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港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱，上周五（13日）突然再出招。里昂指出，以目前港人家庭收入計，一個上車盤的入場費，等同一般家庭入息近15倍（見下列數式），即不食、不住、不用，買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高，已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企，置業困難，惟港人每聽到北上置業時，大多耍手擰頭，不是抗拒車程路途遙遠，就是對「過關」人擠車擠的印象，產生恐懼。

周二（17日），紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發，而追溯粉嶺一幅住宅地皮，早前也以每呎4,000多元成交後，現時即使在上水、元朗及屯門等地，找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為，擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛，早在去年底在深圳皇崗口岸附近，以65萬元（人民幣，下同）買入一個400多平方呎單位自住，阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺，他認為︰「深圳上車負擔輕，無損在港工作時間，往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日，福田一帶的地產代理行，不時有港人的足迹，詢問行情。本刊亦發現深圳福田區，仍有不少數十萬元的單位。時移世易，內地人愛在港買樓，港人新一代則前往深圳買樓，未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」，甚至「半小時生活圈」，早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段，在今年1月已展開建造工程，早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出，爭取該段鐵路在2015年通車，有專家認為，隨着兩地交通網絡日益發達，未來北上定居生活的港人，只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升，港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查，發現居住或長期逗留在內地的港人，高達50萬名，當中男性佔上大多數，深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點，調查中32%居住或長期逗留內地的港人，便住在深圳。

4月17日，中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市，限制港人在深圳購買第二個單位，雖令專攻深圳樓的港人投資者，暫時擱置淘金大計，惟有有自住需求的港人，若想在深圳置業，此路仍然可行。

一個炎熱下午，鍾智剛（阿剛）完成整天的驗樓工作，在荃灣地鐵站附近的直通巴士站，購票乘坐直通巴士返回深圳的家，排隊等待上車時，與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸，連同過關步行至阿剛深圳的家，全程只約40分鐘，阿剛坦言︰「平時返家很方便，車程又快又準時，巴士是24小時開放，除了荃灣外，灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點，也設置專巴路綫，不論在何地出發，行程約一句鐘，也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人，阿剛沒有對北上置業抱有戒心，主因是他的太太是內地居民，太太並在深圳工作，加上數年前阿剛與太太結婚後，已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位，因此早已習慣內地的生活環境，後來他倆口子發現長期交租並不划算，加上供樓開支比租樓便宜，故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位，現時租金約2,800元，不過，若以呎價1,600元購入同面積單位，以三成首期還款年期為30年，買樓月供約2,731元，月供比租金支出還低，故在深圳雖按揭息口較高，惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有，就連粉嶺地皮的麵粉價（即地價），每呎亦要4,000多元，長此下去，要買樓定必追價追到氣咳，長痛不如短痛，乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重，與其妄想樓價下跌，不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年，他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位，每呎約1,600元，入場費只是60多萬元，加上該個屋苑也有不少港人居住，保安亦不錯，應該可以放心購入。」

雖然內地買樓，實際按息會比香港買樓足足高出一倍，加上穿梭兩地的車費，小數怕長計，但阿剛在比較上車門檻，權衡輕重後，最終覺得長遠在深圳置業，開支仍比香港少了一大截，故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元，買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說，位於福田區的皇崗口岸，附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑，呎價一般1,600多元起，論港人在深圳擇區，福田區也比較多，因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛，自2005年迄今，深圳二手樓價急升接近兩倍，躍升速度僅次於北京，而6月份深圳平均二手樓價，仍未因宏調措施的影響而大幅下跌，在中央重拳出招之下，平均樓價過去多月僅回落約5%，目前每平米約17,377元人民幣，即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落，但阿剛透露，近期周六、日，所居住的屋苑範圍內，不時見到操流利廣東話的港人，向代理查詢市況和預約睇樓，似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例，中原地產代理林念冰跟記者說，該盤第一期早在2005年至2006年之間落成，當時樓價平均每呎才700多元，現在期數較新的，呎價也約2,000多元平方呎，售價比起5年前升了近兩倍。

不過，2007年至2009年內地樓市火熱，升勢強勁，但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一，沒有被投資者大幅推高，呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋，該區樓價走勢變得溫和，相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關，但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方，撇除自用輕鬆上車外，北上買樓投資又如何？近年深圳不少地區具其變天概念，個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊，其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」，打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號，樓盤呎價一早被推高，去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元，而特色單位的呎價，亦已超過太古城 1997年的平均呎價（每呎約8,000港元）。

中央宏調政策下，深圳樓價跌幅仍較輕微，論新盤樓價驚人，除「紅樹西岸」外，由羅湖關口轉乘深圳地鐵，前往大劇院站，甫出地面由華潤置業（01109）發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤，叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說，近年一批內地人富起來，不少東莞及惠州的有錢人，假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨，他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓，比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」，分層單位每呎6,000多元，物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位，每伙叫價達1億元。

記者現場所見，分為一、二期「萬象城」，商場內國際品牌名店林立，格局上與中環的國金商場（ifc）有點相似，而商場內市民的消費力也甚高，如內裏的嘉禾電影院，繁忙時間，一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生，中學畢業後便從事銷售卡片生意，需經常前往深圳印刷廠交定單，日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說，「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區，深圳證券交易所就在附近，而該處的深圳信興廣場地王大廈，也曾是亞洲區最高物業，為區內確立了地標及商業地位，該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市，並在該區買下「都市名園」的單位收租，2004年至2007年間，先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」，過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌，現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元，若買入單位收租，平均回報也達5厘，而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示，雖說現時內地不少低收入勞工，平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平，惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領，不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代，被稱為「金領」的管理層，薪金更隨時高達3萬元人民幣，故租金及樓價具相當支持。

