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明知是保護區 十三年分批買二十七筆土地 追蹤地籍圖 還原慈濟內湖買地真相

2015-03-09  TWM
 
 

 

《今周刊》調查,慈濟在一九九七年先購入內湖三筆土地,隨即申請變更但未成。變更失利後,慈濟一邊重新申請,一邊不斷購地,加上接受捐贈,二○○○年起的十年間,取得內湖基地旁二十四筆土地。明知是保護區還頻購地,是慈濟最引人疑慮之處。

撰文‧李建興

爭議不休的慈濟內湖開發案,除了保護區是否能變更,引爆激烈的口水戰外,由於玄奘大學社會科學院院長釋昭慧日前在臉書上指出,慈濟是經前台北市政府官員掛保證「可以變更」才買地的,這使得全案是否還有其他人謀不臧的情事,更引人遐想。

經過《今周刊》從地籍資料還原土地交易的始末,發現慈濟內湖基地其實早在四十一年前早就種下了禍因,導致今日難解的困局。

種下禍因

四十年前遭水利會輕率變賣事實上,整起開發案的爭議源自於大湖段一小段地號一三三、一四四及一四五等三筆土地,這三塊比鄰山區面向大湖公園的土地,早期是和大湖連結的小湖,由於當時位於行水區上,其有滯洪、灌溉的作用,為七星農田水利會所有。

但是,一九七四年七星農田水利會卻將土地標售給專司住宅、倉儲、遊樂園開發的新陸開發,雖然水利會當時曾附上「但書」表明,「開發利用不得妨礙都市排水功能,該用地位於山溝與湖泊交會處,水土保持功能重要,開發後將影響上游水系排水。」不過內湖區大湖里前里長郭坤祥回述,新陸買下土地後,曾一度規畫蓋大樓,只是遭大湖山莊的一批老國代反對而未能成形,然而開發受阻的土地,卻從此成為業者傾倒廢土的基地,後來又鋪上柏油、蓋鐵皮屋變成巴士修理廠,在人為破壞下,原本防災、疏洪的功能早已削弱。

九七年八月十四日,慈濟經人穿針引線下,向新陸買這三筆土地準備興建兒童醫院。根據釋昭慧近日臉書所指稱,當時經由台北市都發局官員引薦、遴選,並保證可變更開發,亦即經過審慎評估後才購買,但事情不如想像中的順利。

由於慈濟才剛買下土地,三天後溫妮颱風就來襲,不但汐止林肯大郡崩塌,大湖地區也發生了一家三口被淹死的慘劇。但颱風過後,慈濟則分別在九七年底兩度向北市府提出申請保護區土地變更計畫,這讓災民神經緊繃,舉辦公投抗議慈濟興建醫院,這時市府也不敢掉以輕心,於隔年的元月十六日駁回申請。

居民的杯葛和政府的駁回,讓已經花了上億元購地的慈濟踢到鐵板,但慈濟並未作罷,其間不但請來學者評估背書,並透過顧問公司變更設計,將容積率從一六○%降為一二○%,建蔽率更壓在三五%,剩餘的六五%則將種樹和興建滯洪池,同時也刪除醫療、餐飲等設施,改為環保教育用途的志業中心,試圖讓居民卸下疑慮,使變更案得以過關。

有趣的是,慈濟一面「讓步」,卻又自二○○○年起,陸續以買賣或捐贈的模式在該保護區內取得二十四筆土地,至一○年,原本三.一公頃的慈濟內湖基地,已膨脹了三倍,至十三.四公頃,前後購地金額,有媒體粗估為十三億元。慈濟表示,會買下這麼大的土地,只有其中的四.四八公頃會進行變更開發,其餘拿來進行植樹和水土復育,但內湖保護區守護聯盟理事長李日進則不以為然:「慈濟明知不可為而為,不斷買地,根本是想要將所有保護區的土地買下成為單一地主,減少阻力好辦事!」

令人不解

為何同時變更設計與大量購地值得注意的是,目前各方的口水戰糾結於「保護區能不能變更開發?」對此,慈濟向《今周刊》強調:「依法,保護區在政府公共建設或公益需要的前提下,是可以變更的!」而土地開發經驗豐富、熟稔法規的有富建設董事長洪村騫進一步解釋,根據《都市計畫法》,保護區是可以變更開發的,但須符合兩項先決條件,其一為開發目的須符合社會福利、公共事業、宗教建築等公益目的;其二則是土地條件須合乎不造成防洪、生態安全疑慮等規範。

