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绿城董事长宋卫平:绝不会带头涨价 还要高负债50年


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090512/20090512025958943.html


每经记者  姜艳艳  发自北京

        宋卫平迫切需要与媒体和股东恳谈一次。

        5月10日,绿城中国(03900,HK)在杭州召开恳谈会,就近期市场关注的问题,与公司的股东、投资者和媒体深入交流。

        “ 我们的这套做法是对的,过去的15年都是这么过来的”,宋卫平认为,绿城中国目前的负债率在房企中并不算高,媒体过分关注了绿城的负债率,而金融界的一些 评级机构对公司的评级也并不准确,“过去15年我们的负债有200亿元、300亿元,今后50年我也希望这么过下去。”

        面 对市场对于绿城中国资金链的关注,宋卫平一方面表态有信心解决,另一方面则表现出了对资金和投入的渴望。“看房地产企业的资金链,主要要看它们土地储备的 变现能力,我们的高负债其实都转化成了土地储备,只要能够随时变现,那么我们对负债的把控能力就非常强。”

        在谈到高利润的温州项目时,宋卫平不无遗憾地表示,“我们没钱,所以在里面只占6成。”在谈到4亿美元高息债券以及高息债条款对公司再融资造成压力时,他表示:“当时就想拿钱,有奶就是娘。”

        绿 城最新的中海绿城一号房地产基金截至4月21日已募资20亿元,主要用于投资公司位于杭州绿城蓝色钱江项目和无锡绿城太湖新城两个项目。但这一信托另有苛 刻规定:若绿城中国各方发生重大不利事件,将以1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

        对于未来的市场,宋卫平表示绿城中国目前价格已经下降了5~6个百分点,但市场刚刚好转,绿城绝不会带头涨价,去年的日子的确非常难过,因此希望所有的房地产商能够抓住机会,把价格稳定住,努力去除库存,让市场休养生息一阵子。

綠城 董事長 董事 衛平 不會 帶頭 漲價 還要 負債 50
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宋卫平:看到别人好,我就去学习

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-16/0NMDAwMDIxMDk0NQ.html

“千亿万科”(000002.SZ)将绿城中国(3900.SH)远远甩在身后,但宋卫平不愿服输。

2010年12月 10日,绿城秋季恳谈会上,绿城董事长宋卫平对今年交出的成绩单直言“不满意”,远未达到去年绿城制定的增长目标。截至2010年11月30日,绿城集团 全国74个在售项目,累计完成总销售额达468亿元,而瑞银11月发表的报告预计,今年全年绿城的销售额将在520亿元左右。对比2009年,绿城销售额 实现517亿元,仅次万科,位居全国房地产行业第二。

对于现在的局面,宋卫平表示无奈,“如果再有200亿至300亿的资金,绿城一定能在三年后追上万科”。掣肘绿城的是资金。“看到人家比我们好,偶尔会有妒忌心理”,宋卫平坦言,随着年龄的增长,心态越来越好,现在“看到别人好,我会去学习。”

“为什么一定要赶超万科?”

宋卫平如是回答本报记者提出的问题,“我在小学的时候就从来没有考过第二名,这是应该有的志向。”

2009年,绿城和万科似乎无限接近。2009年,绿城销售额517亿元,万科销售金额634.2亿元;绿城同比增长239%,而万科同比增长32.5%。数字显示,绿城的发展更加迅速。2009年绿城秋季恳谈会上,宋卫平豪言三至五年赶超万科并非没有基础的假想。

然 而现实很残酷。仅仅一年的时间,万科摇身一变,登上千亿舞台,而绿城却似乎原地踏步,早前所制定的2010年670亿的销售目标已经难以完成。有意思的 是,在绿城秋季恳谈会之前,万科总裁郁亮也在北京接受媒体群访。郁亮指出,“合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市,今年发展良 好的发展商都是这样,走高端路线的地产商今年表现较差。”

显然,改善性需求受到很大程度的抑制给绿城带来的影响更大。据本报记者了解,2010年,绿城项目的销售去化率已经下降到60%-70%之间,而2009年,绿城旗下项目的销售去化率接近90%。

宋卫平认为绿城和万科之间最大的差别正是资金的差别。根据绿城此前的研究,万科投入运营的资金有1200亿,而绿城仅靠200亿来维持,其中100多亿是自有资金,90亿是来自股东合作伙伴。宋卫平坦言“很辛苦。”销售收入排名前六的企业,绿城自有资金是最少的。

统计显示,万科2009年至2010年11月30日,共计拿地金额840亿元,实现销售1630亿元,公司目前可用储备资金在500亿元左右。而2010年,绿城仅拓展了18个项目,其中13个是通过合作得来。

实 际上,万科和绿城的发展已经走上了截然不同的发展轨道。前者布局全国,后者今年35%的销售额是杭州一个城市贡献的。绿城的开发版图除了长三角外,也涉及 长沙、郑州为代表的华中区域,以及北京、天津、大连为代表的华北区域,而绿城尚未挺进华南区域。万科提供的主要是主流住宅产品,而绿城提供的大多是高端住 宅产品。

而在宋卫平心目中,“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家,不可能有两家三家。”他说。而这“半家”所指星河湾,“一家” 所指龙湖。三四年前,宋卫平曾带队去学习星河湾的精装修。宋卫平比喻说,星河湾地产董事长黄文仔几乎用绿城做5个项目的精力来投入做一个项目。“今天,我 们的精装修已经达到了星河湾的水平,有些项目是等于或者超过星河湾。”

对于龙湖(0960.HK),宋卫平则不惜对龙湖地产董事长吴亚军的 赞美之词。不久前,吴亚军带着管理团队来绿城交流。宋卫平认为吴亚军作为女老板有胆识、有魄力。而龙湖在成本管控和企业管理上,都有绿城值得学习的地方。 “打比方说,龙湖可以用100种材料的组合达到装修的很高标准,绿城可能会用到200种。”绿城一位高管说。

本报记者了解到,绿城的风险底 线是400亿。如果销售额达到四百亿,绿城则可以应对偿付土地出让金、支付融资利息、提供企业正常的周转资金等等。今年绿城的销售业绩足可以实现这一目 标,超过400亿的部分均可以作为发展资金。媒体问答环节结束后,绿城又开始接受股东和投资者的问询。据透露,宋卫平表示直到明年上半年绿城都会非常谨慎 的拿地。有投资者评价绿城的策略终于稳健。对于明年,宋卫平制定的及格线是500亿销售额。随着新项目的增加,如果销售去化率维持在50%以上,实现这一 目标并无困难。

而高资产负债率一直困扰绿城。绿城发布2010年中期业绩时,其净资产负债率高达158.8%。

绿城今年9月 成立房产建设管理有限公司,即别人拿地,绿城来代建,用宋卫平的话说,是给“地主”家当“长工”。短短3个月商业代建签约项目已达21个,总建筑面积 337万平方米。对代建公司,宋卫平的期许是:每年大概代建50个项目,希望能做到100个,这样该公司在五年内的销量就可达到上千亿,或成为绿城销量最 大的一个公司。宋卫平已经种下了一个更深远的计划。通过代建更多的商品房、保障房,来深植绿城的品牌。


衛平 看到 別人 我就 就去 學習
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宋卫平:绿城绝不会比大部分开发商破产得早

http://www.infzm.com/content/63700

绿城集团董事长宋卫平绷着脸,心事重重地看着设计公司给他播放的PPT文档。这是9月27日下午的杭州玫瑰园酒店,十多个小时前, 宋卫平结束了16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司 规模一度接近万科,居于中国房地产业年销售榜第二,但过去一个月里却为各种调查传言困扰。

过去几天,南方周末记者独家专访了宋卫平和绿城集团行政总裁寿柏年,倾听他们对于最近各种传言的解释,以及各种房地产政策的解读。宋卫平声称,经过 这次调控以后,他对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,但绿城绝不会比大部分开发商破产得早。以下为宋卫平的部分访谈内容。

海航收购是个幽默

南方周末银监会调查绿城信托事件传出的时候,您当时在哪?

宋卫平:好象是在北京。我不担心。我知道我们的资金一定是在正常的范围内,银监会就是想知道通过信托管道进入房地产的钱,到了一个什么样程度。房地产信托确实是一个问题,万一市场不好,到时候兑付不了,会构成一个社会问题,监管部门要事先做一个了解和把控。

而到目前为止,信托融资占到我们总融资规模的20%左右。也就是最近两个月,绿城信托融资成本才升到了14%。以前控制较好,开半年会议时,信托的成本跟银行贷款成本是一样的,10%出头,最近两个月成本上到14%左右,成本再高的信托我们也不敢做,我们的利润很透明的。

南方周末:像海航30亿收购绿城的事情,你听到第一反应是什么?

宋卫平:我觉得挺好玩的,就没有把它当成一回事,因为写这篇报道的是足球记者。我当时都没有想要就这个问题,去跟媒体做一个说明,两三句话就打发过去了,讲的轻一点呢,人家可能一个幽默,那天可能是另外一个4月1日。

南方周末那在这轮房地产调控和银根紧缩中,绿城的销售和资金是否真遭遇到很大的困难?现在的状况是否近似2008年四季度绿城的状况?

宋卫平:目前为止还没有。2008年国庆节怎么过的,我还历历在目。那年到八、九月份的时候,我们就已经拖欠各种款项了。所以各个地方急着出台救市的措施,因为他也不得不救。

今年最大的一个前提是全面紧缩的货币政策。就是存款准备金率提高了百分之十几,比以往增加了一倍还多。这里大概有150%的冻结存款不能作为贷款来 源。一个数据说是40万亿存款里的15%左右被冻结了,冻结了6万亿的钱。从2008年匆匆忙忙放出来4万个亿,到现在4万亿逐渐回收,再加上银行一来一 去温差,这三年经济政策相当于有二三十度的降温,降到了现在的零度。

其实各行各业都面临着非常严峻的挑战,贸易企业和生产企业,大企业和中小企业,个人也是一样。房地产行业里有一个很清晰的变化,以往卖房子银行按揭 有很高比例,但现在能够准时放下来的按揭非常少。这样开发贷不正常了,客户又失去了按揭的购买力,房企影响极大。我们以往的经验,跟按揭有关的购房占到 90%,按揭受限制的话,相当于没有限购政策,购买力理论上就已经下降了50%以上。

绿城绝不会倒闭得比大多数人早

南方周末为数不少的地产专家认为,在经历2008年四季度流动性危机后,绿城并没有吸取教训,仍旧追求爆发性的增长,忽略了长期稳定的可持续增长,没有将财务安全放在首位,是否是这样?

宋卫平:这个没有办法把控,如果拼命把控住风险的话,就不会有今天的绿城。如果你不尽量多做一些,不尽量把这个队伍做强大,把我们的 产品线做丰富,把很多项目做得更多一些,是不会有今天的绿城。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健,但我个人认为,我们没有尽力。

我们公司里有一句话叫做走正道、尽人意、听天命,就是你尽力去做。有钱就去买地,不但是自己有钱,可能还和合作伙伴一起凑钱,也用银行和金融机构的 钱。对于飞涨的地价,我们开玩笑说过,两年前买一千亩,做完一轮后你发现利润和本金加起来只能够买一百亩,再过四年发觉只能买十亩,做完十亩的时候,发现 钱就够一亩地、一分地了,那时候房企就应该关门了,这是非常不合理的。

当然,这一轮如果我们比较安全的度过,我们是不是以后也要在手上保留相当的现金流,不要让自己的资金链绷的那么紧,这是另外一个问题。

南方周末2009年您炮轰过万科降价,声称两年内要做到千亿,要向万科看齐。现在这个目标还在吗?

宋卫平:有能力的时候就多做一点,没有能力的时候少做一点,环境好的时候多做一点,环境不好的时候,要壮士断臂,也只能壮士断臂了。 如果环境再不好,很多企业都倒闭的,我们跟大家一起倒闭,也不丢什么脸,但是你放心,以我们的能力不可能倒闭得比大多数人早,这点能力我们总是有的。

为什么我不愿意提降价,因为企业不能贱买自己的产品,这是对经商法则的一种尊重,也是对社会财富,对我们员工,产业链里这些人的劳动和才智的一种尊重,所以不能随随便便就降价,这不是负责任的一种做法。

如果真要降价怎么办?理论上我只会针对我的老客户降价。至于新客户也很简单,你找一个老客户写一个介绍信。因为我们的老客户太多了,我们不是一个项目,我们全国有一百多个项目,在杭州我们开发十几年。

南方周末2010年以来的房地产调控,您和您的团队都讨论过哪些版本的新应对方案?您当时想到的最坏的情景是什么?具体方案使用情形如何?

宋卫平:我现在还有几条路可以走,努力去做销售,再不行就倒腾些项目,如果项目倒腾不掉,有一个策略是可以用的——但是这个策略最好 不要用,那就是全面降价,而且我以前说过,绿城要降价就要降到底,卖完以后我不做房产商了,把存货全部卖光,房子也卖光,土地也卖光,我不要了,以后选一 个行业,我们去帮人家做服务,做物业管理。像我们绿城物业公司,每次宏观调控跟他们一点关系都没有,他们一点都不用操心(笑)。

但如果现在政策再不放松,到今年年底之内,我们有可能被迫面临项目做一个腾挪的可能,但我不相信那时大家的日子都很宽裕。

这个环境下,你去抗争很难

南方周末投资者往往倾向于草率地认定因果关系,有越来越多的人提到2008年的市场动荡——那在当时确实引发了包括中国在内的全球经济危机,投资者担心历史将会重演。就我们公司而言,历史会重演吗?

宋卫平:今天的问题,不是我们企业本身健康不健康的问题,是环境的问题。再一个彪形大汉,到冬天还是要穿棉袄的,在夏天也让你穿棉 袄,他怎么受得了,所以是一个环境的问题。总结下来还是要再重申,发展是硬道理,大家不应该这么过日子,不应该把企业逼到银行贷款贷不到,要向高利贷借, 借了以后再还,然后再借高利贷,总有一天企业家都要跑路的。

现在的政策环境下,风险管控再有本事的人,都没有办法了。一般的风险管控我们岂有管不好的道理,但是这种环境又哪里是人可以适应得了。就好比开车, 这辆车让高超的人可以开到120码平安到达,很安全,很舒适;但让一个拙劣的驾驶员,一会加油门,一会踩刹车,跌跌撞撞,60码也很难控制。

南方周末会感觉到很累,或者压力很大吗?

宋卫平:去年会有,今年就没了,今年为什么没了呢?有人告诉我说,你有这种机会为那么多人做那么多事,是天大的福报。我早一两年以前 事情多了会很烦燥,怎么那么多事,干嘛做得那么辛苦。现在比以前好多了,因为自己不认为这是一种苦,就是尽可能把这个事情做好就可以了,所以早两年要卖项 目,我心理很不情愿。现在万一形势再不好,我可以从从容容把项目卖掉两三个,我们如果现在手上有一百多个项目,比如做了一小半,有一半还没有动工呢,然后 卖掉五个十个,卖掉二十个,就轻松很多。

其实,经过2005年,经过2008年,我们很清楚自己在做什么,在五年以前我就把企业定位成商业模式运营的社会公益事业。我们现在签约和将要签约 保障系列,估计会超过一千万平方米,我们只收3%的工钱,甚至有的连3%都收不到,有的项目除了人工工资以外,约定好的分文不取。我们用这种姿态去做事, 而经过这次调控以后,我们对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,我们就变成了建筑公司一样干活就完了。

真正的开发商除了大的央企和国企外,我们可能真的没有发展的模式,在这个环境下,你去抗争也是很艰难的,他们可以控制你的钱,也可以控制客户的钱,控制整个社会的钱,而且他这种控制从政策上也不调研,他想控就控。

南方周末您每天会睡多久呢?

宋卫平:多的时候六七个小时,少的时候四五个小时,睡一两个小时的也有,睡八九个小时也有,目前这个环境并不构成对生活里一般状态的 影响。学历史的人见过多少历史上的波浪起伏。现实生活里经过了2005年、2008年这种工作上所碰到的事情,几乎习以为常,无非是担忧:这样浪费掉了时 间,这样不应该有的折腾,对社会、对企业是巨大的破坏和杀伤力。你本来可以做的好好的,像安置房的问题早十年做不就行了。

不是说我不感到目前的压力和困难,我是想,凭着自己对社会变化的认识以及努力工作,我们还是有非常大的可能和概率挺过去的。即便退一万步讲,走正道,尽人力,听天命,也就如此罢了。


衛平 綠城 不會 大部分 大部 開發商 開發 破產 得早
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绿城宋卫平:宁卖项目不降价

http://companies.caixin.cn/2011-09-28/100310387.html

  如果房子卖不出,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了

 【财新网】(综合媒体报道)绿城集团董事长宋卫平回应近来种种风波,称信托资金在正常范围内,宁肯卖项目也不会轻易降价。

  宋卫平27日接受《钱江晚报》采访时表示,信托资金在正常范围内,目前绿城的信托成本在14%左右,占到所有资金来源的约20%。

  对于绿城目前面临的资金问题,宋卫平表示,“这个月银行贷款到期了,要去还掉,下个月信托到期了,要去还掉,如果仍能够按照现在这样良性运转下 去,一点问题都没有。”今年绿城中报显示,截至6月底,绿城的销售额为201亿元,仅完成全年目标的约36%,负债率超过160%。

  对于目前开发商降价促销现象的增多,宋卫平表示,降价是个不负责任的态度,接下来绿城的营销策略将分为3阶段:首先,努力做销售,把房子卖出 去;如果这个不奏效,会考虑腾挪掉几个项目;如果前面的手段都行不通,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。■

    (财新见习记者 王永)

綠城 衛平 寧賣 項目 降價
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賭徒宋衛平

http://www.yicai.com/news/2012/01/1345050.html

2011年,樓市調控進入深度執行區間。與以往的市場變化不同之處在於,這一年房地產企業的領軍人物發生了顯著的變化:王石遊學,馮侖和任志強分別從原來的職務卸任,即便是潘石屹,也一手剝離了旗下銷售團隊地產四大佬的身份和工作重心,一夕之間發生重大變化。

而聲聲不息的樓市調控之下,另一批地產人物被推上了輿論的風口浪尖:譬如綠城宋衛平、譬如融創孫宏斌。

2011年三季度以來,最被市場津津有味並反覆咀嚼的,是宋衛平在不淡定的時候發出的綠城「三步走」策略:盡力賣房、騰挪項目和退出房地產市場。

「2012年到了「,在過去一年時間裡備受限購磨折的宋衛平,不復以往的意氣風發「我們必須認清形勢,調整自己,將這一年的首要目標鎖定在:力求生存」。

理想還是賭徒?

據稱,宋衛平經常去的地方,就是澳門和拉斯維加斯。宋衛平掌控下的綠城集團,也以高槓桿率著稱。多種原因之下,宋衛平在業內有「賭徒宋員外」之稱。

「他是一個比較理想化的人「,一位綠城高管同《證券日報》記者談及宋衛平時,如此形容。據其介紹,綠城自建項目的每一塊磚頭,都曾被一一敲過,以確定是否存在空心磚的問題無論這一陳述真實與否,記者都訝異於上述綠城高管語氣之肯定。

事實上,對於綠城自建的項目,業內是給出一致性的好評的。「在同類型、同區域的樓盤中間,綠城開發的項目要比同業高出30%-50%之間「,上述綠城高管對《證券日報》記者如此介紹。即便如此,綠城的項目一度在江浙地區供不應求。

或許,正是當時房地產市場的火熱形勢,給了宋衛平太大的信心綠城集團銷售額超過500億之際,宋衛平如此放言:「增加200-300億買地的錢,三 年以後我們大概就可以趕超萬科「。彼時,與綠城集團一較高下的,還有龍湖集團,」她(龍湖)能不能趕超我們,我認為這是一個問號。

然而,不過是半年的時間,綠城就因沉重的資金壓力而陷入到危機之中。2011年9月下旬,綠城迅速陷入一系列負面新聞當中:被收購、被調查、被退 市;11月,綠城更是一度被傳破產。消息傳出之際,宋衛平連夜發文,「企業左右不了市場,正如人力不能真正戰勝天命。對於企業來說,命運只有兩個字,生、 死。無他」這一紙文章,安定市場信心之餘,也著實令人動容。之後,綠城展開一系列自救行為:旗下樓盤降價銷售、與中投匯金合作、騰挪出售所持房地產項目股 權,以及尋找合作方共同進行項目開發,甚至不惜將主導權拱手相讓。

即便如此,綠城依舊堅持走高端住宅開發商的理念不動搖。綠城高管對《證券日報》記者表示,綠城未來會以代建來彌補公司在周轉方面的不足,但是自建項 目依舊會以高端精品為主。事實上,在一眾龍頭房企中間,綠城是最後一個降價促銷的。而同一時期,龍湖集團率先向市場低頭,在上海地區領頭掀起去年最大一場 規模的降價潮,同時也促成了房價拐點的確立。

2011年全年,龍湖地產實現銷售382.65億元,同比增長14.8%。而綠城集團全年累計取得人民幣353億元,同比下降34.87%;歸屬於上市公司的權益金額則僅為233億元,同比下降31.87%。

自此看來,綠城集團被龍湖趕超,不再是問號,而是一個感嘆號「我們沒有預料到,調控的影響是如此深遠」,這是宋衛平寫給綠城集團年會特刊中的一句話,卻無形中為這一結果做了一個最令人感慨的註腳。

宋衛平的變與不變

「2011年,我們經歷了一場痛苦的蛻變」,宋衛平在去年年末坦陳,「年初以發展為基調,到下半年轉為以生存為基本任務。」

在宋衛平看來,綠城最應該反省的,是管理層對宏觀調控的複雜性和調控「烈「度缺乏預判,並進而導致公司在應對過程中相對被動。

「綠城不過是市場的一個縮影」,鏈家地產首席分析師張月如此表述。雖然,房企通過股權出讓能夠獲得所需資金,但是對於大多數房企來說,若非面臨較大的資金風險,或是有意淡出房地產市場,出售土地和項目無異於為剜肉補瘡。

分析人士指出,合作開發存在種種弊端,「分流利潤不在話下,還存在雙方在開發理念和管理模式上的分歧,一旦雙方之間磨合不好,往往會導致項目無限期 拖延、執行無效率以及管理混亂等諸多問題。」「房地產對政府很重要」,一位業內資深分析人士態度更為直接,「但是不表示開發商對於政府很重要」。

在其看來,綠城目前採取的理念和應對策略,能否成功的令其應對過去這場危機,甚至如恆大那般最終涅槃,關鍵的在於限購政策的執行程度「限購取消,是綠城度過難關的必要條件。」主打中高端住宅市場的綠城集團,對其影響最大的並不是房價,「他們擔心的是量」。

2012年,綠城的首要目標鎖定在:力求生存。未來的綠城,究竟會如何發展,本報將為公眾持續關注。


賭徒 衛平
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綠城中國的槓桿化生存——宋衛平融資史

http://bbs.esnai.com/thread-4783700-1-11.html

綠城中國的槓桿化生存——宋衛平融資史

在頻頻出現的房地產調控面前,宋衛平帶領的綠城中國總是在同行中率先遭遇困境,這與其商業模式不無關係。綠城中國高管慣以我們的作品來描述他們所蓋的房子,但打造作品的代價是犧牲企業的營運效率和利潤率,低毛利、低周轉導致綠城中國造血能力顯著低於萬科等同行。

重資產、低周轉的生存模式下,綠城中國要滿足宋衛平爭做行業老大的個人追求,只能依賴於不斷放大槓桿,因此,綠城中國的成長史堪稱一部宋衛平東奔西突的融資史。早年,他借助海外資本市場,多種工具交替使用頻繁融資,最終被一筆海外優先票據套上枷鎖,綠城中國一度瀕臨清盤破產,幸而2008年金融危機時債券市場暴跌,其採取主動違約、高成本信託融資槓桿替代等手段死裡逃生。此後,宋衛平選擇了通過信託融資不斷放大槓桿這一險招,綠城中國由此實現了全國化佈局。雖然為擺脫對槓桿的依賴,宋衛平提出發展代建等輕資產模式,然而其有效性仍有待觀察。如今,隨著新一輪調控效果的彰顯,綠城中國再陷破產傳言。這一回,其能否如2008年那樣,再次上演驚天大逆轉?

傅碩/文 孫紅/指導

2011年,綠城中國(03900.HK,或綠城)掌門人宋衛平又逢流年不利。年初,宋員外民間借貸在網上炒得沸沸揚揚,下半年又有海航30億收購綠城銀監會調查綠城信託融資綠城中國從香港退市綠城中國破產等負面新聞接連爆出,所有言論直指綠城的現金流危機。3年前,因一筆美元高息債而可能導致綠城破產的一幕,似乎正在重演。在房地產市場頻繁的調控面前,綠城為何總是率先遭遇困境?

理想的衝突,埋下綠城模式隱患

房地產圈有一種提法叫向萬科學品牌,向綠城學品質。在綠城掌門人宋衛平眼裡,房地產有身段、有表情、有美感、有藝術、有生命要經得起時間的洗磨。一個有趣的細節是,相對於一般開發商談論我們蓋的房子,綠城高管更習慣用我們的作品這樣優雅的表述。

在房地產行業,同樣主打高端產品的還有龍湖地產(00960.HK),不過其走出了一條小而美的路線。然而,產品主義偏執的宋衛平有一個超越萬科、衝擊行業老大的理想。同時背負打造藝術品和當行業老大這兩大理想的綠城,在行進中遇到了比同業更多的經營衝突。

打造作品的代價

把房子打磨成藝術品,需要慢工出細活,因此,綠城犧牲了速度,其產品生產和銷售週期明顯長於同行(表1)。20072010年間綠城的平均存貨周轉天數為2217天,這就意味著項目從拿地到交付給業主平均需要6.07年,一個項目從資金投入到產生會計利潤的平均時間在6年左右。而龍湖同時期的平均存貨周轉天數是1108天,即3.04年,萬科存貨周轉天數更是遠低於綠城,僅為1064天,約2.92年。


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衡量地產公司資產運營效率還有另外一個指標預售周轉率。綠城的預售周轉率雖然已由2007年的0.21提高到2010年的0.76,周轉天數從2007年的1722天減少到2010年的477.8天,縱向比較運營效率有所提高;但是橫向比較來看,2007年到2010年,綠城從資金投入到預售資金回籠平均是3.02年,仍然遠高於龍湖的1.16年和萬科的2.43年。

多項運營效率指標的同時落後,導致綠城的資產周轉率也一直徘徊低位,顯著落後於同行(圖1)。這與順馳中國橫空出世後,地產商已紛紛接受並實踐的、通過快速周轉實現規模擴張的策略共識截然相反。對於採取快速周轉策略的行業老大萬科,宋衛平曾批評:我們要是造出萬科那麼粗糙的房子,項目經理要跳樓自殺N次!

