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【中國綠色峰會·系列報導（一）】開著「Smart貨車」也上路——「山寨」電動車的浙江樣本

http://www.infzm.com/content/79462

浙江、山東等地生產的低速電動車要麼沒有被列入工信部的《車輛生產企業及產品公告》，要麼達不到標準要求。但就是這些「山寨」電動車卻市場火熱——不僅得到地方政府默許生產、上路，甚至可以獲得補貼。

「像推廣自行車一樣推廣電動車」

酷似奔馳Smart的康迪「小電跑」，或將成為浙江省推行新能源汽車戰略的新寵兒。

在2012年8月10日杭州新能源汽車展開幕前，總部隸屬金華的浙江康迪車業有限公司正頻頻向媒體推銷一項龐大的新能源汽車商業計劃。

「和中航鋰電（洛陽）有限公司的合作意向協議已經簽訂。」7月27日，康迪車業副總經理應進鋒告訴南方週末記者。協議核心內容，即要在新能源汽車國家級試點城市杭州推廣2萬輛純電動汽車。選擇的車型正是外表靚麗的康迪「小電跑」，其中中航鋰電負責生產鋰電池。

「它的（康迪的推廣）模式，會跟杭州的公共自行車有點相似——打個電話，叫個車，刷卡，開到固定地點後再還上。」浙江省經信委機械辦主任朱因加透露。

2萬輛的推廣意向正好與杭州設定目標吻合。清華大學汽車安全與節能國家重點實驗室副主任陳全世透露，一年前，杭州市分管領導曾雄心壯志提出這一目標，由於難以實現，「今年的目標修正到了4000輛，明年1.6萬輛，加起來2萬。」

如果計劃順利實施，2萬輛無疑是個誘人的數字——根據中國汽車工業協會統計，2011年，全中國銷售的新能源汽車也不過8159輛，而其中的純電動汽車只不過5579輛。

不過，光鮮的計劃背後，罕為人知的是，受人追捧的康迪「小電跑」在主管部門工信部的登記中，竟跟五菱貨車同屬一類——「廂式運輸車」。「康迪小電跑看起來，有點山寨電動車的味道。」一位購買者在使用後說

7月1日起正式實施的《純電動乘用車技術條件》國家標準為「山寨電動車」上了緊箍。該標準指出，純電動汽車最高車速不低於每小時80公里，續航大於80公里，據陳全世介紹，這一標準已經照顧了中國國情。國外電動汽車的最高時速跟轎車是一樣——不低於每小時120公里。

若按這一條例，浙江、山東等地生產的低速電動車，要麼沒有被列入工信部的《車輛生產企業及產品公告》，要麼達不到標準要求。但就是這些山寨電動車卻市場火熱——不僅得到地方政府默許生產、上路，甚至可以獲得補貼。

鉛酸蓄電池車竟獲補貼？

康迪就是獲得補貼的車企之一。

自從2011年6月，康迪車業所在的金華市成為浙江省新能源汽車推廣應用試點城市後，使用鉛酸蓄電池驅動的康迪KD5010XXY型純電動汽車，一直享受著浙江省和金華市在銷售時給予的特殊財政補貼。「原價4.3萬的裸車價，財政補貼就有3.2萬元。」

「省裡批覆同意補貼的時候，沒有區分電池的問題，具體的政策由金華制定。」浙江省經信委機械辦主任朱因加說。

由於鉛酸蓄電池生產和回收過程的污染，國家規定的國家試點城市新能源汽車的財政補貼政策，一開始就將鉛酸蓄電池排除在外。工信部的新能源汽車目錄也根本沒有鉛酸蓄電池「乘用車」。

事實上，這些以鉛酸蓄電池作為動力的低速電動車最高時速，往往都在每小時40公里到70公里。康迪小電跑的72公里最高時速正好接近這一標準。人們懷疑，這個在金華試點中獲得大規模應用的純電動汽車，面目疑似此前被否定的「低速電動車」。

「我們認為，在電池技術沒有大突破的情況下，做微小型車是正確的方向。」應進鋒坦陳自己的商業思路。不過，他否認自己的企業與山東的低速電動車企業有任何瓜葛。「和山東的企業比，我們具有汽車生產資質。」他強調，公司之前更將同類產品出口到美國。

作為美國納斯達克上市企業「康迪科技」控股的全資子公司，康迪2008年在美國獲得退稅補貼的故事，早被廣為傳播。不過，知情者指出，美國當時的補貼並不區分電池，「這些補貼現在都已停止」。

一位購買者在使用後說，雖然從外表看新車整體外觀造型像極了Smart，很是時尚，但外觀件和內部構造卻十分粗糙，讓人難以忍受。

「工具箱蓋沒法關；煙灰缸關不到底；座椅靠背調角器太重；雨刮器刮雨範圍不能覆蓋開車視角，雨刮片運行發跳；玻璃升降器運行不平穩；頂棚粘貼不平整……」購買者們在網上發帖質疑康迪說。

