ZKIZ Archives


辣招趕絕本地人強國走資狂掃港樓

2016-11-10  NM

在本週一釋法前夕,特首梁振英突於上週五,拉來財爺曾俊華及其他財金官員,宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起,購入所有用以投資的住宅單位,一律需繳交樓價百分之十五的印花稅,矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工,希望搵到客仔趕搭尾班車;中原主席施永青更預言,成交量將縮減一半!不過,這招對於有實力的投資客來說,只如


八張圖告訴你,港股如何影響港樓

香港股市樓市這一對患難夫妻,二十多年來逢八遇劫,總體算休戚與共。如今毛衣戰、加息禍不單行,大難臨頭各自飛還是一起跳?


總體趨勢

下圖白線是恒生指數,另外兩條幾乎重疊的線是中原房價指數和中原房價領先指數。可以看到每輪大周期股樓高低點出現的時間都非常接近,往往股市領先三個月左右見頂見底,唯一例外是08/09年大熊市,樓市先見底。



1998亞洲金融危機


這是香港樓市史上最慘的一次,還沒有之一。下圖白線是恒生指數,藍線是中原房價指數。可見港股先於97年7月見頂,房價還漲到了10月才見頂下滑;此後約一年時間里,股價跌了近60%而房價跌去一半,然後恒指領先見了短期底。

 

這一輪房價如此悲慘,除了泡沫嚴重和資金外流,很大程度上是由於利率飆漲,一個月Hibor曾接近20%!跌一半還未見底,從97年10月到03年5月,房價跌去70%!

 

非典時刻


如下圖所示,03年股市比樓市早兩個月見底。股市比樓市流動性好,港股市場由機構主導,往往嗅覺靈敏,行動比大眾堅決。港股市場也是世界著名提款機之一,歐美甚至中東出現危機,國際機構都習慣從香港毫不留情的砍倉、做空。

 

2003年2季度,香港社會整體氛圍都好淒慘,經濟本來就蕭條還遭遇非典,滿街都是負資產,民眾對特首極度不滿,偏偏還疊加了巨星張國榮自殺的噩耗。

 

壞到極點就是股樓雙底了,否極泰來。

 

港股直通車


四年之後的2007年,二級市場又是一場狂歡盛宴,A股沖上6000,唱著“死了都不賣”,美國房價狂飆,香港大叔大媽們都知道“港股直通車”要把十幾億人民引來香港。好到極點也就是股樓雙頂了,如下圖,恒指07年10月見頂,而這次炒房客們反應稍慢了一點,房價翌年3月才掉頭向下。

 

美國次貸危機


美國次貸危機爆發,港股又變身為移動的ATM。從07年10月到09年2月,恒指下跌60%多,一天暴跌一兩千點家常便飯。

 

跟以往不同的是,房價表現相對堅挺,此輪跌幅不到30%,而且08年底先於股市見底,如下圖。當時利率下行為房價提供了救命的安全墊,中美兩國同時大放水,不僅穩住了樓市還為後面十年暴漲拉開了序幕。

 

2015年那場牛市


2015年2季度,A股響起了一萬點不是夢的號角聲,北水南下也迅速推升港股,恒指於15年4月率先見頂。

 

香港房價從8月開始調整,幅度遠小於股市。這一輪股市下跌超過30%而房價跌幅小於15%,恐怕也要歸功於超低的利率環境維持不變。


不過感覺比香港房奴更慘的,是港股二級狗啊,無論哪里的風吹草動,我們總是第一個被砍,傷的最重,而牛市總是來也匆匆去也匆匆,心疼自己~~


2018熊市來的如此之快


今年1月,恒指於33000多點掉頭向下,至今跌幅超20%,半年後房價也隱約見頂了,如下圖,中原房價領先指數近3個月已經出現向下拐態勢,而中原房價指數目前還只有到7月的數據。

 

事實上,本月香港多個小區二手房價都出現了10%左右的調整,新盤去化率也開始下滑,購房人違約被沒收訂金的案例越來越多,萬科在香港開發的第一個樓盤就出現了9起沒收訂金。


到底這次房價調整會像08年、15年的假摔,還是如二十年前滅頂之災?

 

今年股市跌幅遠遠沒有達到98、08的慘烈程度,甚至連15年也不如,關鍵還得看美國加息步伐。如下圖,綠線是一個月Hibor,白線是恒指,藍線是中原房價指數,98年壓垮房價的是利率,08年和15年穩住房價的也是利率。

 

房奴們,燒高香拜拜美聯儲吧。




港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱,上周五(13日)突然再出招。里昂指出,以目前港人家庭收入計,一個上車盤的入場費,等同一般家庭入息近15倍(見下列數式),即不食、不住、不用,買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高,已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企,置業困難,惟港人每聽到北上置業時,大多耍手擰頭,不是抗拒車程路途遙遠,就是對「過關」人擠車擠的印象,產生恐懼。

周二(17日),紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發,而追溯粉嶺一幅住宅地皮,早前也以每呎4,000多元成交後,現時即使在上水、元朗及屯門等地,找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為,擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛,早在去年底在深圳皇崗口岸附近,以65萬元(人民幣,下同)買入一個400多平方呎單位自住,阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺,他認為︰「深圳上車負擔輕,無損在港工作時間,往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日,福田一帶的地產代理行,不時有港人的足迹,詢問行情。本刊亦發現深圳福田區,仍有不少數十萬元的單位。時移世易,內地人愛在港買樓,港人新一代則前往深圳買樓,未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」,甚至「半小時生活圈」,早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段,在今年1月已展開建造工程,早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出,爭取該段鐵路在2015年通車,有專家認為,隨着兩地交通網絡日益發達,未來北上定居生活的港人,只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升,港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查,發現居住或長期逗留在內地的港人,高達50萬名,當中男性佔上大多數,深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點,調查中32%居住或長期逗留內地的港人,便住在深圳。

4月17日,中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市,限制港人在深圳購買第二個單位,雖令專攻深圳樓的港人投資者,暫時擱置淘金大計,惟有有自住需求的港人,若想在深圳置業,此路仍然可行。

一個炎熱下午,鍾智剛(阿剛)完成整天的驗樓工作,在荃灣地鐵站附近的直通巴士站,購票乘坐直通巴士返回深圳的家,排隊等待上車時,與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸,連同過關步行至阿剛深圳的家,全程只約40分鐘,阿剛坦言︰「平時返家很方便,車程又快又準時,巴士是24小時開放,除了荃灣外,灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點,也設置專巴路綫,不論在何地出發,行程約一句鐘,也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人,阿剛沒有對北上置業抱有戒心,主因是他的太太是內地居民,太太並在深圳工作,加上數年前阿剛與太太結婚後,已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位,因此早已習慣內地的生活環境,後來他倆口子發現長期交租並不划算,加上供樓開支比租樓便宜,故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位,現時租金約2,800元,不過,若以呎價1,600元購入同面積單位,以三成首期還款年期為30年,買樓月供約2,731元,月供比租金支出還低,故在深圳雖按揭息口較高,惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有,就連粉嶺地皮的麵粉價(即地價),每呎亦要4,000多元,長此下去,要買樓定必追價追到氣咳,長痛不如短痛,乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重,與其妄想樓價下跌,不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年,他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位,每呎約1,600元,入場費只是60多萬元,加上該個屋苑也有不少港人居住,保安亦不錯,應該可以放心購入。」

