ZKIZ Archives


公屋有財路

2010-02-18  NM





股市波動,樓市仍氣勢如虹。位於西環舊樓群中的新盤縉城峰,平均呎價要萬三蚊,中產客依然搶住買;難怪連草根階層住的公屋,呎價也拍得住細價私樓。上月底李鄭屋邨的公屋「樓王」就以一百七十八萬成交,揭開這個「公屋市場」,原來已有不少炒家、財務公司潛伏當中搵食。

這 個樓齡廿年的李鄭屋邨公屋樓王,位於廉潔樓高層,可望山景,建築面積六百多呎,是次一百七十八萬的成交價,其實是由白表人士,即非公屋租戶買入,故售價已 包含約八十萬補地價。這「天價」成交後,即時刺激該屋邨的睇樓量上升。該區地產代理說:「呢條邨放盤唔多,而家只得一個單位放盤。新聞出咗之後,除多咗人 去睇樓,仲有好多人打嚟問公屋有無得炒。不過而家新年將近,加上有天價成交,其他業主都封咗盤先,靜觀其變。」

同區業主心雄

而 全邨唯一放盤,位於「樓王」對面的和睦樓中層,單位六百零六呎,業主林太○二年向政府以廿七萬買入這個原本租住的單位,現以綠表價(即公屋租戶)一百零八 萬放盤,若白表價,在加上約八十萬補地價後,放盤價約一百八十八萬,呎價三千一百元,比上月的「樓王」更高。其呎價更直逼附近居屋、每呎三千五百元的寶熙 苑。

業主林太近月以三百多萬買入荔枝角私樓昇悅居,終於脫離公屋行列的她心雄地說:「遲啲有高鐵嘛(註:高鐵站並非在李鄭屋邨附近),樓價實升o架!我都無加價啦,呢個單位望泳池同山景,好過廉潔樓嗰邊o架。」

不過,住在鄰近蘇屋邨,八十多歲的睇樓客林婆婆就說:「我前年睇過廉潔樓一個銀主盤,綠表價六十八萬咋,而家呢度綠表都要百零萬,我不如買私樓!」

事 實上,相比私樓,公屋因放盤量少及有買賣限制,成交未算太活躍,買家仍以公屋租戶為主。根據統計,去年全年只得三百九十二宗二手公屋成交,比前年微升約百 分之六,成交金額合計亦只有約三億元。而去年成交最多的五個公屋屋苑,分別是上水天平邨、粉嶺華明邨、黃大仙鳳德邨、屯門良景邨及黃大仙竹園北邨。

上月底長沙灣李鄭屋邨錄得破天荒一百七十八萬(白表價)的成交,同邨業主林太(左)即時將其單位,以一百零八萬綠表價放盤,如計及補地價,白表叫價比鄰座「樓王」更高。(林志謙攝)

公屋用家主導

以 一百六十一萬白表價,買入去年最貴公屋——黃大仙竹園邨橡園樓一單位的譚先生,本身便是同邨桃園樓的居民。他五年前以廿多萬向政府買入自住單位,去年兒子 要結婚生仔在附近搵樓,礙於他早年已用了綠表身份買公屋,遂與兒子夾份,以白表價買入鄰座橡園樓六百呎單位。「價錢貴少少唔係問題,最緊要方便我哋湊孫, 行兩步就到,就算落雨都唔驚!」他說。

公屋突然山雞變鳳凰,其實源於九八年,董建華年代為救市推出「租者置其屋計劃」,後來樓市在八萬五的 陰霾下,出現供應過剩。計劃於○五年突然剎停,最後全港只有三十九個公共屋邨可供買賣,該批屋邨的租戶,至今仍可向房署買入租住單位。根據房署政策,租戶 購入單位後,首兩年若要出售,須原價向房署回售單位,第三年起方可在自由市場出售。白表買家補地價及炒賣公屋要承受一定風險。

補地價陷阱

從事貿易顧問公司的 區先生,去年九月買入大圍顯徑邨顯慶樓高層單位,作收租之用。根據臨時買賣合約,一百四十五萬的樓價中,業主實收八十五萬,餘下六十萬用作補地價,但後來 房委會提出的補地價數目為七十五萬,區先生要再拿出十五萬現金填數,即樓價其實應為一百六十萬。「補地價係預計唔到o架,買家冇乜保障。」區先生說。

另外,去年十月以白表價一百四十七萬買入顯徑邨顯沛樓單位的楊先生,因業主要實收現金用作補地價,便要先捧六十萬現金出來,再找銀行做按揭。「銀行最多只做七成按揭,所以買公屋真係要預多啲現金。」楊先生說。

在 港島區從事酒店飲食業的楊先生,在顯徑邨長大,結婚後於上環租房住,父母仍住在顯徑邨。去年業主加租,加上兒子出世,便搬回大圍,方便家人照顧,雖然要豪 擲數十萬現金,仍覺值得。「睇過附近金獅花園,樓價差唔多,但單位好細,仲有窗台,而家個公屋單位逾七百呎,可以間到三房。」

屯門的公屋單 位,價格比市區更便宜。上週良景邨這個高層六百多呎大單位,業主開價七十萬(綠表),業主陳先生對來睇樓的白表客鄺小姐(右一)說:「呢排公屋個價升得好 高,你睇仲有記者來影相就知啦!」,鄺小姐即時以約一百一十四萬(連補地價)「扑槌」買入,打算將其掃管笏村屋出售,再搬來屯門市區。(歐陽江攝)

公屋收租印印腳

雖然公屋在自由市場買賣限制多,補地價有風險,樓價升值又不及私樓快,但補地價後的公屋,便可如私樓般自由放租或放售,故仍有投資者買來收租。

屯 門區公屋銀碼細,去年便開始出現投資者。今年七十多歲,家住觀塘的盧先生,曾投資市區工廠大廈、私樓、地鋪等。以往在深圳做絲印廠的他,兩年前將深圳廠房 及觀塘一工廠大廈單位出售,合共套現約九百萬,眼見銀行利息低,炒股票風險又高,為了保住老本安享晚年,遂投資屯門區平價公屋。

「如果我攞三百幾萬出嚟,市區樓百幾二百萬(一個單位)都只係買到兩個,租金回報率只得三、四釐,不如買多幾個公屋!如果我買幾百萬嘅貴價樓,銀行又話我年紀大無工作能力,唔借錢俾我,公屋平平哋一炮過俾晒都得。」盧先生說。

他 由去年中起,以白表價格,斥資五百六十多萬,密密掃入五個屯門田景和良景邨單位,以及三個居屋單位。其中每個約五百呎的公屋單位買入價只是六、七十萬,如 今其中兩個已經賣出,合共賺廿一萬。其餘單位,略為「化妝」一下便以每月三、四千元租出,租金回報達七至八釐,比市區黃大仙公屋的回報五釐更高。

「屯門多大陸新移民同低下階層,好多租客父母本身住屯門,結咗婚為方便父母湊孫會租附近屋邨住,呢啲人好少係租霸。我呢個年紀唔可以搏殺啦,而家我仲有兩間居屋三間公屋,每個月有兩萬蚊收租都夠生活啦!」盧先生分析道。

有 「屯門地膽」之稱,代理最多新界西北公屋及居屋的祥益地產總裁汪敦敬就指:「屯門區公屋成交每月唔超過十宗,比起居屋的每月過百宗少好多。而家細價樓需求 大,草根階層苦無買樓渠道,令公屋喺舊年下半年起都吸引炒家入市,真係悲哀!不過公屋市場非常狹窄,放盤量好少,就算有炒風都無咁多供應啦!」

買公屋須知

1 公屋租戶向政府買入單位的第三年起,才可申請補地價,在自由市場出售或出租。

2 若買家為綠表持有人(現有公屋租戶),單位便毋須補地價,其他買家統稱白表人士,須在簽署正式買賣合約前,補地價予政府。

3 現時銀行向公屋的白表買家,提供最高樓價七成的按揭貸款,但香港按揭證券公司的按揭保險計劃,並不受理公屋申請。

4 現有公屋租戶向房委會購入公屋後,便失去綠表資格,日後購入其他公屋或居屋時,亦須補地價。

補地價方程式

假設

房委會最新估值:$120萬

原業主單位購入時市值:$100萬

原業主購入價:$45萬*(即折扣率為55%)

補地價金額:$120萬×55% = $66萬

*個別單位的實際折扣或有不同,而大部分原業主向房委會購入單位時,會再獲得「樓價折上折」的特別折扣價優惠。

財仔公屋覓食

除了鍾情公屋「細件易食」的投資者,「租置計劃」名單上的公屋,也成為財務公司「搵食」地頭,甚至公然上門派傳單,表明未補地價的公屋,亦可貸款。

本刊發現不少貴價公屋的成交均是銀主盤,由財務公司或銀行放盤出來。記者以公屋戶主身份致電傳單上的申請熱線,公司名為中潤物業按揭,員工李小姐表示,未補地價的公屋不能加按,所以貸款會以私人貸款形式批出,用公屋物業做抵押,貸款額最多為二十萬。「我哋都係信你有層樓先批筆貸款俾你,你本身有冇借人錢吖?如果你筆貸款係用來還其他街數,要拿埋屋契來抵押。」李小姐說。

第一信用財務主席冼國林表示,公屋二手市場不如居屋,銀行很少接受公屋業主將單位加按來貸款。「財務公司審批冇咁嚴,相對就積極好多。不過,我哋一定要佢補地價先,亦有財務公司先借錢俾業主補地價再安排加按貸款。」冼國林表示,公司會挑選質素較好的公屋,才會貸款給業主。「例如『Y』形公屋,間格質素都同私人樓差唔多,舊式如彩虹邨就唔做。」
 



公屋 財路
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14311

炒風瀰漫愉景灣高球車牌120萬貴過公屋 李華華



2011-2-22  AD


 

香港真係咩都有得炒!查家嘅香港興業(480)噚日搞春茗,一年一度餐餐都例講佢哋嘅心血招牌作愉景灣,今年講到,呢個寧靜嘅小島瀰漫住一片炒風,但唔係啲樓,而係高爾夫球車牌!仲要係一個炒到120萬,綠表人士買個公屋單位住都係呢個價咋!

香港興業執行董事鍾心田話,佢哋嘅愉景灣一直標榜係零污染嘅無煙島,公共車輛唔畀去,島上居民就用高爾夫球車代步,之但係,島上發展越來越成熟,成個島o依家有成8000幾個單位,但政府只係肯發500個高爾夫球車牌照,需求咁大,所以啲牌有價有市!

夠買青衣公屋

鍾sir又話,120萬夠綠表人士買個青衣邨公屋單位,又或者未補地價嘅天水圍居屋。但個問題係,無聽聞政府會放寬發放牌照限額,即係話,啲牌隨時炒上天價都唔出奇。

講 完高爾夫球車牌,老闆查懋成不忘硬銷一下佢哋喺二白灣嘅水療度假酒店同埋自己啲「沙龍」。神級龍友嘅佢話,農曆新年先去完新西蘭,影咗唔少靚相,好彩佢唔 係啱啱出發,如果唔係遇着基督城地震就大件事……話時話,查生你上年春茗應承請華華入去愉景灣行吓o架喎,點解無晒下文嘅?

李華華


炒風 瀰漫 愉景 景灣 高球 車牌 120 萬貴 貴過 公屋 華華
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22698

公屋政治的最新市價:五百億 李兆富

2011-9-8  NM




「樓價貴,租金高,對低下階層的 壓力很大。政府還是多起一點公屋吧!」在香港,恐怕這會是主流的直覺。不過,難道公屋只有萬般好處,就連一點問題也沒有?又或者,公屋、選舉政治和房署龐 大的官僚,已經捆綁在一起成為共同的既得利益,誰也不要妄想改它一分一毫?

 

「受外圍因素影響,私人住宅價格在過去幾年間大 幅上升。有見及此,政府將五幅本來計劃興建私人住宅的地皮,轉作公屋用途,減少私人住宅供應。參照現時市場狀態,估計將會令庫房減少五百億收入。」假若政 府像這樣如實將興建公屋的真正成本披露,民意又會否有所改變?