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為了打造滿意的作品,宋衛平也相當重視樓盤的地段,為此,他在拿地時表現生猛,往往不惜高價搶地王:20069月,綠城集團聯手濱江集團以36.3億元總價刷新了杭州地王記錄;200612月,以33.333億元創造溫州土地拍賣史的新高;20075月,以34.9億元在與華潤、新鴻基等巨頭的競爭中搶走杭州一線江景的藍色錢江地塊,其樓板價達到11759/平方米(表2)。

高品質,好地段。理論上,有好作品的綠城可以通過高價銷售換取高利潤,然而事實是,綠城的淨利潤率、淨資產回報率均輸給同行。2010年,其淨利潤率僅有17.16%,不及萬科,更輸過同樣高端定位的龍湖近一半(表3)。綠城中國總裁壽柏年曾解釋,其利潤率不高的原因在於產品投入偏高。而高價拿地王,更導致其土地成本高企。2008年到2011年上半年,綠城的每平方米收入成本構成中,土地費用佔比節節走高,分別為12%12%18%22%(圖2)。土地費用佔比增加,直接擠佔了綠城的利潤空間。

高槓桿撬動的老大

對兼具雙低特質(低周轉率和低利潤率)、以打造藝術品為己任的綠城來說,在中國這樣房地產宏觀調控頻發的大環境下,恰當的風險管理策略應該是,維持較高的現金流和較低的負債率,以備不時之需。圍棋高手宋衛平自然不會不明就裡。然而,或許正是出於對自己作品的自信,他又期待超越萬科,衝擊行業老大的寶座。

在中國,地產商普遍採用重資產模式運營,要擴張必須大規模儲地,綠城也不例外。而要多拿地、拿好地,須有大量資金的支持。然而,由於利潤率低,綠城自身造血功能並不強,其企業運營對淨資產的貢獻比例十分有限,例如2005-2007年間,綠城盈利合計28.8億元,僅佔淨資產增加額的38.71%。而其餘淨資產增加額則主要通過IPO、增發、債轉股等資本市場運作取得。

要實現超越萬科的理想,在規模上快速做大,綠城必須借助外部資金。因此,宋衛平開始激進地舉債經營,綠城常年來的權益乘數(資產總額/股東權益,權益乘數越大,負債程度越高)一直高位運行,大幅高於同行。2010年,其權益乘數更是達到8.67倍,是龍湖的兩倍多(圖3),2011年上半年,由於信貸等渠道的收緊,回落到8.14倍,但仍遠超龍湖、萬科及恆大等地產行業第一梯隊的所有對手。

媒體屢屢質疑綠城的淨貸比((有息負債-現金餘額)/淨資產),實際上就是對綠城高負債的資本結構的質疑(圖4)。綠城的淨貸比一直呈上升狀態,到2011年上半年達到歷史高峰,是恆大的兩倍多,而萬科的淨貸比控制優秀,達到負值。代表短期流動償債能力的指標短期有息負債佔總有息負債的比例,綠城近年來儘管有所下降,但在2011年上半年仍然達到龍湖和恆大的兩倍(圖5),其融資方式新增部分仍以銀行借款為主,2011年上半年達到98.67%,其他短期借款仍為2006年上市前後發行的海外債券,融資工具非常單一。這就意味著,綠城對銀行的依賴過重,一旦銀行收緊銀根,綠城的資金鏈將會立刻緊繃。


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當外界指責綠城負債率過高時,宋衛平認為,綠城的負債全部都是土地資產,其唯一風險是土地是否貶值,而不是高負債率,只要手上有地,我們不怕

當 然,高財務槓桿、高負債率並不一定意味著企業很危險,如果有更高的資產周轉率和現金回流能力,即企業的經營能力包括去存貨、去財務槓桿能力特別出色,該企 業同樣安全。但問題就是,綠城的資產周轉率在同行中明顯偏低,去庫存能力並不突出。站在企業經營風險的角度,綠城慢周轉與高財務槓桿搭配帶來的乘數效應, 無異於火上澆油。

模式後遺症高風險、低回報

儘管槓桿率(權益乘數)很高,但由於淨利潤率和資產周轉率低,綠城的淨資產回報率仍輸於同行。這就意味著,綠城在讓股東們承擔更多風險的情況下,並沒有給股東創造更多的價值(淨資產回報率低)。

同時,開工慢也影響了綠城的財務指標。根據國際會計準則,項目在開工以前的利息不能資本化,項目發生的行政管理費用卻必須計入當期損益。綠城一直大舉拿地,但並不能馬上開工,因此,其利息不能資本化,相關費用則抵減了公司當年的盈利。2009年,由於近一半項目不能及時開工,導致財務費用不能資本化,綠城中國的利息資本化率僅為64.5%2010年,隨著取得土地後及時施工,其利息資本化率升至87.2%,資本化利息為23.22億元。

開工慢也對綠城的償債能力提出挑戰。利息保障倍數(息稅前利潤/利息支出)是一個衡量公司償債能力的重要指標,以綠城2006年發行的4億美元高息債為例,其制約條款為,利息保障倍數2008年及以前不能低於32008年以後不能低於3.5。而綠城2006年該指標為11.412007年為4.862007年該指標大幅度降低,原因就是受項目開工影響,利潤減少,但利息支出持續增加。償債能力偏低,會影響綠城的後續融資能力,甚至會導致融資成本高企。

股東們的不滿寫在了綠城的股價上(圖6),低迷的股價又進一步制約了它的融資能力。20106月,由於自認股價被低估,綠城支付1.55億元,以7.31-8.63港元/股的價格回購了2107.65萬股。

混用槓桿,走上鋼絲繩

為了實現超越萬科的理想,綠城在融資的路上一直疲於奔命,被迫走上了一條高槓桿的鋼絲繩。綠城的發展史,某種程度上就是宋衛平一部東奔西突的融資史、一部槓桿不斷放大的歷史。

和國內絕大多數房地產企業一樣,早年綠城的資金來源主要依賴銀行貸款這類間接融資,直接融資渠道窄之又窄。但房地產市場調控頻繁,緊縮銀根成為常態,為了將槓桿進行到底,宋衛平將目光投向海外,20061月起,綠城創下了15個月融資125億港元的紀錄。

15個月融資125港元

由杭州起家的綠城,真正異地擴張始於2002-2003年,其先後進入上海、北京、合肥等城市,開始全國佈局。對擴張帶來的資金瓶頸,綠城集團最初的解決辦法是,在企業內部發起信託融資,通常最低金額為5萬元,不設上限,期限12個月,預期年收益率12%,到期後一次性還本付息。企業內部信託融資額度太小,對於激進擴張的綠城而言,僅僅是杯水車薪。2004年,綠城集團開始了海外融資之旅。

2004113日,綠城集團聘任摩根大通證券(亞太)有限公司作為在香港紅籌上市的獨家財務顧問、獨家保薦人和獨家主承銷商,展開了複雜的海外上市操作。


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20041116日,才智控股(簡稱才智)在英屬維爾京群島成立,宋衛平及妻子夏一波、壽柏年通過各自註冊的全資BVI公司持股54%7%39%;才智獲得摩根大通2400萬美元過橋貸款;2005310日,才智用過橋貸款收購綠城集團下屬關聯企業,包括綠城房地產集團全部股權;2005831日,綠城中國控股有限公司成立,宋衛平、壽柏年、夏一波通過各自全資BVI註冊公司持股54%39%7%20051114日,綠城中國和才智實施換股,完成境外重組。綠城中國紅籌架構表現為,綠城中國控制才智,才智控股上海綠宇、杭州九溪、綠城房地產下屬29家附屬公司(圖7)。

由於香港市場往往給予大量儲地的地產商高估值,在搭建綠城中國紅籌架構的同時,宋衛平不忘拿地。2006115日,綠城房地產集團在青島簽下了一個佔地3000畝的項目。為了籌集這筆資金,綠城向摩根大通發行1.3億美元的可轉債,其中,支付佣金、折讓及中介服務費用共計29,055,864美元,實際融資100,944,136美元,融資成本約為28%。宋衛平認為,跟綠城海外上市所展示的前景相比,這些費用非常值得。

2006713日,綠城中國在香港交易所掛牌,最高上衝8.9港元,收報8.75港元,較8.22港元的招股價漲6.45%,集資24.5億港元。宋衛平信心爆棚:「2006年我們要儘可能完成土地儲備,我們不一定一年完成60億、70億,還可以更多。

為了完成土地儲備,綠城中國在上市前後的15個月裡,共募集資金125億港元,使用了7種融資手段,包括私募基金入股、首次公募前可轉換債券融資結構、IPO、高息票據借貸、配股增發、發行人民幣可轉債、銀團貸款等(圖8)。

套上枷鎖

摩根大通為綠城設計的債權、股權搭配發售的融資方式,堪稱經典。綠城用這兩大槓桿撬動了百億海外資金,但其2006年發行的一筆優先票據,卻為日後埋下了一枚地雷。

20061110日,綠城中國通過新加坡證券交易所發行代碼為027459447027459510的優先票據。該票據原計劃2013年到期,票據總額4億美元,票面年利率9%。 根據綠城中國的公告,債券投資者為了保障自身的利益,對綠城中國的經營行為作出了諸多限制:除非債權人同意,綠城中國和受限子公司不能出售資產;不能進行 銷售及售後回租交易;不能發行優先股;不能產生債務;不能擔保債務,包括子公司債務;子公司的資產不能抵押;不能派息;不能發行或出售子公司股本;不能購 買或贖回股本;不能與股東或聯屬公司進行交易;不能支付子公司股息;子公司資產負債率不能超過15%等等。

2006年優先票據,顯然是宋衛平樂觀和自信下的產物,他當時相信宏觀調控環境趨好,且自己的產品肯定會熱銷,因此對限制性條款未加重視。他曾表示:合同有厚厚一本,都是洋文,當時也沒仔細看,只是覺得有錢買地就好。然而,隨著綠城的資金需求越來越大,這些海外發債的常規限制性條款,卻限制了綠城中國的擴張計劃,被宋衛平稱為枷鎖,最終,綠城中國在20094月以槓桿替代方式卸下了這一枷鎖

一石多鳥,槓桿替代

20094月下旬,綠城連續密集發佈13則公告,頻繁的公告背後是複雜的股權變更(圖9)。

415日的公告中,綠城稱與關聯方海港企業(00051.HK,九龍倉集團控股)達成協議,綠城將向海港企業洽購杭州海企綠城房地產開發公司(負責藍色錢江項目)餘下40%股權及有關股東貸款(海港企業通過南京聚龍持有海企綠城40%股份,綠城通過杭州康居和綠城房地產分別持有海企綠城55%5%股份),總值13.82億元。此外,綠城將向海港企業出售上海綠源房地產開發公司(負責上海新江灣城D1地塊開發)100%股權及相關股東貸款,總代價12.3億元;交易完成後,海港企業淨收1.52億元,綠城錄得虧損約1.48億元。


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同一天,綠城公告稱,414日,綠城旗下綠城房地產與中海信託股份有限公司(簡稱中海信託)訂立了信託協議,成立中海綠城1號房地產投資基金,計劃融資9.92-19.83億元。綠城承諾向該信託出售杭州海企綠城房地產開發公司25%的股權及無錫太湖新城項目公司45%股權。

421日,綠城公告稱,自當日起發出開始以現金購買任何未清償的2013年到期的9%優先票據的要約。

第一則公告中,綠城中國與海港企業股權交換後,綠城中國最終全資擁有杭州藍色錢江項目,海港企業全資擁有上海新江灣城D1地塊。這兩塊地都是綠城中國在2007年高價拍得。這為第二則公告中海信託受讓藍色錢江項目股權掃除障礙。而來自中海信託的資金,又為第三則公告中綠城提前贖回2006年優先票據,提供了所需款項。

主動違約,破產驚魂

綠城究竟為何提前贖回2006年優先票據,債券持有人又為何同意綠城贖回?

在綠城的第三則公告中,坦承其違反了2006年優先票據的多項條款:沒有滿足固定費用覆蓋率,子公司資產負債率超出15%的 限制;信託認購額付款違規;投資少數股權企業違規;違反留置權限制規定,通過綠城中國及其子公司提供擔保;違反資產出售限制規定,違規出售股份規定;成立 下屬子公司時沒有簽署所要求補充契約書或擔保文件。根據約定,綠城因違約面臨被債權人清算的風險,不過所幸金融危機拉了綠城一把。

受全球金融危機影響,2008年至2009年上半年,亞洲企業發行的歐美債券普遍大跌,綠城債券同樣大跌。在綠城宣佈回購計劃的前一天,該債券的買盤價格僅為面值的68%,賣盤價格為面值的72%。為了確保贖回成功,綠城將回購價格設為債券面值的82折,大幅高於該債券的交易價格,這也是此前6個月亞洲債券回購的最高出價,因此,綠城的贖回要約被認可。

在回購計劃中,綠城為自己設計了一道風險屏障:如果持有人在54日前交付債券,每100美元本金便可獲得85美元的全部對價;如果在54-19日之間交付,僅可獲得79.1美元。根據最終結果,其需要為回購支付27億元。而截至2008年底,綠城淨資產負債率已達140.1%,比2007年的88.2%大幅升高;其一年內到期的銀行貸款約為38.68 億元,一年內到期的債券則達27.01億元,兩項總額高達65.69億元,可是現金存款僅有17.18億元,這些現金根本不足以支付27億元。但通過向中海信託出售藍色錢江和無錫太湖新城項目部分股權,從綠城分別可以獲得15億元和5億元贖債。減少的27億元賬面負債,約佔綠城2008年總負債的8.15%。但是,這次贖回也加劇了綠城的流動性緊張程度。

這次債權騰挪,讓宋衛平驚魂不定,他15年來第一次離破產清算如此之近。在當年510日的春季懇談會上,宋衛平一改往日的談笑風生和引經據典,表情嚴肅,回答媒體問題亦小心謹慎。不過好在這一跳有驚無險,通過槓桿替代,綠城中國解除了破產清算的警報。此後,綠城再也沒有向海外舉債。但是,用信託槓桿取代債務槓桿,綠城中國亦要付出不菲代價。

信託替代,解除融資限制

公告顯示,中海綠城1號房地產投資基金總額約20億元,15%是股權融資,年化收益率上限為40%85%是債權融資,優先級單位年化收益率為14%。實際上,綠城中國2010年年報披露,該筆信託的年化收益率高達22%。在2009年的資金市場,這樣的資金成本不可謂不高。

按照該筆信託協議約定,綠城中國不但以海企綠城和無錫綠城的股權做抵押,綠城房地產還對此信託計劃作出全面履約保證,並支付保證金。該筆信託融資與2006年優先票據在約束條款上明顯不同的是,並沒有對綠城使用槓桿進行風險限制,更多強調的是擔保和抵押物等硬性約定。為了獲得這筆信託融資,綠城幾乎押上了全副身家2009年這場堪稱經典的賭博性債務重組,仍是綠城槓桿式發展的延續。

通過此番運作,綠城暫時化解了流動性不足。更重要的是,綠城實際上通過債務重組,解除了下一步繼續融資的限制。宋衛平的底牌是,杭州藍色錢江一期即將開盤,如銷售理想收入可達25億元,可以進一步舒緩資金壓力。2009年下半年,國內樓市回暖,藍色錢江公寓一期於20095月開始預售,截至20091020日,回款約22.86億元。宋衛平事後不止一次感嘆說:感謝老天爺讓綠城活了下來。

取道信託融資,槓桿不斷放大

與中海信託合作之後,2009下半年開始,綠城開始頻繁使用信託融資。

以綠城和平安信託的合作為例,20091231日,雙方簽署信託協議,決定合作分為五個步驟:第一步,綠城房地產注資浙江報業項目公司(西溪誠園)3億元,收購該項目公司75%股權;第二步,綠城房地產以2億元將該項目公司股權的50%轉讓給平安信託;第三步,綠城房地產向該項目公司提供13億元委託貸款,並向平安信託轉讓;第四步,綠城房地產向平安信託提供抵押組合和回購擔保;第五步,12個月內,綠城房地產向平安信託回購該項目公司50%股權,回購價格是2億元。13億元委託貸款的利息是11.5%,如果加上收購股權2億元,平安信託此次提供15億元資金的成本約為10%(圖10)。

通過股權騰挪,以綠城及旗下綠城房地產的擔保和股份質押取得信託融資支持,綠城僅以1億元的出資換回了15億元的現金流入,成功撬動浙江報業項目,槓桿發揮到極致。資料顯示,西溪誠園總建築面積約為28.7483萬平方米,如以3萬元/平方米的市場售價計算,銷售總額達86.24億元。公開資料顯示,20091127日,綠城拿到西溪誠園預售許可證,第二天正式開盤收取預售款。彼時,房地產市場已經回暖。在西溪誠園具備銷售條件且正式銷售、現金回流的情況下,綠城卻通過該項目進行股權、債權槓桿融資,讓平安信託分享果實,實在是匪夷所思。聯繫到2009年下半年,綠城在全國頻頻高價拿地,一個合理的推測是,宋衛平彼時透過項目股權和債權進行槓桿融資的資金,來支付其高價買地所需資金,並非解決項目發展所需資金。綠城與平安信託合作,把信託槓桿推向極致。但若是銷售不力,其中蘊藏的風險亦同比例放大。

綠城與中泰信託的合作亦然。按照雙方協議,2010127日,綠城向中泰信託出售旗下全資子公司上海綠城項目公司49%股權,價格為9608萬元;中泰信託向綠城提供不低於7.84億元股東貸款;成立信託日前,綠城與國內某金融機構訂立委託貸款協議,通過該金融機構向上海綠城提供股東貸款;成立信託後,綠城向中泰信託轉讓上述股東貸款。2010211日,綠城與中泰信託完成上述交易。中泰信託共募集資金16.5億元,其中包括甲組優先單位10.039億元,期限為12個月;乙組優先單位4.961億元,期限為18個月;綠城認購1.5億元一般單位,期限為18個月。最終,綠城成功以1.5億元左右的資金撬動了15億元左右的信託資金。但是,綠城亦承受高槓桿帶來的風險:綠城需為上述股東貸款提供還本付息擔保;向中泰信託質押上海綠城51%股權;綠城通過銀行提供0.3億元押金。


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信託融資緩解了綠城的資金困境,利用外部財務資源放大了經營規模,但綠城的投資者卻為此付出了代價。2011921日,路透社報導銀監會調查信託公司和綠城中國合作事宜。受此傳聞影響,綠城的股價在一個月內縮水近5成,在香港上市的中國地產股股價受此事件影響,普遍下行。綠城的投資者在2011年下半年驚歷了一波過山車式的行情。

綠城信託借款總額到底有多少,能在市場上掀起如此大的波浪?綠城2011年半年報顯示,截至2011630日,其共有貸款346億元,其中信託負債49.84億元,信託相關衍生工具餘額2.71億元,共計52.56億元。而媒體報導綠城信託融資有124.4705億元,其數字來源於各個信託公司公佈的綠城信託融資彙總。

信託融資為何在綠城財報中不能全面體現?這源於信託產品獨特的交易結構設計。以平安信託與綠城合作的浙江報業項目為例,由於在第二步中綠城房地產將該項目50%的股權以2億元的代價轉讓給了平安信託,自身只持有25%股權,因此,並不需要將該項目公司並表,如此一來,該項目公司高達13億元的委託貸款(信託融資)並不會體現在綠城財報中,保持了其財報的可看性。而到了第五步,即12個月內,綠城房地產向平安信託回購該項目公司50%股權,回購價格依然是2億元。13億委託貸款的利息是11.5%,如果加上收購股權2億元,平安信託此次提供15億元資金的成本約為10%。由於通過第五步,綠城持有了該項目絕大部分股權,需要並表,而奧妙在於,由於有12個月的時間差,該項目公司完全可以通過加快建設以開盤預售回款,從而歸還委託貸款及利息,這樣就不會加重綠城的債務壓力,不至於財報過於難看。

信託融資的好處在於放大了財務槓桿,充分撬動外部財務資源並直接提升屬於母公司股東的淨利潤,而缺點是相比單一法律主體的財務槓桿融資,綠城上下風險控制的難度係數更大,可控程度也更低。更重要的是,信託融資的金字塔效應十分明顯。也就是說,子公司負債,母公司需做抵押擔保,子公司負債越多,母公司抵押擔保就越多。槓桿效應下,母公司的風險亦同步放大。

事實上,在房地產宏觀調控的背景下,信託融資是眾多房地產公司熱衷採用的融資方式。中國信託行業協會的數據顯示,截至2011年二季度末,房地產信託業務額為6051.91億元,較2010年同期的3153.63億元增加2898.28億元,增幅高達91.9%

再陷危機欲轉型


一切尚好的背後

建築商墊支和房地產預售制度給予了房地產公司吃上下游的正當理由,綠城也不例外。2011年上半年,綠城的預售資金高達473.85億元,其欠供貨商款及其他應付款88.09億元,和2010年同期持平。儘管如此,現金流依然是宋衛平的一塊心病。2005-2010年的18個財報週期中,綠城僅有5次報告期出現正現金流,自本輪調控以來,更有越來越緊的趨勢。截至2011年上半年,綠城的債務已從2010年底的350億元增至393億元,一年內到期的債務高達135億元,其資產餘額為1260.63億元,負債餘額為1105.68億元,資產負債率高達87.7%

槓桿式生存帶來的後遺症愈加明顯,不間斷借新還舊維繫綠城中國的現金流:2011年上半年,其償還銀行借款82億元,同時又貸款96億元;償還信託借款25億元,同時籌集信託貸款33億元;償還關聯方借款31億元。綠城現金從2010年底的124億元迅速減少至2011年上半年底的67億元。不容忽視的是,綠城仍然有大量在建項目需要輸血。截至2011630日,其在建項目75個,總在建面積1381萬平方米。在建項目投資是綠城中國除了銀行借款、信託借款和關聯方還款外,資金支出的第四大戶。2011年上半年,其向聯營公司在建項目的投資約為18.59億元。

20118月的半年報發佈會上,綠城稱,為了緩解日益緊張的資金壓力,綠城正在減少項目開工和調整工程進度。統計顯示,2010年末,其實際開工總建築面積比當年初計劃減少38%2011年上半年開工總建築面積更是比年初計劃減少45%。實際上,在對綠城高管的考核中,融資也是一個重要考核指標。早在2008年,綠城就制定了《項目公司計劃考核試行辦法》,其中明確了項目貸款完成率及完成時間的考核權重,同時也明確體現了對項目公司超額融資的鼓勵。綠城中國在2011年半年報中聲明,我們堅信,只要過危機,必將會迎來生機勃勃的增長

由危轉機3年前也曾上演。2008年,綠城中國出現巨額現金流缺口。隨著中央政府救市政策出台,手持大量可售房源的綠城斬獲頗豐,銷售額首次突破500億元,僅次於行業老大萬科。就是這一年,宋衛平提出趕超萬科的口號。綠城中國現在的情況跟當時很相似,在建項目體量龐大,總建築面積達到1381萬平方米,但背景是,中央政府此輪對房地產的調控近兩年未見鬆動,且有愈嚴的趨勢。

在宋衛平宣稱綠城中國一切尚好的背後,動用高槓桿拿下巨量的土地儲備變成了包袱,壓得綠城喘不過氣來。在信託融資渠道收緊的背景下,綠城只能依靠銷售回籠資金。而由於市場下行,綠城產品多分佈在限購區域,又多是受限購令影響的高端產品。綠城要延續高槓桿的生存方式,似乎
缺乏新的融資渠道。壽柏年表示,綠城將通過成立人民幣基金解困。但公開發行人民幣基金有現實的政策困境,綠城也許唯有通過變賣或轉讓項目股權、降低槓桿率這條渠道。

早年間,宋衛平常說,自己從上學時起就沒有得過第二,現在他說,我不會讓自己失敗。他給自己開的藥方,就是把頻繁使用的高槓桿降下來—「大不了賣幾個項目,回籠資金。對土地儲備近乎偏執的宋衛平,會捨棄自己南征北戰拿下的好地嗎?

