搜房爆租房經紀人裁員風波 回應稱對“刷單”懲處

搜房爆租房經紀人裁員風波 回應稱對“刷單”懲處

一財網 羅韜 2015-10-16 17:20:00

搜房轉型一波三折，近日其裁員經紀人再一次讓搜房陷入混亂。有媒體報道稱，搜房網在北京、上海、成都等地辭退了部分租房經紀人，理由是任職期間存在合同造假。

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平安“燒錢”6億進入租房市場 保險經紀人也要幫客戶租房

平安“燒錢”6億進入租房市場 保險經紀人也要幫客戶租房

一財網 羅韜 2015-11-26 20:04:00

平安好房的團隊發現，2013年之前只有6%左右的人是通過互聯網直接找到租房，2015年初通過互聯網租房的占比已經達到了20%，這個增長的趨勢非常明顯。

互聯網租房中介：花錢的公司能不能變成賺錢的公司

互聯網房產中介平臺愛屋吉屋（以下簡稱“愛屋”）最近遇到一件好事和一件壞事。

好事是2015年11月12日，這家公司完成了E輪融資，總金額1.5億美元。壞消息是，11月23日下午，百余名自稱愛屋員工的人進入公司總部，聲稱公司惡意扣發績效獎金。25日，幾名員工在人民廣場地鐵站內拉起了“黑心公司愛屋吉屋血腥裁員拒發薪資”的橫幅。

這與這家公司正在進行的績效改革有關。愛屋市場部負責人張雋對南方周末記者表示，經他們溝通確認，進入公司總部的百余人中，跟愛屋有雇傭關系的只有33人。愛屋方面做了一對一的溝通，跟他們解釋為什麽績效被扣。

過去愛屋的一大特點是，給經紀人提供高於行業水平兩倍的底薪和提傭比例。但現在無論是底薪還是提傭比例，都下調到1.5倍。調整的原因是公司計劃半年內實現盈利。而且，不僅現在要調整，以後還會調整。

作為愛屋投資人之一的高榕資本合夥人高翔對南方周末記者表示，目前的績效改革是為了完善愛屋的商業模型。

“愛屋在一個傳統勢力根深蒂固的市場打下了一片天地，證明了用互聯網改造房產中介市場的可行性，準確地做到了大家想要做的規模。接下來要從花錢的公司變成賺錢的公司，在戰略上把商業模型做得更好。”高翔對南方周末記者說。

作為一家2014年3月才成立的公司，愛屋過去一年半的發展奪人眼球。不僅一年半進行了5輪融資，而且投資人隊伍都是大牌機構，包括高榕、晨興、GGV和順為。高翔提供的數據是，愛屋已經進入全國10個城市，多個城市的二手房交易數量占到了當地市場的前三名。

愛屋的主要創始團隊是從土豆網出來創業的幾個高管，之前創辦過打車軟件大黃蜂，後賣給了快的。 

高翔認為，傳統的房地產中介是一個所有人都不滿意的行業，租房的覺得中介收的傭金貴，體驗不好。房東覺得中介找的房客不好，而且交易完之後，還會接到各種騷擾電話。房產經紀人覺得社會地位低，收入沒有保障。而愛屋想要通過切入交易和服務環節，用互聯網來解決各方痛點，雖然這條路很艱難，並且看得不太清，但這是一個大趨勢。 

愛屋先是選擇立足上海，從租房市場切入，一年後再進入二手房交易市場。這兩個市場上，愛屋搶市場的賣點都是低收費。

張雋對南方周末記者表示，在租房市場，有的城市是向租客收取一個月房租當傭金，比如北京，而愛屋只向租客收半個月的租金。有的城市是向房東和租客各收半個月的租金，比如上海，而愛屋則只向房東收取一個月租金的35%。