算到盡的觀點,更有可能遭到輿論聲討。又或者,好像幾年前某些社運首領所講, 公屋居民也有權享受維港景觀。不過殘酷的現實是:五百億,用對方法,本來可以有很大的收效。不過,當五百億代價變成了公屋,我們卻只會讓少數時來運到的家 庭,忽然中了房屋大抽獎。我們實在無謂自欺欺人,事實上不少得到了房屋福利的家庭,收入環境好轉之後,也不會放棄最初得到的福利。對他們來說,公屋是人權 的一部分,是他們應得的,他們不會覺得自己在濫用公共資源。公屋富戶甚至會說:「既然我們已經在繳交『市值租金』,為什麼我們沒有權繼續享用公屋?」

市 值租金?我相信有很多住板間房的人,不介意付出比所謂『市值租金』更高的價錢,以求即時上樓。公屋有黑市租盤,是公開的秘密。福利,落入不需要的人手上, 就是暴利。

公屋的官僚,從來都沒有嚴格執行已經定了下來的規則;那些整天都要政府什麼都監管、監管再監管的政客,也從來都沒有要求捍衞珍貴 的公屋資源,究竟背後原因是什麼,難道大家還未心知肚明嗎?再講,公義不就是各取所需嗎?既然有公屋富戶,為什麼要香港人犧牲五百億來為政客興建票倉?我 們更加要明白,公屋存在,已經從文化上影響香港的新一代。大學生有理無理都入紙排隊等綠表身份,反映香港價值已經亮了紅燈。

公屋的制度早已 完成歷史任務。退一萬步說,就算今時今日香港仍然需要房屋福利,也沒有理由提供以房委會包辦興建、擁有和管理的公屋。為什麼房屋福利不可以用租金津貼的形 式發放?保守估計,單以這五塊地的五百億用作種子基金,在不影響香港財政水平的前提下,可以為五萬個最有需要的家庭,持續地提供每月約二千元的租津。

當 然,以租金津貼作為福利也有一定的短處,不過總的來說,還是勝過公屋。至少,現金的福利,不用等幾年的興建期,有需要的人可以即時受惠;而正在領取福利的 人,當環境好轉,福利金額也可以相應下調,符合公義原則,讓更多人受惠。捨棄靈活直接的方法,寧願抱殘守缺,不問成本效益地要求無止境增建公屋,唯一的解 釋,就是政客和官僚才是公屋的最大得益者。

李兆富

時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌 - http://hkliberty.wordpress.com


公屋 政治 最新 市價 五百 百億 李兆 兆富
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27501

何解公屋居屋升值力弱? 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/03/blog-post_17.html

近日樓市小陽春, 很多準買家都四出睇樓, 準備上車。身邊有些朋友仔未到30歲, 正值上車時, 他們正在研究居屋是否值得買。我的第一個反應就是居屋的升值能力不如私人樓, 樓宇有自住及投資的兩部份, 橫豎都供樓供足20、30年, 當然找一層能夠越供越值錢的樓來供比較化算。

我都明白這些朋友仔當然想慳一些首期, 又可以拿政府「著數」, 他們一生可能只有這個時間有資格申請居屋拿這個「著數」, 這一刻要他們拿多幾十萬出來買私樓又實在捨不得。而通常一旦有個基礎意願之後, 所有分析都會跟意願走, 他們的思想會不斷強化買居屋的原因, 淡化不應該買的缺點。

「居屋都可以升值架, 你睇 xx居、xx苑, 咪又係居屋, 20年前同而家既樓價都翻左幾倍啦」朋友仔。
「但同區私樓何只這個升幅, 你再留意這些居屋既管理, 20年樓就殘到唔想走入去」我說。
「咁買得居屋就預左架啦, 加上都係諗住上車, 第日有錢再換樓, 唔會陪佢20年」 朋友仔。

這些朋友仔認為買樓當然要選地點, 同區有升值條件 (例如基建、鐵路), 無論私樓跟居屋, 甚至公屋都一樣升。但有一點這些朋友仔沒有留意, 一個屋苑之所以升, 乃要看樓市成交的結果, 所有周邊因素皆是因素, 是升跌的一些可能性而已, 到最後升跌還是由成交價格決定, 而成交價格就要看買、賣雙方本身的條件。

明白這點, 就能看通為何居屋、公屋永遠不能大升, 因為準買家永遠都是上車的一群, 是剛好夠首期 (有時還要政府資助), 而賣家亦多是自用為主, 炒家對這兩個市場亦不熱愛 (不是沒有, 而是不熱愛)。在這樣的條件之下, 西九龍其中一間可以由沙士時的300萬升至2010年的1200萬多 (多謝內地同胞的功力), 居屋或公屋的買賣群又有否這個條件做得到呢?

不過, 我相信這些朋友仔還是會考慮買入居屋作上車之用, 而最後也不會有大問題, 我只不過盡力提出個人意見, 讓他們可以在一個較佳的起跑線上, 有能力買私樓的實在不宜為拿政府資助而買居屋。

何解 公屋 居屋 升值 力弱 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31975

三年禁調遷禁買居屋 凶宅公屋揀唔揀得過?

2012-9-20  NM




特首梁振英上場後,雖然一再強調 穩定樓市,可惜樓價一升再升;小市民上車難,惟有寄望抽公屋,目前公屋輪候人數已近二十萬。政府推出新一輪「特快公屋編配計劃」,共1,503個單位,獲 得破紀錄逾七萬人申請,平均四十六戶爭一個單位。不過,申請這類包含凶宅在內的特快公屋,其實限制多多,市民申請前最好諗清楚。

房委會每年七月都會推出「特快公屋編配計劃」供公屋輪候冊上的人申請,讓他們最快可提早於三個月內上樓,計劃中不少單位交通便利、配套理想,如觀塘順利 邨、大埔大元邨,月租由八百多元到二千八百元,但這些特快公屋多是空置了一段時間的「不受歡迎」單位,新租客隨時要面對種種「滋擾」。所謂「不受歡迎」單 位,根據房委會剛推出的本年度特快公屋名冊,不少單位都有註明不受歡迎原因,包括「單位內的住客在半年相繼去世」、「鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住客」、 「曾受臭蟲影響」、「曾多次發生追討欠債事件」、「鄰近垃圾房,垃圾槽將造成噪音滋擾」等;有些單位則設計有問題,如寶田邨及天恩邨單位內的洗手間較正常 公屋單位細。

三年禁調遷

揀樓時,市民只可按名冊上的資料揀選單位,不能實地「睇樓」。另外,申請特快公屋單位的市民,將有三年禁止調遷期。換句話說,一旦揀定了不受歡迎的單位, 在三年內都不可要求調遷。市民在揀樓後,房委會發出配房通知信前,市民有權「反悔」,放棄入住單位,但若在收信後才拒絕入住,就會被視為「不合情理拒絕編 配」。此記錄若累積滿三次,其於公屋輪候冊內的資格亦會被取消。

三年禁入綠表買居屋

不少人為求置業,會先申請公屋,以取得綠表資格免補地價購買居屋。一般公屋住戶的確可循此方法上車,但特快公屋的住戶想靠此法快速上車的如意算盤卻未必打得響,因為特快公屋的住戶在居住首三年,只會被房署視作白表申請人,被列入白表居屋配額內。

失房署、社署租金援助

房署會為部分特快公屋單位提供免租期或租金優惠,例如獲八至十二個月的租金減半優惠;不過,有辣有唔辣,在獲享租金減免期間,除非有特殊情況,否則特快公屋的住戶是不能同時申請房署的租金援助,而社會福利署亦會停止發放租金津貼。

家庭慘劇凶宅

今年的特快公屋單位中,有一百五十三個凶宅單位,如天水圍天恒邨恒運樓的單位便曾發生男戶主用利刀插死新移民來港妻子及一對孖女的慘案,事件轟動一時,O九年更被許鞍華導演改編成電影《天水圍的夜與霧》,迷信的市民申請前要三思。(馬梓皓)

點揀?

不受歡迎指數(五個★為最嚴重)單位內曾發生兇殺/自殺/意外死亡事件★★★★★單位內的住客在半年相繼去世,但並非在單位內過身★★★★單位毗鄰公眾地 方曾發生死亡事件★★★★鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住戶★★★★★單位內曾有人自然身故★★★★單位曾發生追討欠債事件★★★單位偏遠★★單位曾受臭蟲、 白蟻等蟲患影響★★★鄰近地下泵房、垃圾房、電壓房、面向公路,噪音滋擾★★★

三年 年禁 禁調 調遷 遷禁 禁買 居屋 兇宅 公屋 揀唔 唔揀 揀得 得過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37608

拆停車場起公屋 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20120922/18021746
陶冬博士慨嘆香港舖租狂升,不可持續,遲早爆破,現在可能係賣樓時機。佢一人唱淡,多人唱好,原因只有一個,就係美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆 (QE3),全世界投資、投機人士瘋狂。本來印銀紙咁多,通脹必定隨之而來,何況今年美國農業州份有大旱災,玉米、黃豆失收,明年必然帶來食物通脹,而過 去兩次QE證明,幾個月後,油價隨時會爆升,但點解伯南克唔驚呢?聯儲局只關心核心通脹,即通脹要扣除油價與食物價,扣除之後,美國通脹率非常平穩,停留 在2%或以下,故此伯南克不用理會通脹,至於一般平民百姓飽受汽油漲價,麪包漲價之苦,伯南克不當一回事嘅。
有QE,推高資產價格,富人賺取嘅非 工資收入,不斷增加,必然推高堅尼係數,貧富懸殊加劇,富者愈富,強國富人尤其得益,仲唔嚟香港為名牌血拼?陶冬話未必如此,因香港租金太貴,奢侈品價錢 比歐洲還要高,佢啲「真正高端朋友」已紛紛去歐洲旅遊兼掃貨,唔吼香港咯。話雖如此,市區繁盛地區租金狂升,令一啲本地牌子頂唔順,退而思其次,只得搬入 一啲比較似樣嘅翻新領匯商場,於是領匯因此俾啲社運派大駡逼走小商戶。其實領匯不斷表示,在領匯商場內,舖頭面積(實用)細過一千呎嘅商戶比例,自領匯上 市後,其實佔租約六成,組合mix自然有改變啦。
經濟學教授C好識慳錢,經常揸車泊在南昌站隔籬嘅富昌邨停車場,每小時收費八元,然後坐地鐵到港 島開會,便宜兼快捷妥當喎。原來佢識得好多屋邨停車場,皆與領匯有關,一啲生意旺盛,一啲門堪羅雀,搵多架車睇嚇都冇。東涌有一個領匯停車場(逸東邨)更 加封咗唔開㖭,為何不申請改為其他用途?教授C有此一問,左丁山於是搵一位知情人士答。佢話:「政府物業就做乜都得,私人公司(領匯)物業如要改變用途, 手續程序非常繁複,即使停車場汽車泊位過剩,電單車位不足,亦不能將汽車位改為電單車位,除非修改地契!」唔,咁就除非有凌駕性需要,否則一動不如一靜 咯。一位朋友慨嘆,政府常話冇地,不如就向領匯買番類似東涌嘅冇用停車場,拆咗嚟起公屋啦!
停車場 停車 公屋 左丁 丁山
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37753

你的人工正每月遞減? 公屋少年篇(答)

http://www.homebloggerhk.com/?p=6488

譚仔年少儲落75萬,已經非常不錯。香港社會上大把譚仔呢類年青人,入息唔算高只係萬餘元,可能與現時教育制度不合,當然加上自己都有少少懶,致學歷不高亦算不上專才。雖然人生「開步」唔係靚,但仍懷著少許資本、躊躇滿志地為自己人生之正場鋪路。人生正場是三十! 係投身社會近十年後處事和人脈已累積了一點,是時候為自己往後要決定安穩地打工或承擔更多。作老闆要緊貼時事、寧活走位、生意做得大更要養活不少員工,其實跑數壓力唔細過電話美容保險SALES。

 

 

譚仔問題不在於諗買唔買樓、或點去買樓。反而應問自己人生如何策劃,讓買樓安排配合自己生人路向。先要去思考既問題為放身一博去攪生意否? 與及買樓是為家人同住或未來成家立室所用? 仲有你舊有公屋如出租比人,係要補地價的。補地價係用factor*現價計,點都要幾十萬而你要預筆錢。請勿鋌而走險做非法出租。

 

 

首先諗樣認為你現時有生意諗法,不妨一試。做生意當然要識計數,而放棄現有工作走去全職攪生意係涉及機會成本之計算。年青人未有家庭壓力加上人工唔算高,應該放手一博。最好利用呢年一邊做生意,一邊等政府有冇年青人房屋資助計劃。你講之低成本門檻低之行業,即係冇技術含量要靠勤力搵錢啦,請你務必與客戶關係深化,否則做得起都好快比人搶左去做。

 

 

如果你有諗過之後再買多一間樓,即一人擁有兩間樓,你當然可以買樓邀請姊姊,或家人一起同住。但日後你成家立室會否難開口趕屋企人走呢? 除非你肯定姊姊會係某時間結婚搬走,否則你日後只會得黎更大麻煩。
在港之年青人,有幾個意見:

1.        唔好用咁多電話,開下口去識人,識人好過識字是真的
2.        試下諗你而家份工有幾好,每個月autopay有錢袋落你口袋係幾暢快
3.        係港元掛美金下,如果你老闆仲肯每年加你5%人工,你份人工實在都係逐個月遞減,因5%係名義上既上升,但在通賬下實質人工月月縮。平民消費品通賬一年不只升5%(你食包腸仔都加左幾蚊啦)。相反高消費品跌緊,阿爺而家唔比送禮唔比抽獎,冇人買咁多錶送比人。
4.        所以不進則退,請為自己做好危機意識。你話d樓貴到買唔到,係因為你人工跟唔到。如果你屋企儲左大批腸仔同米,而家成批貨貴哂你買樓仲輕鬆左。

你的 人工 每月 遞減 公屋 少年
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=44679

揪出公屋「富戶」

2013-03-28 NM  
 

 

樓市高企不下,「上樓」住公屋,變成很多人的夢想;現時公屋輪候冊人數突破廿萬,輪候時間接近三年。為了加強流動性,政府加強打擊公屋富戶,不但派員家訪、加強巡查、鼓勵舉報,甚至監察網上分租情況。一番勞師動眾,去年才找到八十名住戶同時超出入息及資產上限,須交還單位。其實只要到公屋停車場走一轉,便發現「富戶」俯拾皆是。本刊巡查全港過百個公屋停車場,發現除了有市值數十萬元的平治、寶馬,也有過百萬的波子及林寶堅尼等靚車,有的房車還掛上馬會標誌、中港車牌。追查運輸署的車輛登記記錄,當中「擺明車馬」報住公屋的,大有人在;那究竟政府在打擊公屋富戶上,出了多少力、又做了什麼?

