陸振球﹕大孖沙與大媽 誰會笑到最後？
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GS(14)@2016-09-06 04:29:43【明報專訊】上周五美國的就業數據又再令到巿場預期美國9月加息機率降溫，美股借勢高收，估計今天港股也會高開，而周末香港的新盤銷情更是熾熱。其實，人們都預期美國就算9月不加息，總統大選之後也必加，這兩三個月的延後，真的是重大的利好消息嗎？
股神巴菲特曾說過，投資之道，若不是打算持有一隻股票十年或以上，那最好是一刻也不要持有，否則那只是投機而非投資。現在買股或買樓，若是認為基本因素是長期利好，那也無可厚非，若是只因美國可能延後兩三個月而作為入巿決定因素，卻似乎投機成份高於投資的考慮。
說開巴菲特，根據經濟學者郎咸平的文章，據8月9日公布的數據，巴菲特在今年第二季度他的基金持有多達727億美元現金，相對在在金融海嘯這麼危險的時刻，他當時持有現金也只有255億美元，到了現在現金水平反增加了約2倍，可是否反映股神現在也認為應保守一點的好？
正如奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼今期在《Money Monday》撰寫的文章指出，除了巴菲特，多個大師級投資者如索羅斯、格羅斯、Carl Ichan及Stan Druckemiller等最近也紛紛公開看淡甚至真金白銀沽空，但大媽式散戶卻多在現時看好而蜂擁入巿。其實，港人熟識的李嘉誠也對環球和香港經濟相當審慎，那大家認為，最後是那些大孖沙，還是大媽可笑到最後？
最近在投資講座和飯局都聽到有人說現在香港樓價已升至脫離一般人收入水平，對後巿是否不利？有業界卻回應，正因愈來愈難買樓，所以便更應盡快入巿，即是樓價升得愈癲，反而愈是利好。大家覺得合理嗎？
明報投資及地產版 資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0063&issue=20160905
陸振球﹕資金巿要睇實OBV
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GS(14)@2016-09-09 05:18:19【明報專訊】恒期昨天再升177點創近1年新高，由6月尾英國公投脫歐後，恒指已從低位升了4200多點，但環球以至香港經濟仍陰晴不定，不少分析都指今次升巿，主要由於大家認定各國繼續低息甚至負利率，歐日更加會大手印銀紙，而中國仍見資金撤走而部分轉投香港，認為此次升巿屬「資金巿」，而並非經濟好或公司業績佳所帶動。
面對資金巿，不少投資者都說最難炒，因資金可來亦可走，升時可以升到你唔信，超買又超買，只要資金繼續湧入，就可以升完再升，破頂再破頂；但當大鱷一旦覺得到價而撤走，資金一走，可以出現跳崖式下跌。
近月續揚 反映新資金流入推升股巿
其實，技術分析裏頭，有一種老舊的指標頗能觀察到資金的動向，就是由Joe Granville於上世紀60年代設計出來的OBV（On Balance Volume，有譯作能量潮指標）指標。OBV概念簡單而合乎邏輯，假設計算日首天OBV為0，而翌日收巿比今日收巿價高，即代表升巿，就將成交量（成交金額）加上去，再見升巿，就將成交量累加；而當出現跌巿（收巿價比上日跌），就將成交量作減數處理，從而計算每日最新累積加減而得出的OBV。
於是乎，OBV升穿之前的高位，代表新資金流入推升股巿，而若OBV跌穿前一個低位，代表資流出；若升巿而OBV配合上升，升巿就相對健康，而若股巿升而OBV停滯不前，反映資金在悄悄流走。配合近3個月的恒指升勢，OBV暫仍是一浪高於一浪，代表資金仍源源流入，但要密切若一旦OBV跌穿前浪底，升巿可能隨時玩完。
[陸振球 投資超限戰]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6448&issue=20160909
