溧陽市房地產市場見聞與思考 西峰
http://xueqiu.com/1025819408/27506126不好意思，剛才有個數據出現重大錯誤，更正了重新發一下。
最近也一直考慮家鄉房地產的未來，剛好看見這個帖子，利用坐高鐵的時間做了一個粗陋的分析，希望各位專家指教。
1、 家鄉簡介
我老家是屬於蘇錫常地區常州市管轄的縣級市溧陽市，全國百強縣，地處蘇浙皖三省交界地區，交通便利，位於長江三角洲1小時經濟圈內，屬於上海經濟區。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百餘公里，寧杭高鐵穿境而過(高鐵在溧陽有一站，從北京回家現在只需要4個半小時了)，距南京祿口國際機場80公里，距常州奔牛國際機場60多公里。溧陽自古是魚米之鄉，所以農林牧漁都發展的不錯，工業方面最近主要是電纜，變壓器及少量的紡織和化工。其中上上電纜據業內朋友介紹，處於國內領先地位。近幾年旅遊業發展迅速，著名的天目湖旅遊區、南山竹海、還有中國十大溫泉。
2、房價現狀
溧陽的房價一個最突出的情況是貴。2005年至2010年，年均漲幅在20%以上。14年1月均價8700元每平米。新城區較好的樓盤1萬多每平米，在旅遊區天目湖的高端別墅價格居然已經達到2.3萬每平米。我家居住的地方，距離第一中學，實驗小學和人民醫院步行距離20分鐘以內，三年前的價格不過4000每平米，現在新樓盤價格8600每平米。根據房價壓力指數=60平米房子的總價/2倍的人均全年可支配收入，目前溧陽作為一個縣級市，房價已經高於地級市常州和無錫地區。房價居高的主要原因除了全國房地產市場火爆，居民對房價上漲預期強烈以外，地方保護主義下當地開放商壟斷了本地房地產市場也是一個非常重要的原因。最近五年城鎮化建設迅猛，老城區改造和新城區擴建同步進行。北側的老城區以改造為主，南側的新城區是近年新建的，目前重點規劃發展的是金杭高鐵沿線，南側燕山森林公園旁的燕山新區。目前主城區建設面積2570平方千米，預計2020年可翻番。今後家鄉發展定位是長三角休閒度假旅遊新興區域、蘇浙皖交界地區商貿集散中心之一。
3、房價展望
這次過年回家，發現老城區周邊和郊區商品房鱗次櫛比，直觀的讓我感受房地產在老家存在泡沫。目前我身邊的親戚朋友，多數均有兩套房以上。而且溧陽整體人口老齡化趨勢顯著，60週歲以上人口最近這幾年佔比在15%左右，所以購房需求不強。據溧陽統計局資料，2012年溧陽市常住人口76萬，2020年有望達86萬，隨著城鎮化進程，城區常住人口有望達到40萬。根據2005年人口結構數據測算，2005年總人口77萬，男女比例基本相當，18-35歲1.68萬人，佔比2%。假設18-35歲人口占比基本不變，則2020年城區人口中這一年齡段的人口將不足1萬人。若根據常州市第六次人口普查的統計推測，勞動人口15-64歲佔據總人口的78%，則2020年溧陽市這年齡段的人口將為67萬人口。
考慮到溧陽人喜歡住大房子的習慣，中原地產在調查溧陽房地產消費市場時，稱我家鄉人「愛面子，喜攀比」。按照一對新夫妻居住面積100平米測算，2020年不足1萬人的青年人新婚買新房，主城區需要50萬平米的新增商品房。如果誇大一下需求，假設改善性住房也有需求50萬平米，則總需求為100萬平米。根據中原地產2011年統計數據，僅溧陽主城區目前各主要樓盤的可售面積已達238.88萬平米。11年之後的數據沒有查到，但是根據筆者的感受，房地產開發在11年之後，增速明顯，周邊地區開發了許多高層住宅小區。同時考慮到目前不少家庭有兩套及兩套以上住房，且老齡化人口對住房市場的需求將會部分退出，溧陽市主城區目前的新增商品房可能已經供過於求。
另外，儘管地處長三角經濟繁榮地區，目前沒有發現溧陽具有明顯的人口和資金的集聚效應，因此也很難想像在為了的三五年人口會出現急速增長，或會有大量資金湧入溧陽從而推高房價。事實上，近年來溧陽常住人口增長緩慢，整體流動性不足，目前房地產成交量也不旺盛。個人認為未來溧陽房地產市場不存在上漲的理由。結合國家新政府對於房地產調控的堅定態度，整體資金面和信貸（包括對房地產公司的放貸和居民住房貸款）收緊，以及部分公租房，廉租房（保障性住房溧陽做的還不錯）等政策性住房分析，溧陽房地產價格堪憂。
4 民眾態度
目前家鄉民眾對房產未來的走勢也不像前兩年的一致看多了，家鄉的論壇中唱空的人士也逐漸變多。家中親戚也有希望房產能夠變現的。根據部分房產中介反應的情況，大戶型的住房在市場上銷售已經較為困難。部分人人們因為過去十年國內和溧陽房地產價格和暴漲產生了慣性思維，認為房價會繼續上漲。殊不知當年日本房地產破滅後，東京房價曾跌至最高峰的40%，且在低位徘徊了10年左右。而溧陽作為三四線的縣級城市，其社會和經濟地位顯然與東京有雲泥之別。
總之從市場供需，經濟背景判斷，溧陽的房價沒有繼續上漲的理由。繼續上漲，只是延續擊鼓傳花的博傻遊戲。等市場情緒變化後，如果在未來的三五年出現深度調整我不會意外。
回鄉見聞以及我對房地產的理解。 浪漫盧梭
http://xueqiu.com/3714977098/27539569三年春節回一次老家（平時也回去，只是這次時間比較長，看得地方比較多。），主要想談一下對老家小城和農村房地產的感受。
在下老家是湘南一個交通便利，經濟欠發達的農業大縣，有大米，黃花菜，草蓆等優勢產品，還有鐵礦。但是，就目前的自然條件來看，是養不活近一百萬人的。所以，老家去廣東，廣西，云南，貴州打工，做生意的特別多，應該說家家都有吧。
春節，清明節一到，小城就非常的熱鬧，滿大街都是外地車牌，不過，最近三年，本地車數量猛增，大有忽略外地車牌之意。
背景大概交待了。現在來說房地產。先說農村，兩個字：驚訝，四個字：特別驚訝。村村通公路在我完全忽視的情況下，以驚人的速度在擴展，越是看的地方多，就越覺得驚訝，也許，我們在北上廣深疲於奔命的時候，老家的鄉親們卻在滿懷熱情地鋪路，建房子。基本上，路通了，房子也建好了。現在內地的建築，裝修工人特別吃香，一天基本有200-300人民幣的工錢（指能獨立作業的師傅級技工），好的民房包工頭有200-300萬一年的收入，可以賺到50萬左右。
至於資金來源，我經過幾次完全獨立的調查，得到的答案卻幾乎相同：基本上是全家傾其所有，而這些錢，也基本來自於家中子女在外地打工，做生意所賺得的，在本地賺錢的機會還是比較少。因為基本生活已經無問題，而家庭最大的目標就是建房，並且按照城市的標準來裝修，所以，幾乎所有人都在所不惜。這個基本有了美國的鄉村風格了。
但是，擔憂還是有的，雖然路已經到家，家已經按照城市化的標準建好。利用地下井加樓上水塔的方式建立了下水道系統，但是，污水處理，固廢垃圾處理卻仍然是傳統方式，而且農村電力系統極不穩定，大量加裝空調可以能更加造成負荷超標。
再就是，傾其所有建起來的房子，卻一年365天享受不到60天，因為大部分時間還是需要外出奔波賺錢。那個美好的房子，並不是古代大官或者富豪做來炫耀鄉鄰，而是一生的血本，這個衝突，在經濟下行的時候，如何解決，還沒看到眉目。（待續）
在鄉下，看不到絲毫對中國經濟，金融危機的擔心，大家熱衷的是如何多賺錢，而且，也確實在賺錢，這是因為鄉下是經濟的末端，是毛細血管，任何來自於心臟不好的毛病，毛細血管處是一時感知不到的。這也是我去年跑了多地旅遊的感受，在內地，青海，西藏，你感知不到經濟危機在哪裡，只是現在還看不見。在老家也是這種感覺。建房的不是一家兩家，準備建房的也不是一家兩家，都不靠貸款，甚至也不審批。在民風俗成的情況下，很自然就建上去了。
再來談談小縣城的情況。小縣城在之前基本沒有規劃，現在的新區，就是新政府旁邊，是有規劃的，但是，因為拆遷未完成，基本也就是道路的規劃而已，本人的理解，縣城的房地產處在一個很複雜的狀態，一方面，進城農民確實很多，因為讀書和醫療方便的緣故，大部分鄉下人都在縣城買了房或者租有房子，而正宗的縣城人（定義為二十年前就在縣城居住的人），卻嚮往到市裡或者省城去買房子，因為他們要送小孩去重點中學讀書，縣裡還有很多以集資名義建起來的房子，不過相對於廣大進城農民的慾望來說，也未見什麼過剩的狀態，但是，價格是明顯高估的。因為所謂的電梯房，已經在3000元/平方米以上了。
拆遷明顯處在一種官商勾結欺壓被拆遷者的狀態！官府用的是紅頭文件，而商人是有利才追逐，至於合理嗎？公開和平等嗎？其實完全不在考慮之列。對於大城市來說，拆遷戶或多或少會有一些好處。而對於小城鎮郊區的拆遷，則完全是巧取豪奪，軟硬兼施，被拆遷者所得非常有限。為什麼呢？一個拆遷，政府要得大頭，商人要唯利是圖，不見兔子不撒鷹，那麼，分到老百姓手中的，就微乎其微了。但是，拆遷過後，失地農民被迫進城，卻不完全掌握在城市生活中所必要的技能，最後，年老者只能成為環衛，保姆和待業在家的人，相比之前城郊的生活水平，其實是下降的。
再來談談我對房地產的理解。中國人，居者有其屋的慾望很強，房子是個人財富的最大部分，按照外國的習慣，一棟好房子保有幾百年，只換裝修不換框架，其實是房地產最經濟的模式。可是，中國的房子，從古老的祠堂開始，卻不到100年就要更換，這當然很浪費。我相信，目前的建房技術和方式，房子可以保持100年或者以上。也就是說，以目前這樣的建房速度和房產可以保4-5代的壽命，很快，不論城鄉，建築都會飽和化。2014年或者2015年，房地產是不是肯定出現月滿即虧，是可以想見的。
很多人不明白一套房可以住幾代人這個道理。是我們中國人，經歷多次戰亂，私有制，共產主義的政策瘋狂調整，早已經變得一窮二白。現在好不容易建一個房子，哪裡想得到，將來會過剩呢？
回鄉樓市見聞：還原一個真實的房地產 圈兒
http://xueqiu.com/2310812643/27776566編者按：
過去十年，房地產一直位於輿論的漩渦中心，因為它與我們每一個人的利益休戚相關。2013年農曆歲末，
@西峰 在雪球、百度百家、新浪微博等網絡媒體上發起了一個「回鄉樓市見聞調查」的活動，引起了廣泛的回應，討論跟帖達上千條，收到的樓市見聞大概包括了中國近百個城市，地域從南到北、從沿海到內陸、從城市到鄉村都有了覆蓋。之後西峰將網友提供的具代表性的見聞整理彙集成《回鄉樓市見聞 36 篇合集》共享發出，一週時間在一些媒體的瀏覽人數就超過了幾十萬。
不同區域巨大差異背後有什麼共性？民間草根調研戳穿了哪些陰謀論？一起瞭解真實的房地產市場——
@西峰 ：我為什麼發起樓市回鄉見聞調查？因為工作和興趣的原因，我關注樓市已經十來年了，而這期間幾乎是房地產爭議最大的十幾年。從中央到地方，從媒體社論到草根雜談，大家對樓市的看法差異極大。在一個秉承多元價值觀的社會中，這些差異原本正常。交易的雙方常常持相反的判斷，這些差異促成了交易，也同時提高了雙方的福利。
不過在當時的語境下，這些不同卻引發了各界的不安。以動機而非事實作為主要判斷依據的陰謀論也一度成為輿論主角。這就使得多空雙方的討論陷入晦暗，而良性討論亟需的數據和全面觀察，往往成為討論中短缺的部分。