於港島南區、有四十六年歷史的華富鸷,素有「平民豪宅」之稱,背山面海,景色優美,前律政司司長黃仁龍、I.T集團主席沈嘉偉,都在這裡出身。走進鸷內停車場,平治、寶馬開篷,靚車處處有,「拍得住」鄰近豪宅貝沙灣。本刊抽查部分房車車牌登記,其中一輛灰色的富豪(Volvo)汽車,首次登記日期為一二年,即落地才一年,車價逾五十萬元。車牌登記為正力木業工程。這間公司兩名冼姓股東,報住的正是華富鸷華光樓一個低層約四百呎單位。記者在該公司位於灣仔駱克道的地鋪,找到其中一名股東冼小姐。她外表如一個普通屋鸷師奶,對擁有一部名車直認不諱,笑說:「都係平時獱鈬開工用鎹!」她這部Volvo XC60 T5 R-Design,耗油量8.5L/100km。每天由華富鸷往來灣仔,油費連香港仔隧道費要三十四元,而來回小巴只是十六元六角。假如用作開工四圍去,更是小數怕長計。據知其工程公司有三十名員工,主力承辦家居及鋪頭裝修,在深圳有廠房設計傢俬,生意額達數百萬。冼小姐不欲公開每月收入,只強調自己「好窮」,「收入夠食三餐咋。」但轉頭又說:「不過我平時鍾意買咩就買咩!」

想搬都無得搬

冼小姐一家四口居於公屋單位,其入息限額是六萬二千多元。事實上,看看其靚車及公司,資產豐厚;若說她家庭總收入沒有超過六萬二千多元入息上限,真是搵鬼信。公屋住戶在住滿頭十年才會被審查一次,未夠期的她仍未被審查,故不被踢走之餘,更不用交雙倍租金。冼小姐坦言其公屋每月只交千多元租金,比華富鸷停車場月租車位、收費一千九百四十元更低﹗她說也希望脫離公屋行列,只是慨嘆樓價太貴,她說:「我都想脫離公屋o架,但依家樓價咁癲,你叫鱓中產點買樓?同區八百呎樓,五成首期加其他雜費都要五百萬,叫我點搬?」記者再走訪黃大仙竹園南鸷、大埔大元鸷及北角模範鸷等公屋停車場,發現價值二、三十萬元的平治及寶馬等房車,多的是。雖然車價不高,但部分車上竟掛上馬會徽章,多少透露了他們的身家。因為這個馬會徽章是身份象徵,只限馬會會員購買,雖然徽章只索價一千零八十大元,但做馬會會員的「入場費」卻不菲!由十二萬五千元至四十萬元不等,須由五名馬會會員提名,通過一連串審核才可以成功入會,能夠獲得該徽章的人士可謂富貴人家。其中一架在大埔大元鸷發現、價值三十萬的日產Elgrand汽車,車身有馬會徽章,郭姓車主報住的正是荃灣公屋石籬鸷,不過記者造訪多次都無人應門。另一方面,記者在屯門安定鸷、彩虹順利鸷及柴灣環翠鸷等,皆發現有房車掛上中港車牌。要持有一個中港車牌亦十分「昂貴」,條件為在廣東省投資一百萬美元或以上、入股內地公司,又或者在內地行善捐贈一千萬元人民幣以上等。

公屋車場 泊超級名車

記者在黃大仙竹園南鸷的停車場,發現泊了一部價值五百多萬元的林寶堅尼、而大圍美林鸷有價值一百五十萬元的綠色波子、沙田秦石鸷亦有過百萬的平治跑車!翻查運輸署資料,這些超級名車的登記車主,並非公屋住戶,而是報住附近豪宅,如九肚山獨立屋等。而一架泊在將軍澳明德鸷的平治房車,報住的是半山愛都大廈!事實上,私人住宅現時的單位與車位比例,約為六至九比一;而公屋的停車場車位數目,則參考「香港規劃標準與準則」,約廿六至四十個公屋單位,就有一個泊車位,在大型屋鸷明顯供應充足。本刊走訪多個公屋停車場,發現部分停車場有空置情況,如牛頭角的樂華南鸷停車場,有兩層已封閉。公屋停車場車位,在優先租予該鸷住戶或商場租戶後,剩餘的空置車位,才開放給公眾租用。相對私樓停車場,泊在公屋當然抵好多!

七百萬資產「富戶」

除了名車,記者查看停車場,也發現大量的士蹤影。其中一架的士的車主兼持牌人,是報住公屋沙田秦石鸷的江太,其丈夫是日間的士司機。現時,一個的士牌已被炒至七百萬元!江太可謂發過豬頭。根據公屋政策規定,二人家庭要遷出的資產上限為一百一十三萬元,按理江氏夫婦已超出限額;他們的女兒、早已遷出的江小姐向記者聲稱:「父母住鰦呢度三十年,個的士牌都買鰦成廿年o架喇!」她強調早已向房署申報資產,惟房屋署並沒有把他們列為富戶,她說:「可能佢認為架的士係自用,無租出去俾人,當係謀生工具,所以房署無計入資產躀!」然而,根據房署的申報機制,無論的士或小巴牌照、物業、車輛、股票及存款等,皆被列入為資產。公屋聯會主席王坤,對此個案直指荒謬:「車輛同的士牌照一定係計算入資產,唔計真係好匪夷所思,如果話係謀生工具,咁你炒股維生,股票係咪就唔使計呢!」本刊向房屋署查詢,當局回覆指:「不會就個別個案或租戶的租住情況作公開評論。」

月入兩萬照住公屋

公屋住戶住滿十年才須申報入息,以兩人家庭為例,超出入息上限四萬多元,才須繳付兩倍租金;而資產要同時超出輪候冊入息限額八十四倍,即約一百一十三萬,才會被踢出單位。

一掂就針到似豬頭

事實上,根據現行公屋政策,一旦獲編派單位,住戶住滿十年才須申報入息。若入息超額兩倍,要繳交倍半租金,若超出限額三倍,需要繳交兩倍租金,不過計落都只是交多一千幾百而已。入息超出限額兩年,才須申報資產。不過,要住戶的入息及資產同時超出上限,房屋署才會要求住戶遷離單位。資產上限原來亦相當「鬆動」,是入息的八十四倍!假設一人公屋戶「上樓」時入息限額是八千多元,那他資產要多過七十四萬元,才有機會被「踢出局」!王坤指,他知道現時公屋有錢人多的是,但亦體諒這班人並非不想遷出,他說:「政府以前有提供居屋,助公屋人士上樓,公屋富戶有雙綠表資格,可以優先揀居屋。但政府早年停建居屋,私樓又愈來愈貴,公屋富戶都上唔到樓!而家公屋戶有七十萬戶,政府覺得係一個好大的炸彈,問題好似蜂巢,個個都怕一伸手去搞,就會針到好似豬頭咁!」

揪出 公屋 富戶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54024

公屋書生人窮志不窮(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7693

白表居屋是較好選擇。政府已界定月入$21000人仕可抽白表居屋,既然政府為你提供防護網,為何不去一試呢? 另一方面,近年私樓價格已和港人工資越行越遠,如工資不高請不要勉強。至於目標為28歲買入私樓,獨力能達到已是不錯了,雖然施老闆都是三十幾歲才能置業的! 筆者不建議你為求達至上樓目標,行急進投資之法,最尾令自己一無所有。

 

 

讀者應該搵收入十分之一出來「學投資」,此為創造財富之先行步。不過請勿認為你第一年學投資就可創造財富。至於你問筆者應該供咩股好,筆者建議波動性較高的國企或紅籌為佳。由於你本少,供盈富基金根本賺左都唔覺,更不要說什麼儲匯豐股票了。睇開BLOG都知筆者是十分建議大家趁後生咩都試下投資的! 最緊要唔好借錢炒股。因為你借錢買樓就算睇錯市間樓蝕入肉,只要你KEEP住供樓銀行不輕易”CALL你MARGIN”(當然MARGIN一詞用在樓房借貸是不完全合適的),但如你運用margin開張期指,恆指一插間證券行幫你賣埋(即斬倉)都唔知,跌得深更要你補水,即補佢賣掉你倉d貨同佢收回的錢之間之差價。2008年花旗行不少金股匯客人被逼平倉,但樓房投資者則安全過渡。

 

 

至於你話自己咁窮,請不要妄自菲薄。只要堅持現有儲錢大計,每月已有$7000儲蓄,三年合共($7000*36=$252000),在新界區買樓已夠九成買樓首期。記緊先將儲蓄撥開到另一戶口,投資堅持用現有預算每月$2000進行,就當炒作全輸亦無妨,最緊要在投資得失後作檢討了解自己長短改善地方。齋靠儲蓄買樓是可行的、大部份人感慨此路不通,是因為過度消費,儲起金額不夠支付上車首期。近日筆者聽見旅行社用「一生只可豪一次」作招徠,六萬幾蚊去個歐洲團,消費絕對不是罪惡更促進經濟,問題係有人不衡量本身能力而過度消費,如令家人受罪更是罪過。所以你現時能將收入之1/3儲起,計埋家用更加將收入1/2儲起,算是不錯了。希望本文令你除去些少疑惑,令你認清前面什麼工作為主軸,什麼工作應著量增長,當然了解自己長處將收入倍增亦十分必要,筆者相信開源有益多於用力節流,太緊張將收入儲起,更會予人「孤寒」感覺,但認清「孤寒」同「豪洗」中間,是有很多空間的!
管理費是一個值得提的viewpoint,現時有些住宅收$2.9一呎管理費的。如果你選擇住入$1.3一呎,每月管理費差額加進按揭還款,已夠你再借大幾十萬,買一間景好又較優質之單位了! 貴買貴賣是真的!

公屋 書生 人窮 窮誌 誌不 不窮 Home Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55215

交多五百換大樓,人人可以住公屋(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=10213

由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,儘量抓著資料作答。

 

借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:

 

舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!

 

由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?

 

   
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$4000 
舊樓供樓後淨落袋$3000 $3000 
新樓利息支出 $4500
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$7000 

 

其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!

 

比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

交多 多五 五百 百換 大樓 人人 可以 公屋 Home Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=73364

中產斷層公屋住着上等人

2014-10-02  NM
 
 

 

昔日的香港人,人生從一間公屋開始,透過努力打拼,終於儲到錢換間居屋、再上私樓;但不知何時開始,已再無「向上游」的動力。上車盤買少見少,新居屋供應寥寥可數,這種斷層現象,令不少月入三、四萬元的中產戶,怎努力也攀不上去。另一邊廂,近年新建的公屋,愈來愈豪華,擁空中花園﹑萬呎球場,甚至建在半山上,風景一流,令新一代都樂於做公屋戶。公屋業主陳小姐,花三十萬元豪裝,就令單位儼如私樓;另一業主李先生眼見單位升值十倍也不願放售,甚至忍不住說一聲:「多謝董建華﹗」銀行貸款部職員曾太,放棄公司提供九成五按揭買樓福利,樂於租住公屋,一年去幾次旅行。最慘是家庭月入三萬的家雯,收入超出申請公屋上限,又無錢供私樓,她想問一句:「這些機會幾時到我?」豪花三十萬公屋變豪宅

陳小姐,居於三十年樓齡的黃大仙東頭邨,外表殘舊,但去年花近三十萬元裝修及置傢俬後,走進單位,恍如身處「豪宅」一樣。

我這兒只有三百多呎,未裝修前,真是地方淺窄;但去年用了廿七萬裝修,加上新買的傢俬,我每晚回到家中,也不覺自己住在公屋。嗱,我屋企道閘,是價值數千元的不銹鋼閘,跟鄰居的已有很大分別。我間屋用白色做主題,感覺乾淨精神,整個單位右邊係入牆櫃,連櫃門跟牆身花紋都一樣,我不說你也不會知是櫃,只以為是牆紙!看落極慳位。所有雜物放入櫃內,飯枱又做摺疊式收埋,加上一塵不染,像示範單位一樣。單位左邊則間成兩間房,我和爸爸各住一間,細佬瞓廳,被鋪朝行晚拆,放入入牆櫃,雖然間屋住了三個人,但並不覺得擠逼。設計師將舊式公屋的陽台拆掉,令客廳面積大咗,窗戶換成大玻璃,除了增加自然光,望着樹景,感覺同住度假屋無分別!你以為好多公屋戶好窮,不捨得花錢裝修,但我早年透過「租者置其屋計劃」,用十六萬買入這個單位。買了後一勞永逸,這幾年儲到錢,就決定把單位裝修得好一點。靜靜同你講,附近有幾戶跟我一樣,已買入單位的鄰居,亦甘願花錢裝修,仲找了幫我設計單位的設計師,複製我的設計,齊齊打造公屋豪宅!現時間屋靚,住得開心,何苦要去買貴價豪宅呢?

