萬科短評 大巧不工

來源: http://jackliinvestment.blogspot.hk/2014/06/blog-post_5196.html

中國房地產研究院報導萬科在近日中介公司和地產經紀人會議上發布兩款網絡化全名營銷產品：“萬科經紀人平臺”+“分享達人”。萬科全民銷售模式開始進入運作。

1、萬科全民營銷模式。

1）產品介紹。公開資料看，萬科本次推出“萬科經紀人平臺”和“分享達人”。以上兩大系統的核心是將各類人群手中的房源推薦給萬科，成功之後萬科提供傭金。經紀人平臺可利用移動互聯網傳播優勢，通過激勵政策，將代理公司、地產中介、萬科業主、萬科員工身邊的客群資源指向萬科的在售項目系統。同時可以對看房人進行意向跟蹤，對被推薦人進行主動營銷。 “分享達人”是一款微信粉絲傳播平臺，通過註冊成為分享達人，並成功分享上海萬科定期更新的活動任務給微信好友，即可獲得不同形式的獎勵。從效果上看，“分享達人”是“萬科經紀人平臺”之外更偏向社會大眾、門檻更低的簡單版本。成為分享達人後，通過分享類似“看房團”之類活動，邀請微信好友參與，分享者即可獲得獎勵。雖然這裡的分享者不是與萬科合作的房產中介人，但也能同樣幫助萬科實現推薦房源的效果。

2）直接增加銷售手段。通過以上銷售模式，萬科在整合社會資源同時，可能將進一步壓縮中間環節費用，更大程度讓利於消費者並增加消費者體驗。

2、萬科生態圈已逐步顯現。從年初至今我們看到，萬科在行業全產業鏈進行一系列活動。我們認為相關製度建設和模式創新的實質在於構建房地產領域的萬科生態圈。

1）萬科生態圈構建。我們把房地產行業劃分為前端生產製造、中端銷售和後端售後服務。可以看到，前端生產製造方面萬科除不斷加強標準化、產品質量控制外，公司已製定“萬科合格供應商名錄”。同時，公司收購徽商銀行以解決公司中小供應商融資困難問題。中端銷售方面，本次萬科經紀人平臺和分享達人的構建將為幫助解決社會閒置資源提供前提。通過壓縮中間環節，並最大程度為消費者提供利益。至於後端售後服務，主要是萬科物業。公司在物業方面已屬於國內領先，多項物業管理技術和指標已申請專利。

2）萬科大平臺特徵。我們認為當前萬科所構建的一系列戰略，實質上是將萬科向平臺屬性進一步加強。按照我們的理解，目前萬科對內平臺和對外平臺在製度建設上已逐步完善。通過事業合夥人制度、經濟利潤獎勵方案等保證員工能夠在萬科平臺充分發展，做萬科項目的主人，甚至是萬科的主人。通過產業鏈上下遊生態圈構建，可保證萬科合作人能夠有健康有序的生存環境，能夠和萬科一起成長。同時更大程度保證萬科產品品質（通過供應鏈優化實現品質可追溯）、服務品質（通過銷售和物業環節，更大程度讓利於消費者，增強消費者體驗）。

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我的看法：

1. 最傳統的生意模式是生產產品，接下來的生意模式是提供服務，而最高階的生意模式是提供平臺。萬科一步一腳印向前邁進，如今正走向最高階。

2. 投資股票其實是投資企業，投資企業其實是投資人，投資人其實是投資擁有企業家精神的人，擁有企業家精神的人其實就是富有創新精神的人。有投資者不喜歡企業家拿股東的錢去冒險，希望企業一有錢就拿來分紅，甚至以分紅多寡來判定一家企業的投資價值，這是大錯特錯的想法，因為他把分工搞錯了，控制風險的任務是股東自己而不是企業家，調整投資組合以便產生自由現金流的任務也是投資者自己而不是企業家。有些投資者還煞費苦心研究公司的管理者是否有誠信問題，但是其實富有創新精神的人是不會有誠信問題的，因為他們一心看著未來並享受著動腦筋去創新的過程，所以他們既沒有動機也沒有精力搞小動作，只有那些沒有能力看到未來，也沒有勇氣做出創新嘗試的人，才最有可能搞小動作。