好在我們已經身處互聯網時代了。主流媒體沒報導到的，有沒有可能通過自媒體的徵集方式來解決呢？於是在農曆新年前幾天，我通過網絡發起了一個各地樓市見聞的調查。
原因之一是我覺得目前的政策、報導和觀察偏重特大城市太多。統計局70個大中城市樓市的監測，也僅僅只覆蓋中國600多個城市中的一成比例。由於各地經濟發展情況參差不一，樓市價格和漲跌情況也多不同，少數幾個中心城市的狀況遠不能代表其他地方樓市的面貌。佔數量九成的城市和鄉村也需要有樓市的研究和記錄。
原因之二是時逢農曆歲末，正好是大家回家過年的時候。我想是不是可以通過追尋梁思成、趙元任當年田野調查的思路，也在樓市發起一次實地考察。從民間草根的角度來徵集各地樓市見聞，以彌補相關報導、資料乃至研究方面的不足。
回鄉見聞調查戳穿了哪些傳言？
作者：@西峰
正如我們之前提到的，中國的樓市首先是區域性市場，地區之間的發展差異、貧富差異、城鄉差異以及對人和資本的吸引能力存在巨大差別。不過即便如此，從收到的稿件和討論中，我們仍然可以找到一些共性。例如，我們沒有觀察到溫州人炒高當地樓市的見聞，也沒有收到外國人炒高樓市的見聞。這些曾經被大肆報導的傳言，不但因缺乏數據和邏輯而顯得荒謬，而這次調研的結果也再次否定了的這些看法。
我們先談談這次調研中觀察到的共識。
1、樓市只漲不跌麼？過去的很多觀察都是以北上廣深等特大城市為樣本，在歷盡過去宏觀調控的十年的空調後，許多人得出結論，中國的樓市長期來看只漲不跌。至少在未來的20年內如此。以大砲著稱看漲房市的任志強更是直斷，城市化進程結束之前，樓市不可跌。
真的不可能麼？其實未必。從見聞回饋的情況來看，確實大部分大城市和特大城市在歷經2010年末開始的大幅調整後，最近2年來仍然延續樓市上漲的態勢。但是許多內陸和中小地區的樓市，其實房價早有壓力，至今仍未恢復。考慮到中國地區差異巨大，城鄉有別明顯，籠統的談樓市漲跌仍然很可能是一個不算精確的話題。
2、人口流入導致樓市上漲人口流入導致樓市上漲原本是我多年來的一個觀察。原本主要是在華東地區和幾個特大城市得到了驗證，這次借回鄉樓市調查，也得以在其他地區得以進一步驗證。
我們看到，人口流入的地區主要有幾個特點：一是主要集中在東部沿海地區。二是人口向省會和特大城市集中。聯繫到中央提出的控制大城市人口，促進人口向三四線城市流動。這個措施其實是和目前的人口流動方向截然相反。中央這一政策的出台，能否就此改變人的流向，也是值得關注的事件。
除此以外，一些三四線城市，如果有人口大幅流入，其房價漲幅也甚為可觀。其中心城區的樓價，也會處於周邊地區的高點。
但反過來，人口外流的城市樓市未必不興旺。但是購房者多，居住者少。樓價低的地區反而空置嚴重。這是和以往許多報告不太一樣的地方。考慮到這些地區平時關注度較低，其樓市如此的現狀，更加應該引起大家注意。
3、省會和中心城市樓價較高
這次觀察驗證了這個觀點。
大城市一般居於規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過國外大城市的發展一般是源於市場自然原則的結果。而在中國，城市的發展還會受到城市的行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。
中國是一個強勢政府，政府手中擁有巨大的行政資源。因此行政級別較高的上位城市，往往借此獲得比周邊地區更好的發展優勢。
容易觀察到，幾乎所有的省會城市都是本省樓市價格之冠。作為一個省會，這些城市天然佔據了本省最好的教育資源、醫療資源。同時憑藉行政的力量和財稅安排，進一步增加其在工業、商業、交通方面的優勢。因為，這些省會城市可以輕易的吸引到本省最精英人士。而持續的人口流入，也帶動房價的上漲。
而北上廣深這四個超級城市，其吸引了更區域性的，遠遠超越本省的覆蓋面。北京作為首都，集全國的行政中心、經濟中心、教育中心和交通中心為一體，吸引大量「三北」（東北、華北和西北）地區的居民流入；上海輻射華東，廣深主要吸引華南。因此這些城市房價領先全國也就不奇怪了。
拋開偏見，什麼驅動了樓價的增長？
作者：@西峰
所有的房地產市場都是區域市場。
以整體看待中國房地產市場的方式，其實模糊了各地的差異，而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此，要理解中國的房地產市場，在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。
在這篇文章中，我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。
先談宏觀因素。
1、經濟增長帶來房價上漲動力中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些，有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加，二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。
其後，中國每年都保持GDP8%以上的實際增長，而含通脹在內的GDP復合名義增長率，大約在14%左右。到2013年底，中國GDP增至 56.9萬億元，比1999年的8.97萬億，足足增長6.3倍，而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下，房價上漲有了最基本的驅動力。
2、低利率帶來的置業興旺中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高，但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看，民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。
唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看，多數年份只在6%上下，只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款，而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此，在按揭低息的政策下，購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率，購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。
經濟增長和利率雖然各地略有差異，但是整體上來看還是全局性的，具體到各地的樓市情況，則並不能簡單適用。容易發現，許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海，已經連續多年GDP增長排名墊底。
因此，接下來應該說說影響房價的區域因素了。
3、土地供應的影響許多人會認為在中國土地的供應者只有政府，因此政府模仿香港而實施的飢餓供地，是房價上漲的主要動力。這話對，也不對。實際上，要區分著看。
中國實行城市土地國有，因此城市土地供應者只有政府，這沒錯。但地方政府賣地，多數看的是眼前，看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前，各地土地出讓其實非常無序，甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫，地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。
飢餓供地學起來不難，但真的要實施，有幾個條件：1、當地長官需有點長遠眼光（許多地方市長任期只有兩三年，要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易）；
2、歷史負擔小，過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場（這個主要看前任留下的政治遺產）
3、有財力進行土地儲備（雖然可以依靠銀行，但是持續這個工作對很多城市也有難度）
4、人口要流入（一、二線城市可以滿足，其他多數都出局）
所以目前來看，多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方，土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態，能做到的城市並不多。
但是如果做到了，房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。
4、人口流入
人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。
一個人去到一個城市居住和生活，很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵，反之人口持續流出的城市，則容易缺乏就業機會和商業市場，未來發展堪憂。
過去幾年，許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」（北京、上海和廣州）的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力，已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假，但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說，找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。
5、城市格局
影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等，這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點，即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。
5.1城市的行政級別城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。
大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國，城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。