「放上插板是貨車，抽掉就是轎車」

南方週末記者調查發現，浙江康迪車業有限公司的生產資質其實只有電動高爾夫球車、全地形車、廂式運輸車三種。而這三種「生產資質」，並不在我們普通人理解的「乘用車」裡面。

「我們拿的是廂式車的批號，只在吸收歐洲國家先進的兩人座汽車的理念上，做了一些創新。」應進鋒提供蒐集的數據說，城市裡的五座轎車，65%的時候都是一個人開，實在是過於浪費，「在停車和道路資源都很緊張的情況下，兩座車是最實用的。」

不過，看過康迪車型的金華市經信委資源節約與綜合利用處處長陳琳坦承，「康迪其實就是廂式運輸車，中間有一小隔離板，放上去就是廂式，抽掉就是轎車。」顯然，這更像是打了個擦邊球。

金華的購買者向南方週末記者證實，外形類似奔馳Smart的「康迪小電跑」，車輛行駛證上登記的類型正是「微型廂式貨車」，繳納的交強險，也是按「非營業貨車2噸以下1200元」的標準計算。

不過，杭州車管所牌證科科長黃志堅答覆南方週末記者時稱，目前康迪這樣的純電動廂式運輸車，只要按照工信部的公告目錄執行，上牌並無問題。「它只在道路通行上有區別，作為貨車，很多地方是不能走的，如果要推行計劃，可能要出台一些消除交通管制的措施。」

朱因加告訴南方週末記者，這兩年，一直有浙江的企業向他打聽，浙江是否會像山東一樣放開低速電動車。但出於謹慎，浙江省一直採取嚴控措施。「一旦讓他們上路，速度跑不起來，會直接拖垮本已緊張的城市交通。」

「無論是低速電動車，還是鉛酸蓄電池汽車，它們都與國家鼓勵的產業政策相反。」國家863「節能與新能源汽車」重大項目監理諮詢專家組組長王秉剛說。

「試點成敗，主要看消費量」

雖然康迪在杭州的龐大租賃計劃尚未最終敲定，不過，在浙江金華它已收穫頗豐。

金華市經信委的數據顯示，截至今年5月底，金華已推廣純電動汽車520輛，這其中，除了15輛「眾泰朗奧」和5輛「海馬」純電動汽車外，私人購買最多的依然是康迪推出的純電動汽車。

陳琳稱，為了擴大規模，金華接下來將向浙江省建議，將試點擴大至整個金華市。作為浙江中部著名的汽摩配生產基地，金華早已形成汽車整車企業和汽摩配兼備的完善產業鏈——青年汽車集團在做混合動力，眾泰汽車在做純電動，康迪做小電跑，「從微型、一般乘用車到客車都有」。

2011年6月，金華獲批省級新能源汽車試點城市。其中省財政每年補貼1500萬元，金華當時預計，2011年推廣鋰電池純電動汽車30輛以上，每輛補貼8萬元。同在金華的青年汽車集團的純電動公交車，推廣目標則是50輛。

不過，由於公交公司不願意購買，青年汽車的銷售幾乎為零。眾泰純電動車的目標也沒完成，因為無法上牌。

根據國家政策，只有被列為國家級的試點城市，才能銷售、上牌以鋰電池為動力的電動汽車。由於金華只是浙江省的試點城市，只能銷售、上牌鉛酸電池的電動汽車，「眾泰沒辦法在金華上牌。」相形之下，4.8萬的康迪「小電跑」反倒成了政府的寵兒。

「每個試點都有新能源汽車推廣數量的要求，但財政補貼有限。」要求匿名的官員分析說。正因此，只要違法得不那麼明顯，他們顯然歡迎康迪這樣價格更低的車型。

對於正全力爭取「國字號」試點的金華而言，半年內500輛康迪汽車的推廣業績無疑更關鍵，「試點成敗，主要就看金華市場的消費量」。

知情者告訴南方週末記者，8月2日，浙江省副省長毛光烈專門召集浙江省發改委、經信委等部門開會，要求匯報浙江省新能源汽車規模化推廣應用情況，這其中就包括康迪車的試運行問題。

「（租賃）這是企業間的事，不過，現在最後的方案還沒確定。」杭州市經信委汽車處副處長魏兆宏在答覆南方週末記者採訪時說。

關於消費行業囤貨、存貨、去庫存的一些想法系列（一） 曾經米奇

http://blog.sina.com.cn/s/blog_808d493501016d93.html
 

前天瀘州老窖中報超預期，昨天茅台中報帶來擔憂，這一喜一憂有各種原因，但裡面都涉及了一個囤貨、控貨、存貨的問題。近期這種關於「貨」的分歧很多，也讓 很多公司或被樂觀或被悲觀，涉及可不少消費行業，如品牌服裝、家紡、阿膠、白酒等。因此想說說自己的一點不成熟的想法，和朋友們討論交流，相互提高，就算 拋磚引玉吧。因為想法比較雜亂，外加涉及的行業情況也有所不同，因此準備分為系類來交流，先把那些之前暴利的囤貨品種進行分析，如白酒、阿膠，之後再談那 種存貨反壓的服裝。畢竟囤貨和存貨雖一字之差，代表的意義完全不同，是主動、被動的本質，其恢復和複雜程度絕對並不一樣。廢話不在多說了，正文開始，希望 文章能得到眾多個人的指點，以便自身的提高，先在此拜謝！

