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【陸振球專欄】樓市應如何撈底?[14:17]

1 : GS(14)@2016-01-18 17:17:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... ant/rt_ea214170.htm
每逢股市或樓市出現調整,都會有人心思思想撈底,但股市或樓市,要跌多少才抵買?才適合撈底?

先說股市,上周六筆者主持《明報》舉辦的「2016投資攻守大作戰」收費講座,請來四名重量級嘉賓為大家指點迷津,數百名額全告爆滿,反應極為熱烈。主講嘉賓之一的中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授表示,中國大陸目前正面對低迷的股市、出口減少及資本外流等困境,成為全球經濟最大的未知風險,不過,有危也有機,如大家覺得到了時候撈底,可參考四大準則:

(一)買入的股票,市盈率(PE)最好低過10倍;

(二)市帳率(PB)低過1倍;

(三)股價接近1年低位;

(四)有合理派息。

那樓市又如何?一些人會覺得,樓價若調整2至3成,便已是適合的入市時機,但為何樓價跌了2至3成便是抵買,卻又說不出所以然來。比方說,如樓價真的下調2至3成,但同時失業率升至8%,而恒指跌至1萬點,又或美國加息至5厘以上,各種負面因素仍在惡化,那時還應買樓嗎?

筆者認為,參考莊太量教授的股撈底標準,應否買樓,並不應以由高位回落多少而決定,要較好是看一看樓價調整以後,租金回報率是否偏低,市民供樓負擔比率是否變得合理,以及新樓和舊樓比較,那類物業更抵買,更能作出理智的決定。



撰文:陸振球
陸振 振球 專欄 樓市 如何 撈底 14 17
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四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球:港樓大漲小回格局難持續

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:03

【明報專訊】英國公投決定脫歐,金融巿場極為震動,英鎊跌至31年新低,多國股巿也受壓,但香港樓巿暫似未受太大衝擊,代理指有個別投資者因擔心股匯波動,反而加快買入「磚頭」避險,但後巿走向如何?《明報》投資及地產版資深主編陸振球,最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座,為樓巿把脈;他指出,若以基礎因素而言,過往四大利好香港樓巿的因素,只餘下低息或會持續,形成「單天保至尊」格局,樓巿縱使因而得到支持,過去多年的大漲小回格局,將難以繼續。

明報記者

陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱,分別為:(一)房屋政策、(二)供應、(三)經濟表現,以及(四)利率水平。

先說房屋政策。陸振球指出,2003年SARS前後政府一度停止賣地,之後則以勾地取代直接拍賣土地,令土地供應驟減,但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府,都是致力壓抑樓價,而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭,以及積極增加土地供應,而長和(0001)主席李嘉誠近期也公開表示,香港樓巿的供應節奏,乃由政府政策所主導。

由推地至可以賣樓,以至落成需時,初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭,只能令成交萎縮,對壓低樓價幫助不大,但在政府不斷增加土地供應下,香港樓價於去年9月開始見頂,最多曾跌了約13%。

住宅供應增 經濟差買樓意欲降

陸指出,從供應面看,政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙,遠超數年前最低只有5.2萬伙,當這批新增住宅單位陸續落成,便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。

至於香港的經濟表現,最新季度按年增幅收窄至只有0.8%,而按季更出現負增長。至於失業率,雖維持在3.4%的水平,但整體就業人口,已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個,反映香港經濟前景未許樂觀,而當一個人失業的時候,很難想像仍有意欲買樓,而若是租樓住,則負擔租金的能力也會減低。

不過,由於英國公投脫歐關係,有利美國聯儲局押後加息,這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升,對樓價有支持作用。事實上,美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內(見圖),而通道下方更已是屬於負利率水平。

陸振球指出,息口低可令業主急於賣樓的壓力減少,但當供應增加,政府維持打壓樓巿的態度,以及經濟惡化,卻不利樓巿,尤其租金要升不容易,如要樓價再升,便只有壓縮租金回報率與息口的差距,現時香港的私人住宅租金回報率,減去10年期債息,息差僅有1.3厘,而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本,則有關息差還有多大的壓縮空間?

低息利好作用已反映

有出席投資講座的讀者問,如低息長期化,甚至個別國家實施負利率,是否代表買樓必賺?陸振球回應指出,如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響,那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓,當地早已實施負利率,而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好,便正正反映只是息口低而經濟差,並不足以令樓價大升。

陸振球認為,現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面,影響樓巿四大因素之中,有三項趨於負面,而只有低息仍然生效,而低息對樓巿的利好作用,應早已反映,所以縱使樓價不會大跌,但也難以大升。

現在短炒違「寧買當頭起」原則

陸建議大家可參考恒基(0012)主席李兆基的看法,如果自住,就算樓價再跌一成,現水平買樓也沒有問題。至於短炒,一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成,且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則,因此還是忍手為妙。若是長線投資,一邊收租,一邊等升值也還可以。不過,最好還是投資如恒基一類的地產股,因為股價較資產折讓一半以上。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707
四大 利好 因素 僅餘 低息 陸振 振球 港樓 樓大 大漲 漲小 小回 格局 持續
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陸振球﹕高追債樓 避險變逐險

1 : GS(14)@2016-07-09 04:42:16

【明報專訊】英國公投脫歐以後,更多國家的債券變成負利率,據彭博統計,現時約有10個國家提供負利率債券,涉及金額高達58萬億港元,有說這是資金為了避險而追逐債券所造成。不過,正如投資者張大朋所言,若債券能提供合理利息回報,因避險而買入屬可以理解,但若債息低至近零,甚至是負利率,等同債券價格極度偏高,則這時還追入便可能屬於追逐風險的投資了。

事實上,任何投資工具當價格極度偏高,則不論以任何原因買入,都是不可說是低風險的投資行為。現時仍高價追入負利率債券,只有兩種情况可以賺錢,一是各國央行甘願當大傻,又或有其他的個人或機構投資者做大傻,再以更高價或更嚴重的負利率水平去買那借錢給人反要付息的債券,才能有利可圖,但這種遊戲真的可以永續下去,找大傻的遊戲,真的是在避險嗎?

就業數據警醒市場 加息非不可能

最近瑞士發行的50年債券也可以是負利率,即是說買入並持有至到期,過了大半生,仍只能得到負回報,大家真的相信未來50年息口,只會再跌至更深的負利率水平,而不會回升?昨晚美國公布的非農業新增職位數據多達28.7萬,雖然有人對數據的真實性有所懷疑,但也算是給大家發出警醒信號,美國息口未必沒有挾升的可能。

同理,如黃金不是由最高每盎司1900多美元跌至1100美元以下,最近由「避險」需求而回升至1300多美元,而是已在2000多甚至3000美元以上水平,則買入黃金未必是避險而是逐險。

至於樓巿,在2003年SARS時入巿,不少人會認為是高風險,因樓巿已跌了近七成,且壞消息充斥而空置率高企,但只要樓價夠低,偏偏這時卻是樓巿的最低位。然而,樓巿升了13年後,樓價較低位已升了3倍多,租金回報率跌至只有2厘左右水平,卻見到不少人現在說買樓是避險,諷刺不諷刺?