5.2城市的產業結構城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。
所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。
第一產業主要是農業，第二產業主要是工業和建築業，第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說，第一產業早就不是主體了，大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。
但其中還有區別。簡單的說，在其他因素相仿的情況下，第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例，上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超過了上海，但其房價大致只有上海的一半。究其原因，這些城市產業結構還是以工業為主，服務業相對較低。
作為世界工廠，中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業，工人被替代性強，工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP，但是因為其居民收入增長相對較緩，房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫，其人均GDP均高出上海兩成多，但其房價多年增長緩慢，其絕對值亦不及上海的一半。相應的，其商業和辦公市場，亦大大滯後於上海。
作為對比，上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業，更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重，城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州，其人均GDP雖不及蘇州和無錫，但其第三產業比重也較高，其房價高於蘇錫也就不奇怪了。
興業銀行承認停辦房地產夾層融資業務 但不影響經營
來源: http://wallstreetcn.com/node/77771
針對此前的市場傳聞，今日晚間興業銀行發布公告澄清，其承認“暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務”，但夾層融資業務規模“在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響”。
興業銀行還提到，該行在春節後要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前暫緩和停辦上述業務。
《21世紀經濟報道》在上周爆出，某股份制銀行總行提出停止辦理房地產夾層融資業務。
報道稱，該行停貸未含普通房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款。該行認為，在經濟條件下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來非常困難。該行相關通知表示，要嚴控總量，確保總量不增加。
此後有媒體報道，上述所提的銀行為興業銀行，但是窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資，非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨。
夾層融資是風險和回報介於優先債務和股本融資之間的一種融資形式。國內常見的操作模式是，銀行給中小企業提供有信用和價格優惠的1到3年期貸款，同時，安排其子公司或關聯公司獲得該企業一定比例的股權認購權（通常不超過10%）。
此事引發了市場的廣泛關註。國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券同日分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議。
今日的股市也受此消息的拖累，銀行股幾乎全線下跌，興業銀行收盤價為9.12元，較前一交易日下跌3.7%。
興業、交行暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”
來源: http://wallstreetcn.com/node/77626
2014-02-23 13:04 原文【興業暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”】 更新《21世紀經濟報道》周日確認
繼本周五《21世紀經濟報道》指某股份制銀行暫停辦理房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務後，本日《21世紀經濟報道》從相關渠道確認，興業銀行和交通銀行確如近日傳言所說，春節前即下發相關通知。此前一日，興業銀行首席經濟學家魯政委發表看空中國房地產預測，認為目前來看未來十年中國“房地產已是盛世危途”。
周五華爾街見聞曾引述《21世紀經濟報道》未具名報道，某股份制銀行總行提出停止辦理房地產夾層融資業務，要求企業金融業務條線重新審視相關政策流程並提出風險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產供應鏈金融業務。
報道稱，該行停貸未含普通房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款。該行認為，在經濟條件下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來非常困難。該行相關通知表示，要嚴控總量，確保總量不增加。
次日，騰訊財經援引業內人士消息稱，興業銀行春節前確有相關通知下發，但強調此次業務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資，非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨。目前地產夾層與供應鏈融資業務，有的銀行早已停辦，也有銀行逆勢而為在大做，各行政策並不一致。
同日，魯政委發表名為“資金態勢與房地產業發展”講話，稱自己首次開始從趨勢上看空房地產。
魯政委說明：
我並不是說房價馬上就會跌。房地產是一個流動性很差的資產。如果房地產像股票一樣漲到頂點的時候，你想賣，對不起，你賣不掉。所以，只有當樓市還剩最後一波上漲行情的時候，趁著機會趕緊跑。
昨日魯政委從國內外資金面和附帶的基本面三方面論述自己的觀點，以下為主要內容：
基本面前面加了“附帶的”，是因為基本面不能決定什麽時候跌。就像股票，財務報表不好看，不是說它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。
只要資金放水，什麽東西都會往上漲，所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房價快速的上漲當中，跟整體流動性寬裕有密不可分的聯系。
2002年和2012年十年間，M2的余額變成多少？2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看當年新增社會融資。2012當年的社會融資已經是2002年的8倍左右。
現在一些人認為房價貴得並不離譜，也是有道理的。年度新增的融資已經漲到了10年前的8倍？房價也漲8倍，不很正常嘛。
未來呢？未來我們看到我們的政府對過去一年政策最重要的一個總結就是一句話：不放松，也不收緊。
李克強總理講話：我們目前財政收入增長緩慢，中央財政持續負增長，在存量貨幣較大的情況下，廣義貨幣供應量增長較高。如果要靠刺激政策，政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場機制。
李克強總理表示，如果過多地依靠政府主導和政策拉動來刺激增長，不僅難以維系，甚至還會產生新的風險。這里“新的風險”主要指兩點，一個是中國的貨幣總量相對於GDP是最高的。第二，中國政府的負債率，特別是地方政府的負債率太高。這兩個風險，其實說的是一件事。
到底李克強總理的新政“不放松、收緊”，對我們的貨幣政策產生什麽樣的結果呢？
2013年的CPI是2.6，低於我們最近13年來的平均水平。再看經濟增長，預計2013年應該是7.7%，7.7%的增長在過去的13年中也是偏低的。唯一例外的是，市場利率是13年來的高點。
現在市場利率越來越高。這到底是因為過去的利率水平偏低？還是因為現在的利率水平偏高？
不管怎樣，反正市場利率比過去10年都高。所以，現在的金融環境已經是跟過去完全不一樣了，過去是不斷的膨脹，現在至少不膨脹，隨著經濟規模的增長，很可能相對的資金松緊還是在勒緊的。
回到財政這個角度，如果實現貨幣不超發，財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合，這就一定會對房地產有影響。
我經常講的是日本的經驗。在我看來，財政始終是啟動寬松政策和房價上漲的第一步，那第一腳油門，從來不是貨幣踩上去，而是財政踩上去。
84年、85年，日本的財政當中用於鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負增長，還是在勒緊財政。但是85年廣島協議之後，有一個短時間的經濟不景氣，美國也敦促日本要擴大內需，必須要放松政策，鋼筋水泥的投資上去了。
第一年，地價沒漲。隨後第二年，地價跟上。一直到90年之前，地價的上漲軌跡都跟財政擴張相關，不是偶然。再看它的貨幣政策，財政一踩油門的時候，日本就在加息。隨著寬松的財政政策和貨幣政策，日本地價猛漲。
漲到89年前後的時候，日本央行已經不堪重負，加息速度太快，政府自己就把泡沫給捅破了。
這是日本的經驗。對中國來講也是這樣，2008年下半年，地產一度出現供大於求的局面。但是，因為4萬億財政政策，國內房價直線拉升，所以擴張的財政政策永遠是推高房價踩油門的第一腳。
現在新一屆政府雖然也要“保增長”，但是沒有增加財政預算，也沒有多印鈔票，只是通過把其它地方的財政花的錢省下來，花到財政需要花的地方。這是國內資金的格局和趨勢，已經發生了變化。
美聯儲QE退出，標誌著美國的貨幣政策從過去不斷開始創新，開始轉向不斷收緊。正常情況下，美聯儲政策的收緊並不必然導致國內資金的收緊。在初期並不是一個特別大的問題。