多謝董建華!

李先生,政府測量技工,原居於佐敦谷邨,九○年該邨清拆,搬至彩霞邨,一住廿四年。二千年用十九萬購入這個約三百呎的單位,如今同類型單位,已升值近十倍,但他堅持不賣。

當日有機會,自己又有筆錢,梗係買入這間公屋啦。不買,日後資產審查,我跟老婆公一份婆一份,就要交雙倍租。現時我每個月管理費加上差餉才交千零元,除笨有精。但講到尾,真係要多謝董建華推出「租者置其屋計劃」。之前聽過樓上樓下有人賣到好價錢,我都有去八卦過,心大心細想賣。但出去私樓市場走一轉,發覺只是貴賣貴買,所以最後亦打消了這個念頭。我一落樓,就係佐敦谷公園,空氣好,對面是淘大花園,什麼都有得買。我哋曾經走上淘大,但看到樓梯同走廊好窄,樓望樓,都是這邊好。如果無特別,都決定住過世。今年六月,花咗廿四萬裝修,仲貴過當年買樓,當然肉赤。但住了廿幾年,石屎開始剝落,有鋼筋露出,貴啲都要全屋大裝修。雖然自己上咗岸,但好多親戚朋友都住緊公屋,交緊雙倍租。佢哋多少有啲能力,但又買不到私樓。最想都是政府重售公屋,令他們有機會置業,或者可以令私樓樓價回落。

公屋養我哋一世!

曾氏夫婦,老公是公務員,老婆是銀行貸款部職員,公司提供買樓九成五按揭及低息貸款福利,但兩公婆卻甘心做幸福的公屋戶。

曾先生:當年還未做公務員,見入息合乎申請公屋要求,「嗱嗱臨」入紙,諗住有個綠表資格,將來買居屋都好。等了一、兩年,房署就批了間屯門九十呎單位給我,真係細到爆,不過住住先啦。去年同太太結婚,想把她名字加入單位,房署跟我說我是擠逼戶,主動調大單位給我,很快就批了啟德新起的德朗邨二百多呎單位。這裡交通便利過屯門多多聲,我覺得好幸運。坦白講,幾年前入職做公務員,同在銀行做貸款部的老婆公一份、婆一份,收入已過咗二人家庭入息上限,不過我老婆已有了身孕,而家是三人家庭了。假如將來人工再過上限,再生多個囉﹗

曾太太:政府俾得間屋你,間屋基本上就屬你,搵得多最多交雙倍租,無乜事他們不會趕你走,所以我們用十萬蚊裝修,住得舒舒服服。我媽媽住緊的公屋單位,我同家人相繼搬走除名,房署要她搬細單位,但我媽媽說她年紀大,住慣晒,不想搬,房署便酌情處理,所以話公屋可以養人一世。我們並非無大志,我由細到大都住公屋,公屋有什麼問題?我在銀行貸款部做,有員工福利,買樓可借九成五按揭,仲要低息貸款,但我不想借。現在樓價太貴,我同事日日要節衣縮食,帶飯盒;我有客人揸住好多層樓,但一樣要死慳死抵。我住公屋,一個月交千四蚊租,不用交差餉、管理費,儲埋儲埋,一年去到幾次東南亞旅行,食飯買衫都不用計住。廚房、廁所漏水?打電話俾房署,他們便上來整。住私樓,定時定候要夾錢大維修。現在儲吓彈藥先,將來買唔買樓?等樓價跌落嚟再諗。不過住公屋有一樣嘢令我好擔心,這裡多新移民,鄰居質素亦參差,我幾歲大的姪仔落樓下公園玩,有同齡小朋友兇他:「你邊度o架?」嚇得我吖,我將來一定不讓囝囝落公園玩。

公屋、居屋、私樓

一對夫婦,工作至三十歲,家庭月入三萬五千元。如果他們分別住公屋、居屋、私樓,旅行目的地的選擇有着天壤之別。

赤貧中產:這些機會不是我!

家雯,去年將嘉湖山莊單位出售,打算換樓,怎料樓價愈升愈有。「落錯車」惟有租住元朗唐五樓。兩公婆月入三萬,想過索性辭工申請公屋,但又過不到道德的心理關口。

日日要踩五層樓梯先到屋企,你估我想?阿仔拿着書包上落都會問:「媽咪,好辛苦呀,幾時搬?」但,哪裡會找到月租四千五的單位。我和老公月入共三萬,為了不這樣辛苦,願出八千蚊搵租盤。我們只有一個要求,就係有升降機,但去過嘉湖山莊、居屋,甚至舊樓,都找不到八千蚊樓下的單位。地產經紀勸我放棄,說我既然找到間四千五,就住到業主趕我走為止。係我蠢,早年買落嘉湖山莊七百呎三房單位,去年見個單位升到三百萬,覺得個價已經好高,於是把它賣掉,打算換樓。怎料個市愈升愈有,我退而求其次,想買回同區兩房單位,竟然都要三百三十萬,點買得落手?別以為我賣樓後便有錢,要還家人借予我買樓的首期,剩下不足一百萬。計過數,即使全用作做首期,每月都要供成萬元。現時樓價太高,供樓慘,租樓仲慘,我們一家月入又超出申請公屋的收入上限,想做公屋戶都不行,真正夾心階層。老公幫親戚打工,我哋有諗過不如叫他老闆請他做part-time,或者我索性辭職。但轉頭又會覺得自己無腰骨,有手有腳走去騙福利;但每次行緊百級樓梯歸家時,又想起申請公屋的事,兩公婆經常為這件事嘈。我不願上鏡,只是想為申請公屋留條後路。

「民間」上樓攻略

為上樓,有申請者無所不用其極,網上流傳不少古怪貼士,可行性成疑。讀者參考同時,也要小心這些貼士是否已觸犯法律,小心得不償失!

第一招:成功靠父幹買私樓要靠長輩,輪公屋亦要靠長輩。網上有不少成功人士分享,指如搭單與家中長輩一起申請,有助加快派樓程序。有人利用老人家單獨申請公屋會獲優先配屋的政策申請,獲配公屋後,則不讓老人家居住,認真無良。風險指數:★★

第二招:搵個好老闆單身公屋申請人入息上限$9,670,雙人為$14,970。有收入超出上限者分享,申請人與老闆夾計,只在戶口出一半糧,另一半則以現金出。此方法只適用於中小企,亦未必個個老闆願意合作,後果亦嚴重,不但被收屋,更可能干犯偽造文書罪!風險指數:★★★★★

第三招:靠扮傻有精神科醫生於網上爆料,指有公屋申請人為求上樓,會到房署扮精神病求助,被轉介至政府醫院精神科時,更發癲咬人,搏醫生批出醫生紙,讓房署盡快作出恩恤安排。但此舉不但犯刑事,更小心演技過火,被關進青山便得不償失。風險指數:★★★★

第四招:靠家暴家庭發生糾紛,致家庭成員不能同住,住客可向社會福利署求助並申請更改住屋編配。「我阿哥精神有少少問題,我每次同佢嘈都嘈到好大鑊,有時仲報埋警。我打死都話同佢無可能同住,依家社工幫我申請緊第二個單位。」張先生說。據知,最快一年多便可獲派另一單位。風險指數:★

中產 斷層 公屋 住著 上等
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114359

力拒689推售新公屋 張良計

2015-01-22  NM 
 

 

梁振英上星期發表第三份《施政報告》,論及所謂其強項房屋政策只能不斷堆砌數字,僅考慮推行「綠表置居先導計劃」,即以平價出售全新公屋是唯一新猷,被譏為「測量報告」。其實,有關建議早在兩年前長遠房屋策略督導委員會已有人提出,卻被掌管房策的張炳良「秒殺」,上月底政府公布的長遠房策報告,類似建議隻字未提。

然而,本刊得悉,梁振英早於去年初已向傳媒大力推介出售公屋構思,更利用親梁媒體及梁粉造勢。從政以來人稱「張良」的運輸及房屋局長卻深知有關構思破壞整體房屋部署,故此連環出招封殺。上任兩年半以來紓緩市民居住需求無方的689,正面對房策被迫交白卷的困局。

星期一下午,張炳良主持房委會大會提及綠表置居先導計劃時,表明這是特首提出的構思,藉此劃清界線;同日早上他在港台節目《千禧年代》大吹淡風,指計劃須測試市場效果,「反應良好先再推廣」;又稱要訂定較嚴格的轉售限制,大大減低計劃的吸引力。

刻意對外吹淡風

最啜核是上週五他向傳媒介紹《施政報告》房策措施時,直言「姑且暫時叫呢個構思係綠表置居先導計劃」,唯恐外界不知計劃是急急出台,連正式名稱也欠奉。前特首曾蔭權發表一○及一一年度《施政報告》時,「置安心」計劃均在演辭目錄及內文出現,甚至表明多個地區預留土地興建五千個單位。自詡房策專家的689,宣布出售新公屋計劃,卻出現「無名稱、無推行地區、無單位數目」的三無窘態,一看便知這根本是未成熟政策。有官場中人指出,「綠表置居先導計劃」八個字無在《施政報告》出現,原因是報告交付刊印前,政府內部根本未有最終結論,只是梁振英一意孤行,堅持必須在報告提出,才出現如此狀況。「因為大老闆(梁振英)死都要放落去,咁樣壓落,咪搞到連個名都無騎呢情況……無呢個計劃,成份施政報告房屋部分完全無亮點。」接近運房局的知情人士透露,張炳良無意推行出售新公屋計劃,皆因計劃存在很多問題,強推恐怕以失敗告終。「Anthony(張炳良)知道好多有問題,而且係解決唔到,例如定價、資助額,又或者係點解全幢要賣俾綠表而唔係白表?」

新公屋大鬥法

2012年11月22日長遠房屋策略督導委員會第二次會議,張炳良回應委員提問時替出售公屋問題「封後門」,表示無計劃向綠表申請者出售新建公屋。

2014年2月21日梁振英與傳媒高層飯局,當晚無翡翠台《六點半新聞》報導,政府擬出售新公屋予現公屋戶。兩小時後張炳良任主席的房委會發表聲明否認。

2014年4月2日 核心「梁粉」劉炳章接受港台訪問,放風稱政府研究興建整幢出售公屋,但無回應是房屋局、個人抑或特首的建議。(港台圖片)

率先定調封後門

事實上,張炳良和梁振英對是否推行計劃,過去兩年已互扭六壬。本刊翻查長遠房屋策略督導委員會一二年十一月二十二日第二次會議的記錄,發現委員王坤「建議綠表人士購買若干數目的新建公屋單位」,但張炳良早已「封後門」,指無計劃向綠表出售租置及新公屋,及後長策會再無研究計劃可行性。房策部門零研究,689卻力籌劃,去年二月他出席傳媒高層飯局,席間大力推介出售全幢新公屋予綠表申請者的構思;至二月二十一日無翡翠台《六點半新聞》,以頭條報導政府擬出售新公屋予現公屋住戶,連政府消息人士都無提及,予人當局必定推行的感覺;惟相隔兩小時後,由張炳良任主席的房委會卻發表聲明,指無任何出售新公屋計計劃,摑了無一大巴。然而,無對房委會聲明視若無睹,同晚《十一點新聞》繼續以出售新公屋作頭條。政壇中人懷疑,如非獲權威消息人士撐腰,大台絕不敢如此跟政府抬槓。689強推問題政策,少不了「梁粉」為他鳴鑼開道。被視為其心腹的劉炳章,去年便為CY對此計劃吹風,最明顯是去年四月二日他接受港台節目訪問,主動提及政府研究興建整幢出售新公屋,對象是現有公屋住戶。主持人曾問及有關建議來自政府、特首或他,劉炳章無正面回應。先導計劃最初擬定出售沙田水泉澳,結果卻須另覓地點,原來也是梁、張另一個戰場。去年一月二十二日梁振英由張炳良陪同參觀水泉澳地盤,當日689指該提供一萬多個單位,「相信對解決房屋問題有一定幫助」,不排除他已看中有關單位具備吸引綠表申請者購買的條件,故此去年底傳出推行出售新公屋,不少傳媒均報導選址傾向水泉澳。不過,張炳良堅決反對,去年十二月十六日政府公布長策報告,記者出席閉門吹風會時曾問及水泉澳是否選址,當時以政府消息人士身份回應的張氏,卻語帶不滿地強調「絕對唔係」。