二手房上愛屋只收取房產交易額總價的1%作為傭金。在傳統中介市場，北京一般在2.75%，上海在2%，廣州和深圳一般在3%。

同時，愛屋還提高經紀人的收入。給他們提供比傳統中介高幾乎兩倍的底薪——6000元。其中，2000元要看租房人的滿意度。這讓很多傳統中介的員工跑到愛屋吉屋。

一年半來，愛屋確實取得了不小成績，但面臨的競爭也越來越激烈。

過去一年來，房產O2O的競爭者越來越多，包括房多多、房呀、好屋中國和吉屋網等都在跟愛屋直接競爭。

線下巨頭也開始阻擊愛屋。比如愛屋吉屋進入北京市場的時候，就遇到了鏈家的強勢阻擊，鏈家也上線了移動租房APP——丁丁租房，而且打出了免傭金的概念。同時，鏈家在線下大量收購其他房產中介，加固自己在線下的護城河。

一些線下中介還憑借平臺優勢，出臺了家裝貸等貸款業務，最高可以貸10萬元給買房人，這解決了很多購房者首付不夠的難題。 

過去愛屋主要是靠低收費和給經紀人高收入來占領市場，但目前來看，隨著經紀人隊伍的龐大，進行績效改革，削減成本成為必然。另外，服務費的下調空間已經有限。

可以想象，在線上線下的激烈混戰中，下調經紀人的收入，對房源和服務都將帶來影響。愛屋的這場硬仗怎麽打下去，還有待觀察。

入住大安「玖樓」，室友從編輯到木工都有 租房得投履歷？秀自己免費住天龍國

公租房三年內享受7種稅收優惠

公租房三年內享受7種稅收優惠

一財網 陳益刊 2016-02-04 10:43:00

財政部發布《關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》，決定繼續對公共租賃住房建設和運營給予稅收優惠，優惠政策涵蓋城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等7大稅種，執行期限為2016年1月1日至2018年12月31日。此次為2013年優惠政策的延續。

從短租房到精品民宿，5年時間如何造就民宿產業

導讀 : 5年時間民宿短租從呱呱落地到現在成為旅遊住宿業不可或缺的一部分，其發展可謂一日千里，並影響了社會中多個階層與群體。

2010年，當國內人們還習慣使用傳統中介來完成租車、租房等租賃服務時，國外共享經濟早已紅遍大江南北。一年以後，愛日租的成立標誌著共享經濟落地中國，在此後的幾年里，共享經濟在國內呈爆發性增長，滴滴打車、木鳥短租、閑魚等企業紛紛建立。時至今日，共享經濟已經滲透到多個領域，尤其是在租房領域，從普通的短租房，到現在的民宿產業，短短5年時間，短租民宿實現從無到有，從1.0到3.0的進化。

短租民宿在短短5年時間內能夠實現飛速發展，成為支持當地經濟發展的重要內容，它的發展離不開移動互聯網技術的提升、國民經濟的提升及民宿產業本身的發展。在這三者的共同作用下，民宿短租日趨成為可以與酒店競爭的力量，成功占據旅遊住宿業部分市場。

互聯網及電子商務發展為民宿短租發展創造條件：

電子商務在國內的興起源遠流長，最早由國家工信部門提出的“三金工程”開始，到1996年因特網的建立，再到1998年中國第一筆互聯網網上交易成功。這5年時間是國內電子商務的誕生起，自此電子商務的發展迅猛，到現在，歷經20年的時間，中國國內電子商務逐漸進入成熟期。此時電子商務孕育而出的O2O行業進入高速發展階段，開始了本地化及移動設備的整合和完善。與此同時，在互聯網用戶與日俱增時，大量的互聯網用戶為O2O模式提供了數以萬計的用戶基礎。據相關數據統計2010年至2015年，我國網民總數由2010的4.57億上升到2015年的6.88億，互聯網普及率已達50.3%，其中手機網民從2010年的3.03億上升到2015年的6.2億，占比提升至90.1%。

國家經濟的發展帶動人們出行需求的增加並促進思想觀念的轉變：

自1998年起，我國GDP進入高速增長的階段，截止至2015年全年GDP達到67.67萬億元，成為世界第三大經濟體。國家經濟的飛速發展也使居民收入水平不斷提升，國家統計局數據顯示，2015全年全國居民人均可支配收入21966元，比上年名義增長8.9%，扣除價格因素實際增長7.4%。人均國民總收入大幅增加，已接近中等偏上收入國家平均水平。