   一、關於囤貨的形成和其雙刃劍的影響。

   囤貨其實是很多銷售渠道一個增加自己利潤的方式，自古有之，比如所謂的屯聚居奇的為富不仁的案例就在古代農產品等物品上層出不窮。這種事情產生的條件個人認為需要幾個：1、產品供求存在一定的不平衡，代表案例就是茅台，茅台一直供不應求，不管需求到底是我們的三公還是什麼，反正就是供不應求。從來沒有人囤積二窩頭，因為那東西滿大街都是。2、相對易保存或者說保存成本低於其在囤積過程中的漲價幅度，代表案例也可以說白酒和阿膠，紅酒其實也存在囤貨的可能，為什麼相對囤的少，就是因為庫存要求高，要酒窖和恆溫等措施，不是那麼容易儲存，外加年份紅酒是看葡萄的大小年，而不是看絕對距今的年份，需要更專業的判斷知識。而另外一個反例就是之前的家紡產品，之前由於棉價的持續上行，家紡在近年內其實也是在漲價的，庫存難度也不是太大，但他在囤貨過程中明顯產品的漲價幅度不足以覆蓋儲存成本，因為存在過季、佔用流動資金成本不能覆蓋漲幅的情況，也是沒有人存貨的。

   可以看到囤貨其實利用了產品到最終終端消費者過程中，一道相對壟斷的特殊利益群體的信息和拿貨不對稱性，用正反身性的方式在影響經濟最基本的供求規律，他 在產品供不應求、有漲價預期的背景下，加劇了更大的供求矛盾，之後加速了提價的進一步發生，給真正的生產廠家帶來了並不精確的供求信息反饋，從而可能讓廠 家做出錯誤的擴產或提價判斷。而一旦過度擴產或終端提價過度，短期損傷了最終終端消費需求時，囤貨的經銷商又會起到負反身性作用，將之前低價的存貨過度拋 售，更加嚴重的放大產品的短期供大於求或以低於當期一提價後的指導價甩賣產品，擾亂未囤貨經銷商的銷售，擾亂最終市場。可見對於產品生產商和最終消費者而 言，經銷商囤貨都是一頭疼的問題，對於生產商，一段時間內，可能囤貨對其有微利，但之後必成大貨；對於消費者其一直是大禍。但對於囤貨經銷商而言，其帶來的是超額利潤，這種衝動是不可避免的，而中短期唯一可以制衡他的只有生產廠商，消費者是絕對無能為力的。囤貨的幅度和危害的控制僅能依靠生產商和經銷商的博弈來解決。而在長期消費者是可以通過替代和用腳投票的方式放棄這種產品的消費來徹底打死經銷商存貨的，但這種情況基本上不會發生，因為在這之前生產廠商就因為自己的短期週期波動來與經銷商進行博弈。

   博弈的手段大體分為：1控貨2減少提價預期和幅度3降價。

   控貨：其博弈更多的是通過讓囤貨的經銷商相互博弈，通過損失短期內生產廠商的利益來做到平緩供需，其根本在於最終消費者的消費訴求依然變化不大。在最終消費者還有消費訴求時，終端消費情況並沒有變化，生產商通過控貨不發出新貨的手段，短期切斷經銷商進貨可能，讓其考慮是否出售存貨來維繫老客戶，如果其區域壟斷嚴重，並未有其他經銷商再其地盤，可能控貨短期對其影響不大，他依然可以以斷貨為藉口吊足消費者慾望甚至加價出售，但一旦最終消費者不堪其加價，則其徹底受損，進而損傷生產商。但大部分情況下，只要其區域有一個經銷商在生產商控貨背景下願意出售囤貨庫存，則為了讓其老客戶不被出貨的經銷商吸引走，各個囤貨經銷商都必須出貨來滿足自己的客戶需求，從而起到生產商控貨去囤貨庫存的效果。

   減少提價預期和幅度：其博弈依然需要消費訴求變化不大的背景，通過讓囤貨經銷商自己衡量其庫存成本與資金佔用成本等情況，來決定是否繼續囤貨還是開始逐步出貨將之前的囤貨利潤兌現，或去尋找新的囤貨品種，當然這種情況需要經銷商涉及行業廣泛。其本質類似我們買入股票後，股票大幅上漲後，股價開始盤整漲速放緩或盤整過程中，我們是賣出該股，尋找新的尚未爆發的股票，或開始逐步兌現利潤改善生活的博弈。且一旦減少提價預期和幅度，會讓最終消費者損失一部分恐慌消費的衝動，從而減緩消費者對於供需不足的擔憂而進一步倒閉囤貨商兌現囤貨，畢竟在國內買漲不買跌的恐慌消費衝動對於消費者心理影響還是存在的，最明顯的案例是房地產企業。

