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賭徒宋衛平

http://www.yicai.com/news/2012/01/1345050.html

2011年,樓市調控進入深度執行區間。與以往的市場變化不同之處在於,這一年房地產企業的領軍人物發生了顯著的變化:王石遊學,馮侖和任志強分別從原來的職務卸任,即便是潘石屹,也一手剝離了旗下銷售團隊地產四大佬的身份和工作重心,一夕之間發生重大變化。

而聲聲不息的樓市調控之下,另一批地產人物被推上了輿論的風口浪尖:譬如綠城宋衛平、譬如融創孫宏斌。

2011年三季度以來,最被市場津津有味並反覆咀嚼的,是宋衛平在不淡定的時候發出的綠城「三步走」策略:盡力賣房、騰挪項目和退出房地產市場。

「2012年到了「,在過去一年時間裡備受限購磨折的宋衛平,不復以往的意氣風發「我們必須認清形勢,調整自己,將這一年的首要目標鎖定在:力求生存」。

理想還是賭徒?

據稱,宋衛平經常去的地方,就是澳門和拉斯維加斯。宋衛平掌控下的綠城集團,也以高槓桿率著稱。多種原因之下,宋衛平在業內有「賭徒宋員外」之稱。

「他是一個比較理想化的人「,一位綠城高管同《證券日報》記者談及宋衛平時,如此形容。據其介紹,綠城自建項目的每一塊磚頭,都曾被一一敲過,以確定是否存在空心磚的問題無論這一陳述真實與否,記者都訝異於上述綠城高管語氣之肯定。

事實上,對於綠城自建的項目,業內是給出一致性的好評的。「在同類型、同區域的樓盤中間,綠城開發的項目要比同業高出30%-50%之間「,上述綠城高管對《證券日報》記者如此介紹。即便如此,綠城的項目一度在江浙地區供不應求。

或許,正是當時房地產市場的火熱形勢,給了宋衛平太大的信心綠城集團銷售額超過500億之際,宋衛平如此放言:「增加200-300億買地的錢,三 年以後我們大概就可以趕超萬科「。彼時,與綠城集團一較高下的,還有龍湖集團,」她(龍湖)能不能趕超我們,我認為這是一個問號。

然而,不過是半年的時間,綠城就因沉重的資金壓力而陷入到危機之中。2011年9月下旬,綠城迅速陷入一系列負面新聞當中:被收購、被調查、被退 市;11月,綠城更是一度被傳破產。消息傳出之際,宋衛平連夜發文,「企業左右不了市場,正如人力不能真正戰勝天命。對於企業來說,命運只有兩個字,生、 死。無他」這一紙文章,安定市場信心之餘,也著實令人動容。之後,綠城展開一系列自救行為:旗下樓盤降價銷售、與中投匯金合作、騰挪出售所持房地產項目股 權,以及尋找合作方共同進行項目開發,甚至不惜將主導權拱手相讓。

即便如此,綠城依舊堅持走高端住宅開發商的理念不動搖。綠城高管對《證券日報》記者表示,綠城未來會以代建來彌補公司在周轉方面的不足,但是自建項 目依舊會以高端精品為主。事實上,在一眾龍頭房企中間,綠城是最後一個降價促銷的。而同一時期,龍湖集團率先向市場低頭,在上海地區領頭掀起去年最大一場 規模的降價潮,同時也促成了房價拐點的確立。

2011年全年,龍湖地產實現銷售382.65億元,同比增長14.8%。而綠城集團全年累計取得人民幣353億元,同比下降34.87%;歸屬於上市公司的權益金額則僅為233億元,同比下降31.87%。

自此看來,綠城集團被龍湖趕超,不再是問號,而是一個感嘆號「我們沒有預料到,調控的影響是如此深遠」,這是宋衛平寫給綠城集團年會特刊中的一句話,卻無形中為這一結果做了一個最令人感慨的註腳。

宋衛平的變與不變

「2011年,我們經歷了一場痛苦的蛻變」,宋衛平在去年年末坦陳,「年初以發展為基調,到下半年轉為以生存為基本任務。」

在宋衛平看來,綠城最應該反省的,是管理層對宏觀調控的複雜性和調控「烈「度缺乏預判,並進而導致公司在應對過程中相對被動。

「綠城不過是市場的一個縮影」,鏈家地產首席分析師張月如此表述。雖然,房企通過股權出讓能夠獲得所需資金,但是對於大多數房企來說,若非面臨較大的資金風險,或是有意淡出房地產市場,出售土地和項目無異於為剜肉補瘡。

分析人士指出,合作開發存在種種弊端,「分流利潤不在話下,還存在雙方在開發理念和管理模式上的分歧,一旦雙方之間磨合不好,往往會導致項目無限期 拖延、執行無效率以及管理混亂等諸多問題。」「房地產對政府很重要」,一位業內資深分析人士態度更為直接,「但是不表示開發商對於政府很重要」。

在其看來,綠城目前採取的理念和應對策略,能否成功的令其應對過去這場危機,甚至如恆大那般最終涅槃,關鍵的在於限購政策的執行程度「限購取消,是綠城度過難關的必要條件。」主打中高端住宅市場的綠城集團,對其影響最大的並不是房價,「他們擔心的是量」。

2012年,綠城的首要目標鎖定在:力求生存。未來的綠城,究竟會如何發展,本報將為公眾持續關注。


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