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阿斯特家族 紐約地主浮沉記

http://www.xcf.cn/newfortune/texie/201310/t20131024_508072.htm
老阿斯特因壟斷北美和英國間的皮毛貿易而致富,但他富甲全美則得益於地產投資。他在19世紀初期即看好紐約前景,大量買入曼哈頓的土地並耐心持有,因而被稱為「紐約的地主」。老阿斯特不僅開創了美國家族信託的先河,還為後代設計了地租收入的盈利模式,並對後人出售、贈與土地和房產等行為做了諸多限制。然而,隨著他的後代遺忘祖訓,變賣土地,財富外流,阿斯特家族令人唏噓地走向了沒落。

   

  王翔 楊颿/文

  

  阿斯特家族的創始人約翰·雅各布·阿斯特一世(John Jacob Astor,後稱「老阿斯特」),是第一個設立家族信託的美國富豪,他通過貿易和地產成為了當時全世界最富有的人,因此被稱為「紐約的地主」。其家族被稱為美國第一個貴族,他們長期處於美國上層社交圈的中心,後起之秀如范德比爾特家族等一度需要獲得他們的同意和邀請才能加入這個圈子。

 

1912年,時年47歲的阿斯特四世(右)作為當時的世界首富登上了泰坦地尼克號,結果,正值黃金年齡的他還沒來得及安排好身後的一切,便和泰坦尼克號一同沉入了海底。

  

  「紐約的地主」

  

  約翰·雅各布·阿斯特一世是美國和英國的著名家族—阿斯特家族的創始人。老阿斯特是德裔美籍人,他1784年移民美國並開始從事皮毛貿易,到19世紀初期,他由於勤奮、遠見以及運氣一度壟斷了當時美國、加拿大和英國之間的皮毛貿易並成為富豪。老阿斯特的生意觸角甚至延伸到當時的清朝,據說他通過廣州十三行的大商人伍秉鑑的關係,在中國和歐洲之間從事了大量正規貿易,並參與了走私鴉片的非法貿易,但他不久便退出了鴉片貿易。

 

老阿斯特通過貿易和地產成為了當時全世界最富有的人,被稱為「紐約的地主」

  

  貿易並沒有讓老阿斯特成為當時全美乃至全世界的首富,那個時代通過貿易賺到大錢的人有很多,讓老阿斯特超越眾人並富甲全美的是他晚期唯一從事的地產業。貿易雖然賺錢,但老阿斯特從未忘記貿易盈利的風險和不可持續性,他內心深處明白自己一定要分散收入的來源。

  

  老阿斯特在移民美國5年後買入了他人生的第一塊地產(在紐約伊麗莎白街上),之後便一發不可收拾,他用做貿易賺來的錢買入大量土地,其中比較著名的是他從私人朋友、當時的美國副總統亞倫·伯爾手中買入的大量曼哈頓的土地。數據顯示,1800-1820年這21年間,他在買地上花了72萬美元。他的這一舉動在很多外人看來是非常愚蠢的,因為當時紐約的總人口不到10萬,老阿斯特買入的地基本都是無人居住的農田,他自己也不知道拿這些地來做什麼,但他認為未來紐約會有比較大的發展前景,所以也就一直「愚蠢」地持有著大量的土地,雖然其他很多人也看到了紐約的前景,但很少有人能像老阿斯特這樣不為其他快錢的誘惑所動,耐心地持有這些荒地。

  

  老阿斯特1834年將他的貿易產業賣給了別人,自己專心地做起了地主。老阿斯特從事地產的模式比較簡單,他將土地分成一塊塊長租給別人開發,自己收取租金。在1848年老阿斯特去世時,他共持有470個租約,外加很多未使用的土地,這些租約一年的租金是20萬美元—1848年的20萬美元是不小的數字,1867年美國從俄羅斯手中買下阿拉斯加花了760萬美元,老阿斯特只要在1848-1867年的20年間維持每年20萬美元的租金收入,1867年時他就可以買下半個阿拉斯加。老阿斯特去世時被人稱為「紐約的地主」,這個地主生前的遺憾是當年因為猶豫而沒有買下整個曼哈頓上城區。

  

  理想的繼承人

  

  老阿斯特去世時留下了2000萬美元的資產,其中大部分是曼哈頓的房產和土地,如今已很難計算當時他到底買了多少土地,但幾百英畝肯定是有的,按曼哈頓如今的地價來算,老阿斯特留下的這些土地價值將輕鬆超過百億美元。如果這筆錢當時全部換成黃金,2011年時將價值12億美元,但這遠遠不及老阿斯特留下的地段極佳的土地增值顯著,況且持有黃金是不能帶來收入的。老阿斯特一生善於規劃並富有遠見,這不僅體現在他的地產事業上,也體現在他對身後財富傳承的規劃上。

