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富豪玩謝景賢里-渝太地產(75)、中渝置地(1224)、渝港國際(613)、港通控股(32)

>2007-09-27  NextMagazine近日成為城中熱話的景賢里,神秘買家身份呼之欲出。據買賣合約顯示,代表買方簽約者,正是上市公司渝太地產的董事總經理黃志強。

其老闆張松橋,有「重慶李嘉誠」之稱,但實質無論在重慶,還是香港,資產都不是李嘉誠級數;反而他經常「鋪橋搭路」,並成功「越級」攀附鄭裕彤、劉鑾雄等富豪。這個小圈子,被富豪界戲稱為「共榮圈」。

今次破壞景賢里引起公憤,張松橋與劉鑾雄皆否認有份購入,前者並推庄給一名內地朋友。這個共榮圈,只能共榮,不能共辱。

自從揭發景賢里被「偷雞」拆毀後,張松橋一直連聲否認與事件有關;直至傳媒再揭發其馬仔黃志強正是買賣合約簽名人,黃志強才迫不得已出來交代。他繼續否認張松橋為買家,並解釋買家為張松橋的內地朋友,只是找他代為簽名。他自相矛

盾地向傳媒說:「新買家相當欣賞景賢里的古建築……對於不可拆卸重建感到驚訝。」

不 過,當初有份揭發「景賢里事件」的一班師奶兵團,均認為買家無可能不知道景賢里有機會列為古蹟,幕後買家根本就是處心積慮要拆毀景賢里。其中師奶團團員之 一,公民黨創黨黨員陳淑莊大律師,便憤憤不平地說:「我哋偷偷地去監視同影相時,發現工人鑿牆,喺呢度鑿一忽,再喺嗰度鑿一忽,到最後成幅牆度度都有窿, 無忽完整,正常嘅工程點會咁做呀?相信修補唔番。」她又補充:「而且正常嘅買賣程序,律師一定會將買入物業嘅風險講俾買家聽,當中包括列為古蹟嘅風險。除 非律師失職,否則買家又點會唔知?」

而跟據買賣合約記錄,這宗四億三千萬元的交易,在今年七月七日簽訂,並應在九月二十日前找清九成餘數。不過買家在限期前兩週已找清餘數,並派工人馬上拆屋。

據行內流傳,有人眼見早前的皇后碼頭事件,鬧至火紅火綠,但政府一樣有理無理,將皇后碼頭火速拆毀,遂有意效法,速戰速決,誰知卻拆出個大頭佛。

敏感時刻保持低調

整 件事由始至終,黃志強的老闆張松橋都沒有現身。張松橋現時是四間上市公司,包括渝港國際、渝太地產、港通控股及中渝置地的主席,公司總市值逾二百六十億 元。本週一渝太系發表中期業績,張松橋並無出席;代表主持大局的中渝置地副主席林孝文,表示張松橋因要處理私事而缺席,問到是否忙於處理景賢里事件,林孝 文只「嘿嘿」乾笑兩聲回應。

張松橋在香港及重慶兩地都不算很出名,反而他經常以「中間人」身份,拉攏好友炒股炒樓兼夾齊齊食大茶飯,才更為行內人津津樂道。

張松橋原籍四川重慶,據知父親在政府僑務部門工作,所以十五歲已拿單程證來港,八五年即二十歲時,成立渝港集團,並以中港貿易起家。當時無論是儀器、雨傘、計算機、機械錶、電子手錶、卡式帶,以至二手汽車,只要國內有需求,他就供應。

張松橋身家

加州花園打響頭炮

這 倒賣生意讓張松橋賺了第一桶金,九三年渝港國際在香港上市,當時二十九歲的張松橋成為最年青的上市公司主席之一。同時他又在當時一片荒涼的重慶北部,買下 二千畝農地,部分發展成重慶的「加州花園」。一名當地地產代理憶述說:「當時加州花園好轟動o架,因為重慶啲樓房通常是幾層高的單幢樓。加州花園係重慶第 一個大型屋苑,規模類似香港嘅太古城,所以大家就叫張松橋做『重慶李嘉誠』。」

