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物業買貴貨系列(1): 長興國際(0238) 一般物業燒鵝價錢

2012年11月2日，長興國際(238)旗下長興（廣東）服飾有限公司和廣州宏昇房地產實業有限公司簽訂買賣合約，購入中國廣東省廣州市天河區金穗路1號邦華環球廣場18-20樓寫字樓，面積合共5,714.92平方米，連10個停車位，作價人民幣241,925,320 元。

據公告，該物業預期在2013年8月完成，在物業完成後，公司預期把物業用作本集團之總部、設計中心及其產品陳列室。至於購買物業的原因，因現時於廣州租賃物業作為總部。隨著業務不斷擴充，故需於廣州之便捷位置物色更大空間以作總部之用。物業處於新近開發之黃金商業區策略位置，公共交通十分便利，為總部之理想位置。


邦華環球廣場(圖片來源:  新快報)

我們不如看看這交易。

邦華環球廣場位處新發展的珠江新城，位置和越秀房地產信託基金買的IFC看來距離不遠。下圖紫色標記為邦華環球廣場、紅色為IFC。


邦華環球廣場樓高37層，樓高173米，地塊面積8,098.01 平方米，建築面積96,234平方米，其中寫字樓面積為 63,559 平方米，商場面積為8,086平方米，停車場分為510個車位，面積為14,837  平方米，其他配套場所如避難層、地下防護室、設施設備房等面積為9,752平方米，屬於一座中型的商業甲級寫字樓。

邦華環球廣場周邊配套也頗為完善，除了餐廳配套外，亦接近地鐵站，根據新快報報導，「邦華環球步行到地鐵五號線五羊新城站需時5分鐘，項目前面還有公交站南方日報社站，有幾十路公交車經過」，物業質素算是不錯。

可以見到，今次長興國際購買的是中層的單位，不過作價卻非中級，是頂級。根據網上的資料，他近期的成交價只是33,000元至35,000一平方米，之前IFC 根據估算的成交價格都要35,500元一平方米。

但今次購買的價格，因為包括車位價格，所以應扣除之。根據越秀房地產信託基金最近記載的成交紀錄，以車位約40萬1個估算，每平方米都需要超過42,000元，高估超過20%，況且他位置及格調也沒有IFC的好，請問為何售價會這樣高呢?

現時物業仍未建成，計上裝修也需要1年才能搬進去，省下租金的購買的目的好像不太成立。再者，現在甲級商業物業的租金回報率只是5%，扣上稅可能更低，何況公司坐擁大量現金，但沒有重大資金用途但如果把存款存入銀行，回報率已經有這數字，尚未計算人民幣升值。如果持有物業，則面對該區供應過剩的影響，價格不會太好，升值空間有限。那為甚麼要購買一件回報率低，估價過高的固定資產? 所以這收購難以令人信服。



岔開一筆，邦華環球廣場的發展商為談亮濤，網上找不到它的資料，但一間廣州市清平集團的副總和他的名稱是一樣，未知是否同名同性?但我覺得應該和基本上和上市公司沒關係。

一間公司座擁大量現金的公司，先用以發展業務，真的沒用就應該用來派息，自己寫字樓差一點沒所謂。但是利用資金購買過貴的一手物業屬於不好的安排，影響公司價值之餘，為未來造成過大的負擔。此所謂「有錢就身痕」也。



延伸閱讀:
1. 富力盈凱廣場VS邦華環球廣場VS廣晟國際大廈（全文）
http://gz.house.163.com/12/0810/08/88HIG5RH00874KG2_all.html

2. 各房產網成交資料
http://xf.house.163.com/gz/0QWN.html
http://gz.ihk.cn/newhouse/b/20081103/0c3cd6b0407c.html
http://huanqiuguangchangbh.soufun.com/

3. IFC 通函
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629382_C.pdf