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宋卫平:绿城绝不会比大部分开发商破产得早

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绿城集团董事长宋卫平绷着脸,心事重重地看着设计公司给他播放的PPT文档。这是9月27日下午的杭州玫瑰园酒店,十多个小时前, 宋卫平结束了16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司 规模一度接近万科,居于中国房地产业年销售榜第二,但过去一个月里却为各种调查传言困扰。

过去几天,南方周末记者独家专访了宋卫平和绿城集团行政总裁寿柏年,倾听他们对于最近各种传言的解释,以及各种房地产政策的解读。宋卫平声称,经过 这次调控以后,他对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,但绿城绝不会比大部分开发商破产得早。以下为宋卫平的部分访谈内容。

海航收购是个幽默

南方周末银监会调查绿城信托事件传出的时候,您当时在哪?

宋卫平:好象是在北京。我不担心。我知道我们的资金一定是在正常的范围内,银监会就是想知道通过信托管道进入房地产的钱,到了一个什么样程度。房地产信托确实是一个问题,万一市场不好,到时候兑付不了,会构成一个社会问题,监管部门要事先做一个了解和把控。

而到目前为止,信托融资占到我们总融资规模的20%左右。也就是最近两个月,绿城信托融资成本才升到了14%。以前控制较好,开半年会议时,信托的成本跟银行贷款成本是一样的,10%出头,最近两个月成本上到14%左右,成本再高的信托我们也不敢做,我们的利润很透明的。

南方周末:像海航30亿收购绿城的事情,你听到第一反应是什么?

宋卫平:我觉得挺好玩的,就没有把它当成一回事,因为写这篇报道的是足球记者。我当时都没有想要就这个问题,去跟媒体做一个说明,两三句话就打发过去了,讲的轻一点呢,人家可能一个幽默,那天可能是另外一个4月1日。

南方周末那在这轮房地产调控和银根紧缩中,绿城的销售和资金是否真遭遇到很大的困难?现在的状况是否近似2008年四季度绿城的状况?

宋卫平:目前为止还没有。2008年国庆节怎么过的,我还历历在目。那年到八、九月份的时候,我们就已经拖欠各种款项了。所以各个地方急着出台救市的措施,因为他也不得不救。

今年最大的一个前提是全面紧缩的货币政策。就是存款准备金率提高了百分之十几,比以往增加了一倍还多。这里大概有150%的冻结存款不能作为贷款来 源。一个数据说是40万亿存款里的15%左右被冻结了,冻结了6万亿的钱。从2008年匆匆忙忙放出来4万个亿,到现在4万亿逐渐回收,再加上银行一来一 去温差,这三年经济政策相当于有二三十度的降温,降到了现在的零度。

其实各行各业都面临着非常严峻的挑战,贸易企业和生产企业,大企业和中小企业,个人也是一样。房地产行业里有一个很清晰的变化,以往卖房子银行按揭 有很高比例,但现在能够准时放下来的按揭非常少。这样开发贷不正常了,客户又失去了按揭的购买力,房企影响极大。我们以往的经验,跟按揭有关的购房占到 90%,按揭受限制的话,相当于没有限购政策,购买力理论上就已经下降了50%以上。

绿城绝不会倒闭得比大多数人早

南方周末为数不少的地产专家认为,在经历2008年四季度流动性危机后,绿城并没有吸取教训,仍旧追求爆发性的增长,忽略了长期稳定的可持续增长,没有将财务安全放在首位,是否是这样?

宋卫平:这个没有办法把控,如果拼命把控住风险的话,就不会有今天的绿城。如果你不尽量多做一些,不尽量把这个队伍做强大,把我们的 产品线做丰富,把很多项目做得更多一些,是不会有今天的绿城。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健,但我个人认为,我们没有尽力。

我们公司里有一句话叫做走正道、尽人意、听天命,就是你尽力去做。有钱就去买地,不但是自己有钱,可能还和合作伙伴一起凑钱,也用银行和金融机构的 钱。对于飞涨的地价,我们开玩笑说过,两年前买一千亩,做完一轮后你发现利润和本金加起来只能够买一百亩,再过四年发觉只能买十亩,做完十亩的时候,发现 钱就够一亩地、一分地了,那时候房企就应该关门了,这是非常不合理的。

当然,这一轮如果我们比较安全的度过,我们是不是以后也要在手上保留相当的现金流,不要让自己的资金链绷的那么紧,这是另外一个问题。

南方周末2009年您炮轰过万科降价,声称两年内要做到千亿,要向万科看齐。现在这个目标还在吗?

