不少人提起近年樓市成交量回落，都會說是港府三辣招的影響；即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意，其實金管局對按揭成數的限制，對成交量回落的影響，亦「功不可沒」。
在上世紀90年代中期起，本地銀行可以提供的按揭成數上限，一般為樓價7成。一個作價一億元的物業，便可作為抵押品，於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起，金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」；逐漸收窄，至2011年6月，調整至現時的限制：
| 樓價 | 按揭成數上限 | 最高貸款額 |
| 1000萬元以上 | 50% | 不適用 |
| 700萬元至1000萬元 | 60% | 500萬元 |
| 700萬元以下 | 70% | 420萬元 |
另一方面，透過按揭保險，住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地，按保的適用範圍亦已收窄，由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保：調整至現時的限制：
| 樓價 | 按保成數上限 | 最高貸款額 |
| 400萬元以下 | 90% | 360萬元 |
| 400萬元以上至450萬元 | 80-90% | 360萬元 |
| 450萬元以上至600萬元 | 80% | 420萬元 |
簡單來說，現時透過按保，400萬元以下物業最高可借9成按揭，600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保，只有樓價600萬元以下物業，才可借足7成按揭。
按揭成數收緊，效果便是購買600萬元以上物業的買家，需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外；即使有足夠現金支付較高首期的買家，其按揭槓桿比率亦下跌。
樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平，除了印花稅之外，按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。
王永偉
按計劃執行董事