收入水平的提升預示著人們的錢包鼓了，人們不再為了吃穿發愁，而是開始探尋更高層次的精神追求。其中以旅遊實現消遣休閑的人數激增，2011年全國旅遊工作會議中總結到全國旅遊業總收入1.57萬億元，全國旅遊業總收入年均增長15%，我國已成為全球第四大入境旅遊接待國和亞洲第一大出境旅遊客源國。而到了2015年，這一數字繼續提升，旅遊總收入突破4萬億元，其中住宿消費占比逐年上升，遊客更註重住宿品質。在共享經濟的影響下，一些高檔民宿逐漸進入遊客的眼睛，成為不少有的選擇。

民宿短租產業自身的發展：

受多種因素的影響，民宿短租也迎來了發展的新時期，不僅民宿的數量急劇上升，民宿的質量也在不斷的提升，同期遊客入住意願逐漸增加，如此循環，促進民宿產業迅速發展。

2010至2015年間，各地民宿數量呈爆發式增長。尤其在旅遊資源豐富的地區，民宿數量更是幾何式增長，據西湖風景名勝區民宿行業協會的數據，截至2015年12月，西湖景區內的民宿已達到165家，比2010年6月底的41家翻了3倍多。同樣，在廈門民宿由06年的13家擴展到如今的1800多家。

線下民宿資源的豐富為遊客提供了多種選擇，在O2O飛速發展的今天，集合線下資源的民宿預訂平臺也匯集了大量的民宿資源。截止至2016年，我國多個平臺已經收錄全國數以萬計的民宿房源。

在民宿數量不斷增加的同時，民宿的質量更是在不斷的提升。從房源裝潢開始到周邊環境的修繕，短租民宿提升質量經歷了三個階段。第一階段，房間設施的增加與房型的增加。2010年短租民宿的概念僅僅停留在住宿的地方，而後在不斷的發展中，民宿不斷開始充實內部設施。從wifi到熱水器，從微波爐到電水壺，甚至出現多功能民宿、設有智能門鎖的民宿。

第二階段，民宿內涵的增加。在民宿設施與房型基本齊全之後，民宿的發展又進入新的階段，即賦予民宿更多價值的階段，這個價值體現在民宿的文化屬性、歷史屬性等，讓民宿跳脫出單純的住宿，融入文化、故事等內涵變成主題民宿，使入住者感受到更濃厚的文化背景。

第三階段，服務的提升與擴展。現階段的民宿已經逐步邁進第三階段，這個階段是基於分享經濟中的“分享”概念。此時民宿主共享的不僅僅是民宿本身，還包括自身的服務，從分享房源出發到分享自己的汽車、時間、技能等內容，房東在房屋租賃收入基礎上同時增加額外的收入。

除了線下民宿資源外，線上民宿預訂平臺也在跟隨民宿的發展不斷的進步，從最初的信息展示平臺到現在兼具向導、綜合服務等功能。在服務上，民宿預訂平臺從最初的只提供信息服務開始發展到現在兼具各種服務、保障功能。從房客的擔憂入手，采用更嚴格的房源管理，推廣安裝智能門鎖，贈送平臺與保險公司合作的短期住宿險種等等。

在深耕市場的同時，每個平臺都有背後的商業模式也在不斷的進化，其中平臺細分挖掘的具體領域也在不斷的延伸。例如國內木鳥短租深入挖掘C2C領域，與微小型B端、C端合作，平臺內房源除個人房東提供的個人閑置房源外，還有不少職業房東與其他企業的房源。在這之外，更有重運營的homeaway， 平臺內部的房源多由企業提供，更傾向於簡單的小型酒店，但較酒店模式更輕。

民宿短租的發展除了技術的進步、觀念的改建與自身發展建設外也離不開國家政策的推動，從分享經濟上升為國家頂層經濟構架到85號文件，每一個政策的出臺都給民宿短租發展提供了更多的法律基礎與支持，當然各地出臺的民宿短租的法律法規細則更是讓民宿短租有了具體的法律保障。

