1973年2月15日,鑑於當年股市熾熱,且有大量暗箱的情況出現,這位從事建築業的梁振邦先生在香港專科市場演講中,對當時的股市提出5點意見,在此列出其意見如下:
1. 停止拍地,政府負責增建房屋
他 認為推高股價的原因主要是因為某部分上市公司成功籌集資金,使得他們資金充裕,所以他們能以高價搶地,甚至有部分人士指出如果某部分人士不和他們合作,就 會故使他們以高價搶得地皮云云,就算降低拍賣價及付款方法也無補於事。他們高價搶得地皮後,股價就上升,導致有人以高價購得股票,導致損失,且建出來的物 業價格就會相應提升,使一般市民負擔不來,導致社會不穩。
故此,他認為政府應停止拍地,把所有屋宇改由政府興建,價格則由成本加上部分利潤而定,如此樓價則會大幅下降,亦安定民生,增加庫房收入。如果政府人士不足,私人公司可以承接該等工程。
2. 政府應多發行公共事業股票
他指出政府應該以高息多發行公共事業股票,計劃愈大愈好,越多越妙,並以資金多興建基建如水塘、跑道、住屋、廠房、天橋、行人隧道等,因為公共股票較少可操縱消息,如此即可避免投資者被愚弄,亦可以改變現時股票需要達百多年才能回本之弊。
3. 明令禁止股票市場人士作出損害公司行為
他在演講中講到,應禁止股票市場人士禁止擔任董事、並禁止內幕交易、甚至關連交易中低賣高買的行為,以達致他們暴利的目的,他認為,如此即像沙蟹中股票看不清底牌一樣,但是管理層可以看到股民的底牌,如此看來,投資者不輸才怪。
4. 上市公司購買資產估值工作應由政府處理
他提出,財政司(即現時的「財政司司長」)委任小組調查重估實際之估值供股民參考,這可杜絕部分因利益關係作出的估值師報告過分提高股值,以欺騙投資者的情況出現,但因為香港是一個自由市場,「假如市民仍願以十元購入一隻只值二角錢既舊且壞雞蛋,則無話可說。」
當年他更提及當年股票的情況,「一間虧蝕中而且沒有遠景和實際地權利益的股票,卻以龐大數字號召上市,實使人迷惘感概」。
5. 交易所負責人應對投資者負責
他對此有三個建議,第一為交易所負責人應解釋每日上市公司股價變化之理由,第二為交易所主席應提高透明度,且每年輪選,避免久任主席及權力過份集中。第三為四會應合而為一,使市價更為劃一,股市不會受旁門左道摧殘,且在互相監管下,不容易作弊或貪污受賄。
在看完他的說話後,現在我逐點給予一些評論。
1. 關於他提及的停止拍地,多興建類似居屋公營房屋,這是一項干擾市場的行為,況且上市公司高價購地是私人選擇,公司後來無論高低價售出物業導致獲利或虧損, 只是管理層的眼光的問題,股價上升下降已反映一切,如果以高價投資就是指他們不理性,要禁止投地,已和他第3點指出香港是自由市場,已是互相矛盾。
況且如果高價賣地,庫房收入增加,使政府可增加財源去作更多長遠的計劃,現時犧牲這個機會,把全部地皮改為公營建議,只能低價賣屋,未能盡情釋放土地的價值,會導致庫房流失更多。
何況,如不再推出地皮,導致物業供應斷層,樓價豈不是升幅更大,更多人買不起物業?何況不再拍賣,政府減少了一項收入,且要付出資金為未來物業投建,資金需求更大,政府如何平衡預算?