我真正擔心的是，香港是聯席匯率，無論香港匯率是好是壞，美國利率一收緊，香港必須跟著走。如果美聯儲開始了加息的進程，香港也加息，加到一定的時候，香港樓市一定調整。
過去每一輪香港樓市價格的下跌，都是在美聯儲加息加到高點。每次上漲都是美聯儲降息。現在漲這麽高，也是因為它降息。如果未來美聯儲加息，香港的樓市會是一個什麽局面？
如果香港的樓市一跌，你認為內地的樓市會跌嗎？一定會風聲鶴唳、草木皆兵。
為什麽香港樓市這幾年漲得這麽厲害？是因為香港的貸款幾乎不要利息。現在中國經濟在走低，但是美國經濟在變好；當美國經濟好，中國經濟低迷的時候，香港的經濟肯定也低迷。這種情況下，你說香港還要跟著加息，樓市吃得住嗎？
再看新加坡，如果要跌，僅僅是香港跌嗎？97年新加坡的房價指數大概是60，現在新加坡的房價指數是200左右，漲了3倍多。
韓國97年也有調整，那時漲得還不太高，指數大概是40到60，沒漲多少就跌了。這幾年大概是從40多起步，幾乎漲到100，也是漲了2、3倍。
如果中國周邊都跌了，中國自己能不跌嗎？
上一屆政府調控都是控制地產商的融資，現在內地很難融資，最後到香港發債。
你要發人民幣債還好，美債占的越來越高。因為2008年之後美元從利率上是便宜的，和內地相比，從匯率上更便宜，借著美元，人民幣不斷升值，將來還的時候拿著一個升值的人民幣還美元，什麽都不幹就套利了。
但是有沒有想過，如果你借的這些債是十年期的債，如果你又沒做匯率的鎖定，如果你還沒有別的收入，靠人民幣買美元來還美元債，你能保證在未來的十年里人民幣對美元就不貶值嗎？反正我沒有這個信心。如果未來人民幣貶值15%，你這個債還還得起嗎？
所以亞洲金融危機出現就是兩件事，一個是在匯率低的時候借了美元，但是卻沒有美元的收入，要用本幣收入來還，結果本幣貶值。第二，短線長用，最後搞死了。在這一次中國的經濟同樣出現這種情況。如果內地有地產商死，你覺得你還相信房價不跌嗎？
2012年農村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克強總理在江西考察，問一個農村婦女，你們家里挺寬裕的，你們多少平米？5口人，200平，人均才40平，在平均水平線上。
難道就是因為我們在城里，比農村就少3、4平方米，就覺得受不了？一線城市對房地產的剛需是不是被誇大了？
可能有人會說，一線城市特別缺房子，你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時候上海的房子人均居住面積接近35平米。
當房子漲的時候，你不覺得房子多，因為這個東西好，會不斷升值。但是房價跌的時候，兩套房子都會覺得多。
2015年之後，新增進入城里的人相對過去是減速，不是加速。我們看當年的房價，恰恰處在勞動力人口占比回落之後。再看中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落，GDP在7%左右盤整的時候，房子會持續漲嗎？
雖然不知道具體哪一點，但是我相信在未來十年里，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。
業內人事告訴你房地產為什麼暴利 萬如意
http://xueqiu.com/8699384290/27812888業內人事告訴你房地產為什麼暴利
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，不停的聽說某個地方房價又漲了30%，到底開發商是不是暴利呢？今天小萬來給你透露一下。
最近地產股很弱，今天一兩則新聞杭州房價跳水的新聞就能讓地產整體下跌6%，萬科保利都是大幅度下跌，很多公司甚至被封在了跌停板上。萬科以及整個地產行業為代表的藍籌股一直在陰跌，底深不可測。很多股民都說地產的業績那麼好，那麼怎麼還一直跌，老闆說地產賺的錢全歸政府了，老百姓也不滿意，到底是怎麼回事？
一、能買得起地產的客戶還有多少：
作為業內人事，其實最近1-2年地產行業的確定性是完全沒有問題，13年地產的業績非常好，我們都那是因為去年的銷售非常好，我相信今年的銷售也不會太差，所以14年的業績也問題不大。但是問題是，去年北上廣深的土地價格已經讓我們非常害怕了，所有的招拍掛幾乎都要打到拐點，及競價到保障房，幾乎所有的商品房的樓麵價格都是按照隔壁商品房的售價來成交的。也就是開放商如果不想賠錢，14，15年開盤的成交價，就至少需要是13年價格上漲20-30%才行。我們來計算一下，北京五環附近在02年能夠40萬買一套100平米左右的商品房，05年70萬一套，07年100萬一套，13年350萬一套，那麼15年呢，如果開發商想取得類似於以往的利潤，那麼必須得在500萬一套。按照首付200萬，貸款300萬來簡單計算，200萬首付款 就幾乎要干掉祖孫三代所有的積蓄，300萬按借款，30年還清，每月的利息加房貸差不多2萬，有得幹掉小兩口一半以上的薪水（這個已經是高薪了）。我們可以斷定，只要一買房，這個家庭基本上內需就廢了，指望他們來通過消費來振興經濟是不可能的。
好了，我們再來計算一下一年的10幾億的銷售面積，差不多1500萬套房子，按照1500萬套房需要3000萬個家庭來支撐，那就差不多需要1億人口買房。都已經到了這個高度，銷售面積你還指望有多大的上升空間。
二、全國能夠符合開發商拿的地還有多少：
現在的地產商經過過去的10年，其實都是土豪金了，一年銷售額10幾萬億，按照10%行業淨利潤來算，其實很多企業遠遠不止。去年北上廣深5000億的土地出讓金，其實也只佔了去年地產行業越1萬億淨利潤的50%，這是光一年地產行業地產公司的利潤，這還不包括施工和銀行的利潤和稅費，光地產企業的一年增加的淨利潤就可以買下2個北上廣深。你說土地價格怎麼能不漲。
現在的土地價格讓我想起了兒時玩的遊戲大航海，玩到最後的時候，錢已經多到東西全部包原，還是有很多錢，去年的北上廣深瘋狂土地溢價就是這個原因所在了。
三、地產的暴利根源在哪裡：
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，到底是不是實情呢？其實我很清楚，對於很多快銷地產或者深耕三四線城市的開發商確實是實情，地產確實不賺錢。現在大部分地產公司為了追求速度，其實地產的銷售利潤是很薄的，大多不到20%的毛利潤，甚至是付利潤，和製造業已經非常接近了，但是我們的財務部門照樣可以把這個項目的淨利潤做到15%甚至以上，奧秘在哪裡，奧秘在哪裡？
奧秘就在每個項目還有5-10%的面積為不可售面積，大多為配套商業，幼兒園，和一些開發商不是不想賣而是賣不掉的車位，我們聰明的財務將這些不可售的和不好賣的資產將他們的評估價值估的高高的，自然利潤就來了，大家看一下地產公司的報表，大多都有這樣的把戲，及地產的快銷盤的真實毛利潤也就10%多一些，淨利潤很多都不到5%。但是經過我們財務的美化，都挺好看的，股民還直呼價值低估，醒醒吧。城鎮化還有多久，人口紅利還能持續多久，天知道。地產的反彈還會有多久？
國研中心主任：房地產供需將發生重要變化 地方經濟承壓
來源: http://wallstreetcn.com/node/78374
國務院發展研究中心主任李偉今日表示，我國房地產市場供求關系將發生重要變化，房地產需求增速會放緩。
據新華社報道，根據國研中心課題組的推算，2012年底，全國住房存量達到相當規模，城鎮家庭戶均住宅套數已達1.03套，城鎮戶籍家庭住房自有率為85.39%；城鎮人均住宅建築面積為32.9平方米。隨著城鎮化的發展，房地產需求仍會增加，但增速會放緩。
這種變化出現的主要原因在於房地產行業發展環境和內在動力發生變化。李偉表示，我國經濟已由快速增長期進入中高速增長期，增長階段的轉換對房地產市場必將產生較大影響。
他同時認為，隨著利率市場化改革的推進，住房信貸利率的提高將會影響到居民家庭的購房能力，再加上有關涉及房地產業稅制的不斷完善等措施，必然會加快不同群體住房需求的變化。房地產增速回落趨勢和市場變化在相當程度上會給地方經濟發展帶來較大影響。
在房地產市場分化方面，他提到，近兩年來，我國房地產市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。二、三、四線城市房價上漲幅度明顯低於一線城市。
谷歌資本投資美國房地產在線拍賣網站，網上購房漸紅火
來源: http://wallstreetcn.com/node/79655
近日，谷歌資本宣布以5000萬美元購入美國房地產在線拍賣網站Auction.com共4%的股權。谷歌資本稱，Auction.com建立了大型網上購房交易市場，或徹底改變房產交易環節。去年，Auction.com賣出超3.5萬套房產，價值逾74億美元。當前全球房產網上交易市場在走熱。
關於Auction.com公司：
1. 主營業務：Auction.com公司成立於2007年，有eBay房地產之稱，將住宅房產和商業地產的買賣雙方聯系起來，交易的對象包括因還不上貸款而被銀行沒收的房產、辦公室、存儲單元等。房產交易的買賣雙方需要提供資金證明和其它文件，交易才能獲得批準。
2. 盈利情況：去年，Auction.com共賣出了超過3.5萬套房產，價值超過74億美元，同比增長近30%。2007年以來，Auction.com共拍賣了價值260億美元資產。Auction.com從每筆交易中收取5%的費用。
3. 管理人員：Auction.com董事會共7名成員，其中一人來自谷歌資本。其余有成員來自Stone Point資本公司，Starwood資本公司和Fortress投資公司。
谷歌花費5000萬美元購入Auction.com共4%的股權，也就是說，谷歌給Auction.com的估值為12億美元。Auction.com可以利用谷歌網絡營銷和移動平臺優勢。
盡管美國Trulia和Zillow等網站將房屋信息公布於網上，但最終還是依賴傳統方式完成交易；Auction.com則可以使金融機構、房地產投資基金、個人投資者的全部交易都在網上實現。
谷歌資本合夥人David Lawee表示，Auction.com已悄然建立了大型網上購房交易市場，這也許會徹底改變房地產市場交易環節，特別是商業地產的交易環節，為小投資者提供公平競爭環境。
Auction.com公司的執行副總裁表示，約90%的在線交易涉及房地產代理，但公司正在打造更為簡化的網上購房流程，人們幾乎在網上購買一切東西。
華爾街見聞從Auction.com的工作人員那里獲悉，公司從每筆交易中收取5%的費用，基本不議價，大多數賣出的房子是按現狀出售（sold as is），也即賣家不作出保證，也不負責修整。這種情況下，買家承擔的風險較大。