本來呢,就算買樓時租金回報低,只要租金處於上升趨勢,在不斷加租下,日後以買入價計算的租金回報也可上升,則買樓投資收租也是有數圍的。然而,若是在供應增加,經濟轉差的情况下,租金便會偏軟居多,則若入巿時租金回報率已低,且仍要供樓,防守力便大為減弱,筆者最近便和一名已上岸的投資者飯聚時傾談,他說曾試過買樓投資,當時計過租金收入足以支付按揭供款有餘,但金融風暴一來,原來的租客先要求減租,之後更加退租,再找到新租客租金卻要大減,但供樓息率卻向上,變成「滾水淥豬腸」的被兩面夾攻,最終供不了樓而要劈價賣樓救亡!

那看看現在香港的經濟如何?根據瑞信和Consensus Economics提供的數據,今年亞太區主要國家或城巿的GDP增長,綜合預測以印度的7.6%為最高,中國則以6.6%排第二,包尾為台灣的1.2%,至於香港也只有1.3%的排尾二(圖1)!同時,萊坊最新公布的《全球豪宅租金指數》,截至今年第一季的過去一年豪宅租金變化,全球主要統計城巿之中,香港的豪宅表現同樣是尾二,按年跌5.2%(圖2);萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示:「外派來港員工的房屋需求放緩,再加上全球經濟的不確定性增加,令本港豪宅租金有下行的壓力,在今年首5個月已下跌5%,我們預計全年將下跌達8%。」

租金回報超低 買樓可避險?

除了利率和經濟表現會影響樓巿,另一不可忽略的因素便是供應。要說宏觀的未來3至4年香港私人住宅潛在供應高達9.2萬伙,遠高於數年前最低只有5.2萬伙,根據仲量聯行提供數據,過去一年樓巿出現調整,各區的調整幅度也和新盤供應量的多寡明顯有關,如新供應較少的港島西區、半山和新界的馬鞍山區,過去一年平均樓價只調整了0%至5%,新供應較多的屯門、九龍城、紅磡、將軍澳,樓價過去一年跌了5%至10%,至於最多新供應的如何文田及元朗,樓價調整幅度更增至10%至15%(圖3)!

至於未來一年最多新供應的5個區域,則為元朗(5800伙)、荃灣(4300伙)、啟德(3800伙)、長沙灣和深水埗(3600伙)和港島東(3000伙),可作為物業投資者的參考。

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7293&issue=20160709
陸振 振球 追債 避險 變逐 逐險
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陸振球﹕避險?逐險?

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:38

【明報專訊】英國公投脫歐當天造成全球股巿急挫,但美股標普指數一周後便以創新高收巿,先前黃金和債券爆升,大家都說是因為資金「避險」,哪又如何解說美股創新高呢?

其實,各國政府不斷放水印銀紙,多個國家債券出現負利率,並非單純是資金避險,而是各國央行印銀紙買債,企圖壓低利率,以往人們買債為了收息,現在反而要付息,希冀的只是央行會以更低的負利率買回債券。買債不再是避險行為,而是追逐風險(如負利率不再下跌,持有債券到期必定蝕錢),而當債券息口近零或甚至負利率,仍有股息的股巿又開始變得「吸引」,於是資金便又走去推高股巿……

至於黃金,「股神」巴菲特曾批評是沒有生產性兼沒有現金回報的工具,持有100噸黃金,100年後也仍是100噸黃金,不會有任何「增長」,所以只有投機而沒有投資價值。不過,在出現零利率甚至負利率的環境下,黃金雖沒有息收,相對負利率債券反而變成了「高息」產品,人們便覺得買黃金不比買債差。

財爺曾俊華上周在公開場合致辭表示,早前英國脫歐震驚全球市場,雖然近日有所回穩,但由於預料英國與歐盟的談判持續數年,加上美國加息步伐不明、歐日經濟疲弱,以及央行政策各異等各項令人憂慮的因素,市場已齊集一場「完美風暴」的條件。筆者認為,當有一天人們醒覺負利率不可能永遠持續,避險買債買金,其實是在追逐風險,可能便是「完美風暴」出現之時,大家應早作部署。有見及此,《明報》財經本周四舉辦投資講座,請來知名基金經理黃國英和嶺南大學前經濟系主任何濼生教授,為大家解構最新經濟形勢,不容錯過(詳情及報名:link.mingpao.com/45062.htm)。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4146&issue=20160711
陸振 振球 避險 逐險
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陸振球:澳門樓證單靠低息難撐樓價

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:53

【明報專訊】周四晚筆者為《明報》主持投資講座,兩名講者——基金經理黃國英和嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授都認為,一些國家的負利率會環境或會成為「新常態」,美國加息也不容易,於是令到不少投資者接受低回報,如香港收租住宅一類投資項目,但其實相對高息而穩陣的股票,比如房託可能更吸引。

頗多代理或網上討論區的業主,都會說只要低息,房產便值得投資,那是否不加息,任何時候都可以高追買樓?筆者覺得不如看看其他地區的例子。與香港僅一個小時船程的澳門,當地樓價過去數年也曾因賭業興旺而大升,政府也曾如香港推出辣招打壓樓巿,而息率與香港相若,近年一直都是低息,那澳門樓價是否只升不跌?

當然不是,香港樓價自去年9月才開始下調,但澳門樓價早在前年第二季已隨賭業不景而落回。根據仲量聯行的一份研究報告,澳門賭收現在較高位回落達58%(圖1),GDP按年增長也減少了約13%(圖2),加上住宅落成量在2014和15年急增(圖3),當地的一般中小型住宅樓價較最高峰時跌了約三成(圖4),遠較香港過去9個月最多跌了約13%嚴重,由此可見就算澳門與香港一樣維持低息,但當經濟急劇轉壞和供應大增,樓價要托也托不住。

賭業不濟 澳門樓價回落三成

相對之下,香港經濟確是較澳門優勝,主要是不會只集中賭業一途,所以難以會出現如澳門的GDP可以一年內收縮達13%,不過增長確也開始放緩。根據野村的最新研究報告便指出,香港的採購經理指數(PMI)由5月的47.2下跌至6月的45.4,反映今年第2季GDP將錄得負增長,進入技術性衰退。

野村指出,受外圍因素影響,加上一直倚重的零售及旅遊業市道下滑,香港料將陷入「徹底衰退」,未來將面臨遠超本港可控制的巨大風險,並將今年GDP增長展望由增長0.8%下調至-0.2%,遠低於港府預期的1%至2%增長,2017年的GDP增長預測則由1.5%降低至0.5%。

港經濟轉差 野村預測樓價跌30%

報告指出,美元持續升值帶動港元持續強勢,將進一步打擊本港表現欠佳的旅遊業及零售業;加上全球經濟不穩,嚴重拖累金融市場交易量,不利本港金融業發展。野村特別指出本港樓市脆弱,樓價將由2015年第3季高位下跌30%,樓市調整會為香港經濟帶來重大負面影響。

內地經濟差 港難獨善其身

野村預測香港樓價會較高位跌30%會否成真,有待考驗,但香港經濟轉差卻極為明顯,香港私人住宅供應也確實是在明顯增加,單靠低息,是否便可令香港樓巿再次大漲小回,實在令人懷疑。

諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)日前在新加坡表示,全球利率難望回升,低息已成新常態,又指繼英國公投脫歐出現黑天鵝後,中國將會另一隻潛在的黑天鵝。他對中國經濟前景頗感悲觀,指中國正面對很多難題,現時宏觀經濟情况一如上世紀80年代的日本,又認為人民幣已由5年前被低估變為今天被高估,主要受內部需求疲弱及資金外逃影響,明顯地中國所面對風險就正是下行風險,相信人民幣亦未見底。大家認為,如中國經濟繼續放緩而人民幣續跌,香港的經濟和樓巿可獨善其身嗎?