到九九年,上市僅半年的包裝盒經銷商確利達,大股東林孝文醫 生,即富商李嘉誠的襟弟,被證券行斬倉,張松橋低位掃貨成為確利達大股東,改名中渝置地並向公司注入重慶物業,此後林孝文淪為他的一隻「馬仔」。○○年, 他以六億購入持有尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場的彩星地產股份,成最大股東,並改名渝太地產。又過一年,他再向九龍倉收購持有香港駕駛學院, 及西隧管理權的港通控股,成為渝太系的現金牛。張松橋旗下上市公司都有多次配股集資記錄,大玩財技;而張松橋亦與股壇中人莊友堅及蕭若元等相熟。

到○四、○五年,他分別以一點三八億及四點三億購入山頂道一號及歌賦山道一號,令他在商界名聲更響,估計現時身家約一百五十億元。

家鄉倒模香港豪宅

不 過,一名認識他的富商說,張松橋最出名的,是他為友人「鋪橋搭路」的伎倆:「他最擅長搞人際關係,佢喺香港,就話自己係地道重慶人,識好多重慶以至內地其 他地方嘅高官,可以幫手鋪橋搭路。喺重慶,佢就當正自己係香港人,話識好多香港富豪,可以幫手建設祖國,佢仲成日將香港嗰套引入重慶。」

最 新力作,是將「山頂道一號」搬入重慶。他在重慶一塊荒涼的小山頂地皮上,興建有七百個單位的公寓,並起名「山頂道一號」,但由於位置荒涼,對面就是精神病 院,故反應平平。在重慶從事地產代理的李先生說,張松橋在當地的發展只屬中規中矩,「重慶三大地產商分別是龍湖、金科及華宇,張松橋那家雖是老牌公司,但 規模不及前三者,而且他一直不算特別積極。」

據知他去年一直急於放售手頭持有,一直放租的淺水灣九十三號寶晶苑項目,就是急於套現回重慶發展地產。而他亦繼續以「地頭蟲」身份,為香港的好友搭路,食大茶飯兼齊齊搵大錢,當中包括在兩個月前,夥同好友劉鑾雄及信和置業,以四十億高價購下重慶江北區華新街一幅住宅地王。

手持古蹟有數講

「張松橋同大劉(劉鑾雄)真係好熟,大劉暱稱佢做『阿嬌』,點解就唔知啦。而張松橋話自己唔熟悉香港,喺香港買賣任何物業,都一定問大劉意見。」一名知情人士說。

其中張松橋購入的山頂道一號,便是由劉鑾雄充當「紅娘」,促成交易。而大劉在世邦魏理士的御用經紀Henry林,亦負責接洽大部分交易。在好友介紹下,張松橋亦認識了楊受成及鄭裕彤等富豪,一眾人等會到酒店或賭廳鋤大弟。

張松橋與大劉這兩名好兄弟,亦不約而同睇中景賢里,分別有前往參觀。而今年初景賢里透過一間國際級物業代理行低調招標時,張松橋亦曾洽購。行內人指張松橋今 年初以五億五出售歌賦山道一號,兩年間大賺一億二千萬,食髓知味下,對獨立排屋特別感興趣。現時景賢里被暫定為古蹟,解決方法包括以金錢賠償或換地等。而 巧合地,劉鑾雄持有的華人置業,亦正與有關當局傾談手上灣仔街市的保留方案。華置早在十年前,已和市建局為此達成商業協議。華置承諾暫時不會清拆街市。

若市建局向華置購回灣仔街市,業界估計涉及高達十三億元發展損失的賠償;而非金錢補償方案就包括在街市「後山」,即律敦治醫院旁的賽馬會公園及一帶山坡,平整一幅地皮「換地」。這可能會是華置的如意算盤。
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不婚月光族用613法則 老後不為錢煩惱 他,工作12年存款僅6萬 還負債50萬