轉型輕資產,效果有限

實際上,宋衛平很早就意識到了重資產模式的弊端,他把2010年稱為綠城中國的轉型元年,希望發展輕資產模式,包括強化商業代建業務。

這一年9月,以商業代建為使命的綠城房產建設管理有限公司成立(簡稱綠城建設管理),其註冊資本為2億元。其中,綠城中國、宋衛平的持股比例分別是37%36%,綠城中國兩位執行總經理應國永和曹舟南,透過顧問公司上海欣萍財務諮詢事務所持股27%

綠 城建設管理的代建業務可分為三種模式:項目代建、資本代建和政府代建。項目代建是與已取得土地證的企業對接,由合作方承擔全部或部分資金,綠城建設管理承 擔開發任務,輸出管理和品牌,其收益來自派駐團隊基本管理費、委託開發管理費、項目業績獎勵。資本代建是通過成立平台公司募集資金,綠城負責開發建設,並 與投資方共享收益。政府代建則是承接安置房、限價房等建設管理,綠城根據項目的銷售額或利潤額提取7-8%的分紅。

20116月底,綠城建設管理已簽約項目38個,總建設面積674萬平方米,但實現利潤仍然有限,其2010年實現利潤3600萬元,2011年上半年僅457.9萬元。輸出專業管理,根本是強大的成本控制能力,這一點恰恰是綠城的軟肋。因此,宋衛平把2011年定為成本控制年。綠城的高品質,一定程度上依靠犧牲周轉速度和毛利換取,降低成本而不降低品質是綠城長期面臨的考題。

輕資產模式並沒有從根本上改善綠城的現金流,信託仍是綠城重要的融資渠道,但綠城的信託實質是假股權、真債權關係,利息要求較高,同時附加多重抵押擔保。據報導,綠城已把融資目光投向了房地產私募股權基金(PE)。

眼下,綠城中國手中最大的籌碼是,已鎖定未來4年的銷售業績,總額約為889億元,其中綠城所佔權益約為578億元,包括2011年下半年的145億元、2012年的301億元、2013年的113億元、2014年的18.7億元。保證已銷售項目按計劃竣工且正常交用,是綠城未來兩年的最大考驗。綠城堅持不降價亦可以從上述數字中找到答案:如果降價,其資金鏈將全面雪崩。兩個月前,宋衛平說,大不了把價格一降到底,退出房地產業。但截至今天,綠城中國的銷售價格並沒有實質性調整,事實上,578億元的鎖定銷售業績也不允許他有太多降價空間,即便是新開售的樓盤,定價亦需小心謹慎。

宋衛平平時喜歡穿紅色T恤,這件紅色T恤曾多次出現在拍地現場,被稱為必勝戰袍。現在,他穿著的冷色調衣服多些。他的同僚私下說,冷色代表理性。

理想與現實

綠 城的問題究竟出在哪裡?通過分析綠城的融資史,我們看到,在綠城內部集資、私募、上市和信託融資的每一步中,宋衛平始終處於被動搏命的局面,雖然各種融資 手段用盡,但是高額的融資成本和地價吞噬了綠城的利潤。而在中國寬鬆的貨幣政策下,房地產市場雞犬升天,理想主義的精品化道路難以獲得高溢價,使得走高端 路線的綠城產品溢價沒有充分體現,淨資產收益率不盡如人意。而融資難又讓其做大的道路更見坎坷,加之國內房地產調控頻繁,使得綠城在資金與銷售方面屢受影 響,放大了其非常規超速發展的深層次隱患。

除 了外部環境,綠城自身的經營策略又是否適合?其實,綠城這樣產品主義至上的企業要進行產業狂奔,高財務槓桿和高周轉是不可或缺的兩翼,而綠城僅有高槓桿一 翼,其飛行必然跌跌撞撞。當宋衛平意識到高周轉的必要時,產品主義已深入綠城人的骨髓,轉變何其艱難。特別是房地產調控頻繁,高周轉不暢,高財務槓桿的風 險隨時爆發。

值 得關注的是,綠城在動用高財務槓桿的同時,沒有匹配之合適的金融工具,依然頻頻使用間接融資手段。讓人無奈的是,國內金融市場狹窄的融資渠道,使綠城這樣 的民營企業似乎並無太多選擇。從這個意義上說,宋衛平堪稱悲劇英雄,房子是好房子,企業是好企業,但在國內房地產和金融市場有待發展完善的大形勢下,綠城 的精品化道路如此之艱難,亦是市場參與各方的悲哀與無奈。

伴隨綠城財務風險的升降,宋衛平、夏一波夫婦的財富和在新財富500富人榜上的排名,猶如過山車一般跌宕起伏:從2007年的21位跌落到2008年危機爆發時的92位,危機緩解後的2009年回升至69位,2010年又下降至120位,2011年繼續跌至316位;其個人財富亦從2007年的82.5億元降至2009年的16.3億元(以2008年底持股市值計算),再到2010年的62億元,2011年又縮水至44億元。

面 對未來中國房地產市場的嚴峻形勢,綠城的警報遠遠沒有解除,接下來,它只能選擇通過降槓桿來降低飛行高度和速度。宋衛平曾說過:接下來綠城會分三個階段 走,首先就是努力做銷售,把房子賣出去;如果這個不夠有效,第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目;最後一個階段,如果前面的手段都不奏效,那就直接把價格降 到底,所有的房子都賣完,以後就不再做房地產了。也許,資金困境中的宋衛平,眼下更需要壯士斷腕的勇氣,通過項目騰挪換取公司的安全。

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    綠城 中國 槓桿 生存 衛平 融資
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    風暴中的宋衛平

    http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1509
      所有的人都在等他。


      此刻正是一年中的最好時光,4月江南的空氣溫暖而濕潤。人們三三兩兩坐在杭州郊外一處度假酒店的露天咖啡廳內,相互交談。咖啡廳的下方是游泳池和草 坪。三隻孔雀正在草坪上悠閒地散步,直到一隻藏獒與一隻薩摩犬的出現打破了這種寧靜,連咖啡廳的人也紛紛站起來去看這兩隻大狗。


      不遠處是一片濃郁的綠植。參天的古樹之後,隱藏著幾幢別墅。從下午兩點開始陸陸續續來到這個郊區度假酒店的人,大都是在等待其中一幢別墅的住戶出現。


      在外人看來,此人是一名性情古怪的大亨,這個時代一個真正的理想主義者,一個有著文人脾性的商人;是一名勇敢打黑的正義之士,但也有人稱他是一個同官 員關係可疑的地產商;是一個極具個人魅力的小王國中的獨裁者,缺乏耐心,脾氣暴躁,但又深得其員工的愛戴;是一個從2011年到現在一直被流言蜚語困擾著 的人。


      他們知道自己不必過早抵達,因為他們要等的人往往是在中午之後才起床梳洗,準備開始工作。甚至等到這位大亨吃完午飯,笑呵呵地從別墅走到咖啡廳來,也只是意味著他們還要靜靜等待著他按照自己見客的先後順序來輪到自己。


      他們早已訓練出自己的耐心。有人說它最長的等待記錄是9個小時。當等待的時間過長時,他們有時會有擔心,可能有人搶先一步,等在他從別墅步行到咖啡廳的路上攔住這位大亨,同他交談,向他表達自己的見解,「你不要以為沒有人敢」。


      54歲的宋衛平擁有他在此居住和工作的這間度假酒店與別墅,以及那兩隻大狗。他創辦的公司綠城是中國內地最大的房地產公司之一。2011年他和他的公 司受困於中國政府對房地產進行的宏觀調控,甚至數次被傳出資金鏈斷裂、破產和被收購的流言。他領導的這家公司目前正在緩慢而謹慎地從困局中穿行出來。


      就在剛剛過去的4月17日,綠城將自己擁有70%權益的上海長寧區天山路項目以21.38億元的價格出售給SOHO中國,從中獲得16.16億元資金。


      這是綠城於2010年2月在上海拿下的一個項目。就在兩個月之後,2010年4月14日,中國總理溫家寶在國務院常務會議上部署了被稱為「新國四條」的地產政策,後來被稱為中國內地「史上最嚴厲」地產調控政策的宏觀調控由此開始。


      「我們那時候還是抱著僥倖心理。知道這是個雷區,但是想要快速穿越它。現在看來,終於還是絆在這個地雷陣裡面了。一會兒爆炸一個。這裡受點傷,那裡受點傷。」姍姍來遲的地產大亨後來感慨說,「但你還是要想辦法穿越它。」


      儘管綠城集團在杭州市中心擁有自己的辦公樓,但是宋衛平卻已經極少再到那裡辦公。他甚至將自己的外出都降到了最低限度。他把自己的活動範圍縮小在他所 居住的別墅和這間酒店的咖啡廳之間。咖啡廳內一間可以容納數十人的英式酒廊成為他的辦公室和會議室。天氣不錯時,他也喜歡坐在戶外。當他認為需要召開一個 會議,或者向一位下屬交待工作時,他會用自己老舊的摩托羅拉手機撥打他們的電話—他是個念舊的人,這款手機在市面上幾乎已經消失,他卻寧願讓人四處再去購 買幾個同樣的手機,而不願更換一個更加時髦和好用的電話。接到電話的下屬們會開著車穿越杭州的景區,駕駛超過半個小時,來到酒店等待他的會議開始。


      杭州城內至今流傳著他早年在拉斯維加斯豪賭的故事,但這已成為歷史。因為宋衛平再也難以忍受在飛機上飛行這麼長時間,他患上了某種程度的「幽閉恐懼 症」。他已經不再坐飛機旅行。當他需要做一次長途旅行時,他會帶著兩名司機,開著他那輛看上去陳舊的全進口大眾途銳出門。他的一位朋友認為他或許需要更換 一輛新車,因為這輛車連車門也需要關兩次才能關好。但是他保留著對「賭」的熱愛與美國生活時間。每天下午到深夜才是他的工作時間,他的一些同事能在深夜兩 點半接到他佈置工作的電話。


      「像我這樣子,我是天蠍座的,天蠍座的人晚上活動會比較適合。蠍子白天都不活動。」宋衛平說。他還是一個星座與血型的信奉者。天蠍座,A型血,綠城的員工都知道。


      至於「賭」,在他的朋友看來,宋衛平只是喜歡一切帶有競爭性的東西。「所有的比賽他都喜歡,只要是比的。他喜歡競爭。他幾乎喜歡所有運動。」《杭州日 報》文體部的負責人杜平說。杜平從1996年開始結識宋衛平。當時宋衛平剛剛創立綠城一年。他們同樣屬狗,宋衛平剛好比杜平大一輪。


      他有多熱愛競技運動?


      他擁有一支中超球隊。2001年的足球打黑運動曾經讓宋衛平成為體育新聞中的熱點人物。


      他下象棋,也下圍棋。儘管他稱自己只是業餘選手,但杜平說:「我是個花很多時間在圍棋上的人,他不太有時間下,但我不一定下得過他。」


      他打橋牌。這點他倒是毫不謙虛地說自己是專業水準。杜平則說「他的水準是可以進國家隊的」。「因為我懂牌理,橋牌的很多境界和基本範疇,我已經弄得非常清楚。」宋衛平說。據說,1978年之後中國內地出版的第一本講橋牌規則的書,編寫者正是宋衛平。


      也不知道為什麼他對游泳擁有一種特殊的情感。他認為會游泳的人擁有一種不同的世界觀。他在自己建造的每一個小區內都修建了游泳池。綠城有一項「海豚計 劃」。他希望3歲到12歲的孩子必須學會游泳。他要求自己的物業統計小區內共有多少名3歲到12歲的小孩,然後上門做工作,「只要沒有先天性疾病,全出來 游泳」。這些孩子們可以享受20天免費的專業游泳訓練。擁有超過兩萬名員工的綠城物業是中國最大的物業管理公司之一,「大概排名第二」,宋衛平說。他還對 自己的下屬袁鳶說,如果她不在一個特定的時間內學會游泳,那麼,她將得不到升職和加薪的機會。會游泳才能升職加薪,這條規定適用於綠城的所有員工。

    01


      約定的時間過去了將近一個半小時,這位地產大亨才從他休息的別墅中向外走。他的生活秘書將這一消息用短信通知了等待著他的工作助理。當他走上露天咖啡廳的陽台時,引發了一陣小小的喧譁。等待的人群紛紛站立起來跟他打招呼,而他也停下跟人們簡短地寒暄。


      從外表上看,他是一個溫和的中年人,身材中等,體型略胖,一臉的笑容,並沒有流露被輿論渲染出的那種咄咄逼人。他頂著一頭花白凌亂的短髮,衣著普普通 通,像你在小區內隨隨便便會碰到的一個正在散步的中年人。他稱自己每次理髮只需要花十分鐘時間,省去洗頭的環節,簡單地讓理髮師剃短,然後付錢離開。他的 衣服大都由他的家人,比如他的姐姐代買,「買什麼他穿什麼」,「商場在哪兒他都不知道」。不過讓人稱奇的是,這樣一個人在討論起菜價和CPI時卻頭頭是 道。


      坐下來談話時他的輔助愛好是十塊錢的萬寶路香煙和加冰的可樂。和大多數男性喝可樂時的習慣不同,他不排斥用吸管。他會端起玻璃杯,很投入地用吸管吸飲杯中的可樂。剛剛的午餐則可能是花生米、螺螄和紅燒肉。有沒有餐後水果?黃瓜算水果嗎?這都是他最喜歡的食物。


      接受訪問對他而言是個嚴肅但又隨意的事情。他否決自己的公關部門策劃的一個小型記者採訪會。他用短信認真地告訴他們,因為2012年是政治年,所以還 是少說話為妙。「但是他為什麼又要見你?」他的公關人員很困惑。在接受訪問之前,他會向他的下屬認真地打聽來訪者的詳細信息:年齡、畢業的學校以及所學的 專業。他更喜歡學習歷史或哲學的人。


      一位曾訪問過他的記者說,他會問對方:你看過某本書嗎?如果回答沒有,他就會教訓對方說:這本書你都沒讀過,你還靠寫字為生呀!在接受《第一財經週 刊》的記者訪問時,他和我們爭論起《約翰·克利斯朵夫》究竟是以貝多芬為原型,還是羅曼·羅蘭更多以自己的經歷寫就。從事後百度的結果來看,《第一財經週 刊》完勝。


      他沒有表現出任何興趣去在形式上接近政治,比如擔任政協委員,像很多商業大亨那樣。但是從他接受採訪的頻率以及媒體而言,他似乎又想要傳遞自己的聲 音,希望能夠被決策者們聽到。他在2012年的全國兩會之前接受了兩家媒體的聯合訪問,其中一家之所以選擇,是因為它聲稱自己的雜誌將被擺放進兩會會場。 他也接受了新華社的訪問,在其中大談他對宏觀調控以及如何解決城市住房問題的看法,並且呼籲希望政府和輿論能夠公正地看待房地產商人。


      在2011年綠城的困境被媒體大肆報導之前,這家數萬人的公司甚至沒有一個公關部門。所有對待媒體的工作都由宋衛平個人來完成。畢竟,在由他和李書福 掀起的足球打黑時期,他成功地應對了大批來訪的記者,「那時應該凡是媒體都到杭州來過,云集啊,熱鬧程度不比後面的瀋陽專案低。」宋衛平說。


      但是蜂擁而至的各種負面新聞還是讓他招架不住。他做出了讓步,組建了一個三人的公關團隊。


      「你們的解讀變成了社會輿論的基本內容,很多時候變成了決策的依據,跑到上面變成了民情和輿情。」他抱怨說。和媒體溝通的另一個目的,正是擔心「(你們)一知半解,把我們描黑了。政策也跟著變」。


      在長時間的談話過程中,他習慣於閉著眼睛。他的眼睛本來就不大,當他笑起來時,眼睛就會變成一條窄縫。這個不知何時養成的新習慣更是給攝影師造成了困 擾,因為很難抓拍到他睜著眼睛的肖像照。而他的下屬也要跟每一位客人解釋:「他不是不尊重你,他只是在思考。」他還經常把訪問會變成他的獨白。在他超過一 個小時的演講結束之後,記者才有機會插嘴發問。他會開玩笑說自己不要變成祥林嫂,總是在談論宏觀調控、城市化與土地政策。可是毫無疑問這是他最熱愛的話 題,幾乎貫穿於每一次採訪。


      他解釋自己晚到的一個原因是因為昨晚的飯局,席間的飲酒讓他整個中午「昏昏沉沉」的。飯局的另一位主角是一名他不願意說出名字的銀行家。這個1965 年出生的銀行家在2011年年底購買了綠城6億元的房產。「他在中國現有的環境裡,從典當鋪做起,做純粹的民營銀行能夠做成的,在我見過的浙商裡,我認為 他是第一。在我見過的全國銀行家裡,我認為他也是第一。因為他沒有家庭背景,沒有任何關係。」宋衛平說。


      一方面因為對這名銀行家的欽佩,另一方面是「儘管他壓了我們很多價錢,但他畢竟是買你的。而且那時候從我們的角度講,它不僅僅是一單買賣,我們可以把 它理解成雪中送炭。」第三個原因是宋衛平希望此後能夠和銀行家的銀行發生金融上的業務往來。因此,他主動向對方敬酒,「喝了十幾杯,三小杯就是一兩。十五 杯就是半斤白酒了。」而他的酒量,在「狀態不怎樣的時候,半斤也就差不多了。剛好達到量」。


      從2011年下半年開始,他就成了綠城一名賣力的推銷員。他會開玩笑讓每個來見他的人為他介紹客戶。他給包括自己在內的辦公室三人組定下的銷售任務是 4.5億。他用「你若來了,便是春天」的招聘海報來向全社會招聘銷售人才。在綠城的經紀人體制下,這些銷售人員將獲得高額的提成作為回報—成交佣金為 0.8 %至1.5%,據稱為行業水平的兩倍甚至三倍。不僅僅是公司的簽約經紀人可以獲得這種待遇,即使是一名與綠城全無關係的人,也可以憑藉介紹客戶來獲得提成 收入。


      宋衛平甚至在一次會議上發完脾氣之後,取消了全公司原定的10多天的春節長假,改為7天,來整頓銷售。他的同事說,他喜歡開「務虛會」。而且,他開會 的習慣是,自己一邊講,一邊點出某位同事的名字,「這時候如果你不在,那你就慘了」。改變春節假期的決定,正是在宋衛平點出很多項目執總的名字,卻發現多 人缺席之後,勃然大怒而做出的。


      被媒體廣泛報導的綠城「自救」正是由包括組建經紀公司加大現有房產銷售力度、出售項目給其他房地產公司一如之前提到的將上海天山路項目出售給潘石屹的SOHO中國,以及同包括中投等財大氣粗的公司進行合作等辦法獲取融資,媒體稱之為尋找「金主」。


      

    02


      或許可以用一句已成陳詞濫調的話來描述危機的引爆:風起於青萍之末。


      2011年11月1日晚上,宋衛平並沒有出去應酬,而是在家中用了晚餐。他的姐姐為他燒了一條魚,「宋衛平吃得很開心」,一家本地媒體的報導稱。


      宋衛平沒有孩子。他和家庭的關係即使是朋友談到也諱莫如深。他的一名同事說,自己很好奇宋對家庭的態度。因為宋在接受訪問時聲稱,如果自己能夠有一點 成就感的話,那就是能夠為數十萬人帶來良好的居住體驗。他為他們造家。但在公開媒體上宋卻是個孤獨而落寞的人。不過宋卻同自己的母親與姐姐關係親密。他一 直同自己的母親住在一起。「他非常愛他的母親,到哪兒都會把媽媽帶著。」家裡最有威望的則是姐姐。「所有的人,跟他有什麼事情說不清說不好的時候,他姐姐 去說就有可能成功。」


      但是這種美好時光卻被一則微博打碎。正是11月1日流傳在微博上的一則破產傳言將綠城困局在輿論上推到了高峰。宋衛平聲稱自己是在深夜接到記者的電話 才知道此事。他不上網,更別提看微博。後來他的同事為了讓他能夠知道每日發生的新聞,會將相關信息收集成一份報告給他。他的同事將報告打印出來,送到他居 住和工作的酒店。為了免去這種麻煩,他們曾經想要教會他使用iPad,但始終沒敢向他提出。


      宋衛平的回應是一篇發表在綠城官方網站上的千字文。儘管他的一貫風格是對這種事情置之不理,但這一次他聽從了包括杜平在內的人的建議,「對破產傳聞應該回應,但一定不要反應過於激烈,那樣反而給人欲蓋彌彰的感覺,而要比較理性平和」。


      這件事情少為人知的後續是,他的下屬找到了這名發微博的人—綠城下屬育華學校的一名年輕老師。綠城的教育在杭州同樣知名,它涵蓋了從幼兒園到高中的各 級教育。育華的初中部據稱可以排進杭州中學的前三。宋衛平曾經對人說自己有兩個半產業,分別是:地產、教育和足球。「老闆認為教育才是他的歸屬產業。」綠 城的一名工作人員說。宋衛平還說過,自己最終的職業可能是一名老師,或者僧侶。


      綠城的一名執行總裁對宋衛平說:「宋總,我們找到了發微博的人……我們已經準備對他採取法律手段。」


      宋衛平正在喝茶,聽完之後,他「把桌子啪地一拍」:「你想對他進行什麼樣的法律手段?」


      他教訓自己這名高管說,我更願意將之理解成是我的員工對自己公司的關心,而且,他這樣一個孩子,現在已經在無邊的恐懼中了,你再去這樣,「是人都幹不出來」。


      沒有孩子的宋衛平說:「如果是我的兒子的話,如果他在外面發生這樣的事情,面對這樣大的壓力,如果別人以這樣的方式來對待我的兒子,我會很心痛。」


      他發了一個短信安慰這名年輕的老師,表達了自己的理解,同時說「只要有我在,有你這樣的員工在,公司一定會一天一天好起來。不管公司面臨怎樣的困難,我們都會不離不棄。」


      稍微瞭解宋衛平和綠城的人會知道,他對自己的員工極為苛刻,會怒聲呵斥,拍桌子,甚至將手上杯子中的水譁一下潑過去。後來他的高管們甚至開玩笑總結 說,匯報工作時最好派一名女性高管去,因為宋衛平一看到自己將對方罵哭,作為訓斥者自己反而不知所措,於是開始轉而安慰對方。


      但是他的員工忠誠度極高,因為宋對自己的員工又「極好」。豬肉價格上漲時,他為每名員工的家庭發放600元的食品補貼;為了應付高漲的房價,他也給每個員工發放1200元的住房補貼,以讓他們能夠在公司附近租得起房子。


      宋衛平自己的解釋是,「中國所有的社會系統和社會教育系統,對一個合格的工作者的訓練和培養是極爛的」。這讓他們有「業餘的地方」,「有的時候讓人無 法容忍」。但是同時「他們有一些可愛的地方,理應得到尊重,理應是團隊的有機組成部分」。這種雙重態度是「雙重屬性」決定的。


      他用千字文安慰了媒體,用短信安慰了自己的員工,但並不是說他始終就胸有成竹。在2011年年末最艱難的時光裡,有一次,他通知綠城的幾名同事到西湖 邊南山路上的錢王美廬餐廳「吃飯並匯報工作」。宋衛平同樣擁有這家湖邊的高檔餐廳。這些人去的時候發現旁邊已經有幾桌人在等宋衛平,輪著跟他談事情,正像 他的一貫作風。結果,等到宋衛平終於過來的時候,「他已經有點喝多了」。


      「他很委屈。他反覆念叨了好幾遍:我只是想讓這個世界更美好。」


      接下來更為誇張的事情是,他們「竟然看到他哭了……」而宋此前一直給人留下的印象是氣場強大的強人。他自己也喜歡以「能者」和「賢者」自居。他信心十足,自傲且自負。在他的名片上,他連自己在公司中的職務和抬頭都不印,只是光禿禿的「宋衛平」三字。


      他還跟幾個同他關係很好的高管說了一些肝膽相照的話,說即使將來公司真的不在了,大家也還是可以一起在西湖邊喝茶。


      宋衛平後來對媒體曾經說過,綠城曾經數度逼近最危險的時刻,比如「銀行明天要5個億,但錢今天才能到賬,這種情況出現過幾次,有點煎熬」。比爾·蓋茨曾經如此描述自己的危機感:微軟距離倒閉只有24小時。但對於綠城而言,這卻一度成為真實的寫照。


      已從綠城手中收購了兩個項目的股權的潘石屹回憶說:「綠城那時候的生命,都是按天來數的。就這幾天,如果錢不到位的話,就要出大問題。」SOHO中國 在從證大和綠城手中收購第一個項目時,綠城有一筆4.7億的賬在2011年最後一天必須支付,而那邊復星集團和SOHO中國卻在一邊打口水仗一邊猶豫。綠 城副董事長壽柏年因為牙疼而托著腮幫對潘石屹說:「你再不簽,我就要命了。」


      這種落寞場景在2008年宏觀調控時也曾經出現過。杜平印象深刻的是在黃龍體育場綠城主場迎戰國安的比賽。球隊老闆宋衛平一個人坐在體育場的看台上, 周圍沒有人,因為大家都怕他會發脾氣。綠城輸掉了這場比賽。這時,杜平從遠處看到宋衛平一個人孤零零坐在那裡,一動不動,花白的頭髮凌亂成一團,「感覺格 外孤獨和淒涼」。


      不過,故事在那一次擁有的是一個好的轉折。儘管綠城在2009年5月4日也曾一度面對一筆4億美元的高息債待償危局,但綠城最終靠信託化解此次境外債 險境。而且隨後出台的經濟刺激政策還讓綠城成為房地產市場的大贏家,以510億的銷售額成為中國當年銷售第二大房企,僅次於萬科。


      

    03


      這種讓看客與觀者都感到牽腸掛肚的戲劇化場景,或許正是由埋在他性格與經歷之中的某些因素導致。瞭解過他的故事的人都會感慨,這個人根本就不應該是個商人—儘管他已經變成了一名成功的商人。


      他所接受的教育是成為一名胸懷天下的知識分子,而不是「重利輕別離」的商人。


      宋衛平出生在浙江的嵊州,自幼家貧,但酷愛讀書。後來他以個人資產在嵊州投資1億港幣建立了一所越劇學校,環境和他最為自豪的房地產項目桃花源相若—包括阿里巴巴集團創始人馬云在內的很多浙江名流都是桃花源的業主。


      恢復高考之後,他進入杭州大學歷史系讀書。這所學校後來被合併入浙江大學,宋衛平有時會開玩笑說他有「亡校之恨」。他的同班同學壽柏年後來成為宋衛平 創辦和經營綠城時的得力拍檔。「他就是老宋的周恩來」,有人評價說。後來將公司出售給萬科的另一家房地產公司南都集團的創始人周慶治也是宋衛平和壽柏年的 同學。


      宋衛平在創辦了綠城之後,總喜歡說由於公司的創始人都是學習歷史出身,為公司帶來了很大的優勢,因為這必然給公司的地產項目注入了深厚的人文色彩。在 面對聽眾時,他喜歡講城市的歷史,建築與人、自然、社會的關係。他立志於要在城市中留下美好的建築。他看問題時也總喜歡站在數十年後來考慮。比如綠城的很 多樓盤外牆都是明黃色色調,這是因為明黃色在二十年後仍然不會發生太大變化,儘管作為新樓顯得有些老氣。這種色調正是宋衛平自己來決定的。


      《第一財經週刊》的記者問他這個背景除了優勢之外是否會給公司帶來劣勢時,宋衛平先是一口回答「沒什麼壞處」,隨後又說:「就是有的時候顯示出不太會 賺錢,或者賺錢賺得不夠漂亮。」他也承認,他喜歡討論的「文化的、社會的、價值體系的話題,不像是公司範疇,更像是學校和研究機構討論的問題」。


      對於這些超越於商業利益的價值的考量,讓綠城的利潤率一直不高。此次危機中,媒體也總喜歡攻擊綠城為「高負債、低利潤率」。


      宋衛平追求的是將東西做好。他經常說的一句話是,「這個花不了幾個錢的」。


      「他是一個很好的資源整合者。他不在乎利益。你別看他有那麼多項目,其實很多項目中他並不是最大的受益者。」杜平說。


      綠城在2009年脫險甚至變大之後繼續奉行的激進拿地政策,在2011年下半年公司進入困局後一直被媒體指責。究其原因,其中不乏宋衛平個人性格和追 求的關係。「他那個時候老講,很多時候他去拍地王,算算是沒有錢可以賺的,但為什麼要去拍呢?他是怕人家拿走之後,把地做壞了。但是他拿下來之後,卻又一 時不知道怎麼弄。」杜平稱。


      而且,由於宋衛平對綠城的控制力極強,他在某種程度上成為這家公司的「主機」。他沒有精力與時間去考慮的事情,自然也就積壓下來。杜平稱,他甚至能在宋的桌子上看到有一年之前的文件都還沒批。


      他自視為文人,對知識分子也有一種天然的親近。他的朋友也都稱他有古士大風之風,是「文人性格」。畢業三十年後,2012年1月,宋衛平提議將同學會 開到學校裡。當他爬了四層樓,來到歷史系的新辦公室,看到自己曾經的老師們,一群平均年齡82歲的教授們時,他說:「看到他們坐在那裡我就知道,原來城市 的寶貝是這些人。一個城市要有價值,這種老頭和將要變成老頭的文化人越多越好……他們在建構我們社會的價值系統,防範人類有更多的戰爭和罪惡,價值大了去 了。」


      24歲時,他從大學畢業,但他卻並沒有停止大量的閱讀,他做了上萬張讀書卡片。「從那些讀書卡片中我吸取到的東西,構成我現在做人做事的態度、立場和方法論」。


      畢業之後的五年時間他是舟山黨校的一名老師。一直到1987年,因為當時的反對資產階級自由化運動,他被停課。原因是他的言論和授課內容。他自稱「學 歷史的人,總是有責任和義務去告訴那些基層幹部歷史的真相」。於是,在授課時,他將文革和斯大林時期的肅反做了一個比較。他對那些到黨校上課的鄉長和鎮長 們說,為什麼希特勒在二戰中進攻蘇聯時,蘇聯會在開始時一下子輸得那麼慘,「原因是當時蘇聯肅反,將政府機關和紅軍中團以上的幹部殺了一半以上」。他從自 己的讀書卡片中找出了具體數據來支撐自己的論斷。


      他也遭受了他所稱人生最大的痛苦,就是「在一個不讀什麼書,能力不比你高,人品也不見得比你好的人手下做事」。


      在被停課半年多後,他隱約聽說,學校對他的處分決定是將他派遣到一個中學當老師。他沒有等這個決定公佈,自己就主動離開,南下珠海,到一家電腦公司工作。「那時候其實已經不大可能有回頭路了。」


      這一年他30歲。30歲以後,他注定只能做一名企業人了,他說。


      隨後他經歷了他所稱的「人生中最艱難的時光」。其艱難甚至要遠遠超過他在2008年和2011年所經受的宏觀調控的煎熬。「是那一段故事造就綠城的, 那一段時間裡見過的人和事,為綠城打下非常好的基礎。我從一個員工做起,做到這個企業的負責人,應對過它的很多危局。如果沒有那一段,就不會有後面這一段 的綠城,說不定在哪一段就死掉了。」這些故事和另外很多事情一樣,他建議留待下次再講。