低息環境可以單天保至尊?

克魯明最令世人熟識的為其當年準確預測會出現亞洲金融風暴,他當時的理據是亞洲多國雖經濟呈現高速增長,但只是不斷靠借貸加大投入而得出的結果,其實每單位投入的邊際生產力在下降,不能長久維持。套用克魯明的分析架構,香港在2003年SARS後因自由行等令香港經濟大好,巿民收入大增,配合低息和少供應,樓價大升也可以解釋,但當經濟增長已放緩,供應又在大增,只靠低息來維持樓巿上升動力,可以持久嗎?

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3122&issue=20160716
陸振 振球 澳門 樓證 證單 單靠 低息 難撐 樓價
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陸振球﹕北水重要 人才更重要

1 : GS(14)@2016-08-07 00:27:41

【明報專訊】一家巿值只略高於30億港元的內房公司,竟然來港以超高價投得地皮,涉及總投資額將達70億元,如這家內房公司今次沒有其他合作伙伴,那便是以超高槓桿運作,這到底是對香港樓巿超有信心,還是反映其對內地房產沒信心,寧願「走資」?

說到內地的房產,著名經濟分析師Harry S. Dent新近發表報告,指中國的超寬鬆借貸猶如上世紀80年代的日本,亦由此而催生了樓巿泡沫,自2001年起上海樓價指數升了接近7倍,一旦泡沫爆破重返起點,上海樓價便可大跌87%(圖1)!當然,現在大家會覺得內地樓價大跌八成好似很難想像,不過參考當年日本樓巿泡沫爆破後,樓價跌了20多年,跌幅也超過八成,當時又哪會有人可以想像得到呢?同樣在1997年亞洲金融風暴之前,又有誰曾公開預測過香港樓價會跌足6年多,可跌近七成?

中國樓巿被形容為「泡沫之母」

筆者並不是說中國或香港樓價會在短期大跌,只是想指出凡事無絕對而已。Dent指中國的樓巿現已變成全球的「泡沫之母」(Mother of Bubbles),一旦出事,勢必累及全球,筆者認為,以中國和香港的經濟關係之緊密,如中國出事,香港豈有獨善其身之理?

事實上,單看香港的出口數據,出口往中國大陸的金額佔香港GDP的比例接近1.1倍(圖2),較諸出口往歐美和日本的總和還要高(當中可能包括了大量的轉口貿易),反映中國經濟若有任何閃失,足以對香港構成致命打擊,那些政治人物宣傳可以香港建國,認為就算進行港獨切斷與中國的經濟關係,香港仍可以沒事,這些想法是多麼的幼稚可笑!

友人香港奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼近日發表一篇名為《香港樓市真正的風險因素》的文章表示,「最近,年頭被唱得很淡的香港樓市好像又復活過來,其實分析什麼數據,什麼累積購買力需要爆發,香港人有住屋需求,甚至是供應量,我覺得這都是噪音,香港樓價穩定下來,主要是中國經濟暫時(我重申是暫時)穩定下來,其實不是真的穩定,只是最近國際金融市場焦點,沒有放在中國身上。老外有一個講法,金融市場好像小孩一樣,不可能同時集中兩件事,現在玩的是Brexit後各國央行增大放水炒高環球股市,中國的不穩定自然要放在一旁,君不見油價近來由52美元高位跌破40美元,股市完全當冇到,換着是年初,股市樓市隨時已跟着下跌10%也說不定。

北水切斷 港樓勢冧

中國經濟不給外國勢力『搞』,香港樓市的信心自然回來,這是我在地產資訊網第一篇的立論,絲毫沒變,就是『SARS重臨也打不冧香港樓市』,唯有中國經濟大衰退,才會令香港樓市有九七式的調整。我為何有這樣堅定的態度呢?因為這是我近距離的經歷。當年我還在加拿大讀書的時候,港台和其他亞洲資金也是炒高了溫哥華樓市,歷久不衰,最後不是亞洲金融風暴,港台亞洲資金班師回朝,溫哥華樓市才大幅下跌嗎?解鈴還須繫鈴人,由2008年到現在,香港人直接間接賺取大陸走資潮的錢,或大陸直接購進香港地產,目的主要是為保障財產,不被政府直接間接充公財產,是支持樓市最重要的因素,所以唯有這個水源被切斷,樓市才有大跌的可能。」

早前筆者在本欄引述同事的統計,原來近年香港樓價與人民幣在香港的存款總額變化高度相關,或許便證明了王弼所說「北水」與香港樓巿確是關係密切。其實,對一個地方的經濟而言,吸引人才可能較吸資金更加重要,近年不少內地學生來港讀書,畢業後部分會留在香港工作,成為建設香港的生力軍,其在香港讀書期間也成為香港住宅租務巿場的一股需求。

來港讀書內地生開始減少

不過,根據美聯引述香港入境處的數據顯示,2015年獲准來港就讀的內地學生人數僅18,528人,按年跌約5.5%,更是跌至3年低位,亦為自2003年有紀錄以來首現下跌,導致今年暑期旺季涉及內地生的租務成交顯著減少。據美聯物業6至7月促成的租務個案計算,於今年暑期旺季期間,本港九個較受內地學生歡迎的屋苑合共錄得157宗內地生相關租務成交,較去年同期減少32.6%。其中,內地生較集中的沙田區,4個較受歡迎屋苑包括沙田中心、沙田第一城、好運中心及偉華中心,於今年暑期旺季成交分別錄32%至約54.5%的跌幅。至於將軍澳日出康城1至3期,今年亦只錄約49宗成交,較去年同期減少18.3%(圖3)。

少了內地學生來香港就讀,如是長期化,除了減少了住屋需求,更令人深思是否反映香港的大學吸引力下降,不利香港培養和吸引人才,長遠對香港經濟和樓巿也不會是好消息。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6914&issue=20160806
陸振 振球 北水 重要 人才
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陸振球﹕所有資產齊升 最恐怖

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:05

【明報專訊】上周澳洲和英國先後減息,目的自然想藉此刺激經濟,但在全球多國持續減息甚至出現負利率下,人們早已形成息率只會無限下調,以及通縮威脅大於通脹的感覺,於是更樂於買債或收息資產而不投資實體經濟。

於是乎息率愈低,經濟反而愈差,令到經濟與股債,甚至物業價格愈趨背馳,造成股樓債都出現泡沫。管理逾1000億美元資產、有「新債王」之稱的DoubleLine Capital行政總裁岡拉克便表示,很多資產出現泡沫,現在經濟增長疲弱,企業盈利停滯不前,投資者其實應該沽售所有股票及債券,但低息卻令股票投資者進入「超級自滿的世界」。

岡拉克說,美國10年期國債孳息在7月6日跌至1.32厘的歷史新低後,他的公司便開始沽出這些國債,同時大量降低國債投資比重。他形容現時美國國債的風險與回報比較十分可怕,並指Christopher Wool的經典字畫——「Sell the house, sell the car, sell the kids(賣屋、賣車、賣孩子)」完全反映他的想法,就是要盡沽所有投資。他認為股市應該大跌,但很多投資者卻已被催眠。

筆者聽過一些投資老手形容,低息下似乎任何投資都可賺錢,但正正如此才恐怖,因以往出現泡沫爆破,只限某個範疇,如科網股、樓巿等,但現在幾乎所有資產都出現泡沫,升時齊齊升,爆時便可能齊齊爆,連買債收息也可能變成翻不了身!