從2010年到2015年，5年的時間民宿短租經歷了從0開始到N次方式發展，在網絡技術、國家政策、人們租住觀念等方面均實現飛躍式變化，實現全國民宿數量達42658，在線短租市場規模達到100億元。這些成績也將為民宿短租未來發展奠定堅實的基礎，在技術不斷發展與觀念不斷開放的今天，可以預見今後5年民宿短租的發展方向。

第一，信息技術的提升與信息透明程度的增加。

在未來5年里，信息技術將會繼續發展，針對現在民宿短租平臺的需要，增強信息透明程度與真實感，民宿短租平臺可引入三維全景虛擬現實技術，利用虛擬現實技術全方位展示房源，實現房客預定時通過網絡就能一堵房源真容。

同時，視頻通話等功能也將會陸續被加入，房客可以在網絡中實現與房東面對面交流，這種交流比現存的直接聯系等方式更進一步，讓房客在預訂前期就可以全方位的了解房東信息，增加對房源，對房東的信任度。

第二，共享經濟的滲透與觀念的開放。

隨著共享經濟的發展與觀念的開放，共享經濟將會繼續滲透，房屋共享將會升級，由傳統的房屋共享升級為空間共享。例如，沙發共享，書房共享甚至個人經營的咖啡店的休息間，花店，書店等凡是可以用於租住空間的共享。

共享升級之後，價格也會隨著數量的增多而變化。一些高質量高檔房源的價格會根據服務種類的增多而調整，而一些小空間或者簡單空間的共享則會降低價格來獲取低端出行人群的需求。例如，全家出遊度假時更加註重產品的舒適度，因此會選擇一些高檔的民宿，可選擇價格範圍上線會更高，同時，一些更加註重實用性與價格的年輕窮遊群體則會傾向於價格因素，選擇住宿質量尚可，但價格偏低的床位、沙發等空間，來滿足自身對價格的需求。

第三，民宿短租“賣感情”，平臺“賣概念”。

現在，民宿短租區別於酒店的關鍵在於民宿短租是“有感情”的住宿方式，不少民宿短租的經營者通過服務，裝飾裝潢等方式將民宿改裝成有感情，有故事，有背景的民宿，讓租住民宿的遊客獲得區別於酒店的住宿感受。在以後的發展中，隨著入市民宿數量的不斷增加，競爭將會更加激烈，有競爭就會有淘汰，在市場發展中，民宿將會進入淘汰期，一些質量尚可，服務差的民宿將會被淘汰，而一些有情調，有質量，服務好的民宿將會脫穎而出。

同時，民宿預訂平臺將會將民宿的概念繼續擴展，使之成為一種場景化的住宿方式。如麗江孤獨民宿，大理回歸民宿，廈門釋放民俗等等，通過平臺包裝富裕這些民宿內涵，場景，讓更多有需求人分門別類的感受民宿資源。

總而言之，5年時間民宿短租從呱呱落地到現在成為旅遊住宿業不可或缺的一部分，其發展可謂一日千里，並影響了社會中多個階層與群體。在未來的發展中，民宿短租不但會繼續提升自身的發展，整合市場，進入淘汰期，更會以自身優質的服務於內涵影響更多遊客，獲得更長足的發展。

版權聲明： 本文作者五月，文中所述為作者獨立觀點，不代表i黑馬立場。推薦關註i黑馬訂閱號（ID:iheima）。

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標簽 短租 民宿 共享經濟

調查顯四成人曾遇租房中介不良行為 住建部回應正制定管用措施

在6日舉行的國務院例行政策吹風會上，住建部副部長陸克華稱，北京市在2014年對3萬多名年輕人住房狀況進行了調查，其中43.8%的人都表示在租房的過程當中遇到了中介方面的一些不良行為，甚至黑中介、欺詐中介費等問題。

他透露，北京市住建委有一個投訴平臺，對中介的投訴主要有：隱瞞房屋的真實狀況，發布虛假的房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以後出租，還有亂收費，甚至騙取中介費等。