雖然內地買樓,實際按息會比香港買樓足足高出一倍,加上穿梭兩地的車費,小數怕長計,但阿剛在比較上車門檻,權衡輕重後,最終覺得長遠在深圳置業,開支仍比香港少了一大截,故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元,買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說,位於福田區的皇崗口岸,附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑,呎價一般1,600多元起,論港人在深圳擇區,福田區也比較多,因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛,自2005年迄今,深圳二手樓價急升接近兩倍,躍升速度僅次於北京,而6月份深圳平均二手樓價,仍未因宏調措施的影響而大幅下跌,在中央重拳出招之下,平均樓價過去多月僅回落約5%,目前每平米約17,377元人民幣,即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落,但阿剛透露,近期周六、日,所居住的屋苑範圍內,不時見到操流利廣東話的港人,向代理查詢市況和預約睇樓,似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例,中原地產代理林念冰跟記者說,該盤第一期早在2005年至2006年之間落成,當時樓價平均每呎才700多元,現在期數較新的,呎價也約2,000多元平方呎,售價比起5年前升了近兩倍。

不過,2007年至2009年內地樓市火熱,升勢強勁,但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一,沒有被投資者大幅推高,呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋,該區樓價走勢變得溫和,相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關,但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方,撇除自用輕鬆上車外,北上買樓投資又如何?近年深圳不少地區具其變天概念,個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊,其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」,打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號,樓盤呎價一早被推高,去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元,而特色單位的呎價,亦已超過太古城 1997年的平均呎價(每呎約8,000港元)。

中央宏調政策下,深圳樓價跌幅仍較輕微,論新盤樓價驚人,除「紅樹西岸」外,由羅湖關口轉乘深圳地鐵,前往大劇院站,甫出地面由華潤置業(01109)發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤,叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說,近年一批內地人富起來,不少東莞及惠州的有錢人,假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨,他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓,比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」,分層單位每呎6,000多元,物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位,每伙叫價達1億元。

記者現場所見,分為一、二期「萬象城」,商場內國際品牌名店林立,格局上與中環的國金商場(ifc)有點相似,而商場內市民的消費力也甚高,如內裏的嘉禾電影院,繁忙時間,一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生,中學畢業後便從事銷售卡片生意,需經常前往深圳印刷廠交定單,日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說,「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區,深圳證券交易所就在附近,而該處的深圳信興廣場地王大廈,也曾是亞洲區最高物業,為區內確立了地標及商業地位,該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市,並在該區買下「都市名園」的單位收租,2004年至2007年間,先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」,過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌,現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元,若買入單位收租,平均回報也達5厘,而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示,雖說現時內地不少低收入勞工,平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平,惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領,不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代,被稱為「金領」的管理層,薪金更隨時高達3萬元人民幣,故租金及樓價具相當支持。

早前,羅湖區政府在其官方網站發布通告指,將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」,即優化區內環境和加強配套,改造範圍東起和平路、西至布吉河,南起春風高架、北至深南東路,涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價,同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃,去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》,更表明區內重新規劃目標,區內樓齡逾20年的舊樓,隨時可成發展商的收購對象。

據悉,深圳目前被發展商選中舊樓,包括羅湖的布心花園,發展商多向業主開出重建物業後,給予1:1.2的回遷補償方案,即居住100平方米單位的業主,在物業重建後,可獲配置120平方米的單位,以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何?龔先生認為,購置有關單位的收成期較長綫,而且涉及不少風險,他指︰「一旦收購時間花上5至10年,那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕,經濟和居住環境改善,內地愈來愈多人愛飼養寵物,阿剛入住的深圳皇御苑,屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言,屋苑內有商場及餐廳,日常生活與香港分別不大,唯一美中不足處,在於屋苑內部分草叢位置,有時會傳出陣陣狗尿味,衞生環境尚待改善。

記者則發現,皇御苑的外形及格局上,大致與本港的大型屋苑相近,只是各屋苑大堂,日間時天花板上的水晶燈多是關掉,與本港大型屋苑的大堂,24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時,內地及港人乘客大多能守秩序,排隊上車。只是,記者在皇御苑現場所見,屋苑外的馬路,車來車往,行人過路的配套稍欠完備,穿梭於馬路中,需格外留神。

----------------------------------

北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告:「切勿炒內地樓!」究竟投資在內地買樓投資,風險有多高?

風險一:收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指,從投資角度看,內地買樓收租保障少,一旦遇上租霸,隨時申訴無門,她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股,較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二:政策市難捉

她又指,內地樓市是十足的政策市,中央政策常變,買樓投資的利潤,隨時大失預算,譬如說中央突然收取物業增值稅等,買賣樓宇的價值便大打折扣,加上投資物業向來是微型市場,最佳策略還是在自己熟悉的地方落注,勝算較高。

風險三:樓市有虛火

去年中央大開信貸之門,大批資金流入樓市,樓價上升。投資者「騎樓」,即一人獨佔多間物業的現象相當普遍,市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重,一旦泡沫爆破,威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位,數量仍高企,足夠2億人居住,私樓市場並沒有任何樓荒,反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四:樓價憂再跌

今年4月,中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試,測試結果是就樓價跌30%至40%,測試銀行可承受的風險,惟在7月份,市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試,假設樓價暴跌六成對資產質素的影響,按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成,市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號,反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五: 確認房產證

內地物業樓契分類繁多,港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權,個別單位擁有其獨立房產證,部分則是整幢物業才擁有一張房產證,一旦買入沒有房產證的單位,將來物業要轉手或萬一要拆,如政府收地重建等,手持單位的業權便得不得確認,故入市前買家要弄清。

----------------------------------

國策解讀

潘石屹:內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴,買不起市區樓的,惟有住到新界去,有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市,投資前景到底如何?SOHO中國(00410)董事長潘石屹指出,買樓投資要選已發展的大城市,而未來數年內地的樓市走 勢,則主要取決於以下3個政策:

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策,是最重要的一環。「像2009年,只要發展商貸款,銀行就貸,到了期的貸款都不急於還,全都延期了,那怕是成交量再往下降,他(發展商)也可以不降價,因為他有錢呀,只有在現金流快出問題時,才要回籠資金、才要降價。」因此,銀行一旦收緊信貸,對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應,但今年的樓市宏調政策,卻放寬土地供應量,為樓市降溫。潘石屹說,一塊地需要兩年時間去建出房子來,那意味着兩年後,市場上的房屋供應量會大幅增加,「形成了供應量,才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助,中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等,「如果各地方政府都能按照計劃完成,對整個房價的影響,尤其是中低檔房價的影響,是非常大的。」

無論香港或內地年輕人,均面對買不起本地樓的問題,在潘石屹眼中,這是所有國際性大都市的共有問題,也屬正常現象,他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意,樓價被外來投資者推高不足為奇。不過,若真要在內地置業,還是要挑大城市,像是北京、上海,都是不錯的選擇,因為大城市人口多、土地供應有限,盡管目前樓價比較高,但未來的房屋供應量不會多到哪裏去,「如果選錯了,跑到別的城市去,像是長沙、瀋陽、西安,沒開發的土地都是一望無際的,每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大,樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通,隨着港人北上消費愈見普遍,數年前本港八達通及深圳通兩家公司,已成立工作小組,研究兩卡互通。早前港鐵方面表示,深港兩地「一卡兩地通」計劃,最快可在今年底推出,若計劃正式實施,在內地居住與消費也就更方便了。

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證,證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收,所有涉及交易的手續費,包括買賣雙方合共約3%的佣金,將全由買方支付,這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則,規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民,暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家,也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地,買家要在本港及內地同時擁有存款戶口,兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣,銀行每次收取130元人民幣手續費。
2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?
3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑






4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....

