鷹君系- 鷹君(0041)、冠君產業信託(2778)發展故事
1 :
GS(14)@2011-04-02 12:45:17十五、鷹君
鷹君創辦人羅鷹石，祖籍廣東潮州，1913年出生，早年曾隨父親遠赴泰國謀生，1938年
移居香港，當時籌得18萬元，買入吉地4,000方呎，向銀行按揭貸款，建成4幢住宅樓
宇，賺得不菲利潤。50年代中後期，羅鷹石眼見大量中國移民湧入，地產市道日漸興
旺，遂於1963年創辦鷹君。鷹君一名，取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」，英
文譯作大鷹（Great Eagle），寓意振翅高飛，鵬程萬里。
1972年10月，鷹君在香港上市，以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股，集資約
3,000萬元。當時，鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元，1975/76年度還跌至397.5萬元。
鷹君崛起的關鍵，是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年，鷹君看準
時機，將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地，1976年後香港經濟復
甦，對工廠的需求大增，鷹君把握時機全力推出廠廈樓花，僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎，價值4億元。1978年，大量內地移民湧入香港，對住宅樓宇需求增加，鷹君
適值大量資金回籠，正好用作購買住宅用地。該年，鷹君購入地盤多達11個，其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段，後來地價、樓價急升，鷹君的資產大
增。
1980年10月，鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用，將兩幅酒
店用地加上多幅土地，組成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股，集資逾3億元。稍後，鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68％股權，並易名百利保投資。這時，鷹君系所控上市公司已增至3家，市值達33.5
億元。其中，鷹君的市價在1981年底達9.63億元，成為香港第二十大地產上市公司。
不過，鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張，早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保，亦是在地產高
峰期進軍地產，其子羅旭瑞又籌劃轟動香港的中巴收購戰，以高價購入中華巴士公司大
批股權，收購失策後仍持有中巴14.7%股權，後來股市暴跌，百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。
1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境，到1983年9月上半年度，
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元，其股價與最高峰時相比，
亦下跌八、九成。這時，鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心，
將所持富豪酒店及百利保股權，委專家評估時價，售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司，而羅旭瑞亦脫離鷹君，出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時，鷹君所遭受的打擊不言而喻，幸地產市道漸甦，而鷹君成
功完成債務重組，5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期，為此而付出沉重的
代價。
八十年代初,，香港地產市道崩潰，鷹君遭受到重大損失。不過，踏入過渡時期以後，
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光，透過一連串低買高賣，實力迅速恢復。1989
年，鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。
花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰，地盤面積為9.2萬方呎，是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月，港府首席地政監督史格偉曾表示，這塊地王價位約在50億港元左
右，當時有分析家更認為，「地王」成交價可能達57億港元，將刷新香港的賣地紀錄。
然而，花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅，期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊，香港地產市道下調，地王的估價也相應地被調低了三成至五成，約為25億至30億港
元。結果，參加競投下標的五家財團（全為華資財團），包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等，其中，以鷹君的標價最高，為27億港元，一舉
奪標。整個地產發展項目，以該幅地競投佔27億港元，再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元，鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示，該集團對香港前景，尤其對寫字樓市道充滿信心，他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴，每次都只能有短暫的影響。
花園道地王於1992年5月建成，為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓，命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈，及37層高的亞太金融大廈，總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益，作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示：「萬國寶通廣場的中樞位置，重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益，並增持該物業權益至74.5%。其增添份量，續供租用。