   降價：最有效的逼迫囤貨商出貨兌現利潤的方式，但絕對是生產商和經銷商博弈的最差結果，生產商和經銷商雙輸的結局。生 產商會損失建立起的品牌形象，讓最終消費者的消費衝動可能徹底轉移，而囤貨商的肆意甩貨會加劇市場恐慌，擾亂市場，做毀一個品牌。其應用情況大部分是消費 者消費訴求基本上以開始徹底改變，生產商放命一搏的背景下，即使品牌並未徹底死掉，也基本上進入日暮西山的過程，即使以後能東山再起也需要數年積累，外加 超好的運氣才可。

   綜上可以看到，生產商基本上不會使用第三種降價這種情況來與經銷商雙輸，而是利用第一、二種，或一起運用的方式來達成平緩經銷商囤貨帶來的市場波動，而經銷商為了不與生產商魚死網破也會進行一部分妥協，達成共識。短期以生產商控貨損失收入、經銷商出庫存打壓出現一定產品價格泡沫的方式讓市場通過小周期波動，釋放未來的巨大風險。

   老窖、茅台、阿膠等被囤貨的品種，其實都已經在使用類似的方式了，老窖和阿膠更加明確提出了自己的控貨訴求，且確實遲遲並未再提價。而茅台雖然尚未有類似 的表態，但通過其中報的預收款減少和一直並不兌現資本市場和經銷商的漲價預期，其實也已經這麼再做。而之所以茅台中報日的暴跌和阿膠一年多股價的低迷，其 實是來自之前分析的控貨、降低提交預期和幅度這兩博弈手段的一個共同前提的分歧：即消費訴求變化不大的分歧。也就是說看空的必然認為最終消費者已經中長期或中短期對於產品的消費訴求，由於連續提價或囤貨過多後，產生了改變或替代。而如何確認自己的假設是否正確，其實就涉及了幾個分析層面：1銷售終端增速是否在維持2去囤貨庫存過程中是否出現了價格過度混亂和經銷商串貨互殺3其他替代品牌品類是否已經威脅品牌的未來。而這三項其實是可以通過調研來逐步明朗。本文的第二篇《草根調研的驗證必要和方法與其利弊》將重點談談自己不成熟的想法，望各位高人到時能有所指點。

煤價下跌系列 - 水電大發 會計仔筆記

http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3688060

存稿系列：壹傳媒(0282)套現之後…

之前因為一些關係，寫出了約10篇文章沒有發佈，但現在應該沒有用。所以未來3個月，筆者會把以上稿件略作翻新後重新發佈，希望大家會喜歡。

上個星期，筆者提及過壹傳媒的投資價值，今個禮拜探討下壹傳媒套現之後的動向。據筆者的資料，他的虧損，主要是因電視而來。根據報導，他請人的人工是別人的幾倍，加上不能打入台灣本身有線電視的系統，導致收入少開支多，至於報紙和雜誌是年年賺錢的。如果要甩掉虧損，只需出售台灣的電視業務，為甚麼要連台灣的報紙業務都出售，套現一大筆資金? 蔡東豪上個禮拜話黎生是因為台灣自閉的心態無癮至賣，但套現後的去向是甚麼?

物業買貴貨系列(1): 長興國際(0238) 一般物業燒鵝價錢

2012年11月2日，長興國際(238)旗下長興（廣東）服飾有限公司和廣州宏昇房地產實業有限公司簽訂買賣合約，購入中國廣東省廣州市天河區金穗路1號邦華環球廣場18-20樓寫字樓，面積合共5,714.92平方米，連10個停車位，作價人民幣241,925,320 元。

據公告，該物業預期在2013年8月完成，在物業完成後，公司預期把物業用作本集團之總部、設計中心及其產品陳列室。至於購買物業的原因，因現時於廣州租賃物業作為總部。隨著業務不斷擴充，故需於廣州之便捷位置物色更大空間以作總部之用。物業處於新近開發之黃金商業區策略位置，公共交通十分便利，為總部之理想位置。


邦華環球廣場(圖片來源:  新快報)

我們不如看看這交易。

邦華環球廣場位處新發展的珠江新城，位置和越秀房地產信託基金買的IFC看來距離不遠。下圖紫色標記為邦華環球廣場、紅色為IFC。


邦華環球廣場樓高37層，樓高173米，地塊面積8,098.01 平方米，建築面積96,234平方米，其中寫字樓面積為 63,559 平方米，商場面積為8,086平方米，停車場分為510個車位，面積為14,837  平方米，其他配套場所如避難層、地下防護室、設施設備房等面積為9,752平方米，屬於一座中型的商業甲級寫字樓。

邦華環球廣場周邊配套也頗為完善，除了餐廳配套外，亦接近地鐵站，根據新快報報導，「邦華環球步行到地鐵五號線五羊新城站需時5分鐘，項目前面還有公交站南方日報社站，有幾十路公交車經過」，物業質素算是不錯。

可以見到，今次長興國際購買的是中層的單位，不過作價卻非中級，是頂級。根據網上的資料，他近期的成交價只是33,000元至35,000一平方米，之前IFC 根據估算的成交價格都要35,500元一平方米。

但今次購買的價格，因為包括車位價格，所以應扣除之。根據越秀房地產信託基金最近記載的成交紀錄，以車位約40萬1個估算，每平方米都需要超過42,000元，高估超過20%，況且他位置及格調也沒有IFC的好，請問為何售價會這樣高呢?

