四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球：港樓大漲小回格局難持續
1 :
GS(14)@2016-07-08 08:01:03【明報專訊】英國公投決定脫歐，金融巿場極為震動，英鎊跌至31年新低，多國股巿也受壓，但香港樓巿暫似未受太大衝擊，代理指有個別投資者因擔心股匯波動，反而加快買入「磚頭」避險，但後巿走向如何？《明報》投資及地產版資深主編陸振球，最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座，為樓巿把脈；他指出，若以基礎因素而言，過往四大利好香港樓巿的因素，只餘下低息或會持續，形成「單天保至尊」格局，樓巿縱使因而得到支持，過去多年的大漲小回格局，將難以繼續。
明報記者
陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱，分別為：（一）房屋政策、（二）供應、（三）經濟表現，以及（四）利率水平。
先說房屋政策。陸振球指出，2003年SARS前後政府一度停止賣地，之後則以勾地取代直接拍賣土地，令土地供應驟減，但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府，都是致力壓抑樓價，而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭，以及積極增加土地供應，而長和（0001）主席李嘉誠近期也公開表示，香港樓巿的供應節奏，乃由政府政策所主導。
由推地至可以賣樓，以至落成需時，初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭，只能令成交萎縮，對壓低樓價幫助不大，但在政府不斷增加土地供應下，香港樓價於去年9月開始見頂，最多曾跌了約13%。
住宅供應增 經濟差買樓意欲降
陸指出，從供應面看，政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙，遠超數年前最低只有5.2萬伙，當這批新增住宅單位陸續落成，便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。
至於香港的經濟表現，最新季度按年增幅收窄至只有0.8％，而按季更出現負增長。至於失業率，雖維持在3.4％的水平，但整體就業人口，已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個，反映香港經濟前景未許樂觀，而當一個人失業的時候，很難想像仍有意欲買樓，而若是租樓住，則負擔租金的能力也會減低。
不過，由於英國公投脫歐關係，有利美國聯儲局押後加息，這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升，對樓價有支持作用。事實上，美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內（見圖），而通道下方更已是屬於負利率水平。
陸振球指出，息口低可令業主急於賣樓的壓力減少，但當供應增加，政府維持打壓樓巿的態度，以及經濟惡化，卻不利樓巿，尤其租金要升不容易，如要樓價再升，便只有壓縮租金回報率與息口的差距，現時香港的私人住宅租金回報率，減去10年期債息，息差僅有1.3厘，而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本，則有關息差還有多大的壓縮空間？
低息利好作用已反映
有出席投資講座的讀者問，如低息長期化，甚至個別國家實施負利率，是否代表買樓必賺？陸振球回應指出，如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響，那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓，當地早已實施負利率，而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好，便正正反映只是息口低而經濟差，並不足以令樓價大升。
陸振球認為，現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面，影響樓巿四大因素之中，有三項趨於負面，而只有低息仍然生效，而低息對樓巿的利好作用，應早已反映，所以縱使樓價不會大跌，但也難以大升。
現在短炒違「寧買當頭起」原則
陸建議大家可參考恒基（0012）主席李兆基的看法，如果自住，就算樓價再跌一成，現水平買樓也沒有問題。至於短炒，一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成，且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則，因此還是忍手為妙。若是長線投資，一邊收租，一邊等升值也還可以。不過，最好還是投資如恒基一類的地產股，因為股價較資產折讓一半以上。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707