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宋卫平:看到别人好,我就去学习

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-16/0NMDAwMDIxMDk0NQ.html

“千亿万科”(000002.SZ)将绿城中国(3900.SH)远远甩在身后,但宋卫平不愿服输。

2010年12月 10日,绿城秋季恳谈会上,绿城董事长宋卫平对今年交出的成绩单直言“不满意”,远未达到去年绿城制定的增长目标。截至2010年11月30日,绿城集团 全国74个在售项目,累计完成总销售额达468亿元,而瑞银11月发表的报告预计,今年全年绿城的销售额将在520亿元左右。对比2009年,绿城销售额 实现517亿元,仅次万科,位居全国房地产行业第二。

对于现在的局面,宋卫平表示无奈,“如果再有200亿至300亿的资金,绿城一定能在三年后追上万科”。掣肘绿城的是资金。“看到人家比我们好,偶尔会有妒忌心理”,宋卫平坦言,随着年龄的增长,心态越来越好,现在“看到别人好,我会去学习。”

“为什么一定要赶超万科?”

宋卫平如是回答本报记者提出的问题,“我在小学的时候就从来没有考过第二名,这是应该有的志向。”

2009年,绿城和万科似乎无限接近。2009年,绿城销售额517亿元,万科销售金额634.2亿元;绿城同比增长239%,而万科同比增长32.5%。数字显示,绿城的发展更加迅速。2009年绿城秋季恳谈会上,宋卫平豪言三至五年赶超万科并非没有基础的假想。

然 而现实很残酷。仅仅一年的时间,万科摇身一变,登上千亿舞台,而绿城却似乎原地踏步,早前所制定的2010年670亿的销售目标已经难以完成。有意思的 是,在绿城秋季恳谈会之前,万科总裁郁亮也在北京接受媒体群访。郁亮指出,“合理定价、坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深去到二、三线城市,今年发展良 好的发展商都是这样,走高端路线的地产商今年表现较差。”

显然,改善性需求受到很大程度的抑制给绿城带来的影响更大。据本报记者了解,2010年,绿城项目的销售去化率已经下降到60%-70%之间,而2009年,绿城旗下项目的销售去化率接近90%。

宋卫平认为绿城和万科之间最大的差别正是资金的差别。根据绿城此前的研究,万科投入运营的资金有1200亿,而绿城仅靠200亿来维持,其中100多亿是自有资金,90亿是来自股东合作伙伴。宋卫平坦言“很辛苦。”销售收入排名前六的企业,绿城自有资金是最少的。

统计显示,万科2009年至2010年11月30日,共计拿地金额840亿元,实现销售1630亿元,公司目前可用储备资金在500亿元左右。而2010年,绿城仅拓展了18个项目,其中13个是通过合作得来。

实 际上,万科和绿城的发展已经走上了截然不同的发展轨道。前者布局全国,后者今年35%的销售额是杭州一个城市贡献的。绿城的开发版图除了长三角外,也涉及 长沙、郑州为代表的华中区域,以及北京、天津、大连为代表的华北区域,而绿城尚未挺进华南区域。万科提供的主要是主流住宅产品,而绿城提供的大多是高端住 宅产品。

而在宋卫平心目中,“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家,不可能有两家三家。”他说。而这“半家”所指星河湾,“一家” 所指龙湖。三四年前,宋卫平曾带队去学习星河湾的精装修。宋卫平比喻说,星河湾地产董事长黄文仔几乎用绿城做5个项目的精力来投入做一个项目。“今天,我 们的精装修已经达到了星河湾的水平,有些项目是等于或者超过星河湾。”

对于龙湖(0960.HK),宋卫平则不惜对龙湖地产董事长吴亚军的 赞美之词。不久前,吴亚军带着管理团队来绿城交流。宋卫平认为吴亚军作为女老板有胆识、有魄力。而龙湖在成本管控和企业管理上,都有绿城值得学习的地方。 “打比方说,龙湖可以用100种材料的组合达到装修的很高标准,绿城可能会用到200种。”绿城一位高管说。

本报记者了解到,绿城的风险底 线是400亿。如果销售额达到四百亿,绿城则可以应对偿付土地出让金、支付融资利息、提供企业正常的周转资金等等。今年绿城的销售业绩足可以实现这一目 标,超过400亿的部分均可以作为发展资金。媒体问答环节结束后,绿城又开始接受股东和投资者的问询。据透露,宋卫平表示直到明年上半年绿城都会非常谨慎 的拿地。有投资者评价绿城的策略终于稳健。对于明年,宋卫平制定的及格线是500亿销售额。随着新项目的增加,如果销售去化率维持在50%以上,实现这一 目标并无困难。

而高资产负债率一直困扰绿城。绿城发布2010年中期业绩时,其净资产负债率高达158.8%。

绿城今年9月 成立房产建设管理有限公司,即别人拿地,绿城来代建,用宋卫平的话说,是给“地主”家当“长工”。短短3个月商业代建签约项目已达21个,总建筑面积 337万平方米。对代建公司,宋卫平的期许是:每年大概代建50个项目,希望能做到100个,这样该公司在五年内的销量就可达到上千亿,或成为绿城销量最 大的一个公司。宋卫平已经种下了一个更深远的计划。通过代建更多的商品房、保障房,来深植绿城的品牌。


衛平 看到 別人 我就 就去 學習
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