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上車換樓(39):按揭ABC(1):按揭成數限制 按計劃

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不少人提起近年樓市成交量回落,都會說是港府三辣招的影響;即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意,其實金管局對按揭成數的限制,對成交量回落的影響,亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起,本地銀行可以提供的按揭成數上限,一般為樓價7成。一個作價一億元的物業,便可作為抵押品,於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起,金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」;逐漸收窄,至2011年6月,調整至現時的限制:

樓價按揭成數上限最高貸款額
1000萬元以上50%不適用
700萬元至1000萬元60%500萬元
700萬元以下70%420萬元

 

另一方面,透過按揭保險,住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地,按保的適用範圍亦已收窄,由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保:調整至現時的限制:

樓價按保成數上限最高貸款額
400萬元以下90%360萬元
400萬元以上至450萬元80-90%360萬元
450萬元以上至600萬元80%420萬元

 

簡單來說,現時透過按保,400萬元以下物業最高可借9成按揭,600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保,只有樓價600萬元以下物業,才可借足7成按揭。

按揭成數收緊,效果便是購買600萬元以上物業的買家,需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外;即使有足夠現金支付較高首期的買家,其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平,除了印花稅之外,按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

 

王永偉

按計劃執行董事

上車 換樓 39 按揭 ABC 成數 限制 按計劃
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央行鬆綁房貸成數 銀行授信仍然「心驚驚」

2016-04-04  TWM

中央銀行三月二十四日宣布降息半碼,此利率決策符合市場預期;但令人意外的是,央行並加碼放寬房市選擇性信用管制措施,除高價住宅(豪宅)貸款規範外,其餘雙北市購屋貸款、甚至連第三戶以上(投資客)限貸六成都刪除。

消息一出,各界立刻解讀為房市利多,但在第一線,無論銀行或房仲業者,皆以「隔靴搔癢」形容央行決策對房市的推升效應。

自一○年起,央行持續祭出打房手段,緊縮特定地區第二屋貸款成數至六成,如今雖然解禁,但銀行業者坦白表示,「房貸仍然不會太過寬鬆。」業者指出,由於房價下跌風險已非管制前的情況所能比擬,解禁之後,「條件好的首購族雖可貸到八成房貸,但一般還是會以七成為上限。」另一方面,央行連續下調利率,「讓賣方持有成本減輕,更不願意降價求售。」一來一往,反倒可能讓房市成交量更形萎縮。

房市何時回溫?答案未知,但顯然央行的放寬措施,還不算是業者期盼已久的春燕。

撰文 / 梁任瑋

央行 鬆綁 房貸 成數 銀行 授信 仍然 心驚
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經絡劉圓圓:高成數按揭佔比料升至三成

1 : GS(14)@2016-03-07 22:47:01

http://property.mpfinance.com/cf ... 60307/paa01/lab.txt


【明報專訊】在去年中股災拖累樓市下,多個發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭,以刺激新盤銷情。據經絡按揭數據,上月份市場上共有558宗樓花按揭,當中有121宗是由發展商承造,佔整體約21%,該公司估計,今年內有關比例有機會升至約三成水平。另該公司又稱,由於預期今年樓價會下調一成,預期在樓市高峰期購入之物業中,會有約1200宗淪為負資產。

上月急升至21%

據經絡按揭綜合土地註冊處資料,自去年9月有發展商透過財務公司推出高成數按揭以來,由發展商承造樓花按揭的宗數及按揭均有上升趨勢(只計算選用即供付款計劃),如去年11月,1182宗樓花按揭中,28宗由發展商承造,且全部來自九建(0034)紅磡環海.東岸。

不過,至上月份,在整體558宗樓花按揭中,就有121宗是由發展商承造,佔整體21.68%之餘,所涉及的新盤亦有6個,反映發展商承造樓花按揭的情況轉趨普遍。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓接受訪問時稱,由於發展商今年將積極推盤,預期發展商承造樓花按揭的比例,年內有機會上升至約三成的水平。

事實上,在金管局收緊細價樓按揭措施一年後,本港住宅整體按揭成數比例已由去年下半年的低位48.7%,回升至今年一月的50.7%。劉圓圓指,該公司客戶於去年8月至今年1月所購入單位中,就有6.3%的客戶是採用9成或以上的高成數按揭。

樓價跌一成 負資產或增1200宗

據美聯物業及土地註冊處資料,去年8月一、二手共有4030宗住宅註冊(反映7月樓市高峰期數據),而當時的整體平均實呎為10,970元;不過,由於樓價已在短短數月急速下跌,今年1月整體平均實呎已下調至10,029元計,累跌8.6%。她估計,單是該月易手的單位中,就為市場增加約250宗負資產;另去年8月至今年1月,住宅買賣註冊量亦有18,883宗,該行估計今年樓價將下跌一成,故負資產數字將增加1200宗。雖然劉估計,上述新增負資產個案,或有部分會於年內淪為銀主盤,但兩者卻無必然關係。

明報記者 林尚民
經絡 圓圓 成數 按揭 佔比 比料 升至 三成
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瑞信:高成數按揭 反映買家質素差

1 : GS(14)@2016-05-25 05:16:20

http://property.mpfinance.com/cf ... 0525/paa01/laa2.txt


【明報專訊】金融管理局總裁陳德霖日前開腔,明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險,表示關注,大行瑞信發表報告跟進指,包括嘉里建設(0683)等提供進取的按揭計劃吸客,未必可以持續,卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商,並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為,發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷,若碰到買方出現還款問題,則受制於承造一手按揭方面如何處置,處境較被動。