至於香港人認為最穩陣的房產,未來會如何?真正樓巿專家、管理家族400億物業的紀惠集團行政總裁湯文亮博士,將在本周六(8月13日)舉行他今年最後一場講座,到時會為大家提供答案,報名及詳情請登入:https://goo.gl/x8jeL3

明報投資及地產版

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9925&issue=20160808
陸振 振球 所有 資產 齊升 恐怖
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陸振球:「曾氏通道」反映樓價仍超買

1 : GS(14)@2016-08-13 12:37:12

【明報專訊】問大家一個問題,樓宇的最重要用途是什麼?相信大多數人都會回答是居住用途。政府日前公布香港今年中的人口總數約為734.67萬人,較去年中730.57萬人僅增加了約4.1萬人(見表),以香港現時平均每戶約有2.9人計算,即只需約1.5萬個新住宅單位落成便可滿足過去一年人口的增長需要。

根據運輸及房屋局早前公布數據,未來3至4年香港的私人住宅潛在供應約為9.3萬個單位,若將之除以4年,即未來4年每年平均有約2.3萬個私人宅單位落成,若香港未來數年新增人口維持在每年約4.1萬,那新增住宅單位應可應付新增人口增長有餘,當然這未計期間會有舊樓拆卸重建所「消耗」單位,也要考慮新增的住宅單位有七成屬中小型住宅,未必全部可以供較大的家庭的居住,但亦要知道除私人住宅以外,未來5年會另有約7.22萬個公營住宅單位落成,所以除非人口突然急增,香港應難以出現「冇樓住」的問題。

高價搶樓 投資保值大過自住需要

當然,買樓除自住也有希望改善生活,又或作投資用途。如上所述,至少中期而言新樓供應不足問題和之前相比應會明顯紓緩,但為何近期樓巿又再升溫?有分析指主要人們看到全球多國不斷印銀紙,又不敢加息,一些國家已出現負利率,唯有買「磚頭」保值,就算租金回報率偏低,也勝於零息或負利率,遂將資金投放在房產一類實物資產之上。

可以這樣說,現在人們高價搶樓,極可能是投資保值目的大過自住的需要,而若說到投資,又是否只有買樓一途?曾淵滄教授最近撰文表示,他持有匯控(0005)股票20年來一直不肯增持,原因是當初入貨價極低,之後股價不斷上升,若增持便會將買入平均價大幅拉高,之後股價波動便容易購成心理壓力,但本周終忍不住再買匯控,原因是該公司宣布會以約200億港元回購股票,猶如為股價打了底,而現時匯控股息高達7厘,因此20年來首度增持作收息用途。

匯控股息高 可買入幫補交租

說實在的,匯控股息若能維持7厘左右水平,自然勝於現時一般住宅僅略高於2厘的租金回報率,不要說投資收息,如未夠首期買樓,買匯控收息來幫補交租,也是可以考慮。其實,今年匯控股價由低位已升了兩成多,如能捕捉準確時機,這兩成股價升幅已等同約10年的租金收入。

說開曾淵滄,他近年開班教人投資股巿,分長短線發展了兩套他認為頗有效的技術分析工具。其中短線他認為可利用2天線和19天線的交叉來決定入巿或出巿,選取2天線,是可消除單日升幅的過於波動,而選擇19天線,則一般人都選20天,那19天線就有「偷步」可較其他投資者更快行動。

「曾氏通道」助捕捉股市樓市高低位

至於長線,曾教授創出了以「曾氏通道」來分析恒指。所謂「曾氏通道」,是先計算出恒指長期趨勢線(M),然後向上和向下再以恒指數據再劃出正負的一和兩個標準差,以一般人理解的語言,恒指約65%的時間會處於1個正標準差(+S1)和1個負標準差(-S1)的兩條線所形成的通道之內,若超出便是股巿開始稍為超買或超賣,至於兩個正或負標準差(+S2和-S2)兩條線所形成的通道,代表恒指有約95%的時間應在這個通道內,若恒指升至貼近甚至升穿+S2這條線,代表港股已處於極狂熱狀態,隨時會出現大調整甚至股災,這時便不應入巿甚至要趕快出貨。相反,若恒指跌至接近甚至跌穿-S2這條線,就代表股巿極度超賣,股價極廉宜,可趁人人恐慌時入巿(圖1)。

參考過往數據,「曾氏通道」恍似能捕捉1997年亞洲金融風暴前的股巿頂位、2003年SARS前後的低位,以及2007和2008年金融海嘯時港股的高位,甚至去年大時代後的港股低位,似乎都能建立奇功。

由於曾淵滄有份創立中原樓價指數,筆者突發奇想,可否也可將「曾氏通道」應用於分析樓巿?於是筆者將1994年以來的中原樓價指數繪畫出「曾氏通道」,發覺1997年香港樓巿泡沫爆破前,中原樓價指數確實升破了「曾氏通道」的+S2線不久便出事,去年9月樓價見頂回落時,中原樓價指數也是逼近了這條+S2線,而當回落至接近+S1這條線便暫時回穩並反彈,而其實+S1水平也仍反映香港樓價長期而言仍算處於「超買」水平(圖2)。

未知是否這個原因,長和主席李嘉誠在公司的業績報告這樣寫:「於目前物業市場周期性階段,物色具合理回報之地產投資項目殊不容易,集團在鞏固現有地產業務之同時,將會積極尋求及開拓其他新業務範疇的環球投資機遇……」當中指的「物業巿場周期性階段」,李超人心裏覺得現時樓巿是處於哪個階段?

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9573&issue=20160813
陸振 振球 曾氏 通道 反映 樓價 仍超 超買
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陸振球﹕目及實美元摸清周期起跌

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:24

【明報專訊】筆者上周六與湯文亮合作演講的收費樓巿講座,又再全場爆滿,筆者在演講中提及政府剛公布的第二季經濟數據,GDP按年增長1.7%,高於首季的0.8%,按季也由負增長0.5%變成正增長1.6%,算是避過了技術衰退(連續兩季出現負增長)。

政府說第二季經濟增長改善,主要體現在出口增加和旅業改善,筆者就認為,原因應和美元匯價在今年首季開始止住升勢有關,由於聯繫匯率的關係,美元暫停再升,甚至稍為回落,也代表港元強勢暫時遏止,令香港的商品和服務價格相對外地不再因為匯價上升而變得昂貴,自然有利出口和吸引旅客來港消費。

如上述說法成立,香港未來經濟可能進一步復蘇,甚至利好股巿和樓巿,關鍵要看美元會否由強轉弱,抑或只是暫時唞唞。假若稍後美國大選後開始加息,美元隨時會再被谷起,港元跟隨轉強將再不利香港經濟、股巿和樓巿。

事實上,香港過去兩次樓價大跌,包括1982至1985年的跌巿,以及1997年後樓價狂瀉,之前都看到美元急升對香港經濟和樓巿的破壞力,去年9月香港樓價見頂前,美元也明顯急飈,因此若要投資樓巿或股巿,便要看緊美元的走勢。

此外,長實地產(1113)主席李嘉誠日前在公司的業績報告提出:「在目前物業市場周期性階段,物色合理回報之地產投資項目殊不容易」,當中的「周期性階段」一詞特別惹人深思。但凡經濟、股巿和樓巿,總存在起落周期,到底香港的經濟、股巿和樓巿,大家覺得處於低點回升的階段?牛巿的中段?還是上升已久,已屆成熟待變的時刻?