  

  在繼承人問題上,老阿斯特既是不幸的,又是幸運的:不幸的是四個兒子兩個早亡,長子又是精神病人,幸運的是他所剩的唯一健康的兒子—威廉·巴克豪斯·阿斯特(後稱小阿斯特)是一個理想的繼承人(附圖)。

  

  

  與大眾心中理想的繼承人有所不同的是,小阿斯特沒有旺盛的精力,也沒有很大的野心,老阿斯特賣掉貿易產業的一個原因就是小阿斯特不願意接手。小阿斯特所擁有的是不為外界所動的驚人的耐心,以小阿斯特繼承的遺產數量和性質來說,只要有一點點的才華和精力就有可能將他帶入揮霍家產的境地,因為做地主是極其平淡乏味的,如果想做點其他事業就可能需要將土地賣掉,而當時賣土地的行為將在未來被證明是極其愚蠢的。老阿斯特很瞭解他的兒子,「威廉不會賺到錢,但他會保住他所擁有的」,對於老阿斯特來說,這正是他所希望看到的身後情景。

  

  設立美國首個家族信託

  

  對於身後的財富傳承,老阿斯特做了很多思考和準備。

  

  首先是婚姻,小阿斯特的婚姻是父親包辦的,對於生在那個年代和那樣家庭的小阿斯特來說,自由婚姻是不用想了。他的父親為他找了當時美國紐約州的參議員、將軍阿姆斯特朗的女兒做妻子,這一政商聯姻包含了雙方冷血的形勢互判,阿姆斯特朗當然非常願意有一個有錢的女婿,而老阿斯特卻不太願意給媳婦的家族貢獻過多的財富以換取政治資本,所以他為這場婚姻設置了一個未來成為阿斯特家族傳統的條約。這個條約很簡單,就是嫁入阿斯特家族的媳婦要放棄丈夫的遺產分配權,但能相應得到一筆固定的金錢。加上阿斯特家族的主要財富是不傳女兒的,這將保證家族財富儘可能多地保留在家族成員手中。老阿斯特的這種做法雖說不近人情,但在財富傳承上卻很有效,日後家族中一個主要成員沒有遵守這一傳統,也確實造成了家族財富的散落。

  

  之後,老阿斯特為他的子孫們設立了信託,他被歷史學家認為是開創美國設立家族信託先河的人。他將大部分財富(1500萬美元)留給了小阿斯特,但其中的一半,小阿斯特並沒有直接控制權,而是以信託的形式存在,並由一個6人組成的委員會控制,這一部分財富將在小阿斯特去世後自動留給老阿斯特的孫子輩成員。同時,他還對出售、贈與土地和房產等行為做了諸多限制,他希望後代不要因為一時頭腦發熱而賣掉祖傳的土地。

  

  最後,他還在遺囑中為後代立下了財富傳承的原則,這一原則可以概括為:集中傳承,傳男不傳女,傳內不傳外。具體到細則上,他在遺囑中規定:

  

  ●他的女兒只能自由支配她們繼承的財產所產生的現金;

  

  ●女兒繼承的財產在任何情況下都不能賣出;

  

  ●他的女兒去世後,其中一半的財產要留給小阿斯特也就是家族主要繼承人的後代;

  

  ●所有繼承他財產的家族成員,在任何情況下都不能把財產給予其他外人,如果某成員去世了,他的財產歸他的後代,如果他沒有後代,必須要留給家族其他分支的成員。

  

  雖然遺囑在法律效力以及對後代的行為規範上能起到的作用有限,但老阿斯特還是將自己對財富傳承的思考以祖訓的形式留給了後代。

  

  遺忘祖訓的代價

  

  老阿斯特的規劃和運氣,讓阿斯特家族在他去世後的60年中穩穩地主導著美國上層社會,小阿斯特不負所望,安安穩穩地做著無聊的地主,阿斯特家族的財富也不斷地增長著。阿斯特家族走到第四代時分為了兩支,其中一支留在了美國,另一支移居英國。美國這一支的主要成員是約翰·雅各布·阿斯特四世,他是這一分支的主要繼承人,也是這一代中最有名的一個,不過讓他聞名於世的是他非常不幸地遭遇了一個讓全世界震驚的事件。

  

