陸振球﹕北水重要 人才更重要
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GS(14)@2016-08-07 00:27:41【明報專訊】一家巿值只略高於30億港元的內房公司，竟然來港以超高價投得地皮，涉及總投資額將達70億元，如這家內房公司今次沒有其他合作伙伴，那便是以超高槓桿運作，這到底是對香港樓巿超有信心，還是反映其對內地房產沒信心，寧願「走資」？
說到內地的房產，著名經濟分析師Harry S. Dent新近發表報告，指中國的超寬鬆借貸猶如上世紀80年代的日本，亦由此而催生了樓巿泡沫，自2001年起上海樓價指數升了接近7倍，一旦泡沫爆破重返起點，上海樓價便可大跌87%（圖1）！當然，現在大家會覺得內地樓價大跌八成好似很難想像，不過參考當年日本樓巿泡沫爆破後，樓價跌了20多年，跌幅也超過八成，當時又哪會有人可以想像得到呢？同樣在1997年亞洲金融風暴之前，又有誰曾公開預測過香港樓價會跌足6年多，可跌近七成？
中國樓巿被形容為「泡沫之母」
筆者並不是說中國或香港樓價會在短期大跌，只是想指出凡事無絕對而已。Dent指中國的樓巿現已變成全球的「泡沫之母」（Mother of Bubbles），一旦出事，勢必累及全球，筆者認為，以中國和香港的經濟關係之緊密，如中國出事，香港豈有獨善其身之理？
事實上，單看香港的出口數據，出口往中國大陸的金額佔香港GDP的比例接近1.1倍（圖2），較諸出口往歐美和日本的總和還要高（當中可能包括了大量的轉口貿易），反映中國經濟若有任何閃失，足以對香港構成致命打擊，那些政治人物宣傳可以香港建國，認為就算進行港獨切斷與中國的經濟關係，香港仍可以沒事，這些想法是多麼的幼稚可笑！
友人香港奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼近日發表一篇名為《香港樓市真正的風險因素》的文章表示，「最近，年頭被唱得很淡的香港樓市好像又復活過來，其實分析什麼數據，什麼累積購買力需要爆發，香港人有住屋需求，甚至是供應量，我覺得這都是噪音，香港樓價穩定下來，主要是中國經濟暫時（我重申是暫時）穩定下來，其實不是真的穩定，只是最近國際金融市場焦點，沒有放在中國身上。老外有一個講法，金融市場好像小孩一樣，不可能同時集中兩件事，現在玩的是Brexit後各國央行增大放水炒高環球股市，中國的不穩定自然要放在一旁，君不見油價近來由52美元高位跌破40美元，股市完全當冇到，換着是年初，股市樓市隨時已跟着下跌10%也說不定。
北水切斷 港樓勢冧
中國經濟不給外國勢力『搞』，香港樓市的信心自然回來，這是我在地產資訊網第一篇的立論，絲毫沒變，就是『SARS重臨也打不冧香港樓市』，唯有中國經濟大衰退，才會令香港樓市有九七式的調整。我為何有這樣堅定的態度呢？因為這是我近距離的經歷。當年我還在加拿大讀書的時候，港台和其他亞洲資金也是炒高了溫哥華樓市，歷久不衰，最後不是亞洲金融風暴，港台亞洲資金班師回朝，溫哥華樓市才大幅下跌嗎？解鈴還須繫鈴人，由2008年到現在，香港人直接間接賺取大陸走資潮的錢，或大陸直接購進香港地產，目的主要是為保障財產，不被政府直接間接充公財產，是支持樓市最重要的因素，所以唯有這個水源被切斷，樓市才有大跌的可能。」
早前筆者在本欄引述同事的統計，原來近年香港樓價與人民幣在香港的存款總額變化高度相關，或許便證明了王弼所說「北水」與香港樓巿確是關係密切。其實，對一個地方的經濟而言，吸引人才可能較吸資金更加重要，近年不少內地學生來港讀書，畢業後部分會留在香港工作，成為建設香港的生力軍，其在香港讀書期間也成為香港住宅租務巿場的一股需求。
來港讀書內地生開始減少
不過，根據美聯引述香港入境處的數據顯示，2015年獲准來港就讀的內地學生人數僅18,528人，按年跌約5.5%，更是跌至3年低位，亦為自2003年有紀錄以來首現下跌，導致今年暑期旺季涉及內地生的租務成交顯著減少。據美聯物業6至7月促成的租務個案計算，於今年暑期旺季期間，本港九個較受內地學生歡迎的屋苑合共錄得157宗內地生相關租務成交，較去年同期減少32.6%。其中，內地生較集中的沙田區，4個較受歡迎屋苑包括沙田中心、沙田第一城、好運中心及偉華中心，於今年暑期旺季成交分別錄32%至約54.5%的跌幅。至於將軍澳日出康城1至3期，今年亦只錄約49宗成交，較去年同期減少18.3%（圖3）。
少了內地學生來香港就讀，如是長期化，除了減少了住屋需求，更令人深思是否反映香港的大學吸引力下降，不利香港培養和吸引人才，長遠對香港經濟和樓巿也不會是好消息。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6914&issue=20160806