針對目前國內住房租賃市場中介服務不規範、虛假房源、中介欺詐以及無序競爭等問題，陸克華提到，在今年3月15號的新聞發布會上，住房和城鄉建設部準備從七個方面入手，目前正在制定具體可操的，能夠抓落實的、管用的、能見實效的措施。不然的話，容易流於形式。

以規範中介機構房源信息發布為例，陸克華說，信息要求真實、全面、準確、及時。中介機構不得以虛假的信息、虛假的價格進行“釣魚”，即在網上掛著一個信息，說這個房子位置也好、戶型也好、價格更好，一打電話查詢，說這個房子被別人租走了，之後就不斷地打電話推薦別的房子，說是服務，但多了就是騷擾。

陸克華說，住建部即將開展一次全國範圍內的房地產中介專項整治行動。對於存在違法違規行為的中介機構，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網上簽約的資格;情節嚴重的依法處以罰款，並列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規機構，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作，從目前的成效來看還是不錯的。

除了中介問題外，此次例行發布會還提到了住房租賃企業的問題。

陸克華稱，在我國住房租賃市場中，供應的主體主要是個人出租，占到90%以上。但是在一些國家成熟的房地產市場，專業的租賃企業提供房源的占比是30%左右。這中間的差距還比較遠。

陸克華說，雖然最近幾年情況有所改善，有一些房地產開發企業，像萬科、招商、保利，開始將一些住房用於出租經營，還有一些中介機構，像鏈家等一些其他企業，也專門開展住房租賃的業務。但是總體來看，由於缺少配套的系統政策支持，專門從事住房租賃的企業還不多，還不能夠滿足住房租賃消費的需求。

為何企業不願涉足租賃市場？陸克華認為，原因有三個。

一是開發企業買地一次性投入，加上開發建設，資金投入比較大。如果采用出租的方式，資金收益率比較低，所以租房子不如賣房子。二是企業持有經營租賃住房，資金回籠的時間比較長，要幾十年，需要金融配套，比如說長期、低成本資金的支持，但是目前房地產貸款的期限一般只有三五年，不匹配，企業沒法做租賃經營。三是租賃企業負擔比較重。從目前來看，稅費等各項支出加在一起，算下來以後沒有什麽利潤，甚至還虧損。

這是之前住房和城鄉建設部先後組織9個專項課題，調研了13個省市，召開了40多個座談會，廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地產企業(包括房地產開發企業和中介機構)、住房租賃企業和專家學者的意見建議，並會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展聯合調研發現的情況。

2016年《政府工作報告》強調，要建立購租並舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。國務院總理李克強5月4日主持召開國務院常務會議，會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。會議確定，發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

為此，陸克華表示，從以下四個方面來扶持住房租賃企業的發展。

一是從稅收方面給予優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構，包括個人，給予稅收優惠政策的支持，具體不再介紹，文件很快會出來。

二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，拓展直接融資的渠道。

三是完善規劃建設和用地政策。合理確定新建租賃住房建設的規模，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵地方政府盤活城區的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。

四是鼓勵房地產開發企業開展租房租賃業務。鼓勵開發企業出租庫存的商品住房。引導開發企業與租賃企業合作，發展租賃地產，從開發、銷售向租售並舉的經營模式轉變。總的來講，是要充分發揮市場的作用，調動企業的積極性，來提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化的水平，形成大中小住房租賃企業協同發展的格局。謝謝。

調查顯四成人曾遇租房中介不良行為 住建部回應正制定管用措施

在6日舉行的國務院例行政策吹風會上，住建部副部長陸克華稱，北京市在2014年對3萬多名年輕人住房狀況進行了調查，其中43.8%的人都表示在租房的過程當中遇到了中介方面的一些不良行為，甚至黑中介、欺詐中介費等問題。

他透露，北京市住建委有一個投訴平臺，對中介的投訴主要有：隱瞞房屋的真實狀況，發布虛假的房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以後出租，還有亂收費，甚至騙取中介費等。

針對目前國內住房租賃市場中介服務不規範、虛假房源、中介欺詐以及無序競爭等問題，陸克華提到，在今年3月15號的新聞發布會上，住房和城鄉建設部準備從七個方面入手，目前正在制定具體可操的，能夠抓落實的、管用的、能見實效的措施。不然的話，容易流於形式。