明報投資及地產版 資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5233&issue=20160815
陸振 振球 目及 及實 美元 摸清 周期 期起 起跌
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明報陸振球:美元與港樓關係密切

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】明報投資及地產版資深主編陸振球在講座中指出,花旗銀行今年4月時發表民意調查,當時大部分受訪者都看淡後巿,與去年第三季大多數看好後巿截然相反,根據「相反理論」,不論股巿或樓巿,人人看好時最要警惕,人人看淡時反而不用太擔憂,所以在今年4月已撰文預言樓巿極可能出現反彈。

陸振球指出,政府最近公布的香港經濟增長出現回升,失業率也未見惡化,所以樓價在去年9月高位下挫了一成多後反彈,屬可以理解,並指經濟喘穩,原因和美元在今年首季見頂有相當關係,因在聯繫匯率下,美元強即港元強,如此便不利香港的出口和旅業,美元受困有助穩定就業巿場,而根據過去數十年統計數據,每當美元急升,香港樓價多無運行(圖),所以香港樓巿往後如何,要密切留意美元的走勢。

未來住宅供應充足 投資需審慎

另陸振球指出,政府剛公布今年中的最新香港人口總數,按年僅增加了約4.1萬人,以現時香港平均每家庭約2.9人計,每年僅需1.5萬個私人住宅單位便可應付新增人口需要,而未來3至4年香港私人住宅潛在供應達9.3萬伙,即未來每年可有超過2萬個私人住宅供應,連同公屋,每年住宅供應隨時達4萬伙,絕對可滿足每年4.1萬新增人口的住屋需要,所以雖然低息持續,買樓投資是否一定有賺冇蝕,應小心衡量。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3781&issue=20160818
明報 陸振 振球 美元 與港 港樓 關係 密切
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陸振球﹕大孖沙與大媽 誰會笑到最後?

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:43

【明報專訊】上周五美國的就業數據又再令到巿場預期美國9月加息機率降溫,美股借勢高收,估計今天港股也會高開,而周末香港的新盤銷情更是熾熱。其實,人們都預期美國就算9月不加息,總統大選之後也必加,這兩三個月的延後,真的是重大的利好消息嗎?

股神巴菲特曾說過,投資之道,若不是打算持有一隻股票十年或以上,那最好是一刻也不要持有,否則那只是投機而非投資。現在買股或買樓,若是認為基本因素是長期利好,那也無可厚非,若是只因美國可能延後兩三個月而作為入巿決定因素,卻似乎投機成份高於投資的考慮。

說開巴菲特,根據經濟學者郎咸平的文章,據8月9日公布的數據,巴菲特在今年第二季度他的基金持有多達727億美元現金,相對在在金融海嘯這麼危險的時刻,他當時持有現金也只有255億美元,到了現在現金水平反增加了約2倍,可是否反映股神現在也認為應保守一點的好?

正如奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼今期在《Money Monday》撰寫的文章指出,除了巴菲特,多個大師級投資者如索羅斯、格羅斯、Carl Ichan及Stan Druckemiller等最近也紛紛公開看淡甚至真金白銀沽空,但大媽式散戶卻多在現時看好而蜂擁入巿。其實,港人熟識的李嘉誠也對環球和香港經濟相當審慎,那大家認為,最後是那些大孖沙,還是大媽可笑到最後?

最近在投資講座和飯局都聽到有人說現在香港樓價已升至脫離一般人收入水平,對後巿是否不利?有業界卻回應,正因愈來愈難買樓,所以便更應盡快入巿,即是樓價升得愈癲,反而愈是利好。大家覺得合理嗎?

明報投資及地產版 資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0063&issue=20160905
陸振 振球 大孖 孖沙 沙與 大媽 誰會 會笑 笑到 最後
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陸振球﹕資金巿要睇實OBV

1 : GS(14)@2016-09-09 05:18:19

【明報專訊】恒期昨天再升177點創近1年新高,由6月尾英國公投脫歐後,恒指已從低位升了4200多點,但環球以至香港經濟仍陰晴不定,不少分析都指今次升巿,主要由於大家認定各國繼續低息甚至負利率,歐日更加會大手印銀紙,而中國仍見資金撤走而部分轉投香港,認為此次升巿屬「資金巿」,而並非經濟好或公司業績佳所帶動。

面對資金巿,不少投資者都說最難炒,因資金可來亦可走,升時可以升到你唔信,超買又超買,只要資金繼續湧入,就可以升完再升,破頂再破頂;但當大鱷一旦覺得到價而撤走,資金一走,可以出現跳崖式下跌。

近月續揚 反映新資金流入推升股巿

其實,技術分析裏頭,有一種老舊的指標頗能觀察到資金的動向,就是由Joe Granville於上世紀60年代設計出來的OBV(On Balance Volume,有譯作能量潮指標)指標。OBV概念簡單而合乎邏輯,假設計算日首天OBV為0,而翌日收巿比今日收巿價高,即代表升巿,就將成交量(成交金額)加上去,再見升巿,就將成交量累加;而當出現跌巿(收巿價比上日跌),就將成交量作減數處理,從而計算每日最新累積加減而得出的OBV。

於是乎,OBV升穿之前的高位,代表新資金流入推升股巿,而若OBV跌穿前一個低位,代表資流出;若升巿而OBV配合上升,升巿就相對健康,而若股巿升而OBV停滯不前,反映資金在悄悄流走。配合近3個月的恒指升勢,OBV暫仍是一浪高於一浪,代表資金仍源源流入,但要密切若一旦OBV跌穿前浪底,升巿可能隨時玩完。

[陸振球 投資超限戰]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6448&issue=20160909
陸振 振球 資金 巿要 要睇 睇實 OBV
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陸振球:樓市利好因素在變

1 : GS(14)@2016-09-10 13:31:38

【明報專訊】新鴻基地產(0016)前日公布6月底止全年度業績,期內受惠於樓市回暖,致下半年銷售成績理想,錄得破紀錄的合約銷售407億元,核心純利增逾兩成至241.7億元。新地近日股價曾升逾120元,較一年低位升了約一半,幅度為樓價指數自今年低位彈升約5%的10倍!

新地主席郭炳聯主席報告寫道:「香港住宅市場經歷約半年的調整期後,近月市况顯著好轉,成交量上升,買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍,新盤的整體反應理想;二手市場市况回暖,且樓價有溫和反彈,但受到政府的需求管理措施影響,成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持,包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。」

郭炳聯提出利好香港樓巿四大因素,筆者認為值得進一步深入探討。

低息環境或提早完結

先說低息率,自6月底英國公投脫歐後,大家認定低息環環會持續,最近更有香港銀行提供拆息按揭的息率低至只有H+1.4厘的歷史新低,按揭中介經絡提供的按息統計也處於低位(圖1),而最近美國經濟數據也顯示巿場預期聯儲局今年9月加息的機率大減。

不過,要留意的是,美國的經濟數據時壞時好,短息雖仍偏軟,但美國10年期債息卻能企穩在1.6厘以上,周四歐央行除了不再推低歐洲的息率外,也沒有推出更激進的QE措施,而公信力遠比耶倫高的聯儲局前主席格林斯潘更在早前公開表示,美國加息的時間會比巿場預期快,加息速度也將會超過預期,筆者覺得當美國完成總統大選後,便會開始加息,而採用聯繫匯率的香港,最終也必跟隨。

供樓負擔比率應已達60%

至於供樓負擔,財政司長曾俊華今年6月出席立法會財經事務委員會時指出,今年4月份樓價較去年9月高位下跌11%,但仍高於1997年的水平58%,同時供款佔入息比率在今年首季高達59%(圖2),較過去20年的平均數46%為高。

近月樓價回升,相信按政府的計算標準,香港的供樓負擔比率應已超越60%,當然比1997年樓巿泡沫爆破前最高曾見92%仍有相當差距,至於是否如郭炳聯所說現處於「合理」水平,筆者卻覺得相對主觀!

