是採用套戥策略的對沖基金。據路透資料，2007年是香港公司發行可換股債券高
峰，全年集資超過51億美元，但計入中資企業發行後則遠遠下止於此，中石化（386HK）2007年4月及2008年2月兩宗可換股債券已超過56億美
元。
在美國市場，逾9成可換股債買家來自套戥策略對沖基金，近年亞洲股市大升，這些對沖基金對亞洲區可換股債券興趣大增。中石化第一宗15億美元可換股債券認購超額4倍。
可換股債券並非純粹債券，它包含股票、債券及期權，持有人可在轉換期內，按行使價轉換協議定下的股數。股價上升時，可換股債價格隨此上升，會提供資本增值機會；相反，股價跌至低過行使價時，理論上可換股債券變成債券，具有控制風險功能。
對發行可轉換債券企業來說,可降低集資成本,互惠互利。對投資者而言,可換股債券比普通股或優先股更具防守性,因為可換股債券的價值通常不會低於債券的基本價值(bond
floorvalue)。而債券在未行使轉換股份前,有些還會定時派發票面利息;它的可兌換性質,就可在公司股價上升時,讓投資者有獲利機會。同
時,可換股債券持有人,需接受較低的票面息率回報。投資者更可同時買入可換股債券,以及沽空該發行商的股份,以締造套戥獲利機會
(convertiblearbitrage)，因為可換股債券的波幅較低，較易有獲利空間。
簡而言之就是進可得，股市前景看好時，投資者便可依當初購買時所約定的轉換條件轉換成股票，以獲取更高報酬；退可守，如果股市景氣欠佳時，則仍依賴發債公司贖回，享有債券的固定利息收入。
不過，可換股債券最大風險就是違約，一旦股市長期低迷，在可換股期限內無人願意換股就帶來公司大額贖回的巨大財務壓力。而且，可換股債券非純粹債
券，儘管可自由流通，但可換股債券市場很小，流動性有限，熊市時，二手市場無人問津。因此股市好時，換股可互利雙方，但一旦股價低迷，發債公司須具備足夠
資金應付，不然坐艇沉舟，只是一瞬間。
回來看福記，2007年9月，不斷進取的魏東斥資8億元收購天寶集團60%權益。天寶在中國26個城市擁有35家經金漢斯連鎖餐廳公司，這是類似
主題餐廳的新招牌，主要提供西式燒烤食物及啤酒。福記拿下後繼續增加至39家餐廳。到2007財年，主題餐廳業務營業額達到1.91億元，經營溢利
4090萬元。2008年9月半年年報顯示，主題餐廳業務營業額達到2.6億元，經營溢利5648萬元。
簡單看營業收入和盈利都不錯，但細看其財務報表，就有問題了。
其實2008年開始就有問題了。興建中的北京及嘉定地區性分銷及加工中心項目暫時延遲完成。北京奧運會6家大學競賽場館及（鳥巢）奧林匹克接待中
心的指定餐飲供應順利完成了，但福記卻很快失去了原來數額龐大的高速列車動車組配餐經營權，外加奧運項目成本高，收益低，趕上全球金融危機，福記又面對股
市崩盤。2008年中期，其股價跌到15港元以下，到2008年底，持續跌到5港元以下。
到2008年9月底，福記短期銀行貸款3.47億元人民幣，長期銀行貸款1.03億元，2009年到期可換股債券4.46億港元，2010年到期
可換股債券14.17億港元。收購主題餐廳應付代價3.12億港元，總借貸26.25億元，而銀行存款及現金10.58億元，淨借貸15.67億元，淨借
貸比率51.7％，總借貸比率則為86.6％。
災難隨之而來。進入2009年，福記股價始終在10港元以下，且持續下滑，大型投行對其財務狀況非常清楚。福記年報公佈，2009年11月到期債
券的換股價為17.18港元，屆時如未能升至此價以上，福記要按本金118.549％贖回。至於2010年10月到期的債券，換股價為32.825港元，
如未換股，應以本金107.34％贖回。過去投資基金十分配合，一批6億港元2010年到期的債券已全部兌為股份，而2009年到期的10億元債券亦已換
股一半以上，但2010年的債券到期是20億元。
到2008年底，網上盛傳福記財務有問題，甚至說很多餐廳做假賬，把百萬元營業額誇大成千萬元，之後又說很多城市的分公司拖欠員工工資。之後，公司財務總監辭任，更增加謎團。慣性認為，民企上市後只要財務總監更替加快，賬目都可能有問題。
這些財務數據曝光，讓福記瞬間停滯，如果財務壓力太大，只有2個渠道再進行融資，一是銀行借貸，二是出售資產。2009年4月，福記食品還曾以
2.67億港元出售了潤輝持有的天寶20%的權益。福記食品8月20日再公佈，以3.3億港元出售譽峰全部已發行股本，而譽峰持有天寶全部已發行股本之
30%股權。天寶為天寶集團的控股公司，天寶集團在中國29個城市擁有並經營51間金漢斯連鎖主題餐廳。