索羅斯謀炒港樓

1 : GS(14)@2011-11-14 23:24:07

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=65789
索羅斯謀炒港樓

對沖基金大鱷索羅斯,早前傳出神秘地與本地發展商及地產代理會面,令市場憂慮其打算沽空本港地產股,但消息人士對本報透露,索羅斯原來有意成立房地產投資基金,看準中港樓市轉角,擬伺機吸納優質資產,客戶更包括中港富豪,背後更隱藏宏圖大計,冀與中資保險及投資基金合作,進行內地及境外投資。

傳曾「批發價」洽購新盤

地產界消息人士表示,早前有優質新盤以高價開售,因當時得悉有大財團表示有意大手買入單位,要求給予「批發價」,不過近期該財團退出,消息指出,該財團乃是索羅斯打算成立的房地產基金,計劃買入作首批投資。

基金界消息稱,索羅斯的對沖基金公司Soros Fund Management,其香港分支SFM HK Management,年初時開始籌劃成立房地產基金,長遠希望如摩根士丹利及麥格理般,可以在中國及香港買賣物業,或替內房企業融資賺取高息或入股。一家外資投行的地產研究部董事,亦透露曾經去SFM HK「見工」。

然而,施政報告冷卻樓市,全球資本價格又不斷下滑,中港樓價明年可能進一步下調,最重要的是原先打算投資的部分內地富豪下半年資金告急,遂將計劃暫停。

不過,消息人士指出,該批內地富豪稱,其資金緊張情況在今年十二月底年結,公司明年首季獲批銀行貸款額度後便告紓緩,屆時其私人的中港資金便可動用。

SFM由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵,董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕,都與內地富豪及基金業界非常稔熟。
成功避股災贏得信任

消息人士引述這些中港富豪稱,對未來一年的歐美經濟信心盡失,又憂慮內地經濟及調控,以至中國領導人明年換班等不明朗因素,相信明年的大環境,必定是手上資產大縮水,與其遭受對沖基金的凌虐,不如索性將部分資金投向對沖基金,反而有機會在跌市中贏錢。近期許多大機構增持現金,亦是等待全球資產價格回落時「執平貨」。

據悉,索羅斯在七月時,突然關閉其255億美元,即近二千億港元的基金,退還投資者近10億美元,揚言專注家族業務,華麗地避過美國當局的監管,更成功避過九月開始的全球股災。此役贏得了中港富豪,以至內地保險業及投資基金的信心,有意尋求索羅斯的合作。
2 : 游浪潮(3792)@2011-11-14 23:37:30

聽落有點離奇,想買就做到沽咁,索羅斯會咁做?

似散消息出貨多
3 : 龍生(798)@2011-11-15 00:26:57

又拎香港樓市黎較飛....加佢地印花稅啦....
4 : GS(14)@2011-11-16 20:54:43

唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野
5 : 游浪潮(3792)@2011-11-16 21:24:04

4樓提及
唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野


湯兄有無 source?
6 : GS(14)@2011-11-16 21:32:52

5樓提及
4樓提及
唔是呀,之前生果蔡東豪都有講過呢單野


湯兄有無 source?


你用tag 打下就得啦
7 : Sunny^_^(11601)@2011-11-16 21:33:53

佢點會呀,樓呢D野唔似股市一日就發到咩咁
8 : GS(14)@2011-11-16 21:36:01

7樓提及
佢點會呀,樓呢D野唔似股市一日就發到咩咁


佢都買金啦

港人港樓喜雅兩房首破700萬 3年賺200萬 買家無懼股市波動入市

1 : GS(14)@2015-07-13 17:30:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近期雖然股市波動,但買家仍願意以高價入市。標榜「港人港樓」的房協「喜」字系列,包括長沙灣喜薈開售在即前,同系同區喜雅於剛過去周末,即連錄2宗成交,其中一個實用510方呎兩房戶做價更高見718萬元,不但為屋苑兩房戶首破700萬元成交個案,更較對上紀錄688.8萬元高出4.2%,實呎逾1.4萬元,料將成為喜薈參考價。

明報記者 方可兒

有買家等不及喜薈推售,近日以破頂價搶先購入喜雅二手單位。中原分行經理雷澤麟表示,喜雅2座高層A室,實用510方呎(建築634方呎)2房戶,以718萬元成交,創屋苑2房做價新高,實呎14,078元(建呎11,325元)。原業主2012年以508.8萬元一手購入,持貨3年帳面賺209萬元或41%。他續稱,另一伙位於1座高層C室,實用456方呎(建築568方呎)的2房戶,昨亦以648萬元售出,以506萬元購入價計,帳面賺142萬元或28%。

東港城複式高見1600萬

將軍澳東港城亦錄得罕見複式成交,做價及呎價雙雙破頂。市場消息稱,東港城6座頂層一個實用964方呎(建築1184方呎)的複式戶,另連500方呎天台及450方呎平台,以1600萬元成交,實呎高達16,598元(建呎13,514元),成交價及呎價均創屋苑新高。對上複式戶成交已追溯至1年前,當時2座一個實用1131方呎單位以1350萬元成交,是次成交價將對上紀錄推高18%。原業主2010年以805萬元購入,帳面勁賺795萬元或近1倍。

油翠苑實呎9077元 創屋苑綠表新高

另世紀21聯席董事謝寶昭表示,油塘油翠苑B座高層9室,實用639方呎(建築847方呎),以580萬元成交(綠表價),實呎9077元(建呎6848元),成交價及呎價齊創屋苑綠表價新高。原業主2010年以約240.7萬元(綠表價)購入,帳面獲利339.3萬元或1.4倍。

新元中實呎11416元破頂

此外,美聯高級營業經理李怡澤指,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎(建築576方呎),以532萬元成交,實呎11,416元(建呎9236元),呎價破盡屋苑紀錄。另美聯營業經理葉容生稱,粉嶺逸3座高層C室,實用506方呎2房戶,以610萬元售出,實呎12,055元。原業主於2013年3月以458.8萬元購入,持貨不足3年需付額印稅61萬元,扣除使費後料仍賺約70萬元或15%。
2 : GS(14)@2015-07-13 17:31:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa2.htm
美孚業主殺訂23萬後加價重售
2015年7月13日

【明報專訊】過去一周股市起伏不定,荔枝角美孚新有買家於上周初,即股市大跌前購入單位,其後股市大幅下跌後,隨即於上周五撻訂。單位業主除殺訂約23萬元,更加價10萬元重新放售。

市場消息指,美孚新2期百老匯街40號低層D室,實用708方呎(建築949方呎)2房戶,原本以770萬元成交,實呎10876元(建呎8114元),其後買家撻訂,料業主殺訂樓價3%,即約23萬元,並加價10萬至780萬元重新放售。

另一撻訂戶加價20萬售出

事實上,美孚新本月亦錄另一宗撻訂,但日前已加價20萬元,並成功重新售出。屋苑1期百老匯街6號高層C室,實用1022方呎(建築1362 方呎),最初以1360萬元成交,撻訂後以1380萬元再度售出,連同殺訂,料原業主多賺約61萬。

不過,過去兩天十大屋苑交投依然疏落。中原統計,十大屋苑僅錄約9宗成交,半數屋苑均「捧蛋」收場,僅天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交支撐大局。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然股市波動,但二手業主持貨力強,大部份叫價仍強硬,準買家又持觀望態度,令交投大減。惟股市波動只屬短期影響,待股巿穩定後,購買力將進一步釋放。

內地人沽港樓 比例連升8季

1 : GS(14)@2015-07-22 14:22:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150722/news/ec_ecl1.htm
【明報專訊】內地客沽貨有上升趨勢。據中原地產研究部統計,今年首季內地賣家佔中小型私樓成交宗數及金額,分別為5.2%及5.8%,除較去年第4季上升0.1個百分點及0.2個百分點,兩者更已連升8季(即約兩年),並創新高紀錄。

首季日出康城涉27宗

今年首季較多內地客沽貨的屋苑,包括將軍澳日出康城,涉及27宗及1.77億元。另大圍名城緊隨其後,涉及16宗及1.51億元。

內地客增加沽貨之時,亦減少入市。今年首季內地買家佔中小型私樓成交宗數的比例,亦僅為4.1%,見31季(即近8年)以來新低。事實上,自去年第3季起,內地賣家於中小型私樓成交宗數的比例,已連續3個季度高於買家比例0.2至1.1個百分點。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,由於今年內地樓市轉旺,資金紛紛轉投內地,相信內地賣家比例將持續上升。