現時物業仍未建成，計上裝修也需要1年才能搬進去，省下租金的購買的目的好像不太成立。再者，現在甲級商業物業的租金回報率只是5%，扣上稅可能更低，何況公司坐擁大量現金，但沒有重大資金用途但如果把存款存入銀行，回報率已經有這數字，尚未計算人民幣升值。如果持有物業，則面對該區供應過剩的影響，價格不會太好，升值空間有限。那為甚麼要購買一件回報率低，估價過高的固定資產? 所以這收購難以令人信服。



岔開一筆，邦華環球廣場的發展商為談亮濤，網上找不到它的資料，但一間廣州市清平集團的副總和他的名稱是一樣，未知是否同名同性?但我覺得應該和基本上和上市公司沒關係。

一間公司座擁大量現金的公司，先用以發展業務，真的沒用就應該用來派息，自己寫字樓差一點沒所謂。但是利用資金購買過貴的一手物業屬於不好的安排，影響公司價值之餘，為未來造成過大的負擔。此所謂「有錢就身痕」也。



延伸閱讀:
1. 富力盈凱廣場VS邦華環球廣場VS廣晟國際大廈（全文）
http://gz.house.163.com/12/0810/08/88HIG5RH00874KG2_all.html

2. 各房產網成交資料
http://xf.house.163.com/gz/0QWN.html
http://gz.ihk.cn/newhouse/b/20081103/0c3cd6b0407c.html
http://huanqiuguangchangbh.soufun.com/

3. IFC 通函
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629382_C.pdf

存稿系列(2): 誠品東征是禍是福?

誠品在希慎(14)旗下的希慎廣場設店，其實雙方都是頭等大事，前者需要誠品刺激商場入面的人流，後者則視香港為進軍中國的橋頭堡，故希慎以低租金租出3層樓面給誠品書店10年，誠品書店母公司誠品生活也頻頻在台灣的財經雜誌做專訪，大有不成功便成仁之勢。但是這兩者的主觀願望是否會先成立呢?

撇除台灣誠品的文化體驗來看，如果不以地產生意論定，筆者認為誠品其實在經營一家以自有產品為主的特色書藉百貨店，配以專櫃模式支持營運。而這種特色則營造了客源，客源則產生議價能力，使客戶以高價購買產品，供應商則接受較差的條款出售產品。

以上的營運方法誠品生活2012年首3季合併營業額達76億新台幣(下同)，以全年每季平均增長約7%，上半年毛利率可維持達23%，另外應收加上存貨金額達大約6.7億，但應付卻接近15億新台幣，即是從供應商取得約8億無息信貸，資金周轉非常良好。但由於經營費用不低，盈利只有2.4億，實際純利率只有約3%，可見是一盤低利潤的生意。但是在香港經驗來看，或許難以盈利，原因有很多。

在租金上，台灣和香港租金根本沒法比，就算香港希慎給予多麼低廉的租金，他租到的地方也是較小，租金也較貴，根據他財務報表租金平均來看，每年約7至8億台幣，約佔銷售7至8%，但於香港這比例一般就超過10%至20%，就這一點，本身成本已陷劣勢。

在貨源方面，根據報導，由於香港出版商主要透過發行商銷貨，但由於發行商勢力龐大，所以難以取得良好的購貨條件，所以誠品想繞過發行商直接向出版商銷貨，但是由於條款一般，所以此路亦不通，只能向外文書藉入手，這已是先天不足。在顧客方面，由於以台灣及外文書藉較多，對手變成了紮根多年的外文書店及樓上書店，但誠品大部分書藉以原價出售，樓上書店價錢卻是可以八折甚至七折，加上香港往來各區也非常方便，價錢也不貴，所以大量採購者根本沒有需要在誠品購買書藉，所以在採購及銷售兩端也沒有優勢，利潤自然就少，但存貨就會愈積愈多。

至於其特式專櫃方面，個人認為因為憑著一點同鄉的情誼來建立，故貨源上較為有特色，可能為一可行的商業模式，但是因為香港商業競爭激烈，只要證明產品好賣，可能商場會提議他們在商場分店，造成自己打自己的情況出現，從而影響誠品的分帳，除非誠品書店和之有獨家協議，否則這部分收入應該不會可持續大增長，佔比不會多，只能作輔助。

在這幾個重點合起來一齊看，誠品因為早已處於不利位置，故不會成功。正如當年八佰伴在新城市廣場的故事一樣，雖租用初期租金低廉，但早期對商場人流可能有重大作用，往後來商場逐步成熟，租金逐步提高，誠品作用會愈來愈少，所以10年租約完，或是縮減面積，或是直接倒閉。但可能賺得強國的印象分，為未來的發展打下基礎，蝕的錢可能是廣告費，但效果現在未見就先打三十大板，那是否值得?