3. 企業的活力之源是正確的管理策略，最好的管理策略就是充分放權、合理問責（這八個字放在以前就叫“無為而治”）。萬科好幾年前已經把大部分運營權力下放給最前線人員，只給出底線作規範，其餘細節任由員工自由發揮。如今進一步放權，甚至讓大眾來參與銷售。

買入萬科的理由 大巧不工

來源: http://jackliinvestment.blogspot.hk/2014/01/blog-post_8.html

雖然萬科是A股，但我希望以下理由起到拋磚引玉的作用，引起讀者對投資其它股票的思考。入正題：

1. 萬科之所以從一家微型公司做到內房股老大，應歸功於其企業文化。我認為最重要的有兩點，第一是堅持不拿單價地王，這有助於萬科安然度過行業低潮期，甚至在行業低潮期有低價收購土地的機會，第二是堅持在陽光下賺錢，意思是不靠政府關係來經營，顯然這對於提高企業效率以及競爭力有長期幫助，因為不靠關係經營意味著真正的市場化，唯有經過市場的磨練才有可能獲得真實的市場競爭力。

2. 房地產行業的發展在內地依然處於初期階段，雖然很多專家都不這麼認為。專家們主要從城鎮化率來判斷房地產行業處於何種發展階段，我認為這種判斷標準是片面的。在我看來，判斷房地產行業處於何種階段，主要看兩點：1). 行業集中度。這是最一般性的標準，對於任何一個非公用行業來說都是如此。目前內地大大小小房地產開發商多如天上繁星，也就是說行業集中度不高，行業至今仍未出現一次大規模的倒閉潮和併購潮，從這點可以看出該行業仍然處於良性競爭階段，若一個入門門檻不高的行業處於良性競爭階段，那麼該行業就一定處於初級發展階段。2). 建築物質素。或許北上廣深等幾個大城市的建築素質還算不錯，但這也只佔了整個國土的極小部分，其餘城市的建築質素可謂參差不奇，如果連立交橋都可以不到十年就塌的話，還能對普通住宅抱多大期望呢？一個地方的房地產業如果成熟，那麼當地建築質量一定很高，不但建築物本身質量高，其周圍配套，環境等因素也一樣高質量。顯然，當前內地遠未達到這種水平。論述了整個行業仍然初級階段，為的就是要說明該行業中的強者還有很大發展空間。

3. 近期內房內銀跌成一片，看來看去理由不外乎兩點：1). 地方債以及影子銀行問題。人們擔心害怕泡沫爆破，如果泡沫爆破自然大面積打擊了銀行業，也打擊了房地產業。 2). 政府整頓影子銀行。如果政府整頓影子銀行，房地產業的融資渠道就將受到很大影響。看明白了，如果政府不管影子銀行，那麼地方債終會造成系統性風險，如果政府管影子銀行，房地產就缺錢炒作，不管選哪個方向，似乎都是壞消息。我認為，系統性風險出現的機會很小，因為當政府提前感受到危機並採取行動應對時，危機就不再是危機。如果打擊影子銀行造成對房地產開發商融資渠道的影響，那麼對於那些手握優渥資源的大型房地產開發商而言反而是好事而非壞事，因為很多小開發商會被迫退出市場，這樣一來大開發商就能夠以越來越低的價格獲得土地資源，行業集中度也將逐漸提高，這是強者更強的基礎。

以上三點分別從企業本身特點，行業整體發展階段以及中短期政策狀況三個方面來說明買入萬科的理由，在我看來這些通通是利好，所以現在正是投資良機。

毛大慶離職萬科 創業只為夢想

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-03-08/901562.html

萬科方面表示，看好毛大慶創業，將以財務投資者身份支持其創業

邦地產記者 王傑

“馬上過秦川，倏忽二十年。經歷了中國房地產行業最黃金20年後，這個行業里最頂級的職業經理人正選擇離開，懷著夢想再度出發，投入個人創業。”