避投資高庫存財務狀况弱發展商

瑞信的報告指,最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃,已售出38個單位,其按揭計劃更獲九成買家採用,但是該行認為,該等進取的按揭計劃未必能夠持久,同時買家的質素亦轉差。會德豐(0020)旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季,15個發展項目共建有7290個住宅單位,按年增加12%,聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計,其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加,因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商,並且給予嘉里及恒基地產(0012)差於大市評級,但是在市場出現調整後,其會較為喜好長實地產(1113),給予優於大市評級,並且給予新鴻基地產(0016)及新世界(0017)中性評級。

德銀則指,即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情,散貨情况仍然不算理想,就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳,會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。

長實財仔應收款按年飈5倍

事實上,發展商成立財務公司為買方提供融資,由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance,便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示,該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元,比2014年度大增5.28倍。

倘買方無力供款 提供二按方被動

立信德豪審計服務董事林鴻恩指出,發展商最近透過旗下財務公司,為買家提供二按促銷及實現銷售,但是若然買方欠缺財務能力完成供款,致其購入的單位變成銀主盤,發展商的財務公司,則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產,才能夠取回資金,因此相對會較為被動。
瑞信 成數 按揭 反映 買家 質素
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金管局研出招 壓高成數按揭 促銀行收緊發展商貸款 石禮謙批「堅離地」

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:22

【明報專訊】自去年以來,多家發展商推出高成數按揭貸款吸引買家,甚至出現「借凸」樓價的計劃。金管局副總裁阮國恒昨日撰文表示,金管局雖然不監管發展商,但認為有關發展值得關注,他強調當局一直與銀行溝通,並研究是否需要推出合適措施,以加強銀行向發展商提供融資的有關風險管理。中銀香港(2388)表示,對於涉及地產商的貸款,會了解貸款用途,表明不可用於融資小業主按揭。

明報記者 廖毅然、劉詠怡、林尚民

根據經絡按揭轉介的數據,發展商提供的樓花按揭宗數,佔整體樓花按揭的比例,由去年底只有單位數字,至今年初一度升至逾20%(見圖),雖然近月回落至5至6%,但仍較去年水平高。

阮國恒昨日亦表示,留意到個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長,由於銀行有向部分發展商提供融資,因此發展商向買家提供高成數按揭,會間接增加銀行的潛在信貸風險。他強調當局一直與銀行研究,加強管理銀行向承做高成數按揭的發展商提供融資。

中銀:向發展商表明貸款不能用於按揭

對於金管局擬透過銀行管理發展商按揭業務,地產界意見多傾向反對。合和實業(0054)主席胡應湘承認,發展商此舉有負資產風險,但做生意自然有風險,况且發展商只是想幫買家置業。立法會地產及建造界議員石禮謙更直指金管局言論「離地」,他認為是由於現時二手樓市况差,發展商才推出計劃鼓勵買家換樓,跟炒樓無關。

不過,中銀香港率先表態響應金管局號召,中銀香港發言人表示,會貫徹審慎的授信政策,分析客戶的還款能力和信貸風險水平,因此對於涉及地產發展商的貸款,該行會了解貸款用途,並表明有關貸款不可用於融資小業主按揭,定期重檢地產商的情况。該行並表示,一向遵從監管機構對住宅按揭貸款的監管要求,如有新措施推出會配合。恒生銀行(0011)發言人亦表示,密切留意並遵守監管機構的指引,並強調該行設有既定程序及機制,以審批客戶貸款申請及監察貸款用途。

銀行業:難監控營運資金用途

中原按揭董事總經理王美鳳估計,金管局可能要求銀行向發展商放貸時,留意資金用途,或者列明貸款不可用於按揭業務,但由於發展商資金實力雄厚,金管局難以像管理財務

有銀行業人士便表示,無論是銀團貸款或一般的公司貸款,所謂列明貸款用途,大多是概括地寫「一般營運資金」,由於發展商多是上市公司,資金來源不限於銀行貸款,資金到手後發展商用在何處,根本難以監控。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2970&issue=20160621
金管局 出招 壓高 成數 按揭 銀行 收緊 發展商 發展 貸款 石禮 禮謙 謙批 堅離 離地
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按揭成數愈高 愈易變負資產

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:22

【明報專訊】金管局表態關注發展商高成數按揭,主要憂慮買家急於「上車」,沒留意按揭成數愈高,愈易變成負資產的危機。近期更「便利」換樓客的樓換樓式「借凸」按揭計劃,不但同樣易變負資產,最壞情况下,連同原先抵押的物業亦可能被賠上。

阮國恒:準買家宜有心理準備

金管局副總裁阮國恒呼籲準買家小心自我評估,想想是否有心理準備,當樓價下跌時變為負資產。事實上,現時新一代可能並不了解「負資產」,以一層400萬元物業為例,假設業主以九成按揭購買,樓價若下跌逾一成(即多於40萬元),業主手持物業價值將低於貸款額,即變負資產。倘若有發展商提供高達95%樓價的按揭計劃,只要樓價下跌逾5%,買家即可能加入負資產大軍。

斷供負資產物業 銀行有權收樓

變成負資產到底有何影響?一般而言,銀行有權向買家追收差價,以上述例子而言,倘若樓價跌40萬元,買家以95%按揭承做物業變成負資產,銀行有權追收20萬元差價,一旦斷供,銀行更可收樓變成銀主盤,雖然業界人士表示這種做法罕見,但銀行絕對有權執行。

為吸引買家買樓,現時發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門,除高成樓按揭外,加附帶不同「玩法」,例如總貸款額可超過新樓樓價,或者首兩、三年免息免供,甚至壓力測試、入息證明全免,優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易。

