存稿系列(3): 希慎(0014)希望
我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次，之後又經過了幾次，今日講下對呢個場的感覺。
重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm，合共有40層，地庫3層同樓面14層都是店舖，由15樓對上23層都是寫字樓，最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營，並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品，8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店，而11至14樓各國食肆總匯。
我當日是在1樓的入口進去的，因為當日開幕，人流相當多，感到不太舒服。然後向下層探索，這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了，令我感覺非常難受，後來從地鐵口進去才發現，這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的，讓他們可以容易找到這個地方，不過這個方法我不太接受。
底層的超級市場的貨品頗為齊全，並設有食肆，應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走，發現每上一層的電梯只有一部，如人流一多，上樓較為困難，如果想選擇升降機，或許想使顧客多逗留，每部只能上3層，亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨，店舖風格獨特也有賣點，但是可能預留大量地方給寫字樓樓面，分配給商場的地方嚴重不足，加上每層的店舖相當多，擺設也不少，於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付，但是希慎廣場的位置是在核心區域，人流較多，如果採用這種方式，會給顧客侷促的感覺，不利他們的消費。但誠品書店的設置，正如上一篇所講，我個人認為不太樂觀，但在銅鑼灣缺乏書店下，可能是一個妙著，至於最高層食肆其實感覺滿不錯，價錢也適合這一區的消費，不過以我的消費模式來睇，真是唔會入去駛一蚊。
個人認為，這商場真是不太適合男性，對女性，特別是中高消費的熟女則頗為理想，可能主席利小姐本人會喜歡，但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性，至少能做一個利基性的商場，但以地標性的商場來睇，雖然位置確實唔錯，但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬，有些地方我認為做得過窄過少，預留給寫字樓的地方又太大，我覺得他的設計難以做到這目標。
至於在戰略上，利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮，經過多年發展，雖然曾經出售部分物業，但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市，雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作，但是相對其他大型發展商來講，除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後，他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建，並作多項內部裝修，提升物的租金，希慎廣場就是一例，這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後，和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢，盡享地利，但是他卻非以商場為主，所以雖然自遊行對他利好，但不很顯著，所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式，卻是家族企業背景所決定的，未來有機會再和大家分享。
雖然租金收入增長有所侷限，不過對希慎來說，肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示，希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%，但因為其地點優越，加上持續不斷更新物業組合，租金及盈利增長會增長很快。另外，由於其財務一向穩健，負債率只是12%，加上重大資本支出告一段落，估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素，但購入此股仍未遲也，因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。
這隻股又令我想起劉德華的一句，你想過足癮輸，定係想悶悶哋贏?
資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492