福記食品在2007年8億元收購天寶60%的股權，其中40%通過譽峰有限公司持有，20%通過潤輝持有。
市場很快質疑：為何8億收購的資產，盈利能力不錯，規模也比2007年大，到2009年反而以6億元出手，等於以22倍市盈率收購，以11倍市盈率賣出？這一賣法明顯不符合商業規則。而且無人解釋為何要以虧損1億元的方式出售資產。
其實，行內人都知道這6億元是救急的稻草，一要支付贖回債券的資金，二要作為運營開支，福記擴張太快，規模做得太大，人也太多，資金鏈極為脆弱。而且，據歷史數據推算，即便福記現金流入9億元，行政開支4億元，應付債券贖回和借貸，依然缺口近10億元。
2009年3月底，公司應公佈財年報告，但福記表示，多個原因導致延遲確定年度業績。其中一個原因是公司中國財務管理團隊之一名高級成員由於健康
原因自2009年初起無法全力為公司工作，無法有效履行其全部職責，且不能聯繫該高層人員，公司已委派其他富經驗財務人力資源以提供充足支持履行該人員職
責。
福記說另一個原因是公司延遲開始進行2008至2009年度審核之準備工作。因為公司內部企業重組，財務團隊於2009年上半年投入大量資源，以根據中國會計準則編制若干中國附屬公司財務報表。
福記自2009年7月29日宣佈停牌，並三度延發全年業績。同時，公司董事、CEO多人先後請辭，獨立非執行董事徐尉玲辭任9月30日生效。福記解釋，她辭任原因，是沒有及時獲悉公司延遲完成審核其截至2009年3月31日止全年業績。
停牌前福記收報7.6港元，公司市值僅僅41億港元。
2009年10月初，福記宣佈，旗下兩批未到期可換股債券出現技術性違約，第一批是2009年11月到期的10億元零息可換股債，第二批是
2010年10月到期15億元零息可換股債券。以及於2007年8月訂立一項1500萬美元的貸款協議、多筆融資貸款觸及技術性違約。原因是福記2006
及2007年發債時，分別與美國紐約銀行、Capital
Trust訂立信託契據，公司須在每個財政年度結速後180日內寄發年報，否則屬違約。但公司指出，已就債券技術性違約請求豁免，貸款人未有要求實時還款。
技術性違約並不代表公司無力還債或付息，在二手市場，這兩批可換股債仍然有銀行開價。據路透社資料，09年11月到期的一批換股債買賣中間價是
111%，2010年10月到期的另一批買賣中間價則是79.5%。據彭博資料，兩批可換股債持有人主要是海外基金，截至8月底，美國註冊的
Principal高息債券基金分別持有10.06%和16.33%。
然而，福記食品（1175HK）2009年10月19日竟向高等法院提出清盤呈請。同日，高等法院頒令委任德勤．關黃陳方會計師行之黎嘉恩、楊磊明及何熹達為該公司的共同和各別臨時清盤人。
＜小標題＞債之訓
福記轟然倒地！當年魏東姚娟夫婦憑福記食品股權，以35億元人民幣的財富，於2006年打進胡潤百富榜第73位。當年取得相同排名的包括百度創辦人兼總裁李彥宏，以及波司登（3998HK）總裁高德康。
2008年魏氏夫婦兩人的身家驟降至22億元，排名出局，僅能在胡潤餐飲富豪榜取得一席位。2009年據說其名次已沉入水底，與兩人聯絡都已"不方便"。這一戲劇性的變化令外界覺得如火箭般竄升，過山車般跌落。
福記股價停牌價報7.6港元，距兩批債券換股價已是天與地，換股無望。可換股債券變成純債券，有債有還。於到期日，公司需按面值118.549%（2009年11月到期）和107.34%（2010年10月到期）贖回。站在債權人立場，其實已沒有太多選擇。
這些風雨背後，還是有疑問。公司財務是否出現重大問題？公司還有沒有能力償還這兩筆即可換股債券？
福記的故事對可換股債券的發債公司和買家都可說極富警示作用。公司連續三年發債，溢價步步更高，投資者買完再買，背後一個假設就是股價上升，很快
可以兌換股票，因此零息、無抵押、沒有賣回權、保護契約不多，買家都一一接受。然而，這樣的如意算盤只有謊言和迷霧可以維持，到頭來還是一債壓死，煙消云
散。
2 :
ant2012(35387)@2013-07-11 08:00:26此外,委任楊芹女士(「楊女士」)及王建清先生(「王先生」)為執行董事;及委任梁海明博 士(「梁博士」)、麥家榮先生(「麥先生」)及宋泳森先生(「宋先生」)為獨立非執行董事已 自 復 牌 日 期( 即 二 零 一 三 年 七 月 八 日 )起 生 效 。
