存稿系列(3): 領匯(0823)的尋味時光
好像是幾個月前的一日，我在領匯(823)其中一家潮州食店和家人吃晚餐，突然有一個人拿一疊東西送來，後來望櫃檯發現是一本叫做《領匯的尋味時光》的小書本，當時我以為免費就多取了一兩本，但是細看那宣傳單張，原來需要光顧50塊錢才能取得。
順手翻這本小書來看看，結果愈看愈有趣味。這本小書，由壹傳媒(282)的飲食男女編寫的，主要是說一些公屋飲食店舖幾十年來的變遷。總的來說，都是一些失敗，成功，又失敗的故事，對我來說看來又真的很有感觸。
我覺得這些老闆在經營一盤生意的時候，可能賺錢只是其中一個目的，實際上更重要是希望顧客稱心滿意。如果經濟上能夠支持，只要老客還在，情感上也得到滿足，他們還會去繼續經營，直至支持不住為止，這就是大部分老店還在的原因。
但領匯卻為了滿足基金短線催谷業績的要求，把老商戶趕走，換作新的連鎖店，使商場變了冷冰冰，所以變得很沉悶，很單調，總感覺好像那本小書一樣，推銷的只是機械式的情感。最後，在Facebook 上的網友亦不屑於他們一方面排擠，一方面美化的所為，於是對此計劃抵制，最終領匯抵受不住壓力，取消了這個活動。正如在近期以《大廚小傳》的方式再賣呢條橋，結果反應也頗為熱烈，那些小冊子我遲了一點換也換不到，如果有網友知道呢兒能看這本東西的內容，請告訴我。
至於裝修後的領匯，正如《大廚小傳》的故事一樣，確實使人的消費增加，使他們能夠支付的更高的租金，從而使盈利增長很快，而領匯的管理層也交到數，成功獲得基金投資者的信任，使單位價格上升。以其現時價格來說，息率低於3%，其實對比其他房託，確實較為偏低。
至於為甚麼很多人都是買它呢，可能買它資產提升計劃能成功。就這計來看，其實只是利用翻新時機，趕走了部分舊商戶，換上高租金的連鎖店。但是屋村的人收入有限，加上除了幾個皇牌商場可塑性較強，大部分都屬規模較小，且位置較為偏遠，很難吸引他區的顧客光臨，故租戶又未必支持到這樣高的租金，何況大部分因為新鮮感而光顧，新鮮感一過就很快回歸平穩，導致部分商戶不能支持租金而倒閉，或導致租金收入降低。
從上所述，在未來加租空間有限的情況下，為擴張規模提高單位價格，於是轉向收購其他商場及工業大廈，並把之改裝。前商場持有人房委會眼見其殺雞取卵的行為引起部分社會人士不滿，故應不會再售出商場，需轉向收購私營商場。不過，小型的收購對領匯起不了大作用，而大型商場及全幢工業大廈大部分由長期投資者持有，投資經驗均較領匯豐富，就算他們肯出售，作價應反映了其潛力，增值空間應不大。
但領匯財務健康，借貸成本較其他地產企業低，或許可能透過此方式增加利潤，從而增加可分派收益，但是這方式又會提高領匯財務風險，形成兩難局面，所以我總認為領匯不能走得太遠。雖然如此，但也有政府為取得控制權重新購回部分股權的潛在增利好因素，雖則近期立法會已否決，但不排除會捲土重來，又比其他私人的房託來看，它給投資者的信心是較大的，應該有溢價，不過我認為溢價實在太高了。