2015-11-30  TWM

單身族優勢是沒有家累,開銷低,但如果原本已是月光族,要改變原來生活方式,過程不可能「無痛無感」。財務顧問建議月光單身族,可朝「六一三」方向努力,控制支出、補足風險缺口、規律儲蓄,落實退休理財規畫。

人生有比金錢更重要的事,退休後要存多少這個問題,我從來沒想過!」王維力(化名)坦然說出自己想法,絲毫不覺得有哪裡不妥。

他出生在七口之家,排行老么的他,雖然大學時期就半工半讀,經濟自主,不伸手向家裡拿錢;但花錢方式一向隨興,想要的東西若超過能力所及,也不介意付點利息,借錢消費。

九二一大地震後 他決定及時行樂他的人生價值觀,是一般單身不婚族的寫照。「每當我定下心,認真思考比較長遠的未來時,總會發生一些『天災人禍』,冥冥之中好像在暗示我, 人生不用想太多。」像大四那年,王維力一度就對離開校園、進入社會感到不安,對人生也很徬徨;但心態決心調整的那個晚上,「天搖地動,接著眼前一片漆黑, 那是現在回想起來,都會不寒而慄的九二一大地震。」這場地動山搖的災難,讓他對生命的體悟,更加深信不疑。「人生辛苦奮鬥一輩子,也算不到下一秒會有大地 震。既然人不能決定什麼時候離開,那就隨時做好準備,讓自己活著的每一天都快樂,想做什麼,就趕快去做,不要再等!」王維力認為,世上最可憐的人,不是窮 人,而是為錢忙碌,到頭來卻花不到錢的人。

退伍後,王維力進入一家船務公司人資部,由於工作穩定,公司福利又不錯,幾乎每年都能調薪的他,在這家公司一做就是十二年。若有成家、買房打算,以他平均 八十萬元的年薪,要存下四、五百萬元,應不是難事;但他是不婚族,在沒有家累、又不用扛起養家責任下,至今銀行存款僅六萬元,還有五十萬元信貸在分期付 款。

「不要以為我的工作收入穩定,其實做久了,也很無聊、沒有成就感。」王維力坦言,這幾年有認真思考轉職,因自認對烹飪有興趣,「做吃的」或許也是個不錯的 選擇。為此,他特別利用假日,南下拜師學藝長達一年,後來發現,靠「做菜」養活自己並不實際,而這個體認,代價少說十萬元。

這些費用包括,台北、台南來回高鐵費用,當地計程車費、伙食費,加上課程費用,一堂課的成本超過八千元。「後來得知,老師將授課內容,那些所謂的絕學、祕方出版成冊,每本只賣二七○元,真是氣死人了。」王維力現在回想起來,還是一肚子火。

不過,花冤枉錢的例子不只這樁。為了填補內心空虛,他積極上課,從占星、氣功、精油按摩到特殊療癒技術,這些課程動輒六位數起跳;講究風水擺設的他,每次租屋前也會請教師傅,諮詢費用超過他一個月薪資,也不以為意。這樣花錢如流水的習慣,直到今年有了轉變。

翻轉觀念:正視退休與病殘風險「要說轉折關鍵,應是看到家人境遇,有很深感觸。」王維力說,幾年前,有親戚找家人去中國幫忙,原以為會有很好的待遇,能累 積一筆財富回台。沒想到奮鬥幾年,家人仍孑然一身,投注的心力,幾乎付諸流水。「原來真正能靠的,還是只有自己。」王維力有了這番體悟後,決定從儲蓄險出 發,作為生涯理財規畫的開始。但看在CFP(認證理財規畫顧問)眼裡,這卻不是最優先、或最好選擇,甚至可說是踏錯了第一步。從生涯規畫角度,首要工作應 先釐清問題,知道目標在哪,才能選對工具,對症下藥。

「單身族的生涯理財規畫,只有兩個重點:一是退休後生活;另一是風險問題,也就是重病重殘。」宏觀財務顧問佘曉皊分析,退休養老,光靠勞保勞退,一般達成率約三成左右。以目前這種花錢方式,退休後要改變習慣,並不容易,必須靠投資理財補足缺額。