房地產網上交易市場在走熱。據英國《金融時報》報道，去年10月，日本才庫媒體集團宣布收購Movoto房產網上交易公司；去年11月，美國Redfin公司募集了計劃IPO前的最後一輪資金，共5000萬美元；英國Agents Mutual公司計劃於明年早些時候上線，欲挑戰龍頭企業Rightmove和Zoopla。
房地產霧霾籠罩
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已歷經四年多單邊上升週期的房地產業，市場信心脆弱，對政策和風險都處於 高度敏感期 ◎ 本刊記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 3月3日，住建部部長姜偉新在全國「兩會」接受記者採訪時拋 出了一個「雙向調控」的新詞，令近期已如「驚弓之鳥」 的房地產市場，再起波瀾。 市場人士紛紛解讀「雙向調控」之意，可歸結為三類：一是對之前提出的「市場的歸市場，保障的歸政府」這一政策思路的延續；二是在不同城市市場表現持續分化背景下，調控思路或從該角度出發，對房價過快上漲或市場風險加大的城市繼續採取限制性措施，對房價保持平穩或市場供需平衡的城市則適當減少行政干預手段；三是從供應、需求兩端，或從短期、長期兩個角度來調 控房地產市場。 從隨後3月5日國務院總理李克強在政府工作報告中的表述看，房地產調控思路並無太多新的變化，一方面是加大保障性安居工程建設力度，一方面仍抑制投機投資性需求，但也特別提出「針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應」這樣新的要求。姜偉新的 「雙向調控」應不外乎此意。 總體來看，政府對房地產延續「整體趨穩、分類調控」的政策基調。中原地產研究中心研究總監張海清認為，通過對經濟目標、貨幣政策、投資、房地產市場調控以及房產稅五個方面的分析來看，整體而言，2014年房地產市場政策基本在現行預期內，後期估計會在分類調控、中小套型住房供應、共有產權 房供應等方面繼續細化。 這能否讓市場吃下 「定心丸」？從2月中下旬開始，市場上看空樓市的情緒漸濃，對房地產政策即將收緊的猜測也甚囂塵上。此輪看空的導火索包括杭州和常州部分樓盤大幅降價、興業銀行收緊房地產融資，以及如王石、任志強等「房地產大佬」危言警示 「注意風險悄然而至」等。已歷經四年多單邊上升週期的房地產業，市場信心已趨脆弱，對政策和風險都處於高度敏感期。 國家發改委主任徐紹史在解讀政府工作報告時指出， 「金融潛在風險不容忽視，房地產領域還存在風險隱患」 。 這是近期針對房地產業最耐人尋味的一句話——房地產不再是簡單的週期性震盪漲跌的問題，而是到底聚集了多少風險。 信貸環境甚於政策調控 「市場又變得模糊不清了。 」 譽翔安地產合夥人王珂向財新記者表示， 「雖然事後大家發現杭州樓盤降價只是特殊、個別的情況，但樓市一定程度上是靠信心支撐的，從杭州事件引發的爆炸性效果看，大家的信心和底氣並沒有表面上那麼足。 」這代表了當前一類從業者的判斷。 杭州樓盤降價事件及興業銀行限貸風波之後，不少業界人士指出，一些二三線城市確實存在 「庫存壓力」的危險。 據中原地產統計，杭州2013年年末存量突破11萬套，約1464萬平米，同比2012年年末存量面積增加41.05%；2013年年末常州商品房可售余量達1173.82萬平方米，可售週期近20個月，均創下歷史新高。 世聯地產杭州開發顧問部總監翁雷政的觀點十分悲觀：現在杭州的房價調整剛開始，這還只是第一波。 「降價不會是個別行為，將成為普遍行為。 」他認為，第一階段房價下跌幅度在15%- 20%。 據國家統計局發佈的數據，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米，2012年、2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。 因此從全國市場來看，存量消化壓力確實在增大。 「我們發現蘇州、南昌商品房庫存壓力和杭州、常州不相上下，部分二三線城市壓力非常大，其中青島、福州、蘇州、南昌等城市可售面積消化週期都超過12個月，像瀋陽已接近20個月。 」張海清向財新記者表示。 ，她認為，這些庫存壓力凸顯的城市有一個共性，即以本地需求為主，外地購房者相對較少；近年來的限購限貸政策執行嚴格，加上銀根持續收緊，使得需求難以釋放，更難以支撐這些城市的大量新增供給。 高企的庫存量無疑是壓在這些城市頭上的大山。而在需求方面， 「春節因素」和近期「崩盤論」疊加，已經在一定程度上影響了購房者的信心。中原地產研究數據顯示，3月「小陽春」首週，兩個市場信心指數——中原經理人指數和報價指數卻呈現下跌趨勢。五城市中原報價指數全線下滑；中原經理人指數在春節後連續上行三週後，本期上漲走勢也遭扭轉。 中原地產認為，近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏，市場預期發生了微妙變化，業主心態有所弱化，加之近期信貸持續收緊對需求釋放和市場信心的影響顯著，雙重不利因素影響下， 3月的「小陽春」可能成色不足。 銀根方面，雖然興業銀行風波已被證實只是「針對房地產夾層融資，興業自身短期風控措施」 ，並不代表其他銀行的判斷和做法，但銀根自2013年以來一直偏緊是不爭的事實。 CRIC 研究中心最新數據顯示，根據全國22個城市69家銀行分支機構調研結果顯示，相比2013年年末，僅剩兩家銀行仍有優惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上升5%-15% 不等。而從全國來看，有近九成銀行的首套房貸利率升至基準甚至上浮5%-10%，個別銀行上浮了20%。 首套房方面，與2013年年末相比，近五成銀行首套房貸利率上升，22個城市利率優惠絕跡，其中，六成銀行的首套房貸利率已經升至基準，三成銀行首套房貸利率已經上浮5-10個百分點，個別銀行如惠州的招商銀行上浮15%，廣州的工商銀行利率甚至上浮20%，僅北京的農業銀行和天津的農商銀行保留有九折優惠利率。 二套房貸方面，部分銀行調整了一直以來相對穩定的二套房貸款利率，22 個城市中的6個城市普遍上調了二套房貸款利率。從實際利率來看，廣州、惠州二套房貸款利率普遍提高至基準利率上浮20% 的水平，成為提高幅度最大的城市，而杭州、南京、重慶和成都等城市2014年年初二套房貸款利率在基準利率的基礎上也上浮了15%。 「首套房貸款利率優惠的取消，很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本，抑制購房需求；銀行貸款收緊同時也會給市場造成成交量下降、房價看跌的預期，影響購房者決策。 」CRIC研究中心表示。 該研究中心還認為，對於2014年房地產市場，信貸環境將比政策環境影響更為深遠。銀行 「錢緊」與資金成本的上升使得原本還存在優惠的首套房貸款利率持續上浮，將直接影響購房者的支付能力，進而影響剛需市場。與此同時，開發貸方面同樣從嚴，房企資金鏈面臨緊縮狀態。 分化加劇 種種跡象表明，即便樓市短期內不會變天，2014年開發商的日子也不會那麼好過。不過仔細看來，真正受到影響的可能只有中小型開發商，大家耳熟能詳的大開發商們仍有 「強者愈強」之勢。 杭州降價樓盤背後，主要原因是相關公司之前的融資來自成本較高的信託和房地產基金，2014年面臨的兌付壓力較大，回款促銷需求急切。但從主流的房地產上市公司或大型公司來看，其融資結構中信託佔比較少，受到的影響並不大。 興業銀行風波引發的負面影響也僅限於中小開發商。 「興業銀行此前在三四線城市比較激進，貸款給了一些只有三級資質的開發商，這次收緊夾層貸 款，相信是為控制這一塊的風險。 」一位地產基金人士向財新記者表示。 自2012年下半年開始，股份制銀行通過非標產品為房地產提供了大量的表外融資，來規避信貸額度和名單制管制。銀行對表內的房地產開發貸款一直採用「名單制」管理，在名單內是排名靠前的大中型開發商，小的開發商並不在這個名單內，房地產開發貸只投向「名單制」內的開發商，而較小的地產開發商的融資就通過表外融資渠道。此次興業銀行收緊的房地產夾層融資就屬於後者。 萬科、龍湖、融創、恆大等多家上市房地產公司對財新記者回應稱，此輪銀行惜貸及個別樓盤降價，對自己公司影響不大，目前銀行貸款情況正常，他們各自在杭州市場的項目目前也沒有降價計劃。 龍湖地產一位人士坦承，杭州、常州確實供應過剩，空置率高，庫存大，但長三角不是「鐵板」一塊，其他一些城市的情況仍良好。大開發商的佈局相對分散，例如萬科在全國有上千個樓盤，即便個別城市有情況，也不至於影響全局。 庫存方面也存在分化情況。中原集團研究中心統計了16個城市的可售量，除四大一線城市當前存量低於一年前，其餘城市均比2012年年末水平高。若按最近六個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化週期，各類城市近期都呈現逐步增加的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小，三四線城市增幅最大。 這一結論與市場的直觀表現相符，即一線城市整體供不應求，而三四線城市的房子開始賣不動了。 不少業內人士認為，這一波降價調整將從三四線城市開始，一線城市的房價仍將持續堅挺，加之近期一線城市土地市場交投兩旺，大開發商的信心並沒有受到影響，一線城市的房價不會受到波及。 每次市場調整，似乎都是大開發商發展擴張的機會，與此前選擇降價不同，現在開發商往往會選擇更隱蔽的方式應對危機，儘量減少對市場的衝擊。 2010年4月15日國家出重拳「敲打」房地產，不少中小型開發商選擇斷臂求生，將項目賣給大開發商。市場在經歷了短暫的觀望、回調後，即在剛需的逐步釋放下企穩回升，房價自此開始了長達四年的單邊上漲。 縱觀房企業績，2010年僅有萬科一家銷售突破千億元；而到了2013年，就有中海、恆大、碧桂園等六家房企衝進千億俱樂部； 500億 -1000億元的第二梯隊有五家；300億 -500億元區間的第三梯隊達到八家。 據財新記者瞭解，在北上廣深等一線城市，大開發商的信心仍很強，曾經的北京地王「萬柳地塊」將於近期開盤。土地市場的表現異常火爆，1月單月，北京土地出讓金就突破了400億元。 1月 -2月廣州市土地成交金額高達224億元，三地塊刷新地王紀錄。回歸一二線城市已成為開發商的共識。 土地市場的表現，往往被視作樓市變動的先行指標。根據歷史表現來看，刨除政策調控因素，一般當開發商 「收緊錢袋子」 ，不再瘋狂砸向土地，土地市場交投趨冷之後，有的開發商就開始調整銷售、定價策略，加緊出貨回籠資 金。這種情況一旦蔓延成普遍共識，樓市整體表現就會疲軟，成交量銳減，觀望情緒濃厚，此後約一兩個月，樓市成交均價就會出現下滑。 但在本輪房地產「霧霾」中，最能夠看清楚的是，大開發商手裡現金充足，一線城市土地拍賣動輒叫價十幾輪，競爭激烈，各家都沒有顯露出「捂緊錢袋子」的跡象。一線城市 「地王」的連續刷新，與政府釋放優質地塊有關，也與土地供應仍不足以滿足需求有關，而區域房價的走勢，則取決於市場供需的博弈。 過去兩年全國住宅待售 面積增幅都近40%，遠超銷售增速。 從全國市場來看，存量 消化壓力確實在增大 大開發商現金充足， 一線城市土地拍賣 動輒叫價十幾輪， 各家都沒有顯露出 「捂緊錢袋子」的跡象 |