      當他在1994年回到杭州時,他自稱「學無專長」,為了「謀生」,和他的大學同學壽柏年創建了這家名叫綠城的公司。


      但他並無意久戰。他太痛苦。在這個社會中「教書也教不成,發言也發不成,要做事還要看別人臉色,要跟很多政府機關打交道,要求人,求人又是件滿痛苦的事情。」


      「開始做綠城的時候,其實心裡很清楚,就是要解決謀生問題。也就做個三五年,我估計那時候能賺到幾百萬上千萬的錢,賺完以後,就乾脆找地方養老。」


      在公司做到第三年時,綠城已經成為杭州城內銷售額最高的地產公司,但團隊還小,只有幾十名。宋衛平面對的抉擇是,還要不要繼續走下去。「不做下去有點可惜,做下去又很辛苦很吃力,還要去求人。」


      他發現自己很難一走了之。對於這個文人氣質濃厚的創始團隊而言,創業時期的基本承諾是,5年內每個人拿到一套房子,然後分到幾十萬塊錢。「但是,他們仍然無法養家餬口。」


      與此同時,宋衛平開始有種強烈的感覺,那就是,「在這個行業裡,做小公司是沒有意義的,甚至無法生存,必須要做強大,做到一定規模。」而一向自負的宋又認為,「我們把這個公司做起來做大,我的感覺不會有問題;努力做好才是比較難的事兒。」


      他稱自己「默默咬緊牙關」,「去尊重那些你本來就應該尊重的人,還要尊重那些你本來或許不願意去尊重的人。努力去溝通,去表達」;「你努力把自己做好 了做強大了,別人因為你的業績和成就,多少也會對你有一些尊重。政府機關在同你打交道時,多少會客氣一些,平等一些,講一些道理」,「如果你是個小公司, 人家要跟你講緣分,或講其他」。


      也就在這時,他重新閱讀了《松下幸之助》:「當我在32歲看到松下幸之助全集時,我想它無非是管理者的一般論述。等到我自己做企業,碰到一些非常現實的問題,我自己去面對它時,再去看松下的書,讀他的故事和體會,就會變得非常親切。」


      他甚至說:「松下的全集,五卷本你只需要讀一卷,就可以做出一個七八成優秀的公司。」


      松下幸之助對於宋衛平的意義在於,他幫助宋衛平找到了商業的意義,讓他不再為自己所做的事情感到痛苦,不再隨時萌生抽身而去的念頭。


      宋衛平後來說,如果你是一個天生的偉大商人,那麼如果你能早一點讀到松下幸之助的著作,後者將會有助於你更好地理解和達到這一境界。他在自己的公司內部開始反覆講:「偉大的商人應該能夠領悟到為何賺錢,賺錢幹什麼,會對別人和社會產生怎樣的影響。」


      松下幸之助對這個問題的回答是:「促進社會繁榮,才是企業賺錢的真義」;「賺錢是整個社會不可缺乏的義務和責任」。「獲得利潤的企業往往也能同時使社 會獲得利益……經營沒有獲得利潤,可以說是因為它對社會貢獻太少,或者完全沒有完成它所擔負的使命」。而企業的使命和社會責任就是「創造更好的東西,以更 便宜的價格供應給大家」。


      松下稱之為「自來水的哲學」。日本經營四聖之一在參觀過一處宗教場所後,領悟了他所稱的「經營的真髓」:「生產業者的使命,就是把生活物質變得如自來 水一般無限豐富……做到這樣的地步,貧窮才可以消除,因貧窮產生的苦惱,也會消失得無影無蹤。生活的苦悶,更會減少到零。」


      宋衛平將松下幸之助的著作視為公司的聖經。綠城將松下的著作編輯成內部出版資料,讓每位員工閱讀。我們所引用的這幾句話,也來自於宋衛平贈送的松下幸之助作品。


      「你翻一遍會有多一遍的感悟。」宋衛平說。


      他一定看到了,松下也曾經有每天為支票到期要馬上支付的窘迫境況。而他在不景氣中採用的方式和松下電器採用的方式竟然也有些相像。在1929年和 1930年的經濟大衰退中,松下幸之助的應對方法是:「生產額立刻減半,但員工一個也不許解僱。工廠勤務時間減為半天,但員工的薪資照全額給付,不減薪。 不過,員工們得全力銷售庫存品。」與此同時,他指責政府的緊縮政策才是經濟不景氣的罪魁。


      宋衛平也做了這兩點。只不過前者將全公司人都變為積極的銷售員可以大大方方講出來,後者則需要隱晦而溫和地表達出來。


      

    04


      宋衛平同松下幸之助的不同在於,松下希望將自己的產品越做越便宜,甚至能夠像自來水一般充裕,從而造福大眾,而宋衛平蓋的房子卻是越來越貴了。


      「他太想把事情做好,做得越好,也就變得越高端了。」杜平說。在最近綠城組織的對業主的訪問中,有一些綠城的老業主會抱怨說,當時買下的精裝修房子 內,由於綠城配套的廚房器具全都是直接進口,出了故障之後,維修起來也就頗為麻煩。尤其是時間一久,原先備好了配件的物業也已經不再有儲備之後。不過這些 業主在抱怨之後,還會說上幾句表示理解的話,然後再加一句:「你們也不容易。宋衛平怎麼著也算個理想主義者。」


      「我非常願意造出很多好房子,有合理的利潤就可以。然後讓很多人都買得起。你只要給我便宜的地,我一定造便宜的房,還儘可能把質量和無形價值弄得好一些。」宋衛平解釋道。


      宋衛平最得意的項目之一是杭州桃花源。據稱在開發這個項目時,宋衛平就是在按照陶淵明的《桃花源記》來尋找設計靈感。桃花源整個小區都頗有大隱之感。 驅車從旁邊路過,如果不是刻意尋找,可能根本不會注意到這個小區的入口。它不像大多數小區通過高懸的霓虹燈標識來標明自己的存在,只是低調地在一面山石上 刻上了「桃花源」三字。春夏之時,石上的字還會被綠植遮擋得隱隱約約。以至於業主在向訪客描述路徑時,需要特別提醒客人不要錯過出口。


      曾經來訪問過桃花源並留宿其中的法國建築師保羅·安德魯(北京首都機場與戴高樂機場的建築師)也對這個項目讚不絕口。它更像是將住宅修建在了森林中, 而不是在住宅區內刻意去做綠化。但是桃花源的昂貴也是公認的。其中一套中式四合院住宅的價格超過了1億元人民幣,單是由一個知名台灣設計師所做的室內設計 與裝修費用就高達4000萬元人民幣。


      2003年宋衛平接受訪問時,他還認為房價不會過快上漲。現在連他自己也要面對這樣的問題了。「在我們公司還小、只有一兩百人的時候,我能做到公司員 工工作5年,人均一套住房。但到了兩百人以後,人越來越多,房子越來越貴,公司再分配就有問題。我們自己實踐裡面都碰到這樣的問題,公司沒有能力來解決員 工住房問題了。我們還算效益中等左右的房產公司,但連我們都解決不了我們自己員工的住房問題。所以從這個角度講,我認為中國住房結構體系要做重新的探討和 重新的架構。」宋衛平說。


      如果不算擁有分紅和股權收益的高管,綠城平均員工的年收入為十萬塊錢左右。按照宋衛平自己的計算,一個部門經理以下的員工,工作15年,買一套90平方米的房子,「很痛苦」。「房產開發公司的員工都買不起房子,一定有問題。」


      宋的建議是「設置一檔專供這個階層的人購買的房子」。他的一個設想是,在從土地供給上就將土地分為三種:保障房、雙限房(限制地價、限制房價)和商品房。


      讓宋不平的是,他認為中國住房問題,本來不是房地產商人要考慮的問題,但現在「好像城市住房出現問題原因在我們」。


      「其實我認為不是,這是政府制度設計的問題。它可以設置為三部分:保障系統、所謂的兩限房系統(限地價、限房價)和商品房系統。把以往單一的壟斷的土 地市場中的價高者得,變成這樣一個結構安排,通過這個制度結構形成一個階梯。只要其他一些社會公共資源是公平的,比如教育,就會促成低階層人群向高階層裡 非常有序地流動。有能力有天分的人,如果做事情非常努力,經過一二十年,他有可能從安置房搬遷到雙限房。雙限房裡的人,通過經商或其他方式,也有可能買得 起商品房。」宋說。


      他以自己為例來說明這種流動。宋衛平剛大學畢業時,十幾平方米的房子住了5年;然後才由單位分配一套52平方米的房子。當他離開黨校為企業打工時,重 新回到只住一間房子的歲月,直到成為公司高管,公司買了一批房源,分給他一套兩室一廳的房子。回杭州做綠城,他也是一直租住一套60平方米的房子。一直持 續到38歲那年,他才在自己開發的社區內擁有了一套超過兩百平方米的房子。


      商品房的銷售則可以起到轉移財富的作用。「住商品房的人,他的收入是非常高的。我們房產商運營過程裡面增值的這一塊,政府拿走了一半多一點;土地收 益,要看政府地價賣的高不高,有的時候是兩三倍的收益。所以,為什麼不認為商品房是財富轉移的一種非常好的方式?」宋說,這樣還不用再去加稅。


      「有高山有大海,世界本來就是不平的。如果要平,就是在沙漠化的過程,變成死寂的時候。物理學裡叫死寂狀態。如果不能讓高等能量繼續高,這是一個不好 的社會。高等能量帶動整體一起往上走就是一個好社會。人類歷史的一個基本結構,就是一部分人先富起來,帶動很多人往上走。階級鬥爭、農民起義導致的是負面 的能量。改革開放以後,鄧小平理論裡非常重要的一個元素,就是一部分的人先富起來。如果沒有這一部分的人,我們現在也就跟朝鮮差不多了。所以,為了保持帶 動作用,希望政府永遠不要去碰這一塊,讓它照在陽光下,但不要去碰它,而要去呵護它。因為他們有拉動作用。」宋說。


      這種言論很容易被單純理解為對富人的片面辯護,從而招致一片叫罵。而在宋看來,這卻是通過對歷史與哲學的思考,得出的真知灼見。當然,如果他讀過哈耶克,會知道這位奧地利經濟學家也持同樣思考,只是表達略有不同。


      不過,他並不是個徹底的只為富人建房子的人。能夠體現出宋衛平理想主義一面的事情也包括,綠城是中國最大的保障房代建公司之一。綠城目前所建的商品房面積為1200萬平方米,簽約的保障房面積則為1000萬平方米多一些。


      「我們收建安費用的3%。比如2000塊錢的造價,我們收60元錢的管理費。10萬平方米可以打平。20萬平方米可以有微利。」儘管有地方政府表示願 意多給一些費用,比如5%,但宋衛平拒絕了。他認為這會導致一些後續的麻煩,於是索性在公司內將其視作公益項目,在各項指標上同商品房分開。他能從中得到 的好處是:一些工作人員得到「現房管控」的鍛鍊;不會佔用公司的資金;或許還會積累下良好的政府口碑。


      他在公司內部動員公司工作人員參與這項「事業」時說:爺爺一輩以上是農民的人舉手。舉手的人超過了2/3。因此他將之稱為「爺爺工程」。「為農民和低 收入階層做房子,是在為最大量的人造好房子,這是行業的榮譽。」他說,「我寧願商品房出問題,不願安置房出問題。因為安置房住的都是低收入階層。萬一你造 得不好,給人家留下話柄,說你賺錢的房子做得很好,不賺錢的房子做得很爛,丟不起這個臉。」他甚至在公司內部說,如果讓他在只做商品房和只做安置房之間做 選擇,他寧願只做安置房。


      「現在願意做保障房的房企數量不是太多。但你要稍微引導一下,不要把房產商作為一個城市或社會的敵人。你說你們也是好人,好人當然要做點好事。那這個數量就會大大增加。」宋衛平說。


      他再一次引用了松下幸之助的觀點:「一個企業的天職是替社會和用戶生產出更多更好的產品。賺錢是達到這個任務的必要條件之一。如果再工作五年、十年,我是有這個覺悟的,我認為我可以去做不賺錢的事情……願意天下變得更美好一點。我相信這是天下人的共識。」


      

    05


      作為宏觀調控的受害者,宋衛平從來沒有掩飾過自己對宏觀調控的不滿。他像個孩子一樣反覆對人陳述這一點,連他自己都感覺自己快要變成祥林嫂。


      「如果說政策有一個相對的連貫性,是正常的市場經濟的基本範疇,我們當然仍會頭疼感冒,但是跟這種情況不一樣。」宋堅持認為宏觀調控才是綠城目前陷入「抽瘋」狀態的主因。


      有一次,一名記者在他表達了這個觀點之後,緊接著問了一句:調控下的市場經濟不也是市場經濟嗎?陪同宋衛平接受採訪的綠城工作人員說,宋衛平幾乎怒而離席。接下來,他開始向這位記者宣講,什麼才是市場經濟。


      他堅定地認為包括自己在內的房地產商人們受到了不公正的待遇。「為什麼不把這些房地產商當做城市的建設者?不要只看它盈利賺錢的部分。哪個企業不賺錢?高速公路也賺錢,茅台也賺錢。不要歧視它們。」


      而且,「沒有比房產商更希望社會穩定的人了。只有社會穩定,才有很多人安居樂業,安居樂業才會有很多人慢慢有成就,有成就他們才會買我們的房子,對不 對?我們希望這個社會各色人等都相安無事,大家都好好讀書好好工作,好好創造價值實現價值,實現了價值之後用一部分錢來購買我們的產品,購買我們的服 務。」


      這些房地產商人,只是「希望有一個相對比較穩定的,往上走的,有次序有結構的經營環境。我們希望它所謂的調整是一個良性的調整,而不是一個惡意相加的,歧視性的或片面的調整。」


      回到公司自身,儘管綠城的一名項目總經理在為宋衛平的激進戰略辯護時說,如果沒有這一輪的宏觀調控,那你們媒體豈不是又要讚揚綠城的戰略眼光和進取精神嗎?但是宋衛平承認,他對這一輪的宏觀調控在判斷和準備上存有不足。


      從他創建綠城開始算起,這已經是他經歷的第四次宏觀調控。除了創業時一方面公司規模小,一方面地價低而影響不大之外,在2005年和2008年的調控中綠城都曾受到不同程度的影響。那麼為何綠城對此缺乏心理準備與預期?


      面對《第一財經週刊》記者的追問,他說:「其實你剛才說的是有些理由的。在中國這樣一個背景裡,他們採用非市場化的很多東西來管控,從他們的邏輯裡面是說得通的。(他們的)邏輯,是很清晰的在那個地方的。我們那時還是抱有僥倖心理。」


      《第一財經週刊》的記者接著問:「那其實還是類似於沒長記性,可以這麼說嗎?」


      宋衛平有些不好意思地笑:「應該可以,比較準確地說,應該是沒長記性。」


      同時他又反駁道:「但是,你這樣講是站著說話不腰疼。這種政治性把控,不是那麼容易的。以後你看,如果再來一次反右,你肯定也會被打成右派。你同樣有這種可能性(錯判政治形勢)。」


      「這個問題我們自己要檢討。這是我們的不足。我們還是有點太自我,對自己做的事情太有信心。自我感覺太好。對宏觀經濟裡不利的因素警惕性不足。我們最近已經檢討好幾次了。」宋衛平接著說。


      2012年1月中旬,龍湖地產創始人吳亞軍在參加龍湖浙江紹興項目的活動之後,到杭州來和宋衛平見了一次面。宋衛平對他的這個競爭對手一直不吝讚美之詞。對龍湖在2011年宏觀調控中的表現他同樣表示了讚賞。


      他說:「我們這個行業裡面,只有很少很少的人,才能對這些東西有預期。只有少數人因為2008年的調控,因為對中國國情的深刻認知,可以留有很多餘地。吳亞軍就留了很多餘地。」吳亞軍則客氣地表示,這跟她是女性有關係。


      「女人當家過日子,就是要把錢藏好了。萬一家裡錢不夠用,翻出來還是有些用。男人有的時候,萬一飯菜票不夠了,就去借唄。你在大學讀書時候有沒有借過別人的飯菜票啊?」宋衛平反問《第一財經週刊》的記者。


      「有些事情如果我再努力一些,其實是可以管得更好一些。」宋衛平在總結自己的工作狀態時說。現在綠城的困境反而激發了他的鬥志。「處於逆境時,(除了 責任心)還有一種好勝心。逆境時大家日子都不好過,那我們多努力一點,有沒有可能靠自己的力量……大家都太太平平,有自己沒自己反而變得不那麼重要。」


      「從小(我)就認為自己是個很聰明的人。你不是認為自己很聰明嗎?那你再想想看,在你的閱歷中,還有多少資源,還有多少記憶,能夠用來戰勝目前的困難,使企業更優秀。」他說。


      他回到了自己熟悉的競技領域:「有時候這也是一個局。一個牌局,一個棋局。」


      這個只是想讓世界變得更美好的人,此番能否破局而出?


      沒有人希望他做不到。


      (本刊記者蘭紅和王娜對此文亦有貢獻。)


    風暴 中的 的宋 衛平
    PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32957

    宋衛平:假如明天來臨

    http://magazine.caixin.com/2012-07-13/100410665_all.html

     今年55歲的宋衛平,不是房地產大佬裡話題最多的那一個,卻最富辨識度。

      外界對他褒貶不一,推崇者稱其忠於品質為先,有情懷,一手將綠城打造成明星企業;不屑者認為他棋走險招,偏執激進,獨斷獨行,只為富人服務,推高房價;中性一點的評價是:賭性強、造房子是好手。

      這些評價,很難和一個穿著不怎麼講究、總是笑眯眯的人聯繫到一起。說到房子,宋衛平喜歡講的是建築與人、自然、社會的關係,立志於要在城市中留下美好的建築,看不出他是那個正身處風口浪尖上的大地產商。

      6月8日下午,剛開完股東會的浙江綠城集團董事長宋衛平,在杭州玫瑰園酒店咖啡廳的老位置休息,一包萬寶路、一杯加冰可樂是「標配」。吞云吐霧間,他對財新記者說:「綠城沒那麼容易死。」

      一個小時之後,在咖啡廳隔壁的會議室,宋衛平對外宣佈,綠城中國(03900.HK)用24.6%的股權換來了50.98億港元的「救命錢」, 港企九龍倉(00004.HK)成為綠城第二大股東。三年後,綠城若無力贖回價值25.4億港元的可換股證券,九龍倉將取代宋衛平,成為綠城中國的大股 東。

      宋衛平首次公開低頭,承認對調控判斷有誤,綠城一直以來的高速度、高負債發展模式應該糾正。

      至此,外界普遍以為綠城補血成功。但僅僅兩個星期之後,宋衛平再次現身新聞發佈會,宣佈將旗下九處優質項目的一半股權賣給融創中國(01918.HK),作價33.7億元。

      面對調控深寒,宋衛平斷臂自救,可謂慘烈。「狂人」宋衛平轉身尺度之大,盡顯謙卑與無奈。

    造房子給「富人」還是「爺爺」?

      看似云淡風輕,但宋衛平的傾訴中,滿是對調控政策的不滿:「讓一部分人先富起來,是改革開發的重要內容,現在這部分富人的消費,為什麼要壓制呢?」

      讓綠城陷入資金焦灼的,正是本輪調控政策中的限購限貸政策,尤其是限購政策直接打壓了改善性住房的購買力,而「大面積、高總價」的住房正是綠城的核心產品,佔其總供應量的四分之三左右。

      從第一個產品開始,宋衛平就將綠城的消費對象定位於「先富起來」的人。過去的十幾年裡,浙江的富人數量和買房衝動,執全國牛耳。

      綠城一直走高端路線,以杭州為中心,輻射全國,御園系列、玫瑰園系列、玉蘭系列是其品牌。此次讓渡給融創中國的項目股權,即包括綠城上海黃浦灣、綠城上海玉蘭花園、綠城蘇州御園、綠城蘇州玫瑰園、綠城無錫玉蘭花園、綠城無錫太湖項目等核心項目。

      宋衛平掌管的每一個項目,大到定位策劃,小到景觀佈置,都親力親為,「我不是只做審批和提意見的工作,而是像一個發動機,自己想出來創造出來,然後讓人去執行」。

      綠城的杭州桃花源項目,就是他頗為得意的作品。宋衛平按照陶淵明的《桃花源記》尋找設計靈感,整個小區大隱於市。馬云等很多浙江名流都是桃花源的業主。與之相應的是不菲的價格,桃花源中式別墅——十錦園的一套四合院價格就超過了1億元。

      然而,高售價沒有帶來高利潤。在調控導致的行業萎靡中,綠城的低利潤率和高負債率,讓用數據說話的資本市場避之不及。這讓宋衛平難以接受:「我們的產品這麼好,我們的團隊這麼強……」

      宋衛平本不是生意人。他從杭州大學歷史系畢業後,在浙江舟山做黨校教師。1987年,因為當時的反對資產階級自由化運動,他被停課,後來南下珠海打工。1994年,37歲的宋衛平回到杭州,和大學同學壽柏年等人籌建綠城公司,開始了造房生涯。

      宋衛平起初也沒有把事業做得多大的規劃,只打算做個三五年,賺到幾百萬,「就找個地方養老。」後來自然是剎不住車。他曾說:「後來的努力和認真,已經有違我懶散的做事風格。」

      對宋衛平的商業理念影響深遠的是松下幸之助。從日本「經營之神」身上,教師出身的宋衛平稱自己找到了做企業的意義和方向。

      為什麼要賺錢?賺錢幹什麼?會對別人和社會產生怎樣的影響?松下幸之助對這些問題的回答是:「促進社會繁榮,才是企業賺錢的真義」「賺錢是整個社會不可缺乏的義務和責任」「獲得利潤的企業往往也能同時使社會獲得利益」…… 這些答案,讓宋衛平身上的文人清骨有了安放之處。

      但松下幸之助的另外一個觀點,宋衛平長久以來沒有貫徹,那就是「企業的使命和社會責任是創造更好的東西,以更便宜的價格供應給大家」。

      宋衛平常常自辯說,綠城房子價格高,原因在高企的地價。然而,激進搶拍高價地,也正是宋衛平自己的選擇。雞生蛋,蛋生雞。2009年行業復甦之後,宋衛平看好後市,在那一年斥資約400億元大舉拿地——這些地後來越來越燙手。

      去年年底以來,通過一系列的項目騰挪,綠城剝離了近十個項目,這中間就有當時高價拿下的地塊。此番又將九個項目的一半股權賣給融創中國,宋衛平開始強調:「綠城將來發展的重點是建設保障房和農民工住房。」這話出自綠城宋衛平之口,令人唏噓。

      保障房建設只能賺取3%的管理費,利潤極薄,但這些對綠城來說,是「保證有項目可做熬過寒冬」的權益之舉。宋衛平認為,在非常的市場環境中,建這樣的房子,不用擔心市場,還可以儲存綠城的能量。

      宋衛平後來在公司內部動員員工參與保障房事業時說,爺爺一輩以上是農民的人舉手。舉手的人超過了三分之二——他將之稱為「爺爺工程」。

    「以宋公為全師」

      宋衛平喜歡橋牌、圍棋、象棋、乒乓、籃球、足球。有輸贏的東西他都喜歡。他花巨資養著永遠虧錢的中超球隊。天蠍座,A型血,宋衛平有著非典型性的偏執。

      在中國民營企業中,創始人的個人性格往往在企業中有著深深烙印,綠城也不例外。今年「五一」期間,一位綠城老員工寫給宋衛平的萬言古文《諫宋公疏》在業界流傳。這位綠城舊人,從企業管理角度對綠城的「人憂、治患、略慮」三個方面,直指眼下綠城危機。

      治患方面,「萬言書」陳綠城弊端:「以宋公為全師、事於形而怠思行、計粗而行疏,賞罰不明」。上書者自稱在綠城工作兩年多,「鮮見據理直諫之 言,鮮聞憂公縝思之策」「言必稱『宋總說』者日眾,甚之者竟以『最高指示』為文之開篇」「綠城之治,多倚於人而非繫於制」。這位作者對宋衛平警告說,「諸 事皆以公為全師,綠城大患也」。

      綠城目前的管控模式,是幾個主要領導各自全權分管部分項目,宋衛平手中目前有幾十個項目。財新記者問他具體負責哪些工作,他答:銷售、管控、獎金、經紀人、培訓、價格、產品特徵和賣點、開工進度、項目裡重要的景觀場景、產品的研發等。

      宋衛平說,他每個月至少會去一兩趟工地,特別費鞋。他會具體管到地板的使用材料、磚的厚度、石料的顏色、門窗的角度……

      融創中國董事長孫宏斌曾講過一個小細節:宋衛平陪他參觀杭州四季酒店,穿越連廊時老宋蹲下來,摸著廊柱說,再往外挪十公分,就壓在兩塊磚中間了,好看,兩個人也可以並肩走了。

      宋衛平個人行事風格對綠城的影響之大,業內少見。7月3日舉行的綠城半年工作會議上,宋衛平怒斥「綠城的(成本)管控夠爛的,已經到了不能再容 忍的地步」。事實上,讓宋衛平不能容忍的成本管控問題,應該說也正是他一手促成的。宋衛平在做項目時有一句口頭禪,「這花不了幾個錢的」。此前有項目工作 人員提出降低成本的意見,宋衛平回覆「成本高低、賺錢多少,不是你們關心的,你們只要做好產品就行了」。「品質為上」不能算錯,但成本意識的淡漠也因此蔓 延於整個公司。

      面對別人對他事無鉅細的質疑,宋衛平果斷地回應:「沒有人有資格評價我的工作方式。到底怎麼管最好?這不好說。」

      宋衛平面相富態,說話的時候會習慣性地閉上眼睛,他也會停下來仔細聽別人的問題,但更多的時候,他是陷入自我思考和闡述的喃喃之中。

       「一言堂」模式下運行了十幾年,但宋衛平並不認為自己的強力控制對綠城的發展是弊端,「你以為強加思想給別人是容易的事情嗎?正確的觀點才能得到別人的認同」。

    棄卒保車

      歷次行業洗牌,綠城都在風口浪尖。本輪地產調控進入深寒時,所有的目光又都投向業內負債率最高的綠城。

      如何應對?宋衛平說,一般的寒冷,只是多穿點衣服,現在要多想些辦法,生火、運動、不停地吃、多休息等都是抵抗嚴冬的方法。

      宋衛平動員公司全員賣房,自己也親力親為,在多個場合兜售綠城的房子。為賣房陪大客戶喝酒不算什麼,他也在新聞發佈會上直接給提問者打8.8折。同為嵊州老鄉的馬云號召阿里巴巴員工團購綠城的房子,浙江的地方國企、SOHO中國、九龍倉等或接手項目或入股。

      前後接盤綠城十個項目的融創中國董事長孫宏斌說,綠城有難,有人願意幫。為什麼?「因為綠城做了很多好項目。」孫宏斌更拿出他之前經營順馳房產失敗的例子說,「在順馳出現問題的時候,我們基本上沒有得到幫助。」

      艱難挺過2008年行業蕭條的宋衛平,在這一輪宏觀調控中終以慘烈的方式自救。賣股權、賣項目的「割肉清倉」之舉,引入九龍倉,甚至面臨放棄第一大股東的可能,轉身尺度之大讓熟悉宋衛平的人驚訝。

      此前,宋衛平將綠城房產數十個項目的管控權劃轉至綠城建設,宋衛平對此的解釋是「方便自己管理」,但是,將上市公司資產管控權的隨意劃轉,引得外界詬病。再加上他個人上市公司股份稀釋,優質資產轉讓,有評論稱「宋衛平在佈局下棋」。

      「2008年宋總賣項目和辭退員工的時候,還有點不捨和心痛,這次卻很淡定。」宋衛平身邊的工作人員說。宋衛平的解釋是,企業不應該老是處於一個不確定的、風雨飄搖的、不曉得明天會怎樣的狀態中。

      引入九龍倉,宋衛平不再能一人獨斷,「在什麼情況下可以買地,什麼情況下不能買地」,有了約定。深知宋衛平對綠城影響力的九龍倉也在協議中約定:宋衛平至少在綠城還要工作五年。

      五年之後,宋衛平60歲。宋稱「知天命」的自己會盡力讓綠城更穩健。但他還表示,綠城收縮是「限購調控的非正常情況」下的不得不然。渡過眼前難關後,綠城會不會依然激進?

