黎勇勁是愛屋吉屋創始人、CEO。愛屋吉屋在北京開展租房業務剛剛兩周,在8個區開出8個辦公室。是的,是寫字樓辦公室而非傳統中介那樣的“門店”。
“租房流程透明化、用戶體驗優化、效率提高,把房屋出租做成一個既賺錢又開心,既簡單又受人尊敬的業務。”新的市場、新的運作模式,讓黎勇勁不能不倍感壓力,他這個出身IT互聯網的新房產中介CEO能帶領愛屋吉屋實現這一目標嗎?
傳統門店模式之痛
一直以來,房產中介公司的門店就是一道獨特的風景。醒目的LOGO,十來個穿著工作服的人員,幾臺電腦,門前一堆房屋的信息。當行人路過時,時常會有中介顧問問“買房嗎”;不同房產中介公司的門店交織在一起,形成了某個區域房地產交易場。
而自上世紀七八十年代中國香港的租房門店模式傳入內地之後,這種模式存在了四十年。不可否認,這種模式在過去相當長的一段時間內有其合理性。然而,世界變得越來越快,在買家、賣家基本上都有智能手機的時代,去門店租房變得不再是唯一選擇,以店為核心的租房模式弊端逐漸顯現。
由於租房客與出租的房源存在差異,比如租房客在中關村上班,想租附近一個地方。中介做法肯定是收房、開店,由於門店的不可移動性,導致門店鎖定在某區域。而為了搶占市場,不得不在不同的區域開很多的門店。一些大的房產中介公司有一兩千個門店,每一個店里面有大約10人。因為在同一區域會有不只一家房產中介的門店,競爭很厲害,租房交易並沒有那麽多,導致中介顧問絕大部分時間閑著沒事幹。
效率低下引申出更多的問題。根據愛屋吉屋對整個租房中介行業的分析,整個行業基本上這兩年都虧損。除了業內的一兩家公司以外,做租賃根本賺不到錢,中介顧問工資非常低,一般每月底薪僅2000多元。
“這是非常可怕的一件事。”黎勇勁對鈦媒體說,“現在的房地產中介基本上都是買賣房屋與租賃房屋混在一起做。由於買賣的傭金比租房高,許多中介顧問沒興趣去做租單,對客戶不理不睬。甚至有的房產中介人員千方百計在每一單上面去騙錢。”
雖然騙錢的僅是一小部分中介顧問,卻足以將整個租房市場的口碑破壞。現在一說起中介,人們首先想到的是“他有沒有騙我?中介費有無貓膩”。而且,作為三級市場的租房,其實並沒有能夠滿足客戶的需求。
“中介總是帶我去看一些我不想看的房子,看著四五套五六套都不對,很辛苦的,大概三四個中介才找到一個房子覺得比較好,特別累特別耗時間。”一位北漂的大學生對鈦媒體說。正是由於體驗差,付中介費時一些租客就覺得不值,爭議乃至吵架時有發生。
房產中介公司虧本,中介人員收入低,租客體驗差,中國的租房市場究竟哪里出了問題?