至於單身族最大風險,在於拖著一條命,卻無法工作,如此只有三條路可走:一是靠原有資產支撐;二是靠保險理賠;三就要靠親人接濟。「人生是一連串的優先排 序,什麼事重要,就要把錢花在這上面。」佘曉皊表示,保險原則是「保大不保小」,像重病重殘,花費最大,拖的時間最久,比醫療險更迫切。最擔心發生的問 題,在生涯規畫時,就要優先處理。

確認理財目標後,佘曉皊指出,月光單身族首要任務,是先彌補風險缺口,利用定期險規畫殘扶險、殘廢險及重大傷病險。「殘扶險是按月給付,殘廢及重大傷病險 是一次給付。投保前,可先自我評估所需額度,考量項目包括看護費用或安養、耗材費用,及預計花費年期有多長。」翻轉觀念:儲蓄險不是存錢工具其次,是存到 半年生活費。若未來計畫轉職,在工作無法確保順利接軌下,就須存到一年生活費,作為緊急預備金。「存款目標須視日常花費多少而定,因此要先釐清信貸還要還 多久、每月開銷是多少。但利用儲蓄險來存錢,絕對是錯誤作法。」佘曉皊解釋,理財目標不同,使用的工具也不一樣。像保險,處理的是風險問題;而儲蓄,是為 累積緊急預備金;至於投資,則是為長遠的未來做準備,像退休金規畫等。「儲蓄險的本質是保險,有一定的成本費用,若有急用要解約,就會產生不必要的損失; 反之,將資金放在銀行定存,急用時提出,最多是損失一點利息,而不會侵蝕到本金。」儘管單身族優勢是沒有家累,但重新調整資金配置,須改變原來生活方式, 過程不可能「無痛無感」。佘曉皊建議,月光單身族應朝「六一三」原則努力,落實生涯理財規畫。「六是每月支出不超過薪資六○%,一是保險規畫占薪資一成, 三則是每月存下收入的三○%。」絕大多數人收入有限,如何在一塊餅裡做適當分配,是生涯理財規畫核心。雖然對月光單身族來說,重新起步挑戰高,但正視自己 的期待與現實差距,努力縮小落差,將使人生活得更自在、踏實。

花掉近 8 成年薪

40歲男幾乎存不到錢

——王維力現金流量表

單位:元

項目 年度總計 每月平均收入 工作收入 74.4萬 6.2萬年終獎金 6.2萬 5,000 小計 80.6萬 6.7萬支出 飲食 12萬 1萬

服裝 2萬 1,700

房貸與信貸 21.7萬 1.8萬

孝親 6萬 5,000

交通 2.9萬 2,400

娛樂 8萬 6,700

保險費 8萬 6,700

稅金 3萬 3,000

小計 63.6萬 5.35萬

先保險再存錢

4步驟終結月光窘境

—— 月光男改善財務建議書Step1釐清收支,確認每月開銷及資金流向Step2以定期險規畫 彌補重病、重殘缺口以40歲男性、殘扶險(附約)為例:● 若每月給付5萬元,給付15年,年繳保費約4200元● 若每月給付6萬元,給付15年,年繳保費約5040元Step3用定存先累積一年緊急預備金例如:每月花費5萬3000元,存款目標即63萬6000元 (5.3×12)

Step4 累積退休金

先評估退休時間、退休後每月花費,及退休後應準備多少年生活費用;扣除勞保勞退後,折現回來,就是退休當年度應準備的金額。

例如:65歲退休,距現在約25年,每月期望花費5萬元,預計準備15年。

● 以勞退新制計算,退休後可月領1萬1154元(月薪6萬元,提撥6%,工作35年,投資報酬率2%)。

● 勞保年金部分,退休後可月領2萬5177元(投保薪資43900,年資37年)。

● 退休時希望維持相當於現在購買力5萬元,以通膨率2%估計,25年後每月需要8萬2030元。

● 勞退+勞保的期待達成率為38%(以通膨率2%計算)。若希望達100%,在這25年內,須尋找其他投資標的。若報酬率5%,每月須提撥1萬5251元投資;若報酬率3%,每月則須提撥2萬397元投資。