樓換樓按揭 或輸兩層樓

不過,這類「優惠」除了要面對負資產風險外,阮國恒亦表明,由於需要向發展商抵押現有物業取得貸款,如果不能在優惠期內上會,利息費用大增,一旦樓市逆轉,買家未能在過渡期內出售原有物業套現,更要承受兩所物業同時跌價的風險。最壞情况下,新購物業變成負資產,買家無力支付差價或斷供,用於抵押的物業亦有可能被發展商沒收。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4952&issue=20160621
按揭 成數 愈高 愈易 易變 變負 資產
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環海.東岸掀高成數按揭瘋潮

1 : GS(14)@2016-06-21 07:25:38

【本報訊】自去年中起,樓市轉弱,發展商為求散貨爭相透過旗下財仔為買家提供高成數樓按,不分劏房盤抑或豪宅盤,按揭成數普遍由樓價80%起跳,最瘋癲的更「借到凸」、成數高達樓價120%,遠高於正常情況下銀行承造的水平。瘋狂借錢的風潮去年8月由紅磡「劏房之城」環海.東岸帶起,發展商九建(034)旗下財仔為買家提供樓價95%按揭,吸引上車客狂搶,約個半月即售出超過逾860伙。往後不斷有發展商加入,更衍生出多種超短期樓按,被傳媒喻為「奪命按揭」。例如嘉里(683)旗下屯門滿名山上月推出「供息不供本」樓價80%一按,首年免息供之餘,更免入息審查及壓力測試,不過樓按年期只有五年,未來樓價波動難以預計,五年過後買家要再向銀行承造正常樓按或會出現困難。至上月新地(016)錦田北鄉郊新盤Park Yoho更推出「借到凸」貸款計劃,針對擁有物業買家提供抵押舊樓可承造新樓高達120%按揭。如今長實(1113)、會德豐(020)等大型發展商旗下樓盤均有提供高成數按揭予買家選擇,戶型涵蓋劏房細戶至千萬豪宅。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663066
環海 東岸 掀高 成數 按揭 瘋潮
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金管局憂高成數按揭風險 研加強銀行風險管理 石禮謙:堅離地

1 : GS(14)@2016-06-21 07:25:40

■新地為Park Yoho買家提供120%超高成數按揭,引發金管局「關注」。 資料圖片



【本報訊】新地(016)為元朗Park Yoho買家提供貸款額達樓價120%超高成數按揭,引發金管局首次在專欄《匯思》評論高成數按揭做法及表達「關注」。該局將研究是否推措施,就銀行向承造高按揭成數的發展商提供融資時加強風險管理。惟業界相信屬提醒居多,因金管局出招空間有限。記者:劉美儀 陳家雄 陳東陽


對於金管局關注發展商提供高成數按揭,代表地產及建造界的立法會議員石禮謙昨於地產建設商會周年酒會上僅回應:「堅離地。」當記者追問是指金管局還是發展商「堅離地」,石禮謙沒回應。


■金管局副總裁 阮國恒

合和:助市民置業

而合和(054)主席兼地產建設商會副主席胡應湘則指,發展商推出高成數按揭是希望助市民置業。被問及發展商亦會因高成數按揭而承擔樓價波動風險,胡應湘回應「做親生意梗係有風險㗎喇,人哋請你食飯,你都可能哽死」,亦不擔心金管局出招。金管局副總裁阮國恒昨以「地產發展商高成數按揭貸款」為題撰文,指注意近期地產商推出不同形式按揭計劃促銷樓盤,包括高達樓價九成半的按揭貸款,讓買家抵押現有物業,令「總貸款額甚至超過新樓的樓價」。雖然該局並無點名Park Yoho,但描述的優惠全屬該樓盤的按揭安排。金管局發言人回應說,不評論個別樓盤情況。



阮國恒在文中呼籲,上述優惠的買家毋須通過壓力測試或提供入息證明,但業主應考慮倘樓價下跌、免息免供優惠結束後供款額上升等問題。他指該局雖不監管發展商,但銀行向部份發展商提供融資,而發展商又向置業者提供按揭,此舉會否間接增加銀行信貸風險,值得關注。去年底,因不少發展商透過旗下財務公司提供高成數按揭,該局正式向銀行收集有否向放債人或參與地產借貸的財務公司提供信貸等資料。







富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明認為,地產商高成數按揭做法不會對銀行構成影響,對於提供信貸予參與地產借貸的財仔,他說「好多銀行已無乜呢類生意」,而業界向地產商提供的是一般借貸融資,屬正常生意往來,本港大發展商差不多與所有銀行均有此業務關係。他同意業主若選用高成數按揭,一旦樓市下調「變負資產的機會好大」,故該局發出呼籲提醒確有需要,但不覺得銀行按揭資產有轉差風險,「有排都去唔到銀行(一按貸款受損)」。另一零售銀行主管相信,金管局文章是止於提示,具體上「無咩可以做」,屬「無牙老虎」的呼籲。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663050
金管局 憂高 成數 按揭 風險 加強 銀行 管理 石禮 禮謙 堅離 離地
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金管局向銀行 查地產商貸款市場料出招「隔山」遏高成數按揭

1 : GS(14)@2016-08-09 06:55:45

■金管局對高成數按揭或牽涉銀行融資風險表關注。圖為金管局總裁陳德霖。 資料圖片



【本報訊】針對地產商頻推高成數按揭貸款促銷新盤,金管局雖非直接監管發展商,但對高成數按揭或牽涉銀行融資風險,仍口誅筆伐表關注。消息指該局正透過專項問卷形式,查詢活躍於地產商貸款的本地及外資銀行,涉及各地產公司的未償還貸款金額規模,當局要業界代為「收料」,了解當中有多少資金,被地產商用作提供高成數按揭「彈藥」。記者:劉美儀 陳家雄 周家誠