重構房屋出租業務
“中介公司的口碑不好,用戶最不滿意,總感覺會被騙,最主要原因就是不透明,這是整個行業的核心問題。”黎勇勁向鈦媒體表示,“解決這些問題就是愛屋吉屋成立的初衷。”
在上海普陀區宜昌路751號由倉庫改建而成的“E倉”創意園的辦公室內,一大撥的IT技術精英正在埋頭工作。這個被稱為愛屋吉屋三大團隊之一的IT團隊,負責處理海量信息,維護網頁及APP——這個沒有門店的租房中介公司。
在愛屋吉屋成立之初,首先考慮如何在編程時把底層結構做好,比如說虛擬上海、虛擬北京,不同的樓棟、多少層等等,在經過幾個月反複研究、調整之後,愛屋吉屋開發出了可以提供全套O2O房屋信息服務的軟件,希望用互聯網思維打造全新服務,讓天下沒有難找的房。
租房市場最大痛點就是假房源充斥,為了確保愛屋吉屋APP端和PC端房源的真實性,愛屋吉屋第二個團隊先是用了幾個月的時間跑遍整個上海,得到了上海1萬左右小區的樓盤情況。這個聽起來有點巨大的任務,在黎勇勁看來並非什麽難事:比如說有200人去跑,一個人一天負責5個小區,一天就1000個小區,10天就可以做完。
基礎樓盤信息構建完畢後,愛屋吉屋進入打市場階段,第二個團隊的任務還是轉向房源的確認和核實。當房東通過愛屋吉屋的官網(http://www.iwjw.com/),點擊在線委托出租或者撥打免費電話400-700-6622後,這個團隊的工作人員會與房東取得聯系,並親自上門查看房產證、房東身份證、進行現場拍照等繁瑣的步驟,核實房源和房東的準確性。
第三個團隊面對租客。租客可以通過愛屋吉屋官網或手機APP兩種渠道搜索房源信息,如果看中滿意的房源,可以通過網絡直接提交看房申請;隨後便有專業中介顧問致電租客,提供線下1對1的VIP服務,直至順利簽約入住。
面對鈦媒體記者對出租房屋後期管理的提問,黎勇勁表示:“我們想事情其實很簡單,所有東西的核心就是怎麽做最好的用戶體驗,把房子租賃買斷雖然能掙到的錢更多,但租客的居住舒適度會降低,而且北京租賃買斷的管家服務業務占整個市場最大不超過10%,愛屋吉屋不做這種特殊的業務。”
有別於許多傳統中介缺乏閉環監督,愛屋吉屋借助便捷的移動互聯網工具,讓看房顧問全程每一個環節都在監控之下。比如說愛屋吉屋的中介顧問與租客約了下午3點,一般是提前半個小時到。此時,中介顧問打開客戶端軟件簽到;之後與房東聯系,確認房東在,等到租客到時,再簽到一下說客戶已到。這種以客戶端流程管理代替傳統人員管理,讓房屋出租整個流程變得透明。
可以看出,愛屋吉屋的租房公司從一開始,模式就與傳統公司運作完全不同,由於是從零開始,愛屋吉屋一切都是通過系統性分析,重新量化,重塑了整個業務流程,實現了O2O的無縫對接。
租房新體驗
“快”是移動互聯網時代的特點之一,對租房來說更是要求“快”——不僅房東害怕閑置成本高,總希望快速租掉;房客也希望快速找到一個“家”。運用APP和PC端雙向線上通道,租客可以利用每一個碎片時間完成選房、預約下單;愛屋吉屋線下又有自屬經紀人團隊,專業服務提高成單速度。
如果有一位租客,希望在地鐵1號線沿線租房,傳統的租房模式下,他可能要乘地鐵在1號線沿線找多個中介門店,最後在某個地鐵站附近的門店找到了一套合適的房源,看房滿意才會簽約;但在愛屋吉屋,租客可以搜索“1號線沿線”房源,選定自己有意向的房源,“一鍵預定看房”,就只要等著中介顧問聯系他了。租客與中介一對多,變成租客與中介一對一,繁瑣的需求溝通過程極大優化。
愛屋吉屋一改傳統中介拿提成的傭金模式,以用戶滿意度和誠信度作為衡量中介顧問的標準。“這麽做是為了保證中介顧問不需要挑肥揀瘦,對每位租客都一視同仁。”黎勇勁說。
每一次出租交易完成後,愛屋吉屋都會按照房東和租客給中介顧問的評分(分為1~5分),根據等級記錄分數,得出中介顧問的服務水平,其獎金也與客戶評價掛鉤。如果看房顧問三次被租客投訴,就將被勸退。愛屋吉屋還會有一個客服團隊對客戶進行不定期抽查,確保中介顧問將“用戶至上”理念落地。