經過半年多的猜測、分析甚至八卦，今日（3月8日）晚間，毛大慶在其自己的微信公眾號“毛大慶”中確認了他將離開萬科的事實。他在這篇《擁抱最美時光，尋找最初的夢想——寫在告別萬科、即將創業之際》中稱，“一年多以來，李克強總理在多種場合倡導‘大眾創業’與‘萬眾創新’，也深深鼓舞了我，感染了我……於是，我希望……聽從內心的召喚，重拾最初的夢想，順應時代潮流，在中國經濟與企業轉型的進程中實踐自己的夢想……雖然不再於萬科內部擔任管理職務……我將繼續以萬科外部合夥人的身份，為營建萬科新的生態系統貢獻自己的一份力量。”

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，並邀請毛大慶在離任後以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。同時，萬科看好毛大慶將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

大慶離職：從傳聞到現實

萬科於昨晚發出的一份內部知會顯示，已接受毛大慶的辭職申請，毛大慶將在未來三個月時間內，妥善安排其離任的相關事項。

2014年9月，萬科總裁郁亮最早一次是在北京記者招待會上回應了的傳言：“這好比兩口子過得好好的，有人硬說他們鬧離婚。”他並稱“佩服記者的編劇能力”。

其後不久，毛大慶卸任北京萬科總經理一職，Title變成了萬科北京區域首席執行官（簡稱北京區首）兼北京公司董事長。作為萬科的明星職業經理人，曾擔任萬科北京公司總經理五年時間的毛大慶可謂功不可沒，他推動了北京萬科穩居京城房企第一陣營。

萬科也成就了毛大慶。有開發商人士認為，毛大慶在萬科的日子里，已經做到了職業經理人的頂峰。

有知情人士向邦地產透露，此前，萬科方面還是在挽留。今天，公眾號“新京報微房產”稱，郁亮已經飛抵北京，預計將再與毛大慶深談一次。但挽留顯然無效，到了晚上，萬科就宣布接受毛大慶的辭職申請。

新城控股高級副總裁歐陽捷說，業內人士對毛大慶離職創業的態度，都是表示祝福的。

萬科管理：業務料平穩過渡

毛大慶離職，固然有外部環境的激勵和帶動因素，從萬科內部管理架構的變化來分析，其加入萬科5年後，施展能力的空間逐漸縮小，或許也是他選擇離職創業的重要因素之一。

據了解，萬科實行的是“總部－區域－一線”的三級管理架構。近年來，為了增強業績增長動力，避免一線作戰人員受到內部掣肘，萬科提出了“一線當家”：除拿地、財務和考核歸屬總部外，其余均由一線公司主導，充分放權。

為了適應這種戰略縱深，萬科在總部、區域、一線三層架構基礎上，把區域管理人員縮至20人左右，定位為幫忙、總顧問、教練的角色。

一位開發商人士表示，萬科當時把毛大慶提為北京區首，目的或是要北京作為“實驗田”，向北京區域更多地授權。實際上，萬科總部的管理權力已經不多，原模式是向一線公司授權，目前收權必然會導致一線公司積極性降低。在這種情況下，區首就很難有作為，給區域公司的授權就會比較有限。毛大慶作為職業經理人，“從心理上來講，職業經理人和老板終究是有區別的。”

一位業內知情人士告訴邦地產，一個公司的大領導，更多的是一個指路人，幹活依然要靠下面的團隊，比如銷售團隊、工程團隊、設計團隊等，實打實幹活的是這些普普通通的職工們。企業是需要正常的新陳代謝的，其實也是給下面人機會。公司結構的調整和人員的優化，也屬於正常現象。

萬科上市前，集團董事會主席王石擁有公司40%的股權。1989年萬科上市時，王石放棄了萬科的原始股份，不當老板，當起了萬科的職業經理人。王石曾稱：“由職業經理人式的企業家主導，由管理層推動，是這些深圳優秀企業的特色。在他們帶領下，公司管理相對透明規範，公司發展比較穩定，也更容易接受新技術和新管理的變革。”

在萬科這樣的管理歷史沿革下，一名區域一把手的離職，對該區域的業務影響將不會很大。“王石出國、留學、爬山；郁亮去長跑，萬科照樣運轉得很好。”歐陽捷說，（毛大慶的離開）應該沒有大的影響，萬科這類企業，公司架構和治理結構應該說都較完善。現代企業的治理結構上，高管的離開短期可能會影響企業的運作，或者產生一些波動，從長遠來看，企業的補充和人才梯隊的成長，會迅速使企業穩定下來，這可以從之前萬科其他多名高管離開後的影響看出來。