若銀行提供的融資,對地產商總股本佔比水平偏高,金管局不排除會出招管理。




銀行需周內交回問卷

據悉,由於問卷內容有觸及銀行現時就有關貸款、計算資本要求時所採用的風險加權資產(RWA)權重(Weighting)水平,故業界估計,金管局或考慮對被界定為高風險的地產貸款,透過提高借款銀行的權重要求,藉此增加銀行資本成本,再推高貸款息率,從以達「隔山打牛」、曲線壓抑地產商高成數按揭活動。運用調高大行RWA權重的策略,從而達到收緊按揭、使樓市降溫的效果,金管局於2013年亦曾在新造按揭貸款上使用過 。上述問卷調查約於7月初發出,銀行需於本周內填妥並交回金管局。金管局發言人表示,雖然該局不監管發展商,但一直有留意其提供高成數按揭情況,如果他們提供的高成數按揭數額繼續迅速增長,銀行借貸予有關發展商所面對的潛在信貸風險,亦會相應增加。該局指會與銀行業界保持溝通,需要時進一步收集資料,研究有否需要及將如何加強銀行的風險管理,以維持銀行體系穩定。一大型銀行主管認為,該局明顯無法直接監控地產商高成數按揭,故惟有透過銀行入手,收集風險授信資料及出招理據,無論屬地產項目融資、公司一般營運資金借貸,以銀團、小型俱樂部或雙邊貸款形式,均要申報。但他指出,地產商籌組借貸用作一般營運資金,用途無得識認,借款人提取資金後有否轉移支持旗下財務公司參與按揭,更無必要向銀行交待,故可婉拒提交。



遏地產商「高按」恐難奏效

有銀行主管舉例指,難得悉地產商所運用資金來自哪一種融資手段,例如部份可能來自海外融資,或是本地發債,而這些當局未有權力監管。而即使地產商部份資金來自本地銀行貸款,要核實這筆資金是否落入地產商旗下財務公司,亦是高難度動作。另一大行稱,因地產商貸款違約率往績紀錄極低,故採用內評法計算資本的大行,相關貸款的RWA風險權重水平亦遠較細行為低,可低至20%到60%,採取標準法計算的中小行,有關權重一刀切為100%。即使金管局真的出招、調高銀行對地產商貸款的RWA權重,能否真的可達「隔山打牛」之效,目前亦難預計,因地產商自身財力雄厚,大可以「自己錢」借出按揭,難遏止有關活動。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727165
金管局 銀行 地產 貸款 市場 出招 隔山 遏高 成數 按揭
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中原美聯伙財仔 提供高成數按揭

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】近日各大代理紛紛伙拍財務公司提供高成數按揭,其中中原伙香港金融信貸合作,推出九成按揭保險計劃。香港金融信貸董事梅玉芳稱,該公司推出九成按揭保險計劃,800萬元以下物業,最高可做九成按揭,1200萬元或以下物業最高可做八成按揭,有關計劃年期最長30年,息口低至P減2厘(P現為5.25厘)。另一個計劃更不限樓價、不限物業種類,最高可承造八成按揭,有關計劃免壓力測試,息口為P減1厘(P現為5.25厘),還款期同為30年。

樓價800萬最高可借九成

另外,利嘉閣按揭代理與合作的財務公司亦推出「高成數上車好EASY按揭計劃」,與中原計劃相若,該計劃無論一二手物業皆適用。至於經絡按揭亦伙拍多間財務公司,為美聯客戶推出全新計劃,樓價800萬元或以下按揭成數九成,1200萬元或以下則為八成,並無金額上限,按息約P(P現為5.25厘)。易提款財務業務營運經理李秀嫻稱,該公司以往承造之按揭,最高成數為六至七成,因公司看好本港樓市,故提高按揭成數上限。經絡按揭市場總監劉圓圓則表示,H按會成主流,短期有機會做到H+1厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4804&issue=20160929
中原 美聯 夥財 財仔 提供 成數 按揭
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中國外儲連跌6個月專家:本月失守3萬億美元成數高

1 : GS(14)@2017-01-08 19:00:28

■人行料會透過行政措施加強控制外滙流失;圖為人行行長周小川。 資料圖片



【本報訊】面對滙率貶值及走資壓力,中國公佈最新外滙儲備餘額,去年12月份危立在3萬億元(美元.下同)關口暫未跌破,按月跌411億元(1.3%)至3.01萬億元,降幅較11月份(2.2%)稍緩,符合市場預期,但已是連續第六個月下跌。經濟師及財資界認為,1月份外儲跌破3萬億元機會很高,料當局會繼續加大力度管制外滙流失,拖慢外儲降幅。記者:劉美儀



全年計,2016年外儲餘額減少了3,198.44億元,降幅較前年度的5,126.56億元,縮少了1,928.12億元。截至12月底,中國黃金儲備為678.78億元,按月減少19億元或2.7%。


市民換滙或集中首季

外管局負責人稱,從全年情況看,央行為穩定人幣滙率而在外滙市場的操作,是外儲下降的「最主要原因」,其他因素尚包括外儲投資資產價格波動;美元作為外儲計價貨幣而其他幣種相對美元貶值導致的變化;按國基會定義在支持「走出去」等方面的資金運用記賬時,有關外儲需從外儲總額內作出調整等影響。上商研究部主管林俊泓認為,1月份是個人換滙額度每年重啟時候,在目前當局嚴控資本外流下,相信市民若要換滙會集中在首季度進行,故1月份外儲有機會跌穿3萬億關口。不過,近日美元強勢似有少許逆轉迹象,故對中國控制外儲稍為有利,但他相信,內地外滙流走方向不變,只是速度可能稍為放緩。中國外儲仍名列全球第一,惟外儲餘額從2014年中接近4萬億元高位,降至去年的3萬億元。他指出,倘有關水平逐步朝2萬億元回落,逼近安全線下限,將對人幣信心構成很大壓力,故肯定人行會繼續透過行政措施加強控制外滙流失,貨幣政策亦會偏向中性。


