📖 ZKIZ Archives

 　　在同样的8%左右的房产升值预期下，如果按揭贷款利率为6%，在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8%，则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说，当按揭贷款利率更高时，租售比更低买房才更值。    　　投资回报率  　　宾夕法尼亚大学沃顿商学院的西格尔教授对过去200年美国股市的回报进行了研究。过去200年，美国股市的长期平均回报是在通货膨胀之上6.5%左右。也就是说如果通胀是3%，那么股市投资的长期回报是9.5%左右。    　　虽然中国股市有自己的特点，但根据我自己的研究，在2400点左右投资A股ETF，未来有可能达到在通货膨胀之上8%左右。所以，8%的投资回报率假设，减去3%的通胀，仅有5%的真实投资回报率并不高。    　　即使对A股没有信心，但是未来投资渠道必将越来越多，远有美股，近有H股，都可以是好的投资渠道。  　　

重慶：公租房的海量胃口

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100256347&time=2011-05-06&cl=115&page=all

 

　　在今春的重慶房交會上，公租房替代往年的商品房唱了主角。4月21日至24日四個交易日裡，只成交商品房3403套，不及去年重慶春季房價會的兩成。而公租房展區的諮詢量則達到了1.1萬人次。

2011年2月12日，重慶首批400萬平方米的公租房正式接受申請，前來申請的市民排起長隊。萬難/CFP

　　重慶是中國最早大規模啟動公租房建設的城市，並在今年再度提速。根據該市政府規劃，自2010年開始的三年時間裡，啟動4000萬平方米公租房建設。

　　如果能夠實現上述目標，重慶市將成為中國公租房供應量最大的城市。按照計劃，今年重慶將提供1000萬平方米的公租房搖號，這相當於去年當地主城商品房銷售總面積的50%，意味著將有10萬套左右的公租房在主城供應。

　　「重慶城投、重慶地產是該市公租房項目兩個主要參與者，其他城投公司也有部分參與，但都並非心甘情願。」一位操作重慶保障房發債項目的業內人士告訴財新《新世紀》記者，兩家城投公司主要的擔心還是資金籌措問題。

　　如果按當地約每平米3000元的建安成本推算，未來五年重慶4000萬平方米公租房的投資將高達1200億元。

　　「即使投資問題解決了，靠國有投資公司做的公租房項目，在質量、管理、效率等方面，能和市場化的房地產商相比嗎？」業內人士對重慶的海量公租房計劃表示了憂慮。

計劃提速

　　巨大的資金缺口來自重慶公租房建設的提速。重慶市市長黃奇帆在去年接受財新《新世紀》記者採訪時表示，最初的計劃是十年內建設完成3000萬平 方米，如果不夠，再用兩三年建設1000萬平方米。但是，在2011年重慶「兩會」期間，重慶宣佈，在「十二五」期間全面完成4000萬平方米公租房建 設，提前五年完成計劃。

　　重慶此番提速，有業內人士直言，是否會造成供過於求？

　　重慶市公租房管理局局長郭唐勇解釋說，在「十二五」期間，重慶城鎮化率要達到62%，城鎮人口達1800萬，600戶家庭。按30%的家庭需要 提供公租房，即180萬戶，另外重慶計劃引進富士康等企業，外來務工人員增多，也增加了公租房需求。「重慶公租房首次搖號的中籤率為68%。」

　　重慶市長黃奇帆表示，「原住民無論收入多少，只要人均居住面積在13平方米以下，就符合申請條件；剛畢業的大學生、在重慶有工作的農民工，也都算在可申請之列。」

　　重慶公租房的建設主體是市政府和各區縣政府，在財政性投入和各項優惠政策的基礎上，由國有的集團公司和區縣政府性投資公司為投資建設主體。目前 重慶地產集團、城投公司、建工集團、中冶建工、外建公司等，都在實施公租房建設計劃。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但是沒有房屋 租金的定價權和轉讓權。

　　早在2010年2月，重慶就成立了註冊資本10億元的重慶市公共住房開發建設投資有限公司，專門負責當地公共住房的開發建設，該公司為重慶地產集團100%控股。

　　重慶地產集團擁有土地儲備18.45萬畝，佔重慶土地儲備公司總量的28.46%。在重慶主城範圍內，土地儲備主要由重慶地產集團、重慶城投和重慶渝富三家公司負責，在2009年時，重慶城投就新增收儲土地4700畝。

　　有接近重慶地產集團的人士直言，土地要升值，房地產也要升值，公司以前儲備土地，現在既儲備土地、又儲備房地產，這些房地產以後又可以賣，難道不好？

　　一位重慶地產商告訴財新《新世紀》記者，如此海量的公租房供應，肯定對商品房買賣產生影響。這些項目配套和地段潛力都不錯，租滿五年還可買賣，甚至買不了一套，也可以只買部分面積，「毫無疑問，這將吸引走很大部分初具經濟實力、初次置業的客戶」。

發債助推

　　「今年發債用於保障房建設的，是鼓勵支持的。」國家發改委財金司司長徐林告訴財新《新世紀》記者。

　　重慶地產集團正在計劃發債籌資60億元，其中36億元用於公租房、廉租房建設；12億元補充流動資金，其餘用於還債。「今年建設公租房的資金沒有問題，銀行的錢能到位。現在發債，主要是為了後續跟進。」上述發債知情人士介紹。

　　按照重慶市人大常委會宜居重慶建設專項工作評議動員大會上披露的信息，今年重慶計劃新開工公租房在6月底前全部動工，包括大渡口釣魚嘴等八個項目。

　　上述發債人士介紹，重慶公租房今年建設所需資金近400億元。他以重慶地產集團承擔的項目為例，至今已投資104億元，70%-80%來自銀行貸款，「現在規劃項目中的10%-15%為商業地產，最後這部分比重可能會加大，比如到25%，所以這個項目不會虧錢。」