克而瑞研究總監薛建雄也表達了類似觀點。他說，萬科本身就是職業經理人制度，體制又相對完善，任何一個人離開，影響都不會太大。“（區域）老大在中間只是起協調（作用）”。

北京區首：劉肖接管

萬科的上述內部知會稱，任命現任北京公司總經理劉肖為集團副總裁，接任北京區域本部首席執行官、北京公司董事長，兼任北京公司總經理。

同日，萬科新任命了五位集團副總裁。除劉肖外，還包括現任深圳公司總經理周彤、上海公司總經理孫嘉、萬科香港管理部總經理闕東武和萬科建築研究中心總經理王蘊。

萬科官網顯示，1978年出生的孫嘉與1979年出生的劉肖一樣，亦出身麥肯錫。他畢業於哈佛大學商學院，獲工商管理碩士學位。曾先後供職於麥肯錫咨詢公司、中國網絡通信集團公司。2007年加入萬科，曾任萬科企業股份有限公司戰略與投資管理部總經理。

由此，萬科一北一南兩個重鎮，目前均由“麥肯錫幫”掌舵，萬科進入了“麥肯錫時代”。

來自福布斯中文網的消息稱，毛大慶宣布獨立創業，打造一個基於辦公室出租服務的創投孵化平臺。認證為“真格基金創始人、新東方聯合創始人徐小平”的微博轉發此文並評論說，“毛大慶以46歲‘高齡’放棄近千萬人民幣高薪和半生打造的頂級職業經理人榮譽出來創業，其挑戰自我、擁抱風險、追求夢想的精神值得敬佩。萬科的馬拉松傳統是否點燃了他？傳統行業有大量優秀經理人，只要他們敢於追隨大慶的腳步，就能極大釋放自己的能量，參與把中國經濟推向新境界。我點贊大慶！”

消息稱，毛大慶的創業項目中，徐小平和創新工場李開複等均有投資。該知會透露，應萬科邀請，毛大慶在離任後將以外部合夥人身份，繼續為萬科發展提供建議和助力。該知會表示，萬科看好毛大慶先生之後將啟動的創新工場事業，將以財務投資者身份支持該項創業。

 

萬科年報點評：積極創新，謀定而動

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1832

萬科2014年全年業績發布會會議紀要

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1855

由投資萬科展開。。。 逍遙狂客

http://xueqiu.com/5830916352/39901030
萬科的內部盈利目標，2015年200億，2017年300億，接近2014年157.5億的一倍。
以此推算，萬科目前總股本110億股，則2015年稅後利潤1.82元，2017年目標為2.73元。
而2014年萬科的淨負債率只有5.4個百分點（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）。
未來整個房地產行業不可能再出現野蠻生長，任誰拿塊地開發了就能賺錢的情況一去不返。
由最早的供小於求，到限購時期的供大於求，再到此後的供求相對平衡。
房地產企業並沒什麼特殊的，就是拿了土地作為原料，用自己的能力去開發製造成最終商品在市場銷售，實際上就是一個製造業。
我們知道，在過去相當長一段時間，製造業從手工製造，發展到流水線製造，再發展到機器人製造，這是必然趨勢。
而房地產行業，或許也會複製這個進程，過去的純手工製造房子，因人力費用的高昂，因人力的無法標準化，而被大規模的工廠化製作所取代。
標準件的複製，在未來大規模推開，這是萬科佔據了先發優勢的一點。
但僅僅憑此一點，萬科至少在短時間內，依然不能說就可以穩坐釣台，天知道後來者會不會迅速追趕，這個要追趕，除了一些細節方面，難度或許不見得有多麼大。
萬科最讓我欣賞的是，它始終在思考，不停地思考。
不論是盛世，還是危局，不停採集各類數據，分析行業變局，思考未來將如何前行。
我也說過，我寧可要一個可能會犯錯的經常會思考的孩子接受我的培養，也絕對不會去帶著一個只會按照我的指令去做的孩子學習。
萬科，在這20多年的時間裡，讓我看到了它的思考，而這一點，是我在很多企業看不到的。
而這一點，才是萬科真正讓我有長時間投資恆心的最最關鍵之處。
思考，才會有未來，儘管可能會錯。
不思考，一定不會有未來。
對於投資，也是一樣，不論你現在投資、投機做得好不好，你在不在思考，是偶然還是必然？
如果你失去了思考，那麼，你必定失去未來。