改售單幢式公屋

縱使局長否認,部分親梁傳媒繼續作相關報導,製造既成事實,直至《施政報告》發表前始轉,皆因梁、張一直對此僵持不下,最後公務員提出該位處斜坡附近,日後維修管理費龐大,迫使689知難而退。十五年前,水泉澳曾被規劃作「環保居屋」,但房委會決定停建居屋,才把地皮交回政府,經過一番波折,地皮重歸房委會。有官員直言,斜坡肯定不是否決主要原因,「今期居屋中沙田屋苑都有斜坡,之前賣過藍田鯉安苑、鑽石山嘉峰臺都有大幅斜坡,咁點解呢屋苑又唔使考慮維修管理支出?」為何張炳良堅持反對計劃?一名熟悉張氏作風的官員指,張擔任公共行政學系教授多年,長期研究房屋政策,明白689的計劃一面倒傾斜公屋住戶,從公共政策角度並不可行,「公屋住戶過去十多年都係七、八折交租,因為有政府寬免租金;相反白表家庭就要捱貴租、又無資格住公屋,現在竟然俾綠表買平價新公屋,白表就要買貴價居屋,試問點可能令佢接受得到?」

兩度跳船逼讓步

雖然689「大石壓死蟹」,但這項計劃未必可以順利推行。據悉,房策部門為保水泉澳,改為考慮出售近年「插針」興建的單幢公屋,如大埔寶鄉街及牛頭角下二期,既可解決房委會負擔這些大廈沉重管理費的問題,同時可迫使不少綠表客卻步。官場中人稱,梁振英和張炳良對出售新公屋存在嚴重分歧,早已是政府內部公開秘密,兩人關係趨於惡化,張炳良更曾至少兩次要求「跳船」。「第一次一二年年底,當時好多『梁粉』如劉炳章、蔡涯棉對房策指指點點,好似佢先係發言人,仲成日長策會鬧志高同其他公務員,甚至連局長都唔俾面。咁Anthony咪一次高層會議發圍,話如果出面好多人好有意見,佢又同特首關係好密切,覺得佢做得唔好,佢唔介意離開政府。」「另一次係關於機場第三條跑道北商業區發展。有親梁報章報導CY曾經因為機管局內部阻力『拍晒』,其實係無提到佢係鬧張炳良,話佢幫唔到羅康瑞擺平張建東同許漢忠,次Anthony又提出辭職,結果亦不了了之。」身兼長策會委員的公屋聯會主席王坤,對兩年多前「被丟落垃圾筒」建議成為《施政報告》新猷,感到十分意外,並指梁振英和張炳良是建基於利益的組合,估計張最終順從上意,「佢(張炳良)好有野心,可能想下一屆政府行前一步,唔會輕易辭職,因為咁做就好難得到中央祝福;梁振英亦難有替代人選,所以大家各有所求,我相信佢呢屆可以合作到尾。」

力拒 689 推售 售新 公屋 張良
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=128387

甘比生父公屋爆料妻離女散

2017-04-20

近日華置前主席劉鑾雄,高調大談成功秘史,旁邊站着的,是現任太太陳凱韻(甘比)。兩人拍照時互相依偎,一臉幸福。今日的甘比,也是坐擁五百億身家的「女首富」,但對於過去,她絕口不談。雖然經常見到甘比媽,及甘比三姊妹高貴地展現人前,但甘比生父的身份,總是諱忌莫測。本刊循多方調查,發現甘比父親陳遂明,仍住在當年一家五口同住的大圍公屋。甘比父與甘比關係已非常疏離,但有留意女兒的一舉一動,尤其女兒與大劉結婚的消息:「開頭以為同大劉個仔(劉鳴煒),原來係同大劉!」甘比父又拿着舊照片細說,整合了女首富前半生的故事。家徒四壁的甘比父,未有父憑女貴,女兒已拒絕來往。他輕揉鼻子,眼帶點紅地說:「個原因可能係個老豆無用,費事影衰佢。」

記者走入甘比父現住的數百尺公屋,發現到處都封滿塵,房間內傳出陳舊潮濕味道。他直認:「佢哋走咗十幾年,我都無郁過啲嘢。」甘比父指着細房中的碌架床,指甘比家姐瞓下格床,甘比及細妹瞓上格床。床邊仍貼上甘比最愛的Pingu貼紙,及三姊妹的貼紙相。甘比父既沒有郁動過房間的東西,一家五口的家庭照,亦仍然放在自己銀包內,即時拿出給記者細閱。可惜的是,這裡景物依舊,但人事早已幾番新,照片中天真爛漫的二女甘比已成為坐擁五百億的香港女首富,再也不是隨意把企鵝Pingu胡亂貼滿房間的少女。

仲大我六年

甘比父與甘比四母女早已關係破裂,甘比父也只能從新聞中知道甘比現況。對於大劉這名女婿,他竟然有微言。「如果開頭我知,一定反對!嫁俾個大我六年嘅人,都黐線嘅!佢(甘比)又唔係無質素!」女婿大劉今年六十六歲,而外父陳遂明原來只有六十歲。「我最初仲誤以為佢嫁大劉個仔,但原來係大劉!」甘比父語出驚人,他坐在殘殘舊舊的沙發上,坦蕩蕩解說家人之間的關係。「好多嘢我都唔知情,大女結婚、二女結婚、三女結婚,都無通知我。」同屬潮州人的他指,甘比無論與大劉相識相戀到成婚,也沒向他交代一聲,連孫仔孫女也沒見過一眼,只是從網上得知二人長相。「大時大節都無搵o架,同埋佢哋全部都轉晒電話,聯絡唔到。」回憶往事,他指:「最細個女(諾韻)讀書最叻,其實三個都叻。」他從來不用擔心女兒成績,而乖巧的甘比十六歲時曾到麥當勞打工,幫補生計。「以前佢哋四母女會喺廳度打牌,最細嗰個好嗲,會叫我出手幫吓佢。」

有本事咪好

據知,當年性格火爆的甘比父,因家中瑣事趕走甘比,而其他家人亦陸續離開,只由他獨守眼前公屋。問到甘比父有無一刻怪過家人對他不瞅不睬,他本來語夾粗言穢語,後來從怒火中慢慢平靜下來,眼望遠方道出:「唔會,佢哋好咪得,我都為佢(甘比)感到自豪o架。」對於女兒成為女首富,他又說:「有本事搞到咁咪好……我唔會問佢哋攞錢,做唔出。」做過運輸工人、麻雀館管理及酒樓的陳遂明,相對於甘比,現時生活極為貧乏,與手拎Hermès袋的甘比形成強烈對比。他指了指煙灰缸,帶點無奈地說:「有時真係窮到煙都無錢食。」更指家中不少電器早已壞掉,全靠親妹不時出錢照顧。他與甘比媽的夫妻情雖早已斷了,但甘比媽也絕對有義,這個大圍單位由她以個人名義持有,陳遂明一直住在其中沒有搬走,而他再窮困也不用交租。他指:「總之水、電、煤氣費同管理費就佢(甘比媽)交,係咁多啦。」現時無業的他,閒時只打散工,生活費上時而手緊,家中只有公仔麵及罐頭作儲糧。曾經長時間在旺角麻雀館工作的陳遂明,稱因為每天「朝十二晚十二」的上班時間,而與女兒關係疏離。「出份糧,我俾晒阿包(甘比媽花名),自己只用花紅,其實仲想點?」

一家睇《新半斤八両》

問到有無更多家庭趣事分享時,他指印象最深刻是一家五口睇電影《新半斤八両》,及後突然搖搖頭,並語帶激動,說起令溫情一去不復返的「小事」。回想起家庭決裂的原因,他瞇起雙眼沉默了數秒:「其實都係小事,係我趕佢哋(女兒)走,走走吓連老婆都走埋。」「我喺屋企,最細嗰個會話我阻住佢讀書,甘比又會因為屋企有嘢爛咗而對我動火,我話佢哋讀咁多書都無用!嬲得滯咪趕佢哋走。」他指大女詩韻是首個搬走,後來是甘比與細女諾韻離開,最後是妻子。「我哋兩公婆換衫,佢都驚嘅,我就知有問題。」他找出與甘比媽的結婚照片,從頭憶述往事;紅色喜字下的相簿,正正滿載了夫妻間最溫馨的時光。「我同阿包(甘比媽)以前一齊喺新蒲崗嘅電子廠做嘢,十五、六歲開始拍拖,佢以前係『wet』妹嚟,係跟咗我先修心養性咋。」相戀數年,二人約二十歲時結婚,起初於慈雲山與陳遂明家人同住,後於顯徑邨築起五口蝸居。他指着凹凸不平的地板說:「屋企都只係我自己一手一腳裝修,嗰陣邊有錢!」

去年曾見一面

甘比父陳遂明是家中獨子,另有姊妹,母親最愛錫的就是他,生前住黃大仙,更會不時走來照顧三名孫女,幫全職工作的甘比父母分擔一下。「對上一次見甘比,係去年我媽媽走嗰陣,佢(甘比)有俾到百五萬我,叫我幫佢搞好個身後事。」他再解釋:「其實都唔叫有見,同佢哋幾個無眼神接觸。」貌合神離,雖然三名女兒有留下守夜,但他認為女兒們理應坐在親屬列之上,對此他明顯耿耿於懷。似乎甘比父雖然與甘比四母女已沒有來往,但切肉不離皮,其中經歷的愛,恨及感情,並不容易割斷。

甘比媽揸實發跡公屋

出身於單親家庭的甘比,由甘比媽含辛茹苦養大。本刊翻查土地註冊處發現,甘比媽手上持有兩個物業;○一年,甘比時任娛樂記者,其母以十五萬六千元,於大圍顯徑邨購入一個高層單位。該單位價錢雖平,但也向滙豐銀行做足九成九按揭,連利息每月還款約一千一百元,還款期為二十年。不過,這單位已由甘比媽讓出給甘比父居住。其實甘比媽買顯徑邨單位的第二年,甘比就結識了大劉,命運從此逆轉,但該單位一直到一三年才正式贖回。至一五年年尾,甘比媽以八百二十萬購買鰂魚涌康怡花園一單位,記者曾經捕獲她進出該屋苑,並在相關樓座逗留,估計她現時於此居住。兩次買賣相隔十數年,相異之處在買入康怡花園時,是一筆過付清,明顯豪氣得多!

