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上週四，內房股世茂房地產公布中期業績，顯示上半年盈利因內地樓市大冧而跌逾五成，正好為一眾內房股「現真身」揭開序幕。自去年起，中央不斷加強宏調力度、銀行閂水喉、樓股皆跌，發展商不論借錢或賣樓套現都出現困難，經營情況慘不忍睹。

一眾內房股股價比去年高峰期急瀉超過八成；不但小股民、內地小業主中招，連一眾看好內地房產前景的香港商家，亦一擲千金在內地摸頂入市買地，到今時今日，自然要周圍「撲水」自救。

在金融海嘯來臨前，內地房產股早已陷入財困危機。據知有個別內房股老闆，最近親自向新世界發展主席鄭裕彤及長實主席李嘉誠「叩門」，希望獲得借貸。不過，一向睇市甚準的李嘉誠，對後市並不樂觀，故拒絕幫忙。而彤叔就算肯借，年息亦起碼四十釐。

內房商在樓市慘淡下要「自求多福」，而這幾年雄心壯志，在內地買地一心想做發展商的香港商家，亦無一倖免。上市公司恒和珠寶集團主席陳聖澤，自○四年起便與老友、有玩具大王之稱的蔡志明一同投資兩塊上海地皮，地盤至今仍在「種草」。

搞房產愈做愈蝕

恒和珠寶早於八八年上市，主要從事設計、製造及銷售中高檔珠寶首飾，不過對主席陳聖澤來說，他更愛炒樓，在香港專炒豪宅及寫字樓，二十年來共賺逾二億五千萬，他更早在九十年代已投資家鄉江門。本週二記者訪問陳聖澤，他呻道：「我在內地做項目十幾年，亦都蝕足十幾年！」

原 來他在九十年代已在江門發展一千畝共二百棟花園別墅，由於中方拍檔炒燶樓突然退出，陳聖澤要將整個項目「包底」硬食。除了地價四千萬元，包括建築等其他費 用，至今共使了兩億多，但多年下來項目仍在發展中。陳聖澤說：「至今已經蝕咗千幾萬港紙。因為項目位於一個島上，四面環水，交通不便，鄰近地區可賣三、四 千元一平方米，我嘅項目只可賣二千幾。」現時整個項目只開發了五分之一，即二百畝土地，其餘土地何時發展，他表示還要再與當地政府商討。

另外陳聖澤在廣州仍私人持有一個商業項目，現正拆遷；至於與蔡志明共同持有的上海商業項目，四年前由中方拍檔上海實業以五億六千萬人民幣投得，現時他以上市公司名義持有約四分一權益。陳聖澤坦言項目發展很慢，而且跟中方拍檔意見分歧，會拆夥分地，並與蔡志明共同發展其中一幅較大地皮。現需要資金的他，最近將他於今年四月、以三億三千多萬購入的上環鹽業銀行大廈地盤，以三億九千萬售予上市公司恒和珠寶，陳聖澤說會套回資金發展內地其私人擁有的地產項目。總結經驗，他說：「當初諗住分散風險，先至由主業嘅珠寶，轉而將部分資金發展內地房產，一心諗住穩定收租，但估唔到內地房產仲波動，風險仲大！」

套香港樓救內地樓

除 了陳聖澤，在地產界打滾三十多年的美聯集團主席黃建業，亦相當「渴水」。美聯上週公布中期業績，黃建業便「皺晒眉頭」，○八年上半年純利為一億五千萬元， 比去年同期下跌三成四，一度裁減二百名員工止血。本港樓市逆轉，美聯業務自然難搞，但黃建業去年於國內以私人名義投資買地，才令他最頭痛。