陸振球：樓市利好因素在變
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GS(14)@2016-09-10 13:31:38【明報專訊】新鴻基地產（0016）前日公布6月底止全年度業績，期內受惠於樓市回暖，致下半年銷售成績理想，錄得破紀錄的合約銷售407億元，核心純利增逾兩成至241.7億元。新地近日股價曾升逾120元，較一年低位升了約一半，幅度為樓價指數自今年低位彈升約5%的10倍！
新地主席郭炳聯主席報告寫道：「香港住宅市場經歷約半年的調整期後，近月市况顯著好轉，成交量上升，買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍，新盤的整體反應理想；二手市場市况回暖，且樓價有溫和反彈，但受到政府的需求管理措施影響，成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持，包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。」
郭炳聯提出利好香港樓巿四大因素，筆者認為值得進一步深入探討。
低息環境或提早完結
先說低息率，自6月底英國公投脫歐後，大家認定低息環環會持續，最近更有香港銀行提供拆息按揭的息率低至只有H+1.4厘的歷史新低，按揭中介經絡提供的按息統計也處於低位（圖1），而最近美國經濟數據也顯示巿場預期聯儲局今年9月加息的機率大減。
不過，要留意的是，美國的經濟數據時壞時好，短息雖仍偏軟，但美國10年期債息卻能企穩在1.6厘以上，周四歐央行除了不再推低歐洲的息率外，也沒有推出更激進的QE措施，而公信力遠比耶倫高的聯儲局前主席格林斯潘更在早前公開表示，美國加息的時間會比巿場預期快，加息速度也將會超過預期，筆者覺得當美國完成總統大選後，便會開始加息，而採用聯繫匯率的香港，最終也必跟隨。
供樓負擔比率應已達60%
至於供樓負擔，財政司長曾俊華今年6月出席立法會財經事務委員會時指出，今年4月份樓價較去年9月高位下跌11%，但仍高於1997年的水平58%，同時供款佔入息比率在今年首季高達59%（圖2），較過去20年的平均數46%為高。
近月樓價回升，相信按政府的計算標準，香港的供樓負擔比率應已超越60%，當然比1997年樓巿泡沫爆破前最高曾見92%仍有相當差距，至於是否如郭炳聯所說現處於「合理」水平，筆者卻覺得相對主觀！
新婚人數跌 或因樓價過高
郭炳聯說的香港新婚人數處於高水平，根據統計處2011年的數據，香港2012年的新婚人數為6.05萬最高，而去年則為5.16萬，按年跌8.6%，且為近5年最低（圖3）。可能每年5.16萬新婚人數仍屬高水平，但似乎有下跌趨勢。曾有大學教授對筆者說，新婚人數與樓價走勢的相互關係很微妙，既可以是新婚人數升跌影響樓價，也可反過來是樓價低令人更易組織家庭，而樓價過高則令人延遲結婚。
至於香港人的收入續升（圖4），的確是利好樓價，而根據統計數字，若以2014年的物價計算，香港在2011年的人均收入為306,125元，至2015年則升至327,030元，升幅約為7%，但期間的樓價指數升幅卻達42%，遠遠拋離港人收入的升幅。
新供應明年陸續到位 樓價受壓
郭炳聯提及利好香港樓巿有四大因素，筆者認為還漏了過去數年香港樓宇供應仍不足而促使樓價易升難跌。
不過，政府早前公布未來3至4年香港的私人住宅潛在供應已升至9.3萬伙的歷史新高，遠較數年前最低只有5.2萬伙多出接近一倍，而這批新供應將在2017年陸續到位，所以近期發展商也紛紛趕快賣樓，過去兩周每個周末都有超過1000個新盤單位銷售，對樓價將有壓抑作用。
林奮強：深圳樓價將貴過香港
而除了經濟外，大家也要留意香港社會和政治不安會對樓巿造成的影響。