發奮讀名校

草根味濃的甘比,在家中排行第二,上有姊姊下有妹妹,甘比最初與家人居住於屬徙置大廈的慈雲山邨樂平樓。該邨於一九六四年落成,一度為全香港擁有最多樓宇的屋邨,共有六十二座樓宇,當年邨內童黨問題嚴重,最為人熟悉的莫過於是有「慈雲山十三太保」之稱的朋黨組織。極具香港特色的慈雲山邨最終在九十年代宣布清拆重建,而樂平樓則在九三年正式拆卸。本刊曾希望找出甘比所屬小學,惟發現當年邨內小學大多已拆卸重建,現時學校多建於甘比成長之後。要擺脫低層往上爬,發奮讀書是最老土卻又最低成本之法,而甘比也不甘示弱,成功考進地區名校保良局第一張永慶中學。該校位於傳統屋邨群當中,屬band 1英文中學,現時在黃大仙區排名第二,全港排名四十六位。其多年來人才輩出,除了有現任環境局局長黃錦星及金融管理局副總裁阮國恆外,會考9A的巴士車長梁領彥及歌手鄭希怡均是甘比校友。據知,決心努力向上的甘比預科成績不俗,本應有望繼續升學,卻因家境問題而放棄,轉而加入《蘋果日報》減輕家中負擔,成為只有一萬元月薪的娛樂記者,由識字轉攻為去識人。

去年四月,甘比曾罕有地在其Instagram貼出一張與母親的童年照片,為關注乳癌等議題作宣傳,甘比對姊妹及母親一直照顧有加,傳媒也經常拍到其母幫忙湊孫的溫馨情景,惟對生父卻絕口不提。多年來外界一直盛傳甘比三姊妹曾與母親及繼父居住過大圍顯徑邨,但甘比曾透過傳媒放風,指甘比媽媽與生父離婚後並沒再婚,只集中全力照顧三名女兒。相反生父多年來也沒照顧過她們,而母親曾出手接濟前夫。甘比父沒有照顧甘比,但甘比離家後做記者認識大劉,命運逆轉,也算是成就了一個「女首富」的傳奇。

撰文:黃綺敏攝影、攝錄:關永浩news@nextdigital.com.hk

甘比 生父 公屋 爆料 妻離 離女 女散
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=246520

公屋轉居屋助港人「上車」(2017/3/23)林本利

2017-03-23  NM

2016年中期人口統計簡要報告,清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年,香港人口由686.4萬增加至733.6萬,增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個,但居住在出租公屋的人口竟然原封不動,維持在213萬人的水平,大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方,租金及樓價自然大幅上升。

這十年間,全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個,增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住,但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋(例如工廈和商廈)及臨時房屋內,生活環境極其惡劣。過去十多年,大量資金流入香港,利率長期處於極低水平,加上政府不時寬免差餉和公屋租金,降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加,卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬,當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金,只好輪候公屋,年輕人失去奮鬥心。過去十年(特別是過去五年),市民誤信政府,以為樓價會因應房屋供應增加而下降,「落車」後無法再「上車」,自置居所的家庭比率由接近53%,跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限,不單未能壓抑樓價,協助市民「首置」或「上車」,反而令到更多市民「落錯車」,大量房屋由投資者和內地買家(或其代理人)購入。筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況,包括大量房屋空置,多建公屋無助解決房屋問題,「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告,再一次引證筆者的觀察完全正確。過去筆者亦不時撰文,建議政府把部分用作興建公屋的土地,改為興建居屋,協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作,有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋,故意減少工作,以免入息超出上限。

政府不應寬減差餉,反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外,還可以把多收的差餉用作全民退保,削減薪俸稅,或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位,他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人,包括地產商,便要計算是否繼續囤積居奇,每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市,政府便要引入「限購令」,限制非港人買樓數目。政府的「辣招」和按揭上限,明顯對地產商出售樓花有利,政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆,或者扮「首置客」,以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後,便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」;若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按,令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市,把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」,並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市,私樓樓價自2013年至今向下調整一成多,避免出現地產泡沫。相反,特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益,令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題,恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)

作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

公屋 居屋 港人 上車 2017 23 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=246532

公屋變居屋藏富於民(2017/5/4) 林本利

2017-05-04  NM

前文提到出租公屋已完成歷史任務,政府實應把用作興建公屋的土地轉作興建居屋,協助市民首置或「上車」,這樣才有望解決香港的房屋問題,消消年輕一輩及「無殼蝸牛」的怨氣。

由1996年至2016年,公屋住戶由65萬增加至76萬,但居住在公屋的人口反而由接近240萬下跌至213萬。公屋明顯已被人濫用,不少公屋居民透過離婚、分戶等方法,申請多一個單位,令每人的居住面積大幅增加。

此外,由於房委會實施富戶政策,公屋居民為了逃避繳交雙倍或市值租金,把個別家庭成員除名,只留下年老、體弱、殘疾及低收入的家庭成員,以免收入或資產超出上限。事實上,富戶政策缺乏成效,年滿60歲的「長者」,即使收入高達10萬元,仍然可以獲得豁免,繼續住在公屋,個人享受數百呎居住面積,直至終老。

過去政府興建公屋,補貼低收入家庭住戶,令香港的工資較低,協助香港發展工業。可是,現在香港已由工業城市轉型至服務中心,政府是否有需要繼續補貼僱主,令低收入階層的工資無法提升?

現時單身人士申請出租公屋的每月最高入息限額(包括僱員5%強積金供款)接近12,000元,遠遠高於全港一人住戶每月8,500元的入息中位數。這又難怪十多萬個單身人士申請出租公屋,個別擁有專上學歷的申請者,情願工資停留在低水平,以免失去申請公屋資格。

現時最低工資已調升至每小時34.5元,不少基層工作(包括保安和清潔)每月工資已超出申請公屋的上限,故此缺乏吸引力,以致這些行業不時出現勞工短缺情況。公屋制度不單損害香港的生產力,製造勞工短缺,還製造貧窮。公屋住着大批低收入(或無收入)的獨居長者,他們缺乏家庭支援;年輕人不思進取,為要符合申請入住公屋資格。

事實上,港人置業需求遠多於租住公屋的需求,以現時香港勞工短缺、失業率只得3.2%的情況,正常人只要勤奮工作,每月要賺取12,000元並不困難。現時香港就業人士每月收入中位數是15,000元,一對夫婦勤奮工作,每月收入應有2萬至3萬元。只因二人家庭申請公屋的入息上限是18,263元,才令不少夫婦放棄較高收入的工作。若然政府將公屋改為居屋出售,相信大部分申請公屋的家庭都有能力購買。

過去政府為了增加香港的自置居所家庭比率,推行「租置」計劃,把公屋出售給租戶,又把部分公屋單位改為居屋出售,反應十分理想。新一屆政府若要認真處理香港的住屋問題,便不應把用作興建私樓的土地改為興建港人「首置上車盤」,而應該把公屋用地改為興建居屋,每年2萬多個供應,讓更多綠表和白表申請者中籤,以滿足港人置業需求,這才能有效壓抑私樓價格繼續攀升。

未來幾年,房委會興建公屋每單位的平均成本由70萬元至100萬元。若把這些公屋變成居屋,售價由百餘萬元至300多萬元,政府及房委會已有一倍以上的利潤,售價亦是一般市民(包括公屋申請者)可以負擔的水平。公屋變居屋,不單減輕房委會財政壓力,又可以藏富於民,鼓勵市民勤奮工作,儲蓄首期認購居屋,退休後有物業作安老按揭,並可以壓抑「劏房」、二手居屋和公屋的癲價,確實一舉多得。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 
公屋 居屋 藏富 於民 2017 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=248239

出租公屋已完成歷史任務(2017/4/27)林本利

2017-05-04  NM

筆者早前在本欄發表文章,指出根據去年的中期人口統計資料,由2006年至2016年這十年間,出租公屋單位數目由71.1萬個增加至79.1萬個,但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動,維持在213萬人左右。

我們若把2016年的數字,與1996年的中期人口統計結果作個比較,便發覺公屋問題不單令人沮喪,更令人感到絕望。新一屆政府若不正視問題,恐怕年輕一輩的「無殼蝸牛」,對管治者和土地權貴的怨憤只會愈來愈深。根據1996年中期人口統計結果,當時香港居住人口約為620萬,住戶數目185萬,平均每戶人口約3.35人。經過九七回歸後董建華的「八萬五」房屋政策,「孫九招」救市,林鄭月娥出任發展局局長的「休養生息」年代,到梁振英上台重推「長遠房屋策略」,結果是房屋問題愈趨嚴重。過去二十年,香港人口增加130多萬人,由620萬人上升至730多萬人,但居住在公營租住房屋的人口卻由接近240萬人下跌至213萬人。其間公屋住戶數目由約66萬戶增加至76萬戶,增加超過10萬戶,但居住人口卻下跌一成多,以致平均每戶人口由3.64人跌至2.79人,足足下降了23.4%!出租公屋數目增加十多萬個,但居住人口不增反減,結果自然是大量人口被迫要在其他房屋市場(包括私樓、居屋和村屋)尋找居所,租金和樓價又怎會不大幅上升?1996年,居住在其他房屋的人口約380萬,到去年上升至520萬,增加了140萬人,較同期113萬的新增人口還要多!這二十年間,非出租公屋住戶數目由120萬增加至176萬,增加了56萬戶,平均每戶人口由3.19人下跌至2.95人,跌幅約7.5%,遠遠低於出租公屋23.4%的跌幅。但不要忘記,這二十年間,發展商興建大量低實用率的「發水樓」,加上近年「劏房」和「納米樓」湧現,故此居住在私樓的住戶,居住空間實際上並沒有改善。

正如之前的文章所述,出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助,政府實應把土地改為興建居屋,讓更多勤奮努力,願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋,早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋,部分是給綠表公屋家庭申請,亦可讓更多公屋富戶遷出,把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。回顧出租公屋的發展歷史,明顯它已完成歷史任務。二次大戰後大量移民從內地湧入香港,加上政府實施租金管制,令業主不願意把單位租出,以致大量新移民居住在非法僭建的寮屋之內。1953年12月石硤尾寮屋發生大火後,港英政府開始興建徙置屋邨,安置寮屋居民。到1961年,政府推出廉租屋計劃;1973年,將各個公共房屋機構合併,成立房委會推行十年建屋計劃,增建出租公屋。過去亦有學者指出,香港在上世紀五十年代開始發展工業,出租公屋大大降低本地工人的工資水平,有助提升工業產品的競爭力。然而,香港現時工業已式微,無須透過公屋製造廉價勞工。人口增長亦已大幅放緩,寮屋問題不復存在。既然出租公屋對解決香港住屋問題沒有幫助,房委會實應效法房協,停建出租公屋,把土地用作興建居屋,以滿足港人自置居所的訴求。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

出租 公屋 完成 歷史 任務 2017 27 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=248240

公屋富戶大遷徙

2017-04-27  NM

截至去年十二月底,公屋輪候冊累積申請達二十八萬多宗,一般申請家庭的平均輪候時間進一步延長至4.7年。而在公屋單位供應嚴重不足情況下,即使千辛萬苦等到上樓,亦未必保證可以住一世,因為房委會正計劃趕走一班住滿十年的公屋富戶。

政府去年通過收緊公屋富戶政策,將以往的「雙軌制」變成「單軌制」,辣招新制下,公屋住戶家庭入息超額五倍,又或者資產超過入息限額一百倍,其中一樣超標就要搬走,與以往兩項同時超標才須搬走有別。

新制亦講明,公屋住戶若持有私人物業,不論物業大細及價值,都一概無得留低。

於是,有相當數量的富戶預計需要遷出,當中有人認為不公平,也有人連忙去買居屋,結果這半年居屋樓價不斷創新高,政府好心做壞事,間接再推高樓價。

本刊訪問了多名受影響住戶,他們各自有自己的觀點,有人狠批新政策不公平,也有退休公務員聲稱即使有能力付首期,但一把年紀已無能力供樓,又說當年投身公務員行列,就是覺得可以獲配公屋,沒想過不能住一世,批評房委會這次是「逼遷」。

還有已購買私人物業的公屋戶,本來是想為未來生活作少少投資,想不到會令自己失去公屋單位。

在新的富戶政策下,究竟有多少住戶要搬走還是未知之數。

但可以肯定的是,房委會這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,走入市場購買物業。全港公屋富戶,正醞釀一場大遷徙行動。

由於公屋富戶可以優先購買二手居屋或公屋,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,就以七百八十多萬元成交,破盡全港第二市場最高紀錄。黃大仙竹園北邨一個實用面積四百八十平方呎兩房戶,日前綠表成交價三百零六萬元,成為該屋邨第二市場最貴公屋王。

有專營二手居屋的地產代理亦承認,近幾個月市場湧現一批搶買未補地價居屋的綠表買家,他們大多是擔心被收回單位的公屋富戶,於是索性以綠表購入第二市場居屋單位。

公屋富戶大遷徙,正式揭幕。

鄧先生一家三口現居於葵涌的公屋,面臨逼遷,他內心很是憤怒,因為覺得自己被欺騙。

鄧先生是公務員,入職時已知道,可以公務員身份排另一條隊,比其他人更快上樓,他一直當作是加入政府的福利。「我八二年入職,一年後我合資格申請及入住公屋,係按我入職條款,完全符合公務員房屋福利。」

他批評富戶政策太標籤化,並不反映真實情況,「政府話住戶人工加咗又有資產,其中一樣超出就要遷出,根本唔係將計劃優化,只係逼遷,其實我哋邊係富戶呀。」

他又說人在香港,不少公務員經過三四十年辛勤工作,只要不是亂花錢,難免會有一些「私己錢」,想不到這樣便超過房委會的資產限額。

他指一個三人或四人家庭,有二百多萬元積蓄聽上去好像不錯,但出到私人市場,區區二百萬絕對不足以應付樓價及租金,可能幾年租金就會把儲蓄全部花掉。所以鄧先生十分擔心在新政策下會被收回公屋,因他覺得負擔不了私樓市場,強烈感覺自己前路茫茫。「我都幾十歲,仲邊有能力供樓?就算有錢俾首期,都冇能力做樓奴。」他悲嘆道,希望房委會可考慮按住戶的家庭收入和資產釐定租金,並不是「一刀切」趕人走。