  1912年,時年47歲的阿斯特四世作為當時的世界首富登上了泰坦尼克號,後來的結果眾所周知,阿斯特四世不幸遇難。失去阿斯特四世對家族來說是一個巨大的損失,作為父親唯一的兒子,他繼承了價值7200萬美元財產中的主要部分,他的姐夫是羅斯福總統同父異母的兄弟,正值黃金年齡的他還沒來得及安排好身後的一切,便和泰坦尼克號一同沉入了海底。

  

  阿斯特四世的大兒子文森特按照家族傳統繼承了他8500萬美元財產中的6300萬,財富的傳承看似順利完成,但當時只有20歲的文森特還未完全成熟,況且文森特有一個不幸的童年,比如他的繼母會在公眾面前羞辱他。繼承了巨額遺產後的他一方面為了證明自己,一方面想讓家族擺脫地主的不良名聲,加上一些其他的因素(稅收增加、地產市場不景氣),他逐漸賣掉了總共價值4000萬美元的土地,例如位於時代中心的一塊地賣了237萬美元,帝國大廈的土地賣了756萬美元。後來的事實證明,他遠沒有他的曾曾祖父那樣的能力來為家族創造財富,他的事業並不是很成功,他將老阿斯特留給後代的祖訓忘了,「除非是為了增加其他地產的價值,否則不要賣掉你手中的地產」,遺忘這個明智而又經得起時間考驗的祖訓所付出的代價是慘痛的。

  

  阿斯特家族家底雄厚,如果文森特沒有做出另外一個違反家族傳統的決定,他的這一家族分支還不至於沒落得如此之快,他做的這個決定是將遺產全部留給他的第三任妻子布魯克·阿斯特,並任其自由處置所有的財產。有理由相信,他將財產留給布魯克是希望她繼續從事他的慈善事業,他被外界稱為阿斯特家族中最有社會良知的成員,布魯克在文森特1959年去世後的40多年中總共捐出了2億美元的資產。

  

  如果沒有大量出售紐約優質地段的地產,沒有因為要做慈善而出售所剩資產,今天阿斯特家族所持有的紐約土地的價值將令人難以想像。我們或者可以問,如果阿斯特家族不賣出來那麼多地的話,還會不會有紐約的今天?老阿斯特當年對家族後代苦口婆心的教導,到家族第四代時已逐漸被淡忘,阿斯特家族的英國分支也因為同樣的原因而逐漸走向衰落。

  

  其英國分支始於家族第四代成員威廉·華爾道夫·阿斯特,不過也正是從他這裡,阿斯特家族逐漸走向了沒落。他是一個追求奢侈生活的人,在英國買了很多住所,包括幾個著名的城堡,然後大肆舉辦各種宴會,他還賣掉了曾祖父留給家族的曼哈頓地產來支持自己奢靡的生活。雖然他獲得了世襲子爵的封號,但也揮霍了祖上流傳下來的寶貴財產。他在身前就為兩個兒子設立了信託來避免過高的稅收,不過他留給後代的財產已大為減少。但瘦死的駱駝比馬大在這一分支上得到了體現,威廉的後代現在仍然維持著英國貴族的地位,並在當地商界以及政壇獲取了一定的成就,這一家族的第五代到今天的第七代都是英國上議院議員,第七代成員威廉·阿斯特的繼女薩曼莎如今是英國首相卡梅隆的妻子。

  

  阿斯特家族的傳承啟示

  

  1、獨特的模式:「收入+規範」

  

  老阿斯特在為後代考慮時可謂殫精竭慮,首先他為後代創造了極佳的盈利模式—地租收入,而且隨著經濟的發展,地租容易產生越來越大的穩定現金流。同時他開創了美國家族信託的先河,任用委員會控制家族信託,並設立了限制賣地和集中傳承等措施用以規範後代的行為。信託克服了遺囑的諸多限制,能更好地通過行為規範和設定轉移原則來保護家產。老阿斯特的深謀遠慮極為罕見。

  

  2、守家難得耐寂寞

  

  不過,阿斯特家族的沒落也令人唏噓,財富外流、後代靠變賣土地來從事其他行業,這些老阿斯特明確禁止的行為還是發生了。對絕大多數大家族來說,後代由於閱歷、慾望方面的原因,超越第一代的可能性非常小,所以應該看清自我,耐住寂寞,守好江山。很多人會覺得先人的話落伍和不合時宜,但往往這些話卻非常有智慧,所以,「莫忘祖訓」應是財富傳承中極其重要的一個原則。

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