　　據他介紹，讓重慶城投、重慶地產主要操作公租房項目，因為其有很多土地儲備，「這些公租房項目在重慶地段不差，這兩個公司土地儲備實際上沒有交土地出讓金，建設時把土地成本減掉，保障房五年後可以上市交易，到時再交土地出讓金。」

　　郭唐勇告訴財新《新世紀》記者，保障房配套商業部分需要交納土地出讓金。

　　「做公租房，政府有考量。讓城投公司做土地收儲，肯定得做一些讓利。」上述發債人士表示。但他透露，政府在此筆發債項目裡還未有明確的承諾。

　　儘管今年重慶公租房的融資相對順暢，但上述知情人士認為，如果將來公租房建設越來越多，加之轉讓交易不活躍，融資情況就不太樂觀，「現在重慶城 投公司還能拿到基準利率的貸款，少開工一些項目還可以維持。明年如果信貸控制還這麼緊張，至少三分之一的公司項目會受到影響。」

融資三渠道

　　「發債是為公租房融資開拓了新渠道。」邵威遠向財新《新世紀》記者分析，重慶公租房的資金來源主要將分為三個部分。

　　首先，是財政補貼支付項目資本金，之前說項目資本金比例為20%，現在增加到了30%。「重慶最初在建設公租房計劃時提出，拿出土地出讓金的 5%來建設公租房，這在全國開了先例。現在國家提出了10%的要求。這在重慶也已實現。重慶市財政局上週就撥付了2億元給我們。」 邵威遠介紹。

　　目前重慶市財政撥給該公司資金共計17.2億元，其中包括1億元的稅費返還、2億元土地出讓金支持、9200萬元配套費。「稅費是直接返給市財政，而市財政又作為投入，最終撥給了我們。」邵威遠說。

　　其次，將來會出售一些配套商業。「按照政府的要求，配套商業應該佔建設面積的10%-15%左右，去年搞公租房比較急，絕大多數開工的項目商業量沒有達到10%。」邵威遠透露。

　　他還提醒說，在計算商業面積時，需要除去學校、車庫等設施，「舉例說，假如一個樓盤為120萬平米，肯定包含幼兒園、車庫、學校等設施，如果刨去這些面積，假設最終住宅為95萬平方米，那麼，這95萬平方米當中的10%-15%可以做成商業出售。」

　　邵威遠表示，商業配套將對公租房資金的平衡起到很好的作用，一旦周邊業態培養起來了，就可通過出售來解決公租房的運行資金問題，「我們肯定對這筆資金期待，但是資金究竟為多少，不好講。」

　　第三，為銀行貸款和公積金貸款。到目前為止，重慶公租房建設獲得的公積金貸款為30億元，重慶地產集團15億元，目前到位13億元，重慶城投公司為15億元。「我們又在給財政打報告，增加5億元，最後就可以變成20億元。」邵威遠說，爭取這5億元問題不大。

　　重慶公共住房開發建設投資有限公司去年啟動的三個公租房項目，建築面積350萬平方米，總投資104億元。最初，落實商業銀行貸款50.8億 元，其中工行貸款15億元，交通銀行貸款19.8億元，華夏銀行貸款16億元，「貸款利率較基準利率下浮了10%。」 邵威遠說。

　　 根據財新《新世紀》記者瞭解，目前銀行貸款幾乎都以信用方式發放，公司承諾在項目完工後，再將項目整體抵押給銀行。重慶市財政局也為此給這些銀行出具承諾函，如果公司無法償還貸款，將安排財政來償還。

　　「可是，我們被銀行看做普通的房地產開發商，這不太公平。」接近重慶地產集團的人士說。因為房貸收緊，華夏銀行在放出5.4億元後，無法按進度發放貸款。後該公司引進國家開發銀行重慶分行，簽訂了14.8億元的貸款計劃。

　　「儘管如此，項目進展順利。目前落實貸款55億元。」重慶市公共住房開發建設投資有限公司財務副經理白小琴說。

 

經適房「轉軌」公租房的利與弊

http://www.infzm.com/content/67320

公租房遇冷

http://magazine.caixin.com/2012-05-11/100389100_all.html

　北京長安街西延長線上的地鐵1號線玉泉營站向南600米，至蓮石路交界處，一排暖灰配米黃的高層樓房拔地而起，嶄新而雅緻的外觀顯然有別於附近老舊的居民樓。

　　這是北京市首個面向社會公開配租的公租房項目，一共550套住房，配建在「遠洋沁山水·上品」商品房小區。這也是目前北京交通最便利的公租房項目。同屬海淀區的蘇家坨公租房項目遠在北京六環郊區，周邊更無地鐵。

　　2012年4月中旬的一個傍晚，財新記者到訪該小區，僅亮起的幾盞燈火，顯示入住的人還不多。這個項目分屬石景山、海淀兩區和北京市級統籌三部 分，其中海淀區擁有120套房。自2011年底起，海淀區已從保障房輪候家庭中搖號配租，租金為市場價的70%—80%。「已有61戶從今年1月份開始入 住」，北京市保障房投資中心運營管理部副部長何丹告訴財新記者。

　　但入住戶數顯然低於預期。據財新記者瞭解，海淀區保障房輪候家庭共24000多戶，前期統計對公租房有租住意向的只登記2369戶，而在首批100套房源分配時，有近三分之一家庭放棄。