中央勢增管制阻走資

東亞銀行(023)首席經濟師鄧世安認為,跌穿3萬億與否是心理關口居多,相信市場一定程度已消化相關影響,但近期人行已少有在外滙市場操作,反映當局施政新方向,正轉往控制外滙流失的其他行政工具。對於當局會否加存款準備金率或利息以穩定滙率,他指此舉成本太高,當經濟仍有潛在下行壓力下,加息可能會得不償失。該行貨幣及利率交易部主管陳德祥亦說,在經濟下行、人幣貶值及資本外流持續下,相信1月份外儲水平,很大機會跌穿3萬億元水平,中央或會加大規管力度以阻慢資金流走速度。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170108/19889770
中國 外儲 儲連 連跌 個月 專家 本月 失守 萬億 美元 成數
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關注高成數按揭金管局研出招

1 : GS(14)@2017-04-12 22:39:13

■不少發展商也提供高成數按揭。



【本報訊】樓市熾熱,不少地產發展商再活躍提供高成數按揭,滿足買家在辣招下未能經銀行借夠按揭情況,金管局表明關注潛在風險,並考慮是否需要加強對地產商貸款的風險管理。


或增加銀行對地產商壓測

市場估計,金管局正積極研究防範措施,不過可行及有效做法應該有限。經絡按揭指,買家透過發展商承造一按比率,今年首季已增至近兩成。分析員及業界預期,可考慮做法包括增加銀行對地產商貸款的壓力測試,或加高相關貸款的風險加權資產(RWA)權重,藉此加重銀行資本成本,降低業務意欲,惟有關做法比較複雜。目前奉行內部評級法的大行,對地產商貸款RWA權重,普遍比率20至50%,中小行比率多為100%,巴塞爾亦無劃一權重規定。《彭博》昨引述金管局(銀行監理)助理總裁陳景宏電子郵件回覆指,對地產商向買家提供高成數按揭表關注,考慮是否需加強風險管理。該局發言人回覆,留意到不少發展商向買家提供高成數按揭,隨着這些貸款積累,銀行潛在信貸風險可能相應增加,該局一直與銀行保持對話並已向業界收集資料,雖然發展商提供的按揭貸款,只佔銀行未償還按揭總數很小比例,但增幅正在上升,該局會留意情況,考慮是否需加強銀行在借貸予地產發展商的風險管理。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,買家透過發展商承造一按的比率,由去年12月底的14.09%,升至今年首季近兩成,反映買家傳統上經銀行借貸,轉而向發展商借高成數按揭。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,當局倘就銀行對地產商融資方面作出限制,並不容易,因貸款實質用途可以多元化及一般性,難單獨區別用於支持買家按揭,而近期地產商高成數按揭,其實不如去年下旬般熾熱及優惠。永隆銀行助理總經理及零售銀行部主管鍾少權亦說,發展商提供的高成數按揭計劃,多由發展商自己包辦一二手按揭,銀行參與一按甚少,而即使涉足亦跟足金管局指引。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170411/19986500
關註 註高 成數 按揭 金管局 出招
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湯文亮﹕銀主盤是由低成數按揭造成

1 : GS(14)@2017-05-13 01:49:11

【明報專訊】最近唔知點解,突然有很多銀主盤出現,有不明白箇中原因的朋友問我,點解在樓市升勢凌厲之際,會出現銀主盤,而且按現時情况,銀主盤會愈來愈多,究竟是什麼原因?是不是那些業主在買樓的時候採用高成數按揭,結果沒有依期還款,被銀主沒收住宅單位,變成銀主盤?如果那些人沒有採用高成數按揭,銀主盤就不會出現?

朋友的說法是絕對正確,但沒有說明點解那些業主會採取高成數按揭。原則上,有心買樓的人都了解到,除非肯定未來樓價升幅驚人,否則,樓價升幅是不能夠抵消高成數按揭所付出的利息,於是我對朋友說,銀主盤湧現是由低成數按揭造成,朋友的表情並不是半信半疑,而是絕對不相信。

銀行按揭成數低 唯有借財仔

現在買樓,就算買一房的小型單位都可能超過1000萬元,這個樓價是被定義為豪宅,即使是初次置業者亦只能夠借五成,只得三四百萬現金在手的人望樓興嘆,但是他們不但有迫切需要,而且恐怕樓價繼續上升,於是向財務公司借錢買樓,避開金管局監管,樓價的確如他們所料繼續上升,但因為採用高成數按揭所付出的高息蠶食了樓價升幅,即使樓價上升,業主亦享受不到,令到那些物業的按揭成數居高不下,當樓市轉勢,或者借錢的人未能如期供款,那些採用高成數按揭物業就會變成銀主盤。

如果他們在最初買樓的時候,銀行可以接受較少的首期,令到那些人可以享受到低息貸款,樓價上升,他們的借貸比率就會下降,那些物業亦不會太過容易變成銀主盤。所以,我話銀主盤是由低成數按揭造成。

樓價雖升 借貸比率難降

不過,這個說法亦有多少強詞奪理,而現實就是買樓的人應該衡量自己的實力,有關的法例,如果仍然要採用高成數按揭買樓,必需要知道,如果樓市轉勢,供款未能持續,他們擁有的物業是很容易變成銀主盤。不過,當大家吹噓着樓市必升,大師級的人又轉軚,叫人唔好採用高成數按揭買樓,都只會是好心做壞事,或者,題目應該改為:銀主盤是買家不能夠採用低成數按揭所造成。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8355&issue=20170511
湯文 文亮 銀主 主盤 是由 成數 按揭 造成
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謝偉銓:高成數按揭成計時炸彈