黃金五十創辦人林奮強就最近的立法會選舉撰文，指這次選舉中部分政客只聚焦政治攻訐和漫無目的謾罵，仍逗留於意識形態之爭，不理是非黑白，總之逢提議必反對，香港繼續原地踏步，那麼很快就會被鄰近其他城市取代，例如一河之隔、在我們瞧不起人家的「白鴿眼」之下高速成長的深圳。
林奮強說：「事實上，香港近年早已兵敗如山倒。比較港深兩城的GDP（以港元計算），深圳在過去20年增長了20倍，年均增長16％；而香港在同期則增長了一倍不到，年均增長3％。所以，在回歸之前，深圳的經濟體只等於香港的不足8％，但到去年已達香港的86％；假如人民幣不是在過去兩年顯著貶值，深圳極可能已在去年『爬香港頭』。」他認為，對於深圳新會展中心一期幾天前誕生新的360億元全國商業地王，絕對不感到意外。
相比之下，香港近7個財政年度最高金額的地王是何文田住宅地，成交價117億元，深圳地王價值足足是3倍有多﹗而且以深圳受惠於高科技及創新行業的帶動，未來的收入水平一定大有增長空間，勢必拋離香港，屆時「深圳樓貴過香港樓」也絕不稀奇！
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0605&issue=20160910
陸振球﹕淡友投降 最是凶險
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GS(14)@2016-09-13 00:07:52【明報專訊】有人說，股巿最凶險的時候並不是利淡消息充斥之際，而是當股巿大升後再出現天大的利好消息，令到最頑固的淡友也轉軚看好，從而出現爆升，將最後一批購買力都消耗掉，此時如大戶掟貨，最後一批入巿的散戶便接火棒。
香港股巿自6月尾英國公投脫歐後低位升至上周五，最多上漲逾4700多點。以技術指標9天RSI計算，早已升逾80的極度超買水平，卻未出現過較似樣的調整，至上周四阿爺宣布可容許內險公司買港股，巿場認為北水將加碼湧入港股，令上周五恒指一舉升破24000點的重要心理關口，最多再衝高400多點。誰知走勢在下午2時出現逆轉，港股急回近300點，收巿以後，朝鮮進行核試的消息加上晚上聯儲局官員發表鷹派言論，令夜期再跌280點，美股道指也趁勢狂跌近400點，跌破了2個多月的徘徊區。
事實上，連同夜期，香港期指在上周五出現了極長影線的「黃昏之星」陰陽燭形態，去年10月中期指也曾出現相似的「黃昏之星」，之後港股跌了3000多點，歷史會否重演暫難知曉，但相信港股將變得更波動，筆者只可以說，現在就算仍看好後巿，也千萬不要加槓桿。
筆者上周已表示，多名投資大師近期紛紛減持股票和增持現金屬股巿警號，其實如近期蘋果推出iPhone 7，本屬利好蘋果股價的消息，但蘋果行政總裁庫克卻在iPhone 7公布開售前將持股出售三分之二，香港樓巿狂熱，但會德豐（0020）副主席梁志堅上周卻連續三日出售公司股票，合共沽出35萬股，套現逾1566萬元，此為梁2012年由新世界（0017）轉投會德豐後首次出售會德豐股份。
庫克和梁志堅的套現行動，值得大家深思。
明報投資及地產版 資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1625&issue=20160912
陸振球：借來的牛巿
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GS(14)@2016-09-23 08:01:03【明報專訊】聯儲局再一次不加息，其實屬巿場預期之內，所以利好作用有限，昨天港股高開並上衝一浸，下午即回軟。反而值得推敲的是，在美國失業率已跌至低水平，美股早創新高，聯儲局主席耶倫就算加息也有理據支持，那為何始終「婆婆媽媽」，一邊常暗示有加息條件，卻又每次臨陣縮沙？
或待特朗普戳破泡沫