　　不獨北京。上海、武漢、鄭州等地新推出的公租房也受到冷遇。決策者不得不調整政策。從2011年開始，住房與城鄉建設部（下稱住建部）即著手擬 定公租房管理辦法，近期更緊鑼密鼓研討推敲，旨在確保公租房分配、運營、管理公平，更意欲解決上述現實問題。但立法的效用並不為業內所看好。

供需錯位

　　公租房遭遇市場冷臉並非偶然。對於不少棄租的輪候者而言，上市房屋的租金超過自己的承受力。在「血拼公租房」論壇，一位北京兩限房輪候者到位於 郊區的王四營公租房點實地考察後抱怨，租金每平方米39元，若一居室50平方米出頭的話，每月月租2000元，「月租快趕上兩限房月供了，又在王四營這樣 一個位置，經濟人的理性會告訴我們，不如添點錢在城裡租商品房。」

　　事實上，目前幾個率先推出公租房的城市當中，公租房租金並不比周邊的市場房源更具優勢。上海公租房項目華涇馨寧公寓，一居室月租金約為1694元-1896元；二居室租金約為2533元-2772元；三居室租金在3000塊錢以上，每平方米約40元。

　　但財新記者在上海安居客網站檢索馨寧公寓東邊緊鄰的龍發小區發現，90平方米、普通裝修的二居室，報價在1700元-2500元之間，每平方米僅合18元-27元。

　　這些城市提供的公租房，主力戶型多為40平方米大小的一居室和60平方米左右的二居室。部分不但全裝修，還有家具及電氣設備，租戶可「拎包入 住」。但這樣的配置對於一些剛參加工作的「夾心層」而言顯得過高。到鄭州打工多年的李豔也表示，鄭州市公租房租金大約為400元至600元，遠不如花 200元至300元租住城中村20多平方米的單間划算。

　　除租金高外，交通不便是棄租的另一重要原因。再以上海市馨寧公寓為例，雖然官方著力強調交通便捷，但網友「孤旅瘦馬」在天涯論壇上質疑稱，該小 區距離最近的軌道交通為地鐵3號線龍漕路站，地圖上顯示距離為5.5公里，距離徐家匯商圈約9公里，離蓮花路商圈6公里，這麼遠的距離是否能算交通方便？

　　中國工商聯房地產商會理事陳寶存也指出，公租房租金雖略低於同類型房屋的市場價，但與市場租賃房相比，在價格和區位上都不佔優勢。他說，市場上的大量出租房源，雖然舊，但價格便宜、交通便利，這恰恰是租房人考慮的首要因素。

　　不過，公租房並非真正無人問津。重慶網友「歸歸歸零」在論壇發帖稱，由於岳父母有一套53平方米的房子，全家四口人超過了人均12平方米的規 定，沒有資格申請公租房。北京、天津等城市也有許多戶口不在本地的人在網上詢問如何申請公租房，但兩地尚無向外地戶籍人員配租的政策出台。

　　供給與實際需求的錯位，致使率先推出公租房的城市相繼上演遇冷尷尬。上海首批兩個市籌公租房項目提供房源5100套，裝修齊全，雖然放寬了申請區域和收入限制，但申請僅約2000戶，出租率不足四成。

　　武漢市公租房入住率目前僅有23%，鄭州公租房申請人數都不足50%。以最大規模公租房著稱的重慶入住率也不甚理想，該市房屋管理局工作人員告訴財新記者，目前仍有大量建成的房屋可以申請。

成本收益失衡

　　雖然相當數量的申請者認為公租房的租金偏貴，但各地政府卻都各有自己的苦衷。

　　一位三線城市負責保障房運營的負責人告訴財新記者，公租房的建設資金主要來自銀行貸款、公積金貸款等，即便租金略低於同地段、同類型市場房屋，收回的錢也只夠償還公租房貸款的本息，運營、維修費用尚不包括在內。

　　以當地一幢4萬平方米、政府貸款8000多萬元收購的公租房項目為例，即便按10塊錢/平方米出租，不考慮空置率，每平方米租金回收40萬元， 一年租金約480萬元。然而按照銀行利息5.75%計算，8000萬元一年利息為460萬元。但由於公租房一般還要計算20%的空置率，由此，租金僅夠勉 強支付利息。

　　中國社科院社會學研究所研究員唐鈞則分析，公租房的建設成本大約2000元/平方米，加上服務、管理成本，合計3000元/平方米的建安成本是 「算得開的」，按20年回收期計算，月租金約15元/平方米，即便再乘以2，月租金30元/平方米應該可保本運轉，這才能體現公租房保本微利的保障性質。

　　不過，寄望以租金回收維持公租房運轉的城市，租金都高於上述標準。

　　復旦大學經濟學博士郝前進調研上海市公租房項目時發現，上海市公租房建設成本在4000元/平方米左右，但是，如果加上地方政府出讓土地加彌補拆遷成本等成本，實際投資成本約為9000多元/平方米。

　　中國社科院財政與貿易經濟研究所助理研究員姜雪梅認為，成本居高不下不排除地方政府對公租房收益率的考慮。因為建設公租房需要大量資金，不承諾 一定的資金回報率很難吸引社會資金進入，更無法償付銀行貸款、信託資金利息成本。問題是，成本推高租金，公租房的出租率難免偏低，預期的收益率很難實現。 姜雪梅說，與經適房相比，公租房的回收期長，地方政府要承受較大的資金壓力。