1 : GS(14)@2017-05-17 22:36:47

【明報專訊】樓價高企,政府雖一再推出調控樓市措施,但發展商透過財務機構為買家提供高達樓價八成至九成的「高成數按揭」,表面上是助市民上車,發展商又可成功賣樓,造到雙贏局面;實際上是市民的購買力持續下降(相對樓價的急升),發展商為支撐居高不下的樓價推出的賣樓措施。市民的可承受風險正不斷減弱,後市更見隱憂。

金管局推出物業按揭的監管措施,用以提升銀行風險管理和抗震能力,但發展商透過財務機構在不受限制下為買家提供高達樓價八至九成的樓按,打開監管「缺口」,為一些可承受風險較低,或未能通過壓力測試的市民提供上車一途,樓盤因而備受追捧,但若樓市逆轉,對香港整體經濟與社會穩定,可能帶來損害。

加息周期將至 增供樓負擔

值得留意的是,發展商為買家提供的高成數按揭優惠,通常維持約兩至三年,當優惠期結束後,樓按利率會調升,買家在優惠期後若要轉用一般銀行的按揭,亦要考慮屆時能否通過銀行有關的壓力測試,若未能通過,則要補足所欠的首期差額才能成功轉按。至於沿用發展商所提供的財務機構,由於按息調高,置業者本身的供款能力又能否應付得來;加上加息周期將至,在雙重按息調高下,市民的供樓負擔能力備受考驗。

發展商為買家提供按揭貸款,間接亦增加銀行潛在的信貸風險,因為不可能排除銀行本身亦可透過旗下的財務機構為置業人士提供高成數按揭,另一方面,發展商的融資亦有來自銀行,發展商會否將有關貸款透過財務機構再借予買家,這方面是否可監管,不然亦會間接令銀行的潛在信貸風險上升。

搶樓潮難止 高成數按揭成惡性循環

金管局雖然一再出手,要求銀行留意發展商向買家提供高成數按揭貸款,但在樓價高企下,市民難有足夠儲蓄支付高成數的置業首期,令高成數按揭大有需求,造成惡性循環,亦與金管局的原有用意背道而馳,政府或可考慮透過地政總署,先針對「樓花」項目限制發展商為買家提供高成數的按揭。

事實上,首置客難上車與樓價過高及銀行核准按揭成數低有直接關係。由於樓價持續急升,供應增加的數目仍未追得上下,上車客可選擇購買的住宅單位愈來愈少,所能購買的面積亦不斷縮小,令部分市民轉投公屋及居屋等資助房屋的自由市場(已補地價),令該類物業的成交價一再創新高。市民恐慌入市,就算資助房屋,即綠表未補地價單位,亦變搶手貨,可見搶樓潮在短期仍難遏止。若任由情况持續,涉及過度借貸的買家有增無減,若遇上樓市逆轉,這些相對抗壓能力較低的市民,將首當其衝,隨時又出現大量負資產,政府又會被怪責為監管不力,政府必須防患未然,以保障樓市的健康發展、香港經濟和社會的穩定。

思籌知路召集人

[謝偉銓 銓誌言]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2721&issue=20170516
謝偉 成數 按揭 計時 炸彈
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海之戀周五開售496伙 8個月最多 長實料七成買家選發展商高成數按揭

1 : GS(14)@2017-05-23 17:12:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1309&issue=20170523
【明報專訊】雖然金管局於上周五突擊加辣,收緊按揭成數,但無阻發展商推盤步伐。長實地產(1113)荃灣海之戀1期將於本周五「曬冷」開售已推496伙,除成為金管局出招後首個開售全新樓盤外,更是市場逾8個月來首輪推售伙數最多新盤。市場消息指,本周四截票的海之戀1期,過去4天累收約9000票,超額認購17倍,凍結市場資金約9億元。

明報記者 方可兒

由於政府收緊第二套房及海外買家的按揭成數,長實地產投資董事郭子威表示,入票人士中,料約七成採用發展商指定財務公司承做的七成按揭。整批單位以定價計,市值約67億元。

4天暫收9000票 超額17倍

項目將於本周五展開首輪496伙銷售,是自華懋將軍澳海翩匯去年9月初開售535伙以來,首輪銷售伙數最多新盤。事實上,去年9月至今,市場上共有13個主要新盤相繼開售,當中6個首日全數沽清首批單位。至於華懋海翩匯首輪推售伙數較多、涉及535伙,沽473伙、近九成單位。今年樓市氣氛更熾熱,近5個月以來,首日開售伙數較多的主要10個新盤中,除遠展(0035)沙頭角尚澄外,其他首日均沽出首批中近七成或以上單位。

值得注意的是,長實北角維港頌上月開售前一天,亦適逢政府加辣,收緊「一約多伙」措施。不過,樓盤銷情未受影響,首日開售152伙,沽逾九成單位,涉及142伙。當時市場消息有指,買家「變陣」,以未有物業的家人或相關人士以首置客身分入市,結果當日售出單位全以「一約一伙」形式簽訂。

預留148伙予大手客優先揀

是次同系荃灣海之戀本周五開售的496伙,亦設有大手安排。銷售安排顯示,項目分兩輪銷售,當中有148伙、約三成單位預留予購買2至3伙的A組大手買家,至於B組買家可購1至2伙。若買家以個人名義入票,就不可再與他人組合入票,1人最多可入3票(A組最多1票,B組最多2票)。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,據其公司統計,入票人士約有三成為投資者。若以區域劃分,新界佔約七成最多,當中不少是來自新界西北的分支家庭或年輕家庭。

