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关于《买房还是租房》一文的问题 Barrons


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  在发表了《买房还是租房》一文后,很多人进行了质疑。大家的疑问集中于两点:第一,3%的通货膨胀假设过低。第二,8%的投资回报率过高。      我的观点如下:      通货膨胀     未来20年平均通货膨胀3%是一个合理的假设。如果未来实际通胀水平高于3%,在其他条件不变的情况下,需要在更低的租售比价位买房才更值。当通胀水平 更高时,存款利率从长期看将更高。政府为了保持银行系统的稳定,必须保持存贷款的息差,因此按揭贷款的利率也将随通胀水平的提高而升高。在其他条件都不变 的情况下,按揭贷款利率对买房/租房曲线的影响如下:    
 
关于《买房还是租房》一文的问题

   在同样的8%左右的房产升值预期下,如果按揭贷款利率为6%,在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8%,则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说,当按揭贷款利率更高时,租售比更低买房才更值。      投资回报率    宾夕法尼亚大学沃顿商学院的西格尔教授对过去200年美国股市的回报进行了研究。过去200年,美国股市的长期平均回报是在通货膨胀之上6.5%左右。也就是说如果通胀是3%,那么股市投资的长期回报是9.5%左右。      虽然中国股市有自己的特点,但根据我自己的研究,在2400点左右投资A股ETF,未来有可能达到在通货膨胀之上8%左右。所以,8%的投资回报率假设,减去3%的通胀,仅有5%的真实投资回报率并不高。      即使对A股没有信心,但是未来投资渠道必将越来越多,远有美股,近有H股,都可以是好的投资渠道。    




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