　　由於建設公租房的貸款大多由政府融資平台或國有企業融資，如果不能實現資金平衡，虧損部分則需要財政收入承擔。而如果不能收回租金，會進一步影響公租房建設。

補貼困境

　　能否如期將公租房出租，成為各地公租房運營機構最大的壓力。面對供需困境，住建部政策研究中心副主任秦虹曾在財新「改革圓桌：保障房政策」討論 會上分析稱，決定公租房可持續運轉的最關鍵槓桿，在於政府補貼能否到位。姜雪梅認為，在美國，租金一般不超過家庭可支配收入的30%，考慮到國內地方政府 的財力，租金不超過家庭收入35%—40%是可以接受的，超過部分應該由政府給予補貼，否則將影響租房者其他基本生活。但在各地政府主導大建公租房的背景 下，補貼支出不可避免給地方政府帶來雙重壓力。

　　2012年4月27日，北京市印發《關於公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關問題的通知》，將公租房租金補貼標準分為六檔，對廉租房家 庭和人均月收入低於2400元的承租人分類補貼，其中，取得廉租房實物配租資格的城市低保家庭，承租50平方米以內的住房，最高可獲得95%的租金補貼。 此外，「超出廉租房保障條件、人均月收入在2400元以下」的城鎮戶籍家庭，承租公租房建築面積低於60平方米，也按照 1200元、1800元、2400元的收入線給予三檔補貼。

　　北京市政府的慷慨之舉，顯然為推動保障房政策落實作出了積極姿態。但由於申領補貼的人群尚不明晰，目前的財務成本尚難預料。也並不是所有城市政 府都願意在建房開支之外再度慷慨解囊。「對地方政府而言，公租房建設時已經通過低價土地等給予了補貼，在出租時二次補貼壓力很大，」前述三線城市負責保障 房運營的負責人對財新記者說。姜雪梅則擔心政府在補貼分配方面形成逆向選擇，即政府為了保證運轉，回收租金，傾向於將公租房多配租給需要補貼少的家庭，真 正需要配租房子的家庭反而得不到應有的保障。她認為，政府應該公開真正需要保障的中低收入群體到底佔多大比例，補貼是否到位，否則公租房還將面臨保障對象 錯位、或繼續遇冷的尷尬。

　　為擴大出租率，上海、武漢等地紛紛調整政策，擴大可申請公租房的對象範圍。如武漢市將人均月收入標準從2500元以下提高到3500元以下，新 就業職工的畢業年限也從五年放寬至十年。河南鄭州市將每月收入標準從1700元提高到2720元。上海市在2011年年底即規定不設收入限制，在公租房配 租遇冷後，今年4月又調整申請範圍，允許達晚婚年齡的單身男女承租二居室，而原規定單身人士只能承租一居室；允許單身人士自願組合，承租二居室或三居室住 房。不過，也有觀點質疑，隨範圍放寬，保障房的性質已經發生了改變。

　　而各地將公租房出售收回成本的趨勢也在抬頭。重慶市市長黃奇帆在2011年「兩會」期間接受記者採訪時表示，「五年後出售公租房」用於還貸款本金。上海市有關部門也與公租房運營公司簽下協議，在運營虧損嚴重的情況下，允許出售一部分公租房。

　　但「租售並舉」並不為學界看好。姜雪梅認為，讓承租人按比例購買產權有助於資金回收，這是一次性保障，僅保障一部分人的住房過渡，由此政府會陷入不斷建設的怪圈。

立法難治本

　　決策層已意識到公租房配租時面臨的管理難題。2011年起，住建部即著手起草「公租房管理辦法」，旨在樹立規範，促進公租房公平分配和可持續運 營。據財新記者瞭解，「公租房管理辦法」總計六章，規定了「房源籌集、申請和審核、輪候和配租」「使用和管理」「法律監督」等內容。立法者擬從公租房申 請、分配、管理、退出等一系列建成後的使用環節做出原則性規定。但文件將公租房申請程序、條件、補貼、管理等具體政策的制定權限，都交由市、縣政府根據當 地實際情況操作。

　　例如，公租房的租金參考「同地段、同類型」房屋的市場租金，實現租補分離，要求實行「收支兩條線」管理，專項用於償還公租房貸款本息及維護養護 費、管理經費等，不足部分由財政預算安排解決；但各地最關心的「如何實現租金平衡、維持運營」並無提及，租金的確定標準、補貼程度仍交由地方政府確定，租 金超過承租人家庭收入一定比例的，承租人可以依照有關規定申請租賃補貼或租金減免。

　　在清華大學法學院教授申衛星看來，立法的意義在於建立一套房屋動態管理的框架性規則，強調地方政府、相應機構的強制性義務，但具體落實仍有賴於地方政府執行能力。與此有關，財新記者獲悉，「辦法」已數易其稿，和最初的版本相比，目前有兩大調整。

　　其一，租金補貼標準趨於模糊，決定權進一步移交地方政府。住建部最初方案中曾明確，租金標準按略低於同地段市場租金水平分類確定，對租金超過家 庭收入25%的保障對象，政府提供專項補貼。但在徵求學者、地方意見時，對租金的補貼此項規定存在分歧。一些地方政府反映，各地財力懸殊，若中央統一劃 線，難免貧富不均。因此，補貼標準目前交由地方政府根據財力決定。

　　其二，新版規定還對公租房產權能否出售作出了模糊處理，這和以往堅決要求不能出售的態度大相逕庭。財新記者瞭解，住建部最初對重慶等地「先租後 售」的方式並不認可，認為「將公租房出售無異於推遲變換產權的經適房」，在多次文件表述中，住建部明確「公租房只租不售」。但在最新版本中，在各地政府強 烈反對下，對此要求已不再強調。

　　姜雪梅認為，與其公租房允許產權售出，不如直接給予貨幣補貼，吸引市場閒置房源進入，還可以提高效率。

　　她指出，公租房應該是先把「規劃、運行、管理辦法」都做好了，再根據市場需要建設，但目前國內為了完成任務量，沒有充分調查需求，而是先建設，再規劃，倉促上馬。最終，「政府調控之手抵不過市場用腳投票」。