資料來源:
1. 誠品生活2011年財務報表
http://doc.twse.com.tw/pdf/201104_2926_A01_20121110_194123.pdf

2. 誠品生活2012年第3季財務報表
http://doc.twse.com.tw/pdf/201203_2926_A02_20121110_194213.pdf

3. 三聯商務﹕誠品挑戰不及貴租
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120803/News/ec_gma2.htm

存稿系列(3): 希慎(0014)希望

我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次，之後又經過了幾次，今日講下對呢個場的感覺。

重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm，合共有40層，地庫3層同樓面14層都是店舖，由15樓對上23層都是寫字樓，最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營，並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品，8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店，而11至14樓各國食肆總匯。

我當日是在1樓的入口進去的，因為當日開幕，人流相當多，感到不太舒服。然後向下層探索，這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了，令我感覺非常難受，後來從地鐵口進去才發現，這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的，讓他們可以容易找到這個地方，不過這個方法我不太接受。

底層的超級市場的貨品頗為齊全，並設有食肆，應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走，發現每上一層的電梯只有一部，如人流一多，上樓較為困難，如果想選擇升降機，或許想使顧客多逗留，每部只能上3層，亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨，店舖風格獨特也有賣點，但是可能預留大量地方給寫字樓樓面，分配給商場的地方嚴重不足，加上每層的店舖相當多，擺設也不少，於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付，但是希慎廣場的位置是在核心區域，人流較多，如果採用這種方式，會給顧客侷促的感覺，不利他們的消費。但誠品書店的設置，正如上一篇所講，我個人認為不太樂觀，但在銅鑼灣缺乏書店下，可能是一個妙著，至於最高層食肆其實感覺滿不錯，價錢也適合這一區的消費，不過以我的消費模式來睇，真是唔會入去駛一蚊。

個人認為，這商場真是不太適合男性，對女性，特別是中高消費的熟女則頗為理想，可能主席利小姐本人會喜歡，但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性，至少能做一個利基性的商場，但以地標性的商場來睇，雖然位置確實唔錯，但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬，有些地方我認為做得過窄過少，預留給寫字樓的地方又太大，我覺得他的設計難以做到這目標。

至於在戰略上，利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮，經過多年發展，雖然曾經出售部分物業，但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市，雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作，但是相對其他大型發展商來講，除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後，他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建，並作多項內部裝修，提升物的租金，希慎廣場就是一例，這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後，和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢，盡享地利，但是他卻非以商場為主，所以雖然自遊行對他利好，但不很顯著，所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式，卻是家族企業背景所決定的，未來有機會再和大家分享。

雖然租金收入增長有所侷限，不過對希慎來說，肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示，希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%，但因為其地點優越，加上持續不斷更新物業組合，租金及盈利增長會增長很快。另外，由於其財務一向穩健，負債率只是12%，加上重大資本支出告一段落，估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素，但購入此股仍未遲也，因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。

這隻股又令我想起劉德華的一句，你想過足癮輸，定係想悶悶哋贏?



資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492

存稿系列(3): 領匯(0823)的尋味時光

好像是幾個月前的一日，我在領匯(823)其中一家潮州食店和家人吃晚餐，突然有一個人拿一疊東西送來，後來望櫃檯發現是一本叫做《領匯的尋味時光》的小書本，當時我以為免費就多取了一兩本，但是細看那宣傳單張，原來需要光顧50塊錢才能取得。
順手翻這本小書來看看，結果愈看愈有趣味。這本小書，由壹傳媒(282)的飲食男女編寫的，主要是說一些公屋飲食店舖幾十年來的變遷。總的來說，都是一些失敗，成功，又失敗的故事，對我來說看來又真的很有感觸。
我覺得這些老闆在經營一盤生意的時候，可能賺錢只是其中一個目的，實際上更重要是希望顧客稱心滿意。如果經濟上能夠支持，只要老客還在，情感上也得到滿足，他們還會去繼續經營，直至支持不住為止，這就是大部分老店還在的原因。
但領匯卻為了滿足基金短線催谷業績的要求，把老商戶趕走，換作新的連鎖店，使商場變了冷冰冰，所以變得很沉悶，很單調，總感覺好像那本小書一樣，推銷的只是機械式的情感。最後，在Facebook 上的網友亦不屑於他們一方面排擠，一方面美化的所為，於是對此計劃抵制，最終領匯抵受不住壓力，取消了這個活動。正如在近期以《大廚小傳》的方式再賣呢條橋，結果反應也頗為熱烈，那些小冊子我遲了一點換也換不到，如果有網友知道呢兒能看這本東西的內容，請告訴我。
至於裝修後的領匯，正如《大廚小傳》的故事一樣，確實使人的消費增加，使他們能夠支付的更高的租金，從而使盈利增長很快，而領匯的管理層也交到數，成功獲得基金投資者的信任，使單位價格上升。以其現時價格來說，息率低於3%，其實對比其他房託，確實較為偏低。
至於為甚麼很多人都是買它呢，可能買它資產提升計劃能成功。就這計來看，其實只是利用翻新時機，趕走了部分舊商戶，換上高租金的連鎖店。但是屋村的人收入有限，加上除了幾個皇牌商場可塑性較強，大部分都屬規模較小，且位置較為偏遠，很難吸引他區的顧客光臨，故租戶又未必支持到這樣高的租金，何況大部分因為新鮮感而光顧，新鮮感一過就很快回歸平穩，導致部分商戶不能支持租金而倒閉，或導致租金收入降低。
從上所述，在未來加租空間有限的情況下，為擴張規模提高單位價格，於是轉向收購其他商場及工業大廈，並把之改裝。前商場持有人房委會眼見其殺雞取卵的行為引起部分社會人士不滿，故應不會再售出商場，需轉向收購私營商場。不過，小型的收購對領匯起不了大作用，而大型商場及全幢工業大廈大部分由長期投資者持有，投資經驗均較領匯豐富，就算他們肯出售，作價應反映了其潛力，增值空間應不大。
但領匯財務健康，借貸成本較其他地產企業低，或許可能透過此方式增加利潤，從而增加可分派收益，但是這方式又會提高領匯財務風險，形成兩難局面，所以我總認為領匯不能走得太遠。雖然如此，但也有政府為取得控制權重新購回部分股權的潛在增利好因素，雖則近期立法會已否決，但不排除會捲土重來，又比其他私人的房託來看，它給投資者的信心是較大的，應該有溢價，不過我認為溢價實在太高了。