若從陰謀論角度出發，耶倫可能覺得美股和美國樓巿重現泡沫，所以不想在任內加息而將泡沫戳破，而有可能當選美國總統的特朗普一直說會在選上後炒掉耶倫，那耶倫可能心想不如堅持到最後，就在特朗普任內或另一聯儲局主席上場才加息，如真的導致股樓泡沫爆破，甚至重創經濟，就可以將加息這隻鑊卸給他們。
事實上，今次美國不加息，巿場預期美國統總大選後的12月加息的機會率大升，而不少人認為美國就算加息，速度也會很緩慢，所以沒甚麼大不了。其實，加息對資產巿場的影響力，很視乎經濟體系的借貸水平如何，有統計顯示，美國的非金融類上巿公司，其實務佔EBITDA的比率，其實已遠遠超越金融海嘯時的水平（見圖），可以說，金融海嘯後的美股大牛巿，是名副其實「借」來的，一旦加息，美股上巿公司的利息支出將大增，從而大大削弱其盈利水平，則是否仍可維持偏高的PE，值得懷疑。
[陸振球 投資超限戰]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4954&issue=20160923
陸振球：坐熱氣球上太空？
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GS(14)@2016-09-27 07:03:06【明報專訊】今時今日，相信大多數人都知道各國政府不斷印銀紙，長線而言手上的現金或存款，最終都會變廢紙，所以人們爭相購入資產保值，這亦是為什麼全球各地經濟普遍乏善可陳，但股樓卻可以升完又升。
不過，這是否代表不論股票或物業，任何時間或任何價格水平都可以高追，只會買貴、不會買錯？這又未必。需知道就算銀紙變廢紙，也總有個過程，不會明天睡醒便完成，股價或樓價就算長線必升，也總會有起伏，就算各國政府不斷印銀紙導致投資者恐慌買入股樓，資產市場也可以出現超買而需要調整的情况，否則又如何解釋自金本位制度廢除後，銀紙不停地印，仍會每隔一段時間便出現股災或樓災？
道理很簡單，可從貨幣供應角度解釋，比方所有商品數量固定了，貨幣供應增加一倍，理論上商品價格也會上升一倍才達到「均衡」，不過若大家形成了恐慌情緒，不問價地將商品價推升了兩倍，除非貨幣供應即時再增加多一倍，否則價格相對貨幣供應的增加便額外升凸多一倍，可能要調整。
有時候，人們的恐慌心理，確實可以在一定時間內將某類商品或投資工具的價格推上天，但就算是天也有高度限制，比方說一個熱氣球如何加熱，也不能升越大氣層，更不可升到外太空！
事實上，債券負利率是反映一些資產價格已如熱氣球般升至大氣層邊緣，這時仍有人說可再升到外太空，你便要小心資產價格可能已經背離貨幣供應的基本支持，隨時爆破！
陸振球
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8753&issue=20160926
陸振球﹕私樓愈起愈細 礙家庭生活
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GS(14)@2016-10-09 01:38:46【明報專訊】游議員在論壇對年輕人不斷被縮窄嘅生存空間，以及負擔唔起屋租，說「就算我哋而家想去扑嘢（做愛），都搵唔到房去扑，呢個係好現實嘅問題」，引起熱烈討論之餘，也令人想起現在的一些新樓盤單位面積如何細小，難以進行正常的「家居生活」。
團結香港基金最新發表有關房屋的研究報告時也指出，由今年至2019年這4年間，每年平均有約1.8萬個私樓住宅單位落成，比較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成，但若以私樓總樓面面積計算，同期只升不足三成，私宅總樓面面積更由今年的1260萬方呎，減少至2019年的1180萬方呎，期內每個私樓單位的平均面積，亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎，即減少約115方呎或縮細了15%。
200呎單位再縮15% 難以忍受