廣州：一家人租房近20年花費超百萬 自稱不後悔 止損永遠是對的

http://xueqiu.com/1947482702/29567320
租客一家

陳先生：祖籍汕頭，廣州戶籍，從事餐飲業，50多歲。

妻子：在海珠區一家知名醫院工作。

女兒：在從化讀大學。

目前年均家庭收入超過40萬元，所租房屋實用面積都在100平方米以上，對社區配套、交通各方面要求較高，平均月租金5000-6000元，多年房租超100萬。

當下，沒錢買房去租房，被贊「明智」；有錢不買房去租房，被批「傻瓜」。而在廣州，就有這樣一批甘願做「傻瓜」的人。現租住海珠區磨碟沙的陳生(化名)就是租房的鐵桿粉絲。來穗20多年的他，早已在廣州落地生根娶妻生女，自詡是個比上不足比下有餘的中產階級。陳生夫妻名下只有一套20多年前的福利分房，一房一廳，全家人的戶口都落在那裡，但至今全家仍未買商品房。20多年來，除了在窄小的福利房裡住的近5年，一家三口都住在租來的房子裡，先後樂此不疲地搬家高達9次。

第九次搬家

今年5月16日晚8點，陳生一家的入夥飯在一套100多平方米的公寓內開席了，來自汕頭東里的陳生親自下廚做了一桌佳餚，慶祝第九次喬遷之喜。「我看樓盤的眼光還是很準的，這次搬家也符合我們全家人一直以來的要求：一是房子要大；二是鬧中取靜。」陳生在席上如此評價新居。記者觀察發現，這套有雙陽台並且南北對流的公寓，兩室兩廳，一廚兩衛，周邊地鐵等公共交通一應俱全，遠離鬧市區又出行便捷。

1991年，陳生與來自湖南的劉女士在廣州組建了自己的家庭，並開始了租房生活。1994年，女兒娜娜的出生並沒有改變陳生的租房觀念。20年後的今天，搬進的房子仍然是租來的。

現在，陳生在番禺從事餐飲業，妻子在海珠區一家知名醫院上班，女兒娜娜則在從化讀大學。在廣州打拚多年，夫妻二人已有不薄的積蓄，年均收入超過40萬元。「房子就是一個能讓家人聚在一起吃頓飯的地方，至於是買的還是租的，都不重要。」陳生如是說。

飯後，大家在客廳圍坐一起，汕頭人陳生邊泡茶邊與記者侃侃而談：「我以前當過老師，做過公司經理，後來自己做老闆，開過咖啡館也開過會所，現在轉行做餐飲。」

平均兩年半搬一次家

「20多年裡，平均兩年半搬一次家，曾遇到故意找茬的房東，也遇到不靠譜的搬家公司，但這些都是寶貴的經歷及財富。」陳生告訴記者。

2004年，由於福利房太小，再加上陳生在水蔭路開間咖啡館，於是，他們在水蔭路的福萊花園租了房。不過，在海珠區讀小學的娜娜上學要轉三次公交車。「這是我上小學時最煩惱的事。但2006年，我在育才中學讀初中，我們搬到水蔭路的雅景花園，我媽買菜方便，我上學也很方便。」娜娜回憶道。

時至2008年，娜娜上初三，陳生一家又開始搬家了。這次搬進的是珠江新城的南國花園。「那時的珠江新城連麥當勞都沒有，生活配套尚未完善，但放眼望去都是充滿新意的高級寫字樓，周圍的鄰居也都是高素質的白領、金領，一家人過得悠然自得。」

一年後，他們又搬進了金碧華府。「當年金碧華府的租金要高過南國花園，我有點不捨得，但看了房之後卻喜歡上了金碧的超大空中花園，於是欣然隨著老公搬了。」陳太表示。

後來他們一家又搬到了新城海濱花園。沒過多久，由於陳生的生意離開市中心，到番禺發展，並在番禺麗江花園立足，這一家理所當然地將家安置在麗江花園。

今年，娜娜已讀大學，年過五十的陳生又搬家了。這一次，他把新家選在了離陳太工作只有一個地鐵站的世港國際公寓。「也算是對她多年遷就我不斷租房的一點補償。」

矛盾陳太：喜歡住新家但搬家好麻煩

搬家，對於大部分租客而言都是件煩心事，整理行李的麻煩自不必說，縈繞在他們心頭的還有居無定所的心酸。陳生卻不這麼認為，他一邊悠閒地倒茶一邊說：「租房住能看到更多的風景，認識更多不同的人，有不同的體驗。」

陳太則默默地瞥了陳生一眼。娜娜就坐在記者身旁，她一語道破了其中的玄機：「我爸沒煩惱，背包一背無拘無束，想走就走，想住哪住哪，煩惱是我媽的。」

原來在搬家過程中，陳太要負責聯繫搬家公司、打包裝箱等這類繁瑣小事，而陳生只要找好房子便大功告成。「這次找的搬家公司特別不靠譜，打爛了我家一個花瓶和一個茶壺。」

陳太說她最難忘的一次搬家是在珠江新城，新家距離原來住的樓盤只有200多米，「從車上下來的時候我都傻了，離得那麼近居然還要興師動眾地搬一次家。」而陳先生選擇搬家的理由是，看中了新家漂亮的空中花園。「租房子住我是沒意見，但是搬家搬得也太頻繁了。他(陳生)什麼都不干，就當甩手掌櫃，我可有得煩了。我也喜歡住新家，但我不喜歡搬家。」陳太如是說。