By 逍遙狂客 2015.4.6

【社群分享】社區O2O，萬科等房地產大佬都是怎麽做的？

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0413/149589.html

分享人

 

王瀾：33歲職場女性，在地產業從業13年。安徽自不同地產顧問機構負責人，公司主要從事一手房的營銷策劃、銷售代理、開發顧問等業務。

 

4月9日晚，王瀾在i黑馬分享群內分享了題為《整合社區群體資源創建新型消費渠道——關於城市社區精巧電商平臺初創思路》的內容分享。 i黑馬打賞交流群是為欣賞i黑馬文章並且打賞過的創業者創建的微信群，在此群內可以討論與創業、創新有關的話題。

口述 | 王瀾
整理 | 黑馬哥

 

目前，我有一個商業計劃，尚未進入實質運轉，請諸位創業中的兄弟姐妹們給些建議和啟發。我來談一個現在比較火的商業模式——社區O2O。眾所周知房產是目前居民消費中的大宗消費品，我們作為與客戶溝通的第一窗口和橋梁，從洽談、溝通到成交，是經歷了幾輪次的深度溝通後達成的交易，我們的銷代與客戶建立了良好的關系，客戶對我們的信任度要遠超過其他的消費購買關系。現在，我們想整合客群資源，做訂單式的消費通路——社區公社。

 

房產大佬都在幹啥？

 

 

萬科推“住哪兒”APP，盤活業主O2O價值

 

“住這兒”APP面向全體萬科業主、住戶群體，是一款集合了物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環商業。住這兒的整體框架十分封閉，面向的用戶也僅為萬科業主，或住在萬科的用戶。成為會員必須能通過住戶認證。如用戶選擇在北京→北京萬科城後→N單元→N房間後，只有用戶註冊手機號和萬科APP登記的萬科物業方面留下的手機號對應才可成為APP會員。“住這兒”APP將助力物業服務再升級，為實現構建新型鄰里關系以及創建智慧社區奠定良好基礎。

 

在“住這兒”中，用戶可以清晰掌握所在小區的最新公告，熱點事情，並且可以由住戶自己在APP上發起相關活動。值得註意的是，通過該app，業主可以直接登錄萬科房屋交易廳，進行相關交易服務，不過該功能目前僅面向註冊業主。

 

此外，萬科APP同樣整合了社區用戶的生活服務產品，入駐用戶可以發起帖子和評論。不少養狗經驗、美容美發等信息在上面都有分享。

 

對於萬科物業的商戶，萬科“住這兒”里單獨打造了“良商樂”，集合了附近美食、美發、超市、中介等商家，面對這些商家，萬科依靠數據分別推出了“活力排行”和“黑榜”。而生活中房屋報修、郵包、投訴等基礎功能已經整合進了萬科“住這兒”APP。

 

效果如何

 

“住這兒”於2013年雙十一在東莞、廣州上線公測，2014年3月底開始逐步在全國萬科小區推廣。初期，每天的新增用戶量都保持了3000到5000的高速增長，長期保持在AppStore生活類應用下載量排名前100。目前訪問量已達到了千萬級的標準，這些數據在同行中都處於非常領先的地位。

 

龍湖、花樣年、綠城都做了哪些App？

 

 

近一兩年來，國內房地產商集中掀起了一陣移動互聯網熱潮，意圖通過移動互聯網整合周邊業務，而社區App幾乎已成為很多地產商或物業的標準配置。

 

除了上述萬科推出的“住這兒”外，龍湖地產即將上線“龍湖社區通”APP，具備日常支付功能，業主可實現水電氣繳費。還有很多地產商也在積極研發相關產品。有地產大佬明確表示，公司必須在短期內完成的兩個挑戰是，從一個住宅開發商變成一個城市產品供應商，並適應移動互聯網時代。