政府稅基一向狹窄,主要都是在薪俸稅和利得稅,如果增加該兩項稅款,只會使商業經營抑制,商人為減少稅項,導致瞞稅情況出現,收入下降,使得政府陷入惡性循環之中。
因為政府當年沒有興建出售房屋的經驗,加上他提出可委任私營處理事項,故此在由此在權力集中於政府、配套不相符及沒有廉政公署的情況之下,將會滋生嚴重貪污的情況,將會較當年由私人建屋的情況更壞。
但是,如果任由物業價格上升,將會導致市民耗盡一生積蓄,亦不能購屋,這會導致社會不穩,我是非常認同,但不一定是政府停止拍地可以解決到的,政府在此處應扮演的是輔助的角色,不是主導的角色。
在數年後,他的建議演生成為公共居屋的計劃,以居屋補貼公屋,興建廉租的商場以方便廉租屋住戶低價購物,是一個良好的設計,可以為廉租屋建立資金來源,亦可保護社會上有流動階梯,亦可利用居屋來協調住宅供應,避免房價過高,以導致社會問題出現。
2. 關於他第2點建議,我想請問當年電力及煤氣已由私人經營,只剩下水務由政府經營,他的建議是否把其他業務國有化? 這又違反了第3點自由市場的原則了。
況且要派高息,先要有盈利來源,水務本身不能賺錢,橋樑、隧道、開發大嶼山投資資金龐大,且長時期未能回本,又如何確認高息呢?
況且,公營機構效率降低,且管理人員並不是產權的擁有者,會導致大量利益不相稱的問題出現,如果規模大了,會變成私人王國,造成大量暗箱操作,以自己利益置於公司利益之上的情形出現,導致庫房資金流失。
這和他之前講的「因為公共股票較少可操縱消息,如此即可避免投資者被愚弄,亦可以改變現時股票需要達百多年才能回本之弊」,似乎只是轉變了另一個模式。
如果你想起1和2的建議,又想起他做甚麼,自己覺得他在這兩點上完全是把公司和自己利益置於公眾利益之上,所以幾乎只能部分接納,甚至完全不接納。
3. 其實這些東西一早應該有,因為這能避免管理層耗用公司資財的情況出現。現在上市規則亦已經有相關的關聯交易的細則出現,但仍是不能防止部分大股東出術的行為出現,但我明白他們只是不懂上市公司的原理吧。
如果他們能製造多年的盈利的話,將會較他們賺一時之利更好,如果以當年100倍P/E計算,只要他們持有10%的股權,製造多1元的盈利,將會多10元的財富,豈不是更好?所以節省公司開支,把開支多歸入自己,會有好處的。
但是他們知道這原理,也要這樣做,多數也是自己財務處理失敗導致的問題所致,但是如果是後者,我們為何要購買他們的股票?
4. 我認為到現在這問題仍未能完全杜絕,亦建議政府儘快實行類似的制度,就算財政司司長、證監會不能做,也應該給一個有足夠持股量的股東可以委任自己的估值師,自由為該資產進行估值,如估值過高,股東可召開股東大會,推翻收購。
5. 第一個交易簡直是不能接受,有時升跌哪能有原因呢,只能使上市公司發佈資料要及時讓公眾得悉,就已經是良好的制度。
至於第二及第三個提議,其實絕對不錯的建議,且是可以實行的。但是第二個建議要到1987年股災時,承著主席李福兆被控受賄,才能真正處理交易所是獨立王國的現象。
至於第三項,在1974年7月已經開始,但至1986年才正式合併,詳情可參考維基百科「香港證券及期貨交易史」。
總的來說,這位梁先生所談的東西,雖不乏擲地有聲之言,但是亦可以看見當年一部分人士對市場的不瞭解,亦摻雜了私人利益,不過第4點到現在仍適用,所以仍有一定價值,值得參考。