就此觀點,慈濟當然符合第一要項,但爭議就在第二條件。慈濟喊冤:「內湖基地在慈濟購入前,早就遭到破壞(指新陸開發時代),這基地名義上是保護區,幾十年前早就是個破壞區了!」但此番論述,現任樹黨策略長潘翰聲不敢苟同:「當你買了一個贓物,事後才知道它是贓物,就能就地合法嗎?」而台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全也痛斥,面對保護區應以「保護保護區」、「保護區不能輕易變更」的概念為最高原則,更何況內湖基地的破壞是人為的,「難道,被破壞了就沒有保護的需要?」洪村騫和李日進都認為,目前應委請各方都能接受的公正、專業鑑定團隊,評估該保護區是否還有滯洪減災的效能,才能依法行事。

追本溯源,該土地四十一年來,從水利會輕率變賣、政府任由新陸開發肆意破壞保護區,以及政府官員扭曲現實,牽線圖利,才是全案的禍首,李日進透露:「這樣的人謀不臧,全台皆然,屢見不鮮!」一旦如此,更需要相關單位查緝嚴懲,以絕後患。

慈濟13年內

取得13.35公頃、27筆保護區內土地!

── 慈濟內湖基地一覽

取得時間(年) 筆數 面積(公頃) 管道1997 3 3.1444 向新陸公司購買2000 1 0.1084 向私人購買2001 37.7019 向私人購買2002 6 0.6558 向私人購買2010 14 1.7480 地主捐贈合計 27 13.3585

 
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龐寶林:債巿勢必調整 宜分批獲利

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:05

【明報專訊】日本早前宣布推出28萬億日圓刺激經濟計劃,但同時日本央行繼續維持利率不變,且同時維持貨幣寬鬆規模每年80萬億日圓不變,只將每年的ETF購買規模由3.3萬億日圓擴大至6萬億日圓,令市場失望。不過,其後澳洲聯儲銀行已宣布減息0.25厘,指標利率由1.75厘減至1.5厘的歷史低位。執筆時,英國央行亦宣布減息,將主要利率從0.5厘下調至0.25厘,是英國322年以來最低,更同時重啟債券購買計劃,並宣布將於9月份開始購買公司債券。同時已撥數十億英鎊資金用於向銀行發放超低息4年期貸款,以鼓勵放貸。上月底美國聯儲局仍維持不加息,相信各大央行仍繼續走放水路線。

各大央行量寬令資金充斥市場,加上資金追逐回報,現時資金已經由債券轉往較高收益的股市及新興市場。根據EPFR的報告顯示,自英國脫歐公投以來,資金已大量流入債券,當中新興市場及新興亞洲債券更為受惠。債券基金近一星期流入規模擴大至79億美元。連續三星期流入資金規模創紀錄新高的新興市場債券基金,近一星期再有34億美元資金流入,累計過去4個星期已有140億美元資金流入,創下2004年以來的紀錄新高。除債券外,截至7月20日的一星期,仍有1460億美元流入新興市場股票基金。

首7月新興市場債跑贏主要股市

根據理柏的數據顯示,7月份有超過九成的新興市場債券基金錄得正回報,其中貝萊德全球新興市場債券基金A8南非蘭特對冲一個月上升8.48%,是表現最好的債券基金,其次的聯博-新興市場債券基金AA南非蘭特對冲升7.93%、景順新興市場債券基金A(澳元精選對冲)每月派息總收入升4.41%、PIMCO新興市場債券基金M類零售澳元對冲收息升4.11%、摩根新興市場債券(澳元對冲)——A股(利率入息)升3.92%。

如果以今年以來截至7月底計算,聯博新興市場債券基金AA南非蘭特對冲升幅更超過三成,達到31.26%。而貝萊德全球新興市場債券基金A8南非蘭特對冲亦錄得29.51%的回報。更有超過八成的新興市場債券基金錄得雙位數字的回報,跑贏了不少主要股市。

負利率令資金回流股市

其實今年上半年以來,除了黃金及個別新興市場股市外,債價升幅及回報已大大拋離主要國家股市。不少政府債券收益率仍處於歷史低位,甚至負收益率的情况仍在。大量湧入負利率債券的資金追求較高回報的資產,已有不少資金回流至股票市場。相信短期內個別債券價格將會持續調整,尤其是一般較穩健及收益率低的債券,如政府債券、投資級別債券、環球債券等。

另外,提供較高收益率的亞洲區債券、新興市場債券及高收益債券仍有一定吸引力,相信表現會較好。無論如何,投資者避險情緒已消退,加上不少投資者早前盲目買入債券,出現調整是必然的事,投資者可考慮趁高位分批沽出已獲利的債券。

(本文意見只供參考,東驥基金及東驥基金管理的基金組合,有可能持有文中提及的基金。)