更重要的是,在上海,傳統門店中介收費一般是房東和租客各付月租金的35%作為傭金,而愛屋吉屋免除了租客的35%傭金,只向房東收取月租金的35%。不同城市有不同的做法,北京租房傭金原來是租客付一個月的房租,但愛屋吉屋只收租客半個月就可以了。“這麽做只想讓租賃雙方更快速地達成合同協議,形成良性循環。”黎告訴鈦媒體。
愛屋吉屋獨特的管理方式,使得工作效率比普通的中介顧問高了一個量級。每一位中介顧問的收入基本上是外面中介顧問的幾倍,其精神狀態也與傳統中介顧問不一樣。因為模式比較先進,他們根本不用去騙人,只要做好本質工作,用戶體驗好了,就會得到獎勵。根據上海幾個月的數據,現在,愛屋吉屋平均一個中介顧問,每月成交8到10套,業績呈爆炸式增長。
雖然愛屋吉屋的操作模式初步顯示出其競爭力,但只靠一家企業改變一個存在了四十年的傳統模式並非易事。出租房屋是一個不短的過程,在這期間,存在諸多變數:比如承租期間,業主把房子賣掉了,租客還被蒙在鼓里。最後新業主來趕租客走,租客怎麽辦?比如承租期間,租客拖欠水電煤幾千塊,最後悄悄溜走了,業主損失誰來賠?比如承租期間,房子發生安全隱患,最後雙方如何調解?諸如此類,還有很多。在黎勇勁看來,這些變數有許多其實在租賃合同中均有明確約定,愛屋吉屋希望通過完全透明的流程,讓租房市場變得簡單、規範而高效。
愛屋吉屋這種不設門店、線上擁有PC和客戶端信息平臺、線下建立自屬經紀人團隊的輕中介服務模式,能否通過利用互聯網手段,把租房這個複雜而長期的交互過程簡化、標準化,進而顛覆現有的房產中介模式?“我們還在做一系列的培訓工作,希望多有幾家這樣的公司,可以一起把租房市場的新規則確立起來。”黎勇勁說。
醞釀已久的RQDII機制終於正式推出。央行日前發布了《中國人民銀行關於人民幣合格境內機構投資者境外證券投資有關事項的通知》。這意味著,境內的合格機構投資者可采用人民幣的形式投資境外的人民幣資本市場,中國人民幣國際化進程將進一步加速。
通知規定,人民幣合格投資者可以自有人民幣資金或募集境內機構和個人人民幣資金,投資於境外金融市場的人民幣計價產品(銀行自有資金境外運用除外)。
接近央行的人士表示,此舉意在拓寬境內人民幣資金雙向流動渠道,便利人民幣合格境內機構投資者境外證券投資活動。
RQDII即RMB Qualified Domestic Institutional Investor,境內人民幣將可以RQDII的形式投資境外人民幣計價資本市場,且與QDII額度的審批制不同,RQDII將以實際募集規模為準。
據了解,RQDII所涉及的金融機構仍將延續目前合格境內機構投資者(QDII)制度下的四類機構(基金系、券商系、銀行系、保險系),RQDII與QDII的區別主要體現在,RQDII可以自有人民幣資金或募集境內機構和個人人民幣資金,投資於境外以人民幣計價的產品。
具體的業務操作方面,《通知》要求,人民幣合格投資者開展境外投資,應當憑國務院金融監督管理機構對合格投資者境外投資資格的許可文件,在具有相應托管業務資格的境內托管銀行處開立境內人民幣托管賬戶。境內托管銀行可為人民幣合格投資者每只產品分別開立境內人民幣托管賬戶。境內托管銀行應當在境外托管人處為人民幣合格投資者相關產品開立境外人民幣托管賬戶。
《通知》要求,人民幣合格投資者境外投資資金匯出規模應以實際募資規模為準,並不得超過其向國務院金融監督管理機構報送的產品最大發行規模。
同時,根據《通知》規定,人民幣合格投資者在開展境外投資業務之前,應先向相關國務院金融監督管理機構報告。人民幣合格投資者的準入資格、產品設立和發行、投資活動等應當遵守監督管理機構的相關規定。
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A股這波超級股災又將消滅多少位投資大佬?