另外,由於買家印花稅實施,減低了部分買家來港購樓的意欲,最終導致內地買家流失多於流入。
2 : maskman2008(2126)@2015-07-22 15:17:10

窮西港燦後知後覺(P、S)好似係我

港人港樓「喜漾」接力推 最快本周開價

1 : GS(14)@2015-07-27 15:43:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】房協港人港樓長沙灣喜薈,繼過去周六全盤350伙接近沽清後,隨即乘勢追擊,公布「喜」字系列最後一盤喜漾樓書,並最快本周中開放示範單位及公布價單。連同區內另外4個「喜」字樓盤,房協於過去3年已推出1257伙。

「喜」字系列最後一盤 涉275伙

據成交紀錄冊所示,喜薈於過去周六共售347伙,以全盤350伙計,已接近沽清。房協昨更新銷售安排,暫停銷售餘下3伙,並將稍後重推。而「喜」字系列最後一盤喜漾,亦緊接喜薈隨時開價。據樓書所示,項目共設兩座,提供275伙,樓花期約20個月。戶型由1房至3房不等,實用面積介乎390方呎至695方呎,約五成半為兩房戶。市場消息指,喜漾最快本周中開放示範單位及公布價單。項目亦擬沿用「港人港樓」條款,即準買家須持有香港身分證,及不接受公司名義入票。

「四喜」累售978伙 套60億

事實上,房協自2012年推出長沙灣喜雅,以至剛發售的喜薈,合共已推4個「喜」字系列樓盤。除了喜薈仍餘3伙,喜雅亦尚餘1伙特色戶(1座35、36樓D室)未售,惟喜盈、喜韻均已悉數沽清。至今「喜」字系列樓盤已售978伙,為房協套現約60億元。若連同2013年開售的筲箕灣樂融軒,房協於過去3年已售1192伙。

過去周末兩天(25及26日)一手共沽約366伙,除較對上周末錄約40伙大升8成,更創近3個月以來新高。據資料顯示,對上最高周末新盤成交紀錄為5月初,當時在中海外(0688)土瓜灣喜點帶動下,共沽約234伙。至於過去周六因有焦點新盤喜薈開售,佔成交量94%,亦帶動成交量大增。

周末一手沽366伙 創3個月新高

另長實地產(1113)荃灣環宇海灣及紅磡悅目,合共的3伙撻訂餘貨,雖已加價約4%至18%,惟據市場消息指,昨亦已悉數沽出。其中加幅最多一伙,為環宇海灣7座8樓D室,實用483方呎的2房戶。

發展商早前除更新該單位定價,由545.3萬加至578.6萬元,更大減優惠,合共加價17.85%,折實後亦達555萬元,實呎11491元。

港樓位高勢危 轉戰海外磚頭

1 : GS(14)@2015-10-05 23:47:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】傳統上本港股市及樓市是最受港人歡迎的投資工具,惟受內地經濟增長放緩拖累,港股過去幾個月持續受壓,而本港樓市升了十多年後亦位高勢危,漸露疲態,港人資金苦無出路。因此,今期《Money Monday》專訪全城海外物業投資專家,與讀者衝出香港,蒐羅美國、日本、英國、加拿大、澳洲及馬來西亞物業的投資機會。

明報記者 葉創成

胡孟青除了是著名股評人外,原來投資海外物業亦甚有心得,她多年前曾在英國以4萬鎊購入一個小型住宅,目前該單位已升值1倍至8萬鎊。她認為,目前是港人投資海外物業的好時機:「衡量匯率及樓價水平後,一定是海外物業比本港物業抵買。因為本港樓價已經見頂,而且是泡沫化後見頂。例如在我所居住的港島東屋苑,其一個車位售價達100萬多元,有關金額已經足夠在東南亞一些國家買入一個兩房連露台的住宅單位加車位,到底是本港或海外物業抵買?投資者大可自己衡量。」

港車位價格 東南亞可買兩房連露台

根據美國研究機構Demographia今年初公布的年度國際樓價負擔能力報告,統計全球378個城市數據,以當地的住宅價格與居民年入息中位數比較,香港有關比率為17倍,成為全球樓價最難負擔的地區(見表)。

與此同時,美元自從去年下半年開始轉強,今年升勢更加快,過去15個月美元兌主要貨幣匯價升值13.1%至36.9%不等(圖1),提升港人對海外物業的購買力,故港人投資海外物業的趨勢料方興未艾。

在本港代理銷售海外物業的SQFT,2013年舉辦10場海外物業展銷會,去年已增至30場,今年料取得逾30個海外樓盤銷售權,上月便租用銅鑼灣信和廣場千多呎單位作為寫字樓及展銷廳作擴張,並提供客戶親身到海外考察服務。

SQFT國際銷售副總監區愷恩表示:「港元強勢,加上全球各地息口持續低企,有利港人購買海外物業。例如過去加拿大元匯價最強時,1加元可兌逾8港元,目前只兌5.9港元左右。換言之,以港元買加拿大樓便宜了三、四成,好處顯而易見。」

資金轉投海外物業 助分散風險

區愷恩認為,就本地投資者來說,目前海外置業需求主要來自兩方面:「第一批是買不到香港樓上車的人,因為政府推出辣招未能令樓價下跌,但將按揭成數由七成降至六成,結果他們更難儲到首期在港買樓,唯有轉投海外物業;第二批是資深投資者,他們覺得目前本港買樓銀碼大、成本重、風險高,不如將部分資金轉投海外物業分散風險,避免將所有雞蛋放在港樓這一籃子上。」

(封面故事)
2 : GS(14)@2015-10-05 23:48:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh2.htm
覓優質盤 看人口基建經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】除了港人外,海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global,定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露,受惠於眾多利好因素,集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元(圖2),今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。

朱潔瑩表示:「我們老闆Tim Murphy是英國人,在香港居住逾20年,他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業,惟無時間作盡職審查,故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金,保證一段時間內可銷售某一數目的單位,若有關單位最後未能向外銷售,便由IP Global買入。」

富戶棄中港股 換外地樓

自2013年加入IP Global以來,朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤,她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資,她以東京為例解釋道:「第一是人口(Population),若某一地方有人口增長,例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京,其樓價有『剛性』需求,自然看好;第二是基建(Infrastructure),東京將舉辦2020年奧運會,將興建很多公路及鐵路,交通方便自然吸引更多人入住;第三是經濟表現(Economy),若有很多人在某一城市工作,自然有居住需求,空置率便會低,租金回報率便有保障。」

除了息口及匯價因素外,朱潔瑩認為,海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋,近日中港股市大幅波動,很多高資產值的投資者聞股色變,轉買磚頭保值:「很多有錢人目前不敢再買股票,但持有現金收息回報又超低,所以最好都係買樓收租。何借七成按揭買樓很平常,但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股,過去幾個月已被斬倉,所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後,外國人在港買樓要繳交很多稅項,加上香港樓價格高企,所以他們近月已增加轉買外國樓。」

經濟轉差 港樓宜減磅

房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示,一般投資者都有本土偏好,即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過,他認為美國加息在即,反映經濟轉強,料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升;相對之下,香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期,日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息,屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此,楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業,應趁目前本港樓價處於歷史高位,加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值,沽出部分港樓轉買海外物業。

楊書健總結:「本港樓市像其他資產一樣,一定有升跌周期,我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌,所以投資者若希望持有房地產長線收租,目前應盡量投資不同地區的物業。」
3 : GS(14)@2015-10-05 23:48:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh3.htm
宜以當地貨幣借按揭
  2015年10月5日

【明報專訊】SQFT國際銷售副總監區愷恩預測,美元短期及中期仍然處於強勢;港人目前在某一地方購買物業後,若日後當地貨幣匯價下跌,其折算為港元的價值亦會下跌。他教路,可以當地貨幣借入按揭,對畄匯率下跌的風險。