 

彩生活成立於2012年，致力於打造零成本的未來社區，居住在彩生活所服務的社區內的家庭，均可通過移動APP或者登陸互聯網社區服務系統在線購買日常所需的商品、服務，並在線付費，社區商店將負責配送商品、提供服務。為實現這一目標，彩生活第一步就是改變靠人服務的傳統物業模式，將物業管理科技化，使用電子設備進行管理，保安、清潔等全部外包，節省人工成本，同時通過規模化降低采購成本。而後，通過挖掘社區服務的商業潛力、提供增值服務實現營收。 

 

2013年6月，彩之雲APP上線，以社區為中心輻射一公里微商圈，集包含衣、食、住、行、娛、購、遊在內的各領域商戶服務資源，實時推送並更新活動信息。柴米油鹽等日常用品均可從社區平臺上購買，同時推出買東西送積分、積分可抵物管費等活動。在這個平臺上消費到一定額度，即可免物業費。以彩生活與光大銀行合作開發的彩生活e卡通為例，該卡集門禁卡、停車卡、儲值卡等多種功能於一體，家庭用戶可以用此卡在線上線下刷卡購物。

 

從大數據層面，無論是e卡通、互聯網平臺，還是彩之雲App，均可持續積累住戶消費數據，通過對這些數據的分析，彩生活可以更精準地為住戶服務。截止2013年，花樣年的彩生活集團，管理服務面積超過7000萬方，管理居住家庭達60萬戶，成為國內最大的社區服務運營商。花樣年在2014年內將“彩生活”分拆上市。
 

1.龍湖社區生活APP
 

2014年2月底，龍湖地產召開價值戰略發布會，宣布其社區生活APP即將在重慶率先上線。除此之外，龍湖天街系的WIFI系統、商家的APP系統、客戶的APP系統都在建設中。

 

2.綠城社區生活APP
 

綠城社區APP則選擇與阿里巴巴推出的“來往”應用進行合作，該合作將在綠城杭州的30個項目中推行。業主可以同時在虛擬和現實家園中建言獻策、相互交流，同時綠城將園區服務和物業服務在內的各類生活服務整合到虛擬社區中，為業主提供更為周到的服務。

 

3.社區OTO正如火如荼發展中
 

從目前發展情況來看，可以預見未來住宅地產物業服務市場的競爭格局，一種即為花樣年彩生活這類將物業服務作為主營業務的企業，將入駐規模較小開發企業所開發的社區；另一種則是像萬科、龍湖、綠城等已經開發多個項目的大型開發企業，將自主開發社區App。

 

社區網絡除了可以提升社區服務，增強企業品牌與業主黏度之外，在物業背後的社區商業中蘊藏著更為巨大的收益空間。以萬科為例，至2013年萬科所有銷售的物業全部交房後，萬科物業將服務於1億平米的客戶，服務客戶數量很可能會超過300萬人，按人均1萬元的社區年消費量看，與社區相關的消費將達到300億元。此外，萬科每年還有40萬左右的增量客戶來擴大物業服務規模，龐大的市場孕育無限商機。

 

啟示

 

 

1、自主研發，做懂業主的社區APP
 

基於已有的後臺或平臺的支持，萬科“住這兒”APP可以更有力的保護客戶信息。比如在首次註冊時，“住這兒”直接從萬科物業的CRM中驗證客戶信息，既可以屏蔽非業主的註冊，又能夠提高註冊的快捷性；又如物業費查詢，“住這兒”直接調用萬科物業的收費軟件數據，可以讓業主隨時隨地獲取物業費收取明細。

 

2、自然生長，做有趣的社區APP
 

在這個移動互聯的時代，手機儼然成為我們身體的一部分，每一個手機擁有者，可能出於好奇心安裝一個APP，也同樣會因為各種原因刪掉或棄之不用。因此，軟件的開發不是一蹴而就的，更不是一勞永逸的，萬科物業開發“住這兒”的過程中始終關註是否能夠在業主群當中自然生長，用戶使用過程中是否願意參與互動。為了促進“住這兒”生根發芽，“小寶”們成為線上話題的引導者，線下活動的號召者，業主訴求的傳遞者。高效的呼叫中心和指揮中心，作為APP背後的服務支持體系，有效保證了信息的及時傳達、客戶的訴求的及時響應。