      宋衛平說,有可能的話,「給自己留點安全的餘地,開闊一些」。

      宋衛平

      浙江綠城房地產集團董事長。浙江紹興嵊州人,出身貧寒,自小隨父母到舟山群島謀生。1982 年,宋衛平從杭州大學歷史系畢業,在舟山黨校擔任歷史教師。1987年離開黨校到珠海打工,1994年返回杭州,向朋友借款開始投資房地產。創辦於 1995年的綠城集團迅速奠定浙江房地產業龍頭地位,並於2006年7月在香港交易所上市。他還投資有杭州綠城足球俱樂部。


    衛平 假如 明天 來臨
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    宋衛平董事長致謝並答覆 rational

    http://xueqiu.com/6922299951/29294887
    宋衛平董事長致謝並答覆
    發佈時間:2014年05月17日
    尊敬的綠城業主、綠城員工及各界友人:

        兩天前,5月15日,綠城擬將部分股權轉讓與融創之事被公佈,一時間議論紛紛。至此刻,我收到短信已癒二百條,均是大家關心此事,問及事出何因,又表示疑惑、惋惜乃至不解。字字閱過,我心中惟有感動、感激!

        人生一世,無人不關心蓋棺之論,而我能在離世前預覽到大家對我二十年房地產行業生涯的追思,也是一種機緣。更有幸,看到你們的主體評價是正面的。這是莫大的安慰。

        以前我說過,恨不得扒開胸膛讓世間看看,開發商的心,也有紅的。原來大家都理解。所以,我們綠城人信奉的那句話是對的:種瓜得瓜,種豆得豆。

        做房地產開發商,坦白而言我未盡全力,但是,我對社會、對客戶、對員工所付出的心血,都出於畢生之理想,未敢有輕慢「真誠、善意、精緻、完美」的時刻,如今看到點滴付出得到回應,感動之餘,也想告訴大家,有生之年,我還會在以後奮鬥的行業範疇內,在大家的支持下,做更多有價值的事,服務社會。

        股權轉讓的決定,首先來自於退休的需要。不是我,是我的兄長、同學壽柏年。他今年已過花甲。綠城二十年,他擔任重要角色,讓綠城上市,扶公司過調控關,在資金線上嘔心瀝血。那是真正的嘔心瀝血,去年路演回來,他胃出血,1500CC……不下火線,他就要繼續面對超強度的工作量。

        何況,那些超強度的工作量,那些心血和理念並沒有讓綠城在行業的慘淡中得以倖免。這些年,只看到越來越多的綁縛,未能有喘息之機。

        三天前我去無錫,6年前綠城拿的地,如今蓋起了當地出類拔萃的好房子,價格也不貴,但被限制的客戶太多,成了難以消化的庫存。

        以我本心,並沒有打退堂鼓的道理。但權衡再三,老兄弟共進退吧,把這份工作交給比我們更有鬥志,更有激情,也更有能力的人去做。我們選擇相信融創,相信孫宏斌,希望他們把這個有理想的企業帶進美好新天地。

        天下本一家,有德者掌之。

        但是,我並非遠離綠城,我仍有堅守的義務。對於房產的品質,服務的品質,我還會以我的責任、能力去擔當,這一點,請大家放心!

        我也有自己繼續努力的方向:做代建,做養老,做現代農業……我將比過去更能集中自己的精力,在卸下重擔的同時,把全身心投入到其他有價值的事業中去。

        過了知天命之年,我深知自己應該做什麼,能夠做什麼。屬狗之人,天生就是看家護院,為眾生服務的。身居何位,並非人生最重要命題。

        再次感謝大家,也期待大家一如既往地支持綠城,支持我。我會告誡自己不可辜負你們,不辜負這二百多條短信裡的情誼。
    衛平 董事長 董事 致謝 答覆 rational
    PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=99460

    綠城「教父」退場,融創「駭客」接杖 宋衛平:「不如捨去,得到一份自由」

    http://www.infzm.com/content/100857

    在經歷多次危機、接班人付之闕如的情況下,綠城董事長宋衛平作出了放棄大股東位置的選擇。跟他同樣具有超乎常人賭性的孫宏斌,接過了權杖。這是中國房地產歷史上規模最大的一起收購,1990年代末跟隨房地產浪潮崛起的綠城的命運會如何改變?

    宋衛平一直有個願望——想做個贏錢的賭徒。他是橋牌高手,出版過攻略書籍。這些年由於偶然性因素以及公司原因,他的牌運並不太好。「沒法專心賭錢。但我肯定不會賭到要還債的地步,一切都在可控中」。

    「我真不在乎賣多少錢。」5月17日下午,杭州玫瑰園酒店,綠城集團董事長宋衛平穿著一身黑色西裝坐在酒廊裡,向一位遠道而來的北京股東大聲強調這一點。

    酒廊外,細雨濛濛,一對新婚夫婦打著傘綵排婚禮。香檳與氣球,人群與狂歡,漸漸淹沒了宋衛平的聲音。有一兩位參加婚宴的客人,認出坐在角落的宋衛平,偷偷掏出手機拍下發朋友圈,並配上一兩句惋惜:有夢想的人總是很悲傷。

    宋衛平有可能是中國企業家裡最情緒化也是最文藝范的一個。他熱衷於談論歷史、文學、媒體、建築等話題。他對於建築品質的極致追求,及其親自撰寫的文案和項目名,無一不符合中國中產階級對於精緻生活的美好想像。但他也由於對於規模的偏執,及超乎常人的賭性,一次次將綠城這家企業帶到懸崖邊。

    過去七年裡,宋衛平的破產傳聞比中國任何一個開發商都多。但沒有人能夠猜到,宋衛平與綠城的故事將劃上這樣一個句號。自從5月15日傳出融創收購綠城的消息以來,不少綠城的粉絲紛紛跑到綠城項目拍照,並把照片發到微博和微信朋友圈,表達對這位即將失去綠城控股權的企業家的「哀悼」之情。

    接待完股東,在約見融創中國董事長孫宏斌前的間隙,宋衛平低著頭看手機。這兩年老花眼愈發嚴重,讓他不得不忍痛把用了十幾年的摩托羅拉舊手機,換成了iPhone4s,並讓人把字體調到最大,但這部智能手機裡沒有裝任何應用,他只會看最傳統的短信。念舊的他還會懷念那部老摩托羅拉:「蘋果還沒那個好用!」

    這兩天是他這部手機有史以來最繁忙的兩天,儘管他竭力避免在任何公開場合談論這次股權交易,然而朋友、客戶、投資者和記者的短信仍舊紛至沓來。收到的200多條短信裡,哀嘆有之,惋惜有之,不解有之,這讓他有一種提前開人生追悼會的錯覺,「能在生前看到別人給自己的基本評價,感覺很奇妙。」

    也是這天下午,綠城中國發出收購公告的第二天,宋衛平單獨接受南方週末記者的採訪,小心翼翼地透露了綠城集團股權變化的原因。宋衛平更想向外界表達,自己能坦然接受這一切。

    「我心裡也是有悲涼的,我可以在綠城堅持下去,且可以奮力之後活下去,但意義何在?」這位以偏執和賭性聞名的天蠍座企業家稱:「不如捨去,得到一份自由。」

    「我一直想做個贏錢的賭徒,但失敗了,」宋衛平說,這就是命運。

    接班人謎題

    2013年新加坡路演回來,61歲的壽柏年在機場突感不適,嘴裡吐出大量黑色液體,等送到醫院才發現,壽的胃大量出血,超過1500cc——相當於3個礦泉水瓶的血量。

    在中國房地產業從烈火烹油到冰河時代的快速切換中,綠城再度化險為夷。2013年,綠城交出了一份不錯的成績單,全年完成銷售金額651億元,淨負債率維持在67%的低位。

    無論怎麼看,宋衛平領導著綠城已經趟過了生與死的界河。外界也以為,宋衛平會帶領綠城走向常態,步入穩健發展的成年。

    在2013年接受南方週末記者一次採訪時,宋衛平也稱,很快綠城就不會成為新聞的一個來源,因為綠城能夠活下去。

    但在2014年5月,宋衛平出人意料地決定轉讓綠城股權給孫宏斌。這是中國房地產歷史上規模最大的一次收購,其規模將超過此前另外兩宗著名的併購——萬科地產收購南都、路勁收購順馳中國。

    宋衛平對南方週末記者說,他在進入房地產行業之初就在想退出,創業之初,他曾跟員工說,做五年掙夠了錢就退出——這得到了他的一位老部下的確認。等到了第五年宋衛平想退的時候,發現手底下已經有七八十個員工。退了員工怎麼辦?「於是再做吧,再做吧,再做吧」。

    如果有接班人,也許宋衛平不會做出這個選擇。

    過去兩年裡,中國的民營企業集體步入准接班階段。合生創展董事局主席朱孟依將25歲的女兒一步步推到董事局副主席的位置,宋衛平的同鄉娃哈哈老闆宗慶後也將企業管理放手給其女兒宗馥莉。

    但在綠城,接班人話題顯然很敏感。因為宋衛平本人沒有子女,他過去嘗試培養過的一兩位接班人,也都不盡如人意。

    一位比較瞭解宋衛平的人說,老宋欣賞和他一樣性格的人,聰明、直率,有點偏執,牌技高超,但是他一定會儘量挑一個有戰略眼光、優點缺點不明顯的人來接班。

    綠城的確因為缺乏「戰略眼光」而備受煎熬。一位宋衛平身邊的人士則稱,這兩年的調控也把老宋折騰累了,房地產公司遠比以前難做,這讓他心灰意冷;壽柏年的身體不佳,以及2014年3月份和投資者發生的一些不愉快事情,更直接讓老宋下定決心出售綠城股權。

    壽柏年是宋衛平的大學同學,綠城的第三大股東,被稱為「宋衛平背後的男人」。他身材高大,為人和氣,但罹患腿疾多年,接受採訪時還總是不聽使喚地抖動手掌。壽柏年負責綠城的資金事務,這位2006年以前還從沒接觸過資本市場的高管,在過去幾年承受了常人難以承受的壓力,尤其在綠城的資金鏈危機中,壽柏年一直在替宋衛平還「債」。

    2013年新加坡路演回來,61歲的壽柏年在機場突然感到不適,嘴裡吐出大量黑色液體。等送到醫院時才發現,壽的胃大量出血,超過1500cc——相當於3個礦泉水瓶的血。壽柏年夫人當天即致電宋衛平,說:「老壽的身體真沒法在一線扛下去了。」宋衛平身邊的一位人士稱,當時這件事對他刺激特別大。

    其實早在2009年綠城遭遇資金鏈危機時,壽柏年就曾考慮過退出。在一次接受南方週末記者採訪時,他稱當時中海託人找到他,表達過收購意向。那次採訪中,他稱自己已經60歲了,精力遠不如從前,總要有人要接班,公司內部卻沒有理想的接班人,而放眼中國國內房地產企業,不管是萬科、中海、保利還是龍湖,與綠城的企業文化及公司定位差異都太大。

    可以肯定的是,綠城在接班人問題上騰挪空間已經很小了。前不久,宋衛平的好友馬云還特別對宋說,這是你們的問題,誰讓你們不早點準備,現在再去找接班人,至少要三五年的磨合期——即便在那些以穩健著稱的大公司,姍姍來遲的接班人也往往給公司帶來內耗和動盪。

    綠城正在為沒有及時培養接班人付出代價。壽柏年向宋衛平提出退出的時候,宋衛平說,「我和老壽是一致行動人,我不退老壽也退不了,權衡再三,老兄弟共進退吧。」

    宋衛平其實也可以不退出。就算年過花甲的壽柏年執意退休,宋衛平大可從容地在綠城再做上三五年。可他稱,中國房地產復甦之路漫長無涯,綠城除了在生死線邊緣煎熬,他也無從破局,「這一兩年沒看到政策鬆綁的可能性。」

    「你看我們六年前無錫買的地,如今變成了巨大的庫存壓力——供貨量70億,絕大部分都沒賣出去。我們湖州開發的房子也不貴,但買房子的人,都在哪裡?」宋衛平攤開雙手嘆息,綠城過去的客戶——小企業主們要麼移民,要麼沒有錢了,「放眼望去,除了馬云的IT業,沒有哪個行業掙錢。中國民營企業沒有得到更好的幫助,做不好企業家們都只能跳樓上吊自殺,環境太殘酷了。」

    另一方面,最近一年他尤其重視住宅之上的服務和醫療配套,曾計劃把這部分資產注入上市公司,但部分股東對這些資產定價過低,這種分歧直接讓他萌生退意。

    到 2014 年4月,宋衛平和孫宏斌已經開始思考轉讓股權的可能性了。囿於香港聯交所相關規定,宋衛平並未透露具體的交易細節。不過有知情人士稱,第三大股東壽柏年將出售大部分股份,宋衛平出售部分股份後,將降到20%以下,退居為第三大股東,而孫宏斌將取代宋衛平,成為控股股東,但股份不會超過30%。

    根據綠城2013年年報信息,截至2013年底,綠城中國的股權結構為:董事長宋衛平及其配偶夏一波共佔25.11%,副董事長兼行政總裁壽柏年佔17.81%,副董事長羅釗明佔5.33%。2012年6月8日,綠城引進九龍倉後,至2013年底,九龍倉佔綠城已發行總股本的24.32%,為其第二大股東。

    綠城教父

    他是一個事必躬親的暴君。

    過去二十年,脾氣反覆無常的宋衛平是綠城的教父和靈魂。綠城的理念及實踐都是由他來主導,他不忌憚主動挑起與對手(如萬科)爭端,也不害怕冒險的生意(狂熱拿地)。與大多數同量級人物相比,他顯得更大度,也更有文人情懷。

    但他又是一個事必躬親的暴君。「公司所有人都被他罵過。他罵的事情肯定是對方做錯的,但罵得不留面子,連一些董事會成員都很難堪。」一位綠城的員工說。

    中國旅遊地產服務集團副總經理王路向南方週末回憶起職業生涯中最崩潰的一次遭遇,是在2006年杭州見宋衛平。在候場兩小時後,他介紹40頁內容,沒想到2小時內,宋在每一頁中指導王路的行文用語。指導完畢,宋要求改天匯報項目,因為已安排內部培訓。

    遠道而來的王路決定堅持繼續匯報——在會議室外繼續候場2小時,終於等到機會。晚上11點,王路匯報完項目出來,發現還有4撥人等著宋衛平。

    宋衛平的這種苛刻使綠城成長為中國高端住宅的領先企業之一。在杭州相同地段的房子,只要打上綠城的標籤,可以比其他樓盤高出 20%的價格。在這座城市,普通人的夢想,都是能買一套綠城的房子。

    綠城的崛起,既依託於宋衛平的強人管理風格,也源於其趕上了中國房地產業從1990年代末開始勃興的浪潮。

    宋衛平1958年出生在浙江嵊州,自小隨父母到舟山謀生。20歲時,恰逢恢復高考第一年,在浙江美術地毯廠織手工地毯的他,考取了杭州大學歷史系,與後來的綠城集團副董事長壽柏年是同班同學。

    壽柏年向南方週末回憶,宋衛平不喜歡鑽研故紙堆,正相反,「他是個憤青,那個年代正值改革,他和很多年輕人一樣,希望中國能夠走上民主、法制和現代化之路。」

    大二時,宋衛平讀了中國近代著名記者鄒韜奮的著作,對媒體產生濃厚興趣,他辦了一份報紙,共四版,其中三個版由他一人編寫。思想激進的宋衛平一度成為校園裡的風雲人物。

    1982年,宋衛平大學畢業後被分配至舟山黨校,教授歷史課,同時兼任體育老師。當時的舟山是處於浙江偏僻地區的平靜海島,工作簡單又輕鬆,一星期只要上兩堂課,他上午上課,下午釣魚,晚上跟人打牌,還利用閒暇時間創辦報紙,取名為《衝浪》——和同齡的許多企業家一樣,他那時相信「學而優則仕」才是正途。

    但他的性格不容於體制。1987年,因《衝浪》言論太過激進,他被學校領導晾到一邊去了,「不讓我上課,也不開除我。於是那半年大病一場,只能離開,去珠海謀生。」宋衛平向南方週末記者回憶。

    這段經歷給他的教訓是不能再碰政治。做企業後他尤其恪守這一準則,企業剛創業時,他不得已還會給一些領導送點小禮品,但1998年以後,他稱綠城給領導送禮的記錄為零,「要知道,我不能出事,我底下有3萬多員工等著我養活。」

    到了珠海,宋衛平在一家電腦公司當文員,編輯企業的內部刊物,宋衛平用一句「充分體會到謀生之艱難」,描述那些年的遭遇。1994年,在珠海闖蕩了7年的宋衛平回到杭州開發房地產,創建浙江綠城,並以丹桂花園起家。5年後,綠城開發了九溪玫瑰園別墅,並由此奠定了綠城在高端房地產領域的地位。

    宋衛平對建築品質有著偏執熱情,他尤其不能平常心看待萬科把住宅當成工業化產品製造。在他眼裡,住宅更多是一個文化產品、藝術產品。

    他曾以陶淵明《桃花源記》中所繪的山野田園生活為藍本,在杭州鳳凰山南麓創造了一個別墅項目桃花源。桃花源中心是一個人工湖,湖中心有個半島,宋取名為桃花島。

    桃花源是宋衛平曾經最得意的作品。孫宏斌也不掩飾對這項目的濃厚興趣:「我真的想買 ——如果能便宜一點的話。」

    但同時,宋衛平也因偏執的追求,將綠城的建築成本一次次推至極致。樓市狂飆期,暴漲的房價,一度可以覆蓋這些成本,但過去兩年樓市下行,這種模式顯然難以為繼。 

    不過,不管是第二大股東九龍倉,還是即將入主的孫宏斌,他們都意識到一點:綠城最大的價值,或許還是愛賭又偏執的宋衛平本人。在收購期間,孫宏斌對宋衛平講,綠城不是你的,這公司就完全不值錢了。

    「賭徒」遇「駭客」

    某種意義上說,這是賭徒與駭客的合作,兩位曾先後叫板過萬科,但均以失敗收場

    5月17日,賽富亞洲投資基金創始管理合夥人閻焱在北大全球金融論壇上發炮,說國內標竿房企綠城為什麼會落到今天被賣掉的下場,原因是宋衛平「一個月一個月」頻繁飛到拉斯維加斯參與賭博。

    這個消息很快被證偽——因為宋衛平患有幽閉恐懼症,不能坐飛機。孫宏斌也發微博斥責閻焱信口雌黃。他稱「誰不賭博?現在綠城沒有資金問題,宋衛平個人又不缺錢。宋衛平壽柏年轉讓股權給融創,是選擇接班人,是嫁女兒。」

    綠城的股權合作,某種意義上說,是一位賭徒與駭客的合作,孫宏斌和宋衛平一樣叫板過萬科,被人稱為」地產駭客」,但他倆均以失敗收場。

    宋衛平對賭的喜愛,體現在很多生活細節裡。每天忙完工作接近凌晨,他還會和朋友打麻將到天亮。哪怕是與客戶的飯局,他也不斷打賭,包括生日、血型、星座。他甚至通過賭來考察下屬——在他看來,所謂的「賭」更像一場智力遊戲,每個人的表現都隱含內在特質。

    宋衛平也向南方週末記者承認,對賭的喜愛,來自於他的好奇心和好勝心。他一直有個願望——想做個贏錢的賭徒。幾乎所有牌他都會玩,橋牌他還是高手,出版過攻略書籍。但他稱這些年由於偶然性因素以及公司原因,讓他牌運並不太好。「沒法專心賭錢。但我肯定不會賭到要還債的地步,一切都在可控中。」宋衛平說。

    綠城公司何嘗不是他人生賭局裡的一個籌碼。他曾經向南方週末記者開玩笑,如果綠城真活不下去了,他會自覺地把營業執照配上黑色的框和畫布,自己去工商局,把營業執照還給人家,說我活不下去了。

    這個骨子裡有好賭基因的宋衛平,同時又有天真、理想的一面。一位杭州足球記者向南方週末記者舉例當年宋衛平足球反腐時,苦於沒有證據,杭州當地一位混混找到他,說手裡有很多足球裁判受賄的證據,開價數十萬,身邊的人都勸他說這個人不可信,但他固執地買了下來,不出意料地,宋衛平受騙了。

    整個2013年,宋衛平還因為新疆綠城玉園股權糾紛案煩惱不已。最開始,他對合作夥伴新疆女富豪趙星如印象不錯,幾乎要認對方為乾妹妹。爾後對方忽然翻臉,要將綠城從項目內淨身踢出,他才明白遇到的並非善類,整個2013年,他幾乎每天都在想著新疆股權糾紛,「交不了房,品牌受損。」 

    孫宏斌的激進、直爽和天真,和宋衛平如出一轍。他也是中國地產界最著名的顛覆者,在順馳全盛時的2004年,孫宏斌比宋衛平更早提出要取萬科而代之,豪言在3年後達到1000億元的銷售規模,一騎絕塵坐穩中國地產一哥位置。

    為了實現這一賭局,他把有限的資金用到了極致。他採取分期支付土地款、縮短從拿地到開盤週期等方式,就像是拿兩個蓋子去蓋10個瓶子。但在2006年,孫宏斌以低價出售的慘烈方式,宣告了順馳的隕落。據《21世紀經濟報導》稱,彼時孫宏斌缺10億,但無人馳援。

    在很長一段時間內,孫宏斌在下屬面前掩飾了自己的失落。北京融創置地總經理荊宏向南方週末記者回憶說,2006年底的一天,孫宏斌和兩個朋友在北京吃飯,席間孫突然提議到KTV唱歌。整個晚上,他就唱了兩遍崔健的《一無所有》——幾乎是歇斯底里地吼出來。

    「願賭服輸。」在2010年融創上市成功後,接受南方週末記者採訪時,孫宏斌用這樣四個字概括了此前順馳的失敗。

    但孫宏斌並沒有成為中國恢弘商業史上的一顆流星。歷經二次創業後,孫宏斌在幾年內又重回中國商業主流圈。2013年,融創以547億元的銷售額,位列中國房企銷售額第十一名。

    在2011年10月份之前,孫宏斌和宋衛平還是兩條平行線。彼時,南方週末記者在北京西山壹號院採訪孫宏斌。他坐在西山壹號院樓王的客廳裡,手裡拿著亞馬遜kindle,一邊翻英文版《紐約時報》,一邊說:「誰出問題,也不能綠城出問題,我還要買綠城的房子!」

    當南方週末記者提及「融創蓋的房子跟綠城太像」,他憨厚地笑著說:「我們對中國所有的好房子都要學,不過對綠城學得更多些,他們房子更純粹,像桃花源,不管歐式還是中式,都很純粹。」

    一個月後,孫宏斌果然買了一套無錫綠城的房子。此後,他開始在微博上持續力挺陷入資金鏈危機的綠城,並多次向宋衛平示好:「我真的喜歡宋衛平,原因是我們太像了,都是血性的性情中人,每次喝酒都喝多;都有理想主義情懷,為理想寧可頭破血流;都懷有英雄浪漫主義,這種浪漫代價大、銷魂、刻骨銘心。」

    孫宏斌具有令人驚訝的直覺和滲透到骨子裡的求快風格,這次也不例外。孫宏斌不但很快成為宋衛平的好友,也很快成為其最重要的生意夥伴。

    2012年6月,融創正式收購了綠城旗下分佈於上海、蘇州、無錫、常州及天津等5座城市9個項目的50%股權。這筆收購在當時極大改善了綠城的資金狀況。

    很長一段時間,宋衛平都開玩笑似地抱怨一些從綠城去融綠公司的員工,「為什麼你們去了融綠公司,就變得特別賣力了呢?」這從側面反映了孫宏斌獨到的管理經驗。過去一年,融創和綠城的合資公司融綠取得了相當不錯的銷售業績。

    惺惺相惜的江湖義氣,讓兩人最終達成這起收購。「天下本一家,有德者掌之,」宋衛平向南方週末記者稱,把最重也是最為艱辛的綠城房產交給孫宏斌是最正確的選擇,而他準備去做更為輕盈的養老、代建及農業產業。

    一如27年前從舟山黨校辭職,宋衛平又自由了。

    取捨與平衡

    綠城的今後走向,也依賴於這兩位大股東關係的微妙變化。

    對任何企業家來說,出售自己費盡心血創辦的公司,都是一個艱難的過程。

    出售後宋衛平位列第三大股東。雖然不在控股股東行業,但宋衛平稱,這並不意味著自己放棄了綠城,他仍將在小股東的位置上堅守,發揮最大的作用。

    「我以前是後腰,現在變成了前腰。但合適者做合適事,我是捨短揚長,不再主掌上市公司,但仍將盡力協助孫宏斌保障品質,」宋衛平稱,二十年的職業生涯和客戶信任無法割斷,他作為綠城的創始人,哪怕一分錢股份也沒有,自己還是綠城的一部分,只要他們肯聽,還將盡自己的責任和義務,「我的本心和本義不會改變,到死也不會改變。」

    這位深信星座與屬相的企業家一再強調自己屬狗,比較適合看家護院。「五十知天命,我知道自己的優點和缺點。」

    有舍必有取。從上市公司退出後,宋衛平不會滿足於看家護院,56歲的他有自己的新事業,綠城房產未能裝入上市公司資產的延伸——養老、代建和農業。

    這一次他依舊雄心勃勃,稱自己將花十年時間,做十來個國內一流、世界同步的頤樂學院,「我已經把中國房地產品質往前推進一步,換一個方向,我想把中國老人的居住品質往前推進一步,或者把農業往前推進一步。」

    這是宋衛平過去幾年一直想做的。但此前,他分身乏術,要先解決綠城的生存問題。

    不過,他一直稱自己已經漸漸體會到老年人的悲涼。「人類只有到了老年之後,才能體會到不能獨立生存的,一定要生活在一起」。

    代建業務的主體公司綠城建設則於2010年9月成立。如今杭州各個地方都可以看到綠建蓋的房子,很多開發商喜歡選擇和綠城合作,因為只要項目打上綠城的LOGO,總能比周邊貴,這些開發商寧願在項目上不出現自己的品牌名字。

