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房地產霧霾籠罩

2014-03-10  NCW
 
 

 

已歷經四年多單邊上升週期的房地產業,市場信心脆弱,對政策和風險都處於

高度敏感期

◎ 本刊記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 3月3日,住建部部長姜偉新在全國「兩會」接受記者採訪時拋 出了一個「雙向調控」的新詞,令近期已如「驚弓之鳥」 的房地產市場,再起波瀾。

市場人士紛紛解讀「雙向調控」之意,可歸結為三類:一是對之前提出的「市場的歸市場,保障的歸政府」這一政策思路的延續;二是在不同城市市場表現持續分化背景下,調控思路或從該角度出發,對房價過快上漲或市場風險加大的城市繼續採取限制性措施,對房價保持平穩或市場供需平衡的城市則適當減少行政干預手段;三是從供應、需求兩端,或從短期、長期兩個角度來調 控房地產市場。

從隨後3月5日國務院總理李克強在政府工作報告中的表述看,房地產調控思路並無太多新的變化,一方面是加大保障性安居工程建設力度,一方面仍抑制投機投資性需求,但也特別提出「針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應」這樣新的要求。姜偉新的 「雙向調控」應不外乎此意。

總體來看,政府對房地產延續「整體趨穩、分類調控」的政策基調。中原地產研究中心研究總監張海清認為,通過對經濟目標、貨幣政策、投資、房地產市場調控以及房產稅五個方面的分析來看,整體而言,2014年房地產市場政策基本在現行預期內,後期估計會在分類調控、中小套型住房供應、共有產權 房供應等方面繼續細化。

這能否讓市場吃下 「定心丸」?從2月中下旬開始,市場上看空樓市的情緒漸濃,對房地產政策即將收緊的猜測也甚囂塵上。此輪看空的導火索包括杭州和常州部分樓盤大幅降價、興業銀行收緊房地產融資,以及如王石、任志強等「房地產大佬」危言警示 「注意風險悄然而至」等。已歷經四年多單邊上升週期的房地產業,市場信心已趨脆弱,對政策和風險都處於高度敏感期。

國家發改委主任徐紹史在解讀政府工作報告時指出, 「金融潛在風險不容忽視,房地產領域還存在風險隱患」 。

這是近期針對房地產業最耐人尋味的一句話——房地產不再是簡單的週期性震盪漲跌的問題,而是到底聚集了多少風險。

信貸環境甚於政策調控

「市場又變得模糊不清了。 」 譽翔安地產合夥人王珂向財新記者表示, 「雖然事後大家發現杭州樓盤降價只是特殊、個別的情況,但樓市一定程度上是靠信心支撐的,從杭州事件引發的爆炸性效果看,大家的信心和底氣並沒有表面上那麼足。 」這代表了當前一類從業者的判斷。

杭州樓盤降價事件及興業銀行限貸風波之後,不少業界人士指出,一些二三線城市確實存在 「庫存壓力」的危險。

據中原地產統計,杭州2013年年末存量突破11萬套,約1464萬平米,同比2012年年末存量面積增加41.05%;2013年年末常州商品房可售余量達1173.82萬平方米,可售週期近20個月,均創下歷史新高。

世聯地產杭州開發顧問部總監翁雷政的觀點十分悲觀:現在杭州的房價調整剛開始,這還只是第一波。 「降價不會是個別行為,將成為普遍行為。 」他認為,第一階段房價下跌幅度在15%- 20%。

據國家統計局發佈的數據,2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米,2012年、2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%,遠遠超越了住宅的銷售增速。

因此從全國市場來看,存量消化壓力確實在增大。

「我們發現蘇州、南昌商品房庫存壓力和杭州、常州不相上下,部分二三線城市壓力非常大,其中青島、福州、蘇州、南昌等城市可售面積消化週期都超過12個月,像瀋陽已接近20個月。 」張海清向財新記者表示。 ,她認為,這些庫存壓力凸顯的城市有一個共性,即以本地需求為主,外地購房者相對較少;近年來的限購限貸政策執行嚴格,加上銀根持續收緊,使得需求難以釋放,更難以支撐這些城市的大量新增供給。