堅定陳生：想住哪就住哪，不後悔沒買房

據陳生介紹，他們家多年來租的房實用面積都在100平方米以上，兩房兩廳是標準配置，社區配套、交通各方面要求也比較高，平均每個月的租金在5000 -6000元左右，最貴租金達7000-8000元。

陳生身邊的親戚朋友不斷提醒：省點錢買個偏遠點的房子，用5000元還月供綽綽有餘，趕緊買套房吧。陳生卻不這麼看，「我住過南北通透的南國花園，住過有空中花園的金碧華府，也住過直望江景和廣州塔的海濱花園，如果買這些房子，不僅貴，而且還是二手房。而租房，我想住哪就住哪。」

記者粗略計算，陳生一家多年來租房花費超過100萬元，按照目前的房價，已經可以在郊區買個小三房。「就算如此，我還是覺得買房不划算。100多萬在廣州買不起我曾經租過的那些寬敞明亮的房子，但是我分別體驗過它們的精裝修，跟它們的業主享受過一樣的福利，這就夠了。」

說到現在的高房價和買房難，陳生舉著酒杯滔滔不絕：「當年的房價還說得過去，現在的房價太離譜，就算這樣我也不後悔當年沒買房。」

面對高企的房價，陳生一家也有無奈，但更多的還是對租房生活的滿足。「如果買一套房子自住，那房子升值貶值對我而言沒差別；如果賣舊房換新房，那我還是只有一套房，差別也不大。再說買一套房子住30年也該換了，買房就相當於在同一個地方租幾十年的房子，相比之下租房子比供樓便宜多了，而且還有很多樂趣。」

未來會不會考慮買套房養老？陳生表示，等年齡再大一點，實在搬不動了，會考慮買套房子定居下來。

陳生一家租房搬家線路

1 .1991年，陳生結婚，開始租房生活，居住點是陳太所在海珠某醫院附近

2 .1999年，搬至一房一廳的福利房

3 .2004年，搬到水蔭路的福萊花園

4 .2006年，搬到越秀區雅景花園

5 .2008年，搬到珠江新城南國花園

6 .2009年，搬到珠江新城金碧華府

7 .2011年，搬到新城海濱花園

8 .2012年，搬到番禺區麗江花園

9 .2014年，搬到海珠區世港國際公寓

「租房住能看到更多的風景，認識更多不同的人，有不同的體驗。」

「我住過南北通透的南國花園，住過有空中花園的金碧華府，也住過直望江景和廣州塔的海濱花園，如果買這些房子，不僅貴，而且還是二手房。而租房，我想住哪就住哪……不後悔當年沒買房。」

——— 鐵桿租客陳生

旁觀者

羨慕VS無安全感

據調查顯示，中國人買房的平均年齡是27歲。同時，廣東省第六次全國人口普查數據顯示，廣東有近一半家庭處於租賃各類住房的狀態，其中70%是20-40歲的青壯年。

對20多歲的年輕人就想著買房，陳先生說：「年輕的時候流動性大，不確定因素太多，買了房子也是負擔。為了房子的月供，你不敢跳槽；為了房子，你不敢離開這座城市。」

對於這個中產家庭的租房生活，記者身邊有些朋友表示羨慕：他們一家住過那麼多優質樓盤，看到了多面的廣州；也有的表示：無法接受居無定所的生活，沒有一套屬於自己的房子就沒有安全感。

知名房產專家韓世同則表示，租房值得提倡，這是一種比較先進的居住觀念，國外很多人都會選擇這種方式。「如果中國人能改變結婚買新房的觀念，就會減輕年輕人的購房壓力。」

遇到不設門店的中介和免費經紀人，你還敢不敢租房？

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1106/147512.html

　　i黑馬：誕生於上海的愛屋吉屋，是一家新的房屋中介公司。它一不設門店;二不給中介顧問傭金提成以避免經紀人對客戶“挑肥揀瘦”，通過高底薪、快成交、以客戶打分為基準的服務費激勵租房顧問提供服務，對租客一視同仁;三在上海推出“租客傭金全免”的火爆倒貼活動，在北京則只收租客一半的傭金。獨特的模式，使得愛屋吉屋成立7個多月，就引發業界關註。

      

        10月30日深夜，黎勇勁從上海趕到北京。

　　黎勇勁是愛屋吉屋創始人、CEO。愛屋吉屋在北京開展租房業務剛剛兩周，在8個區開出8個辦公室。是的，是寫字樓辦公室而非傳統中介那樣的“門店”。

　　“租房流程透明化、用戶體驗優化、效率提高，把房屋出租做成一個既賺錢又開心，既簡單又受人尊敬的業務。”新的市場、新的運作模式，讓黎勇勁不能不倍感壓力，他這個出身IT互聯網的新房產中介CEO能帶領愛屋吉屋實現這一目標嗎?

傳統門店模式之痛

　　一直以來，房產中介公司的門店就是一道獨特的風景。醒目的LOGO，十來個穿著工作服的人員，幾臺電腦，門前一堆房屋的信息。當行人路過時，時常會有中介顧問問“買房嗎”;不同房產中介公司的門店交織在一起，形成了某個區域房地產交易場。

　　而自上世紀七八十年代中國香港的租房門店模式傳入內地之後，這種模式存在了四十年。不可否認，這種模式在過去相當長的一段時間內有其合理性。然而，世界變得越來越快，在買家、賣家基本上都有智能手機的時代，去門店租房變得不再是唯一選擇，以店為核心的租房模式弊端逐漸顯現。