誠如該通函「有關投資者之資料」一段所載,王先生擁有上海恒利源石油化工有限公司之 90%權益及彼為投資者控股公司之董事之一。董事會擬進一步披露王先生與投資者( 為控 股 股 東( 定 義 見 上 市 規 則 ))之 關 係。
華懋新聞專區
1 :
GS(14)@2011-05-18 21:39:43十三、華懋
華懋集團創創辦人王德輝，祖籍浙江溫州，1934年出生，1949年舉家遷移香港，朝鮮戰
爭爆發時，適值父親生意失敗，王德輝停學協助父親重整，經營化工的華懋公司。60年
代，王德輝看好香港地產前景，遂與其妻子龔如心創辦華懋置業有限公司，開始投資地
產。當時，王德輝對地產建築一竅不通，但卻肯虛心學習，每晚工餘都拿著一疊圖則，
向鄰居一位建築老行尊請教，直到摸清路向，才購地建樓。1967年地產低潮時，王德輝
憑獨到眼光，抓住良機在荃灣一帶購入大量地皮，其後人心回穩，百業待興，王德輝在
荃灣大量發展每單位三、四百方呎的小型住宅樓宇，深受市場買家歡迎，逐步奠定了華
懋日後在地產界的地位。
華懋置業的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向擁有大量土地的
牛奶冰廠有限公司展開敵意收購。當時，華懋曾應牛奶冰廠董事局主席周鍚年之邀，與
牛奶冰廠合組牛奶地產公司，向置地展開反擊。華懋注資1.2億元換取牛奶地產24.9％
股權，而牛奶冰廠則以旗下土地換取新公司75.1％股權。後來反擊雖然失敗，但王德輝
及華懋的名字開始在業內打響。
其時，華懋已初具規模，據王德輝當時接受記者訪問時表示，華懋置業已擁有40多個發
展地盤，持有附屬公司30餘家，1971/72年度公司純利已達2,500萬元。1970年代以後，
華懋繼續在荃灣、葵涌、新蒲崗、觀塘等市區邊緣大量購入住宅用地，1975年度公司純
利已增加到7,000萬元，規模已不遜於地產五虎將水平。
華懋集團的地產發展策略有兩個明顯特點：第一，是中低檔路線。華懋發展的樓宇，一
般以中下階層市民為銷售對象，因此樓宇所處地區，往往為市區邊緣勞工密集地帶，樓
宇多屬中小型住宅單位，以樸素馳名，用料不甚講究，其質素有時被外界批評。1979
年，剛建成的荃灣工業大廈被地政工務司列為危樓，小業主驚慌失措，幸而華懋同意出
資，與小業主合資修葺。正因為成本低，華懋的樓宇銷售價亦往往比區內其他地產商的
要低。第二，華懋同時兼營樓宇按揭，將集團發展的樓宇交由旗下財務公司辦理按揭業
務，按揭率為樓價七成，所謂「肥水不流外人田」，除賺取和息外，更可於供樓者無力
償遠時收回樓宇再售。此外集團還兼營樓宇維修、管理、保安等業務，賺取從建樓到售
後服務各個環節的利潤，因而公司的資產規模迅速擴大。到80年代初，華懋已成為唯一
沒有上市的大型地產發展商。一般估計，當時其規模與新地等比已相去不遠。
據了解，華懋持有的乙種換地權益證書，在香港地產發展商中可能數一數二，而其擁有
的出租樓宇，包括寫字樓、住宅樓宇及工業大度，至少約100幢，其中最為人知的，是
尖沙咀的華懋廣場、灣仔的熙信大廈等。1990年4月，華懋集團主席王德輝第二次被綁
架後失蹤，華懋集團一度轉趨低調。不過，其夫人龔如心經3年深居簡出之後，於1993
年己開始收拾悲痛心情，重出江湖，華懋集團已再度活躍。1993年至1994年期間，華懋
頻頻下注，大量收購具重建價值的物業廣場，在市場上相當矚目，其中，包括斥資30億
港元向永安集團購入中區永安人壽大度、永安中心大廈及向英皇集團購入宏記大廈，該
集團還向廖創興企業集團聯絡，有意將永安人壽大廈、永安中心大廈與廖創興銀行大廈
合併發展；稍後又斥資2.55億港元向岑才生家族購入中區華人銀行大廈兩成權益，計劃
與毗鄰的宏記大廈合併重建。
1994年3月，華懋主席龔如心宣布一項令香港轟動的發展大計，計劃斥資100億港元在荃
灣與建一座全香港及全球最高的商業大廈，該廈不連地庫合共108層，樓高468米，地盤
面積約21萬方呎，可建樓面面積210至230萬方呎，預計將於1998年落成，屆時將比現時
香港最高的中環廣場高出158米，比現時全球最高的美國芝加奇Seas Tower仍將高出25
米，比預計1997年落成的中國重慶大廈，亦將高出11米，堪稱「世界第一大廈」。該大
廈將命名為「如心廣場」(Nina Tower)，大廈外牆將沿用華懋傳統顏色—─金色，大廈
頂樓將掛個紅色大心，寫著「We Love Hong Kong」。龔如心表示：她不是希望藉著大
廈命名來紀念自己，而是希望這幢大廈成為香港的新標記，同時表達她對香港前途的信
心。可是，後來該計劃已因技術原因擱置。