高企的庫存量無疑是壓在這些城市頭上的大山。而在需求方面, 「春節因素」和近期「崩盤論」疊加,已經在一定程度上影響了購房者的信心。中原地產研究數據顯示,3月「小陽春」首週,兩個市場信心指數——中原經理人指數和報價指數卻呈現下跌趨勢。五城市中原報價指數全線下滑;中原經理人指數在春節後連續上行三週後,本期上漲走勢也遭扭轉。

中原地產認為,近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息,看空樓市的聲音此起彼伏,市場預期發生了微妙變化,業主心態有所弱化,加之近期信貸持續收緊對需求釋放和市場信心的影響顯著,雙重不利因素影響下, 3月的「小陽春」可能成色不足。

銀根方面,雖然興業銀行風波已被證實只是「針對房地產夾層融資,興業自身短期風控措施」 ,並不代表其他銀行的判斷和做法,但銀根自2013年以來一直偏緊是不爭的事實。

CRIC 研究中心最新數據顯示,根據全國22個城市69家銀行分支機構調研結果顯示,相比2013年年末,僅剩兩家銀行仍有優惠利率,近四成銀行的首套房貸利率上升5%-15% 不等。而從全國來看,有近九成銀行的首套房貸利率升至基準甚至上浮5%-10%,個別銀行上浮了20%。

首套房方面,與2013年年末相比,近五成銀行首套房貸利率上升,22個城市利率優惠絕跡,其中,六成銀行的首套房貸利率已經升至基準,三成銀行首套房貸利率已經上浮5-10個百分點,個別銀行如惠州的招商銀行上浮15%,廣州的工商銀行利率甚至上浮20%,僅北京的農業銀行和天津的農商銀行保留有九折優惠利率。

二套房貸方面,部分銀行調整了一直以來相對穩定的二套房貸款利率,22 個城市中的6個城市普遍上調了二套房貸款利率。從實際利率來看,廣州、惠州二套房貸款利率普遍提高至基準利率上浮20% 的水平,成為提高幅度最大的城市,而杭州、南京、重慶和成都等城市2014年年初二套房貸款利率在基準利率的基礎上也上浮了15%。

「首套房貸款利率優惠的取消,很大程度上削弱了剛性需求的購買力,增加購房成本,抑制購房需求;銀行貸款收緊同時也會給市場造成成交量下降、房價看跌的預期,影響購房者決策。 」CRIC研究中心表示。

該研究中心還認為,對於2014年房地產市場,信貸環境將比政策環境影響更為深遠。銀行 「錢緊」與資金成本的上升使得原本還存在優惠的首套房貸款利率持續上浮,將直接影響購房者的支付能力,進而影響剛需市場。與此同時,開發貸方面同樣從嚴,房企資金鏈面臨緊縮狀態。

分化加劇

種種跡象表明,即便樓市短期內不會變天,2014年開發商的日子也不會那麼好過。不過仔細看來,真正受到影響的可能只有中小型開發商,大家耳熟能詳的大開發商們仍有 「強者愈強」之勢。

杭州降價樓盤背後,主要原因是相關公司之前的融資來自成本較高的信託和房地產基金,2014年面臨的兌付壓力較大,回款促銷需求急切。但從主流的房地產上市公司或大型公司來看,其融資結構中信託佔比較少,受到的影響並不大。

興業銀行風波引發的負面影響也僅限於中小開發商。 「興業銀行此前在三四線城市比較激進,貸款給了一些只有三級資質的開發商,這次收緊夾層貸 款,相信是為控制這一塊的風險。 」一位地產基金人士向財新記者表示。