撰文 / 歐陽善玲

 


不婚 月光 族用 613 法則 老後 後不 不為 為錢 煩惱 工作 12 存款 負債 50
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File#613 柏拉圖之戀

原載《東Touch》1079期 (02Feb2016)
File 613 柏拉圖 柏拉 之戀
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格力電器資產負債表上未分配利潤高達613億元!

格力電器合並資產負債表顯示,截至一季度末,公司未分配利潤為613億元,上一報告期為557億元。

4月26日,格力電器收到深交所關註函,要求說明2017年度未進行現金分紅的具體原因及合理性,說明是否符合公司章程規定的利潤分配政策,說明是否切實保護了中小投資者的利益。

4月25日晚,格力電器披露年報,公司2017年度營收1482.86億元,同比增長37%,凈利潤224.02億元,同比增長45%,創出歷史新高。

但是向來分紅大方的格力電器今年卻不分紅、不轉股,也是自2007年以來首次未分紅。

要知道,2016年格力電器的分紅數額創可是出史上新高。年報顯示,格力電器在2015年、2016年均拿出了屬於上市公司股東的超70%凈利潤進行分紅,分別為90億元、108億元。

對11年來首次不分紅,格力電器表示,根據 2018 年經營計劃和遠期產業規劃,公司預計未來在產能擴充及多元化拓展方面的資本性支出較大,為謀求公司長遠發展及股東長期利益,公司需做好相應的資金儲備。公司留存資金將用於生產基地建設、智慧工廠升級,以及智能裝備、智能家電、集成電路等新產業的技術研發和市場推廣。

上周傳出消息,格力電器將參與洛陽軸承的混合所有制改革,不排除格力電器留存數百億利潤與現金,與此事有關。不過,格力電器至今沒正式公布相關事宜。而格力電器在2018年的重點工作中明確,把智能裝備逐步打造成企業新的利潤增長點。

格力 電器 資產 負債表 負債 上未 分配 利潤 高達 613 億元
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倫敦車位天價售613萬

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:11

■單位為求慳位,床下是煮食爐具。 互聯網


【貴過住宅】英國與香港樓市相似地方,不得不提「炒車位」。英國近兩年興起車位投資,投資者買入車位後,有管理公司承租和打理,省回雜項開支,加上入場門檻低,回報可觀,深受買家歡迎。倫敦住宅區更出現天價車位。兩年前Camberwell一個簡陋搭蓋的車位以55萬英鎊(約613萬港元)售出,較當時倫敦平均樓價高兩倍,創下倫敦最貴車位紀錄。車位比樓價還要貴,英國出現「迷你單位」應付住屋需要。英國家統計局最新數據,2013至2014財政年度,置業比率為63%,近30年最低。當地樓價與薪酬比例仍高,反映市民難上車。地產代理Rightmove今年2月調查報告指,倫敦樓房均價,較英國打工仔平均年薪高11倍。而倫敦樓市近日多了面積僅300平方呎的迷你單位,月租約500英鎊。此類單位多數採開放式設計,包括獨立廁所。有單位為求慳位,除了築高睡床,騰出床下為煮食位,租客更要每日爬過雪櫃上落床。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543895
倫敦 車位 天價 613
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泓景臺613萬易手高估值百萬

1 : GS(14)@2016-08-04 04:00:19

【本報訊】樓價反彈,銀行估價追不上,近期部份二手成交嚴重估價不足。當中長沙灣泓景臺兩房戶5個月賣貴18%,成交價613萬元,較銀行估值貴100萬元。中原歐陽振邦表示,泓景臺2座低層H室,實用441方呎,上月底以613萬元成交,比業主今年5月18日放盤叫價610萬元還要高,呎價13,900元。一個面積相同的同座高層H室,今年2月份成交價只是548萬元,呎價僅11,760元。短短五個月,低層比高層呎價貴18%,難怪銀行估價追不上樓價反彈速度。今次成交的單位,滙豐、恒生及中銀網上估值全估價不足,滙豐估值更低見513萬元,即成交價比估值高出足足100萬元或近兩成;至於中銀和恒生,估值亦只是545萬元及557萬元,較成交價低10%及11%。