這些有二百萬元資產的富戶,理論上確是不應再霸佔公屋,但他們的能力又完全無法住上私樓,幾十年慣了有公屋遮風擋雨,現在忽然有可能遷出,徬徨也是可以理解。

雙軌變單軌

房屋委員會的公屋富戶政策推行了三十年,向不再需要資助的住戶減少房屋資助,以鼓勵富戶遷出單位,確保公屋資源合理分配。公屋富戶政策以前是採取「雙軌制」,住戶要同時超過入息(三倍)及資產(八十四倍)限額,「兩樣超標」才需要一年內交出單位。但政府去年底通過新政策「加辣」,今年十月開始改為「單軌制」,只要入息超出限額五倍,又或資產超出入息限額一百倍,「其中一樣超標」就要一年內搬走,使不少人可能墮入這個新計算網。另外,住戶若擁有物業,不論什麼原因亦要遷出。不過,若所有家庭成員年滿六十歲,或領取傷殘津貼可獲豁免,而退休金、強積金和保險金賠償可獲豁免計算資產。住戶買樓花亦有寬限期,到收樓後才需交出單位。現在全港約有七十五萬公屋住戶,房委會過往做法,是每年十月時抽查當中一千戶,每年四月進行大規模審查,抽查二十萬戶住滿十年的住戶,要他們填報入息和資產,來決定是否需要交「富戶」租金或交還單位。據房委會資料顯示,在一五一六年度,二十萬被審查的住戶中,約有二萬二千戶被定為「富戶」。當中接近二萬戶需繳交倍半租金,二千四百戶繳交雙倍租金,二十四戶繳交市值租金,舊制下有二百四十戶被收回單位,市場估計,將來被收回單位肯定是以倍數上升。

富戶綠表搶居屋

究竟新的富戶政策下,會有多少住戶要搬走,房委會沒有相關數字。但這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,紛紛準備大遷徙。作為公屋住戶,可以用綠表購買二手居屋或公屋,所以這類市場的樓價近日頻頻「破頂」。根據市場資料,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,早前就以七百八十多萬元成交,售價及呎價均破盡全港第二市場最高紀錄。專營新界區二手樓的祥益地產總裁汪敦敬表示,從未見過此情況,「呢次富戶政策係第一次見到班富戶咁緊張,可能因為公屋輪候冊太多人輪候等上樓,個情況係嚴重嘅,所以政府咁做。」他又指無論是私人住宅還是公屋供應,在全港整體而言其實都是不足夠,「呢個情況下,呢班公屋富戶就會為自己打算,最好嘅方法就係先以綠表身份,搶買居屋第二市場。我哋的確睇到原本唔太留意樓市狀況嘅公屋富戶,突然變成積極買家。」

公屋戶full pay買樓

另外,據祥益地產營業董事謝澤銘表示,自政策宣布後,今年初開始,已有不少公屋富戶委託他們尋找二手居屋,「政策宣布將會實施後,呢班客人其實已經開始出來。有人將公屋交出以換取綠表資格,就係最簡單的做法。有啲就由子女出來買樓,或者選購私人樓,除名後再轉間更細公屋,新制度加速咗佢哋嘅部署。」謝又指居屋第二市場更明顯,銷情在今年頭已逐步增加,他又預期,愈後期的富戶對樓價的影響力可能會增加,「因為現在我哋睇到有full pay的情況,代表在居二市場上唔造按揭,直接付全數,佢哋肯定係富戶類別。」謝又說,近兩三個月跨區買二手居屋的住戶顯然上升,以致供不應求,「有住戶放棄九龍嘅公屋,到新界買二手居屋尋寶,大約佔市場百分之十五左右,令居二價錢已經直逼私樓。好似屯門較熱門的居屋龍門居,喺居二市場,成交已炒到七千幾蚊一呎。」

公務員最不滿

有人密密睇樓準備遷出,也有人大呼不公。其中退休公務員的公屋戶鄧先生,就明顯不滿這新措施。「當年做公務員,就係貪佢容易攞到公屋,可以住一世,依家你話要趕我哋走,當然唔公平啦。」今年五十五歲的退休救護總隊目鄧先生,批評房委會做法離譜,「其實對退休公務員十分唔公平,公共房屋根本係俾有需要及初級公務員住,無理由要我哋搬。」他覺得公屋是公務員的福利,不應因資產超標而收回單位。

有私樓驚被趕走

七十多歲的陳伯及太太,一家五口於九八年搬入葵盛東邨一個四百多呎單位,長子已搬離,夫婦現與兩子同住。按照新的富戶政策,六十歲以上長者雖獲豁免,但因為資產超額,也要被趕走。陳伯沒有透露自己有多少存款,但承認自己有可能被收回單位,「呢個政策有問題,我們四個人,即使資產有二百幾萬,但要搬出去真係好困難,可以去邊度買樓?我有二百幾萬根本唔算富戶,二千幾萬就係啦。」新制度下,房委會附加一個項目,就是凡擁有私人物業的住戶務必遷出,不論物業的價值及大小。陳伯坦言,兩夫婦勞碌了大半生,死慳死抵儲了一筆錢,十年前於土瓜灣買了一個二百多萬的唐樓單位,還有十年供款期。他坦言當初買樓,一方面希望藉收租以維持退休後的生活,另一方面是為幼子打算,讓他將來有安樂窩,「買俾個仔住,我唔幫佢,佢根本無辦法買樓。」原本以為有間公屋就無需再為住屋大費周章,老來可安享晚年,但一個突如其來的政策令他們非常擔憂,「我現在十分徬徨,土瓜灣那層樓太細無法住一家人,搬出去換大啲又無錢,太貴又買唔起,左右為難。老人家出去租樓未必租到,亦租唔起。」面對急速上升的樓價,陳伯直言根本無可能再買樓自住,他又批評政策的資產標準定得太低。陳伯夫婦揚言,一定要保住這間公屋。

寧賣物業保公屋

而一家四口現居於葵涌公屋的張太,單位是由任職公務員的丈夫申請。張太表示,去年父親給了她一百萬元,讓她用來購置新居屋單位。但居屋沒有抽中,於是張太就拿着一百萬元,再加上自己的少許積蓄,投資元朗一個二手私人住宅單位,「我初初打算層樓用來投資,我哋就繼續住公屋。因為我都想儲一筆錢,將來賣出去作為小朋友嘅使費。」但新的公屋富戶政策一出,講明擁有物業便要交出單位,令張太頓失預算。她說如果要搬走,對一家都有很大影響,「我買嘅單位喺元朗好偏遠嘅地方,我可以搬過去住,但小朋友喺葵涌讀書,咁樣來回會好勞累,加上負擔唔起交通費。」有何打算呢?「如果房委會真係要實行呢個政策,我都無辦法阻止,我打算賣咗個單位,我寧願要間公屋。」記者問她當日買入的單位樓價,以及有否升值時,她沒有回答,只說買入物業未夠三年,要繳付額外印花稅,現在賣掉要蝕錢,資產也超標,「可能要蝕百幾萬。」

批房委會轉移視線

一直關注公屋居民狀況的公屋聯會主席文裕明表明,聯會一直反對富戶政策,「新政策是但一樣超標,就要搬走,表面睇好似公正,分配資源會更公正,但事實上我哋睇到係因為房屋供應不足,房署拋出呢個政策做交代。」他狠批房委會根本是「移花接木,轉移視線」,實際上是不能達到效果之餘,更會對社會造成一個較負面的影響。文透露,原來公屋住戶過去投資私人物業是很普遍的事,對住戶來說該單位出租的租金只用作收入之一。為何房委會過去又不去查呢?文坦言這是房署的漏洞,亦存在灰色地帶,「係漏洞,從管理實效上說,你審查咁多戶,你要前線工作人員去執行,亦都會有困難。但並非無執行,係有執行。新例跟舊例嘅明顯區別,就係新例如果你有物業就要走。」他批評新政策會逼更多公屋富戶買私樓,樓價只會有更多藉口上升,情況會雪上加霜。

冀擱置計劃再諮詢

立法會議員梁耀忠,就批評房委會強行一定要在今年十月落實執行新政策,「我最擔心係一班長者,佢哋有一層舊唐樓收租養老,賣出去唔值錢,亦無人肯買,佢哋只係用來收租,唔使申請綜援,但最大問題在於呢個情況佢哋一定要搬走。賣咗層舊樓,得到筆錢都可能已超額,又係要搬。但如果唔賣自己住,佢哋又無租金收入維持生計,又無法申請綜援,呢樣係兩難。」他希望房委會先擱置計劃,重新諮詢。而「公屋被迫遷戶關注組」成員Billy,最近四出與公屋富戶講解政策弊病,「我哋睇到好多街坊十分緊張,有人諗過將家中收入高嘅成員除名,以保住間公屋。」Billy又認為實行「單軌制」絕不可行,「入息或資產任何一樣超過限額就要搬走,你推佢哋去私人市場,其實等同叫佢哋去死,因為佢哋好多都只係有能力俾首期,但無能力供樓。」這場公屋富戶風暴,愈近十月應會更趨熾熱。在樓價瘋癲情況下,這班公屋富戶必然鬥搶未補地價的二手居屋或公屋。第二市場的成交,勢必日日破頂。

撰文:何紫攝影:海江田、王晴

公屋 富戶 遷徙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=248242

《天水圍的夜與霧(Night and Fog)》:公屋綜援養懶人

「養懶人」者,唔係「養『懶人』」,而係「『養懶』人」,令人磨蝕心志,甘願以最低層以的方式脫離「工資奴」的「跑老鼠圈」行列,達致「另類財務自由」;不過等價交換得來的是,扭曲了的價值觀,與及愈鐨愈深的牛角尖與及失控的情緒。


閱讀更多 »
天水圍 天水 的夜 夜與 與霧 Night and Fog 公屋 綜援 懶人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=252412

單身青年申公屋 升3成新高 「畢業貧窮」趨嚴重 學者憂增對政府不滿

1 : GS(14)@2010-07-26 19:04:13

2010-7-28 HT
單身青年申公屋 升3成新高
「畢業貧窮」趨嚴重 學者憂增對政府不滿

新生代受置業難、「畢業貧窮」夾擊,對公屋需求趨增。今年5月公屋輪候冊累積2.2萬宗未滿30歲的單身人士申請,較去年同期急升3成,創歷年新高;消息透露,當中除高學歷者增加外,亦發現更多剛滿18歲年輕人提出申請。

公屋聯會認為,「預支房屋資助」情況惡化,要求港府檢討房屋需求;有學者分析,畢業貧窮的情況漸趨嚴重,年輕人對脫貧和置業的信心下跌,長遠或者令他們失去了生活規劃,以及會增加對政府的不滿。

輪候冊13.2萬宗 達97年9成

根據房署最新資料顯示,截至今年5月,公屋輪候冊申請累積達13.21萬宗,不單創近年新高,比去年5月亦升12%,更已達97年底15萬宗的88%。

值得關注的是,未滿30歲申請者數目,過去一年升幅較整體申請為高。房署指出,今年5月,18至29歲單身輪候公屋申請共2.2萬宗,比去年5月的1.72萬宗大升28%,這亦是准許單身申請公屋以來,累積最多未滿30歲的申請個案。

高學歷佔4成 不少剛滿18歲

據了解,除具大專或以上等高學歷年輕人申請公屋的比例上升、已達佔非長者一人申請約4成之外,當局都留意到,愈來愈多剛年屆18歲者入表申請,不少更是來自公屋家庭。

消息又指出,政府注意到輪候公屋申請數字持續上升,以及不少申請來自年紀較年輕的一群,但是相信目前輪候公屋的申請機制,可以確保公共資源照顧到最有需要的社會人士。

現時青年人排隊輪公屋,除了要符合入息以及資產限額(現分別為7,440元及18.7萬元)外,亦都要通過「配額及計分制」,按其年齡及居住情況(公屋或私樓),決定其上樓次序。

房委會在05年訂立配額制度,主要希望較年長的申請者獲優先編配單位,多年來被批評扼殺不少青年人入住公屋機會。然而,以凶宅等不受歡迎單位為主的「特快公屋編配計劃」,卻變成新生代上樓的捷徑,非長者單身申請比率由初期25%急升至近年逾50%,令這類人士平均輪候1.8年已可獲配單位,反較一般家庭的 1.9年快。

「角色扭曲 變青年獨立工具」

公屋聯會主席王坤表示,擁有高學歷及剛滿18歲人士申請公屋的比率趨升,反映年輕人「預支房屋資助」進一步惡化,社會環境迫使非必要需求浮現,更形容:「以前的人一滿18歲,便去考車牌方便搵食;現在變為攞完成人身份證,便趕去申請公屋!」

他批評,公營房屋的角色已被扭曲,由過去主要照顧核心家庭,變為解決年輕人獨立生活困難的工具,促請港府全面檢討房屋需求,不應待情況進一步惡化才亡羊補牢。
撰文:黃偉超
2 : GS(14)@2010-07-26 19:04:33