不過,區愷恩亦提醒本港按揭利率僅2厘,在全球屬偏低水平,例如在英國及泰國向當地銀行借按揭利率分別達4厘及6厘,因此海外置業的供樓利息負擔相對較高。
4 : GS(14)@2015-10-05 23:48:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi1.htm
利物浦樓價相對低水 成英國新興物業市場
  2015年10月5日

【明報專訊】位處英格蘭西北部的著名港口城市利物浦(Liverpool),由於物業樓價較低,呎價約介乎200至500英鎊(折合約2385至5962港元),在區內大型基建及英國推行的企業家投資移民政策推動下,近年來成為海外投資物業買家另一新興市場。

明報記者 劉詠怡

近年倫敦以外的城市續受投資者關注,其中利物浦為英格蘭西北部經濟重鎮,距離曼徹斯特僅40多分鐘車程,而往來倫敦則需2小時,近年起陸續有發展商在港推介利物浦樓盤經緯物業國際房產部項目經理陳詠芝稱,早年利物浦樓價升幅較慢,不過由於近年來多個大型基建例如Liverpool Waters的大型海濱發展區落實,令投資者關注區內物業投資潛力。

樓價中位數約倫敦四成

據英國房地產統計公司Hometrack今年8月份最新統計數據顯示,利物浦平均樓價中位數約11萬英鎊(折合約129萬港元),按年升3.9%;期內倫敦平均樓價中位數為43.8萬英鎊(折合約515萬港元),按年升幅約為10%,數據反映利物浦平均樓價中位數僅為倫敦的25%。

該統計數據又顯示,目前倫敦平均樓價中位數早已超越2007年最高點約30.9萬英鎊(折合約363.5萬港元)水平,反之利物浦現時的樓價中位數則僅為2007年最高點12.6萬英鎊(折合約148萬港元)的87%;陳詠芝認為,倫敦樓市近年來已有顯著升幅,相信未來倫敦樓價升幅將會放緩,相反利物浦樓價仍在「追落後」。租賃方面,目前利物浦市中心內物業租金回報最高可達6至7厘,與倫敦淨租賃回報率約3%比較,利物浦物業升值潛力可看高一線。

降低移民門檻 刺激就業

她指,英國政府近年在全國推行企業家投資移民政策,並於2013年降低申請門檻,亦是另一個吸引海外投資者投資倫敦以外城市。事實上,英國於2011年起推出Tier 1企業家投資移民,並於2年前降低居住時間及語言能力等門檻,要求申請人須擁有20萬英鎊(折合約235萬港元),符合英語要求、並有意在英國創業或投資企業人士申請,為當地創造就業。

陳詠芝表示,由於Tier 1企業家投資移民下申請人可在當地購買舖位營運業務,故此市場上的住宅連舖位物業,可為有意在英國申請企業家投資移民提供選擇。

「雖然企業家投資移民申請者除可以用現金投資外,亦可以股權或擔任公司董事的方式參與企業家投資移民,但『買磚頭』始終較實際,加上利物浦生活消費指數較倫敦低,在多個因素下目前在港推介位於利物浦的North Point舖位連住宅物業銷售反應不俗,單位及下層舖位入場價分別為12.91萬英鎊(折合約151萬港元)起。」

可透過買舖申請創業移民

不過值得留意,英國企業家移民主要吸引高淨值的企業家到英國創業或投資英國企業,以促進英國的經濟發展,申請人必須全職在英國經營其生意,同時為業務提供的就業機會亦設有下限,申請人亦要通過「真實企業家測試」(Genuine Entrepreneur test);購置物業方面,如申請企業家投資移民,申請人需以現金投資方式、且不可按揭貸款購入舖位,另外購置英國住宅樓價高於10萬英鎊的物業才可承造按揭貸款,與本港情有別。
5 : GS(14)@2015-10-05 23:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi2.htm
英國買樓稅務繁多
  2015年10月5日

【明報專訊】事實上,在英國投資買賣物業,需要繳付多個稅項目,但有業內人士表示,雖然稅項較多,仍未有打擊港人參與英國物業投資的興趣。

據了解,英國現行的印花稅是根據物業價值分為5級別,免稅額為12.5萬英鎊(約149.26萬港元),超過免稅額而低於25萬英鎊,需繳納2%印花稅,此外如物業價值高於92.5萬英磅、150萬英磅以下與150萬英磅以上,稅率則分別為5%、10%及12%。

出租房屋需繳所得稅

作為海外業主,其物業多會選擇租出,不過如果選擇出租房屋,則需要繳付所得稅。所得稅亦採用分段式稅率,收入低於31785英鎊需按基本稅率20%徵收,超過該額度而低於15萬英鎊的部分再徵收40%的高等稅率。若收入超過15萬英鎊,則超過部分亦需再徵收45%的額外所得稅。

此外,由2015年4月1日起,非本地居民出售物業時需繳交資產增值稅,個人名義買家最高更需要付28%,公司名義則為20%。另外,如價值100萬英鎊或以上由企業持有的物業須繳交年度住宅物業稅。

最後,若業主不幸過世,則其所擁有的物業便需徵繳遺產稅。英國對海外人士同樣實行32.5萬英鎊的免稅額,而超過部分的遺產稅稅率則為40%。
6 : GS(14)@2015-10-05 23:49:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebj1.htm
紐約樓升幅巨 邁阿密更抵 海嘯跌幅僅收復一半 回報達6厘
  2015年10月5日

【明報專訊】港元匯率與美元掛鹇,美元強勢,到美國置業沒有這方面的好處,但美國經濟始終是全球火車頭,而美國的二線城市樓價仍處於歷史上較低水平,不失是一個投資好選擇。資深房地產投資專家、《買起美國樓》作者官永寧表示,美國買樓還是位置最關鍵,紐約作為國際金融中心,尤其受捧。不過亦有專家認為,近年紐約樓價已返回金融海嘯前水平,邁阿密回升幅度未及一半,故更具升值潛力。

明報記者 龍彩霞、尉奕陽

官永寧表示,若港人做純投資用途,建議買公寓房(Apartment),因其與獨立或聯排別墅(House)等相比維修較少,不需要屋主花費太多費用。現時在氣候宜人的洛杉磯與適合度假養老的邁阿密置業,租金回報率可達6厘至7厘,而在紐約,雖然租金回報率略低為4厘至5厘,但官永寧稱其為「貴買貴賣」,論升值潛力還是紐約最高。

此外,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示港客投資額介乎數萬至數十萬美元不等,大多抱尋寶心態,看準收租吸引,打算長線持有。不過,若以收租為主,因為紐約、洛杉磯等大城市樓價已升值了很多,現時租金回報只屬單位數字,吸引已略為下降。

留意各州稅制各異 買樓前宜做足功課

美國各地物業價格差距非常大,紐約一間獨立屋最平300萬港元,底特律則最平33萬港元,租金回報率還可達十多厘。有公司甚至將未發展的地皮分割出售,即使只有數十萬元在手,亦可以購入業權。許大衛續稱,近年紐約樓價累積升幅已返回金融海嘯前水平,反之邁阿密只回升至2008年的一半,相信仍具上升潛力。

由於2008年金融海嘯後,美國銀行收緊了海外買家的按揭貸款,故現時海外買家在美國置業也需要一筆過付清款項,當然個別地區銀行也接受海外買家申請按揭,但都會較以前審慎。

美國買樓亦涉不少稅項,許大衛提醒,美國各州的稅制各異,買家最好請專業會計師幫手計稅。
7 : GS(14)@2015-10-05 23:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebk1.htm
多倫多樓價 10年升八成 鐵路沿線 租值潛力佳
  2015年10月5日