自2012年下半年開始,股份制銀行通過非標產品為房地產提供了大量的表外融資,來規避信貸額度和名單制管制。銀行對表內的房地產開發貸款一直採用「名單制」管理,在名單內是排名靠前的大中型開發商,小的開發商並不在這個名單內,房地產開發貸只投向「名單制」內的開發商,而較小的地產開發商的融資就通過表外融資渠道。此次興業銀行收緊的房地產夾層融資就屬於後者。

萬科、龍湖、融創、恆大等多家上市房地產公司對財新記者回應稱,此輪銀行惜貸及個別樓盤降價,對自己公司影響不大,目前銀行貸款情況正常,他們各自在杭州市場的項目目前也沒有降價計劃。

龍湖地產一位人士坦承,杭州、常州確實供應過剩,空置率高,庫存大,但長三角不是「鐵板」一塊,其他一些城市的情況仍良好。大開發商的佈局相對分散,例如萬科在全國有上千個樓盤,即便個別城市有情況,也不至於影響全局。

庫存方面也存在分化情況。中原集團研究中心統計了16個城市的可售量,除四大一線城市當前存量低於一年前,其餘城市均比2012年年末水平高。若按最近六個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化週期,各類城市近期都呈現逐步增加的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小,三四線城市增幅最大。

這一結論與市場的直觀表現相符,即一線城市整體供不應求,而三四線城市的房子開始賣不動了。

不少業內人士認為,這一波降價調整將從三四線城市開始,一線城市的房價仍將持續堅挺,加之近期一線城市土地市場交投兩旺,大開發商的信心並沒有受到影響,一線城市的房價不會受到波及。

每次市場調整,似乎都是大開發商發展擴張的機會,與此前選擇降價不同,現在開發商往往會選擇更隱蔽的方式應對危機,儘量減少對市場的衝擊。

2010年4月15日國家出重拳「敲打」房地產,不少中小型開發商選擇斷臂求生,將項目賣給大開發商。市場在經歷了短暫的觀望、回調後,即在剛需的逐步釋放下企穩回升,房價自此開始了長達四年的單邊上漲。

縱觀房企業績,2010年僅有萬科一家銷售突破千億元;而到了2013年,就有中海、恆大、碧桂園等六家房企衝進千億俱樂部; 500億 -1000億元的第二梯隊有五家;300億 -500億元區間的第三梯隊達到八家。

據財新記者瞭解,在北上廣深等一線城市,大開發商的信心仍很強,曾經的北京地王「萬柳地塊」將於近期開盤。土地市場的表現異常火爆,1月單月,北京土地出讓金就突破了400億元。

1月 -2月廣州市土地成交金額高達224億元,三地塊刷新地王紀錄。回歸一二線城市已成為開發商的共識。

土地市場的表現,往往被視作樓市變動的先行指標。根據歷史表現來看,刨除政策調控因素,一般當開發商 「收緊錢袋子」 ,不再瘋狂砸向土地,土地市場交投趨冷之後,有的開發商就開始調整銷售、定價策略,加緊出貨回籠資 金。這種情況一旦蔓延成普遍共識,樓市整體表現就會疲軟,成交量銳減,觀望情緒濃厚,此後約一兩個月,樓市成交均價就會出現下滑。

但在本輪房地產「霧霾」中,最能夠看清楚的是,大開發商手裡現金充足,一線城市土地拍賣動輒叫價十幾輪,競爭激烈,各家都沒有顯露出「捂緊錢袋子」的跡象。一線城市 「地王」的連續刷新,與政府釋放優質地塊有關,也與土地供應仍不足以滿足需求有關,而區域房價的走勢,則取決於市場供需的博弈。

過去兩年全國住宅待售

面積增幅都近40%,遠超銷售增速。

從全國市場來看,存量

消化壓力確實在增大

大開發商現金充足,

一線城市土地拍賣

動輒叫價十幾輪,

各家都沒有顯露出

「捂緊錢袋子」的跡象

房地產 房地 霧霾 籠罩
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