在股市一路暴跌過程中,私募爆倉的消息也甚囂塵上,其中,最為引發市場關註的就是此前頻頻傳出的私募大佬葛衛東爆倉的消息。
7月8日午間,上海混沌道然資產管理有限公司在公司網站和微信公號上發布澄清公告,並指出旗下產品不設清盤線。
爆倉系謠言,產品不設清盤線
混沌道然資產在當天的澄清公告中指出:
“1、網傳混沌價值二號30億被強平純屬謠言。混沌價值二號總規模為28.21億(部分倉位投向期貨市場),該產品不設平倉線,凈值雖有一定回撤,但仍運作正常。我司旗下所有產品都運作正常,我們將繼續正常公布產品凈值。
2、網傳葛衛東先生期貨賬戶爆倉、欠銀行90億元、生病入院等純屬謠言,葛衛東先生資產狀況良好,身體健康,仍將繼續為廣大投資者服務。
以上不實傳言嚴重詆毀了我司的商譽及葛衛東先生的個人名譽。值此市場劇烈動蕩之際,惡意造謠者妄圖擾亂市場和人心,我們對造謠者表示強烈譴責,並將通過司法手段追究惡意造謠者的法律責任。望廣大客戶以常識辨別是非,不傳謠不信謠,堅定對中國資本市場的信心。”
與此同時,第一財經日報《財商》記者也試圖聯系葛衛東本人,但並未能得到回複。
一位曾經代銷過混沌價值二號的產品經理對第一財經日報《財商》記者表示,混沌價值二號的確沒有設置平倉線,但是產品凈值有一個0.7元的警戒線,觸及警戒線會向客戶提示風險,但不會強制平倉。
據了解,該產品在2015年6月8日成立,截至7月3日,產品最新凈值為0.793元,虧損幅度為20.7%。
除此以外,混沌道然資產旗下幾只老產品凈值也出現了大幅回撤,其中回撤最大的是混沌價值一號,該產品6月5日的凈值為4.1603元,而在7月3日,該產品凈值已經回落至2.1304元,幾近腰斬。這也是爆倉等等謠言傳出的主要原因。
大佬極力看好A
上述產品經理表示,混沌價值二號主要投向A股市場,當時葛衛東對A股市場十分看好
在一份產品說明當中,還附帶了混沌道然資產當時的市場觀點,當中就指出,“中國A股市場自08年從6124點的歷史高位回落至1849點又上行到目前的4300點,已有7年時間,無論是時間和空間都有了足夠的擠泡沫的過程,雖然當前經濟形勢仍顯複雜多變,但總體而言股市投資的風險還可控,而隨著無風險收益率的下降及降息周期的到來,資金擠出效應極大的推動了股市的上漲,而制度改革紅利還會深刻影響股市的發展,A股已經進入牛市通道。”
此外,對於產品發行的時點,混沌道然資產則認為“經濟持續低迷,時間和空間上已足夠緩沖,系統性風險並不大,且經過前一段資金杠桿推動的大盤修複性行情,已經帶動起市場人氣,制度變革將帶來上行的契機,目前還是投資布局的好時機。”
而葛衛東在4月21日也曾發微博,極力看多市場。他在微博中指出“這輪股市能漲多高,我不知道,只知道會很高!很高!6124絕對不是頂,我們的政府把底牌露了,所以上漲的速度也會很快,踏空的人會很難受!要堅持不被震出來也很難!祝大家抓住這個戰略機會發大財。”
上述產品經理則表示,葛衛東今年以來尤為看好A股市場,重倉操作才會導致這麽嚴重的回撤。但是葛衛東的產品均不設清盤線,目前看來凈值也還是在可控範圍內,即便遭遇大幅回撤,以其以往的投資風格來看,一般不會輕易減倉,應該還會“死扛到底”。
在第十七屆中國國際食品和飲料展現場,坐在展位前的普拉達(Pedro Beirute Prada)一邊與前來咨詢的客人交談,一邊習慣性地拿起手邊的咖啡品上一口。作為哥斯達黎加商務部對外貿易協會的會長,普拉達專門帶隊來到上海向中國消費者推介包括咖啡、水果和牛肉在內的多種食品。
普拉達告訴《第一財經日報》記者,根據他們對中國市場的初步調查,哥斯達黎加的咖啡是最被中國人接受和喜歡的當地產品。
作為唯一與中國建交的中美洲國家,國家主席習近平於2013年6月訪問哥斯達黎加時還專門探訪了當地的咖啡園,當時那兒每年12萬噸的咖啡產品還沒有直接賣到中國市場。
