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回鄉樓市見聞:還原一個真實的房地產 圈兒

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編者按:

過去十年,房地產一直位於輿論的漩渦中心,因為它與我們每一個人的利益休戚相關。2013年農曆歲末,@西峰 在雪球、百度百家、新浪微博等網絡媒體上發起了一個「回鄉樓市見聞調查」的活動,引起了廣泛的回應,討論跟帖達上千條,收到的樓市見聞大概包括了中國近百個城市,地域從南到北、從沿海到內陸、從城市到鄉村都有了覆蓋。之後西峰將網友提供的具代表性的見聞整理彙集成《回鄉樓市見聞 36 篇合集》共享發出,一週時間在一些媒體的瀏覽人數就超過了幾十萬。

不同區域巨大差異背後有什麼共性?民間草根調研戳穿了哪些陰謀論?一起瞭解真實的房地產市場——

@西峰 :我為什麼發起樓市回鄉見聞調查?

因為工作和興趣的原因,我關注樓市已經十來年了,而這期間幾乎是房地產爭議最大的十幾年。從中央到地方,從媒體社論到草根雜談,大家對樓市的看法差異極大。在一個秉承多元價值觀的社會中,這些差異原本正常。交易的雙方常常持相反的判斷,這些差異促成了交易,也同時提高了雙方的福利。

不過在當時的語境下,這些不同卻引發了各界的不安。以動機而非事實作為主要判斷依據的陰謀論也一度成為輿論主角。這就使得多空雙方的討論陷入晦暗,而良性討論亟需的數據和全面觀察,往往成為討論中短缺的部分。

好在我們已經身處互聯網時代了。主流媒體沒報導到的,有沒有可能通過自媒體的徵集方式來解決呢?於是在農曆新年前幾天,我通過網絡發起了一個各地樓市見聞的調查。

原因之一是我覺得目前的政策、報導和觀察偏重特大城市太多。統計局70個大中城市樓市的監測,也僅僅只覆蓋中國600多個城市中的一成比例。由於各地經濟發展情況參差不一,樓市價格和漲跌情況也多不同,少數幾個中心城市的狀況遠不能代表其他地方樓市的面貌。佔數量九成的城市和鄉村也需要有樓市的研究和記錄。

原因之二是時逢農曆歲末,正好是大家回家過年的時候。我想是不是可以通過追尋梁思成、趙元任當年田野調查的思路,也在樓市發起一次實地考察。從民間草根的角度來徵集各地樓市見聞,以彌補相關報導、資料乃至研究方面的不足。


                                                  回鄉見聞調查戳穿了哪些傳言?
                                                                                            作者:@西峰


正如我們之前提到的,中國的樓市首先是區域性市場,地區之間的發展差異、貧富差異、城鄉差異以及對人和資本的吸引能力存在巨大差別。不過即便如此,從收到的稿件和討論中,我們仍然可以找到一些共性。例如,我們沒有觀察到溫州人炒高當地樓市的見聞,也沒有收到外國人炒高樓市的見聞。這些曾經被大肆報導的傳言,不但因缺乏數據和邏輯而顯得荒謬,而這次調研的結果也再次否定了的這些看法。

我們先談談這次調研中觀察到的共識。

1、樓市只漲不跌麼?

過去的很多觀察都是以北上廣深等特大城市為樣本,在歷盡過去宏觀調控的十年的空調後,許多人得出結論,中國的樓市長期來看只漲不跌。至少在未來的20年內如此。以大砲著稱看漲房市的任志強更是直斷,城市化進程結束之前,樓市不可跌。

真的不可能麼?其實未必。從見聞回饋的情況來看,確實大部分大城市和特大城市在歷經2010年末開始的大幅調整後,最近2年來仍然延續樓市上漲的態勢。但是許多內陸和中小地區的樓市,其實房價早有壓力,至今仍未恢復。考慮到中國地區差異巨大,城鄉有別明顯,籠統的談樓市漲跌仍然很可能是一個不算精確的話題。

2、人口流入導致樓市上漲

人口流入導致樓市上漲原本是我多年來的一個觀察。原本主要是在華東地區和幾個特大城市得到了驗證,這次借回鄉樓市調查,也得以在其他地區得以進一步驗證。

我們看到,人口流入的地區主要有幾個特點:一是主要集中在東部沿海地區。二是人口向省會和特大城市集中。聯繫到中央提出的控制大城市人口,促進人口向三四線城市流動。這個措施其實是和目前的人口流動方向截然相反。中央這一政策的出台,能否就此改變人的流向,也是值得關注的事件。