    過去兩年,綠城也對內部資源管控權進行了一輪騰挪,一些集中於上市公司平台的項目管控權與資源,向各個掛著「綠城」品牌的子公司、孫公司或關聯公司分流。

    有投資者質疑上市公司的資產或項目收益是否被轉移。宋衛平對此的回應是:「轉移之事不屑為之。之所以有幾十個項目管控權變化,是為了讓現有的團隊都有活幹。」

    農業則是最近兩年發展起來的。2014年5月初,綠城農業公司把他們最近出產的農產品帶給宋衛平品嚐,主要是西紅柿和草莓。宋衛平的秘書回憶說,當時綠城農業的負責人對宋衛平稱,這個番茄有小時候的味道。開始宋衛平不信,吃完後,宋如孩子般瞪大眼睛說:「真的耶!」

    多位地產知名人士評價宋衛平出售綠城時,均稱這是「大佬的黃昏」。過去幾年,包括王石、盧鏗、宋衛平在內的諸多房地產大佬均淡出一線,而接替他們的,是更具職業精神的新一代企業家。

    51歲的孫宏斌顯然不會低估收購綠城帶來的資金壓力,但綠城能帶給他一些夢寐以求的東西——中國房地產業最優秀的產品團隊以及富庶的江浙市場。宋衛平向南方週末記者稱,孫宏斌很喜歡綠城的項目,他看過了綠城大部分產品,而且孫宏斌去的趟數可能比宋本人還要多。

    而在收購後,融創和綠城加起來的銷售額或將突破千億,他藉此將重返中國一線房企陣營,不僅在產品上超過萬科,規模上也具備挑戰萬科的能力。

    南方週末記者曾經問及孫宏斌對未來的展望(譬如和萬科相比),他用平淡的外交口吻說:「我已經不再去想什麼規模了。做房地產最重要的是產品與風險控制。」

    你很難相信這是富有激情的孫宏斌內心真正所想。孫宏斌的一個老部下陳恆六曾告訴南方週末記者,「老孫永遠不會甘心落後的。他要做全中國甚至全世界最好的房企,這個理想和追求永遠沒有變。」

    無論是宋衛平還是孫宏斌,他們都從未真正打算做一個配角,對抗萬科這一宿命的鬥爭仍將繼續。

    但孫宏斌首先得處理好與第二大股東九龍倉的關係。2012年6月,綠城引進九龍倉作為戰略性投資者,如今九龍倉佔綠城已發行總股本的24.32%。今年5月,在上海一宗土地拍賣中,融創與九龍倉同時出現在競拍席,並有一段時間直接交鋒。

    在接受南方週末記者採訪時,九龍倉中國區一位高管稱:「我也不知道吳主席現在是什麼心情。」據外界稱,九龍倉集團主席吳光正對此交易最初非常不理解。就此收購案,孫宏斌則婉拒了本報的多次採訪邀約。  

    綠城的今後走向,也依賴於這兩位大股東關係的微妙變化。

    說明:

    5月22日晚上,綠城中國在港交所發佈公告,宋衛平及其配偶夏一波、壽柏年以每股12港元價格向融創共出售綠城524,851,793股股份。交易完成後,融創持有的綠城股份與九龍倉完全一致,均為24.313%。宋衛平仍將持有綠城中國約10.473%股份,壽柏年持有約8.086%股份。另外,宋衛平將由綠城中國董事會聯席主席改任為董事會名譽主席,孫宏斌擔任董事會主席。

    綠城 教父 退場 融創 駭客 接杖 衛平 不如 捨去 得到 一份 自由
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    宋衛平揮別綠城

    2014-05-26  NCW
     
     

     

    不計成本蓋好房子的「宋氏風格」成為歷史,孫宏斌成為綠城實際控制人◎ 財新記者 王曉慶 文wangxiaoqing.blog.caixin.com 歷經數輪房地產調控之後,當各路大神又在為中國地產業是否已到拐點隔空大戰之際,宋衛平決定不玩了。

    5月22日,綠城中國(03900.HK)與融創中國(01918.HK)發佈公告,融 創 中 國 以62.98億 港 元(約50.6億元人民幣)從綠城中國的股東手中收購24.31% 的股份,認購價為12港元 / 股。交易完成後,融創中國與九龍倉(00004.HK)並列成為綠城中國第一大股東,孫宏斌擔任董事會主席,取代宋衛平成為綠城中國實際控制人。

    融創中國受讓的股份來自於宋衛平(11.398%) 、夏一波(宋衛平妻子,3.190%)和壽柏年(9.725%) 。交易之後宋衛平仍持有綠城中國約10.473% 股份,壽柏年持有約8.086% 股份。這是近年來最大的一起房企併購案例。

    綠城及其創始人宋衛平在房地產界是一個獨特的存在。 「綠城造」的品質為業界翹楚,售價往往高於同區域競品,物業服務也口碑良好。但是綠城曾長期維持低利潤率和高負債率,幾乎每次樓市調控中都會深陷債務危機,成為調控風向標。這一次,沒等調控深入,宋衛平已決定棄船走人,將接力棒交給另一個也被認為賭性很強的融創中國董事長孫宏斌。

    融創中國60億港元拿下的,是 「綠城」品牌的無形資產和千億級的資產控制權。綠城集團旗下除了上市公司綠城中國,還有綠城建設、綠城控股、綠城電商等子公司,宋衛平接下來將基本退出上市公司運營,主管以代建為主的其他業務。

    孫宏斌接棒

    宋衛平退場的消息傳出之後, 「綠粉」以及業界瀰漫一股悲傷情緒。宋衛平5月17日在給業主的信中說: 「我並非遠離綠城,我仍有堅守的義務。對於房產的品質,服務的品質,我還會以我的責任、能力去擔當,這一點請大家放心!」根據公告,宋衛平將由綠城中國董事會主席改任董事會聯席主席,到2015 年3月會再改任名譽主席,孫宏斌擔任董事會主席。

    宋孫二人原本希望融創中國成為綠 城的最大股東,從股權和管控權上都成為實際控制人,為了避免觸發要約收購,29.9% 的股份是個恰當的比例。但是,九龍倉不願讓融創後來者居之,最終三方達成上述股份協議。另外,綠城中國現有的投資委員會改組為財務及投資委員會(下稱財投會) ,負責審批財務及投資的重大決策。財投會由三名成員組成,包括綠城老臣壽柏年、融創的黃書平和九龍倉提名的成員。

    協議規定,一般事項需要兩方同意,決策方可生效。當公司淨負債率超過100% 時,任何高於5億元的新投資項目,單筆投資超過50億元的房地產業務,單筆投資超過1億元的非房地產業務,需要財投會成員一致投票通過。

    壽柏年認為,融創的銷售和拿地策略、綠城的產品營造優勢、九龍倉的資本運作能力,三者的結合會給綠城帶來 更多正面效應。

    於九龍倉而言,兩年前以25.48億港元獲得綠城中國的24.6% 股權,如今已溢價1倍以上。而且,資金充裕但內地業務規模不足的九龍倉,借助綠城的平台、品牌及開發能力,得以延伸內地業務,與融創也多有合作。

    九龍倉副主席周安橋之前接受財新媒體採訪時坦言,九龍倉並不具備操盤綠城的能力,入股綠城中國更多的是戰略投資,而非短期財務投資,九龍倉會儘量利用自己在財務上的所長,幫助綠城穩健發展。

    過去兩年間,九龍倉對綠城的運營決策制約有限,即便綠城曾面臨高庫存去化壓力,宋衛平也不願意降價跑量。

    現在,賣掉部分股權之後,將上市公司的資產交給孫宏斌打理,宋衛平與壽柏年將進入半隱退狀態。

    宋衛平時代的綠城,對品質的考究已至其極,每個環節都會超預算,不計成本的「宋氏風格」沒有來自內部的制約。綠城的內部人員曾透露,以綠城藍色錢江項目為例,整個項目光玻璃幕牆就花了6億元,單方成本是普通石材幹掛住宅的8倍;園區內的風雨連廊原先預算1500萬元,實際花掉了4500萬元。

    營造過北京西山壹號院項目的融創,在上海融創綠城控股有限公司(下稱上海融綠)的合營中,尊重綠城對品質的控制,合作成效不錯。但是綠城千萬平方米的短期去化任務壓頂,孫宏斌如何堅守值得關注。孫宏斌接棒後肯定會在投資和銷售策略上進行調整,此外,在成本管控和保持品質之間如何把握,也考驗著新掌門人的智慧。

    綠城之傷

    成立於1995年的綠城,由杭大歷史系畢業的宋衛平創辦,項目立足浙江省內,後逐漸輻射全國市場,在房地產市場的黃金20年中飛速發展,2006年7月在香港交易所主板掛牌上市,成為中國大陸房地產界排名前十的上市公司。

    綠城的項目以品質和物業服務見長,其「桃花源」 「玫瑰園」等系列的豪宅產品,以考究的江南風格設計和品質聞名業內。2009年銷售額就突破500 億元大關的綠城,是彼時為數不多的向千億級目標衝刺的房企之一。然而最近幾年綠城銷售額一直沒有實現大的突破,綠地、保利、中海等房企紛紛趕超並躋身千億元俱樂部。

    「綠城發展的天花板已經到了。 」長期和綠城有合作的杭州業內人士分析,房地產的黃金時代已去,現在房價貼著地價飛行,綠城 「不計成本」的品質營 造實在太過奢侈,原先它只是表現為微利,現在卻可能意味著巨虧。

    掌門人的風格深深影響著綠城的運營模式。對品質的苛刻要求,導致項目開發週期長、利潤率低。國內最大建築裝飾公司金螳螂的相關負責人曾告訴財 新記者,該公司合作的眾多開發商裡,最「麻煩」的就是綠城,他們對裝修質量要求極高,且不計費用和時間成本。

    綠城產品一度熱銷的一個重要環境,是浙商作為財富群體的崛起,無論綠城做出多麼奢侈的產品,都不乏大批購買力強勁的「綠粉」 。在浙江,綠城的品牌影響力難以撼動,馬雲、郭廣昌等浙商都是綠城的業主。

    但上述杭州業內人士認為,在房地產業持續向上的週期, 「低品質低價」和 「高品質高價」兩種產品模式都可以在瘋漲的房價中尋得利潤空間;而在房地產市場波動期,高端產品往往最先受到影響。2011年加碼的限購限貸政策對綠城來說幾為滅頂之災。受調控影響,綠城2011年銷售額大降189億元,降幅達34.87%,銷售不暢、負債率飆升,使得綠城資金鏈岌岌可危。

    綠城的另一個沉痾是財務。成本意識的淡漠、超高槓桿的運作模式,使得財務穩健性受到挑戰,亦是綠城被資本市場詬病的重要原因。

    賭性強且身處資金槓桿大的行業,宋衛平對資金的用度常常有恃無恐。熟悉宋衛平的人說: 「老宋不算賬,大賬小賬都不算,是個感性大過理性的人。 」負債率方面,綠城的數據曾連續 幾年遠高於其他內地房地產股。2010 年末的淨資本負債率是132%,2011年為148.7%,當年年中甚至一度飆升至163.2%。截至2011年底,綠城集團的銀行結餘及現金、抵押銀行存款共58.84 億元,遠遠無法覆蓋一年內到期的銀行及其他借款158.77億元。

    綠城相繼以賣項目和股權自救。

    2011年底開始,將部分項目賣給SOHO 中國、山東高速、融創中國。2012年,依然艱難求生的綠城加速了資產騰挪,以兩個「大動作」迅速補血過關: 2012 年6月8日,引入港資九龍倉,綠城獲得50.98億港元的資金支持,九龍倉一躍成為綠城中國第二大股東; 2012年6月23日,綠城將位於長三角的九個項目半數股權作價33.72億元賣給融創中國,雙方成立聯營公司上海融綠。

    至此,宋衛平才首次承認自己判斷有誤,導致公司危機頻發,並表示以後將調整運營模式。此後兩年,綠城鮮少出現在土地一級市場,並開展了更多的合作代建項目。

    但房市萎靡依舊,綠城的大本營杭州更率先開啟降價大幕。

    不過宋衛平此番撤退,也不完全出於資金壓力。

    據綠城中國2013年年報,綠城中國淨負債率為67%,雖比2012年有所提升,仍維持低位。截至2013年底,綠城淨資產為320億元。

    2013年,綠城中國在境外資本市場共進行四次優先票據發行,募集資金約14億美元。此外,還與香港主要商業銀行進行了三次銀團貸款,募集資金約6 億美元。境外融資規模合共達約20億美元(約人民幣121.4億元) ,境外平均融資成本年利率約為5.96%。

    在土地儲備方面,綠城2013年新購11個土地項目,新增項目總建築面積約 336萬平方米,歸屬於綠城中國的約135 萬平方米。新增項目的總土地款約243 億元,其中大部分由合作夥伴支付,綠城中國須支付的只有72億元。

    這一次更多的是宋衛平個人的選擇。 「股權轉讓的決定,首先來自於退休的需要。不是我,是我的兄長、同學壽柏年。他今年已過花甲……以我本心,並沒有打退堂鼓的道理。但權衡再三,老兄弟共進退。 」轉讓消息傳出後,宋衛平在一封信中述說自己的心路。

    壽柏年是綠城的行政總裁,他和宋衛平並肩掌管綠城近20年,主管財務和投資者關係。今年61歲的壽柏年是此次股權轉讓的重要人物,他親自和孫宏斌一起前往香港與九龍倉主席吳光正協商,並主持操辦轉讓的細節。

    花開兩朵

    從上市公司退出之後,宋衛平自稱工作重心是做代建、養老、現代農業。宋衛平和壽柏年還掌管著以代建業務為主的「綠城建設」 ,以及包括酒店、物業管理、設計、學校、醫院、足球等在內的「綠城控股」 ,這些不在上市公司架構之內。

    為聚焦主業,宋衛平還將綠城控股的49% 股權轉讓給馬雲。馬雲將獲得綠城學校、醫院等優質資產。酷愛足球的宋衛平還捨不得讓中超球隊浙江綠城易姓,但正鼓勵馬雲增加對足球的投入。

    自2011年危機之後,宋衛平就已經在思考主業的戰略轉型, 「輕資產模式」是重要方向。事實上, 「小股操盤」 、代建已悄然成為綠城產品的主流。以杭州為例,綠城中國31個在建樓盤,僅有8個樓盤為綠城絕對控股,其餘都是參股。在義烏今年啟動的12個綠城新項目,全部屬於代建性質。

    綠城建設不僅僅承攬政府代建、商業代建和資本代建,也包含大量的自有投資項目。同一個綠城管理團隊,往往會在一個城市同時操盤上市公司項目和代建項目。2012年,十餘個原歸屬於綠城中國的項目陸續被劃入綠城建設,宋衛平當時回應稱,只是為了方便管理。

    如今看來,宋衛平早已為退出上市公司做了佈局。

    選擇孫宏斌接盤,在許多人看來順 理成章。綠城長期在宋衛平 「一言堂」管控下,職業經理人的培養體系欠缺,沒有具有企業家格局的高管能勝任 「接班人」角色。在外部尋找人選時,已有兩年愉快合作經驗的孫宏斌成為首選。

    宋衛平在業界以執著品質著稱,但在拿地判斷和利潤回報方面有所欠缺,而這正是孫宏斌所長。孫宏斌起家於房產中介公司順馳地產,順馳因擴張過度於2007年賣給路勁基建,孫專心經營融創中國,定位一線城市的高端住宅產品線,幾年下來,孫宏斌就將融創拉到房企一線陣營。融創中國2013年銷售額547.3億元,位列國內房企第11位,規模接近綠城。

    融創的優勢在於銷售, 「狼性文化」和靈活的銷售體系直接帶來了業績的提升。上海融綠成立之時,外界認為融創接了燙手山芋。僅一年多的時間,上海融綠就交出了不錯的成績單,2013年完成銷售額155億元,擠入全國房企前50 強,其中上海區域以112.07億元的網簽業績躋身前三強。2014年第一季度,上海融綠又以44.26億元的成交額位居上海房企第一名。在融綠公司的合作運營中,孫宏斌總控,綠城舊將王虹斌任董事長,綠城的品控和融創的銷售各施所長。融創接管融綠平台項目銷售的前後半年對比,下半年銷售額是上半年的3倍,回款是4倍。

    這次 「試婚」 ,讓宋衛平和孫宏斌都甘之如飴,宋衛平的評價是: 「1+1得到了大於2、3甚至5的效果。 」據財新記者瞭解,東方國際、方興等開發商及資本也曾與宋衛平有過接觸,但是宋衛平堅持選擇他認為會把綠城帶向更好明天的孫宏斌,他在信中高度讚譽孫宏斌,用 「天下本一家,有德者掌之」來表述心跡。

    對孫宏斌來說,他得到的是千萬級平方米的可售資產和土地儲備掌控權,以及「綠城」品牌的無形資產。綠城中國2013年年報顯示,截至2013年底,綠城集團共有104個土地儲備項目,總建築面積達3889萬平方米(不包括本集團10% 及以下權益的項目) ,歸屬於綠城的權益建築面積為2150萬平方米,總可售面積為2513萬平方米,權益可售面積為1361萬平方米。

    擺在孫宏斌面前的難題,是在市場低迷的大環境下,如何利用銷售技巧加快巨量存貨的去化?如何提高綠城的利潤率?

    孫宏斌對此充滿信心。數據顯示,今年前四個月,綠城集團合同銷售金額約172億元,而融創實現合約銷售金額184.6億元,目前兩家公司合計銷售金額已達356.6億元。即使按照前四個月市場低迷期的銷售業績,這兩家企業合計2014年全年也會實現1000億元以上的銷售業績。

    衛平 揮別 綠城
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    離場者宋衛平

    2014-06-09  NCW  
     

     

    理想主義的宋衛平,不算賬的宋衛平,隨時準備全部押注的宋衛平,懶散的宋衛平,從不認輸的宋衛平,哪一個更真實◎ 財新記者 王曉慶 文wangxiaoqing.blog.caixin.com 賣掉綠城之後,宋衛平的生活暫時變化不大。和以前一樣,他在自己設計開發的別墅裡睡到自然醒,然後移步小區的前廳——玫瑰園度假酒店。在這裡,員工、合作夥伴、記者、客戶、業主……每天都有各色人等帶著各種需要決定的事項排隊等候。甚至綠城的股東大會、公司內部會議,也多在酒店會議室召開。

    近幾年來綠城的大小事宜,很多是在這裡做的最後決策。5月26日,財新記者採訪完離開時已是晚上9點半,門外還有人等候。會客至深夜,對宋衛平是常事。

    這個面朝錢塘江、背枕五雲山的度假酒店,猶如宋衛平的私人辦公室。他喜歡在西餐廳會客談事,天氣好的時候會挪到室外,綠茵如蓋,碧水潺潺,園子裡孔雀間或展屏清鳴。服務員對他的喜好瞭如指掌,每天都提前備好加冰的可樂和萬寶路香煙。

    宋衛平拒絕承認自己是商人。他給人的印象複雜,既有文人氣質,又一言九鼎。他在接受財新記者專訪時,給自己的標籤是 「一個幻想社會更美好的普通人」 。

    在過去的近20年裡,宋衛平致力於經營綠城項目的品質,他喜歡講建築與人、建築與自然、建築與社會的關係,立志要在城市中留下美好的建築——這是他理想化的一面。但另一面,他是個任性隨意、恣意而為的老闆,也是鋌而走險的賭徒。

    宋衛平在自2005年以來的數輪地產調控中幾起幾落,如今雖不至輸光籌碼,但在新一輪調控的內憂外患面前也終於意興闌珊。自認「懶散」的他將自己一手創立的綠城交給了更有激情又能吃苦的孫宏斌。他形容孫是 「死過一次又重新活過來」的人, 「為達目的可以用很多手段」 。 「他在行業內的想像力和創造力可能超過我。 」曾經執著於勝負的宋衛平說。

    在他離開時,綠城以銷售額計仍排名中國房地產業的前十位。但中國指數研究院的數據顯示,連續上漲兩年的中國100個城市住宅均價首次出現下跌。

    大部分機構預測中國房地產行業的黃金時代已經過去,分歧只在於暴跌還是緩慢下行。

    中國地產行業最聰明或者說最自負的賭徒離場了。

    隨時準備「ALL IN」作為本輪調控中首個嬗變的 TOP10房企,宋衛平出讓綠城股權的消息讓業界震驚。

    和轉讓股份消息一同發酵的,是宋衛平賭博輸錢不得不賣股償債的傳言。

    在5月23日的新聞發佈會上,一位香港女記者直接向宋衛平發問求證。宋衛平當時怔了一下,說 「你再問一遍」 。之後,一直侃侃而談的他放慢了語速。

    「賭徒是一個快樂的旅行者。賭博真是一種誘惑,你可以去探尋裡面的規律。好像有規律,又好像沒有規律的變化,那是高智商的事情。我認為自己的智商不低,擋不住考量的誘惑。 」他回答說。

    宋衛平將賭博的邏輯歸為對規律的駕馭,一如他每次面對市場波動,也總認為自己的決策是建立在個人對大勢的判斷之上——只不過,他總想將手中籌碼全部壓上,以博取最高回報。

    綠城成長的前十幾年,搭上了國內房地產市場的持續向上週期,加之浙商群體的崛起和隨之而來的買房衝動,順風順水,用高品質定位贏得了市場和消費者的口碑。

    2005年開始的數輪樓市調控,卻讓綠城在生死邊緣幾度徘徊。調控對在低周轉率和低利潤率模式下運行的綠城挑戰極大。為了擴大規模,宋衛平使用了高槓桿,曾借助海外資本市場,多種融資工具交替使用,被一筆海外優先票據套上 「枷鎖」 。2008年金融危機時,綠城中國(03900.HK)一度瀕臨破產,不得不以更高成本做信託融資,後趕上四萬億刺激經濟複蘇才渡過難關。

    這次的 「死裡逃生」沒有改變宋衛平骨子裡的賭性。2009年、2010年樓市火爆,綠城繼續瘋狂拿地,斥資逾400 億元佈局全國,並通過信託融資繼續放大項目資金槓桿。

    綠城中國的負債率曾連續幾年遠高於其他內地房地產上市企業,2010年末的淨資本負債率是132%,2011年為148.7%,當年年中一度飆升至163.2%。

    截至2011年底,綠城集團的銀行結餘及現金、抵押銀行存款共58.84億元,遠遠無法覆蓋一年內到期的銀行及其他借款158.77億元。

    外界指責綠城負債率過高,宋衛平認為,綠城的負債全都是土地資產,唯一風險是土地是否貶值, 「只要手上有地,我們不怕」 。

    天蠍座、A 型血,宋衛平有著不一般的偏執。他喜歡有輸贏的競技項目,橋牌、圍棋、麻將、乒乓、足球。因為喜歡,他花錢養著不賺錢的中超球會浙江綠城。宋衛平與阿里巴巴董事局主席馬雲私交不錯,極力拉攏馬雲入股足球俱樂部,卻不料馬雲前腳參觀完綠城俱樂部,後腳就簽約入股許家印的廣州恆大足球俱樂部。

    宋衛平不喜歡迎合別人的遊戲規 則。綠城中國早就上了市,但投資者對數字的要求永遠無法左右宋衛平的決定。他堅持按自己的規則來。他曾是國內足壇的 「打黑鬥士」 ,第一個跳出來揭露市場潛規則;他在綠城俱樂部首創用隊員自治的 「隊委會」來取代主教練職責,還在中超比賽中規定年輕隊員數 量配置。一切按自己的想法玩。

    他隨時準備「ALL IN (德州撲克的術語,指壓上全部籌碼) 」 。在5月23 日的新聞發佈會上,提到足球,他說,「如果下一場輸給建業,我就把球隊解散,大家不要玩了。 」三年前面對樓市調控時他說過類似的話, 「實在不行,大不了把價格一降到底,退出房地產 !」一語成讖。 2012年綠城中國賣項目、宋衛平轉讓部分股權自救; 2014年5月,宋衛平賣掉大部分的綠城中國股份,將上市公司控制權徹底轉給融創中國董事長孫宏斌。

    今年已經57歲的宋衛平並無子嗣,這或許是宋衛平可以隨心所慾的原因之一。 宋衛平任性、賭氣式言行遠觀可愛,對企業卻不是好事,更讓身邊人憂心忡忡。有老員工曾陳書宋衛平說綠城弊端: 「以宋公為全師、事於形而怠思行、計粗而行疏,賞罰不明……(公司)鮮見據理直諫之言,鮮聞憂公縝思之策」 。

    財新記者問他,自認為的缺點是什麼?宋衛平答曰:懶散。繼而發散, 「懶散的人有什麼好處?想用最終極、最快捷、最合理的東西把事情做成,把所有複雜的東西簡化。所以懶惰和貪圖享受是世界前進的動力。 」宋衛平說起當初,自己也沒有多大的事業規劃,只打算做個三五年賺幾百萬, 「就找個地方養老」 。誰知一旦開始就剎不住車, 「後來的努力和認真,已經有違我懶散的做事風格」 。

    他的「作品」

    宋衛平聰明到自負的程度,對於綠城的積弊心知肚明;但他的懶散和與生俱來的賭性,又使他在解決這些問題時顯得行動乏力。

    「老宋不算賬,大賬小賬都不算,是個感性大過理性的人。 」熟悉宋衛平的人說, 「他去項目上會抓品質細節,但對賬目不關心,不關心還有多少錢,成本到了多高,還能不能借到錢」 。

    綠城中國的淨利潤常維持在10% 出頭。宋衛平為了做到精緻,寧願抬高成本犧牲利潤。 「成本你不要考慮。 」這是他經常對員工說的話。綠城的內部人員曾透露,以綠城藍色錢江項目為例,整個項目光玻璃幕牆就花了6億元,單方成本是普通石材外掛住宅的8倍;園區內 的風雨連廊原先預算1500萬元,實際花了4500萬元。不計成本的 「宋氏風格」造就了綠城項目的口碑,卻也帶來了超長的項目週期和低利潤。

    在和融創洽談股份交易的關鍵時 段,5月上旬,宋衛平領著孫宏斌參觀杭州的雲棲玫瑰園項目。在走進一棟別 墅時,宋衛平指著台階和身邊的工作人員說,這裡的台階軸線偏移了一兩釐米,現場要了捲尺自己量。這樣的場景,綠城的工作人員見得多了。

    「老闆對品質的要求近乎苛刻,每次來幾乎都能挑出毛病,我們都戰戰 兢兢。 」一位曾擔任綠城上海項目的負責人告訴財新記者,宋衛平抓細節的能力很強,玻璃門前應該擺放盆栽防止碰撞,地磚石材的尺寸也要過問,為了美觀寧願刨掉重做。其他開發商說 「我們的房子」 ,綠城高管則習慣說 「我們的作品」 。

    「那哪是房子,那是我們心血的轉移、生命的轉移。我們認為房子是有生命的,是我們生命精華的轉移。工作者一天天衰老,房子一天天變得漂亮,我們留下會生長的樹,向客戶致意。 」宋衛平以這樣詩意的語言描述他的 「作品」和人文理想。

    宋衛平是杭大歷史系的77級大學生,喜讀歷史和詩歌。他喜歡用草木來給項目命名,比如「蘭園」 「香樟園」 「玫瑰園」 。他非常重視項目的外立面和景觀,即便造價不菲,也務必層巒 疊翠。宋衛平將個人的審美與氣質融入企業的價值觀: 「真誠、善意、精緻、完美」 ,這種特質和追求讓綠城獲得了一批骨灰級的粉絲。在宋衛平賣綠城的消息公佈後,很多業主最擔心的是綠城的品質和服務能否保持。