3 : GS(14)@2010-07-26 19:05:44

大學畢業6年 月入萬元難獨立   

  近年大學生「畢業貧窮」問題逐漸浮現,有青年大學畢業後6年,仍屬低收入人士,對未來失去信心,要獨立談何容易,遂於兩年前申請公屋。

合約工漂泊 買樓要中彩票

  「無論樓價貴也好、便宜也好,都非我有能力購買!」30歲的林小姐,自去年合約工不獲續約後,轉往馬會出任兼職,並努力尋找新工作,現時月入僅3,000至5,000元。

  6年前她大學畢業之後,她曾經做過數份文員工作,月入8,000至萬元,惟多以合約形式受聘,一年半載之後便要轉工:「很多時公司情願請新人,亦都不願續約。」


  5年來猶如浮萍一樣的漂泊,大大打擊了她的置業信心:「現時我無積蓄、低收入,除非中了六合彩頭獎,否則無能力置業!」

兩年前申公屋 冀40前上樓

  林小姐一家5口,現居於400呎蝸居,但她畢業後,其家人多次表明,希望她搬出去自立,她惟有於兩年前申請公屋,期望在40歲前有機會上樓:「私樓租金每月需2,000至3,000元,我根本負擔不來;除了公屋,我別無選擇。」

  事實上,目前20至29歲持大學學歷者中,仍有約萬人失業,縱使部分「天子門生」能夠投身職場,收入亦因任合約工而停滯不前,甚至每況愈下。

  理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華表示,近年畢業貧窮的情況漸趨嚴重,主要是因為很多學生畢業後,需要償還大筆學生貸款,而就業環境亦都遠較從前坎坷。

  鍾又指出,近年合約制員工增加,約滿後要面對轉職或凍薪:「有畢業生即使工作4、5年,月薪仍只維持1.2萬元。」他認為,畢業貧窮長遠或令年輕人缺乏生活規劃:「年輕人因對未來感到不肯定,不敢計劃結婚生子。」

  中文大學社會工作學系副教授黃洪表示,年輕人申請公屋數字上升,反映他們對置業和脫貧信心下跌:「即使大學畢業生,亦都可能預計15年後仍然無能力買樓。」他指出若情況持續,或會令年輕人對政府的不滿升溫。


無力置業 逾半青年擬申請   

  香港青年協會今年初的調查發現,無力上車的年輕人申請公屋意慾日高,逾半表明考慮申請,近4成更視資助房屋為上車的第一步;青協擔心,青年住屋需求未獲正視和解決,長遠將影響社會穩定。

資助房屋 4成視上車首選

  青協今年2至3月進行隨機抽樣意見調查,成功訪問504名15至34歲青年,56.7%表示如果有機會,會考慮申請公屋;38.4%受訪者考慮以資助房屋作為首次置業的選擇,只有20.6%考慮全新私樓。

  對於30歲以下年輕人申請公屋數字創新高,青協督導主任魏美梅坦言並不感到意外,因近年私樓樓價及租金急升,令新生代置業及租樓非常困難;由於畢業生的工資負增長或零增長,加上通脹壓力趨增,令他們難以解決住屋需求問題。

住屋需求不解決 損歸屬感

  她認為,更多年輕人申請公屋,主因是在私樓市場難覓出路,加上公屋既提供棲身之所,租金便宜亦可減住屋支出,故相信愈來愈多人年滿18歲後,便會申請公屋:「青年抱『有嘢揸手』心態,完全是人之常情!」

  魏指出,年輕人的住屋問題未能得到解決,會影響他們對社會的歸屬感,促請港府全面評估整體房屋需求,且要進一步研究青年入住公屋,會否影響他們「向上流」的動力。

  她又希望,特首10月發表的施政報告,不單要交代資助市民置業的政策方向,亦要一併處理青年住屋需求問題,為新生代尋求出路。
4 : teawater(1794)@2010-07-26 19:16:48

我都應該一18歲就申請,可能依在都差不多可以上樓smiley
5 : GS(14)@2010-07-26 19:18:39

4樓提及
我都應該一18歲就申請,可能依在都差不多可以上樓smiley


吾友及弟亦嘗從此法....獨有小弟忘了
6 : CHAUCHAU(1254)@2010-07-26 19:56:56

一個反思問題?
為左申請公屋年青人甘願淪為低收入人士(入息限額)
社會上多公屋獨居老人(有兒有女吾同住)
每一個戶籍可加一名子女及其家庭
捨易取難,長大後離父母不顧
社會在變,中國人養兒防老觀念可重存在?
80後出生率已不高,但公屋分配面積比前大
應不會出現擠迫吾夠住既情形
(相信大部份80後係公屋長大,只不想同父母同住)smiley
7 : GS(14)@2010-07-26 21:45:58

但完全封了這條路就有問題
8 : Wilbur(1931)@2010-07-26 21:54:19

好多年青人申請公屋,

尤其是特快輪候(偏遠,凶宅)o個D,

根本唔會入去住,

其實係為左張綠表,

現在看來政府應該會重推居屋,

小弟好後悔冇大學一畢業就申請番間...
9 : tcw1984(3057)@2010-07-26 22:15:03

唉,好難怪咁多人嘈呢個政府不過自97年衰左獲金之後,佢地已經變得唔敢掂樓市。
唔知振英哥上台(好大機會系佢)後會唔會有改變啦
10 : oneirocriticism(809)@2010-07-26 22:34:02

呢個post我放左入收藏
11 : 自動波人(1313)@2010-07-27 14:21:46

得三條路可行
1)好似報導中的事例,"等"......
2)資本社會,弱內強食,弱勢的人爭取去食其他人
3)加入紀律部隊,盡快註冊拎宿舍
12 : 自動波人(1313)@2010-07-27 14:30:54

6樓提及
一個反思問題?
為左申請公屋年青人甘願淪為低收入人士(入息限額)
社會上多公屋獨居老人(有兒有女吾同住)
每一個戶籍可加一名子女及其家庭
捨易取難,長大後離父母不顧
社會在變,中國人養兒防老觀念可重存在?
80後出生率已不高,但公屋分配面積比前大
應不會出現擠迫吾夠住既情形
(相信大部份80後係公屋長大,只不想同父母同住)smiley


1)上一代比再上一代生育已減少,大家還記得七八十年代的"兩個夠晒數"廣告嗎?
70,80後出生多是家中獨子/女,可能會多一個兄弟姐妹,即是家中兩個後生,要養兩個老人家,如果再要擁有自己家庭,簡直係將自己能力推至極限
再上一代(即40,50,60後)多數有幾兄弟姐妹,要供養父母都較容易

2)如果結婚後,加名然後申請換大D既屋,除非揀番較舊的屋村,否則要等一段時間才換到屋
現實情況,一起和父母同住,就算兩個後生肯,但對方的父母不肯.....也不行吧!
13 : GS(14)@2010-07-27 20:57:32

8樓提及
好多年青人申請公屋,

尤其是特快輪候(偏遠,凶宅)o個D,

根本唔會入去住,

其實係為左張綠表,

現在看來政府應該會重推居屋,

小弟好後悔冇大學一畢業就申請番間...


同感,現在弟弟申請了,哈哈哈,看來都要借他的殼了
單身 青年 公屋 新高 畢業 貧窮 嚴重 學者 憂增 增對 政府 不滿
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270155

全職投資者游耀林:公屋淡市最好炒 旺市變雞肋

1 : GS(14)@2010-09-20 23:00:39

2010-09-20 HT

  樓價持續急升,連公屋樓價也節節上升,各區先後誕生了多個公屋樓王,令社會各界意識到樓市炒風蔓延至公屋市場;可是,有公屋炒家卻認為,樓市淡靜公屋才最好炒,旺市則變成雞肋。

  投資公屋市場多年的資深投資者游耀林,接受本報訪問時表示,公屋交易流程相對緩慢,樓市淡靜時可以慢慢做,單從帳面上看,公屋升幅一定比私樓勁,他試過以約50萬元購入粉嶺華明邨一個500餘平方呎單位,短短數月後以100萬元售出,帳面升幅1倍。

  現年36歲的游耀林,早在96年開始投資物業市場,一直集中在新界東及北區投資,早年在沙田河畔花園賺到第一桶金後,轉移投資馬鞍山區,最高峰期手持逾 20個物業。近年一直在樓價偏低的粉嶺區投資,現時手持約10個單位,價值約2,000萬元,集中細價私樓、居屋及公屋為主。

質素遜私樓 全屋需大修

  對於公屋市場的投資情況,游耀林指出公屋買賣需投入3至4個月,因為賣方大部分為一手向政府買入,單位本身裝修肯定好差。要全屋大裝修,例如搭棚將舊式鐵窗換鋁窗,換全屋入牆電綫、水喉及地板,裝修費最保守要20萬元。

  「好多人以為炒家賣樓求求其其化粧後,便出售圖利,但這在公屋市場肯定無可能。因私樓基本設施穩固,還可以化粧,但是公屋根基太差,以水喉為例,根本不能只換水龍頭便算數,因為有些單位水喉漏水情況十分嚴重,更換水龍頭是治標不治本,所以在公屋市場不能賣化粧樓。」游說。

  游耀林又謂,公屋投入的資金遠比私樓多,因為銀行對公屋的估價嚴重偏低,有些銀行甚至不會承造二手公屋按揭,故投資者往往要全資購入,再加約20萬元的裝修費用,所以在樓市活躍的時間公屋絕對炒不過。

樓價升穿120萬 沒利潤可言

  「尤其是近日各大報章報道公屋樓價急升後,好多公屋業主放盤時都會以公屋王作參考,叫價急升,以粉嶺華明邨為例,現時最平入場費要80萬元,對投資者而言仍有利潤,若樓價升穿120萬元,連裝修費用,日後要賣150萬元,追上同區二手居屋,根本無人會買。」他形容現時的公屋市場有如雞肋。

冀政府搞活化 助居民換樓

  但他坦言,公屋市場也是一個具潛質的市場,只是過去政府一直沒有好好管理及開發,將單位賣給租戶後便一直不管,令公屋質素變差,應該把二手公屋市場和居屋市場一起活化,例如簡化補地價手續。

  他說︰「其實,不少過去購入公屋細單位的業主都想換樓,但是不能好似租戶般申請調遷,想賣樓又要補地價,出售後也未必可以轉買私樓,因為樓價相差太遠;想換購公屋大單位也未必如願,因公屋二手市場根本不活躍,若政府加以活化,便可以幫助到公屋居民換樓。」
2 : GS(14)@2010-09-20 23:00:48

五大秘訣 投資公屋市場   

  踏足物業市場逾13年的游耀林,近4、5年將不少精力投放在公屋市場,累積了不少經驗,他認為投資公屋市場有以下5大要素要注意。

  1.投入資金進行裝修︰由於公屋內籠裝修相當殘舊,不花錢裝修,根本找不到買家接貨。但不主張進行豪華裝修,因買家多數為公屋第二代;或是邨內做生意的小商販,以方便工作。

  他們對裝修的要求相對實際,例如加入基本廚具、洗衣機及冷氣機便可。這些基本傢電除有實用需要外,賣方會將它們計算入樓價一起借貸,對公屋買家也是一種方便。

訂金宜少於5萬

  2.與地膽細行打交道︰公屋市場一向放盤不多,加上樓價較細,大型地產代理公司很少染指,故多數盤源會流入地膽細行手中。投資者必須與地膽細行打交道,要私樓、居屋及公屋都與他們交易,當他們遇到公屋筍盤才會第一時間通知。游耀林甚至已預備數張支票給相熟細行,以便第一時間入貨。

  3.留意賣方財務狀況︰不少公屋住戶財務欠佳,游耀林遇過購入單位後,有財務公司上門收數,甚至在單位門外噴漆,結果要報警備案及在大門貼上律師信,證明單位已經轉讓才了事。

  4.訂金宜少於5萬元︰由於公屋業主購入公屋時只需10多萬元,若賣方立心不良,收取數萬元訂金後便失蹤,故落訂前宜到管理處查問單位有無人追數或落訂少於5萬元。

  5.小心銀行估價不足︰銀行一般不大熱衷為公屋業主承造按揭,故投資者可能要預備較多資金作全資購入。
3 : abbychau(1)@2010-09-21 00:55:11

雞犬升天
4 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:40:18

算把啦,10幾萬一間公屋又嫌三嫌四,依家又賴三賴四
投資哲學唔係人人識,哇哈哈(又發UP瘋)smiley
5 : 龍生(798)@2010-09-21 14:02:52

無眼睇, 根本買個的都唔係正常人!
6 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 18:16:42

凶宅搶7口價都可以未夠價收回既smiley
7 : 龍生(798)@2010-09-21 23:40:05

唯一解釋係, 買果的人係儍姐, 追到連拍賣官都儍埋, 真係有咩好講 smiley
8 : GS(14)@2010-09-22 22:21:49

7樓提及
唯一解釋係, 買果的人係儍姐, 追到連拍賣官都儍埋, 真係有咩好講 smiley


個樓市是咪shot左?
全職 投資者 投資 遊耀 耀林 公屋 淡市 最好 旺市 雞肋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270831

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019