此外,同於上周開售的建灝地產啟德天寰今公布最新部署。市場消息指,項目最快今天加推,本周末開售,設大手買家優先揀樓。消息又指項目暫收約2200票,較已推單位超額認購12倍。至於今展開次輪84伙銷售的恒地(0012)西環翰林峰,市場消息指項目收約530票,超額認購逾5倍。
海之 之戀 戀周 周五 五開 開售 496 個月 月最 最多 長實 七成 買家 發展商 發展 成數 按揭
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智取大市:高成數按揭警號

1 : GS(14)@2017-06-10 12:39:20

海之戀排長龍賣樓,連低調發展商建灝嘅啟德新盤天寰都爭崩頭,當然顯示到樓市有幾熱,亦可以睇到,發展商喺寡頭壟斷嘅新盤市場當中,定價方面有幾大優勢,賺得有幾盡。新盤排隊萬人空巷,每次卻以唧牙膏式賣最多幾百單位,以大家中學讀過嘅入門經濟學已經可以簡單解釋到,純粹係寡頭壟斷情況下,發展商做到price discrimination,賣完見反應好,再加推再加價,價格可以不停提升,個盤賣晒,下個盤又再賣貴啲,長期以高於均衡價格定價。目前發展商可以透過財務公司引入高成數按揭,加大市民槓桿入市,係消耗購買力嘅非常重要一着,情況唔多健康。以承擔能力計,連買二手樓能力都冇嘅準買家,過唔到銀行壓測,反而可以利用高成數按揭、繞過壓測去買一間更貴嘅樓,簡直係笑話,例如揸住300萬cash,而家連七百幾萬兩房樓都買唔到,但竟然可以去搶一間價錢高水嘅過千萬新樓。發展商高成數按揭遲遲未見政府出招打壓,唔難理解。目前正值特區政府接班期,剩返一個月,除非有中央指令,否則可能形成政府出招慢半拍嘅死穴。去到林鄭接班前後,如果冇能力快速出招限制發展商高成數按揭,隨時進入出招太遲會整瓜樓市、唔出招催谷泡沫嘅死局。撇除買樓賬面贏輸問題,對於買家嚟講,好似阿仔笑騎騎有阿爸阿媽full pay買樓當然另作別論,而本來冇能力買二手樓嘅用家,係咪仲要勉強、甚至動用全家力量,以高成數按揭去追高水嘅新樓?未有現樓喺手仲要鎖死三年?的確要冷靜、三思。晉佳
http://fb.com/advanceguy1



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170606/20045733
智取 大市 成數 按揭 警號
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靠高成數按揭吸客

1 : GS(14)@2017-08-17 08:12:07

【本報訊】華懋近年推售新盤喜愛後發制人,待同業推盤並打開局面後,參考對手定價再釐定價單,以號稱區內最低價,並輔以高成數按揭吸客。最成功一役為去年將軍澳海翩滙三周賣樓袋60億元改寫集團銷售紀錄,但策略不是百份百奏效,例如三年前推售九龍塘雲門就未能藉此打開局面。


首三年按息P減2.5厘

全.城滙逾八成兩房戶超過600萬元,故發展商提供最高八成一按以彌補銀行按揭成數偏低的缺憾。該按揭最長攤分30年還款,首三年按息為P減2.5厘、第4及5年提升至P減1.25厘、餘下時間按息等同P,現時P為5厘,買家需付5,000元作不可退還的申請手續費。去年華懋推售海翩滙時,區內已有多達9個樓盤於較早時間開賣,幾乎搾乾區內購買力,於是華懋同樣以入場費低、同區最平姿態出擊,當時所提供的按揭方案條款亦幾乎與全.城滙一模一樣。惟買家需注意,全.城滙發展商提供的最高八成一按於價單內未有列明需提供入息文件,但準買家方面如欲申請,宜事先詢問清楚,因發展商方面有批出貸款的最終決定權。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170817/20123957
靠高 成數 按揭 吸客
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地產商高成數按揭 利息高銀行逾倍供848萬單位 買家須多付500萬

1 : GS(14)@2017-09-17 17:36:30

■消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文



【本報訊】地產商睇準港人對住屋需求殷切,以高成數按揭計劃吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家;惟消委會調查按揭計劃利率,以一個售848萬元單位實例,踢爆地產商貸款「賺到盡」,買家向地產商借錢會較銀行多付高逾500萬元利息,足以買多一層樓。消委會又提醒巿民即使向銀行借錢買樓也需貨比三家,借款300萬元,利息可相差20萬元。記者:蔡朗清



消委會上月向21間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭資料,17間銀行回覆共69個按揭計劃,涵蓋香港銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)、按揭保險計劃等。



不同銀行利息可差20萬

消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文指出,巿民選擇按揭計劃首以利率考慮因素,以8月22日H按實際利率計算,由最低匯豐銀行的1.79厘,至最高大新銀行2.32厘等。假設供款期內H維持不變,貸款人購買500萬元物業,按揭成數60%(即借款300萬),供款20年,以1.79厘計,全期利息總開支約57萬元;若以最高2.32厘計,利息總開支達75萬元,兩者相差近20萬,「精明買家一定要比較各銀行按揭計劃,善用銀行網上按揭計算機」。許強調地產商亦會推出高成數按揭計劃,吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家,惟準買家必須留意該等按揭計劃的利率會較銀行高一倍或以上,總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬元。消委會以一個售價848萬元的單位實例,踢爆地產商「賺到盡」。銀行按揭計劃最多只能貸款500萬元,買家付首期348萬元,如以P減2.75%利率計,供款25年,全期總利息支出約154萬元,每月供款約2.1萬。若以地產商的按揭計劃計,可借出樓價八成即約678萬元,首期只需支付170萬,但利率則要P加1%計,首3年只供利息。供款25年總利息開支達667萬元,較銀行多付逾500萬利息,首3年每月供款約3.3萬元,其後22年每月供款高達4.6萬元,足足是銀行按揭供款的一倍多。