【明報專訊】作為港人長期以來移民或升學的熱門選擇,加拿大投資置業一直備受港人追捧,其中以多倫多、溫哥華等氣候宜人與發展較為完備的大城市為主,近年樓價穩步上升,亦為投資者帶來穩定的租金回報。儘管如此,目前在加國依然可以通過相對低價購入豪宅。而在挑選物業之餘亦要留意簽證、匯率與稅收等問題,以幫助自己能夠更好的在加國投資與生活。

明報記者 尉奕陽

加拿大多座城市長期排在世界最宜居城市前列,而前往加國置業的港人亦多青睞氣候最和暖的溫哥華、發展成熟的多倫多以及資源豐富的卡加利。最新數據顯示,多倫多樓價指數上月達185點,比十年前升77%。而溫哥華與卡加利多年來樓價亦勁升,只是走勢大上大落難以預測。

人口稠密 宜買樓收租

雖然多倫多物業的租金回報率或未及其他城市高,但曾於加拿大居住、本身亦有投資多倫多物業的卓凌地產行政總裁鍾維傑表示,若港人打算跨國買樓,發展完善的多倫多會較適合。事實上,多倫多由多倫多市及周邊數個市鎮組成,而大部分的就業機會也是來自多倫多主市,因此該處居住人口最為稠密,較適合買樓收租。

鍾維傑表示,投資鐵路沿線的物業最「穩陣」,而在眾多鐵路中,作為多線交匯站且毗鄰全市經濟及政府中心的布羅爾-央街站(Bloor-Yonge)附近的物業,擁較佳的租值潛力。另外,以多倫多的二手樓價而言,猶如裵魚涌太古城級數的物業,亦只需約230萬港元,便可購得一個約800至1000方呎的2房單位。鍾維傑指出,在加國置業會涉及每月管理費、委託代理代收租金以及地稅與維修等多項開支,故實際租金回報率取決於扣除各項雜費後的租金收入,實際租金回報率可達4厘。

千萬港元可進駐洋房

如果是希望移居加國,而資金又較為充裕的買家,亦可嘗試購置當地「獨立屋」。多倫多市內不乏豪宅地段,約1000萬港元在多市已能購得一間逾2000呎的洋房,而在香港卻只能購得太古城的一間2房細戶。但鍾維傑表示,要留意洋房分為多種類型,包括獨立式、排屋式等,買家最好親身視察物業後才作選擇。

以多倫多市最頂尖的豪宅地段跑馬徑(The Bridle Path)為例,此區級別相當於香港的山頂。據多倫多房地產協會資料顯示,該區8月獨立屋樓價指數高見229點,冠絕多倫多市,而獨立洋房的中位數樓價則約720萬港元,排屋式的洋房中位數樓價,則為約560萬港元。

加元或下探1.35

加元匯價,往往是港人在當地買樓的重要考慮因素。星展香港財資市場部董事總經理王良享表示,預計國際油價短期內難見大幅反彈,加之中國經濟不穩定引發金融市場出現資產價格波動,預計加元會受到打壓,料加元有機會下探至1.35水平。而交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰對加元則不算悲觀,他認為,加拿大再減息機會不大,而美匯指數亦稍見回落,預期加元已見底。

除了匯率問題,海外投資另一項重點便是簽證。近年加拿大政府對各類移民政策愈發收緊,不過現時有另類途徑可助港人長居加國,那便是申請「超級簽證」(Super Visa)。

「超級簽證」實際上就是探親簽證的升級版。一般探親簽證最長有效期為10年,期間可以多次往返,每次入境停留時間為半年,而超級簽證的單次停留時間則可長達兩年。但需要邀請人必須為加拿大公民或永久居民,且年收入須達一定額度(若供養三人則需達3.6萬加元以上,約21萬港元)以上。
8 : GS(14)@2015-10-05 23:49:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl1.htm
主辦英聯邦運動會 帶動住屋需求 布里斯本樓價追落後
  2015年10月5日

【明報專訊】每逢舉辦大型國際運動會,對相關主辦城市的經濟、樓市前景,總會帶來一定「畄喜」作用。將於2018年4月舉行的英聯邦運動會,主辦地點雖然是以澳洲昆士蘭省旅遊勝地黃金海岸為主,但代理業界估計,運動會將可帶動昆士蘭省會布里斯本的房地產發展;事實上,相對悉尼和墨爾本,布里斯本整體樓價仍然低水,以實用面積50方米(約538方呎)的一手一房單位為例,最低入場費34萬澳元(折合約184萬港元)已有交易,除相對悉尼同類單位低約四成之外,租金回報率普遍逾5厘,吸引力不俗。

明報記者 林可為

昆士蘭將是2018年英聯邦國家運動會的主辦地區,令市場對當地的經濟、樓市和就業前景,增添一份憧憬;事實上,根據過往2012年倫敦奧運會、2008年北京奧運會的經驗,當有關地區獲批主辦權後,房地產市場都會處於升軌。澳洲當地傳媒曾報道,估計2018年英聯邦運動會可為布里斯本、黃金海岸一帶,帶來21億澳元(折合約113億港元)的經濟效益。

環球資產總經理梁智立認為,由於昆士蘭省將會主辦英聯邦運動會,料帶動省內主要大城市的基礎設施建設,以及住屋需求。他稱,雖然港人、海外投資者首次入市澳洲房地產物業,依然是以悉尼、墨爾本兩大一線城市為首選,但布里斯本因樓價相對低水,兼屬毗昆士蘭省會,亦屬可留意的城市。

1房單位 入場價200萬

梁智立稱,布里斯本實用面積約50方米的1房單位(約538方呎),普遍入場費約40萬澳元(折合約216萬港元),部分較優質物業,每周租金可介乎350至380澳元(折合約1890至2000餘港元),業主可享租金回報5.2厘至5.5厘,表現稍勝悉尼及墨爾本。

另一方面,泛亞環球物業顧問行區域銷售總經理鄭偉文亦表示,位處澳洲東北部的昆士蘭省會布里斯本,既是澳洲第三大城市,整體樓價水平亦較悉尼及墨爾本為低,亦是港人值得留意的城市。

鄭偉文表示,與昆士蘭省國際級旅遊勝地黃金海岸、開恩茲(即大堡礁所在)一樣,布里斯本擁有氣候宜人、日照時間長的優點,但城市化程度更高,與澳洲國內各大城市、外國的交通聯繫亦相當方便,但相對悉尼、墨爾本,布里斯本樓價相對依然低水。

租金回報約5厘 略高悉尼墨爾本

鄭表示,布里斯本市中心一手1房單位(實用約50方米起、即約538方呎起),入場門檻約由34萬澳元起(折合約184萬港元起),相對悉尼、墨爾本同類型單位入場費60萬、38萬澳元起(折合約324萬及205萬港元),布里斯本1房戶的最低消費,較兩大都會分別低逾四成和一成。此外,在布里斯本,售價在50萬澳元的1房單位(折合約270萬港元),一般而言已屬質素上佳的類別。至於租務市道,鄭偉文指布里斯本市中心1房單位,每周租金約300澳元(折合約1620港元),業主可享租金回報率約5.1厘,略高於悉尼、墨爾本的4厘至5厘。
9 : GS(14)@2015-10-05 23:49:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl2.htm
澳洲全年樓價 料升6.1%
  2015年10月5日

【明報專訊】據澳洲國民銀行研究報告指,澳洲5大一線城市於2015年下半年的樓價升幅,依然以悉尼最強勁,預料下半年茘10.2%;排名第2的墨爾本,預料下半年可升6.5%;布里斯本排第3位,估計下半年升幅為4%。至於南澳省會阿德萊德,估計下半年樓價僅上升0.9%,唯獨西澳省會珀斯估計下半年整體樓價會下跌3.8%(見圖),是唯一樓價呈跌勢的一線城市。

