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鏈家“斷臂求生”阻擊愛屋吉屋 租房管家時代來臨？

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0319/149371.html

江湖討論說丁丁租房是鏈家地產為了阻擊愛屋吉屋采取的大招，如果此話當真，愛屋吉屋何以讓鏈家地產使出如此招數？

先說說愛屋吉屋是怎麽快速崛起的。2014年3月愛屋吉屋成立並快速上線移動租房應用，其經營模式和鏈家地產、我愛我家一類中介主要差別在兩個方面：a. 愛屋吉屋無門店；b. 愛屋吉屋采取經紀人高底薪+定額業務獎勵機制；以上兩個措施推行後的結果是愛屋吉屋能夠推出上海免傭金，北京傭金減半的服務，直擊傭金高痛點，快速吸引了大量C端用戶，另一方面其薪酬政策吸引了相當多經紀人迅速從其他中介或其他行業加入愛屋吉屋，再加上基於移動互聯的房源搜索、驗證、管理使得愛屋吉屋迅速成為一個房源豐富、傭金低、體驗優越的租房平臺。

這些優勢使得愛屋吉屋在一年內取得極快發展，融資方面愛屋吉屋一年做了3輪總額近億元美金的融資，愛屋吉屋建立了一個1500人的團隊，在業績方面，據一個同行分享的數據，愛屋吉屋在上海租房市場中有近30%的市場份額，更誇張的說法是愛屋吉屋北京12月最後一周的成交量是我愛我家全月的總額。以上數據準確性暫難以核實，但足以體現出去門店化，依托於移動互聯網和創新的經紀人合作機制的愛屋吉屋，在租房經濟中，打開了全新的格局。

受愛屋吉屋沖擊影響，我愛我家漸進式地跟進了北京的傭金減半，官方雖然並未明確表態，但業務人員均已形成了傭金減半的共識。眼看著鏈家地產成為被新模式革命的最受影響對象，其租房業績也受到明顯沖擊。

此次鏈家地產采取傭金全免事實上成為必然選擇，主要基於以下原因：

轉化率亟待提高是關鍵。（參考下圖）鏈家租房高昂成本換來海量真實房源以及海量C端客戶，受競爭對手傭金減半影響，轉化率迅速降低，打破盈虧平衡點，鏈家租房業務迅速虧損並規模急劇擴大——困境產生：鏈家收更高的傭金（100%），卻只能拿到更少的市場份額，固定成本居高不下，虧損產生並迅速擴大。免傭金可產生的積極效果為：a. 直接沖擊了原有被瓜分的C端市場，重拾品牌和領導者市場地位，迅速擴大用戶量。b. 基於現有的海量庫存，轉化率迅速提高，雖然錢沒賺到，但賺到了客戶和市場份額。

\鏈家斷臂後市場如何變化？——租房中介淡出歷史，租房管家成新常態
不出意外的話，愛屋吉屋、我愛我家在北京市場將迅速跟進傭金全免政策，於是有趣的事情來了——小米模式真正在租房行業出現了：0毛利，羊毛出在豬身上，豬在哪里呢？現在我們開始找豬：

 
\房屋租賃中介業務免費化成為必然選擇之後，房屋租賃管理成為新業態，各大中介及租房創業公司深挖租房經濟中的增值服務價值鏈，包括：裝修、金融服務、管家服務、二手房買賣中介業務。


傳統租房中介價值鏈：
\租房管家時代價值鏈
 
\圖中紅色字部分均為涉及到新形態的價值鏈，核心為一方面中介、經紀人未來將提供包括定制化裝修、搬家、wifi、保潔等多重增值服務，定價權也將轉移給中介機構，房東與中介不再是單純的委托出租關系，而是委托房屋管理及收益權再分配關系。

租房裝修：標準化裝修（自如有家）+ 輕量級定制化裝修。租房市場早已進入買方市場，租客（80、90後）追求更優質的居住體驗，在這個大背景下，經營標準化公寓出租的自如有家、優客逸家、蘑菇公寓迅速成為消費者熱捧的選擇，田園風格的裝修設計、幹凈整潔的設施、周到的wifi/清潔服務，聽起來就這麽美好。但自如式N+1(改造後多出一個房間)的標準化公寓也面臨制約因素：與房東一次性簽約3-5年，必須允許打隔斷，全盤重新裝修，特定的房屋選擇，這些限制性條件使得自如模式僅獲取了不到整體租房市場2%規模的份額，剩下98%將釋放巨大產能空間——輕量級定制化裝修。

未來，不論是鏈家、我愛我家還是愛屋吉屋都將切入為租客提供定制化輕量級裝修的服務，在相當多租房場景中，制約一個房子出租效率及租金的很大原因來自於房屋的一些不良狀況：墻面臟、缺桌椅、缺小家電、窗簾風格不合適、某個開關壞了，等等，租房中介作為專業機構和海量客戶，在供應鏈方面能擁有極大的成本優勢和較高的實施效率，為租客提供定制化輕量級裝修將大幅提升房屋出租效率以及租客體驗，由此產生的成本將轉化為租金溢價加到房租中。中介機構也可由此獲得收益。

管家式服務：提供搬家服務、標準化的免費wifi、定期保潔、24小時響應上門維修等增值服務。

金融服務：押一付三小白領錢不夠？——年化18%，可全額貸款，年化預期年利息收入可達1000元；為房東提供基於房屋產權和收益權的其他金融服務也有很多拓展空間。

二手房交易準備：靠租房業務獲得的海量真實房源及與房東建立的穩定關系可以形成一個優質數量可觀的二手房房源數據庫，在租客端可形成巨大的買房人群，價值鏈再次得到延長。

房屋轉售後的家裝是不是又延長了價值鏈？！

總結一下，隨著租房中介業務逐漸成為免費的基礎性服務，租房管家時代將迅速來臨，有著海量真實房源、已有裝修等產品供應鏈資源、金融服務生態、二手房交易生態等等，重造後的租房經濟價值鏈將成為新常態。

讓我們期待中國房產經濟繼續沿著鏈接租房免費化、搜房二手房0.5折、家裝驚爆價666元/平的巨大變革浪潮中前進吧，在巨頭都不得不犧牲既有利益變革的時代，也是創業公司入局挑戰原有市場的絕好時機。我們持續關註房產領域的創新模式和創業機會，歡迎和各位交流探討。


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