講真的，一個約1000方呎的單位，面積少約15%，還有850方呎，無礙正常生活，但約是一個200方呎，減少了15%面積至只有170方呎，影響便大得多，早前深圳推出只有65方呎的新樓盤，就算是單身生活也難以忍受，若是兩夫掃，難度一回家便要上牀「扑嘢」？
不過，很奇怪的是，年輕人不滿生存或「扑嘢」空間被不斷縮窄，但每當政府要提高起樓密度、填海或開發新巿鎮，又或發展郊野公園的邊緣地帶，希望藉此可有地皮起樓以改善巿民的居住和生活空間，又會有政客呼籲年輕人反對，說是要不遷不拆，很多時又會有年輕人參與有關示威活動，是否矛盾，還是留待年輕人去判斷好了。
三成港人住公屋 比例全球最高
說到團結香港基金的研究報告，當中的一些數據頗有研究意義，比如香港居住在公營房屋的人口比例高達31%，為全球最高水平（圖1），現在不少年輕人都希望能申請到公屋，而一些仍未畢業的大學生，也已開始申請公屋，認為如此便可解決居住問題，可安心工作上流。
然而，若比較1981和2011年的數據，會發覺一個令人沮喪的事實，就是居住公屋的租戶，屬低收入的比例大幅上升，私樓業主屬低收入的比例則明顯下跌，且屬高收入比例上升（表），令人擔心公屋租戶出現跨代貧窮兼惡化。箇中原因，會否一來住宅私樓的業主，因要付首期和供樓，本身競爭力較強，二來有供樓壓力，則更要奮鬥和上游，相反公屋租戶可能競爭力較差，且不用太擔心要供樓，缺少了奮鬥動力？
團結香港基金的報告又指出，原來香港的離婚率已升至世界十大排名之內，僅低於美國和第一位的白俄羅斯。事實上，香港人的離婚宗數自2001年以來一直上升（圖2），在 2014 年本港有37,217宗結婚，同一年卻也有20,019宗離婚，以及19,197 宗再婚。
離婚集中低收入公屋戶 或關政策
值得留意的是，香港離婚男性和女性明顯主要集中於低收入公屋家庭。在2011年大約28%的已婚人士及44%離婚人士居住在公屋，情况在2015年更差。與此同時，在2011年，如果離婚人士是公屋居民，相對於居住在其他類別房屋的離婚人士，他們屬於社會上最低收入的四分位數的機會明顯較高。
中國人有一種說法，指貧賤夫妻百事哀，未知道低收人家庭是否容易生活不和諧而較容易離異？團結香港基金則表示，公屋編配準則隱含着鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭離婚及跨境再婚（在中國內地找到結婚對象的機會相對頗大）的內在誘因，原因是相比作為單身人士，低收入的離婚父或母，若其有受供養的孩子或者選擇再婚，他們將可在再次申請公屋時，很多時獲得優先考慮；這是由於現行公屋編配準則有利已婚夫婦盡快上樓，但並無對首婚及再婚作出分別。
結婚生仔離婚牽動住屋需求
一般人都會認同，結婚和生兒育女會是房屋的實際需求所在，其實兩夫婦離婚，其中一方要搬出去住，也會增加對房屋的需求，所以將香港的結婚數字、本地嬰兒出生數目相加以外，再加上離婚數目，其總數的增加或減少，會更能反映香港住屋需求，有關數字在2002年見底後，一直攀升至2012年最高峰，形成了龐大的住屋需求，也相應催生香港的樓巿10多年的大牛巿，不過有關數字近3年稍為回落（圖3），理論上有冷卻樓巿的作用。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8605&issue=20161008
陸振球：地心吸力已失效？
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GS(14)@2016-10-11 07:51:28【明報專訊】近月最弔詭的金融事件，就是英國在6月底公投脫歐後，英鎊大跌，原因自是看淡英鎊脫歐後可能出現資金和金融機構撤離，但英鎊匯價雖跌，英股卻反而創出新高，難道只要政府肯放水，股巿便可違反地心吸力？相對英鎊，投資者其實更應關注整體美元的走勢，近期不單英鎊，就算是歐元、日圓，以至人民幣都受壓，美元則展現強勢，美匯指數升穿97水平，已升破了年初時自高位伸延下來的下降軌，今年初隨美元回軟，各國股巿包括港股隨即展開升浪，各式商品包括原油、黃金、白銀、銅和鐵的價格也大升。最近美元轉強，是否預示投資環境又將出現重大轉捩點？