除此以外,一些三四線城市,如果有人口大幅流入,其房價漲幅也甚為可觀。其中心城區的樓價,也會處於周邊地區的高點。

但反過來,人口外流的城市樓市未必不興旺。但是購房者多,居住者少。樓價低的地區反而空置嚴重。這是和以往許多報告不太一樣的地方。考慮到這些地區平時關注度較低,其樓市如此的現狀,更加應該引起大家注意。

3、省會和中心城市樓價較高

這次觀察驗證了這個觀點。

大城市一般居於規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過國外大城市的發展一般是源於市場自然原則的結果。而在中國,城市的發展還會受到城市的行政級別影響,這個算是影響房價的特色部分了。

中國是一個強勢政府,政府手中擁有巨大的行政資源。因此行政級別較高的上位城市,往往借此獲得比周邊地區更好的發展優勢。

容易觀察到,幾乎所有的省會城市都是本省樓市價格之冠。作為一個省會,這些城市天然佔據了本省最好的教育資源、醫療資源。同時憑藉行政的力量和財稅安排,進一步增加其在工業、商業、交通方面的優勢。因為,這些省會城市可以輕易的吸引到本省最精英人士。而持續的人口流入,也帶動房價的上漲。

而北上廣深這四個超級城市,其吸引了更區域性的,遠遠超越本省的覆蓋面。北京作為首都,集全國的行政中心、經濟中心、教育中心和交通中心為一體,吸引大量「三北」(東北、華北和西北)地區的居民流入;上海輻射華東,廣深主要吸引華南。因此這些城市房價領先全國也就不奇怪了。


                                           拋開偏見,什麼驅動了樓價的增長?
                                                                                         作者:@西峰


所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式,其實模糊了各地的差異,而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此,要理解中國的房地產市場,在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素,也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中,我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括:經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些,有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加,二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後,中國每年都保持GDP8%以上的實際增長,而含通脹在內的GDP復合名義增長率,大約在14%左右。到2013年底,中國GDP增至 56.9萬億元,比1999年的8.97萬億,足足增長6.3倍,而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下,房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高,但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看,民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看,多數年份只在6%上下,只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款,而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此,在按揭低息的政策下,購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率,購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異,但是整體上來看還是全局性的,具體到各地的樓市情況,則並不能簡單適用。容易發現,許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海,已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此,接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府,因此政府模仿香港而實施的飢餓供地,是房價上漲的主要動力。這話對,也不對。實際上,要區分著看。

中國實行城市土地國有,因此城市土地供應者只有政府,這沒錯。但地方政府賣地,多數看的是眼前,看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前,各地土地出讓其實非常無序,甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫,地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難,但真的要實施,有幾個條件:

1、當地長官需有點長遠眼光(許多地方市長任期只有兩三年,要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易);

2、歷史負擔小,過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場(這個主要看前任留下的政治遺產)

3、有財力進行土地儲備(雖然可以依靠銀行,但是持續這個工作對很多城市也有難度)

4、人口要流入(一、二線城市可以滿足,其他多數都出局)

所以目前來看,多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方,土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態,能做到的城市並不多。

但是如果做到了,房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活,很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵,反之人口持續流出的城市,則容易缺乏就業機會和商業市場,未來發展堪憂。

過去幾年,許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」(北京、上海和廣州)的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力,已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假,但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說,找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等,這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點,即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國,城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響,這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業,第二產業主要是工業和建築業,第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說,第一產業早就不是主體了,大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說,在其他因素相仿的情況下,第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例,上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超過了上海,但其房價大致只有上海的一半。究其原因,這些城市產業結構還是以工業為主,服務業相對較低。

作為世界工廠,中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業,工人被替代性強,工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP,但是因為其居民收入增長相對較緩,房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫,其人均GDP均高出上海兩成多,但其房價多年增長緩慢,其絕對值亦不及上海的一半。相應的,其商業和辦公市場,亦大大滯後於上海。

作為對比,上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業,更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重,城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求,這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州,其人均GDP雖不及蘇州和無錫,但其第三產業比重也較高,其房價高於蘇錫也就不奇怪了。
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