香港房地產三次「熊市」，其間銀行、股市興衰史 易水不寒
http://xueqiu.com/7938552283/28256879【透過歷史，感知未來】
（來源：網上文章）
從二戰戰後開始考察，香港房地產市場在發展過程中，至今有過三次較大幅度調整的「熊市」。我們可以順便考察下香港銀行行業在房地產大幅調整過程中的興衰成敗。房地產行業作為香港的主要經濟支柱，房地產市場波動對經濟的影響比日本、台灣、泰國、美國等國家地區都更為顯著。
第一次「熊市」：1965-1968年從1954年開始，香港就進入了房地產市場的快速發展時期。一方面是中國內地遷移過去的居民劇增，也帶去相當多的資金。香港60年代初期，人口就增加到300萬。而伴隨的是工業經濟的騰飛，1956-1966年，香港製造業工廠數量從2944家增加到了8941家。財富的積累以及人口的迅速增長，加上香港房地產商推進的「分層置業」和「分期付款」模式都導致了香港戰後房地產市場的繁榮。期間房價的漲幅是很驚人的，在尖沙咀商業區，地段較佳的商舖在1954年一年，房價就翻了1倍。
而當時的香港房地產企業也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定規模的也有400家之多。不過這些房地產企業大多在後來的市場競爭中被淘汰了。例如當時房地產行業的龍頭公司：置地、霍英東的立信置業、嘉年地產、廖創興家族等等，在後面都逐步退出或走向衰亡。
繁榮之後就必然是調整，到60年代初期，市場已經暗藏殺機。這就是60年代初期香港爆發的銀行危機。起源是1961年的著名華資銀行：廖創興銀行被擠兌破產，創始人廖寶珊腦淤血病逝。為避免進一步的銀行風潮，港英政府制定和通過了《1964年銀行條例》，首次真正對銀行業進行監管，並設立相應的監管指標。其中最主要的包括針對股本的要求（每家銀行必須有500萬股本要求），流動資金比例至少為25%，投資股票/房地產不能超過股本加儲備積累的25%，單一客戶貸款比例不能超過總額的25%等等。
港英政府的想法很好，但結果卻是致命的。因為香港銀行業在經歷了長期的粗放式發展後，積累的問題反而全部暴露出來。例如廖創興銀行在1960年的存款總額為1.09億港幣，但在房地產上的投資和貸款就高達8200萬，加上家族同時又有經營房地產，其內部的關聯交易頻繁。在缺乏存貸比、資本充足率限制、單一客戶貸款比例限制、流動性限制等等必要的行業監管條件下。香港銀行，特別是華資銀行的經營毫無穩健性可言，危機一觸即發。
1965年1月香港，明德銀號被迫申請破產，然後是廣東信託商業銀行爆發擠兌潮。擠兌風潮席捲全港，在缺乏存款保護背景下，加上英資政府的「不作為」，使得老百姓驚慌失措。恆生、廣安、道亨、永隆等諸多華資銀行被擠兌。後來在香港政府宣佈英鎊暫時為法定貨幣，並且從倫敦大舉運送紙鈔到港，同時限制儲戶取款的金額等舉措下，暫時平息。不過不久，又爆發更大規模的擠兌浪潮。經營了30多年的本地最大的華資銀行——恆生銀行被大舉擠兌，一個月就失去了存款的1/6，提款的人群，從銀行總部一直排到了香港會所。最終不得不以極其低廉的價格向匯豐出售股權宣佈結束。這場規模浩大的銀行風波，最終只有匯豐、渣打等少數外資銀行獲益。其中匯豐銀行獲益最大，一舉吞併恆生等本地華資銀行，幾乎壟斷了香港銀行行業（市場佔有率超過40%）。而華資銀行從此走向衰落，也僅有永隆、道亨等少數存活較久。
在銀行危機收縮信貸後，引發房地產危機。冒進的房地產商因此遭遇資金周轉的危機。1965年香港地價、樓價、租金都開始大幅度下跌。普通住宅及高檔住宅價格在一年多時間跌去50%，商業及工業地產價格跌幅更大。在1966年的短暫喘息後，1967年又遭遇香港爆發「反英抗暴」運動，港英政府出動軍警鎮壓群眾，左派受國內文革影響，反抗英國政府管轄的活動此起彼伏。香港政局不穩，大批外資人員撤離，中資的中產階級也紛紛移民。在風雨飄搖中，房地產市場再度惡化。1967年港英政府賣地收入僅有1962年的18.7%。
在危機背後，是新興力量的崛起，李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤等後來的地產大亨們正是在危機中看到香港未來的希望，大舉在低迷時期逆勢吸納廉價地皮物業。這是一次財富的重大轉移。
儘管香港在1967年又一次修訂了《1964年銀行條例》，但並沒有解決香港銀行的監管問題。例如香港作為一個特殊的管轄區，沒有自己的中央銀行。匯豐、渣打銀行一度作為發鈔行，匯豐甚至常常扮演「准中央銀行」的最後支付者角色。這些問題，為80年代的又一次大規模銀行風波埋下了隱患。
值得一提的是，香港恆生指數（追溯到1960年）從60年代初期的90多點，暴跌至1967年的58點左右，跌幅接近五成。如果時光機器將你帶回1966年-1968年的香港，估計正常人是沒有膽量敢於投資股市的。首先就是政局不穩。1966年就由於天星小輪加價事件引發動亂。隨後港英政府宣佈戒嚴，期間騷亂導致多人死亡。1967年澳門又爆發一二三事件，葡方鐵腕鎮壓，造成3死63人受傷。這導致港澳等地的左派人士極為活躍，被外國人壓制已久的矛盾被激化。接著是全港大規模罷工，港英各部門基本處於癱瘓狀態。港英政府同時進行全港戒嚴和宵禁，宣佈禁止在任何地方張貼「大字報」等煽動性標語。到9月份，有內地的一些中國搬運工人與羅湖邊界的香港警察發生衝突，收繳了他們的槍械。因此，香港人認為中方會軍事介入，人心更加惶恐不安。
其次是，香港中下層居民普遍對港英政府的「不公平」、腐敗等現象感到不滿。1966年8月份的《星島日報》上刊登的文章是：「認為香港無出路，百萬居民迷茫」。民意調查，從18000多戶家庭深入調查，接近25%的居民表示如果可以選擇，將移民別處。因此判斷約100萬的居民有意離開香港。白種人對有色人種的種族歧視和不公平的政策措施，成為老百姓最為詬病的地方。
加上當時香港的工業製造業面臨歐美發達國家的「反傾銷」，製造業舉目維艱。而房地產市場的崩潰以及銀行的大規模擠兌破產，導致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散戶聞風喪膽的地方。《星島日報》1967年6月的報導這麼說的：「本港上週股票市況，出現大規模崩潰局面，由於人心浮動，降價拋售者擠，跌得更見淒厲。」
正是在這麼蕭條黯淡的局勢下，香港股市卻開始了新的一波牛市，而且是至今為止最大規模的牛市。恆生指數從最低約60多點，漲到了1973年的1700多點！而房地產市場、進出口貿易、經濟總量，都出現了空前的繁榮。丑到極處便是美。不到兩年後的1969年，香港人開始從各個方面來解釋股票市場的大幅度上漲了：例如時局的穩定、外資的湧入、「移民」資金的回籠等等。
第二次「熊市」——1981-1984年其實從1973-1976年期間，香港房地產市場也度過了三年左右的調整時期，但由於此前一輪熊市的打擊尚未完全消散，期間房價的漲幅還算平穩，遠不如股市累計的泡沫大。因此，當市道調整時，房地產市場價格沒有出現大幅度下跌。倒是香港股市在極度投機泡沫破滅和第一次石油危機的雙重打擊下，出現了歷史上最「熊」的超級熊市，恆指一度暴跌至150點，跌去90%多。
值得一提的是，同樣的，香港人將股災歸結於很多因素，例如銀行加息、石油價格飆升、怡和公司發現假股票等等。甚至也有名嘴呼籲政府「救市」，1973年5月7日，就有這麼一篇文章，稱「港府應該放手買香港股票」。不過也有有識之士指出，香港對上市公司應有更為嚴格的管制，另外，本地人缺乏投資經驗也是其中最主要的原因。他指出「如果不是，恆指絕不會升至1700多點的高峰，如果投資者在1700多點時購入置地（房地產龍頭）公司的股票，當時股價為50.5港幣，市盈率高達178倍。」
在石油危機和股市崩潰的雙重打擊下，香港經濟舉步維艱，全港失業人數高達20萬人，停工關廠時有所聞。而此時，一大批在牛市時期上市的公司暴露出「包裝過度」和財務造假事件。例如保利工程公司，1972年12月上市，發行價2.2元港幣，上市兩個月後的1973年3月份的股價已經漲至25港幣，上漲超過10倍。香港沒有IPO資金賬戶的管制，因此，保利工程拿著募集的資金又投入股市炒作股票，此外，主業也存在造假。到1974年終於暴露出種種問題，最後被勒令停盤退市，僅僅上市不到3年。這只是當時香港股市亂象中的一小部分。1975年《星島日報》這麼描述的：「很多壞分子利用香港證券市場監管真空，偷龍轉鳳將產業變換，誇大市值，再將股票申請上市，所以一個樓宇、一條船、一紙發明，也可以搖身一變成為上市公司。不足兩年中，已有一家公司被迫清盤，25家公司宣佈不派息，既不派息也不發佈財務報表的，則佔40家。」
1973年的香港股災，股票下跌幅度是非常驚人的。不但包括很多小型公司股價跌成仙股（不足1元），藍籌股和行業龍頭公司也都跌到只剩渣。例如匯豐銀行1973年最高峰時股價66.4港幣，到1974年的一年後，最低跌至7.6元港幣。老牌地產龍頭香港置地公司股價從66港幣，跌至一年後的3.4元。李嘉誠的長江實業，從28.6元，跌至1.7元。
在股災後，香港政府檢討了自身的監管措施，終於在74年2月通過了《證券法例》和《保障投資者條例》。設立了證監處和證監專員。對於不正當買賣行為進行了約束，包括內幕交易、造市等等。正是經過了對於市場規則的制定和監管完善，香港股市不僅沒有覆滅，反而在後期迎來更大的輝煌，這是後話。
在1973年-1975年的經濟衰退、房地產市場蕭條和股市崩潰的多重打擊下，仍有不少優秀的企業脫穎而出，並且成為日後香港股市的中流砥柱。例如匯豐銀行，1973年-1976年的淨利潤分別為2.79億、3億、3.33億、3.93億港幣，沒有出現過業績倒退。恆生銀行也是如此，淨利潤分別為7000萬、8150萬、9110萬、1.19億港幣。還包括東亞銀行等其他香港銀行龍頭公司，都實現了業績的平穩增長。而李嘉誠的長江實業、李兆基的新鴻基地產等，也都保持了業績的平穩。正是這種優勝劣汰，保證了香港經濟的長期活力。