　　由於租房客與出租的房源存在差異，比如租房客在中關村上班，想租附近一個地方。中介做法肯定是收房、開店，由於門店的不可移動性，導致門店鎖定在某區域。而為了搶占市場，不得不在不同的區域開很多的門店。一些大的房產中介公司有一兩千個門店，每一個店里面有大約10人。因為在同一區域會有不只一家房產中介的門店，競爭很厲害，租房交易並沒有那麽多，導致中介顧問絕大部分時間閑著沒事幹。

　　效率低下引申出更多的問題。根據愛屋吉屋對整個租房中介行業的分析，整個行業基本上這兩年都虧損。除了業內的一兩家公司以外，做租賃根本賺不到錢，中介顧問工資非常低，一般每月底薪僅2000多元。

　　“這是非常可怕的一件事。”黎勇勁對鈦媒體說，“現在的房地產中介基本上都是買賣房屋與租賃房屋混在一起做。由於買賣的傭金比租房高，許多中介顧問沒興趣去做租單，對客戶不理不睬。甚至有的房產中介人員千方百計在每一單上面去騙錢。”

　　雖然騙錢的僅是一小部分中介顧問，卻足以將整個租房市場的口碑破壞。現在一說起中介，人們首先想到的是“他有沒有騙我?中介費有無貓膩”。而且，作為三級市場的租房，其實並沒有能夠滿足客戶的需求。

　　“中介總是帶我去看一些我不想看的房子，看著四五套五六套都不對，很辛苦的，大概三四個中介才找到一個房子覺得比較好，特別累特別耗時間。”一位北漂的大學生對鈦媒體說。正是由於體驗差，付中介費時一些租客就覺得不值，爭議乃至吵架時有發生。

　　房產中介公司虧本，中介人員收入低，租客體驗差，中國的租房市場究竟哪里出了問題?

重構房屋出租業務

　　“中介公司的口碑不好，用戶最不滿意，總感覺會被騙，最主要原因就是不透明，這是整個行業的核心問題。”黎勇勁向鈦媒體表示，“解決這些問題就是愛屋吉屋成立的初衷。”

　　在上海普陀區宜昌路751號由倉庫改建而成的“E倉”創意園的辦公室內，一大撥的IT技術精英正在埋頭工作。這個被稱為愛屋吉屋三大團隊之一的IT團隊，負責處理海量信息，維護網頁及APP——這個沒有門店的租房中介公司。

　　在愛屋吉屋成立之初，首先考慮如何在編程時把底層結構做好，比如說虛擬上海、虛擬北京，不同的樓棟、多少層等等，在經過幾個月反複研究、調整之後，愛屋吉屋開發出了可以提供全套O2O房屋信息服務的軟件，希望用互聯網思維打造全新服務，讓天下沒有難找的房。

　　租房市場最大痛點就是假房源充斥，為了確保愛屋吉屋APP端和PC端房源的真實性，愛屋吉屋第二個團隊先是用了幾個月的時間跑遍整個上海，得到了上海1萬左右小區的樓盤情況。這個聽起來有點巨大的任務，在黎勇勁看來並非什麽難事：比如說有200人去跑，一個人一天負責5個小區，一天就1000個小區，10天就可以做完。

　　基礎樓盤信息構建完畢後，愛屋吉屋進入打市場階段，第二個團隊的任務還是轉向房源的確認和核實。當房東通過愛屋吉屋的官網(http://www.iwjw.com/)，點擊在線委托出租或者撥打免費電話400-700-6622後，這個團隊的工作人員會與房東取得聯系，並親自上門查看房產證、房東身份證、進行現場拍照等繁瑣的步驟，核實房源和房東的準確性。

　　第三個團隊面對租客。租客可以通過愛屋吉屋官網或手機APP兩種渠道搜索房源信息，如果看中滿意的房源，可以通過網絡直接提交看房申請;隨後便有專業中介顧問致電租客，提供線下1對1的VIP服務，直至順利簽約入住。

　　面對鈦媒體記者對出租房屋後期管理的提問，黎勇勁表示：“我們想事情其實很簡單，所有東西的核心就是怎麽做最好的用戶體驗，把房子租賃買斷雖然能掙到的錢更多，但租客的居住舒適度會降低，而且北京租賃買斷的管家服務業務占整個市場最大不超過10%，愛屋吉屋不做這種特殊的業務。”

　　有別於許多傳統中介缺乏閉環監督，愛屋吉屋借助便捷的移動互聯網工具，讓看房顧問全程每一個環節都在監控之下。比如說愛屋吉屋的中介顧問與租客約了下午3點，一般是提前半個小時到。此時，中介顧問打開客戶端軟件簽到;之後與房東聯系，確認房東在，等到租客到時，再簽到一下說客戶已到。這種以客戶端流程管理代替傳統人員管理，讓房屋出租整個流程變得透明。

　　可以看出，愛屋吉屋的租房公司從一開始，模式就與傳統公司運作完全不同，由於是從零開始，愛屋吉屋一切都是通過系統性分析，重新量化，重塑了整個業務流程，實現了O2O的無縫對接。

租房新體驗

　　“快”是移動互聯網時代的特點之一，對租房來說更是要求“快”——不僅房東害怕閑置成本高，總希望快速租掉;房客也希望快速找到一個“家”。運用APP和PC端雙向線上通道，租客可以利用每一個碎片時間完成選房、預約下單;愛屋吉屋線下又有自屬經紀人團隊，專業服務提高成單速度。

　　如果有一位租客，希望在地鐵1號線沿線租房，傳統的租房模式下，他可能要乘地鐵在1號線沿線找多個中介門店，最後在某個地鐵站附近的門店找到了一套合適的房源，看房滿意才會簽約;但在愛屋吉屋，租客可以搜索“1號線沿線”房源，選定自己有意向的房源，“一鍵預定看房”，就只要等著中介顧問聯系他了。租客與中介一對多，變成租客與中介一對一，繁瑣的需求溝通過程極大優化。