    追求品質當然是好事,但宋衛平做的畢竟是企業而不是公益機構,他的問題在於始終沒有建立與品質自洽的商業邏輯和管理。在公司業績發佈會上,宋衛平曾當著機構投資者的面直言: 「我的企業不以盈利為目的。 」資本市場因此對綠城不買賬,綠城中國的股價低迷,這制約了它的融資能力。而宋衛平仍以品質自負。在對資本的態度上,他的文人情懷再現,曾表示「資本太強大,會使人逐利,這是人類的誤區和異化」 。

    但在嗜血的市場,資本卻是公司賴以生存發展的基礎。綠城2012年資金斷流,是港企九龍倉攜逾50億港元馳援,九龍倉因此入股綠城成為第二大股東。

    為了平衡宋衛平的一言堂,九龍倉在綠城公司董事會和投資 / 財務委員會都拿到了有份量的席位。

    在今年市場持續向下之時,九龍倉曾建議宋衛平考慮降價跑量回收資金,宋衛平拒絕了。九龍倉自己從2014年3月開始將自有項目降價出售,迅速回籠了資金。

    今年3月,為了綠城物業、教育、養老是否併入上市公司,宋衛平又和股東發生爭執。 「那是我們花了20年心血構成的東西。現在好像是一個嫁不出去的女兒。我沒這個耐心,也不願意去受這個氣,就算了。上市公司也不做了,叫老孫去做。 」宋衛平說。

    說話總是笑眯眯的宋衛平其實非常自負,有時敢說敢言到不顧別人的感受。2008年,他言辭激烈地批評萬科率先降價是「對行業不負責任」 ;他曾公開讚美自己的競爭對手龍湖;他在新聞發佈會上直批記者發問不專業,剝奪其提問機會;他在公司大會上指著員工鼻子訓其無知。

    馬雲是很少幾個受到宋衛平稱讚的國內企業家。剛剛換掉摩托羅拉老款手機的宋衛平,開始用iPhone 收發短信。

    他非常敬佩馬雲的新思維: 「我們失去了發散式的思維和靈感。我們這些人太傳統,對新技術的應用不如他(馬雲) 。 」不過在盛讚之後,宋衛平也不忘加一句, 「傳統的管理我覺得他比我高明不到哪裡去」 。

    「我不是商人」

    在賣掉綠城中國股份之後,宋衛平頻頻 提到 「崖山之戰」 ,他沒有評論其中成敗,只是感慨崖山之戰的慘烈,以及宋人不降的傲氣。1279年,宋軍與元軍在崖山決戰,致全軍覆沒,十萬軍民跳海殉難,南宋滅亡,後世有「崖山之後再無中國」的說法。如今宋衛平離場,業界亦有人感慨「宋公之後再無好房」 。

    億翰智庫首席研究員陳嘯天認為,宋衛平的退出對行業而言,意味著企業發展的產品導向模式全面讓位於市場導 向模式。失去市場上行及經濟向好的兩大基石,以綠城、星河灣、仁恆等為代表的品質房企已日落西山。

    宋衛平從不承認失敗,他將綠城困境歸咎為錯誤的調控。 「從2010年調控以來,中國房地產行業就一直不正常,市場不像市場、行業不像行業、企業不像企業。 」2012年後的每次採訪,他總要先痛斥限購限貸的調控政策: 「市場裡應該有自由交易、基本的信用,以及在這個市場裡面進行交換的各個主體的自由處置權。但這些在房產行業裡面,經過2005年、2008年、2010年的調控後,已經變得十分扭曲,面目全非。 」宋衛平認為自己已努力履行社會責任,他在告別發佈會上用了很長時間表達對政策的不滿。 「沒有哪個行業天生就是好人或者壞人,修女也會出軌,你說發展商的血是什麼顏色?」 「等待等待等待,等到今天過去,愚蠢的政策還不肯取消,你還我們自由好不好?」宋衛平稱,決定賣掉股份,是對這 個異化的市場環境極度失望,這個原因佔了30%以上。

    抱怨不能解決問題。長於考究產品和服務細節的宋衛平,疏於對公司戰略的及時調整和銷售管控。

    他不是沒有努力過。本輪調控之後,在資本市場融資受限和成本高企的情況下,銷售回款才是企業自我造血的最重要來源,宋衛平花了很多心思調整銷售體系。

    以前, 「綠城的產品還愁賣嗎」是他經常掛在嘴邊的話。市場好的時候,客戶追著綠城的項目買,因此綠城整個營銷體系惰性很強,從2011年開始,綠城等客上門的 「坐銷」模式才開始向開拓客戶的「行銷」轉變。

    宋衛平在公司內部會議上大罵銷售無能,也曾親自抓銷售,甚至指導一線銷售人員如何甄別客戶,如何說服購買。他曾經去馬明哲的平安保險取經,引入了保險銷售體系中的收入成長計劃和銷售技巧,聘請保險公司的人給綠城銷售隊伍培訓。

    「如果不做大股東的轉讓,我下半年還要繼續盯銷售。我可以把提點提升兩到三倍,把積極性也提升兩到三倍,有這樣的空間。 」宋衛平稱。

    公司內部會議,宋衛平有時會天馬行空地拷問員工文史知識。某次他和高管討論溝通的技巧時忽然發問: 「 『秀色可餐』是什麼意思?」被點名的兩個高管拚命發揮,他卻說,秀色可餐就應該 是本意的解釋,以此「點化」員工對溝通的理解。

    這些努力沒能幫助綠城跑贏大勢。

    宋衛平承認內部管控對銷售人員的行為模式和思維模式的觸動和壓力不夠,也承認自身不足。 「我們缺少非常暴烈的、聰明的、有方法和有效的銷售管控,後來我自己扮演這個角色,但是我管不深、管不透。 」事必躬親的宋衛平也沒有為公司的職業經理人創造良好的上升空間,他說, 「職業經理人不重要,真正可以用的只有賣保單的人。 」到他心灰意懶之時,他身邊並無可用之人,除了退出讓權孫宏斌,沒有其他選擇。

    在綠城這樣一個銷售額已突破500 億、管轄項目上百個的公司,科學、系統的公司管理架構和掌門人的管理哲學尤為重要。外界對宋衛平的管理方式多有質疑,對此宋的回答一如既往地自負: 「沒有人有資格評價我的工作方式。

    怎麼管最好?這不好說。 」財新記者曾問他在公司重視哪些工作,他答:銷售管控、獎金、經紀人、培訓、價格、產品特徵和賣點、開工進度、項目裡重要的景觀場景、產品的研發等等。哪個部門最重要?答曰:都重要。

    但是,在接棒人孫宏斌看來, 「戰略」是現在綠城的頭等大事。5月26日,到杭大路一號綠城辦公室上班的第一天,孫宏斌的第一件事就是梳理綠城在建和擬建項目。 「明明知道不賺錢,也會為了某些人某些情感拿地」的宋氏風格,在綠城將不再存在。

    目前,宋衛平家族在綠城中國還保留10% 左右的股份,他表示對於綠城房產的品質、服務的品質,仍會去擔當。

    但不管宋衛平願不願意,更多的變化將隨之而來,包括他的日常工作,也包括他的生活。下一步宋衛平將轉而發展養老產業和農業,成立 「藍城」公司搞代建,還不大會用微信的他稱自己會引入互聯網思維去做。宋衛平現在住的別墅項目及度假酒店原本放在上市公司。採訪結束時財新記者問他以後是否還在此地辦公?宋衛平回答說, 「我們說好了,以後給我繼續用。 」財新實習記者相惠蓮對此文亦有貢獻

    「賭徒是一個快樂的旅

    行者。賭博真是一種誘惑,那是高智商的事情。我智商不低,

    擋不住考量的誘惑」

    浙江綠城董事長宋衛平將賭博歸為對規律的駕馭,他總想將手中籌碼全部押上,博取最高回報。

    公司會議上,宋衛平有時會天馬行空發問。某

    次他討論溝通技巧時

    突然問: 「 『秀色可餐』

    是什麼意思?」

     
    離場 者宋 衛平
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    宋衛平重返綠城幾成定局

    來源: http://www.infzm.com/content/105479

    5月23日,宋衛平在新聞發布會現場。 (新華社記者 王定昶/圖)

    五個月前,綠城教父宋衛平曾公開稱贊,融創中國董事長孫宏斌是他最理想的接班人,並將綠城掌控權交割給孫。五個月手,狗血劇情來了:宋衛平突然反悔,欲重回綠城。

    “不管是從企業運營,還是資本市場的認可度,甚至從商業道義上講,宋衛平都不適合再回綠城。我們希望他能知難而退。”融創中國一位不願意透露姓名的高管對《21世紀經濟報道》表示。

    不過,《證券時報》得到消息,在10月底的幾輪談判後,融創中國董事長孫宏斌已經同意宋衛平重返綠城,方式則為溢價回購股權。而宋衛平方面的人士還透露稱,孫宏斌給了宋一個“極其寬松的付款條件”,和一個“很不過分的要價”。

    11月6日晚間,孫宏斌在微博上首度開腔回應,“年紀大了點後,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事。實在做不到,就保護你的員工的權益,保護股東們的利益,保護家人的平安幸福,支持你的朋友們。不做好人,不做壞人,做人。”

    房地產行業最大並購案

    5月22日,融創中國控股有限公司(01918.HK)發布公告,融創中國以62.98億港元收購綠城中國24.313%股份。扣減2.84億港元的派息,融創中國實際支付金額為60.14億港元,每股實際代價為11.46港元,較綠城中國前一日收盤價7.69港元/股溢價49.02%。雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。

    交易完成後,融創中國持有的綠城中國股份與九龍倉相同,均為24.313%,並列為第一大股東。宋衛平和另一位創始人壽柏年仍持分別持有10.473%和8.086%的股份。

    孫宏斌還被委任為綠城中國董事會聯席主席,雙方約定到2015年3月份宋衛平改任綠城中國董事會名譽主席後,將由孫宏斌一人擔任董事會主席。

    在孫宏斌執掌綠城的短短100多天時間里,綠城業績有了明顯提升。11月6日綠城發布的十個月未經審核營運數據顯示,綠城十月實現銷售5328套,面積約83萬平方米,銷售金額約159億元。

    此外,前十個月綠城合計實現銷售面積288萬平方米,銷售金額約584億元,另有已簽署認購協議但未轉為銷售合同的金額39億元。而整個上半年,綠城完成的銷售面積僅有124萬平方米,銷售金額僅為305億元;也就是說,孫宏斌帶領下的4個月內,綠城的業績幾乎等於上半年6個月數據。

    業績如此迅速的增長,大環境的變化是一方面原因。7月底杭州逐步宣布取消限購,限購松綁和底房貸新政雙重刺激下,全國多地樓市出現回暖跡象。

    另一方面,不可忽視的原因來自孫宏斌的經營理念,據界面報道,與宋衛平不計成本打造苛刻產品的理想化情結不同,孫宏斌是一個更純粹的生意人——融創一向以市場為導向隨行就市,他們所有的產品設計都服務於銷售團隊,緊密對接客戶,因而有精準的市場定位——瞄準了中國核心城市中產和新富階級的改善型住房需求。

    孫宏斌掌握綠城後,便開始采取降價促銷的策略。在今年上半年,綠城除1月的銷售均價為20495元/平方米外,其余5個月的銷售均價全部超過22000元/平方米。孫宏斌接手銷售後,綠城在7、8、9三個月的銷售均價都為2萬元/平方米左右,到10月份,均價來到19107元/平方米。

    這種降價策略恰恰成為宋衛平欲重返綠城的理由之一。據媒體報道,自大幅降價以來,綠城不斷出現老業主維權糾紛、拉橫幅抗議事件。供貨商、合作方也都頻頻向其投訴。宋衛平對媒體表示,這對視綠城品質為生命的他來說,實在無法忍受,因此毅然決定回歸。

    不過,《證券時報》報道分析認為,真正讓宋衛平改變初衷決定重回綠城的,主要還是市場形勢出現了巨大的變化。從下半年開始,政府出臺了一系列政策松綁調控,尤其是9月30日信貸新政的放出,更進一步加速了市場的回暖。同時,孫宏斌治下的綠城,依靠融創團隊強大的營銷能力,綠城7月份—10月份的銷售情況也迅速轉暖。

    不想賣了

    宋衛平能否順利回歸,取決於收購協議的規定和當事方也就是孫宏斌的態度。

    據前述《21世紀經濟報道》消息,5月22日融創收購綠城股份的公告里假設了一些在收購過程中可能出現問題的先決條件,但並未提到假如合同任何一方提前終止履行協議有何約束條件和懲罰條款。

    據知情人士透露,在孫宏斌與宋衛平簽訂的具體收購協議中,沒有設置合同任何一方主動提出提前終止履行協議的懲罰條款。融創中國法務部和董事會成員當初看到文本草案後,表示了明確的反對態度,但孫宏斌仍力排眾議堅持不設置違約條款。理由是,宋把他當兄弟,既然是兄弟,就沒有必要加這個違約條款。

    一位諳熟並購法律實務的律師表示,“上市公司之間的重大交易協議,不設置違約條款基本不可能,因為沒有違約條款的合同很容易被公司內部的法務和董事會否決。如果確實沒有,也不影響合同的效力,在缺乏違約條款的情況下,只能依靠合同法和民法通則的相關規定來處理。”

    該律師稱,“法律上有一個合理預期和信賴利益的原則,簡單說是簽約時候的合理預期是可以被支持的,而基於對交易對方的信賴而采取的行動,預期利益不能實現,也有可能去提起主張。”

    知情人士透露,孫宏斌的風格是,不會把違約條款當成商業交易的重要籌碼。所以,對於宋衛平提出提前終止履行協議,孫宏斌只要了原有投資額的合理溢價。那麽,剩下的問題是,宋衛平要趕緊去找錢。此前融創方面支付的收購款,大部分已經被宋衛平投到了新項目上。

    受高層可能再次換血消息影響,11月6日,綠城中國股價盤中曾下跌5.72%,最終報收於8.24港元/股,較前一個交易日下跌3.74%,位列當日港股跌幅榜第11位。

    衛平 重返 綠城 幾成 定局
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    宋衛平殺回綠城 員工尷尬:這幾年都是這麽動蕩

    來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-07/874466.html

    2014年最大房地產收購案或提前宣告失敗,但宋孫兩人的對手戲遠遠沒有結束

    沒人會想到,春天還去意已決的宋衛平,隨即在秋天殺了個“回馬槍”。

    這一戲劇性的反轉發生在5日。

    當日,宋衛平通過媒體證實將回歸綠城,並給出了三點理由:質量問題遭到大量投訴;諸多業主對失去宋衛平的綠城表示擔憂;雙方做事有諸多不同。

    比宋衛平回歸更讓人意外的,是孫宏斌的平靜放手:知情人士透露,在價格上,孫並沒有過多為難,只是在原有交易價格的基礎上“適當溢價”。

    至此,2014年最大房地產收購案或提前宣告失敗,但宋孫兩人的對手戲遠遠沒有結束。宋衛平的“回馬槍”堪稱商戰經典,孫宏斌的理性則超越一場商戰的範疇。

    正如孫宏斌在微博中所感嘆:“年紀大了點後,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事。”

    “兄弟式”的聯手

    融創中國[0.00%]董事長孫宏斌與綠城中國[-1.21%]董事長宋衛平兩人的這場對手戲,是從今年5月揭幕的。

    5月22日,融創中國控股有限公司(01918.HK)發布公告,融創中國以62.98億港元代價收購綠城中國(03900.HK)24.313%股份。扣減2.84億港元的派息,融創中國實際支付金額為60.14億港元。雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。

    如果交易完成,融創中國持有的綠城中國股份與九龍倉並列為第一大股東,宋衛平及其一致行動人壽柏年等成為第三大股東。

    各方消息顯示,鑒於宋孫二人此前的交情,使得雙方就收購的細節談判頗為順暢,甚至未設置必要的違約責任條款。

    當時宋衛平和孫宏斌可謂惺惺相惜,曾在多個公開場合力撐對方。孫宏斌曾在當時的新聞發布會上表示:“宋總的這種信任、這種選擇可能是我一生中最大的成就。”宋衛平也毫不吝嗇地稱贊,孫宏斌是一個理想的接班人。

    很快,7月,孫宏斌以及其率領的融創管理團隊接管了綠城的日常運營管理,綠城在香港舉行的2014年中期業績發布會也是孫宏斌以嘉賓身份出席,並且介紹了綠城未來的經營計劃。

    即將失敗的交易

    如果故事按照既定劇本走下去,那麽多年以後,這次交易足以成為經典為人膜拜,但現實沒有如果。

    事實上,這樁買賣從一開始就面臨質疑和困境。

    今年8月,有消息顯示,香港證監會質疑融創中國和宋衛平屬於一致行動人,需要按照香港法律進行全面收購。據估算,如果全面收購將涉及資金超過200億港元,外界曾因此懷疑此事將阻止孫宏斌收購綠城的計劃。當時,孫宏斌曾回應稱“不會放棄收購綠城”。

    此後,10月底,有消息從藍城(宋衛平離開綠城後創立的新公司)傳出,宋將重新拿回綠城,哪怕為此多支付80億港元的交易對價。

    直到11月5日,宋衛平將傳言證實。

    宋衛平稱,自己決意回歸有三點原因:首先是他本人接到大量業主投訴,主要是質量問題,比如青島項目;再次,諸多業主對失去宋衛平的綠城表示擔憂。第三,雙方(融、綠,或孫、宋)在做事和考慮問題方面,有諸多不同之處。

    也許背負著當年賣掉順馳時的難舍情結,孫宏斌在同意宋衛平拿回綠城股權這件事的表現上,比外界預料的更加灑脫和大度,雖然他曾經豪言壯語地宣稱“絕對不會放棄收購綠城”。

    據知情人士透露,宋衛平在決定重新買回綠城股權之後,與孫宏斌進行過幾輪談判,便獲得其同意,並且在價格上並沒有設置較高門檻,只是在原有交易價格的基礎上“適當溢價”,付款條件也相對寬松。

    孫宏斌始終未就放棄綠城作任何公開回應,僅在其個人微博中略帶感慨地寫道:“年輕的時候爭強好勝,曾經贏得暢快淋漓,也曾輸得一塌糊塗,但是我不後悔。年紀大了點後,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事。實在做不到,就保護你的員工的權益,保護股東們的利益,保護家人的平安幸福,支持你的朋友們。不做好人,不做壞人,做人。”

    截至目前,無論融創中國還是綠城中國,兩家公司官方均未就最新的交易發布正式公告。

    變了的綠城

    盡管涉及融創與綠城的收購並未真正完結,但前後近5個月的時間里,綠城中國這個中國豪宅開發商內部卻已經悄然發生了許多變化。

    知情人士透露,融創團隊自從7月進駐杭州後,給外界最大的感覺是在營銷上的“賣力”和“靈活”。

    一個頗有趣的案例是,當樓盤廣告無法進入某個富人雲集的批發市場時,融創營銷人員換上清一色的聯邦快遞服裝,將樓盤宣傳資料發到該市場的客戶手中。

    淩厲的營銷手段立刻體現在了綠城三季度銷售數據上。

    數據顯示,綠城今年上半年總共賣了305億港元。但融創接手以後的第三季度,實現銷售352億港元,回款235億港元。

    新的管理團隊還就人事等運營進行了調整。孫宏斌接手後,出任綠城總經理的田強在日前的一封內部信中披露,新的管理團隊到來後進行了許多整改,對不合理的開發節奏和支付堅決調整,對之前積累下來的對公司經營有重大影響和風險的涉及近30個項目的重難點問題進行突擊解決。

    總體而言,融創試圖通過“降庫存、輕資產”的運作,使得綠城旗下積壓的資產盡量流動起來,以加速資產周轉率。但或許正是這樣的運營觸動了極為看重產品品質的宋衛平的底線。接近宋衛平的知情人士稱,降低綠城的產品標準是他無法接受的現實。

    尷尬的員工

    當綠城控制權即將重新回到宋衛平手中時,許多利益關聯者的心情也相當複雜。

    首先是資本市場“用腳投票”,表明了對於文化情結濃厚且運營記錄不佳的宋衛平的回歸的擔憂。

    11月5、6日兩個交易日內,綠城股價合計下跌超過5%,尤其是6日盤中最大跌幅一度逼近5.72%。

    更加尷尬的是短時間經歷兩任老板交替的綠城員工。一位綠城內部人士以“這幾年都是這麽動蕩”來表達自己的無奈。

    宋衛平當時離開綠城時,一部分員工隨他去了新創立的藍城,更多人選擇了留下。如今,無論當初離開或是留下的人員,又將面臨新的抉擇。

    有消息顯示,跟隨宋衛平多年的元老、綠城中國常務副主席及行政總裁壽柏年將因為宋的回歸而離開綠城,這使得綠城內部許多現任高管的去留問題成為關註焦點。

    另外,宋衛平創立的藍城將何去何從,目前一樣不得而知。在藍城創立之初,宋曾信心百倍地計劃再度運作一個上市公司,但隨著他本人重新回到綠城履新,其對藍城的運營目標是否發生改變,藍城的管理團隊和員工會不會回到綠城,這些都是他不得不厘清的問題。

    更為關鍵的是,隨著宋衛平的回歸,已經改變了的綠城,是回到過去,還是按照現有思路繼續向前?

    十字路口的抉擇,只有宋衛平自己知道。

    原文鏈接:http://finance.ifeng.com/a/20141107/13256137_0.shtml

    衛平 殺回 綠城 員工 尷尬 這幾 幾年 年都 都是 這麼 動蕩
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    傳孫宏斌溢價10%回售綠城 宋衛平擬籌70億港元回歸

    來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-07/874462.html

    向融創賣出股權的交易仍在港交所審核的路上,綠城集團創始人宋衛平突然改變了主意。為何要“悔婚”?對南都記者的疑問,宋衛平僅回應稱“按照規則,公告前禁聲”。不過,知情人士昨日透露,宋衛平已確定回歸綠城。而接近孫宏斌的知情人士則稱,孫已表示願意讓權。

    究竟宋衛平如何耍回馬槍?昨日,綠城和融創有關負責人均向南都記者表示,暫無官方消息,以上市公司公告為準。不過,據知情人士稱,孫宏斌對於宋衛平的回歸並未提出太苛刻的條件,同意對方以不過分的溢價重回綠城。目前流傳版本稱,可能是在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價,宋衛平為此已在籌集資金。

    宋衛平“回頭”

    融創收購綠城股權曾是今年房地產市場上最大宗的收購案。根據5月22日融創中國的公告,融創中國以62 .98億港元代價收購綠城中國24.313%股份,雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。

    “截至目前,香港聯合交易所還沒有審批雙方的收購事宜。如果有的話,或者我們公司對收購有任何需公開內容的話,會有公告進行披露。”綠城有關負責人昨日向南都記者表示。這意味著,雖然孫宏斌早已開始行使老板的職權,但現階段從法律上來講,綠城還是宋衛平的。

    對於諸多被媒體追問的細節,宋衛平先是以“你猜”虛晃一槍,隨後短信回複稱“按照規則,公告前禁聲”。但接近綠城高層的知情人士稱,這個態度已經是擺明了要回歸。

    融創中國董事長孫宏斌昨日也發微博,袒露心聲,疑為回應收購變局,“希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事”。

    事實上,翻出過往宋衛平的語錄,不難發現伏筆。5月17日,宋衛平通過官網發文,稱股權轉讓,首先來自退休的需要,“我們選擇相信融創,相信孫宏斌”,“天下本一家,有德者掌之”,“綠城造的房子,不管以前造的,現在造的,將來造的,我全部負責任。”

    宋衛平對“德”的強調,也為他贏得了江湖名聲,以及孫宏斌在“回馬槍”事後的一句“你是永遠的大哥”。據宋衛平向身邊人士透露,其回歸原因,一是接到大量業主投訴,主要是質量問題,比如青島項目。另外綠城、融創雙方在做事和考慮問題方面有諸多不同,這些都讓宋衛平下決心回歸。

    “當年紀大了,要退休了,發現這個世界一切事情的發生發展都跟你沒有關系了,這才是最可怕的。”在去年一次綠城媒體會上,宋衛平這樣感慨。現在看來,宋衛平的確還有著這樣的一面,不願成為一個無關的人。

    孫宏斌不阻攔

    對於宋衛平的回歸,孫宏斌至今未作任何公開解釋。昨日他在個人微博中寫道:“年輕的時候爭強好勝,曾經贏得暢快淋漓,也曾輸得一塌糊塗,但是我不後悔。年紀大了點後,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事。實在做不到,就保護你的員工的權益,保護股東們的利益,保護家人的平安幸福,支持你的朋友們。不做好人,不做壞人,做人。”

    據知情人士從談判現場獲得的消息,孫宏斌對於宋衛平提出的回歸要求,並未給出太過於苛刻的條件,同意對方以不過分的溢價重回綠城,並且給出了一個十分寬松的付款節奏。此外,孫宏斌沒有開出任何額外附加條件。不過,雙方交易對價目前尚不得而知。

    綠城現任總經理田強近日公布的一封內部信顯示,融創接手以後的8、9、10月,綠城就實現銷售352億元。而今年上半年,綠城總共賣了305億元。算上融創,孫宏斌旗下的兩家公司銷售額相加,足以進入千億軍團。融創的營銷團隊也已經遍布綠城各大項目。如果說走就走,各種財務和人事的糾葛並非易事。

    對此,融創有關負責人昨日表示,對於事件進展,目前公司都還不太清楚。但不少高層說,“老孫怎麽說,我們就怎麽做”。

    收購存變數

    事實上,融創收購綠城股份後續如何發展,還存在諸多不穩定因素。

    如今5個多月時間過去了,這樁收購案至今仍未獲得香港證監會審核通過。據港媒此前報道,港交所視融創與宋衛平為一致行動人,綠城高層也證實證監會確實有這方面的考慮,交易時間將會延長至12月份。

    “香港證監會認為宋孫是一致行動人的話,聯手交易會損害其他股東的利益。因此交易隨時可能生變。”有港股分析師介紹,根據港交所規定,一旦判決一致行動人成立,融創要麽放棄收購,要麽發起全面要約收購。後者約需耗資196億港元,比起孫宏斌目前的出價63億高出兩倍還多。

    “並購的交易案沒有最終交割,什麽可能性都有。”蘭德咨詢總裁宋延慶向南都記者表示,還要看雙方的約定和後續談判。

    回歸的代價

    如果真的回歸,宋衛平要出價多少?

