八張圖告訴你，港股如何影響港樓

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香港股市樓市這一對患難夫妻，二十多年來逢八遇劫，總體算休戚與共。如今毛衣戰、加息禍不單行，大難臨頭各自飛還是一起跳？

總體趨勢

下圖白線是恒生指數，另外兩條幾乎重疊的線是中原房價指數和中原房價領先指數。可以看到每輪大周期股樓高低點出現的時間都非常接近，往往股市領先三個月左右見頂見底，唯一例外是08/09年大熊市，樓市先見底。

1998亞洲金融危機

這是香港樓市史上最慘的一次，還沒有之一。下圖白線是恒生指數，藍線是中原房價指數。可見港股先於97年7月見頂，房價還漲到了10月才見頂下滑；此後約一年時間里，股價跌了近60%而房價跌去一半，然後恒指領先見了短期底。

這一輪房價如此悲慘，除了泡沫嚴重和資金外流，很大程度上是由於利率飆漲，一個月Hibor曾接近20%！跌一半還未見底，從97年10月到03年5月，房價跌去70%！

非典時刻

如下圖所示，03年股市比樓市早兩個月見底。股市比樓市流動性好，港股市場由機構主導，往往嗅覺靈敏，行動比大眾堅決。港股市場也是世界著名提款機之一，歐美甚至中東出現危機，國際機構都習慣從香港毫不留情的砍倉、做空。

2003年2季度，香港社會整體氛圍都好淒慘，經濟本來就蕭條還遭遇非典，滿街都是負資產，民眾對特首極度不滿，偏偏還疊加了巨星張國榮自殺的噩耗。

壞到極點就是股樓雙底了，否極泰來。

港股直通車

四年之後的2007年，二級市場又是一場狂歡盛宴，A股沖上6000，唱著“死了都不賣”，美國房價狂飆，香港大叔大媽們都知道“港股直通車”要把十幾億人民引來香港。好到極點也就是股樓雙頂了，如下圖，恒指07年10月見頂，而這次炒房客們反應稍慢了一點，房價翌年3月才掉頭向下。

美國次貸危機

美國次貸危機爆發，港股又變身為移動的ATM。從07年10月到09年2月，恒指下跌60%多，一天暴跌一兩千點家常便飯。

跟以往不同的是，房價表現相對堅挺，此輪跌幅不到30%，而且08年底先於股市見底，如下圖。當時利率下行為房價提供了救命的安全墊，中美兩國同時大放水，不僅穩住了樓市還為後面十年暴漲拉開了序幕。

2015年那場牛市

2015年2季度，A股響起了一萬點不是夢的號角聲，北水南下也迅速推升港股，恒指於15年4月率先見頂。

香港房價從8月開始調整，幅度遠小於股市。這一輪股市下跌超過30%而房價跌幅小於15%，恐怕也要歸功於超低的利率環境維持不變。

不過感覺比香港房奴更慘的，是港股二級狗啊，無論哪里的風吹草動，我們總是第一個被砍，傷的最重，而牛市總是來也匆匆去也匆匆，心疼自己~~

2018熊市來的如此之快

今年1月，恒指於33000多點掉頭向下，至今跌幅超20%，半年後房價也隱約見頂了，如下圖，中原房價領先指數近3個月已經出現向下拐態勢，而中原房價指數目前還只有到7月的數據。

事實上，本月香港多個小區二手房價都出現了10%左右的調整，新盤去化率也開始下滑，購房人違約被沒收訂金的案例越來越多，萬科在香港開發的第一個樓盤就出現了9起沒收訂金。

到底這次房價調整會像08年、15年的假摔，還是如二十年前滅頂之災？

今年股市跌幅遠遠沒有達到98、08的慘烈程度，甚至連15年也不如，關鍵還得看美國加息步伐。如下圖，綠線是一個月Hibor，白線是恒指，藍線是中原房價指數，98年壓垮房價的是利率，08年和15年穩住房價的也是利率。

房奴們，燒高香拜拜美聯儲吧。