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三、恆基兆業

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月，創辦人李兆基，祖籍廣東順德，1929年出生，早 年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年，年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000 元，從家鄉順德南來香港，初期在金舖做外匯黃金買賣，1958年起與郭得勝、馮景禧等 合夥從事地產發展，並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久，「三劍俠」各奔前 程，李兆基辭去總經理一職，自立門戶創辦恆基兆業。當時，恆基兆業約有資產5,000 萬元，發展地盤約20多個。職員四、五十人，已有一定規模。 恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港 地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇 的發展等等。不過，與新地相比，恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展，故有「小型 住宅之王」的雅稱。 恆基主席李兆基認為，由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟的蓬勃發展，市民收入增 加，置業觀念日濃，但土地供應有限，小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期，恆基 兆業的地盤多集中在市區，主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅，銷售對象是廣 大受薪階層，由於住宅和工作地點距離不遠，加上交通方便，因而深受置業者的歡迎。 恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似，強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨，「只做樓宇供 應商不做收租業主」。因此，恆基十分重視增加土地儲備。1976年，恆基旗下發展地盤 已增加至140多個，成為土地儲備最多的地產公司之一。不過，恆基兆業增加土地儲備 的方式相當特別，它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人游說舊樓的 業主售樓，以各個擊破的方式，說服業主出售他們所擁有的單位，然後將整幢樓宇拆卸 重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告，收購香港的舊樓，這既方便老 華僑將香港的物業脫手，更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經 營地產的「絕招」。 早期，恆基的物業發展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區。不過，隨著時間 的推移，市區內可供發展或重建的地盤已買少見少，恆基看準新界必定成為地產發展商 日後爭奪的對象，於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書，以保證日後在新 界有足夠的土地可供發展。1981年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產發展為主的 公司，但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾，相信五年之後便無法 可以再在市區內找到『併樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數量也有限，屆時新 界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭 投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日後在新界有足夠的土地可 供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光，可說是恆基兆業成功的重要因素。 正是基於這種戰略眼光，1975年港府開標競投沙田新填海區時，李兆基即作為發起人， 由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司，投得沙田新市鎮第一 號地段，並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作， 更成為該集團進軍新界地產業的先聲。 恆基兆業創辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關上市條件及招股書已全部 準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收 購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司，1972年在香港上市，其時實收股本 僅2,532萬元。1975年，李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股，控制 了永泰建業42．9％股權，成為最大股東。1977年，李氏再以名下6個地盤換取永泰建業 4,200多萬股，將控制權增至70.8％。到1979年，永泰建業妁市值已由初上市時的約 4,000萬增至9億元，短短4年間擴大20多倍，成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公 司。 然而，永泰建業始終無法替代恆基兆業，前者只及後者的20％左右規模。1981年8月， 正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年 1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司，並將其在香港掛牌上市。恆基地產上 市時，法定股本30億元，實收股本21.38億元，分10.69億股，每股面值2元，恆地以每 股4元價格公開發售5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股，未繳 足股本新股東申請時每股先付1元，其餘款項分兩期繳付，每股1.5元，分別於1981年12 月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十 大地產上市公司之列，該年底恆地市值達35.2億元，在地產上市公司中排名第七位。 80年代期間，恆基集團展開連串資產重組，以使集團結構和業務合理化。重組後，恆基 地產成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產發展業務，而旗下永泰建業則改名 為恆基發展，以地產投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市 公司的股權，在香港股市中自成一系。 恆基與新鴻基地產淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景，緊扣 地產市道循環盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。 1982至1984年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候，地產市道低迷， 恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地，為日後公司的發展奠定基礎。 1987年10月股災後，新界的換地證價格下跌了三成，恆地便在1988年5月動用超過5,000 萬元，以平均每方呎1,000元價格，大手購入新界換地證書，加強了日後在屯門和葵涌 商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後，地產市道再次下跌，恆地於1990年度再 斥資3.2億元購入一批換地證書，使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月，當 政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時，恆地以8,300萬元悉數購入。因此，恆地成為 香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。 由於採取「反潮流」，「人棄我取」的投資策略，恆地得以低成本維持龐大的土地儲 備。從1990到1996年，恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎，其中尚未包 括1340萬方呎農地，成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低，恆 地的邊際利潤相當高，以1993年度為例，該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇，獲 得利潤約30億元，即平均每方呎純利1,800元，比新地的平均每方呎1,400元還高出接近 三成。 恆地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉」，強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時 期，恆地就會不斷地將樓盤的售價調低，以測試樓價底線，保持貨如輪轉。如1989年 「六四事件」後，恆地即將樓價下調20％。1994年中市道不景，恆地即在一個月內三度 減價推出單位，從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手 法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購，向買家提供九 成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金 100兩）展開促銷，結果引起買家輪候或市場超額認購，取得滿意的效果。 恆基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區收購舊樓 的策略，以最大的耐心，經長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖 珍樓」、「袖珍鋪」，將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價 不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。 恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度，香港地產市道暢旺，恆地盈利急 升64％，李兆基眼見集團股份長期偏低，不利於在股市集資加速集團發展，遂一反傳統 「密底算盤」的作風，採取了連串矚目行動。1993年9月，恆地在公佈年度業價時，大 派現金紅利，每股恆地獲派1元紅利，涉及金額高達16億元，給股東帶來意外驚喜，恆 地股價當日即急升18％。不久，恆地又宣佈集團資產重估，每股資產淨位達42.69元， 比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該 年底，恆地股價升至每股59元，短短3個月內市值急增逾600億元，恆地成為這一時期香 港股市的藍籌明星股。 1993年第四季，恆地趁公司業績理想，連環出擊，先是發行4.6億美元（約35.7億元） 的可換股價券，安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市；繼而發行3億美元（約23.38 億元）歐洲美元價券，並取得13.8億元銀團貸款；而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配 股集資20億元，短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。 這一時期，恆基股價節節飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失 時機地配股籌資，先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元 和35.2億元，集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日，恆地又宣佈發行武士債券， 集資300多億日圖（約23.4億元）。從1993到1996年，恆基集團集資頻率之高，數額之 大，業內公司無出其右。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商 標」了。 1995年，港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路，地 鐵招標發展沿線各站上蓋物業，結果，擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新 地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總 站上蓋發展項目佔地約4公頃，發展工程包括3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或 服務式住宅大廈，總樓面面積預計達447.7萬方呎，總投資400億元，預料分六期進行， 1997年動工，至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴 的發展項目，而且也是香港有史以來最大的單一地產項目，屆時完成後，置地的中區王 國將黯然失色，中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。

世榮兆業董事長因涉嫌洗錢罪被調查

世榮兆業晚間公告稱，公司收到董事長兼總裁梁家榮家屬的通知，梁家榮因涉嫌洗錢罪被公安機關執行指定居所監視居住，目前正在調查中。

世榮兆業表示，公司擁有一支高效的管理團隊且具備較為完善的內控體系，該事項不會對公司的生產經營造成重大影響。

附公告全文