應一併考慮優惠手續費

消委會建議,如果資金不足以支付物業四成首期,可選擇香港按揭證券有限公司或由其他保險公司提供的按揭保險,將貸款額最高調升至樓價的九成。但準買家要留意申請限制,如要按揭成數達九成,樓價必須低於400萬、申請人是首次置業等。消委會又指,準買家亦應一併考慮銀行提供的優惠、各類手續費及個別計劃中特定的限制。17間本地銀行中,有16間提供最高貸款額1%至1.6%現金回贈,但如回贈金額高於貸款額的1%,相關現金回贈就需於總貸款額中扣除,很多時要待按揭手續完成後才會發放。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153688
地產 商高 成數 按揭 利息 銀行 逾倍 倍供 848 單位 買家 多付 500
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發展商收水 高成數按揭添限制 買家須證明有還款能力

1 : GS(14)@2017-10-09 03:47:09

■中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒準買家,新盤不存在有一定批核的按揭。



【周末專題】街邊代理愛以「發展商包按」、「呼吸Plan任借」推銷新盤,但魔鬼在細節,近期許多發展商開始在價單中白紙黑字寫明買家借高成數按揭須證明有還款能力,提供入息、資產等文件,部份嚴限供款佔入息比例,並設各類限制,準買家入市前宜參閱價單及主動釐清批核準則。記者:陳東陽



樓價升但金管局收緊按揭成數,發展商藉旗下財務公司推出的高成數樓按過去兩年大行其道,全城新盤高舉「免審查、無壓測、低首期」盡吸市場購買力,個別極寬鬆方案更被喻為「呼吸樓按」,意指有呼吸的人類就可以獲批。



由95%成數降至80%


隨住樓市V形反彈,發展商亦開始審視信貸風險,按揭隨之收掣,一按成數由去年巔峯90%、甚至95%,降至目前主流為樓價80%,但對比傳統銀行樓按仍具吸引力。審視10個今年內開售且仍有由發展商提供一按的新盤,涵蓋各類發展商、不同規模樓盤,有9個都標明申請按揭者需提供還款證明文件,當中3個更有列出總還款額佔每月入息上限。唯一無列明審批要求的華懋荃灣西項目全.城滙,發展商曾聲稱批核貸款有內部準則,惟不便透露詳情,而市場盛傳樓盤的八成一按不設入息審查及壓力測試,但需提供小量財務文件。除審批要求以外,各樓盤的一按細節相差甚遠:還款期最短僅20年、最長30年;大多數會清楚列出按息,但九建(034)西營盤63 Pokfulam的最高七成一按方案描述首2年息口將參照屆時市場息率,令申請者難以估計供款;新世界(017)荃灣柏傲灣一按謝絕公司客,而新地(016)錦田Park Yoho則限指定職業方可承造樓價九成一按,普通人士最高借八成。各間發展商唯一相同之處,是價單中均會列明免責條款,強調無論按揭批核結果為何,買家均需按合約完成交易。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,由發展商提供的高成數一按條款參差,「有啲唔需要審批要求,有啲要入息要求,有啲講明供款入息比率,再跟金管局個審批做法」。「我哋遇見有啲買家有種錯覺,『既然呢個係發展商提供嘅貸款,咁即係一定批㗎喇!』呢個係一個錯覺嚟」,王美鳳一連兩次強調新盤不存在必批按揭,無論貸款方是發展商財仔抑或坊間財務機構。不過,王美鳳相信發展商拒批按揭比例稀少,該行接觸到被發展商拒之門外的個案亦不多,主因是浮動收入、無報稅或銀行入賬紀錄不齊全,而使到貸款方難以信納申請者有足夠還款能力。就發展商所提供的高成數樓按,銷監局方面回覆指,沒有備存買方因無法承造賣方提供的高成數按揭而終止交易的分項投訴數目,並提醒準買家在簽臨約前應先細閱價單內所列的按揭計劃資料。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170923/20161793
發展商 發展 收水 成數 按揭 限制 買家 證明 還款 能力
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陳德霖:無意放寬按揭成數

1 : GS(14)@2017-11-12 16:43:11

【明報專訊】本港樓價持續高企,金管局總裁陳德霖表示,樓市未見下行迹象,暫時無考慮放寬按揭成數的逆周期措施,又指港息口將隨着美國利率正常化而上揚。

至於現時有年輕人靠「父幹」方式上車,陳德霖表示,現時的樓價與購買力已經嚴重脫節,父母為子女付首期或置業,做法亦合情合理;但他指出,父母如果本身除自住物業外,並無其他收入,再將物業加按,需要留意樓市轉勢及經濟下滑時,整個家庭的財政負擔會否出現問題。

港息口將隨美國加息上升

對於本港短期利率上升,陳德霖表示,新股集資凍資效應或拉高息口,拆息實際上升不到1厘,但強調隨着美國加息,港息口亦會循上升趨勢。 他指美國總統特朗普委任鮑威爾出任聯儲局主席,他的立場屬中間派,預料聯儲局希望加息的步伐「按部就班」。目前市場一致認為美國將在12月加息,但他指一旦通脹率上升的速度加快,加息的速度有可能超出市場預期。

另外,內地兩大支付工具、阿里巴巴旗下的支付寶及騰訊(0700)的微信支付,申請需要實名登記或綁緊內地銀行戶口,港人不易開設,陳德霖指已經向兩家在港持有港支付牌照的內地主要支付工具商反映,他們反應正面,或可在明年開通兩地跨境支付。

陳德霖表示,跨境支付最有效的方法應該為「香港錢包,內地使用」的方式進行,意味開通後港人的電子錢包戶口可在內地直接使用,不過他指落實時間視乎兩間支付機構的推行的進展而定。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8439&issue=20171107
陳德 無意 放寬 按揭 成數
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