　　愛屋吉屋一改傳統中介拿提成的傭金模式，以用戶滿意度和誠信度作為衡量中介顧問的標準。“這麽做是為了保證中介顧問不需要挑肥揀瘦，對每位租客都一視同仁。”黎勇勁說。

　　每一次出租交易完成後，愛屋吉屋都會按照房東和租客給中介顧問的評分(分為1~5分)，根據等級記錄分數，得出中介顧問的服務水平，其獎金也與客戶評價掛鉤。如果看房顧問三次被租客投訴，就將被勸退。愛屋吉屋還會有一個客服團隊對客戶進行不定期抽查，確保中介顧問將“用戶至上”理念落地。

　　更重要的是，在上海，傳統門店中介收費一般是房東和租客各付月租金的35%作為傭金，而愛屋吉屋免除了租客的35%傭金，只向房東收取月租金的35%。不同城市有不同的做法，北京租房傭金原來是租客付一個月的房租，但愛屋吉屋只收租客半個月就可以了。“這麽做只想讓租賃雙方更快速地達成合同協議，形成良性循環。”黎告訴鈦媒體。

　　愛屋吉屋獨特的管理方式，使得工作效率比普通的中介顧問高了一個量級。每一位中介顧問的收入基本上是外面中介顧問的幾倍，其精神狀態也與傳統中介顧問不一樣。因為模式比較先進，他們根本不用去騙人，只要做好本質工作，用戶體驗好了，就會得到獎勵。根據上海幾個月的數據，現在，愛屋吉屋平均一個中介顧問，每月成交8到10套，業績呈爆炸式增長。

　　雖然愛屋吉屋的操作模式初步顯示出其競爭力，但只靠一家企業改變一個存在了四十年的傳統模式並非易事。出租房屋是一個不短的過程，在這期間，存在諸多變數：比如承租期間，業主把房子賣掉了，租客還被蒙在鼓里。最後新業主來趕租客走，租客怎麽辦?比如承租期間，租客拖欠水電煤幾千塊，最後悄悄溜走了，業主損失誰來賠?比如承租期間，房子發生安全隱患，最後雙方如何調解?諸如此類，還有很多。在黎勇勁看來，這些變數有許多其實在租賃合同中均有明確約定，愛屋吉屋希望通過完全透明的流程，讓租房市場變得簡單、規範而高效。

　　愛屋吉屋這種不設門店、線上擁有PC和客戶端信息平臺、線下建立自屬經紀人團隊的輕中介服務模式，能否通過利用互聯網手段，把租房這個複雜而長期的交互過程簡化、標準化，進而顛覆現有的房產中介模式?“我們還在做一系列的培訓工作，希望多有幾家這樣的公司，可以一起把租房市場的新規則確立起來。”黎勇勁說。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=118070

鏈家“斷臂求生”阻擊愛屋吉屋 租房管家時代來臨？

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0319/149371.html

江湖討論說丁丁租房是鏈家地產為了阻擊愛屋吉屋采取的大招，如果此話當真，愛屋吉屋何以讓鏈家地產使出如此招數？

先說說愛屋吉屋是怎麽快速崛起的。2014年3月愛屋吉屋成立並快速上線移動租房應用，其經營模式和鏈家地產、我愛我家一類中介主要差別在兩個方面：a. 愛屋吉屋無門店；b. 愛屋吉屋采取經紀人高底薪+定額業務獎勵機制；以上兩個措施推行後的結果是愛屋吉屋能夠推出上海免傭金，北京傭金減半的服務，直擊傭金高痛點，快速吸引了大量C端用戶，另一方面其薪酬政策吸引了相當多經紀人迅速從其他中介或其他行業加入愛屋吉屋，再加上基於移動互聯的房源搜索、驗證、管理使得愛屋吉屋迅速成為一個房源豐富、傭金低、體驗優越的租房平臺。

這些優勢使得愛屋吉屋在一年內取得極快發展，融資方面愛屋吉屋一年做了3輪總額近億元美金的融資，愛屋吉屋建立了一個1500人的團隊，在業績方面，據一個同行分享的數據，愛屋吉屋在上海租房市場中有近30%的市場份額，更誇張的說法是愛屋吉屋北京12月最後一周的成交量是我愛我家全月的總額。以上數據準確性暫難以核實，但足以體現出去門店化，依托於移動互聯網和創新的經紀人合作機制的愛屋吉屋，在租房經濟中，打開了全新的格局。

受愛屋吉屋沖擊影響，我愛我家漸進式地跟進了北京的傭金減半，官方雖然並未明確表態，但業務人員均已形成了傭金減半的共識。眼看著鏈家地產成為被新模式革命的最受影響對象，其租房業績也受到明顯沖擊。

此次鏈家地產采取傭金全免事實上成為必然選擇，主要基於以下原因：

轉化率亟待提高是關鍵。（參考下圖）鏈家租房高昂成本換來海量真實房源以及海量C端客戶，受競爭對手傭金減半影響，轉化率迅速降低，打破盈虧平衡點，鏈家租房業務迅速虧損並規模急劇擴大——困境產生：鏈家收更高的傭金（100%），卻只能拿到更少的市場份額，固定成本居高不下，虧損產生並迅速擴大。免傭金可產生的積極效果為：a. 直接沖擊了原有被瓜分的C端市場，重拾品牌和領導者市場地位，迅速擴大用戶量。b. 基於現有的海量庫存，轉化率迅速提高，雖然錢沒賺到，但賺到了客戶和市場份額。

---

ZKIZ Archives @ 2019