按揭成數愈高 愈易變負資產
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GS(14)@2016-06-21 07:10:22【明報專訊】金管局表態關注發展商高成數按揭，主要憂慮買家急於「上車」，沒留意按揭成數愈高，愈易變成負資產的危機。近期更「便利」換樓客的樓換樓式「借凸」按揭計劃，不但同樣易變負資產，最壞情况下，連同原先抵押的物業亦可能被賠上。
阮國恒：準買家宜有心理準備
金管局副總裁阮國恒呼籲準買家小心自我評估，想想是否有心理準備，當樓價下跌時變為負資產。事實上，現時新一代可能並不了解「負資產」，以一層400萬元物業為例，假設業主以九成按揭購買，樓價若下跌逾一成（即多於40萬元），業主手持物業價值將低於貸款額，即變負資產。倘若有發展商提供高達95%樓價的按揭計劃，只要樓價下跌逾5%，買家即可能加入負資產大軍。
斷供負資產物業 銀行有權收樓
變成負資產到底有何影響？一般而言，銀行有權向買家追收差價，以上述例子而言，倘若樓價跌40萬元，買家以95%按揭承做物業變成負資產，銀行有權追收20萬元差價，一旦斷供，銀行更可收樓變成銀主盤，雖然業界人士表示這種做法罕見，但銀行絕對有權執行。
為吸引買家買樓，現時發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門，除高成樓按揭外，加附帶不同「玩法」，例如總貸款額可超過新樓樓價，或者首兩、三年免息免供，甚至壓力測試、入息證明全免，優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易。
樓換樓按揭 或輸兩層樓
不過，這類「優惠」除了要面對負資產風險外，阮國恒亦表明，由於需要向發展商抵押現有物業取得貸款，如果不能在優惠期內上會，利息費用大增，一旦樓市逆轉，買家未能在過渡期內出售原有物業套現，更要承受兩所物業同時跌價的風險。最壞情况下，新購物業變成負資產，買家無力支付差價或斷供，用於抵押的物業亦有可能被發展商沒收。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4952&issue=20160621