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新加坡麵包物語(BreadTalk)集團主席郭明忠,以五○年代懷舊風格的「大食代」美食街震撼台灣餐飲界。曾是落魄留學生的他,何以靠著在台灣賣龍鬚 糖,搖身一變成為新加坡的餐飲鉅子? 撰文‧林讓均 去年十二月底大遠百相繼在板橋及台中開幕,新一代的樓面風格、動線規畫及獨家櫃位,話題十足,創造高人氣。在各樓層中,最引人矚目的,莫過於以「五○年代 台灣」為設計主題、共砸下兩億元裝潢的兩家「大食代」美食廣場。 美食巨擘來台展店 一進到這裡,黃包車、舊郵筒、反共標語與明星花露水等懷舊元素,全在小洋樓與日式建築混雜的舊日街道中重現,而穿著白汗衫、花布衣的店員們,則端著各式小 吃穿梭其間,不時還聽到《滿山春色》之類的台語老歌,彷彿時空錯置,回到了五○年代的台灣。獨特的懷舊美學為裝潢手法,搭配南洋美食、台灣小吃等多國料理 的混搭風格,讓大食代開幕四個多月來,成為時下最夯的美食話題,第一季業績超越目標近三成,粗估今年兩家店能達到年營收新台幣六億元。 挾著這股氣勢,四月十一日「大食代」在板橋大遠百,邀請上百位貴賓隆重辦記者會、宣布進軍台灣,大食代的老闆、新加坡麵包物語(BreadTalk)集團 主席郭明忠,當天以一襲格紋西裝、蝴蝶領結的復古打扮,與美女坐著黃包車風光進場,令人對這位集團上市的新加坡餐飲大亨,更添好奇心。 五十五歲郭明忠的麵包物語集團,旗下擁有烘焙、美食廣場、餐廳三個事業體,共七個品牌,陸續插旗十六個國度,去年營收達到新加坡幣三.六五億元(約合新台 幣九十億元)。其中,專營美食廣場的品牌「大食代」,三十八家店足跡遍及全球七個國家;而二○○○年創立,在全世界共有四百多家分店的烘焙品牌「麵包物 語」,則已在○三年於新加坡風光上市,而店內最招牌的長青款麵包-- 覆上肉鬆的「鬆鬆麵包」,更締造了每十秒賣一個的紀錄,算一算,全球累計至今賣出五千多萬個。 這位為新加坡引進美食街、精品烘焙店等商業模式的美食巨擘,在記者會上感性地說,「十多年來一直想回台灣開店,這讓我有回家的感覺!」郭明忠一語道出他和 台灣密不可分的緣分。他回憶,早在一九八二年、二十四歲那年原本來台灣想攻讀藝專美術科,沒想到,所帶的新加坡幣兩千元(當時約新台幣三萬元)兩個月就花 完,讓他只好暫時借住在星馬朋友的學生宿舍,開始動腦筋籌學費。由於他曾學過「龍鬚糖」功夫,於是向僑生朋友東借西湊,集資買了麥芽糖等材料,自己釘了第 一台攤車,就在百貨公司擺攤、拉起龍鬚糖。 郭明忠這位「美術系留學生」誤打誤撞成了「龍鬚糖小販」,雖然留學之路因而中斷,卻造就他日後的「餐飲人生」。他回憶,每天他的龍鬚糖攤位前都排滿嘗鮮 客,而當時和太太李麗玲(現任麵包物語集團副主席),可說是腰痠手痛,但年輕懷著一股拚勁,一天營收最高可衝到五至六萬元,「年輕嘛,沒在怕的!」李麗玲 笑著說。 短短三年,郭明忠就把龍鬚糖攤位拓展為五個,累積創業的第一桶金,再以此資金創立「聖加南洋小品」,專營南洋料理,一九九九年他離開台灣時,聖加已經在台 拓出二十一家分店。 視覺感官大秀頗受好評 而發跡於台灣的郭明忠因想家而回到故鄉,並把台灣的「美食街」概念在新加坡創立「大食代」,而有別於一般美食街制式化的裝潢,具有美術底子的他擅長營造空 間氛圍,每一個場域都貼切地形塑不同時空的主題風格。其次,他也讓吃變成一場場的視覺感官大秀,「我們在客人面前下廚,炊煙就在你眼前,看著、看著就餓 了!」郭明忠說,他們用「食演秀」吊足客人胃口,因此煮食區一律設計在攤位前方,並把食材陳列出來,例如旗下餐飲品牌「土司工坊」就秀出堆得高高的奶油 塔。而他也把這種食演秀的概念運用到自家其他品牌,大秀透明的烘焙廚房。 除了精於創造噱頭,郭明忠的招商功夫更是獨到。早期還是郭明忠自己招商時,他可以在小吃攤旁一等數小時、寧願被灌醉,就為了等攤商點頭。