東驥基金管理董事總經理

[龐寶林 債市情報]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2655&issue=20160808
寶林 債巿 勢必 調整 分批 獲利
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資深投資者看淡 分批割禾青

1 : GS(14)@2017-06-18 11:09:23

【本報訊】如今社會狂熱高呼樓價必漲,買樓收租幾十年的中原執董張奕威(Simon)卻不苟同,形容樓市淡友集體淡聲有如1997年跌市前夕,推斷樓價下滑不遠矣,早前更分批放售物業,收割利潤離場。「回歸20年,香港經濟啱啱好係一個循環」,Simon長年研習本地樓市波動,分析二戰後至回歸前數十載的樓市周期,結論是每個周期樓價由低位到頂峯的累積升幅介乎4至8倍。


「千祈唔好?家入市」

「以前我一直講,無論CCL(中原城領先指數)係40點、50點,我都話一定見120點,個個話我痴線」,Simon稱信心源自過去樓市規律是由谷低反彈到高位最少錄4倍升幅,以指數31.73點最低點為基數,能夠升至120點是理所當然。「唔係政府壓住個樓市?家都癲咗,CCL過咗200點都有……尤其係新一屆政府,等你升到160點咁熱血沸騰,佢點都要做嘢喇啩,政府真係有工具可以即時降溫……等外圍經濟降溫,可能就會出現下跌周期」,Simon奉勸買樓要有耐心,「千祈唔好?家入市呀,個風險好鬼大,太似97前。食咗呢個(跌浪),你可能成世俾佢拖死㗎,真係唔使考慮」。■記者陳東陽



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059482
資深 投資者 投資 看淡 分批 割禾 禾青
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九肚山豪宅戰 澐瀚狙擊雲端12幢洋房分批招標

1 : GS(14)@2017-12-10 23:51:27

【本報訊】豪宅升幅跑贏大市,發展商紛紛推盤出擊,沙田九肚山成為最新豪宅戰場,繼新地(016)日前宣佈旗下雲端短期內推洋房招標,昨日永泰(369)及萬泰持有的同區澐瀚馬上狙擊,宣佈明年2月推四房洋房招標,豪宅前哨戰一觸即發。記者:陳寶恩


永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖指,項目共有29幢洋房,其中海景獨立屋共有12幢,將於明年2月以招標形式推出。他認為,該盤於同區無其他盤可比較,將會採惜售策略,分批推出該12幢洋房,而價錢會參考山頂區同類洋房造價。他表示,看好豪宅市場發展,集團會繼續發展豪宅項目。


全四房雙套房間隔

鍾志霖補充,項目位於九肚山麗坪路83號,共提供69伙,當中包括29幢洋房,實用面積1,724至3,285方呎,全屬四房雙套房間隔。另設4幢分層住宅單位,每幢有10伙,實用面積1,597至2,214方呎,為三房套房至四房雙套房間隔。他指集團明年亦將推屯門大欖項目,總樓面面積為15.9萬方呎,料可提供180個單位,實用面積1,300至3,500方呎。至於同系同區的澐灃料於2019年登場,樓盤剛獲批售樓同意書。與澐瀚僅一街之隔的雲端,發展商新地早前表示,項目已經取得滿意紙,日前上載項目售樓書至項目網站,將率先推四房洋房招標,預料下周公佈銷售安排,之後逐步向客戶開放現樓示範單位。雲端位處九肚山麗坪路88號,海拔較澐瀚僅僅低約1.5米,整個項目建有3幢分層住宅,每幢樓高7層,另外設24幢洋房。分層實用面積介乎924至1,893方呎,洋房面積則介乎2,582至3,777方呎。

雲端主人套房550呎

發展商早前指,將會先推B及C型洋房,當中B型洋房設9幢,實用面積2,900至3,000方呎,四房四套房間隔,有3層住宅單位及1層車庫,附兩個車位,而睡房同客廳一樣闊6.5米。而C型洋房設10幢,實用面積3,700至3,800方呎,連私人升降機,主人套房實用面積達550方呎。至於亞洲樓王山頂Mount Nicholson,負責銷售的會德豐(020)公佈,第三期再以招標方式推出9樓、10樓D室兩伙單位,實用面積4,596方呎,昨上載有關銷售安排,周日招標。九龍區豪宅方面,中信泰富何文田豪宅Kadooria,昨上載銷售安排,推出嘉道理道129號6樓招標,單位面積1,571方呎,下周一同日截標。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171207/20237180
九肚 肚山 豪宅 澐瀚 狙擊 雲端 12 洋房 分批 招標
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