2 :
GS(14)@2011-06-18 10:55:50http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=15353392
不滿補地價太高 鷹君或打退堂鼓
海洋公園建酒店大計觸礁
2011年06月18日
3 :
onesee(1238)@2011-08-12 16:26:13冠君上半年收入跌0.9%
2011年8月12日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110812/News/ww_ww5.htm
4 :
Sunny^_^(11601)@2011-08-12 20:31:263樓提及
冠君上半年收入跌0.9%
2011年8月12日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110812/News/ww_ww5.htm
點解會咁嫁.咁佢+唔到租.未姐係息率見左頂?實唔使升啦
5 :
鉛筆小生(8153)@2012-08-13 23:04:14http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120813253_C.pdf
6 :
VA(33206)@2012-10-08 21:16:35鷹君的紐約夢
http://mymoneyinsider.com/?p=1579
October 8, 2012
By South Window
鷹君〈0041〉宣布，以2.29億美元〈約17.86億港元〉收購紐約第五區一間酒店的權益，筆者認為交易對鷹君正面。
由於不同地域的樓市有高低週期，在遠東一個大城市樓價高漲，在美洲的另一個大城市可以仍是相當抵買，這便是世界不同地方的樓市週期，著名財經專欄作家曹仁超過往便透過在不同時段在香港、英國及紐約購房，低買高賣，捕捉三地樓市週期而賺大錢。
鷹君這次購買紐約物業，情況亦有點類同，皆因環顧香港、倫敦及紐約，紐約的樓市處於抵買水平，既然在香港沒有抵買的房產，坐著什麼也不做也沒有道理，放眼紐約也是合理之舉，明智的決定。
買酒店首重位置，從收購資料得知，鷹君是次收購對象酒店，座落於曼哈頓市中心第五大道400號，是核心商業區，多座地標建築均在步行範圍之內，相比起集團過往於美國的投資，位置更為優越。
剩下的問題是，鷹君作為一條過江龍，能否提升酒店的能力。今年首8個月，酒店的經營溢利僅為121萬美元〈約944萬美元〉，應仍有改善空間，隨著美國經濟復蘇，商務旅客擁至紐約，酒店市道應不俗。鷹君於國際大城市有豐富管理酒店的經驗，亦是鷹君核心價值的所在，配合其已打出名堂的「Langham」的品牌，應可把這座有先天條件的酒店搞得更好，故筆者對交易持正面的看法。
圖一：鷹君在尖沙嘴的酒店，也以朗廷為品牌。(Wikimedia commons:Terence)
圖二：鷹君斥資購買紐約酒店的位置(Google Map)
7 :
GS(14)@2012-10-08 21:48:24十幾億買間賺幾百萬的酒店?
8 :
GS(14)@2013-04-29 09:59:09like 1881 game
9 :
QZPMG(39509)@2013-06-16 15:16:55鷹君系, 同中信係一樣.
唔益街外人
10 :
VA(33206)@2014-05-30 22:34:04Hong Kong / China Property team:
Cusson Leung (+852 2800 8526) / Amy Luk (+852 2800 8524) / Ryan Li (+852 2800 8529)
· Land price on the slide: Great Eagle stood out as the winner of the Pak Shek Kok site, at a land cost of HK$2.4 bn. It expects to invest a total of HK$7bn on the site. The AV of HK$3,300 psf is 46-55% below the AV of the four harbor-front sites nearby, acquired by the Sino-led consortium in 2007 and 2009. The extremely low land cost can give us an idea, we believe, about the level of bid submitted by Sino Land, the largest land owner in the area. We believe the sharp fall in land cost in the area is warranted, but the extent of the fall was beyond expectations. (Source: HKET)
JPM view: From the latest land transactions, we continue to see divergence in land costs between urban and New Territories areas. The Pak Shek Kok site fetched a record-low land price compared to sites nearby, whereas the Kai Tak site continued to attract strong interest amid limited land supply in urban areas. Also, as land supply increases and land cost slides, we observe more active participation by small and medium-sized property companies, such as Great Eagle, in the land sale market; competition is increasing. That said, given the large supply pipeline coming through, we believe land prices will continue to fall, which should allow developers to secure satisfactory margins. We also believe the current land auction results from Pak Shek Kok will spark questions again on the potential valuation downside risk to Sino’s land bank in the area.