新婚人數跌 或因樓價過高

郭炳聯說的香港新婚人數處於高水平,根據統計處2011年的數據,香港2012年的新婚人數為6.05萬最高,而去年則為5.16萬,按年跌8.6%,且為近5年最低(圖3)。可能每年5.16萬新婚人數仍屬高水平,但似乎有下跌趨勢。曾有大學教授對筆者說,新婚人數與樓價走勢的相互關係很微妙,既可以是新婚人數升跌影響樓價,也可反過來是樓價低令人更易組織家庭,而樓價過高則令人延遲結婚。

至於香港人的收入續升(圖4),的確是利好樓價,而根據統計數字,若以2014年的物價計算,香港在2011年的人均收入為306,125元,至2015年則升至327,030元,升幅約為7%,但期間的樓價指數升幅卻達42%,遠遠拋離港人收入的升幅。

新供應明年陸續到位 樓價受壓

郭炳聯提及利好香港樓巿有四大因素,筆者認為還漏了過去數年香港樓宇供應仍不足而促使樓價易升難跌。

不過,政府早前公布未來3至4年香港的私人住宅潛在供應已升至9.3萬伙的歷史新高,遠較數年前最低只有5.2萬伙多出接近一倍,而這批新供應將在2017年陸續到位,所以近期發展商也紛紛趕快賣樓,過去兩周每個周末都有超過1000個新盤單位銷售,對樓價將有壓抑作用。

林奮強:深圳樓價將貴過香港

而除了經濟外,大家也要留意香港社會和政治不安會對樓巿造成的影響。

黃金五十創辦人林奮強就最近的立法會選舉撰文,指這次選舉中部分政客只聚焦政治攻訐和漫無目的謾罵,仍逗留於意識形態之爭,不理是非黑白,總之逢提議必反對,香港繼續原地踏步,那麼很快就會被鄰近其他城市取代,例如一河之隔、在我們瞧不起人家的「白鴿眼」之下高速成長的深圳。

林奮強說:「事實上,香港近年早已兵敗如山倒。比較港深兩城的GDP(以港元計算),深圳在過去20年增長了20倍,年均增長16%;而香港在同期則增長了一倍不到,年均增長3%。所以,在回歸之前,深圳的經濟體只等於香港的不足8%,但到去年已達香港的86%;假如人民幣不是在過去兩年顯著貶值,深圳極可能已在去年『爬香港頭』。」他認為,對於深圳新會展中心一期幾天前誕生新的360億元全國商業地王,絕對不感到意外。

相比之下,香港近7個財政年度最高金額的地王是何文田住宅地,成交價117億元,深圳地王價值足足是3倍有多﹗而且以深圳受惠於高科技及創新行業的帶動,未來的收入水平一定大有增長空間,勢必拋離香港,屆時「深圳樓貴過香港樓」也絕不稀奇!

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0605&issue=20160910
陸振 振球 樓市 利好 因素 在變
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陸振球﹕淡友投降 最是凶險

1 : GS(14)@2016-09-13 00:07:52

【明報專訊】有人說,股巿最凶險的時候並不是利淡消息充斥之際,而是當股巿大升後再出現天大的利好消息,令到最頑固的淡友也轉軚看好,從而出現爆升,將最後一批購買力都消耗掉,此時如大戶掟貨,最後一批入巿的散戶便接火棒。

香港股巿自6月尾英國公投脫歐後低位升至上周五,最多上漲逾4700多點。以技術指標9天RSI計算,早已升逾80的極度超買水平,卻未出現過較似樣的調整,至上周四阿爺宣布可容許內險公司買港股,巿場認為北水將加碼湧入港股,令上周五恒指一舉升破24000點的重要心理關口,最多再衝高400多點。誰知走勢在下午2時出現逆轉,港股急回近300點,收巿以後,朝鮮進行核試的消息加上晚上聯儲局官員發表鷹派言論,令夜期再跌280點,美股道指也趁勢狂跌近400點,跌破了2個多月的徘徊區。

事實上,連同夜期,香港期指在上周五出現了極長影線的「黃昏之星」陰陽燭形態,去年10月中期指也曾出現相似的「黃昏之星」,之後港股跌了3000多點,歷史會否重演暫難知曉,但相信港股將變得更波動,筆者只可以說,現在就算仍看好後巿,也千萬不要加槓桿。

筆者上周已表示,多名投資大師近期紛紛減持股票和增持現金屬股巿警號,其實如近期蘋果推出iPhone 7,本屬利好蘋果股價的消息,但蘋果行政總裁庫克卻在iPhone 7公布開售前將持股出售三分之二,香港樓巿狂熱,但會德豐(0020)副主席梁志堅上周卻連續三日出售公司股票,合共沽出35萬股,套現逾1566萬元,此為梁2012年由新世界(0017)轉投會德豐後首次出售會德豐股份。

庫克和梁志堅的套現行動,值得大家深思。

明報投資及地產版 資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1625&issue=20160912
陸振 振球 淡友 投降 最是 是兇 兇險
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陸振球:借來的牛巿

1 : GS(14)@2016-09-23 08:01:03

【明報專訊】聯儲局再一次不加息,其實屬巿場預期之內,所以利好作用有限,昨天港股高開並上衝一浸,下午即回軟。反而值得推敲的是,在美國失業率已跌至低水平,美股早創新高,聯儲局主席耶倫就算加息也有理據支持,那為何始終「婆婆媽媽」,一邊常暗示有加息條件,卻又每次臨陣縮沙?

或待特朗普戳破泡沫

若從陰謀論角度出發,耶倫可能覺得美股和美國樓巿重現泡沫,所以不想在任內加息而將泡沫戳破,而有可能當選美國總統的特朗普一直說會在選上後炒掉耶倫,那耶倫可能心想不如堅持到最後,就在特朗普任內或另一聯儲局主席上場才加息,如真的導致股樓泡沫爆破,甚至重創經濟,就可以將加息這隻鑊卸給他們。

事實上,今次美國不加息,巿場預期美國統總大選後的12月加息的機會率大升,而不少人認為美國就算加息,速度也會很緩慢,所以沒甚麼大不了。其實,加息對資產巿場的影響力,很視乎經濟體系的借貸水平如何,有統計顯示,美國的非金融類上巿公司,其實務佔EBITDA的比率,其實已遠遠超越金融海嘯時的水平(見圖),可以說,金融海嘯後的美股大牛巿,是名副其實「借」來的,一旦加息,美股上巿公司的利息支出將大增,從而大大削弱其盈利水平,則是否仍可維持偏高的PE,值得懷疑。

[陸振球 投資超限戰]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4954&issue=20160923
陸振 振球 借來 的牛 牛巿
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陸振球:坐熱氣球上太空?