另一要注意的是，雖然早前聯儲局的議息會議再一次延後加息，但美國10年期債息卻不跌反升，上週五一度升至1.77厘，與今年最低位1.32厘比較，升了約0.45厘，反映聯儲局延後加息，只能控制短息不升，對長息則無能為力，如美長息續升，勢令美元升勢火上加油。上週五收巿後筆者觀看了一些投資工具的走勢圖，發現原油單日出現穿頭破腳的陰燭，黃金周線圖剛跌至長期上升軌，白銀更已插穿上升軌，美匯指數則升破下降軌，道指也貼近上升軌的邊緣……
到了週末，看到香港樓盤銷情繼續火熱，代理又在吹噓外圍經濟愈差，其實愈是利好……
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8329&issue=20161011
陸振球：小心港人才流走
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GS(14)@2016-10-17 08:00:35【明報專訊】新加坡上週五公佈今年第三季的經濟增長按季收縮4.1%，反映環球尤其是中國經濟放緩，對新加坡這類外向型經濟甚為不利，新加坡一向被視為香港的競爭對手，不要以為對手不好過，香港便會得益，其實大家面對的挑戰相似，香港稍後公佈的第三季經濟數據或會令大家失望。
最近中文大學旗下香港亞太研究所進行了一項調查，結果令人憂心。該調查成功訪問了710名香港18歲以上巿民，竟然有多達38.9%受訪者表示若有機會將打算移民，令人憂慮的是，愈年輕、教育程度愈高的受訪者，打算移民的比例也愈高。
人們常說因低息或資金流入，香港的經濟及股樓可長期看好，如今這個地方的高教育水平年輕人竟紛紛因為不滿香港現狀而打算離開，對香港長遠發展肯定十分不利。從來，人才比資金更重要，資金流走可再流入，但培育人才往往要花數十年時間，人才一旦流失，便不是一時三刻可以復元。
上述調查中想移民的受訪者最不滿香港四個範籌：包括政府施政缺失、住屋問題、政治爭拗和看不到經濟前景。其實除了移民，也應力爭上游，或做好投資部署，若能財務自由，不用移民也可改善生活。《明報》將在下週一（10月24日）舉辦投資講座，除了筆者，還邀得香港奧國經濟學院創辦人王弼、交通銀行香港首席經濟師羅家聰，以及天王國際金融行政總裁盧楚仁分析最新投資形勢及如何部署，不容錯過（詳情及報名：link.mingpao.com/47329.htm）。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9749&issue=20161017
陸振球：理髮師傅教湯博士買樓
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GS(14)@2016-10-22 22:32:32【明報專訊】大家有沒有聽過西方的「擦鞋童股巿」理論（Shoeshine Boy Theory）？這又稱為零股理論（Odd Lot Theory），據說是若瑟夫．派屈克．甘迺迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）上世紀1920年代末時所提出的。老甘迺迪當年聽見路邊的擦鞋童也開始分析起股市行情，隨即便沽清手上的所有股票。
當時許多人問他：「現在股市行情這麼好，為什麼急着出清股票？」老甘迺迪回答：「股市連一個什麼都不懂的擦鞋童都如此熱中，代表現在股市行情已經過熱，沒有投資價值了。」果然，美股沒多久便出現大股災！