事實上,澳洲政治及經濟穩定、法律制度完善成熟,加上氣候溫和宜人,即使冬天亦不會如英國、加拿大般嚴寒,且同樣是以英語為主流,故當地的房地產物業,向來備受包括香港在內的海外投資客歡迎。根據澳洲國民銀行進行研究預測,澳洲整體樓價在2015年全年可上升6.1%,升勢不俗。

據泛亞環球物業顧問行表示,今年上半年經該行促成的澳洲一手物業成交,共有218宗,相對去年同期錄得的125宗,大幅上升74%,顯示澳洲物業甚受海外投資客歡迎;而經該行代理的澳洲一手住宅物業,平均呎價介乎743至1115澳元(折合約4000餘至6000餘港元),比去年同期上升8%至10%不等。
10 : GS(14)@2015-10-05 23:50:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm1.htm
奧運效應 東京樓料旺到2020
  2015年10月5日

【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來,大印銀紙刺激經濟,加上東京成功申辦2020年奧運,未來幾年當地料大興土木增加基建,交通更加便利,吸引更多來自日本其他地區的人口進駐,故專家普遍看好東京樓市前景,至少可旺到2020年。有日本發展商指出,東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘,屬穩健投資之選。

明報記者 葉創成

《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後,當年身體力行購買東京多個小型住宅物業,該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成,租金亦同步向上,最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。

Dillon指出,2020年奧運令東京成為市場焦點,惟作為長線投資者,更應關注人口結構走勢。從這角度分析,東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋,雖然日本整體人口持續減少,老化問題嚴重,惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移,以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務,東京人口仍然錄得增長。

另外,日本人英語水平普遍不高,而東京作為首都,東京人的英語能力在全國屬最佳,對外國人亦最友善;加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場,對海外投資者來說均屬正面因素。

其他地區人口 不斷流入東京

住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露,自從安倍晉三上任首相以來,推出寬鬆的貨幣政策,當地樓價開始回升,而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。

曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘,惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較,Maggie指出,住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業,均屬處於黃金地段新樓,業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務,扣除有關收費,淨租金回報率約3厘。

品川擁鐵路概念 升值潛力佳

至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢?Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線,首段將連接品川至名古屋,而日後品川亦會連接東京鐵路網絡,由當地到羽田機場只需3分鐘,到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨覑該區鐵路網絡啟用,交通更加方便,樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤,700呎單位售價約400萬港元。

若讀者希望以較低入場費買日本樓,可考慮東京以外的城市,例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出,日本銀行一般只會為客戶磘造物業價值逾3000萬日圓(約200萬港元)的按揭貸款。換言之,港人購買福岡物業,料難以磘造按揭須有一次過現金付款的準備。
11 : GS(14)@2015-10-05 23:50:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm2.htm
投資日樓 要找可靠代理
  2015年10月5日

【明報專訊】Dillon指出,雖然日本樓市中、長線睇升,惟對於外國投資者來說,投資當地物業仍有不少挑戰,從買入、放租到出售均有很多難題需要解決。他舉例說,日本樓市透明度不高,不少物業出售予外資的「零售價」,是本地「批發價」加某個百分比,這樣的話,外國人買日本樓相對當地人一開始便輸在起跑線。

收租方面,非當地居民是不可以在日本開設銀行戶口的,投資者必須委託代理處理收租事宜。有關代理的工作包括尋找租客、填報稅表、交水電費及代收租金等,責任重大,故物色優質代理十分重要。另外,與本港實行普通法不同,日本實行大陸法(civil law),後者對租客有較大保障,換言之,業主加租時將面對較大阻力,日常維修費用亦會較高。

須委託代理收租

另外,投資者買入日本物業後五年內賣出,如有盈利須繳付30%的利得稅;若持有5年以上,有關稅率則減至15%。綜合上述分析,港人若有興趣投資日本物業,須物色可靠的代理及發展商,並且有持貨逾五年的心理準備。
12 : GS(14)@2015-10-05 23:50:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn1.htm
令吉大貶值 七折買大馬物業 吉隆坡食正一帶一路商機
  2015年10月5日

【明報專訊】除了已發展國家外,華人比例在東盟十國之中最高的馬來西亞,也是不錯的物業投資地。馬來西亞受惠中國「一帶一路」政策,近日獲多家中資機構進駐,有助帶動當地經濟起飛。首都吉隆坡樓市長遠看升,加上該國貨幣令吉匯價去年下半年以來大跌逾三成,港人買樓變相打七折,締造低吸良機。

明報記者 葉創成

汎華集團總裁伍安琪目前身兼馬來西亞入境旅遊協會入境部理事長,主力從事旅遊及房地產工作,對當地樓市前景有透徹分析。她表示,馬來西亞有800至900萬華人,佔當地人口近三成,有關數量及比例在東盟十國中均為最高,故最受惠中國的「一帶一路」商機。

精通7種語言的伍安琪說:「馬來西亞的華人一般精通廣東話、英文、福建話,部分更能講東南亞各種方言,所以近月很多中國公司到馬來西亞開設地區總部,以此作為樞紐向其他東南亞國家發展。中國人與馬來西亞的華人合作,語言上有依靠,可一起做生意,所以『一帶一路』最受惠的是馬來西亞。」伍安琪又稱,馬來西亞華人一般聚居吉隆坡,故若因為看好「一帶一路」政策的機遇而投資馬來西亞樓市,吉隆坡屬首選。

建隆新鐵路 吉隆坡往星洲僅1.5小時

中國近年推動「一帶一路」國策,增加基建投資,與周邊國家加強聯繫,而馬來西亞亦採用類似國策。伍安琪透露,連接新加坡及吉隆坡的隆新鐵路料於2021年啟用,屆時來往兩地的時間將由4小時大幅縮減至1個半小時,兩地將形成「1個半小時生活圈」,對馬來西亞旅遊業及房地產有非常正面的影響。伍安琪解釋,「去年馬來西亞的旅客約2700萬人次,待2021年隆新鐵路落成後,有關人次料將增至3500萬。另外,目前吉隆坡樓價僅為新加坡三分之一,兩地基建互連互通後,料水向低流,故吉隆坡樓價長遠仍有很大升值空間。」

馬來西亞正與印尼磋商,以當地馬六甲作為落腳點興建跨海大橋,最終目標是東南亞各國可以在最短時間內抵達吉隆坡,「馬來西亞政府對自己很有信心,相信只要交通進一步便利,日後不止新加坡,印尼、越南、泰國以至緬甸的有錢人都會來吉隆坡買樓」。

雙子塔地段住宅 租金回報達6厘

除了上述中、長期利好因素外,由於去年下半年以來令吉兌港元貶值逾三成,惟當地樓價卻變化不大,故港人目前投資馬來西亞樓市,與去年6月底比較,變相七折掃貨。

由巴比倫建商興建、21世紀不動產代理銷售、汎馬久久集團負責後續物業管理、位處吉隆坡核心區摩天大樓雙子塔黃金地段的住宅物業「帝堡」,8月推出38伙單位在大中華銷售,至今已售出31伙,反應理想。帝堡一個700呎標準單位,包精裝修家私電器,目前售價約200萬令吉,折合約354萬港元。有關單位料可每月收租約1萬令吉,即每年租金收入12萬令吉,租金回報率達6厘。惟伍安琪提醒,投資者在馬來西亞買樓收租,扣除維修費及其他開支後,須繳付20%入息稅;以此推算,上述單位的實際租金回報率約5厘,仍然吸引。
13 : GS(14)@2015-10-05 23:50:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn2.htm
高生育率利好經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】伍安琪表示,「馬來西亞政府過去幾十年推出多項德政,例如12年免費教育,醫療及房屋政策亦到位,目前人民豐衣足食、生活得很開心,普遍欣賞政府的執政水平,社會氣氛不差。8月29及30日民眾上街34小時,他們表達訴求後已和平退場,整個政局仍十分穩定。綜合來說,馬來西亞仍然是一個很值得生活及投資的國家。」