這種「三顧茅廬」 的招商精神,也打動了台灣美食代表「鼎泰豐」的第二代掌門人楊紀華,○三年新加坡第一家鼎泰豐開幕時,郭明忠還親自擔任三個月的店長,後來如願取得鼎泰豐 在新加坡與泰國的獨家代理權。 惜情的郭明忠,很多台灣故舊至今都還是他的生意夥伴,這次回台開出驚豔業界的美食街,也邀了若干老友進駐,並協助他們轉型。至於他自己,還將以什麼創舉顛 覆台灣餐飲界,消費者也等著看。 郭明忠 年齡:55歲 現職:新加坡麵包物語集團(BreadTalk)主席經歷:龍鬚糖老闆、聖加南洋小品董事長學歷:美國威斯康辛國際大學商業管理榮譽博士 |
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二○一五年伊始,臉書創辦人佐伯格(Mark Zuckerberg)即在臉書上宣布,今年是與書為伍的「閱讀之年」。 讀書,不是只有自己讀的樂趣而已,跟好友分享好書,更能讓樂趣加分。周俊吉,台灣信義房屋創辦人;馮侖,中國「房產教父」,兩位深交近二十年,除了業務合作,也是愛書的「文藝青年」,兩位都有每天必讀書的習慣。 兩位房產界鉅子接受本刊專訪,介紹自己最想推薦給對方的一本書,會擦出什麼樣的火花呢?以下為他們的口述內容。 周俊吉推薦:《誰在銀閃閃的地方,等你》──一起用感性的腦袋想老人吧! 馮侖讀過的書很多,如果要推薦,我想到作家簡媜的《誰在銀閃閃的地方,等你》。 簡媜的文筆那麼好,透過幽默、戲謔、感傷的語氣,書寫老年的各種狀況,寫她親身經歷的,寫她看到的、認識的,或她照顧的長輩,也提到需要照顧老人的下一代,我想閱眾應該很廣。 她有一段話寫得滿好的,從小孩一出生,我們就可以看到育嬰百科之類的書,包括我在內,為了養育我家老大,也買很多書來看,可以照書養。其實,從生、養、產前、產後、就學後,都有很多教導小孩的書,但是談老病死的書卻非常少。看到很多她寫的案例或故事,就會覺得:為什麼有人會老得這麼辛苦,這麼沒尊嚴? 作者和馮侖的年齡差距不大(編按:簡媜一九六一年生,馮侖一九五九年生),我想同年齡的人應該會差不多的感覺。 印象比較深的是,簡媜一開始講到,自己在街上的感覺,看到人家怎樣過馬路(編按:簡媜過馬路時,默默計算一個號誌的時間內,馬路上出現多少老人、最老的是誰,以及老人過馬路時令人心驚膽跳的畫面)這種情景幾乎每天都會看到,但,如果是我們在車上看到老人過馬路,又能怎樣?好像也不能怎麼樣,就算你扶他過一小段馬路好了,你又能扶他更長的時間嗎? 這本書會讓人有一種感覺:(老)這種現象好像隨時隨地都在,雖然我每天來上班,看到的都是比我年輕的人,但一離開工作場域,我會產生一種很豐富的感覺:在我們的社會中,(老)這種情況已經非常普遍。我覺得這種感覺很需要被喚醒,要更有系統的發展「老人照護」,像我們造房子,就要把「無障礙設施」列為解決方案。 兩年多前,我們在政大舉辦一個研討會叫「老人住老宅」,後面打上一個問號,台北現在(屋齡)超過三十年的房子比例很高,超過六十歲的老人比例也高,老房子不是不能住,但很多設施不利於老人,如果兩個問題分開看,只是談老人,好像還好,只看老宅的問題,好像也沒那麼嚴重,但若疊在一起,就顯得很尖銳。 老房子通常沒有電梯,面積也沒很大,輪椅也很難進去一般的衛浴空間,所以老人就要被關在那二十坪的地方,一年可能下樓梯不到幾次,因為要等人家背下去,老人大概也不希望要一直麻煩別人,這樣很沒尊嚴。 老人、老宅分開談,是兩個很理性的話題,但結合在一起討論,大家內心感觸都比較深。 以大陸來說,老齡化速度也很快,未來「老人照顧老人」(老兒女照顧更老邁父母)的現象會越來越普遍。