以規範中介機構房源信息發布為例，陸克華說，信息要求真實、全面、準確、及時。中介機構不得以虛假的信息、虛假的價格進行“釣魚”，即在網上掛著一個信息，說這個房子位置也好、戶型也好、價格更好，一打電話查詢，說這個房子被別人租走了，之後就不斷地打電話推薦別的房子，說是服務，但多了就是騷擾。

陸克華說，住建部即將開展一次全國範圍內的房地產中介專項整治行動。對於存在違法違規行為的中介機構，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網上簽約的資格;情節嚴重的依法處以罰款，並列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規機構，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作，從目前的成效來看還是不錯的。

除了中介問題外，此次例行發布會還提到了住房租賃企業的問題。

陸克華稱，在我國住房租賃市場中，供應的主體主要是個人出租，占到90%以上。但是在一些國家成熟的房地產市場，專業的租賃企業提供房源的占比是30%左右。這中間的差距還比較遠。

陸克華說，雖然最近幾年情況有所改善，有一些房地產開發企業，像萬科、招商、保利，開始將一些住房用於出租經營，還有一些中介機構，像鏈家等一些其他企業，也專門開展住房租賃的業務。但是總體來看，由於缺少配套的系統政策支持，專門從事住房租賃的企業還不多，還不能夠滿足住房租賃消費的需求。

為何企業不願涉足租賃市場？陸克華認為，原因有三個。

一是開發企業買地一次性投入，加上開發建設，資金投入比較大。如果采用出租的方式，資金收益率比較低，所以租房子不如賣房子。二是企業持有經營租賃住房，資金回籠的時間比較長，要幾十年，需要金融配套，比如說長期、低成本資金的支持，但是目前房地產貸款的期限一般只有三五年，不匹配，企業沒法做租賃經營。三是租賃企業負擔比較重。從目前來看，稅費等各項支出加在一起，算下來以後沒有什麽利潤，甚至還虧損。

這是之前住房和城鄉建設部先後組織9個專項課題，調研了13個省市，召開了40多個座談會，廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地產企業(包括房地產開發企業和中介機構)、住房租賃企業和專家學者的意見建議，並會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展聯合調研發現的情況。

2016年《政府工作報告》強調，要建立購租並舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。國務院總理李克強5月4日主持召開國務院常務會議，會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。會議確定，發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

為此，陸克華表示，從以下四個方面來扶持住房租賃企業的發展。

一是從稅收方面給予優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構，包括個人，給予稅收優惠政策的支持，具體不再介紹，文件很快會出來。

二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，拓展直接融資的渠道。

三是完善規劃建設和用地政策。合理確定新建租賃住房建設的規模，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵地方政府盤活城區的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。

四是鼓勵房地產開發企業開展租房租賃業務。鼓勵開發企業出租庫存的商品住房。引導開發企業與租賃企業合作，發展租賃地產，從開發、銷售向租售並舉的經營模式轉變。總的來講，是要充分發揮市場的作用，調動企業的積極性，來提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化的水平，形成大中小住房租賃企業協同發展的格局。謝謝。

中國進入租房時代? 商業地產和長租公寓獲得利

日前，國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

具體包括以下四方面措施以支持住房租賃市場發展：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；推進公租房貨幣化；完善稅收優惠政策；推行統一的租房合同示範文本等。

其中，最受人關註的是第一條措施，不但鼓勵開發商和個人將持有的住房出租，還允許將商業用房改建為住房出租。在國家去庫存的大背景下，這樣的政策無疑提高了商業地產的使用效率。

“目前上海的寫字樓庫存948萬平方米，去化周期22個月;商鋪庫存945萬平方米，去化周期55個月。可以看到商業地產已經預見到高風險的問題，而加上上海居住供應又不夠，這樣的政策顯然可以緩解供求矛盾。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經記者。

