存稿系列(3): 希慎(0014)希望
我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次,之後又經過了幾次,今日講下對呢個場的感覺。
重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm,合共有40層,地庫3層同樓面14層都是店舖,由15樓對上23層都是寫字樓,最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營,並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品,8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店,而11至14樓各國食肆總匯。
我當日是在1樓的入口進去的,因為當日開幕,人流相當多,感到不太舒服。然後向下層探索,這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了,令我感覺非常難受,後來從地鐵口進去才發現,這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的,讓他們可以容易找到這個地方,不過這個方法我不太接受。
底層的超級市場的貨品頗為齊全,並設有食肆,應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走,發現每上一層的電梯只有一部,如人流一多,上樓較為困難,如果想選擇升降機,或許想使顧客多逗留,每部只能上3層,亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨,店舖風格獨特也有賣點,但是可能預留大量地方給寫字樓樓面,分配給商場的地方嚴重不足,加上每層的店舖相當多,擺設也不少,於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付,但是希慎廣場的位置是在核心區域,人流較多,如果採用這種方式,會給顧客侷促的感覺,不利他們的消費。但誠品書店的設置,正如上一篇所講,我個人認為不太樂觀,但在銅鑼灣缺乏書店下,可能是一個妙著,至於最高層食肆其實感覺滿不錯,價錢也適合這一區的消費,不過以我的消費模式來睇,真是唔會入去駛一蚊。
個人認為,這商場真是不太適合男性,對女性,特別是中高消費的熟女則頗為理想,可能主席利小姐本人會喜歡,但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性,至少能做一個利基性的商場,但以地標性的商場來睇,雖然位置確實唔錯,但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬,有些地方我認為做得過窄過少,預留給寫字樓的地方又太大,我覺得他的設計難以做到這目標。
至於在戰略上,利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮,經過多年發展,雖然曾經出售部分物業,但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市,雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作,但是相對其他大型發展商來講,除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後,他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建,並作多項內部裝修,提升物的租金,希慎廣場就是一例,這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後,和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢,盡享地利,但是他卻非以商場為主,所以雖然自遊行對他利好,但不很顯著,所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式,卻是家族企業背景所決定的,未來有機會再和大家分享。
雖然租金收入增長有所侷限,不過對希慎來說,肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示,希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%,但因為其地點優越,加上持續不斷更新物業組合,租金及盈利增長會增長很快。另外,由於其財務一向穩健,負債率只是12%,加上重大資本支出告一段落,估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素,但購入此股仍未遲也,因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。
這隻股又令我想起劉德華的一句,你想過足癮輸,定係想悶悶哋贏?
資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492