陸振球：內房商早已習慣天價搶地
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GS(14)@2017-02-11 18:25:52http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8197&issue=20170211
【明報專訊】鬍鬚曾正式公布參選政綱，重點包括「目標為全港六成市民提供公營房屋作居所」，竟未有獲得熱烈響應，現任特首梁振英回應記者提問時更質疑，就算政府將來開發的土地全都用來興建公營房屋，不再賣地興建私人住宅，都未必能達到目標，况且市場若沒有私人住宅供應，樓價必然飈升，導致很多本應有能力購買私樓的人，也要輪候公營房屋。
曾幾何時，梁振英極度推許新加坡的房屋政策，當地樓巿一大特色是近九成巿民居住在政府興建的住宅，包括租住和購買的組屋，早年傳媒也積極讚揚星洲安居，香港人則住在蝸居，但不知是時移世易，還是政治現實，今天梁特首卻對大增公營房屋比例甚有微言。
難填海輸入外勞港樓價遠高於星
說真的，香港和新加坡國情有異，當初已故總理李光耀大力推動興建組屋政策，其實阻力也大，當時贊同的內閣官員只有國防部長，他和李光耀希望令到大部分新加坡巿民能透過組屋政策擁有自置物業，理由是希望當民有恒產，便更積極去當兵守護家園，香港人卻是從來都沒有服役的義務，港人希望擁有自置物業，除了是希望解決居住需求和不用捱加租，更是希望藉樓價升值而令身家水漲船高。
還是中原地產老闆施永青說得妙，他說若是六成巿民都住在公營房屋，其實反映香港在沉淪，因公屋主要讓低收入巿民能有瓦遮頭，當大部分巿民都要住公屋，便可能顯示社會收入不前，又或是巿民再沒有為改善生活而奮鬥的意欲。
話說回來，新加坡樓價確是遠低於香港，雖然因當地政府能大量興建組屋以低價賣給巿民，也和當地容許大規模填海和輸入外勞有重大關係。統計顯示，新加坡國土面積透過填海比建國獨立時增加了22%，未來為應付人口增長對住屋及其他用途的土地需要，還會繼續填海，而香港近年不單幾乎填海等同政府「死罪」，發展郊野公園也是阻力重重，難以隨人口上升而增加土地供應，地價便易升難跌。
另一方面，新加坡能大量引入外勞而香港不能，也令建築成本高企，當地價和建造成本高企，政客和一些年輕人又怪樓價過高，豈不矛盾？
內地發展商風險意識較低
說到地價高，近年多了內地發展商來香港買樓，其中海航集團接連以每呎1.3億元的癲價買入3幅啟德地皮，令港人和香港發展商瞠目結舌，差不多要寫個「服」字！筆者昨日和中資保利地產的香港高層飯敘，談及海航高價買地個案，對方便說在內地，發展商以麵粉貴過麵包的價格買地乃是「常態」，因他們少有如香港的大孖沙，曾經歷數十年樓巿起落的洗禮，控制風險意識低於香港的發展商，在樓巿大旺時，往往可大賺特賺，但若到了樓巿出現大調整，也可能面對業績大倒退！筆者剛看到摩根士丹利一份研究報告，引用的搜房數統便顯示，過去一年內地地皮每呎成交價，往往可高於鄰近的二手樓價（圖1），確是對於麵粉貴過麵包毫無懼色。
摩根士丹利的研究同時表示，現時主要內房股的派息率高達5.4厘水平（圖2），加上內地土地供應不足，內房股可以看好，之後內房股出現急升。曾淵滄教授日前曾撰文表示，他去年介紹的多隻高息股包括匯控（0005）、越秀房託（0405）及酒店房託朗廷（1270）皆表現不俗，其中越秀房託便屬高息的內房股，現時股息率接近7厘，就算股價不升，單是收息也相當和味，遠勝現在香港買住宅收租只有約2厘的租金回報，還要先付15%的辣招印花稅！
嘉匯已可賺54億 嘉華國際抵買
除了越秀房託，曾淵滄最新也推介正在開售啟德樓盤的嘉華國際（0173）﹕「嘉華國際推出啟德新盤嘉匯樓花預售，平均價呎約2萬元，折實後約1.8萬元，比中國海外（0688）的啟德1號首批呎價高24.3%，也比啟德1號第二批高2.3%，理由是嘉匯不是『港人港地』，可以自由轉售，啟德1號不論轉售、出租都有限制。嘉華國際管理層估計嘉匯全部賣清可以套現90億元。
當年嘉華國際買這幅啟德地皮時，呎價僅5000多元，比近期海南航空投得啟德地作價廉宜得多，因此，估計嘉華國際在嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利，即扣除土地與建築成本後的利潤可以高達54億元。嘉華國際只不過是一家市值125億元的中型地產股，而一個樓盤就可賺54億元，更何况嘉華國際持有的銀娛（0027）已值57億元，125億元的市值減去57億元，即68億元，以68億元的市值（單計地產部分）獲利54億元，將來的PE值之低令人驚嘆！」
根據彭博的數據，嘉華國際現時PE僅約4.5倍，遠低於過去5年平均PE約6倍（圖3），如曾淵滄說得對，嘉華國際未來PE會更低，而現時住宅租金回報率約2厘，化作住宅的PE計，隨時等同50倍PE，那作為理性的投資者，究竟現在買樓收租好，還是買嘉華國際這隻股票更划算？
■2017股樓大作戰投資講座
雞年伊始，特朗普甫就任美國總統，美股美元以至中港股市隨之出現波動，人民幣稍見回穩，聯儲局似放軟加息口風，多個新樓盤也部署出擊，巿場關心中美兩國會否爆發貿易戰，從而應驗「逢七」必跌魔咒，還是股樓再闖高峰？《明報》2月18日將舉辦「2017股樓大作戰」投資講座，請來湯文亮博士、曾淵滄教授和對冲基金經理陳德豪分析經濟、股巿及樓巿最新形勢，到場可獲贈湯文亮新書《破解樓巿之謎》乙本：link.mingpao.com/48982.htm