    宋衛平此前決意放手綠城後,傾註心力栽培的藍城,以代建、現代農業等為主業,目前還處在“燒錢”階段。截至2014年9月19日,藍城已簽約代建項目170個,總可售金額1800多億元。在公司四大板塊中,代建比重高達50%,其次是養老占30%,而養老、農業以及健康等板塊均處於盈利能力欠佳的階段,將面臨諸多基礎設施的投入,很難在此時給宋衛平提供資金回報。

    據悉,目前宋衛平持有10 .473%的綠城股份,其一致行動人壽柏年持股8 .086%,二者合計持股18.559%.按照11月4日收市價8.790港元計算,二者股權價值約為35億。

    知情人士透露,宋衛平考慮向東方資本融資,同時向綠城高層“眾籌”20億資金。但有券商人士表示,宋衛平身邊的管理層不願意,“如果不能做到絕對控股,老宋的回歸沒有意義。要拿回主導權,還需要經過董事會及股東大會兩道關卡”。

    根據市場傳言,宋衛平已經在籌集資金。目前流傳版本稱,孫宏斌基本沒提什麽要求,可能會在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價。據稱已有資產公司答應出資50億元幫助宋重回綠城。

    不可否認的是,綠城和融創雖然結合,但秉持著不同的價值觀和行事風格,可謂“理想主義者”和“實用主義者”的碰撞。經此折騰,綠城會否元氣大傷?是雙贏雙輸亦或誰贏誰輸,唯有拭目以待。

    [觀察]孫宏斌比宋衛平“幸運”

    可以說,孫宏斌的運氣比宋衛平好,下半年來整個房地產的宏觀環境已悄然生變。宋衛平一貫極力抨擊的調控政策,在他決定賣出綠城後得到了實質放松,全國僅一線城市仍在限購,此時綠城也已“起死回生”。

    政策的陽光正照在綠城的身上。8月份,綠城實現銷售額72億元,並以18億元的成績成為當月杭州主城區的銷售冠軍。9月份綠城銷售再創新高,達83億元。

    “放松限購的政策背景給了不少房企喘息生機。”易居房地產研究院研究員嚴躍進向南都記者表示,另一方面孫宏斌的功勞也不容忽視,團隊入主後,綠城采取了不同於宋衛平時代的大膽降價,促進了購房需求的釋放。

    融創團隊6月份全面介入綠城的營銷。據綠城內部人士介紹,此後公司多方面的運作都打上了融創的印記,強調高周轉、高執行。在銷售方面,融創奉行價格隨行就市的策略,也明顯為綠城銷售增添了動力。

    南都記者陳琳琳

    原文鏈接:http://finance.ifeng.com/a/20141107/13256191_0.shtml

    傳孫 孫宏 宏斌 溢價 10% 回售 綠城 衛平 擬籌 70 港元 回歸
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    宋衛平重返綠城得失:貼上失約標簽又面臨回購難題

    來源: http://www.yicai.com/news/2014/11/4037620.html

    盡管彼時香港證監會因孫、宋可能存在一致行動人關系對該筆交易一直未予批準,但孫宏斌和宋衛平對外的態度都讓外界對於這筆交易的成行表示樂觀。

    年5月23日,在融創收購綠城股份的發布會上,融創中國董事長孫宏斌曾表示對這筆交易的完成充滿信心,而宋衛平也表示孫宏斌是綠城最合適的接班人。但時隔僅僅不到6個月,一度被市場看好的這次“聯盟”卻發生了戲劇性轉變,據多方消息渠道了解,宋衛平並不想“賣掉”綠城了,宋衛平很可能會再次重返綠城。

    根據5月份的公告,融創中國以60億港元收購綠城中國24.3%股份,收購單價為11.46港元/股,較綠城中國前一日收盤價7.69港元/股溢價49%。雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。盡管彼時香港證監會因孫、宋可能存在一致行動人關系對該筆交易一直未予批準,但孫宏斌和宋衛平對外的態度都讓外界對於這筆交易的成行表示樂觀。

    不過,隨著收購事項股東通函的延遲、綠城內部信件流出等一系列事件的發生,宋衛平打算終止收購、重返綠城的意圖似乎已經越來越明顯。據接近融創、綠城的知情人士透露,孫宏斌對於宋衛平的回歸並未提出過分要求,同意對方以一般性的溢價收回綠城股權,且對付款時限的處理頗為寬松。

    盡管一切尚無定論,但筆者認為,目前市場應該關心的是如果宋衛平真的殺回綠城,孫、宋個人以及相關方接下來將會面對一種什麽樣的局面?雙方的利益和風險、機會和危機又會是什麽?

    首先,如果宋衛平真打算拿回原先售予融創的股份,他的收購資金從何而來?事實上,今年年初,宋衛平意欲出售綠城股權的主要原因即在於公司存貨積壓導致現金流緊張,加之公司業績近年來的疲軟已經讓宋衛平萌生退意。手中並無充裕資金的宋衛平該怎麽收回綠城?

    此前有市場傳聞宋衛平將借助東方資產管理公司進行籌資,但這一做法顯然具有難度,因為不良資產處置公司對於融資方的資產安全性非常嚴格,且有一系列的抵押和擔保程序,耗時耗力不說,宋衛平現有資產體量能否兌現到足夠多的資金也是個未知數。另外,宋衛平目前持有綠城約10.5%的股權,加上一致行動人壽柏年,股權總計也只有18.56%,當前綠城股價8.24元,即使按照業內較高的60%的質押率計算,股權質押融資也僅僅約為20億元。

    收購難題不說,宋衛平此次如果回歸綠城成功,相關公司及綠城股東的利害關系如何處理也是一大難題。由於前期收購協議達成,融創的管理團隊早已進入了綠城。而綠城的部分人馬也在宋衛平的帶動下,組建了輕資產房企藍城,三家公司的人事流動和管理安排已經被原來的收購打亂,如果再行收購,團隊組織將可能更亂。

    除了涉事公司,綠城股東的利益保障也將成為焦點。九龍倉與融創目前並列綠城第一大股東,宋衛平此次“回購”已經波及了綠城及融創的股價,兩家公司股價近幾個交易日均出現明顯的下跌,市值受損,如何獲取股東對此次回歸的支持變得至關重要。更關鍵的是,宋衛平此次重新買回的股份是全部還是部分,也關系到未來上市公司的控制格局。

    最後,宋衛平作為整個事件最受關註的焦點角色,這次的“失約”交易對於其本人來說又意味著什麽?客觀地說,筆者相信宋衛平這次的“反悔”原因並不單純是一些老業主支持、項目質量問題,更核心的原因應該是,此次重返綠城所帶來的商業利益足夠讓宋本人有決心作出決定。作為一家企業創始人,也不可能去做一樁沒有利益的生意。

    盡管可以收回商業利益,但宋衛平將不可避免地承擔收購終止的違約責任或新的終止協議產生的法律責任。

    部分律師對此的看法是,如果雙方達成終止協議,那麽宋的責任要根據終止協議來確定,不再適用之前收購協議中的違約條款,也不再適用合同法中關於違約的條款,責任的程度則取決於博弈雙方。

    實際上,目前外界對於宋衛平一旦重返綠城而可能產生的商業道義缺失也表示了擔憂。試想,原本被看做是中國房地產歷史上最大的同業並購案,因為宋的想法轉變而將被推翻,這對生意場上的生意人來說,是很難令人滿意的。另外,“失約”的標簽如果被貼上,宋氏回歸綠城的意義又有多大呢?


    (編輯:羅懿)

    衛平 重返 綠城 得失 貼上 失約 標簽 簽又 面臨 回購 難題
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    【獨家】宋衛平方面回應:罷免綠城總經理有法律依據

    來源: http://www.eeo.com.cn/2014/1120/268932.shtml

    經濟觀察網 特約記者 王小明 圍繞綠城控制權的爭奪戰一波三折。

    繼以田強為核心的綠城管理團隊11月19日晚針對宋衛平主導簽發的任免令,聲明“不予采納單方任一股東的人事任免”後。11月20日,宋衛平方面在回複經濟觀察網的問詢時表示,對綠城房產集團管理團隊做出的人事任免,是由綠城房地產集團有限公司(以下簡稱綠城房產集團)董事會決議通過,具有法律效應。

    宋衛平方面表示,19日高管任免事宜相對應的公司主體是綠城房產集團,任免權在於綠城房產集團的董事會。現任董事會成員是宋衛平、壽柏年、夏一波和郭佳峰,其中壽柏年為董事長。根據綠城房產集團章程,綠城房產集團僅有才智公司(Richwise)一個投資者,董事會成員由才智公司指派。

    “上市公司綠城中國的股權轉讓計劃針對綠城中國。綠城中國是通過全資子公司才智公司控制了綠城房產集團等30多家附屬和聯營公司。並且,綠城中國股權沒有完成實質性的交割,董事會更沒有改組。因此作為綠城中國附屬公司的綠城房產集團,無論是董事會還是管理團隊,都沒有法律意義上的變化,相關的工商登記也未變更。”宋衛平方面稱。

    宋衛平歸意已決。自19日晚間起,融創和綠城雙方在綠城總部杭大路1號展開了一場管理權的爭奪。當日18時,以綠城房地產集團有限公司為主體的免職令發出,宣布免去具有融創背景的田強綠城集團總經理一職,同時聘任應國永為新任綠城集團總經理,即日起生效。應國永2001年加入綠城,深受宋衛平的信賴,曾擔任綠城房地產集團有限公司執行總經理一職,負責綠城杭州濱江區、臨安、浙江德清、慈溪、麗水等地的項目開發管理工作。

    隨後發生戲劇性一幕。同樣是在19日晚間23時許,署名為“綠城房地產集團有限公司管理團隊”的公開聲明由融創方傳出。田強等人表示,買方已經全額支付交易對價且組建了新的管理團隊,是受各方股東領導下,唯一的、合法的管理團隊,任何一方股東或個別董事無權單獨對管理團隊發出任何指令或意見。

    針對上述說法,另一方主要當事人田強則在電話中對經濟觀察網表示:“現在不方便回答。一切如常。”

    附融創團隊聲明如下:

    針對11月19日個別股東以綠城房地產集團公司名義發出的人事任免令,現綠城房地產集團管理團隊全體聯合聲明如下:

    1、2014年5月22日,各方簽署的關於綠城中國24.313%股份交易的「買賣協議」以及後續文件,根據香港特別行政區法律是合法有效的。買方依據前述文件已經全額支付交易對價,另外也依據前述文件組建了新的管理團隊。因此,目標股份交易已經實質完成。

    2、新的股東會、新的董事會根據「買賣協議」業已組成,並於7月7日任命了新管理團隊,得到了各方股東一致認可。

    綜上,2014年7月7日召開的由股東方——融創代表、九龍倉代表以及集團聯席董事長、集團常務副董事長、所有管理團隊共209人參加的集團半年度管理會議,一致同意正式聘任現有管理團隊負責新的管理階段的經營管理工作。現有管理團隊是受各方股東領導下,唯一的、合法的管理團隊。其他任何一方股東單方提出的人事任免要求,現任管理團隊是不予采納的;任何一方股東或個別董事無權單獨對管理團隊發出任何指令或者意見。個別股東如有意見和建議,應當通過新的股東會、新的董事會進行協商。相信新的股東會有智慧和能力予以解決。

    現任管理團隊遵循的唯一原則就是為綠城好,過去乃至將來都是如此。在此,我們要求集團全體員工在各方股東作出一致指示意見之前,嚴格按照目前管理架構、管理制度和管理流程落實各項日常工作。

    綠城房地產集團有限公司管理團隊聯合署名:

    總經理:田強;

    副總經理:陳恒六、翁曉寧、童曉君、韓波、鄭甫、王爽;

    區域公司總經理:韓波(兼)、王鵬、張強、路鵬

    2014年11月19日

    獨家 衛平 方面 回應 罷免 綠城 總經理 有法律 有法 依據
    PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=120343

    宋衛平210天後終返綠城 兩月內需還融創50億

    來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-22/885075.html

    每經記者 盧曦 實習記者 林東嶽發自上海

    從今年5月發布收購公告起,融創與綠城的交易在經歷了“蜜月”和“分手”的7個月後,終於塵埃落定。

    12月19日,融創中國和綠城中國發布公告披露,相關各方已於12月18日簽訂終止協議,宋衛平將歸還融創方面已支付的約50億元收購款項,並按協議償付利息,從而完成“回歸綠城”。

    記者註意到,對回歸綠城的宋衛平及其團隊來說,歸還融創有關款項的資金籌措、如何穩定團隊、雙方合資公司上海融綠平臺的去向以及如何修複綠城品牌形象等四大問題,都需要在明年給出讓各方滿意的答案。睿信致成總經理薛迥文在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,不管外部環境如何,對現在的綠城而言,今後的路恐怕會更艱難。

    5天內先還5億,後期至少要籌30億

    12月19日,綠城中國和融創中國在香港聯交所的兩份公告正式確認了宋衛平的“回歸”。

    公告稱,由於買賣雙方對於目標公司的經營理念有較大分歧,收購協議於2014年12月18日終止。對於融創就收購事項已支付的約50億元,宋衛平方面需在協議終止後5日內退還融創附屬公司5億元,並於2014年12月31日中午12時前,向融創附屬公司退還60%,且無論如何不得少於50%;2015年2月12日中午12時前需退還余下部分。綠城在2014年12月31日前還的錢按8%的利率計息;在2015年1月1日到2月12日中午12時之間還的錢,按照10%利率計息;任何逾期的款項則按照20%計息。

    此外,由於就還款作出持續擔保,在接下來的“回歸”階段,交易涉及的24.288%股份將被質押給融創。“離婚”協議雖已簽下,但仍存在些許變數,核心問題還是錢。

    依照今年5月的收購協議,融創已支付了相當於人民幣約50億元的收購款。據《華夏時報》報道,過去的數月里,宋衛平除了將部分資金用於償還四季酒店及其他項目欠款,仍留有約20億元在賬戶上。也就是說,宋衛平還需要30億元將缺口補上。

    上述協議終止公告發布當天,綠城中國收盤跌10.2%,市場對宋衛平的回歸顯得比較失落。近期,花旗、海通國際等機構均給出綠城中國“沽售”評級,機構的不看好可能對企業未來融資將產生影響。

    此前市場傳出消息,東方資產管理公司為宋衛平提供了30億元的資金,借款期限一年、借款利率10%。《每日經濟新聞》記者曾向東方資產求證此事,得到的回複是:公司沒有任何消息可披露。昨日(12月21日),該公司相關負責人以周末不便查詢為由,沒有給出明確的答複。

    一家小貸公司合夥人向記者介紹稱,此類借貸的利率通常比較高,10%的利率已算業內較低水平。也就是說,如果宋衛平接下來通過借新債來還這筆舊債,利率可能會更高,壓力或許更大。

    記者昨日分別通過電話和短信咨詢宋衛平秘書和綠城中國方面,但均未得到答複。這一事件中另一關鍵角色九龍倉方面昨日向記者強調了兩家公司公告部分內容,對於是否介入後續工作,“沒有評論”。

    根據公告,如果宋衛平到時無法退還這筆錢,那麽融創可向綠城發起強制收購。

    衛民不動產策劃智庫總經理蔡為民表示,既然宋衛平敢於和融創簽訂這麽一份協議,就說明在資金方面他應該有信心,極可能有 “金主”出了大部分的回購款,站出來替宋衛平“撐腰”。

    對融創來說,宋衛平的支付款會使得融創的現金流顯著增加。今年上半年,融創經營業務的現金流入凈額達到75.51億元,遠高於去年同期,截至今年上半年,融創現金及現金等價物為229.84億元,一年內需償還的借貸為138.39億元,現金中心應付即將到期的負債。綠城的還款將會使得融創的“造血”能力進一步得到改善。

    一知名房地產行業分析師向《每日經濟新聞》記者表示,回款高出融創支付款的部分可以計入投資收益,今年12月31日前綠城支付給融創的款項,對現金流的影響是顯而易見的,但對融創財務數據的影響還要看融創將這筆款項計入哪個會計科目,因為60%的款項是在12月31日前支付,可以肯定的是,今年融創的財務狀況將繼續改善。

    管理層面臨再“洗牌”

    經歷此番風波之後的綠城,變化是巨大的。杭州當地一位與綠城有過往來的人士告訴記者,在宋衛平“回歸”消息剛傳出的時候,融創派駐綠城的團隊表現抗拒,他們仍堅持在自己的崗位上,與“綠城派”僵持不下。同時,融創的狼性給綠城帶來了不小的震動,綠城的銷售態度發生轉變,策略也有所變化,銷售人員更加積極地推動成交。

    “融創的銷售比較年輕,成交的意願強烈,做事速度快,推著客戶走。而綠城的銷售中有的年紀較大,給人不緊不慢的感覺。”上述當地人士評論道。

    一位曾在綠城擔任上市公司相關事務的知情人士告訴 《每日經濟新聞》記者,對於宋衛平的回歸,藍城的團隊都是擁護的,而那些當時沒有跟宋衛平去藍城的人、融創這幾個月派到綠城的團隊成員,都免不了擔心自己何去何從。

    “宋衛平有一些‘鐵桿’,但其中壽柏年已經下決心退休了。”該知情人士稱,羅釗明、曹舟南、應國永這些“老人們”都曾經過一些波折,能否順利地成為宋衛平接下來的左膀右臂還難說,而宋衛平的妻子夏一波以往對經營的介入比較少,更像是財務投資者。

    “青島、東北這些綠城重點地區的項目總經理,應該是宋衛平比較信任的。以宋衛平的資源和能力,會有人借錢給他的,還錢不會是很大的問題,難就難在團隊怎麽理順。”上述知情人士認為,宋衛平回歸後,或將重用這些駐外的管理層成員。

    蔡為民認為,宋衛平一個人的價值觀主導綠城的時代或許已經過去,這次為宋衛平提供資金的各方,今後必然會參與對綠城的管理,後續會形成什麽樣的管理模式,可能並不是宋衛平一個人說了算,是否會產生“融綠之爭”這樣的矛盾也不得而知。

    綠城品牌亟待修複

    在“孫氏綠城”的短短數月間,綠城在融創的大本營天津兩次拿地,拿地款共計65.5億元。當時是融創出面拿地,如今風雲突變,綠城如何處理天津的地塊?

    “現在地塊屬於綠城,我們並不參與。”融創相關負責人昨日向記者表示,雙方此前成立的合資公司上海融綠平臺維持原樣,因為已經合作兩年了比較成熟,不論融創和綠城未來合作如何,都不會影響上海融綠平臺的發展。

    上海融綠內部一位高管告訴《每日經濟新聞》記者,上海融綠平臺今年還是按進度發展的,銷售業績完成得還不錯。

    作為深度合作的同行,縱然經歷了並不愉快的分分合合,融創和綠城仍然需要合作,在未來的中國房地產市場,誰又敢斷言沒有再合作的可能?

    記者註意到,在綠城中國及融創中國的股吧,有投資者對宋衛平不滿,原因是他此前在接受媒體采訪時流露出更看重消費者利益和社會利益的態度。如何安撫投資者,讓他們對綠城未來重新恢複信心,將是宋衛平團隊面臨的一個考驗。

    由於孫宏斌接管綠城期間對綠城施以改革,成效明顯,推動綠城項目加速去庫存。截至11月底,綠城的合約銷售額為667億元,提前完成年度目標。在孫宏斌離開後,綠城需要給資本市場一個信號:宋衛平管理下的綠城和孫宏斌時代一樣,同樣在營銷上有一套,留用部分孫宏斌帶來的融創團隊,乃至保留融創營銷體系里部分可為綠城企業文化所接受的模式和策略,也是未來綠城需要考慮的。

    蔡為民表示,此前有報道稱,綠城房屋的品質受損,業主抱怨很多,宋衛平回歸後,首先要做的就是負責將之前出現的問題消化幹凈,甚至可以成立專項維修基金來處理這方面的問題,並且保證後續的項目建設不出現類似問題。

    衛平 210 天後 終返 綠城 兩月 內需 還融 融創 50
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    宋卫平联姻中交 称与融创是野合

    http://companies.caixin.com/2014-12-23/100767117.html

    【财新网】(记者 王晓庆
    宋卫平找到了新买家。2014年12月23日下午,绿城中国(03900.HK)与中国交通建设集团有限公司(下称“中交集团”)联合举办签约仪式,宋卫平以60.13亿港币的价格出让绿城中国24.288%的股份给中交集团。在此之前的12月19日,融创中国(01918.HK)刚刚发布公告,宣布终止对绿城中国的收购。

      本次股份转让完成之后,中交集团与九龙仓并列为绿城中国第一大股东,中交集团派出部分管理人员,参与公司经营管理。

      由于资金紧张,宋卫平在今年5月宣布将绿城公司转让给孙宏斌。7个月之后,宋卫平以相同的价格,将尚未交割的股份卖给了中交股份。

      2014年7月,融创中国团队入驻绿城,接手公司运营。绿城公司销售额大幅提升,但是宋卫平认为孙宏斌在运营过程中,仅追求公司和股东利益,忽略了业主和合作伙伴诉求,违背了公司品牌情怀,在五个月之后决定毁约。

      融创在两天前发布公告称,鉴于融绿双方对于目标公司的经营理念有较大分歧,于2014年12月18日,相关各方订立终止协议,同意终止买卖协议及各方于其下的全部责任及职责。由于融创已经就收购一事向绿城支付了全部净额共约60亿港元,经协定,绿城相关方需于2015年2月12日中午12点或之前偿还全部净额。

      宋卫平在发布会上称,过去半年与融创的合作并不愉快,尤其是不能让客户们快乐。他特别提到了这次合作得到了政府的关心,“我们向省委省政府做了汇报”,“有理由对于这次合作充满信心,相信绿城、中交以及另外一个股东九龙仓的合作格局会非常稳定”。

      他称与融创的不愉快经历,是一次没有政府介入的“野合”。

      宋卫平坦言筹钱的过程并不轻松。此前,宋卫平并非想卖掉股份,最早的方案是将其股份抵押给融资方获得借款,还掉融创中国的钱,可是方案难决。一位接近本次交易的知情人透露说,之所以决定将股份转手卖掉,主要是绿城股价持续下跌,加大了宋卫平股权抵押融资的难度,加速了转手进程。

      中交股份之外,宋卫平在过去时间还曾接触过多个潜在买家。根据12月19日签署的还款协议,宋卫平需要方面将分三个时间节点偿还总额约为50亿元人民币的股权款及利息。宋卫平方将其拥有的绿城股权作为抵押担保给融创,如果至2015年2月12日中午12点前全部净额未能付清,股权抵押将会强制执行。

      绿城争夺战中暴露出宋孙二人以及绿城公司的多项弊端,宋卫平在发布会现场对财新记者说,“我之后肯定会做改变,会学习一些融创素质,包括狠劲和精神。但是他们让太多人不开心了。”■


    衛平 聯姻 中交 稱與 與融 融創 創是 野合
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    融綠上演地產版“宮心計” 宋衛平回應內有文章

    來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-31/887598.html

    邦地產記者 林東嶽 發自上海

     

    12月31日早間,融創中國控股有限公司宣布,12月30日,融創中國的全資附屬公司LeadSunny與融創綠城訂立股份買賣協議。根據協議,融創中國將以155億元收購融綠全部股權及債權,上海融綠平臺最終歸屬融創方面。

    就在各方對融創最終發布的公告熱議之時,下午劇情卻再次出現大反轉。綠城董秘馮征在接受媒體采訪時表示,“融創做了一件我們綠城沒有同意的事情,是他們單方面公布。”有媒體報道,宋衛平更是直截了當回應“他們在臨走前撈盡可能撈的”。

    為此,邦地產致電宋衛平秘書柳思嘉,最終確認綠城方面並未同意此事,融創發布公告屬於單方面行為,目前各項事宜還在磋商當中,具體信息目前還不便透露。

    邦地產註意到,融創發布公告後,綠城股價意外逆市上揚,股價攀升至7.7元/股,漲幅高達3.08%,市場對綠城失去上海融綠平臺的解讀也可謂詭異:股價上揚或許是因為155億元的標的收購價格比我們想象的都要高。

     

    而綠城中國董事長宋衛平向媒體說的那句“他們在臨走前撈盡可能撈的”更內有文章,引人遐想:融綠這對曾經的兄弟,不僅可能陌路,甚至成為各自的對立面?

     

    融綠之爭將跨年

        本以為融、綠之爭將隨著中交建的入主綠城,而在今年告一段落。不料,這場爭奪還在延續,只是爭奪對象由綠城變為了融綠。

    今天(12月31日)上午,融創發布公告稱,根據股份買賣協議,LeadSunny將向或促使其指定附屬公司向融創綠城收購境外目標公司的全部股權及債權,並連同境外目標公司自股份買賣協議訂立日期起計的所有權利,總代價為人民幣64.02億元,當中包括境外目標股權代價人民幣56.77億元(可予調整)及境外目標債權代價人民幣7.25億元。LeadSunny應付的境外交易代價將以現金形式向融創綠城支付,將由融創中國的內部資源撥付。

        而境內目標公司的股權和債權則由融創中國全資附屬公司天津融創奧城負責收購。融創奧城與上海融創綠城訂立股權買賣框架協議及債務承擔框架協議,以共計91.44億元向上海融創綠城收購上海、蘇州、無錫、天津及常州境內目標公司股權及債權。

    老宋能順利將綠城轉賣給中交集團,外界都認為宋衛平肯定在某些方面做出了讓步,其中可能性最大的就是融綠平臺的歸屬。

    在綠城和中交召開新聞發布會上,曾有記者向老宋提問融綠平臺的最終歸屬。當時老宋回應稱,“融綠歸屬屬於商業機密,上市公司很多業務處置受重大信息披露規則制約,因此不方便透露,但是所有的規則都是公平的。”

    “公平”二字讓人浮想聯翩,外界都以為老宋很可能以犧牲融綠平臺為代價來換得孫宏斌的退出,因此今天一早融創方面發布公告之爭,所有人都誤以為此事終於塵埃落定。

    對孫宏斌而言,雖然和綠城“分手”,但是最終如果能順利獲得融綠平臺,也算是失之東隅,收之桑榆。可是,這一切並未按照所有人想象的劇情向下發展,僅僅半天之後,劇情急轉直下,讓人大跌眼鏡。

     

    放棄融綠不容易

        中交集團入主綠城之後,融創和綠城之間最後的瓜葛就是融綠平臺。外界對融綠之爭的最後關註也都聚焦於此。

    老宋在12月24日的新聞發布會上幾乎完全否定了融綠方面的經營方式,融創的人也將全部離開綠城。而融創在此前的終止公告中說得也很明確,“雙方在經營理念上有很大分歧”。如此看來,雙方合作已經沒有必要繼續,融綠平臺最終歸於一方幾乎是確定的。

    一位接近融綠平臺的消息人士向邦地產表示,“融綠平臺的項目基本都是由融創操盤,在雙方合作的這兩年時間里,植入的融創基因很濃,在改良了綠城的產品定位以及市場接受度之後,融綠平臺的項目銷售也非常好。”

    如此看來,融綠平臺最終情歸融創也是情理之中。但是綠城方面又怎麽心甘情願放棄這麽優質的資產呢?

    有業內人士向邦地產表示,宋衛平不願輕易放手的最主要原因還是在於融綠平臺資產的優質性。根據融綠的業績顯示,2013年,融綠網簽額達155億元,上海區域以112.07億元的網簽額排名上海市場銷售第三。截至2014年11月底,融綠以152.63億元的成交額位居上海商品住宅銷售額榜首。待推貨值過千億,上海土地儲備就超過200萬平米。面對如此優質的資產,綠城方面怎肯輕易放手?

    此外,這位業內人士還表示,九龍倉方面極有可能也不願意看到融創方面獨占融綠平臺。如果綠城就此將融綠平臺割讓給融創,想必老宋也很難向九龍倉和廣大綠城股東給出一個滿意的交待。

     

    現在看來,面對早已撕破臉皮的老宋,沈默已久的孫宏斌似乎並沒有太多辦法,最後會不會吃啞巴虧還不得而知。2014年融綠之爭這場鬧劇估計很難收場,明年這番纏鬥或將繼續。

    融綠 上演 地產 心計 衛平 回應 內有 文章
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