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陸振球:澳門樓證單靠低息難撐樓價

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:53

【明報專訊】周四晚筆者為《明報》主持投資講座,兩名講者——基金經理黃國英和嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授都認為,一些國家的負利率會環境或會成為「新常態」,美國加息也不容易,於是令到不少投資者接受低回報,如香港收租住宅一類投資項目,但其實相對高息而穩陣的股票,比如房託可能更吸引。

頗多代理或網上討論區的業主,都會說只要低息,房產便值得投資,那是否不加息,任何時候都可以高追買樓?筆者覺得不如看看其他地區的例子。與香港僅一個小時船程的澳門,當地樓價過去數年也曾因賭業興旺而大升,政府也曾如香港推出辣招打壓樓巿,而息率與香港相若,近年一直都是低息,那澳門樓價是否只升不跌?

當然不是,香港樓價自去年9月才開始下調,但澳門樓價早在前年第二季已隨賭業不景而落回。根據仲量聯行的一份研究報告,澳門賭收現在較高位回落達58%(圖1),GDP按年增長也減少了約13%(圖2),加上住宅落成量在2014和15年急增(圖3),當地的一般中小型住宅樓價較最高峰時跌了約三成(圖4),遠較香港過去9個月最多跌了約13%嚴重,由此可見就算澳門與香港一樣維持低息,但當經濟急劇轉壞和供應大增,樓價要托也托不住。

賭業不濟 澳門樓價回落三成

相對之下,香港經濟確是較澳門優勝,主要是不會只集中賭業一途,所以難以會出現如澳門的GDP可以一年內收縮達13%,不過增長確也開始放緩。根據野村的最新研究報告便指出,香港的採購經理指數(PMI)由5月的47.2下跌至6月的45.4,反映今年第2季GDP將錄得負增長,進入技術性衰退。

野村指出,受外圍因素影響,加上一直倚重的零售及旅遊業市道下滑,香港料將陷入「徹底衰退」,未來將面臨遠超本港可控制的巨大風險,並將今年GDP增長展望由增長0.8%下調至-0.2%,遠低於港府預期的1%至2%增長,2017年的GDP增長預測則由1.5%降低至0.5%。

港經濟轉差 野村預測樓價跌30%

報告指出,美元持續升值帶動港元持續強勢,將進一步打擊本港表現欠佳的旅遊業及零售業;加上全球經濟不穩,嚴重拖累金融市場交易量,不利本港金融業發展。野村特別指出本港樓市脆弱,樓價將由2015年第3季高位下跌30%,樓市調整會為香港經濟帶來重大負面影響。

內地經濟差 港難獨善其身

野村預測香港樓價會較高位跌30%會否成真,有待考驗,但香港經濟轉差卻極為明顯,香港私人住宅供應也確實是在明顯增加,單靠低息,是否便可令香港樓巿再次大漲小回,實在令人懷疑。

諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)日前在新加坡表示,全球利率難望回升,低息已成新常態,又指繼英國公投脫歐出現黑天鵝後,中國將會另一隻潛在的黑天鵝。他對中國經濟前景頗感悲觀,指中國正面對很多難題,現時宏觀經濟情况一如上世紀80年代的日本,又認為人民幣已由5年前被低估變為今天被高估,主要受內部需求疲弱及資金外逃影響,明顯地中國所面對風險就正是下行風險,相信人民幣亦未見底。大家認為,如中國經濟繼續放緩而人民幣續跌,香港的經濟和樓巿可獨善其身嗎?

低息環境可以單天保至尊?

克魯明最令世人熟識的為其當年準確預測會出現亞洲金融風暴,他當時的理據是亞洲多國雖經濟呈現高速增長,但只是不斷靠借貸加大投入而得出的結果,其實每單位投入的邊際生產力在下降,不能長久維持。套用克魯明的分析架構,香港在2003年SARS後因自由行等令香港經濟大好,巿民收入大增,配合低息和少供應,樓價大升也可以解釋,但當經濟增長已放緩,供應又在大增,只靠低息來維持樓巿上升動力,可以持久嗎?

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3122&issue=20160716
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303879

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