如今,這個世界上第一個不設軍隊的國家開始認真來中國賣咖啡了。普拉達對本報記者說,此行會專門去一趟杭州,和阿里巴巴商談電商合作的詳細事宜,預計今年年底就能建成哥斯達黎加食品賣到中國的B2B平臺。
中國只占總出口額的4%
作為無軍隊國家中面積最大的一個國家,哥斯達黎加位於美洲的中心位置,是連接中美洲和南美洲的重要樞紐。中國是哥斯達黎加的第二大貿易夥伴,兩國於2010年簽署了自由貿易協定(FTA)。首任中國駐哥大使汪曉源此前曾稱,自2011年FTA生效後的一年內,兩國貿易同比2007年建交前增長了120%。
用普拉達的話來說,哥斯達黎加和周邊其他的美洲國家相比,擁有很強的物流和交通優勢,FTA又給兩國的經貿往來提供了最大的自由和便利。另外,哥斯達黎加的食品優質且高端,符合消費力逐漸增強的中國消費者的需求。
盡管如此,就哥斯達黎加的出口而言,目前中國市場還只占了哥國總出口的4%。普拉達說,中國只能擠進前十,遠遠落後以40%比例排名第一的美國,鄰近的小國家巴拿馬也以6%的比重超過了中國。
為了拓寬中國的市場,普拉達於去年起開始陸續擴增哥斯達黎加商務部對外貿易協會在中國的團隊。
哥央行發布的經濟活動月度指數顯示,哥斯達黎加農產品在1月和2月的產量分別同比增長0.6%和1.3%,其中咖啡16.1%。雖然產量增長,但是作為一個面積只有一半浙江省大的小國家,普拉達說,他們並不想擴大規模,而是希望讓自己的農產品更加多元化,給予當地的中小企業主發展的機會。
拉丁美洲中轉站
哥斯達黎加被稱為“中美洲的瑞士”,擁有較穩定和開放的投資環境。因其獨特的地理位置,哥國也被不少企業視為拉丁美洲的中轉站。
據哥斯達黎加央行統計,2015年哥斯達黎加吸引外國直接投資28.49億美元,較2014年增長3.68%,比預期的21.85億美元高出30%。其中,美國為最大投資國,投資額達15.02億美元,占比達一半以上。服務業是吸引境外直接投資最多的產業。
由於當地需要提升基礎設施建設,目前在哥斯達黎加投資的中國企業主要集中在基建以及通信技術等領域,比如華為、中興、小米、中石油等。
為了吸引更多中國投資者和遊客,該國將於今年夏天正式在上海新設領事館和簽證中心,為中國人提供更多便利。
普拉達表示,由於哥斯達黎加沒有軍隊,不用給軍隊投入預算,政府就可以將更多資金投入教育等公共領域。正因為如此,哥國擁有比周邊國家更出色的教育體系。他告訴本報記者,哥斯達黎加的高校吸引了眾多國際學生,它吸引的美國學生比巴西、墨西哥和阿根廷都要多。隨著中國投資者的進入,當地人對於中文的熱情也在上升,不少學校通過提供漢語教學課程來招攬更多學生。升溫的漢語學習需求讓當地很多受過較高教育的華人轉行當上了漢語教師。
沒有軍隊,這個國家如何確保安全?根據公開資料,該國沒有設立常備軍,目前由警察部隊處理國家內部安全問題。然而,哥斯達黎加擁有一支大約8400人的準軍事部隊,其中包括4000多名國民警衛隊、2000多名邊境安全警察和2000名鄉村警衛隊。
3樓提及
厘單bond deal係咪要叫SFC check check? Hahaha.....
5樓提及3樓提及
厘單bond deal係咪要叫SFC check check? Hahaha.....
係LOR
乜機構都話發債
咁全港的名牌幼稚園, 小學, 中學, 以至大學
係咪可以一齊發?
買得多先有得入讀?
7樓提及
我認為值得搶購
8樓提及7樓提及
我認為值得搶購
但是你讀唔到,真是買來炒,但是在內地投資者同香港大量崇洋分子下,如果有持貨能力,值得買
9樓提及8樓提及7樓提及
我認為值得搶購
但是你讀唔到,真是買來炒,但是在內地投資者同香港大量崇洋分子下,如果有持貨能力,值得買
沒錯....有持貨能力就ok
12樓提及
d鬼佬好鍾意改term sheet架喎...