 

3、深度開發，做有用的社區APP
 

最近“住這兒”更新了業主“搖一搖”和訪客“掃一掃”就可開門的功能，並在東莞松山湖1號花園向業界做了展示。在業主的終端只是簡單的“搖一搖”或者“掃一掃”，卻需要動用後臺複雜的身份驗證程序，但是這種改進節省了客戶掏卡、刷卡的時間，有效改善了客戶出入的體驗。

 

看了這麽多社區APP的案例，我本人也下載應用了幾款，例如在合肥推廣比較大的社區O2O品牌“左鄰右里”，我個人下載並體驗，到目前沒有很好的體驗感和依賴性。雖說各家都在爭搶這塊最後一公里的商機與平臺打造，我個人認為目前還屬於粗獷及概念階段。通過我們對業主的了解及消費習慣的分析，我們認為像社區O2O這種平臺的建立運營，一定要深入了解客戶需求，追求用戶體驗感，在調性上與客戶保持一致通過我們對業主的了解及消費習慣的分析，我們認為像社區O2O這種平臺的建立運營，一定要深入了解客戶需求，追求用戶體驗感，在調性上與客戶保持一致。

 

1.隨著城市發展，眾多人群社區化規模化，社區商業涉及的領域及範圍大而全；有機會有空間。

2.社區商業可以細分許多行業及領域；可以從客戶最需要的領域著手，提供優質服務。

3.不同城市間的社區商業發展各不相同，城市之間差異很大；但消費者心理大多相同。

 

基於以上分析，我的想法是針對我們目前的購房群體，一個項目約1200-1500戶家庭，約4000-6000人的客群提供家居、家電、生活、娛樂休閑類的產品及相關服務。先建立項目微信平臺及APP平臺（例**社區公社），我們的購房客戶可以加入，可獲得以下免費及其他增值服務：

 

1）小區內部通知告示，以及各類免費服務信息；

2）小區家政、維修保養、失物招領等服務性信息；

3）領取實惠及商家提供的實惠優惠禮品，便捷選購圍繞自身周邊的生活服務和便利商品，並享受送貨上門的服務；

4）樂趣社區，如親子、寵物、二手貨品交易、驢友組織等，基於社區的鄰里社交娛樂活動。

5）小區內部定期團購服務，將社區住戶與各類服務商連接起來，根據小區業主所需階段性提供城市大團購活動，例如小區統一交房後的家裝團購會、家居家電專場團購會，生活用品交流會等各類團購組織。

6）在團購的基礎上發展其他商業服務，聯合城市商家及淘寶、京東、1號店、亞馬遜等網絡商家；為定向客群提供優質且物美價廉的各類用品，以社區為單位，做社區品質生活供應商。

 

我們能做的是利用這個平臺，服務維護我們的廣大業主，必要也可以建立社區定點服務網點，做精細客群分類，利用該平臺進行其他商業服務。

 

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版權聲明：本文口述王瀾，整理黑馬哥；文章僅代表述者獨立觀點，不代表i黑馬觀點與立場，本刊版權所有，如轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權，轉載必究。

 

 

 

 

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买入万科的逻辑 时间的狂流

http://xueqiu.com/1055366008/42700381
1，几个数据：市盈率TTM 10.85, 市净率1.81，市销率1.11，净资产收益率17.86， 对比A股房地产股票的总体市盈率为31.65，市净率3.65，市销率5.98。从这个角度看，万科估值偏低，或者其他房地产公司估值偏高。


万科的市盈率运行区间图表：




可以看到，自2010年以后万科的股价一般在5倍pe到10倍PE区间运行。目前超过十倍了，这个角度来说估值并不低。PS：雪球里万科的市盈率LYM好像算错了，14年万科每股盈利1.43，对应的市盈率LYM应该是10.2.@不明真相的群众