低調收租王沽住宅減磅

鴨脷洲海怡半島兩房成交價亦較估值高「一球」。代理指,28座低層A室,實用544方呎,剛售730萬元,但此單位滙豐估值僅628萬元。馬鞍山新港城N座低層3室「零議價」賣430萬元,低位回升約5%。低調收租王楊達潮旗下太平集團地產近年積極減磅,過去三個月連沽最少六住宅單位,套近9,000萬元。新近沽售物業為薄扶林碧瑤灣29座高層戶,減價380萬元以3,320萬元連車位沽出。尖沙嘴九龍站錄8月首宗成交,消息指擎天半島1座高層B室售3,390萬元,原業主2002年底以809.2萬元一手買入,勁賺近2,600萬元。另中半山滿峰台低層A室售2,000萬元,原業主2012年以2,100萬元買入,連使費蝕約220萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160803/19720559
泓景 景臺 613 易手 高估 值百 百萬
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304243

油翠苑未補價3房613萬 綠表價新高

1 : GS(14)@2017-06-05 12:14:53

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3081&issue=20170605
【明報專訊】港府「加辣」反令樓價乾升,市場接連錄得破頂成交,其中油塘居屋油翠苑一伙綠表單位,以逾600萬元售出,刷新屋苑未補價單位紀錄。世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,上述油翠苑C座高層2室,以613萬元(未補地價)易手,單位為實用面積553方呎的3房戶、實呎11,085元,成交價、呎價同創油翠苑綠表市場新高。

謝續稱,原業主於2010年以205.28萬元(未補地價)購入上述單位,現帳面獲利407.72萬元,單位升值近2倍。

屯門兆邦苑實呎破萬元關口

祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門一名分支家庭客,新近以383.8萬元(連補地價)購入兆邦苑高層9室,單位屬實用面積375方呎兩房戶,實呎10,235元,成交呎價首破1萬元,創下屋苑歷史新高。據悉,原業主於1991年以28.25萬元(未補地價)購入單位,扣除補地價開支後,相信賣方仍有不俗利潤。

私宅方面,馬鞍山聽濤雅苑有「九七貨」易手。中原副分區營業經理黃家樂表示,上述單位是2座高層H室,為實用面積788方呎3房連套房戶,原業主5月放盤叫價約935萬元,議價後以918萬元易手,實呎11,650元,新買家為同區用家。據悉,原業主1997年7月以710萬元購入單位,持貨約20年,帳面賺208萬元或近三成。

另市場消息指,將軍澳居屋寶盈花園1座低層F室,屬實用面積430方呎兩房戶,在自由市場以561.8萬元售出,實呎1.3萬元,呎價料創屋苑新高。

君傲灣兩房加價11%沽出

香港置業助理分區董事劉浩勤稱,將軍澳君傲灣1座高層E室,屬實用面積471方呎2房戶、可享海景,新近以768萬元成交,實呎16,306元,成交價創屋苑同類新高。據悉,原業主去年底放售叫價690萬元,新春後市况向上,原業主數度加價,於5月下旬加價至760萬元,近日有準買家洽購,原業主再加價至768萬元,而新買家亦願意追價,單位半年累積加價11%或78萬元。據悉,原業主於2013年11月以522萬元購入,持貨4年,帳面獲利246萬元或47%離場。

此外,中原地產表示,十大屋苑於剛過去周六及周日僅錄得6宗成交,較上周5宗多1宗或兩成;美聯統計則稱,過去兩天10大屋苑僅錄得約4宗成交。
翠苑 未補 補價 613 綠表 表價 新高
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