話說「行到水窮處，坐看云起時」，正當香港經濟在70年代初期焦頭爛額時，危機卻不經意間溜走了。1976年，石油危機終於告一段落，香港經濟迅速迎來轉機，當年GDP增速高達17.1%。同時，香港政府逐步放鬆了對外匯、黃金管制，1978年宣佈解凍對銀行牌照的發放，大批國際銀行開始進入香港。同時期，香港人口繼續膨脹，從1970年的400萬增加到1980年的500萬，大量新移民和67暴動時移民的居民重新返回香港。另外，50-60年的生育高峰期人口正值結婚年齡，核心家庭正逐步取代大家族家庭，對住宅的需求旺盛。內地方面，1976年正式粉碎了四人幫，結束了內耗，1979年老鄧復出，將工作重心轉移到經濟上。同時建立了經濟特區，吸引外來投資。香港經濟引來了前所未有的空前繁榮，1975-1981年，GDP年均增速達到10%以上。
這些因素都刺激房地產市場在1976-1981年出現了繁榮。記錄在案的例如小型住宅（40平）的售價，從1976年的大概2650元/平方米，大幅飆升至1981年的10500元/平方米。香港中區非工業用地拍賣的價格，從1976年最低14910元/平方米，上漲到1981年的347200元/平方米。其中，中區的康樂大廈附近地塊，拍賣收入超過47.55億，創當時的世界最大宗地產交易，單價超過329640元/平方米。在價格飆升的刺激下，投機性日趨嚴重。「炒樓花」、「炒大廈」，炒風日盛。一個叫「金門大廈」的被在1978-1980年間轉手3次，價格從7.15億，炒到16.8億。地價、房價的不斷上漲，逐漸脫離了老百姓的實際承受能力。
例如1975年，香港普通中小型住宅售價為2300元/平方米，一套40平米的小戶型售價為9.2萬港幣。當時香港普通居民月收入為1300元，購買一套房相當於一個人6年的工資收入水平。到1981年地產高峰時，小型住宅售價為10000元/平方米，而普通居民月收入為3000元港幣，相當於8年半的工資水平。另外，銀行的不斷加息也導致信貸出現收縮。1978年樓宇按揭利率平均為10.62%。1981年10月，樓宇按揭利率更是升至21%的驚人水平。高利率削弱了購買的能力和增加了負擔的財務費用。另外，隨著第二次全球石油危機的爆發，世界經濟在1981-1982年左右陷入了經濟衰退中，貿易保護主義抬頭，這對於出口業務較大的香港經濟構成了沉重壓力。
這些因素累積在一起，終於在1981年導致房地產市場崩潰。同時伴隨的是銀行爆發第二次擠兌破產風潮和股市的綿綿熊市。
1982年鐵娘子撒切爾夫人在北京訪問，中英雙方傳出在香港前途問題上產生巨大分歧。於是房地產市場以及股市信心最終崩塌。1982年香港地價普遍下跌40%到60%不等。跌幅最大的是工業用地和高檔住宅。南灣道的一些高檔住宅土地價格也下跌了60%。香港政府的賣地收入佔財政總收入的比例，從最高35%，降到了83年的15%。在低價暴跌的同時，房價也開始大幅下跌。住宅價格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房價從10000元/平方米，跌至6640元/平方米。
冒進的房地產公司遭遇滅頂之災。恆隆地產、鷹君集團、嘉年地產，還包括老牌的龍頭置地公司，都遭遇困境，而佳寧置業等公司更是破產結束。隨之而來的，是銀行業的新一輪危機。
1982年，百年老店謝利源金鋪倒閉，是整個危機的導火索。接著是傳出與之有業務往來的恆隆銀行被擠兌，短短幾個月便到了瀕臨倒閉的地步。這家歷史悠久的華資銀行因為在房地產上投入了太多的資金，導致措手不及。最終被香港政府接管。這家銀行暴露的問題觸目驚心，虧損高達3.36億，其中一筆2.66億的款項，被董事挪用。隨後，大來信貸財務公司清盤，香港存款保證公司、美國巴拿馬財務公司等一批發放信貸的財務公司破產。1985年危機進一步達到高潮，包括海外信託銀行、工商銀行（並非國內的工商銀行）、新鴻基銀行、嘉華銀行、永安銀行、友聯銀行等一大批小型銀行被迫清算。
由於再次暴露出來的銀行業問題，1986年香港修訂了新的《銀行業條例》，其中很大程度是參照了當時剛剛萌芽的巴塞爾協議，例如首次提出了資本充足率的監管指標等等。儘管仍然未能完全解決問題，但畢竟在不斷的修訂改進中，香港的金融監管日趨完善，也為後面成為國際化金融中心奠定了基礎。
值得一提的是，儘管遭遇房地產、股市和經濟的多重危機，香港的銀行業龍頭公司，都保持了很好的發展勢頭，並沒有出現危機。例如匯豐銀行，繼續利用危機蠶食對手市場份額，繼續鞏固了自己在香港人心目中的「崇高信用」。匯豐銀行在1981-1985年期間，淨利潤從21.16億港幣，平穩增長至27.19億港幣，期間沒有一年是業績倒退的，但增速相對處於歷史的低潮時期。1977年-2003年期間，匯豐銀行的淨利潤從6.14億港幣，增長到了2003年的683.2億港幣，增長了100倍。期間，只有1990年、1998年、2001年業績出現過倒退。恆生銀行也表現出色，1981年-1985年的淨利潤從5.94億，增長到9.32億，沒有一年業績倒退。淨利潤從1977年的1.54億，增長到了2003年的95.39億港幣，大致也有接近100倍的漲幅。同時，匯豐銀行和恆生銀行也是極少數能幾十年都在恆生指數成分股之列的公司。
儘管1981-1984年的房地產「熊市」讓人印象深刻，但恐怕沒有人能想到，隨之而來的，卻是更大規模的房地產牛市，不僅持續時間超過了10年，而且漲幅也更為驚人。同時，令人跌碎眼鏡的，還包括了股市。香港股市自1982年開始調整，最大跌幅接近40%，至1985年，市場反覆沉淪，幾次從600餘點上漲至1000多點，然後又跌回原地。在消磨完投資者的信心和意志後，股市終於開始迎來更大規模的牛市，恆指從600多點，一口氣漲到了1987年10月的接近4000點，只不過用了短短2年時間。繁華過後便是危機，1987年10月的全球股災再一次不經意間重創香港股市，恆指短短幾個月便暴跌至1800多點，真是一夜回到解放前。
回首香港歷史，不管是金融、房地產，還是股市，都是這麼在繁榮和危機中交替前進，只有那些臨危不亂，眼光長遠的，才能不斷將危機轉化為機會。而那些利慾熏心，被繁榮矇蔽眼睛的炒作之士，則不斷在各種危機中被市場消滅、淘汰。
第三次熊市——1998-2003年和上兩次熊市相比，香港房地產市場的第三次熊市持續時間之長、下跌幅度之巨，都是相當驚人的。但即便如此，香港的房地產市場並沒有因此停滯不前，目前的房地產市場再度沉溺在繁榮和泡沫之中，房地產價格也逐步恢復到10多年前的高峰。
沒有瘋狂，就沒有恐慌。任何投資品被演變為赤裸裸的投機品時，災難就在不經意間降臨了。解釋1998年-2003年的房地產熊市，就不得不提到從1984-85年開始的房地產市場狂潮，這一輪繁榮時期維持了13年左右，房價漲幅累計超過5倍。
這一輪房地產牛市的起源，是中英在1985年5月27日簽訂的《聯合聲明》，規定了中國在1997年7月1日恢復對香港行使主權，根據一國兩制方針，在香港設立特別行政區。特別是在附件三中，對香港土地契約做出明確規定，對於1997年前香港特區批出的所有土地契約均按照法律予以承認和保護。就此，困擾了香港數十年的前途歸屬問題得以最終解決。各方人士對香港的擔憂煙消云散，81-84年的房地產熊市終於走到盡頭，開始新一輪的繁榮週期。這一次大牛市可以分為三次升浪，一次高過一次，每一次調整都是短促而小幅度，緊接著就是更大幅度的繁榮，直至最後推至泡沫頂峰。第一次是1985年-1989年，第二次是1991年-1994年，第三次是1994年-1997年回歸期間。
很有趣的是，香港房地產市場的繁榮和蕭條，幾乎可以從土地拍賣中看出倪端。1985年的房地產牛市也是如此。1985年4月18日，港府將約1.15萬平方米的金鐘地王土地進行公開拍賣。結果香港各大財團紛紛參與競投，競爭非常激烈。此次拍賣會，云集了香港各大房地產商和銀行、政府要員，以及媒體記者約700多人。最終，太古地產以7.03億競標成功，高出底價約40%。而要知道，1983年港府全年的土地拍賣收入也不過5.85億。這次轟動的拍賣也正式宣佈房地產市道恢復。
1985年私人住宅價格出現了20%-30%的上漲，大型住宅更上漲超過50%。至1988-89年的第一個小高潮，香港房地產指數上漲了一倍左右。市區新樓到1988年，平均售價為15000多元/平方米，超過了1981年的歷史高峰：13000多元/平方米。相比1984年的6300元/平方米售價，上漲超過130%。（注意香港單位一般是平方英呎，換算為平方米時，只是簡單估算）
在1985年以後，港幣跟隨美元貶值，帶動了香港製造業出口，並且也刺激經濟迅速恢復。人均生產總值從1984年的5900美元，增長到了1989年的10000美元，是亞洲四小龍之首。由於經濟轉型，香港向金融服務業、房地產、旅遊、進出口貿易等發展方式轉變。寫字樓，特別是高檔寫字樓供不應求，例如中區交易廣場的租金，從1987年的310元/平方米，上漲到了1989年的850元/平方米。當時香港的寫字樓租金水平已經是全球第三高價，僅次於東京和倫敦。
另外，不可忽視的是隨著法制制度的健全，香港已經成為全球著名的金融中心和自由港。透明的法制制度、高效的政府管制、較低的稅收成為外資的重要集散地。例如日本在80年代隨著日元大幅度升值，本地製造業出口受限，大批資金在外尋找投資出路。香港因此也成為日本資金重要的投資渠道。據統計，在1986年-1989年期間，日資在香港房地產上的投資就高達200億港幣。
經歷了70年代-80年代初期的高通脹時期後，通脹壓力逐步減輕。1985年後香港樓宇按揭利率逐步降低至10%左右。1987年股災後進一步降息至6.5%左右，為多年的最低水平。同時，銀行由於競爭，將貸款期限放寬至20年，很多銀行還提供了大量的優惠條件。這些也成為房地產市場繁榮的良好資金基礎。
同時，老百姓的炒房之風再起。1985年7月發售的柴灣杏花邨，引發數百人通宵排隊搶購，同時還發生了黑社會僱傭打手插隊的事件。當時的一份申請表，轉手也可以賣到5萬港幣左右。隨後愈演愈烈，1986年還發生過排隊打架鬥毆，導致有人因此致死事件。
1989年由於內地的五四事件爆發，再一次引發香港人的恐懼。房地產市場和股市也同時掉頭向下，出現了一波小幅度的調整。同時，香港又產生了新一輪的移民潮。不過這些都沒有阻礙市場的進一步上漲。1990年時，香港房地產市場以及股市就已經收復了失地，並且開始進一步上漲。1991年中英就新機場達成諒解，新機場的啟動對房地產市場猶如一針強心劑。房地產市場又演變為投機狂潮的可能，當時有業者估計二手樓買賣中55%都是炒家，期樓中，有70%估計都是炒家在買。
1991年8月，迫於各方壓力，港府終於頒佈了「港七條」，包括規定訂金為樓價的5%，登記時每人只能購買一個單位的功能等。但效果看起來並不佳，於是港府在12月份又推出了「新港六條」，包括向買賣樓花者徵收2.75%的印花稅，最重要的是將首付比例，從原來的一成，提升到三成。但是在財富效應和價格猛漲的驅動下，這些政策未能阻礙房地產價格的進一步上漲。1992年第一個季度，香港很多大型私人住宅售價已經達到40000元/平方米。1993年香港房地產商為了規避「首付三成」的限制，通過財務公司向購房者提供額外的貸款，以至於甚至首付比例可以降低至5%（即九成半的貸款）。包括李嘉誠的長江實業、恆基等大型房地產商也都這麼來做。