去 年底內地樓市高峰期，黃建業以三千八百萬元，投得一幅位於瀋陽的商業用地，搖身一變成為發展商，不過他開心「無耐」，內地樓已掉頭向下，「黃建業今次幾頭 痛咯！佢係初哥，除咗瀋陽呢個項目，仲喺深圳有買地，用咗起碼一億幾。」地價是一個問題，建築費用又是另一問題。一名知情人士說：「喺香港同內地發展房 產，成本比例好唔同。喺香港買地發展一個項目，總資金成本中八成係地價，另外兩成才是建築費用，但喺內地，五成資金是地價，另外五成則是建築費。變相即是 說，黃建業花了一億多元買地，另外需要一億多元起樓。」

無獨有偶，近年甚少沽售物業的黃建業，在今年六至八月期間，狂沽包括銅鑼灣白沙道地鋪等七個物業，套現逾三億七千萬港元。

內地銀行拉閘收水

事實上，內地銀行「拉閘閂水喉」，的確令上市或 私人發展商都極度頭痕。內地銀行在去年開始，嚴格執行貨幣從緊政策，收緊對發展商的貸款，令一眾地產發展商銀根緊絀。「以前央行向各銀行安排嘅貸款限額， 都係以年度計，銀行可以自行調動金額，但而家則係逐個月放貸，有啲吊緊鹽水嘅房產商，銀行想幫都因為該月份唔夠限額而幫唔到。」一名行內人士說，去年底央 行更規定銀行不可借錢予發展商買地，情況更形險峻。

「嗰啲喺香港上市嘅內房股，一向被歸納為外資地產公司。由於內地國企銀行已經唔肯借錢，佢哋於是轉向外資銀行如東亞、渣打等借外幣貸款，再向外管局申請轉為人民幣。但去年開始，外匯管理局又規定外資的地產公司唔可以借外幣債項，即是佢哋又唔可以再向國內嘅外資銀行借錢。」上海的外資地產基金管理層說。

在此情況下，發展商唯有「出蠱惑」：「由於中央主要限制發展商借錢，建築商借錢就無咁大阻力，於是部分發展商就同建築商協議，將合約金額寫高啲，由建築商向銀行借錢，到發展商賣咗樓套現後再還番錢俾建築商。」

紓緩財困各施各法

在內地的部分小型發展商，已開始被其他大發展商以賤價併購。而對香港人來說，最關心的莫過於一眾內房股表現。除股價大插水外，其面對的普遍問題，便是高負債和集資困難。一般地產股，負債比率以百分之五十為健康，但去年上市的富力地產，負債比率卻高達百分之一百三十，是眾內房股之冠，其他如綠城中國及上海復地，負債比率亦超過百分百。

富力地產去年大舉擴張，買入二十塊地皮，令土地儲備增至二千六百多萬平方米。但其現時手頭現金只有約二十億元，下半年包括支付地價及建築開支等的資本開支卻高達一百億元。要加快資金回籠，便要加快賣樓，但公司上半年銷售額只是全年目標的三分一。雖然公司一直寄望發行A股上市融資，但計劃在A股低迷之下亦只聞樓梯響。

房 產商各施各法，但其實最「自求多福」的方法，是賣樓套現。在內地樓市呆滯下，去年尾萬科在深圳牽頭開始減價戰，今年八月更在上海以八折促銷推出第二輪減 價，令一眾「過早買樓」的小業主極為鼓噪。進入傳統國慶節「金九銀十」（金九月銀十月）的消費旺季，各大地產商更加緊宣傳劈價消息吸引買家，恒大地產便宣 布於本週一起，在全國十三個新盤同時進行八點五折的促銷。「暑假一向係賣樓淡季，全世界都預咗喺奧運後賣樓，希望可以追回售樓目標，令內地樓在第四季有大 量供應推出，因此難免要劈價求售。」一上海外資基金管理層說。

「以前發展商想促銷，只要送吓傢俬、電器、全屋裝修。不過呢啲花拳繡腿嘅招數已經完全無用，而家就算發展商減價，樓盤只係吸引到有實際需要的人，如新婚者去買樓，但成交金額增長都唔大，因為佢哋買嘅始終只係細價樓。」中原中國董事總經理陸成嘆道。