十年內大陸門市將增二倍 上看3,000店 天仁轉投資天福擬發TDR
1 :
GS(14)@2011-04-16 14:28:012011-2-26 THT
身為兩岸最大連鎖茶莊，天仁（1233）、天福集團總裁李瑞河表示，天福十年內的門店數將增加兩倍、並突破3,000店。天福過去宣布在香港掛牌，僅是計畫中的第一步，接下來一定會回台掛台灣存託憑證（TDR），天仁與天福未來將擴大合作，共創雙贏。
天仁昨（25）日下跌0.9元、以52.2元作收。天仁累計去年前三季稅後純益1.87億元，每股稅後純益2.07元。法人預估，天仁去年全年每股稅後純益可望達到2.5元。
李瑞河表示，近年來中國經濟崛起、帶動喝茶的風氣盛行，中國茶市場黃金成長期已經來臨。最明顯的跡象，就是茶葉採購價在近五年來，每年都以至少25%至30%的速度成長，這個趨勢在未來五年內都不會改變。
截至去年底，天福茗茶在中國的門市首度突破1,000店，為搶占茶市場的商機，天福將加快展店腳步，預計十年內總門市將再增加兩倍，預計突破3,000店，同時要與國內天仁茗茶一樣發展海外市場。
李瑞河對於兩岸簽訂「經濟合作架構協議（ECFA）」相當肯定，但他建議政府要趕緊簽訂台商投資保障協定，此外，這時是台灣茶葉走向國際舞台的歷史契機，針對台灣所欠缺的茶品種，政府應該適當開放從中國進口，讓業者藉此發展調和茶，進一步擴張國際市場的版圖。
針對天福過去已揭露在香港上市的計畫，李瑞河表示，這是因應天福的稅務考量，不過他已經瞭解過相關法規，預計在香港掛牌半年後，天福一定會回台發行TDR 。
針對天福發行TDR的資金用途，他都已經想好了，計畫在日月潭旁斥資50 億元，設立「台灣茶文化博覽園」，同時發展飯店，除了回饋故鄉，也搶占陸客來台觀光的商機。
天仁、天福雖各以台灣、中國市場為發展主軸，但雙方的合作空間很大。天福已引進台灣天仁的茶業到中國銷售，增加天仁的營收與獲利，日前更讓天仁持股天福1.3%，接下來還將引進天仁的喫茶趣餐廳到中國設點，天仁可因此分食中國市場大餅，創造雙贏。
2 :
GS(14)@2011-04-16 14:28:26世界茶王李瑞河三年後交棒
從台灣的天仁（1233）到大陸的天福，天仁集團總裁李瑞河一手創立、打造出兩岸最大的連鎖茶莊與茶葉品牌，也被外界封為「世界茶王」。李瑞河說，現在兩家公司的營運都很好、他很放心，若一切順利，最快三年後、在他滿80歲時，就要正式交棒。
李瑞河共育有三子，長子李國麟、次子李家麟都已經在集團服務多年，前者管理生產體系，後者負責行銷與對外溝通、相輔相成。李瑞河說，未來將由次子李家麟接任總裁職務，李國麟接任集團副總裁，他要退居二線、含飴弄孫，並投注更大的心力，推廣茶文化。
李瑞河的祖籍在福建漳州，從祖先唐山過台灣後世代務茶，到李瑞河已經是第七代。後來他隨父親賣掉茶園、舉家牽往高雄縣岡山創立「銘峰茶行」，年紀不到20歲的他，就憑藉著一輛腳踏車、後頭載著一桶茶，賣遍南台灣，也奠定天仁集團的基礎。
天仁集團曾經因轉投資不當、造成財務困難，李瑞河拿出自己的財產來彌補、孑然一身遠走海外，最後在中國另創天福茗茶、東山再起，如今天福茗茶一年上繳的稅額超過人民幣2億元，是當地最大的繳稅大戶。
在天福營運上軌道之後，李瑞河不僅回台買回台灣天仁的股票，還積極引進台灣天仁的茶業，透過天福的網路銷售中國、也打開天仁的知名度。李瑞河說，「有人說我不愛台灣，我在中國賺錢、回來投資天仁，還把台灣茶推廣到中國去，我不愛台灣、誰愛台灣？」
李瑞河說，他在台灣土生土長，如何能多做點事、回饋故鄉、是他現在最大的目標。