1 : GS(14)@2016-09-27 07:03:06

【明報專訊】今時今日,相信大多數人都知道各國政府不斷印銀紙,長線而言手上的現金或存款,最終都會變廢紙,所以人們爭相購入資產保值,這亦是為什麼全球各地經濟普遍乏善可陳,但股樓卻可以升完又升。

不過,這是否代表不論股票或物業,任何時間或任何價格水平都可以高追,只會買貴、不會買錯?這又未必。需知道就算銀紙變廢紙,也總有個過程,不會明天睡醒便完成,股價或樓價就算長線必升,也總會有起伏,就算各國政府不斷印銀紙導致投資者恐慌買入股樓,資產市場也可以出現超買而需要調整的情况,否則又如何解釋自金本位制度廢除後,銀紙不停地印,仍會每隔一段時間便出現股災或樓災?

道理很簡單,可從貨幣供應角度解釋,比方所有商品數量固定了,貨幣供應增加一倍,理論上商品價格也會上升一倍才達到「均衡」,不過若大家形成了恐慌情緒,不問價地將商品價推升了兩倍,除非貨幣供應即時再增加多一倍,否則價格相對貨幣供應的增加便額外升凸多一倍,可能要調整。

有時候,人們的恐慌心理,確實可以在一定時間內將某類商品或投資工具的價格推上天,但就算是天也有高度限制,比方說一個熱氣球如何加熱,也不能升越大氣層,更不可升到外太空!

事實上,債券負利率是反映一些資產價格已如熱氣球般升至大氣層邊緣,這時仍有人說可再升到外太空,你便要小心資產價格可能已經背離貨幣供應的基本支持,隨時爆破!

陸振球

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8753&issue=20160926
陸振 振球 熱氣球 熱氣 太空
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陸振球﹕私樓愈起愈細 礙家庭生活

1 : GS(14)@2016-10-09 01:38:46

【明報專訊】游議員在論壇對年輕人不斷被縮窄嘅生存空間,以及負擔唔起屋租,說「就算我哋而家想去扑嘢(做愛),都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」,引起熱烈討論之餘,也令人想起現在的一些新樓盤單位面積如何細小,難以進行正常的「家居生活」。

團結香港基金最新發表有關房屋的研究報告時也指出,由今年至2019年這4年間,每年平均有約1.8萬個私樓住宅單位落成,比較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成,但若以私樓總樓面面積計算,同期只升不足三成,私宅總樓面面積更由今年的1260萬方呎,減少至2019年的1180萬方呎,期內每個私樓單位的平均面積,亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎,即減少約115方呎或縮細了15%。

200呎單位再縮15% 難以忍受

講真的,一個約1000方呎的單位,面積少約15%,還有850方呎,無礙正常生活,但約是一個200方呎,減少了15%面積至只有170方呎,影響便大得多,早前深圳推出只有65方呎的新樓盤,就算是單身生活也難以忍受,若是兩夫掃,難度一回家便要上牀「扑嘢」?

不過,很奇怪的是,年輕人不滿生存或「扑嘢」空間被不斷縮窄,但每當政府要提高起樓密度、填海或開發新巿鎮,又或發展郊野公園的邊緣地帶,希望藉此可有地皮起樓以改善巿民的居住和生活空間,又會有政客呼籲年輕人反對,說是要不遷不拆,很多時又會有年輕人參與有關示威活動,是否矛盾,還是留待年輕人去判斷好了。

三成港人住公屋 比例全球最高

說到團結香港基金的研究報告,當中的一些數據頗有研究意義,比如香港居住在公營房屋的人口比例高達31%,為全球最高水平(圖1),現在不少年輕人都希望能申請到公屋,而一些仍未畢業的大學生,也已開始申請公屋,認為如此便可解決居住問題,可安心工作上流。

然而,若比較1981和2011年的數據,會發覺一個令人沮喪的事實,就是居住公屋的租戶,屬低收入的比例大幅上升,私樓業主屬低收入的比例則明顯下跌,且屬高收入比例上升(表),令人擔心公屋租戶出現跨代貧窮兼惡化。箇中原因,會否一來住宅私樓的業主,因要付首期和供樓,本身競爭力較強,二來有供樓壓力,則更要奮鬥和上游,相反公屋租戶可能競爭力較差,且不用太擔心要供樓,缺少了奮鬥動力?

團結香港基金的報告又指出,原來香港的離婚率已升至世界十大排名之內,僅低於美國和第一位的白俄羅斯。事實上,香港人的離婚宗數自2001年以來一直上升(圖2),在 2014 年本港有37,217宗結婚,同一年卻也有20,019宗離婚,以及19,197 宗再婚。

離婚集中低收入公屋戶 或關政策

值得留意的是,香港離婚男性和女性明顯主要集中於低收入公屋家庭。在2011年大約28%的已婚人士及44%離婚人士居住在公屋,情况在2015年更差。與此同時,在2011年,如果離婚人士是公屋居民,相對於居住在其他類別房屋的離婚人士,他們屬於社會上最低收入的四分位數的機會明顯較高。

中國人有一種說法,指貧賤夫妻百事哀,未知道低收人家庭是否容易生活不和諧而較容易離異?團結香港基金則表示,公屋編配準則隱含着鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭離婚及跨境再婚(在中國內地找到結婚對象的機會相對頗大)的內在誘因,原因是相比作為單身人士,低收入的離婚父或母,若其有受供養的孩子或者選擇再婚,他們將可在再次申請公屋時,很多時獲得優先考慮;這是由於現行公屋編配準則有利已婚夫婦盡快上樓,但並無對首婚及再婚作出分別。

結婚生仔離婚牽動住屋需求

一般人都會認同,結婚和生兒育女會是房屋的實際需求所在,其實兩夫婦離婚,其中一方要搬出去住,也會增加對房屋的需求,所以將香港的結婚數字、本地嬰兒出生數目相加以外,再加上離婚數目,其總數的增加或減少,會更能反映香港住屋需求,有關數字在2002年見底後,一直攀升至2012年最高峰,形成了龐大的住屋需求,也相應催生香港的樓巿10多年的大牛巿,不過有關數字近3年稍為回落(圖3),理論上有冷卻樓巿的作用。

[陸振球 樓市解碼]


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陸振 振球 私樓 樓愈 愈起 起愈 愈細 家庭 生活
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陸振球:地心吸力已失效?

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:28

【明報專訊】近月最弔詭的金融事件,就是英國在6月底公投脫歐後,英鎊大跌,原因自是看淡英鎊脫歐後可能出現資金和金融機構撤離,但英鎊匯價雖跌,英股卻反而創出新高,難道只要政府肯放水,股巿便可違反地心吸力?相對英鎊,投資者其實更應關注整體美元的走勢,近期不單英鎊,就算是歐元、日圓,以至人民幣都受壓,美元則展現強勢,美匯指數升穿97水平,已升破了年初時自高位伸延下來的下降軌,今年初隨美元回軟,各國股巿包括港股隨即展開升浪,各式商品包括原油、黃金、白銀、銅和鐵的價格也大升。最近美元轉強,是否預示投資環境又將出現重大轉捩點?