存稿系列(4): 地盤佬定林少陽? 短評和記電訊香港(215)

話說某一日，我在九龍站附近地盤走過，聽到一堆地盤佬評論幾個無線電話台的服務質素的時候，其中一個地盤佬講緊和記的「3」質素差劣，有部分地方甚至沒有訊號，客戶服務又唔好的，異口同聲附和，有人又話，都唔知幾時他的服務被人差評至此，其實聽到他們的說話，心也想加把口入去，但是自己不擅溝通，還是借呢個地方同大家說說我的推論。

1980年代時候，和記是由傳呼台開始做起，後來只是不斷收購對手，最後建立起壟斷地位。在1990年代，又開始進軍流動電訊，雖然因為初段的投資失誤，最好的網絡已被當年香港電訊的CSL佔了，曾較為落後，但憑著當年和記懂得宣傳之道，找到四大天王之一的黎明作為代言人，所以在流動電話通訊上市場快速增長的背景下，逐步趕上，成為主要市場參與者之一，能與香港電訊一爭長短。

 不過，隨著業務成熟，且已據有市場的重要地位，和記電訊在網絡的投資明顯減少。在2001年，在流動通訊的投資大約是10.88億，在2006年只有2.85億，但近年在3G甚至上網的趨勢下。有人可能話他是成熟了，所以不用這麼多資本開支，但是在2011年，不計上購買頻譜的一次性開支，固定投資也只是6.19億，況且也未計近兩三年通漲加速的影響，實際上開支和很多年前已沒法比較，所以亦唔難預料到他們的服務質素下滑。

 至於前幾個月看見林少陽說，談及現金流情況，其實可接受的。但在資產負債表的質素來說，翻開這間公司的報表可以發現，公司資產大約106億，但其中45億是一些商譽，有17億無形資產是頻譜，剩下的有形資產大約43億，但是公司的現金只有2億，銀行債務雖然是剛和銀行簽訂銀團，但金額38億，顯是一派財務不佳的印象。雖然自由現金流正常來說每年大約都有10億，加上背景雄厚，未來就算要還債務，也可以繼續由短期轉回長期，財務周轉上問題卻是不大，但以現時市值166億來說，就算沒有增長，卻肯定是偏貴。

 就長期來看，如果服務仍然是這樣的差，客戶到期不續約，客戶也會慢慢減少，但是在流動電話上網的潮流下，用戶消費必然增多，所以或許能抵銷這方面的影響，況且他另外一個固網業務收入以商業用戶為主，收入相信頗為穩定，所以都會幾平穩。但要從地盤佬客戶或者搞投資的林少陽的選出誰是對的，我會選地盤佬。搞財務運作而忽略客戶的需要，始終是本末倒置所為。不過如果沒有選擇之下，其實壞的服務還是有人去用，而且不會有怨言，這我也不能評論了。

存稿系列(5): 海港城雜憶

    以前順叔都在記憶所及很多次海港城，但是我常常因為省錢乘船然後轉地鐵，都會入這商場享受冷氣，之後順便入去方便下，再去三樓附近的屈人寺那部機用八達通「拍」番兩蚊，咁過海可以平到六七蚊，比直接過海平一半，雖然時間多花一些，但是我覺得行多些會身體健康，所以都會次次做，咁我發表下意見都好正常。

    海港城大家都知是九龍倉(4) 的核心產業，在2011年的商場及寫字樓估值是935.5億，2012年再增值207.5億，至1,143億，計埋酒店，估計是香港最貴的商場。2011年租金收入66億幾，2012年上半年有超過30億，佔公司資產及收入大約三分一及四分一，現時租金每年增長約15%至20%，可說是皇冠上的明珠，成為九龍倉及母公司會德豐(20)重要的收入來源。