万科的市净率历史运行区间图表：


同样，市净率今年在1-2的区间运行，目前也接近高值。尽管市盈率和市净率都接近几年来的高点，但是和整体市场估值上移有关系。目前万科的涨幅大大落后于大盘。


2， 预期还有多次降准降息，对房地产行业利好。

3，万科是A股股价低于港股比例最高的股票，深港通以后有很大概率抹平估值差距。

4，公司经营稳健，目标清晰。对可能出现的风险有充分的考虑和防范。

5，现金充裕。

6，股息率超过3%。在股价下跌严重时可以当做定期存款来持有。近年来，公司分红持续提升。14年年报里明确提到要加大对股东的回报，预示在未来分红至少会保持今年的水平。随着业绩增长，股息率还会持续上升。

7，如果大盘出现大的回调，万科是能放心拿住不动的股票，即使股价大跌。


风险分析：最大的风险是系统性的。如果房地产持续低迷，万科不可避免地要经历寒冬期。即使出现这种情况，因为万科的经营非常稳健，他有很大的几率活过寒冬，并且在春天来临的时候扩大住宅市场的份额。另外更重要的是，房地产和整个经济状况息息相关，国家不会允许房地产进入寒冬期，至少国家不希望是这样。而在政府的手里还有很多武器没有用出来，所以我的判断是房地产不会长期低迷下去，至少能保持平稳地发展。

“萬萬”牽手：萬科負責住宅，萬達負責商業

來源: http://www.infzm.com/content/109595

萬萬沒想到，萬達和萬科牽手了。

5月14日，萬達和萬科召開發布會，宣布雙方簽署《戰略合作框架協議》。“萬達聚焦商業，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業地產。”

據《每日經濟新聞》介紹，未來雙方的合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式進行，即由萬科開發項目中住宅部分，萬達開發項目中商業部分，以實現優勢互補；此外，雙方也表示將共同探討基於現有項目進行合作開發的可能性。

中金公司認為：萬科、萬達均為千億級房企，此次為歷史上首次出現排名在全國前五房企的戰略級合作。因此，兩者的合作一方面將使得區域市場競爭減少，降低雙方面臨的市場風險，另一方面也將打開兩大房企發展的縱深空間，實現優勢互補，在產品系列及土地獲取方面獲得合作共贏。

不過，興業證券也提醒，雙方的合作盡管想象空間巨大，但也存在合作進度不達預期；行業成交回升低於預期的風險。

萬達先提出合作意向

萬達商業地產是國內排名第一的同業地產開發商，在全國29個省的112個城市擁有178個物業開發項目，包括159座萬達廣場、168個購物中心和102家酒店。2014年12月底，萬達商業地產正式在港交所主板掛版交易，融資高達288億港元，是香港當年募資規模最大的IPO。

萬科則是國內最大的住宅開發商，去年全年萬科實現合同銷售額2151億元，擁有總資產5084億元。

這兩家地產巨頭是如何走到一起的？

據《21世紀經濟報道》消息，接近萬達的人士透露，此次合作是萬達首先提出的，但萬科方面也很積極回應，因為這是一個對雙方均有利的事情：萬達要拓展到更多的中小城市，萬科也需要更大的市場占有率。

萬達集團董事長王健林表示，是雙方戰略轉型的不謀而合。萬達從2014年就開始力推輕資產模式，逐漸把企業的收入和利潤轉移到服務業方面；萬科也在尋求轉型。“這兩家企業能夠走到一起，說明今後代表著一種趨勢，在今後中國的行業里不但有競爭，更多的是合作，從競爭走向競合，可能這就是行業的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”

而據《新京報》介紹，萬科總裁郁亮認為：“對萬科來說，我們做商業地產方面覺得壓力很大、很重，而對於萬達來說則駕輕就熟。這就是在‘白銀時代’我們要強強聯手的原因。”

不過，上述接近萬達的人士也表示，截至目前雙方只是框架性的戰略合作，還沒有具體的項目落地。

商業及住宅分工合作 萬達萬科在京宣布戰略攜手

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4617899.html

商業及住宅分工合作 萬達萬科在京宣布戰略攜手

一財網 蔡胤 2015-05-14 12:10:00

一方是全球最大的房地產住宅開發企業，一方是全球最大的不動產開發商，這場“強強聯手”引發的基本聯想是：基於雙方業務所長，未來擬由萬達投資項目中商業部分，而萬科負責開發項目中住宅部分。