如果從內心感觸出發,和從利潤、營業額的角度來做養老事業出發,不一樣的動機,會帶來不一樣的結果,對客戶幫助和意義就會不一樣。 馮侖是思想、觀念很先進的地產商,如果能從這麼感性的一本書,去思考養老事業,出發點不一樣,結果也會不一樣。要不然,我們對養老事業的老人,可能也只是照豬養。 馮侖推薦:《從逆襲到稱王》──顛覆真的比較好?來看這本書吧! 這本關於銀髮生活的書,如果是台灣唯一一本(談老病死的書),我一定會買。不過我現在對(老)這件事情還不是太敏感,因為我每天都在出差、工作。 我比較建議周董看我一位朋友的書《周鴻禕自述:我的互聯網方法論》,中信出版社出版。(編按:台灣名為《從逆襲到稱王:周鴻禕的互聯網方法論》,大是文化出版) 周鴻禕為中國第四大互聯網公司「奇虎三六○」的董事長,他比較另類,一直和人家打官司,但是很厲害,看問題總是比較不同於常規。其他三家互聯網老闆,也接觸媒體講過(自己的主張),但周鴻禕是大陸第一位出書的互聯網老闆。 雖然很多人在談互聯網,但他講的比較全面,所以我會願意推薦,周董可以看看中國互聯網老闆寫的書,視角有什麼不同,聽聽他的講述,會很有意思。 我認為,這本書最特別的地方是第六章「互聯網方法論」談「微創新」的概念,雖然他講互聯網領域的事情,但從我們這個領域(房地產)來說,這本書也可以糾正一個觀念:一般老闆講創新,喜歡講顛覆性的事情,但他提倡「微創新」的概念,把注意力放在當下,不要迷信顛覆,把產品細節和客戶體驗做得更好,細節上每天都有進步,其實更重要。 他強調這個,對房地產領域也有很大的啟發。房地產是個傳統產業,我們這行業,一般都是自己做個產品,再通過推銷渠道把他賣掉,比較是按照假想的客戶需求去推廣給客戶。 現在不一樣了,現在他強調的是客戶體驗,這本書一開始就講到互聯網的核心是「產品體驗」,互聯網上常有產品體驗,對現在的我們(房地產)來說也是,不管是線上、線下的,甚至是「試住」。中國現在有些地產商,先讓你住進去,看看感覺怎麼樣,這就是體驗。 通過體驗,得到口碑,再透過口碑加以傳播,擴大客戶認同,再來做銷售,等於是從C2B(客戶對企業)的角度想問題。以前我們講銷售,只是從B(企業)的角度去想問題,現在要C(客戶)的角度看問題,這是很大的不同。 舉個例子,「萬通台北二○一一」(萬通在台第一案)這個案子,在這本書出來之前,已經接近尾聲了,我們現在要做的是,收尾後,怎麼從體驗的角度,讓客戶提供一些改進的意見,帶動下一波的銷售和出租。 其實現在大陸很多公司在互聯網裡,有很多顛覆性的東西。現在互聯網(對房地產)影響最大的,實際上就是仲介的部分。中國現在租房、買房、二手房、貸款,在網路上都可以做了,我不知道台灣是不是也是這樣?我想這是可以介紹給周董看一下的。 【延伸閱讀】周俊吉加碼推薦》看簡吉,掀開塵封台灣史 除了簡媜的著作外,周俊吉還推薦了另一本傳記給馮侖:《簡吉:台灣農民運動史詩》,介紹農民革命運動家簡吉一生的故事。 原為小學老師的簡吉,其子為大眾集團創辦人、「經營之神」王永慶的女婿簡明仁。他畢生投入農民運動,對抗日本殖民政府、國民政府,最後慘遭國民黨槍決。他的故事一度被掃入塵封檔案中,直到作者楊渡整理出其歷程,並撰寫此書,才能重見天日。 由於簡吉被視為「台灣共產黨」成員,故國、民兩黨都不喜歡碰觸其歷史,這本書出來之前,這段歷史在台灣幾乎是消失的,「不過影響力絕對長存。」周俊吉說。 無巧不成書,馮侖對於有關台灣的歷史、人文、農業推廣類書籍也情有獨鍾。他以往接觸的台灣史,以荷蘭統治、日據時代居多,少了農民運動進化史這一塊。現在這本簡吉的書彌補了缺口。從這次推薦書單可發現,周俊吉果然深懂好友的心。 (文●張舒婷) | ||||||