早前，羅湖區政府在其官方網站發布通告指，將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」，即優化區內環境和加強配套，改造範圍東起和平路、西至布吉河，南起春風高架、北至深南東路，涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價，同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃，去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》，更表明區內重新規劃目標，區內樓齡逾20年的舊樓，隨時可成發展商的收購對象。

據悉，深圳目前被發展商選中舊樓，包括羅湖的布心花園，發展商多向業主開出重建物業後，給予1：1.2的回遷補償方案，即居住100平方米單位的業主，在物業重建後，可獲配置120平方米的單位，以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何？龔先生認為，購置有關單位的收成期較長綫，而且涉及不少風險，他指︰「一旦收購時間花上5至10年，那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕，經濟和居住環境改善，內地愈來愈多人愛飼養寵物，阿剛入住的深圳皇御苑，屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言，屋苑內有商場及餐廳，日常生活與香港分別不大，唯一美中不足處，在於屋苑內部分草叢位置，有時會傳出陣陣狗尿味，衞生環境尚待改善。

記者則發現，皇御苑的外形及格局上，大致與本港的大型屋苑相近，只是各屋苑大堂，日間時天花板上的水晶燈多是關掉，與本港大型屋苑的大堂，24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時，內地及港人乘客大多能守秩序，排隊上車。只是，記者在皇御苑現場所見，屋苑外的馬路，車來車往，行人過路的配套稍欠完備，穿梭於馬路中，需格外留神。

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北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告：「切勿炒內地樓！」究竟投資在內地買樓投資，風險有多高？

風險一：收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指，從投資角度看，內地買樓收租保障少，一旦遇上租霸，隨時申訴無門，她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股，較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二：政策市難捉

她又指，內地樓市是十足的政策市，中央政策常變，買樓投資的利潤，隨時大失預算，譬如說中央突然收取物業增值稅等，買賣樓宇的價值便大打折扣，加上投資物業向來是微型市場，最佳策略還是在自己熟悉的地方落注，勝算較高。

風險三：樓市有虛火

去年中央大開信貸之門，大批資金流入樓市，樓價上升。投資者「騎樓」，即一人獨佔多間物業的現象相當普遍，市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重，一旦泡沫爆破，威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位，數量仍高企，足夠2億人居住，私樓市場並沒有任何樓荒，反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四：樓價憂再跌

今年4月，中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試，測試結果是就樓價跌30%至40%，測試銀行可承受的風險，惟在7月份，市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試，假設樓價暴跌六成對資產質素的影響，按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成，市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號，反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五： 確認房產證

內地物業樓契分類繁多，港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權，個別單位擁有其獨立房產證，部分則是整幢物業才擁有一張房產證，一旦買入沒有房產證的單位，將來物業要轉手或萬一要拆，如政府收地重建等，手持單位的業權便得不得確認，故入市前買家要弄清。

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國策解讀

潘石屹：內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴，買不起市區樓的，惟有住到新界去，有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市，投資前景到底如何？SOHO中國（00410）董事長潘石屹指出，買樓投資要選已發展的大城市，而未來數年內地的樓市走 勢，則主要取決於以下3個政策：

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策，是最重要的一環。「像2009年，只要發展商貸款，銀行就貸，到了期的貸款都不急於還，全都延期了，那怕是成交量再往下降，他（發展商）也可以不降價，因為他有錢呀，只有在現金流快出問題時，才要回籠資金、才要降價。」因此，銀行一旦收緊信貸，對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應，但今年的樓市宏調政策，卻放寬土地供應量，為樓市降溫。潘石屹說，一塊地需要兩年時間去建出房子來，那意味着兩年後，市場上的房屋供應量會大幅增加，「形成了供應量，才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助，中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等，「如果各地方政府都能按照計劃完成，對整個房價的影響，尤其是中低檔房價的影響，是非常大的。」

無論香港或內地年輕人，均面對買不起本地樓的問題，在潘石屹眼中，這是所有國際性大都市的共有問題，也屬正常現象，他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意，樓價被外來投資者推高不足為奇。不過，若真要在內地置業，還是要挑大城市，像是北京、上海，都是不錯的選擇，因為大城市人口多、土地供應有限，盡管目前樓價比較高，但未來的房屋供應量不會多到哪裏去，「如果選錯了，跑到別的城市去，像是長沙、瀋陽、西安，沒開發的土地都是一望無際的，每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大，樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通，隨着港人北上消費愈見普遍，數年前本港八達通及深圳通兩家公司，已成立工作小組，研究兩卡互通。早前港鐵方面表示，深港兩地「一卡兩地通」計劃，最快可在今年底推出，若計劃正式實施，在內地居住與消費也就更方便了。

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港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證，證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收，所有涉及交易的手續費，包括買賣雙方合共約3%的佣金，將全由買方支付，這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則，規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民，暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家，也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地，買家要在本港及內地同時擁有存款戶口，兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣，銀行每次收取130元人民幣手續費。

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2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?

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3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑

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4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....

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