📖 ZKIZ Archives

印度租房市場回報率僅1% 創客闖入這一全球最難領域

印度的房屋租賃胃口越來越大了。但這一規模達到200億美元的房屋租賃市場卻因為所謂的“信任赤字”，存在著巨大的供求不平衡。

回報率為何只有1%

“看到房子時，我馬上聯想到車庫——房子空空如也，門開大一點的話，剛好可以停一輛汽車和一輛摩托車。”德里的留學生吳順綿回憶了自己在印度的租房經歷。他說，印度人租房子的一大特點就是，房子里面什麽都沒有。

待租房屋空空如也的原因其實很簡單——房東怕租客把所有東西都搬走，這也是印度房東最擔心的一點，因此，房東會把出租房屋內所有的財產都鎖上或者幹脆統統搬走。

事實上，租客也同樣有著強烈的危機感，他們擔心的是那些缺乏信息驗證的房屋中介或房東，有可能會拒絕返還押金。

從歷史上看，印度的房屋出租市場是偏袒租客的，不僅僅是法律法規如此，房東能獲得的租金回報率也只有1%～2%。再加上“信任赤字”可能導致的麻煩，有房一族向無房者打開大門的積極性實在有限。

2011年的普查數據顯示，印度共有1100萬套空置房和80萬套未售房產。另一方面，根據國際貨幣基金組織（IMF）估計，印度的城市地區存在1900萬套房屋的短缺。面對如此巨大的需求，很多試圖抓住商機的印度企業最終卻以失敗告終。原因是，當地的房產中介機構既沒組織，也還未形成網絡。

創客進入全球最難市場

正在打破這一傳統市場的是那些創客和互聯網技術。

例如，英國的初創企業RedGirraffe.com就在印度推出了一個平臺，依靠技術抓住了房東和租客兩端的信息，並通過搜索為雙方匹配資源，完成租賃交易。除了租房合同，這個公司還提供一整套超越合同的服務。比如，專門的房產經紀人，7X24小時的呼叫中心和實時透明的交易記錄等。該公司采用一種專用的算法為房東和租客提供最匹配的服務。

“結合技術的全面執行是我們的賣點。我們把信任擺到了桌面上。”RedGirraffe.com的創始人兼CEO奈爾（Manoj Nair）表示，執行是成功的關鍵。“我們意識到，我們正在進入世界上最難的一個市場，並且選擇了印度最沒有組織的領域——房地產。我認為，打入印度的不同城市將會是艱巨的任務，因為這里的土地是國家所有，每個邦的法律也都存在差異。”

目前，RedGirraffe.com與印度本土頂級銀行和印度的國際性銀行簽約發行了多元化的金融產品。因為這些合作，公司不僅可以讓房東和租客雙方作為信用違約保障的資金鎖定在銀行里，而且還可以給雙方提供更多利潤。該公司目前已經和印度最大的銀行之一達成了技術性的合作。通過這一戰略，公司可以為房東、租客、銀行和地產代理商提供超過預期的服務，一定程度上也提高了效率。

房屋租賃市場大部分在城市

印度的房屋出租市場大約有200億美元的規模，其中135億美元的市場在城市，8億美元的市場在郊區，另外57億美元在非印度居民（NRI）的房地產經紀人手里。這一巨大市場已經吸引了大量的科技初創企業，它們旨在解決印度房屋租賃市場的供求問題。

但是，這些零散的解決方案缺少整體性和成本效益，很少提供後期交易和長期的專業客戶服務。

最近，擁擠不堪的房屋租賃市場已經開始發生顯著的變化。尤其是獲得了不少投資的著名初創企業Housing.com宣布退出了房屋租賃市場。Housing.com成立於2012年，由12個來自印度孟買的年輕工程師創立，快速成為印度最大的買房租房門戶平臺。

RedGirraffe.com宣布，公司還打算對其印度的業務進行交叉補貼上的創新，並在2019年初打入倫敦房地產市場。奈爾表示，在印度市場打拼的痛苦和挫折是無法想像的。他們保守地計劃，可以在5年內占有3%的市場份額。

為了縮小當地住房市場的供需鴻溝，印度政府已經采取了不少措施。比如，印度所得稅法案1961（Indian Income Tax Act 1961）22和23條的延伸法律規定，所有空置的房屋（除了私人所有的）都將根據當時市場上的租金征稅。這一法案可以刺激空置房產對外出租。與此同時，政府也提出了Model Tenancy Bill 2015，在法律層面確保不偏袒租客。盡管已有這些措施，印度的“信任赤字”仍然在供求不平衡的問題上發揮影響。這不僅僅會剝奪房東的租金收入，而且也阻礙了租客快速且高效地租到理想中的房子。

另一個事實是，多數初創企業目前還主要集中在圍繞首都新德里的區域。這也意味著，上述英國的初創企業在印度這個極具挑戰的國家未來混得如何還有待觀望。至少到現在，還沒有單一的科技初創企業在印度的房地產領域獲得了開創性的投資回報。如何重塑不受監管卻又極其本地化的房產經紀人網絡，將會是巨大挑戰。