另一要注意的是,雖然早前聯儲局的議息會議再一次延後加息,但美國10年期債息卻不跌反升,上週五一度升至1.77厘,與今年最低位1.32厘比較,升了約0.45厘,反映聯儲局延後加息,只能控制短息不升,對長息則無能為力,如美長息續升,勢令美元升勢火上加油。上週五收巿後筆者觀看了一些投資工具的走勢圖,發現原油單日出現穿頭破腳的陰燭,黃金周線圖剛跌至長期上升軌,白銀更已插穿上升軌,美匯指數則升破下降軌,道指也貼近上升軌的邊緣……

到了週末,看到香港樓盤銷情繼續火熱,代理又在吹噓外圍經濟愈差,其實愈是利好……

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8329&issue=20161011
陸振 振球 地心 吸力 失效
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陸振球:小心港人才流走

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:35

【明報專訊】新加坡上週五公佈今年第三季的經濟增長按季收縮4.1%,反映環球尤其是中國經濟放緩,對新加坡這類外向型經濟甚為不利,新加坡一向被視為香港的競爭對手,不要以為對手不好過,香港便會得益,其實大家面對的挑戰相似,香港稍後公佈的第三季經濟數據或會令大家失望。

最近中文大學旗下香港亞太研究所進行了一項調查,結果令人憂心。該調查成功訪問了710名香港18歲以上巿民,竟然有多達38.9%受訪者表示若有機會將打算移民,令人憂慮的是,愈年輕、教育程度愈高的受訪者,打算移民的比例也愈高。

人們常說因低息或資金流入,香港的經濟及股樓可長期看好,如今這個地方的高教育水平年輕人竟紛紛因為不滿香港現狀而打算離開,對香港長遠發展肯定十分不利。從來,人才比資金更重要,資金流走可再流入,但培育人才往往要花數十年時間,人才一旦流失,便不是一時三刻可以復元。

上述調查中想移民的受訪者最不滿香港四個範籌:包括政府施政缺失、住屋問題、政治爭拗和看不到經濟前景。其實除了移民,也應力爭上游,或做好投資部署,若能財務自由,不用移民也可改善生活。《明報》將在下週一(10月24日)舉辦投資講座,除了筆者,還邀得香港奧國經濟學院創辦人王弼、交通銀行香港首席經濟師羅家聰,以及天王國際金融行政總裁盧楚仁分析最新投資形勢及如何部署,不容錯過(詳情及報名:link.mingpao.com/47329.htm)。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


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陸振 振球 小心 港人 流走
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陸振球:理髮師傅教湯博士買樓

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:32

【明報專訊】大家有沒有聽過西方的「擦鞋童股巿」理論(Shoeshine Boy Theory)?這又稱為零股理論(Odd Lot Theory),據說是若瑟夫.派屈克.甘迺迪(Joseph P. Kennedy, Sr.)上世紀1920年代末時所提出的。老甘迺迪當年聽見路邊的擦鞋童也開始分析起股市行情,隨即便沽清手上的所有股票。

當時許多人問他:「現在股市行情這麼好,為什麼急着出清股票?」老甘迺迪回答:「股市連一個什麼都不懂的擦鞋童都如此熱中,代表現在股市行情已經過熱,沒有投資價值了。」果然,美股沒多久便出現大股災!

最近香港樓巿火熱,連筆者身邊一些向來沒有買樓的朋友,也「投降」終於入巿買樓自住,更有一些突然說要買樓投資。更有趣的是,屬樓神級的物業投資者、紀惠的湯文亮說上周末他去剪頭髮,理髮師傅在他耳邊不停地講樓市,他本來無心裝載,突然間聽到師傅說﹕「湯生,你應該現在買樓」,原來師傅在教湯文亮買樓,湯立刻說聲多謝,「因為,樓市已經發出了下跌聲音,大家亦曾經聽過,當街市婆談論樓市時,樓價就已經見了頂,嚴格來說,還差多少,就是街市婆同你分析樓市,教你買樓時,樓價就很大機會到了頂峰。」

民意傾側 預視樓市轉角

湯文亮的說法有道理嗎?筆者記得,花旗銀行去年公布的一項民調顯示,去年第二季多達57%的受訪者看好樓巿會升,結果樓價便在9月見頂,之後花旗再做相似民調,發覺今年首季多達72%受訪者看淡後巿,樓價偏偏在3月左右便見底。不難猜想,以現時身邊的朋友看法,筆者認為若花旗再做相似民調,連理髮師傅也會向樓巿大師教買樓,民調得出的結果是看好樓巿的比例,隨時會高過去年第二季。

智經研究中心公布《香港人,幸福嗎?智經幸福指數》研究報告,以11個主題作分類指標,包括收入及收入再分配、房屋、工作、健康、安全、教育、環境、文娛休閒、家庭、政府管治及公民社會,以及交通,並按上述分類蒐集政府及港大等調查而制訂指數,以2000年為基準年,並每年計算指標數值變化。

據報告,2000至2015年實質人均GDP累計增加56.9%,但同期幸福指數僅升0.4%。當中房屋指數最顯著,去年跌96.9%(圖1灰色棒部分),去年私樓售價指數較2000年升2.3倍,較2003年低位升逾4倍,但私樓住戶月入中位數僅升五成至六成。智經的研究得出港人的房屋的幸福錄得高達96.9%跌幅,並不令人驚奇,Demographia的研究便指出,香港一般住宅的價格已升至等同一般港人的19倍年收入,一個人便努力工作,不吃不喝才可買一個普通的住宅單位,如何會覺得幸福?

擁自置樓 也可以是貧窮戶

近年的一些新盤,要將貨就價的賣只有百餘呎的單位,有報道表示,跑馬地一個最近獲批動工的地盤,其中64個單位的實用面積僅得61平方呎,隨時細過一個車位,將來港人儲十多年的錢,只能居住在這種納米單位,能感覺到幸福,實在不容易,且為了買樓和供樓,也勢必影響其他生活的水平,犧牲了其他方面的「幸福」。

在香港,很多人會覺得,只要有層已供完的樓,那便生活無憂,真的是這樣嗎?根據政府最近公布的扶貧報告,原來在2015年,擁有自置居的18至64歲住戶,其中40.4%屬貧窮戶,屬於65歲相信已退休的人士,就算擁有自置居所,當中更高達56.7%屬於收入低於中位數一半的貧窮戶(圖2)。

自住物業升值 只屬紙上富貴

在香港樓價不斷攀升下,沒有樓的自然慘,有了自住物業,看似家身隨樓價攀升而水漲船高,但卻可能只屬於紙上富貴,由於沒有現金流,不少人都只能是高資產卻低收入人士,所以除非已擁有兩層甚至三層或更多物業收租,還是要懂得其他投資方法以增加現金流收入,近年的逆按揭可幫助一些高齡士透過逆按揭而得到一些收入,紓緩有關問題。

■2016年秋季投資講座股金樓匯大作戰

面對香港的各種不如意事,除了移民,也可想想如何做好投資,賺到錢便能解決不少問題。《明報》本月24日將舉辦「2016年秋季股金樓匯大作戰」投資講座/課程第一擊,邀得多名重量級講者,包括香港奧國經濟學院創辦人王弼、天王國際金融行政總裁盧楚仁、交通銀行香港首席經濟師羅家聰,以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球,為大家分析最新投資形勢,做好部署,不容錯過。詳情及報名可登入:link.mingpao.com/47329.htm

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7241&issue=20161022
陸振 振球 理髮師 傅教 教湯 博士 買樓
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