對於一直爭奪房源的長租公寓而言，也是一種利好。多家長租公寓人士告訴記者，雖然該政策尚無落地的具體措施，但是可以肯定這個政策將鼓勵大量的商用物業投資者將物業進行租賃改造，這樣既可以有效地消化庫存商品房，還可以帶來不錯的現金流回報。當然，這些物業改造可能就需要和長租公寓合作，因此長租公寓可以獲得更多的房源。而對於租客端口而言，將會有批量市區房源出現，緩解了供求矛盾。

但是記者同時也註意到，住房城鄉建設部在此前的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就有類似內容，但沒能對市場產生明顯的影響。由於住宅開發商普遍傾向於快速回籠資金，特別是在近年房地產市場總體不景氣的情況下，因此僅僅是鼓勵其將持有住房出租，影響並不大。

上海鏈家研究總監陸騎麟建議，建議上海的住宅類用地，都配建至少5%的保障房，這類保障房便可作為公租房，滿足社會的租房需求。此外，政府在土地出讓中，亦可以規劃部分房源，限定其必須自持出租，2014年末出讓的前灘只租不售宅地，就是先例。

同時，本次政策第三條中還提到“增加租賃住房用地供應”，這一點也被認為將會增加供給。“未來將可能出現更多較大比重的房源用於租賃，或者全部用於租賃的住宅地塊。”陸騎麟認為。

第一財經記者梳理發現，鼓勵商業用房改建出租利好公寓式辦公自持在2月出臺的上海土地新政中，且對商辦類地塊的自持作了嚴格的要求，按照要求，一般地區商業自持不低於80%，辦公自持不低於40%，持有年限不低於10年;近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業自持100%，辦公自持不低於60%或100%，持有年限不低於10年或長期持有。

如果這些項目選擇自持，就會有更多的項目選擇出租改造。目前上海大量中外圍區域的商辦類用地，因為辦公需求的不足，辦公部分都以公寓式辦公為主，以此快速回籠資金。而嚴苛的自持限定出臺後，很可能將出現大量無法短期內出售的公寓式辦公房源，而這類房源正符合本次國務院鼓勵商業用房改建出租的要求，未來將流入租房市場，緩解供需矛盾，屆時上海中外圍區域將出現一些租售並舉的公寓式辦公項目。

盧文曦認為，由售轉租，一來可以盤活存量，提高利用效率。二來，可以滿足多層次的住房消費需求，為城鎮化助力。目前住房消費多集中在購買領域，而在國外尤其是一些發達國家租賃比重甚至超過買賣，因此租賃市場也是住房消費環節不可或缺一環。加上城鎮化加速農民陸續進城，住房需求量會隨之增加，但對於廣大農民而言支付能力有限，都去買房的可能性不高，因此需要有相當規模且規範的租賃市場來滿足這部分消費。另外，目前商業地產受經濟下滑承壓，投資意願不高，如果改成租賃住房同樣可以達到化解高庫存的壓力，對房企而言可以緩解資金壓力。

“ 短期來看還有諸多政策給予引導以及加快政策需要落實。比如，目前也有一些企業進行收購改建商業地產，從事住房租賃業務，但是利潤並不高。因此，今後在稅收、金融等方面能盡快落實支持性政策，租賃市場或將迎來快速發展期。”盧文曦告訴記者。

印度租房市場回報率僅1% 創客闖入這一全球最難領域

印度的房屋租賃胃口越來越大了。但這一規模達到200億美元的房屋租賃市場卻因為所謂的“信任赤字”，存在著巨大的供求不平衡。

回報率為何只有1%

“看到房子時，我馬上聯想到車庫——房子空空如也，門開大一點的話，剛好可以停一輛汽車和一輛摩托車。”德里的留學生吳順綿回憶了自己在印度的租房經歷。他說，印度人租房子的一大特點就是，房子里面什麽都沒有。

待租房屋空空如也的原因其實很簡單——房東怕租客把所有東西都搬走，這也是印度房東最擔心的一點，因此，房東會把出租房屋內所有的財產都鎖上或者幹脆統統搬走。

事實上，租客也同樣有著強烈的危機感，他們擔心的是那些缺乏信息驗證的房屋中介或房東，有可能會拒絕返還押金。

從歷史上看，印度的房屋出租市場是偏袒租客的，不僅僅是法律法規如此，房東能獲得的租金回報率也只有1%～2%。再加上“信任赤字”可能導致的麻煩，有房一族向無房者打開大門的積極性實在有限。