    這個商場是內地自遊行居民購物的熱點，不說不知，這個商場原來上年做了271億生意，2012年上半年又達到141.5億，即是每呎2,348蚊。就算是行銷中國的旺旺(151)，2011年營業額都是大約230億，2012年上半年是大約118億，所以可以見到強國人民的消費力在這個佔整個廣東道商場面積75%的商場是多麼強勁。

    就我所見，整個商場無論說不說得出口都有，而且普通話的人較廣東話的人多，有好多疊碼仔同經紀會在這兒等生意。我都有幾次去到這商場，強國人會問我某地如何去，有時懷疑自己是否去了內地。有幾次我仲見到他們蹲著圍在一起「打邊爐」，講緊鄉下話。不過就算強國人在衛生上的習慣和香港有點相差，根據網上情報，有些強國人都會歡迎他們的小朋友在商場的地方舒暢身心，真是幾核突。但經我的隨機抽樣檢查，洗手間卻是非常整潔，管理值得一讚。

   但是我認為，這個商場近幾年開始變得不如何友善了。為了增加收入，提升商場檔次，前幾年把平民化惠康超級市場都關掉了，改作優衣庫(Uniqlo)，所以很多人迫著要幫襯價錢很貴、老闆又有股份的Citisuper，不過近來Uniqlo 又搬左，去到一個離商場中心地區較遠的地方，可能Uniqlo 有品牌效應，吸引到人流，不過賣的物品屬整個商場較便宜的，不能支持這樣高的租金，所以就有這奇怪的決定。我相信在角落的大家樂，雖然好多人幫襯，但賣幾十蚊飯盒又如何能支持超貴並且一定會次次加的租金? 如果因為加租賺唔到錢，我認為會是下一個撤退對象，到時廣東道剩下的兩間大家樂相信會人口大爆炸。

   今年，海港城又在近中港城的出口增建了部分商鋪，但又把近中港城路邊的出口封了，改用一個較遠的出口，變相使人走遠了路，配合一些內部的工程，提升了寫字樓的形象外，又用個舊位對街的位置，搞開左間鋪，現Giorgio Arnami已租用，很快就開幕，配合番近年海港城把廣東道街鋪擴大租予名店，增加收入的模式，並把廣東道變成香港的「香榭麗舍大道」。雖然從公司盈利角度看是一件好事，但對我這等平民卻是難以親近，但從這兒的變遷來看，卻未嘗不是強國經濟的縮影。

   其實，在財務角度來看，我認為海港城是有一個特別的功能的。因為近年九龍倉積極發展內地房地產業務，資金需求不少，在2011年，這項承擔約989億，對現時實際盈利約60億的九龍倉是一個很大的負擔。由於現在物業是靠估值師重估來釐定價值，如海港城的物業估值大幅增加，這就能製造大量盈利，使資產價值增加，變相使負債率下降，自然融資就會較為容易，可支援他們在國內較為激進的發展計劃，如大舉興建投資及住宅物業及入股綠城(3900)。徜日後國內的帶來源源不絕的回報，造血能力提高，就會使他們實力更為堅強了。

   岔開一筆，入股綠城交易，事實上在財技上是正面的。這除可帶來重估利益及利息的收入外，亦因為負債不併表，降低了負債率，這樣可使其可以繼續運用這樣漂亮的財務報表來繼續融資動作，也可運用這些較低息的融資，繼續以債券形式入股內地房地產公司，套取香港和內地的息差，增強潛在盈利的能力。從以上各點看來，不得不佩服他們的高明的財技手段。但是這種方法的破綻之處，就在於海港城能否持續生金蛋和融資市場對他們的信心，提供源源不斷的融資給他們。

   這一兩年，就我這一陣子所感，海港城的人流不如以往，相信是內地遊客因為中國內地銀根短絀，企業經營情況不佳，自己收入減少，又何以來香港一擲千金呢? 自遊行是海港城未來租金能否維持上升的原動力，如果沒有了，盈利增長及物業重估能否維持，並創造融資能力以支援在中國的快速發展呢?

    不過慶幸的是，現時九倉中國內地物業銷售開始逐步走入良性軌道，首8月已達全年目標，回款超過100億人民幣，投資物業於下年起會逐步落成，雖然租金回報在未來2至3年不是這樣明顯，但在2015年相信會逐步帶來良好回報，並在未來幾年快速增長。據之前順叔所講，吳生又花很多心機和地方官員打交道，相信對未來內地發展有利，加上起財技上的配合，相信九龍倉及母公司前景在過了前期投資大幅期，會倒吃甘蔗，愈吃愈甜吧。

延伸閱讀:
1. 順叔寫過的九龍倉文章
http://caijingcarefree.blogspot.hk/search?updated-max=2012-06-23T15:51:00%2B08:00&max-results=3#uds-search-results

2. 九龍倉2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0426/LTN20120426621_C.pdf

3. 九龍倉2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0920/LTN20120920151_C.pdf

4. 中國旺旺 2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0321/LTN20120321142_C.pdf

5. 中國旺旺 2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0912/LTN20120912175_C.PDF

6. 綠城獲九龍倉入股
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=35086