而香港經濟在90年代更是突飛猛進，90年代是全球經濟和股市的黃金10年。1992年鄧大人又進行了南巡，改革的春風席捲全國。香港人明銳的撲捉到了這種機會，大舉北上，將製造業向內地轉移。1994年香港人均生產總值已經達到21800美元，超過了英國、加拿大等發達國家。在這樣的背景下，房價繼續攀升，1994年第一季度，中小型住宅平均售價已經達到50000元/平方米。豪宅價格更是漲幅驚人。
1994年，港府再度迫於輿論壓力，宣佈進行新的「房地產市場調控」。包括了增加土地供應、打擊投機活動等等。並且聲明，如果這些措施不奏效，將啟動更加嚴厲的調控措施。1994年第二季度，房地產市場開始小幅度調整，售價從最高峰下跌了20%-30%。但一年多後，隨著董建華的首任特區行政長官當選，香港人對1997年的感覺，從恐懼不安，逐步轉變為憧憬。當然，最後進一步演變為極度樂觀。於是房地產市場再度爆發最後的主升浪。其中豪宅更是引領了行情。例如某豪宅成交價高達200000元/平方米，帝庭院的一個認籌的籌價就高達130萬港幣之多。1996年豪宅價格飆升了30%-40%。1997年伴隨股市的進一步上漲，財富效應更加推動房地產投機成風。一個豪宅的認籌的資格，居然可以賣到203萬港幣！
1984年-1997年，香港房地產市場終於經過10多年的上漲，形成了一個巨大的泡沫。根據仲量行物業公司的數據，香港房價期間整體漲幅達到9倍左右，而大型住宅和豪宅上漲了13倍。同時，由於香港股市的構成已經逐步轉變為金融和房地產為主，因此房地產市場的極度繁榮也帶動了金融業的繁榮，從而將股市不斷推高。兩者的相互強化，使得這一輪牛市持續時間和力度都空前絕後。這也為後面的大熊市，埋下了伏筆。
同時，房地產和股市的投機狂潮，導致整個社會都存在不務正業、瘋狂過度投機的思想。香港的貧富懸殊也越來越大。1996年香港超過42%的收入落在了只有10%的人手中。香港貧富懸殊水平達到20多年的歷史最高。香港政府的拍賣土地政策，也被市場認為是推高房價的罪魁禍首。1997年港府接到過很多恐嚇電話和郵件，矛頭都指向高房價和香港的土地拍賣政策。另外，中國政府對於回歸期間營造「河蟹」的局面，也是政府縱容房地產市場泡沫的重要原因之一。
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1998年-2003年的房地產熊市一般認為是由於亞洲金融風暴所致。但實際上，任何泡沫在到達頂峰時，都有那麼一根針在等待它。如果不是從泰國爆發貨幣危機開始，也會從其他地方開始。就像索羅斯所說，失衡的經濟必然會有促使它調整的因素出現。而以索羅斯為代表的對沖基金不過是扮演了這個角色而已。
亞洲金融危機的演變就不必多言，總之，到1997年底，實際上房地產市場已經岌岌可危。1998年1月，各區的大型住宅售價已經較1997年高峰時期下跌了30%，很多回到了1994年高峰期的水平。香港政府在短暫下跌後就迫不及待推出了「扶持房地產發展」的政策。包括暫緩公屋建設計劃，鼓勵居民自由置業等。這些政策促使1998年中期出現了短暫的回暖。但到了1998年第三季度，形勢就進一步惡化。特別是8月份，國際游資第一次展開對港元聯繫匯率機制的衝擊，港府展開慘烈的保衛戰。股市和房地產市場進一步惡化。1998年底，大型住宅售價已經比高峰時期回落了50%。各大房地產商醒悟過來，展開了激烈的降價促銷戰。例如新地推出的曉峰園大幅降價至42000元/平方米促銷，而對面的長江實業也進一步降價到41470元對戰。
同時，亞洲金融危機的爆發和房地產、股市的雙重崩潰，再一次重創香港經濟。本地生產總值，從1998年到2003年多年負增長。股市雖然在1999年沾了科技網絡泡沫的光，出現迴光返照，但隨後就再度大幅下跌。到2003年，屋漏偏逢連雨天，倒霉時喝水都會塞牙縫。正當香港經濟低迷不堪時，薩斯病毒肆虐，接近300多人喪命。香港被報紙形容為「死港」。2003年成為香港人最鬱悶、痛苦的一年。2003年GDP負增長2.2%，創歷史最高水平。同時失業率飆升至7.9%，也創下歷史最高紀錄。加上致命病毒的襲擊，房地產和股市的雙重低迷。香港人苦悶可想而知。03年還因此爆發了超過50萬人的大遊行，實則是宣洩心中的鬱悶。
但還是那句話，丑到極處便是美，按照曹仁超的話，這叫「黑暗盡頭是光明」。2003年也成為香港經濟、房地產、股市的低谷。2004年開始又進入了新一輪的景氣週期。恆指在3年後便上漲了3倍多，達到30000點的歷史高峰，這在當時是不可想像的。
回到本文重點，在這種極度惡劣的環境中，香港的銀行業發生了什麼變化。我說的非常惡劣，是因為幾點：
1、房價的大幅度下跌和交易量的極度萎靡。房價從最高峰到2003年最低谷，大致下跌了60-70%。
2、香港銀行針對房地產的貸款總量佔比非常高。
3、伴隨的是經濟和股市的大幅度回落。經濟負增長時間很長，且失業率飆升。
因此考察這段時期非常有意義。
根據統計，香港銀行和其他金融機構發放的樓宇按揭貸款，從1992年的3688億，增加到了1998年的10058億，在香港所有貸款總額中的佔比，在1998年達到51.4%的歷史高峰。房地產公司（包括建築公司）的總市值佔香港股市的31.05%，為第一大權重板塊。另外金融佔23.17%。從香港金融管理局查到的信息表明，1997年香港貸款中，也有超過40%的貸款投向了房地產類（抵押貸款和房地產公司等貸款）。另外，銀行業面臨的還不只是房地產的問題，由於港府進一步放寬了管制，例如撤消了儲蓄存款利率上限，實際上完全放開了利率管制，銀行的息差進一步收窄。
我們來看看匯豐、恆生和東亞銀行在期間的表現。其中匯豐銀行當時已經是全球性銀行，但恆生銀行和東亞銀行皆是本地銀行，因此也許比匯豐更能反映當時銀行業的狀況。
恆生銀行：
業績方面來說，1998年淨利潤出現了27%的下滑，至68億港幣。1999年-2003年，恆生銀行的淨利潤分別為：83億、100億、101億、99億、95億。的確徘徊不前，但並沒有出現大幅度的下滑。由於保持了極高的派息率（幾乎將全部盈利用於派息），其淨資產回報率還是維持很高的水平。從1999年的17%，提升至2003年的23%。
期間的貸款增速非常緩慢，房地產市場泡沫破滅後，對於貸款的需求大為減少，恆生銀行的貸款增速在2002年將至只有0.7%，2003年也只有1.9%。
在此期間，恆生銀行保持了較高的資本充足率水平，核心資本充足率保持在11%以上，資本充足率保持在13%以上。
淨息差也的確隨著市場利率的下降和市場化，趨於下降，2003年淨息差為2.28%，相對於2002年的2.46%，繼續下跌了18個基點。
期間的呆壞賬並沒有出現大幅惡化，相反保持非常平穩。2002年恆生銀行的壞賬率為2.7%，2003年為2.3%，反而有一定幅度的下降。但是注意到期間的壞賬可能有些已經撇帳。恆生銀行的壞賬撥備相對於國內目前的撥備水平是偏低的。例如撥貸比在2003年僅有1.10%，撥備覆蓋率，僅有48.3%。放在今天的國內，是絕對不達標的。再強調一下，國內目前針對銀行的監管，至少從紙面上是遠比當年香港更嚴厲的。
例如對於資本充足率來說，香港的銀行，例如恆生銀行的資本中，包含了對於物業和長期投資股票的重估價值。2003年股東權益為396億港幣，其中就包括了68億左右的「重估儲備」。如果這麼計算的話，國有銀行的「股東權益」還會有很大的提升空間。因為中國不允許將這種物業或長期投資股票的「增值」部分納入淨資產中，除非是專門用於收租的商業物業，例如金融街，才存在部分的「重估」。
另外，中國銀行業的「靠息差」過日子的現狀，多少也是由於管製造成的。恆生銀行的非息收入佔比在2003年超過31%，其中絕大部分是投資收益和保險業務收入。因為它允許兼營證券、基金、投資和保險業務，實際上都是全牌照的混業經營。
匯豐銀行：
匯豐在80年代開始全球擴張，到90年代末已經是全球性的大銀行，因此很好的對沖了不同區域之間的經濟波動。匯豐銀行1998年-2003年的淨利潤分別為：334億、419億、516億、421億、486億、683億港幣。期間只有2001年出現過一定幅度的下滑。這六年淨利潤翻了一倍。但是由於期間發行了不少新股用於收購，因此每股收益，從1998年的4.19元，增加到2003年的6.54元，幅度不如淨利潤增長那麼快。2001年的業績下滑，是因為當時阿根廷爆發嚴重的金融危機，為此做了9億美元左右的撥備。與香港本地倒並沒有什麼太大關係。
匯豐銀行當時的擴張也是以股本稀釋為代價的，而且也遭到很多人的詬病。例如2003年收購美國HI銀行花費了148億美元之巨，超過HI銀行三倍賬面價值。超過100億美元被計入商譽，要求逐年根據現金流情況進行攤銷。HI銀行當時情況非常糟糕，幾乎是虧損狀況，而且壞賬率很高。在收購後，匯豐還專門為此在兩年內拿出了80億美元作為壞賬的撥備。加上收購花費的148億美元，代價可謂不小。為了湊足資金，基本上都是發行新股來融資的。當時市場也認為匯豐幹了大蠢事，而且未來的商譽攤銷將極大拖累業績。但事實證明了這只是瞎猜測。匯豐後面不僅沒有為此進行大額的攤銷（因為扭轉了HI銀行的危機，經過測試後就不需要進行大額的攤銷）。反而在收購HI後在美國市場佔有了一席之地，隨後北美地區成為匯豐重要的盈利部門。
至於香港房地產熊市對匯豐的影響微乎其微，就不再累述。
東亞銀行：
東亞銀行也算是非常老資格的香港本地銀行，1984年就入選恆生指數成分股至今。
業績方面，1998年和其他銀行一樣業績倒退，但幅度很大，下降了60%。1999年後逐步收復失地，2003年淨利潤恢復到了危機前的水平。
在房地產泡沫破滅後，東亞銀行的資產負債規模也徘徊不前，加上息差縮小，因此利潤連續5、6年都維持在較低水平。
資本充足率方面，東亞銀行一直維持較高的水平，2003年超過17%，同時貸存比也只有71%，顯示這些老牌的銀行在放款上還是比較穩健的。對比60年代和80年代初期，當時的銀行根本就是野蠻生長，很多銀行放貸都超過了存款總額，而且對於一個行業發放巨額的貸款。
1998年的房地產熊市對東亞銀行的影響還是比較大的，但經過一次性大額提取撥備後，東亞銀行仍然在後續的幾年中實現了業績的平穩。從隨後的2008年再一次看到，銀行在危機後大額的進行撥備，將壞賬撇清後，仍能維持自己的盈利水平。2007年東亞銀行淨利潤超過40億港幣，較1997年頂峰時期仍翻了一倍，較1998年低點翻了差不多5倍左右。2008年再一次在全球金融危機中遭遇危機，淨利潤從42億下滑到區區1100萬港幣，但2年後，東亞銀行的淨利潤又恢復到了42.24億的歷史最高水平。
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