2011年的普查數據顯示，印度共有1100萬套空置房和80萬套未售房產。另一方面，根據國際貨幣基金組織（IMF）估計，印度的城市地區存在1900萬套房屋的短缺。面對如此巨大的需求，很多試圖抓住商機的印度企業最終卻以失敗告終。原因是，當地的房產中介機構既沒組織，也還未形成網絡。

創客進入全球最難市場

正在打破這一傳統市場的是那些創客和互聯網技術。

例如，英國的初創企業RedGirraffe.com就在印度推出了一個平臺，依靠技術抓住了房東和租客兩端的信息，並通過搜索為雙方匹配資源，完成租賃交易。除了租房合同，這個公司還提供一整套超越合同的服務。比如，專門的房產經紀人，7X24小時的呼叫中心和實時透明的交易記錄等。該公司采用一種專用的算法為房東和租客提供最匹配的服務。

“結合技術的全面執行是我們的賣點。我們把信任擺到了桌面上。”RedGirraffe.com的創始人兼CEO奈爾（Manoj Nair）表示，執行是成功的關鍵。“我們意識到，我們正在進入世界上最難的一個市場，並且選擇了印度最沒有組織的領域——房地產。我認為，打入印度的不同城市將會是艱巨的任務，因為這里的土地是國家所有，每個邦的法律也都存在差異。”

目前，RedGirraffe.com與印度本土頂級銀行和印度的國際性銀行簽約發行了多元化的金融產品。因為這些合作，公司不僅可以讓房東和租客雙方作為信用違約保障的資金鎖定在銀行里，而且還可以給雙方提供更多利潤。該公司目前已經和印度最大的銀行之一達成了技術性的合作。通過這一戰略，公司可以為房東、租客、銀行和地產代理商提供超過預期的服務，一定程度上也提高了效率。

房屋租賃市場大部分在城市

印度的房屋出租市場大約有200億美元的規模，其中135億美元的市場在城市，8億美元的市場在郊區，另外57億美元在非印度居民（NRI）的房地產經紀人手里。這一巨大市場已經吸引了大量的科技初創企業，它們旨在解決印度房屋租賃市場的供求問題。

但是，這些零散的解決方案缺少整體性和成本效益，很少提供後期交易和長期的專業客戶服務。

最近，擁擠不堪的房屋租賃市場已經開始發生顯著的變化。尤其是獲得了不少投資的著名初創企業Housing.com宣布退出了房屋租賃市場。Housing.com成立於2012年，由12個來自印度孟買的年輕工程師創立，快速成為印度最大的買房租房門戶平臺。

RedGirraffe.com宣布，公司還打算對其印度的業務進行交叉補貼上的創新，並在2019年初打入倫敦房地產市場。奈爾表示，在印度市場打拼的痛苦和挫折是無法想像的。他們保守地計劃，可以在5年內占有3%的市場份額。

為了縮小當地住房市場的供需鴻溝，印度政府已經采取了不少措施。比如，印度所得稅法案1961（Indian Income Tax Act 1961）22和23條的延伸法律規定，所有空置的房屋（除了私人所有的）都將根據當時市場上的租金征稅。這一法案可以刺激空置房產對外出租。與此同時，政府也提出了Model Tenancy Bill 2015，在法律層面確保不偏袒租客。盡管已有這些措施，印度的“信任赤字”仍然在供求不平衡的問題上發揮影響。這不僅僅會剝奪房東的租金收入，而且也阻礙了租客快速且高效地租到理想中的房子。

另一個事實是，多數初創企業目前還主要集中在圍繞首都新德里的區域。這也意味著，上述英國的初創企業在印度這個極具挑戰的國家未來混得如何還有待觀望。至少到現在，還沒有單一的科技初創企業在印度的房地產領域獲得了開創性的投資回報。如何重塑不受監管卻又極其本地化的房產經紀人網絡，將會是巨大挑戰。