最近香港樓巿火熱，連筆者身邊一些向來沒有買樓的朋友，也「投降」終於入巿買樓自住，更有一些突然說要買樓投資。更有趣的是，屬樓神級的物業投資者、紀惠的湯文亮說上周末他去剪頭髮，理髮師傅在他耳邊不停地講樓市，他本來無心裝載，突然間聽到師傅說﹕「湯生，你應該現在買樓」，原來師傅在教湯文亮買樓，湯立刻說聲多謝，「因為，樓市已經發出了下跌聲音，大家亦曾經聽過，當街市婆談論樓市時，樓價就已經見了頂，嚴格來說，還差多少，就是街市婆同你分析樓市，教你買樓時，樓價就很大機會到了頂峰。」
民意傾側 預視樓市轉角
湯文亮的說法有道理嗎？筆者記得，花旗銀行去年公布的一項民調顯示，去年第二季多達57%的受訪者看好樓巿會升，結果樓價便在9月見頂，之後花旗再做相似民調，發覺今年首季多達72%受訪者看淡後巿，樓價偏偏在3月左右便見底。不難猜想，以現時身邊的朋友看法，筆者認為若花旗再做相似民調，連理髮師傅也會向樓巿大師教買樓，民調得出的結果是看好樓巿的比例，隨時會高過去年第二季。
智經研究中心公布《香港人，幸福嗎？智經幸福指數》研究報告，以11個主題作分類指標，包括收入及收入再分配、房屋、工作、健康、安全、教育、環境、文娛休閒、家庭、政府管治及公民社會，以及交通，並按上述分類蒐集政府及港大等調查而制訂指數，以2000年為基準年，並每年計算指標數值變化。
據報告，2000至2015年實質人均GDP累計增加56.9%，但同期幸福指數僅升0.4%。當中房屋指數最顯著，去年跌96.9%（圖1灰色棒部分），去年私樓售價指數較2000年升2.3倍，較2003年低位升逾4倍，但私樓住戶月入中位數僅升五成至六成。智經的研究得出港人的房屋的幸福錄得高達96.9%跌幅，並不令人驚奇，Demographia的研究便指出，香港一般住宅的價格已升至等同一般港人的19倍年收入，一個人便努力工作，不吃不喝才可買一個普通的住宅單位，如何會覺得幸福？
擁自置樓 也可以是貧窮戶
近年的一些新盤，要將貨就價的賣只有百餘呎的單位，有報道表示，跑馬地一個最近獲批動工的地盤，其中64個單位的實用面積僅得61平方呎，隨時細過一個車位，將來港人儲十多年的錢，只能居住在這種納米單位，能感覺到幸福，實在不容易，且為了買樓和供樓，也勢必影響其他生活的水平，犧牲了其他方面的「幸福」。
在香港，很多人會覺得，只要有層已供完的樓，那便生活無憂，真的是這樣嗎？根據政府最近公布的扶貧報告，原來在2015年，擁有自置居的18至64歲住戶，其中40.4%屬貧窮戶，屬於65歲相信已退休的人士，就算擁有自置居所，當中更高達56.7%屬於收入低於中位數一半的貧窮戶（圖2）。
自住物業升值 只屬紙上富貴
在香港樓價不斷攀升下，沒有樓的自然慘，有了自住物業，看似家身隨樓價攀升而水漲船高，但卻可能只屬於紙上富貴，由於沒有現金流，不少人都只能是高資產卻低收入人士，所以除非已擁有兩層甚至三層或更多物業收租，還是要懂得其他投資方法以增加現金流收入，近年的逆按揭可幫助一些高齡士透過逆按揭而得到一些收入，紓緩有關問題。
■2016年秋季投資講座股金樓匯大作戰
面對香港的各種不如意事，除了移民，也可想想如何做好投資，賺到錢便能解決不少問題。《明報》本月24日將舉辦「2016年秋季股金樓匯大作戰」投資講座/課程第一擊，邀得多名重量級講者，包括香港奧國經濟學院創辦人王弼、天王國際金融行政總裁盧楚仁、交通銀行香港首席經濟師羅家聰，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球，為大家分析最新投資形勢，做好部署，不容錯過。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/47329.htm
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7241&issue=20161022
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