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經適房「轉軌」公租房的利與弊

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1月5日,江西省住房和城鄉建設廳召開新聞發佈會宣佈,從2012年起,江西省將停止新建經濟適用房和限價商品房,廉租房、經適房與公租房保障對象將統一納入公共租賃住房保障範圍。

根據大江網發佈的消息,在停建經適房的同時,公租房的覆蓋面將擴大到城鎮常住人口,包括新就業人員和農村進城就業、創業人員,申請條件不受戶籍限制。

廉租房、公租房、經適房是保障性住房的「三駕馬車」。目前,江西省是全國首個正式宣佈停建經適房的省份,也是首個將三種保障房「並軌」為公租房的省份。

經適房分配:亂象叢生

與承租者沒有產權的廉租房和公租房相比,經適房的本意是讓一部分低收入者實現居者有其屋,擁有房屋的部分或完全產權。然而,在巨大的利益誘惑面前,如何公平地分配經適房成了一個難題,各地都曾曝光過不少申請者造假,「開奔馳買經適房」的案例

最近的一個例子是西安市一大型國企慶安集團申請者「集體」造假。據西部網

消息,2011年10月,在西安市網上公示了經適房申購者的信息3天後,網友「有倆酒窩」爆料稱西安市慶安集團員工申購經適房資格造假。通過公示的申請者的身份證號碼查詢其公積金,發現大部分來自慶安集團的申請者,在申請表中填寫的上年工資都在1萬元左右,而公積金中的月繳基數卻都在2500元以上。而因為公積金的繳存基數理論上是接近本人上一年度的月均工資的,所以這些申請者的收入明顯存在造假嫌疑。

 

在商品房價格暴漲的情況下,經適房常被用來違規出租或繳納少量「轉商」費用後出售,一轉手往往就是數十萬的利潤。《法制晚報》消息,全國人大委員吳曉靈認為,由於經濟適用房能上市交易,即使補交了土地增值收益仍有巨大的增值空間,真正夾心層難以享受到此政策。

北京是最早也是推出最多經適房項目的城市之一。1998年底,北京推出回龍觀、天通苑等首批19個經適房項目。正是在北京,違規出租經適房等亂象被央視等媒體多次曝光。

2007年,《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》明確規定經適房不得出租。然而,過去好幾年了,為何經濟適用房出租依舊?

每日經濟新聞》一則報導用了一名中介的話揭示了「禁租」政策的不可操作性:「隨便一個理由就能說過去,難不成你說是親戚還得拉你去驗DNA嗎?」

對於部分人高價轉賣經適房牟利的現象,有人曾建議經適房只能由政府部門回購。

但是,正如《新京報》 引用中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞所言,經適房家庭是擁有部分產權的保障房。住房保障的目標是解決中低收入家庭的住房困難,但如果住經適房 的家庭收入資產出現了變化,不再屬於中低收入階層,再想讓他們退出,目前法律上還是空白。而且由於擁有部分產權,從實際操作上也很難。

經適房還常被詬病為公務員的變相「福利房」,成為腐敗的高發區。據《京華時報》報導,全國人大前副委員長成思危在2011年的中國房地產50人論壇2011北京夏季峰會上曾表示,一些公務員「近水樓台先得月」,他們既掌握分配權,又掌握了優先選擇權。由於經濟適用房是一塊財富,有的人會想辦法用各種不正當的手段來謀取,這就是為什麼出現「6連號」的原因。

公租房能讓他們落戶嗎?

不過,在目前不少城市的戶籍管理仍然與房產密不可分的客觀情況下,部分人士認為經適房仍有其存在的意義。

據《廣州日報》報導,2011年8月,廣州市政協委員曹志偉曾透露,廣州有關部門也正在研究停建經適房。消息一出,立即引起強烈爭議。 

在眾人曆數經適房分配過程中存在的種種不公及腐敗外,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,雖然停建經適房應是未來的方向,但現在還不能說停就停,「從目前來看,沒有自己一套有產權的房子,辦理子女入學等事情都會比較困難」。

黎文江的話指出,在不少大城市,房子的產權與戶口往往捆綁在一起。沒有一套有產權的房子,對於數以十萬計的城市外來人口來說,就意味著無法讓自己和子女落戶,無法讓孩子入讀公立學校。

《南方週末》早前報導指 出,在廣州等一線城市,一個外地大學畢業生進入一個新城市工作,一般只能以「集體戶口」的方式落戶。這類戶籍的奇特之處是,想結婚,就必須把戶口遷走。而 如果集體戶口者沒有在這個城市擁有房產或直系親屬,他的戶口能遷到哪裡?而如果沒有價格相對低廉的經適房,外來人口要落戶,只有購買商品房一條路。

壁壘的鬆動出現在有數十萬集體戶口人員的廣州。據《信息時報》報導,只要是廣州集體戶口,就可落戶公租房具體房號內,小孩就讀問題也迎刃而解。廣州市教育局有關人士透露,如果公租房租戶可以將戶口落到具體房屋內,可以儘量就近解決、就近協調這批租戶小孩學位問題。

 

江西停建經適房統一建設公租房後,能讓承租者落戶,能讓他們的孩子上學嗎?江西出台的新規中並沒包括戶口的內容。不過,根據規定,公租房按照「先租後售、租售並舉、自願購買、有限產權、規範管理」的原則實行租售並舉。承租公租房的城市中低收入家庭,可自願申請購買其承租的公租房。

 

中國青年報》的一則署名評論指出,江西省宣佈停建經適房,至少釋放了兩個信號:其一,一些地方政府向低收入人群提供的住房保障,只限於讓他們「居有其所」或「住有所居」,而不再包括讓他們「居有其屋」。其二,儘管該不該取消經適房在理論層面仍然爭執不休,但在實踐層面,減少、停建經適房,將可能成為更多地方政府的選擇。

評論稱,2010年和2011年,武漢市連續兩年沒有下達新建經適房的計劃;鄭州市委書記曾明確要求,鄭州市2011年保障性安居工程建設要大量減少經濟適用房,大幅增加公租房;近年來北京市也將保障房建設重點放在了公租房上。

據前述《廣州日報》報導,廣州市國土房管局有關負責人表示,廣州現在已經逐步降低經適房、限價房所佔的比例,並正在研究更加嚴格管理已售經適房和限價房的轉手交易。


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