伍安琪又說,正正由於房屋政策到位,大部分馬來西亞人可以低價住大屋,故居民生育率亦偏高,「目前馬來西亞一個家庭平均生2至3個小孩,早期我們更生4、5個小孩」,因此,未來十年大馬年輕人口佔整體人口比例料持續上升,出現人口紅利,屬另一利好樓市的因素。
14 : GS(14)@2015-10-05 23:50:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn3.htm
港股樓困局 資金去哪兒?
  2015年10月5日

【明報專訊】《明報》財經版將會在10月17日(周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會,除了邀得胡孟青分析港股會否在第四季大翻身外,還有《明報》投資及地產主編陸振球先生等專家,分析強美元下的投資部署,以及知名投資者湯文亮博士為何在考察馬來西亞後買入當地物業。內容豐富,不容錯過,有興趣讀者可登入以下網址:link.mingpao.com/32003.htm

基金教父雷賢達:港樓已屆危險地步

1 : GS(14)@2015-10-13 02:32:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebi1.htm
【明報專訊】有「基金教父」之稱的交銀施羅德基金管理副董事長雷賢達於第16期《Money Monday》(9月29日見報)預測港股10月將反彈,截至上周五的短短6個交易日,恒指升1612點或7.7%。不過,雷賢達也預測恒指10月反彈後將再尋底。對大部分港人來說,物業與股票同屬重要資產,雷賢達對擬置業者的最新忠告是:「樓價已到了非常危險的地步,必須關注風險及量力而為。」雷賢達指本港、內地及亞洲經濟在1998年亞洲金融風暴見底後,已持續回升17年,目前已到達經濟擴張周期中的尾聲。

明報記者 葉創成

本港樓價自2008年第四季以來大漲小回,升幅達1.6倍,在「見升追升」的羊群心理下,不少人以為樓價將只升不跌,但雷賢達認為,抱覑上述想法的人對市場及經濟周期認知不足:「我不相信經濟沒有循環,也不相信某一行業沒有循環;經濟或行業的循環,只有長或短的分別,以及在哪一時間出現而已。」

擴張周期尾聲 97年見頂警號重現

他認為香港房地產過熱的問題尤其嚴重,「已經去到一個非常危險的地步」,他更將目前市與1996、1997年樓價大跌前的情形相提並論。

雷賢達表示,「目前本港樓價之高,已超越一般打工仔的負擔水平。不論總經理、高管、中層或政府官員,即使其年收入達數百萬元,若希望在自己居住的屋苑附近買新樓,可負擔的新樓面積很可能只是現有單位的一半,這是非常嚴峻的情。在1996至1997年,我曾作出類似警告,結果樓價在其後幾年大跌七成。」

雷賢達指出,發展商近年主力推售200至300呎的細單位,正正反映市場購買力不足,「已買不起較大面積的單位」。

雷賢達的說法,可被私人住宅樓花按揭數字印證:今年第三季登記私人住宅樓花按揭達3388宗,按季上升66%,是2004年第一季以來46個季度新高(見圖);中原預期今年全年樓花按揭可達1.2萬宗,為11年來的新高,可見發展商貨如輪轉般推盤,已吸納市場大量購買力。

雷賢達認為,由於目前市場仍有很多人看好後市,加上息口仍偏低,樓價暫續於高位徘徊,未有明顯下跌,這正是高位沽貨的好時機。「目前已具備樓價下跌的充分條件(sufficient condition),現時只是等待某些事件出現,構成必要條件(necessary condition),樓價便會下跌。但當我們見到樓價下跌的必要條件時,已經不可能在高位沽貨!因為跌勢說到就到,屆時差不多所有分析員均會轉為看淡,業主要賣樓將會十分艱難。」

父母代付首期 連累退休生活

港股成交活躍,若讀者對後市轉趨審慎,很容易就能在市場沽股套現,交易成本亦低。但正如施永青在前文所述,在跌市時賣樓相當困難,故雷賢達叮囑目前計劃置業的人士一定要量力而為:「在今時今日的經濟情下,投資者一定要看到自己可承受風險的能力,如果有一定日常開支,而且收入比較薄弱,投資物業市場時一定要高度審慎。因為若將來加息逾2厘,樓價大幅下跌,目前高位買樓者或成為負資產,屆時眼見別人可以同樣金額買較自己大一倍的住宅,心裏一定非常不好過。」

近年有部分儲不夠首期的年輕人,由父母代其支付首期上車,雷賢達認為此舉實屬不智:「年輕人若要父母付首期買樓,日後一旦樓價下跌,不只影響自己,亦連累到父母將來的退休生活,這是非常嚴重的問題。」

地產股估值易跌難升

除了看淡本港樓市外,雷賢達亦不建議沾手地產股,「我覺得本港房地產已經去到擴張周期的尾期,故地產股估值亦易跌難升。這亦解釋了何以很多地產股的股價低於其每股資產淨值(NAV),因為市場不認同以今日樓價計出來的NAV。

世紀21港澳行政總裁吳啟民:10萬億存款撐起 港樓難大跌

1 : GS(14)@2015-12-26 10:38:16

http://property.mpfinance.com/cf ... 51119/pag01/ng1.txt


【明報專訊】在多間外資投行唱淡本港樓價將跌兩、三成之際,上周末一手新盤成交566伙,創近7個月新高,反映購買力仍在。世紀21香港及澳門行政總裁吳啟民認為,內地及本港經濟基調仍然良好,料樓價調整期最快於明年農曆新年後完成,由高位計跌幅在10%以內。

明報記者 葉創成

攝影 黃志東

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員,吳啟民作為集團行政總裁,掌握最前線的住宅樓市成交資訊,而他對後市並不悲觀。他認為,內地及本港經濟基調仍然良好,本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋,1997亞洲金融風暴後,中央加快推進改革,內地經濟持續高速增長,已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文,料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析,既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前,而本港作為內地對外開放的門戶,亦將從中受惠,可望支持本港樓市。

每年5萬宗新婚 續強勁需求

根據金融管理局數據,截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元,與1998年底的3萬億元比較,升幅近2.6倍。吳啟民認為,有關數據反映港人受惠內地經濟發展,財富顯著增加,是支持樓價大漲小回的關鍵因素,「香港人目前存款逾10萬億元,當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓,只是近日不明朗因素增加,令香港的有錢人睇定啲先。」

除了本港銀行體系水浸外,吳啟民指出,近年本港結婚人數逾5萬對(見圖),扣除重婚及部分人住公屋的因素外,他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個,惟期內私人住宅落成量只有萬多伙,不足以滿足有關需求,是期內樓價急升的重要原因。

最低工資帶旺細價樓

與此同時,政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》,首個最低工資定於時薪28元,2013年5月1日起調升至時薪30元;今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為,最低工資不斷調高,增加中下階層的買樓能力,令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來,洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說,其家庭收入由過去萬多元增至3萬元,我覺得這是公道的,應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭,是有能力買上車盤的,所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

樓市適度調整 可紓民憤

至於樓價近日從高位回落,吳啟民認為,主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收,吸納不少購買力,市場需要抖抖氣:「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後,每月成交量曾大跌,但新鴻基地產(0016)於當年11月劈價推售天璽熱賣以來,發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃,帶動過去兩年一手成交持續保持活躍,亦消耗大量購買力,近日市况轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說,若內地及本港經濟向好趨勢不變,樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌,料調整幅度低於10%。他強調,私人住宅長期供不應求的情况未有改變,籲政府須繼續積極增加土地供應,幫助市民置業:「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求,相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住,出現二代同堂或三代同堂的情况。社會普羅大眾短期可以忍受逆境,但長期如此便會積聚民憤,造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根,家有恒產才可社會穩定,所以政府一定要增加土地供應,幫助市民置業。」

(名人樓市論壇)

Next Page
ZKIZ Archives @ 2019