宋卫平:有能力的时候就多做一点,没有能力的时候少做一点,环境好的时候多做一点,环境不好的时候,要壮士断臂,也只能壮士断臂了。 如果环境再不好,很多企业都倒闭的,我们跟大家一起倒闭,也不丢什么脸,但是你放心,以我们的能力不可能倒闭得比大多数人早,这点能力我们总是有的。

为什么我不愿意提降价,因为企业不能贱买自己的产品,这是对经商法则的一种尊重,也是对社会财富,对我们员工,产业链里这些人的劳动和才智的一种尊重,所以不能随随便便就降价,这不是负责任的一种做法。

如果真要降价怎么办?理论上我只会针对我的老客户降价。至于新客户也很简单,你找一个老客户写一个介绍信。因为我们的老客户太多了,我们不是一个项目,我们全国有一百多个项目,在杭州我们开发十几年。

南方周末2010年以来的房地产调控,您和您的团队都讨论过哪些版本的新应对方案?您当时想到的最坏的情景是什么?具体方案使用情形如何?

宋卫平:我现在还有几条路可以走,努力去做销售,再不行就倒腾些项目,如果项目倒腾不掉,有一个策略是可以用的——但是这个策略最好 不要用,那就是全面降价,而且我以前说过,绿城要降价就要降到底,卖完以后我不做房产商了,把存货全部卖光,房子也卖光,土地也卖光,我不要了,以后选一 个行业,我们去帮人家做服务,做物业管理。像我们绿城物业公司,每次宏观调控跟他们一点关系都没有,他们一点都不用操心(笑)。

但如果现在政策再不放松,到今年年底之内,我们有可能被迫面临项目做一个腾挪的可能,但我不相信那时大家的日子都很宽裕。

这个环境下,你去抗争很难

南方周末投资者往往倾向于草率地认定因果关系,有越来越多的人提到2008年的市场动荡——那在当时确实引发了包括中国在内的全球经济危机,投资者担心历史将会重演。就我们公司而言,历史会重演吗?

宋卫平:今天的问题,不是我们企业本身健康不健康的问题,是环境的问题。再一个彪形大汉,到冬天还是要穿棉袄的,在夏天也让你穿棉 袄,他怎么受得了,所以是一个环境的问题。总结下来还是要再重申,发展是硬道理,大家不应该这么过日子,不应该把企业逼到银行贷款贷不到,要向高利贷借, 借了以后再还,然后再借高利贷,总有一天企业家都要跑路的。

现在的政策环境下,风险管控再有本事的人,都没有办法了。一般的风险管控我们岂有管不好的道理,但是这种环境又哪里是人可以适应得了。就好比开车, 这辆车让高超的人可以开到120码平安到达,很安全,很舒适;但让一个拙劣的驾驶员,一会加油门,一会踩刹车,跌跌撞撞,60码也很难控制。

南方周末会感觉到很累,或者压力很大吗?

宋卫平:去年会有,今年就没了,今年为什么没了呢?有人告诉我说,你有这种机会为那么多人做那么多事,是天大的福报。我早一两年以前 事情多了会很烦燥,怎么那么多事,干嘛做得那么辛苦。现在比以前好多了,因为自己不认为这是一种苦,就是尽可能把这个事情做好就可以了,所以早两年要卖项 目,我心理很不情愿。现在万一形势再不好,我可以从从容容把项目卖掉两三个,我们如果现在手上有一百多个项目,比如做了一小半,有一半还没有动工呢,然后 卖掉五个十个,卖掉二十个,就轻松很多。

其实,经过2005年,经过2008年,我们很清楚自己在做什么,在五年以前我就把企业定位成商业模式运营的社会公益事业。我们现在签约和将要签约 保障系列,估计会超过一千万平方米,我们只收3%的工钱,甚至有的连3%都收不到,有的项目除了人工工资以外,约定好的分文不取。我们用这种姿态去做事, 而经过这次调控以后,我们对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,我们就变成了建筑公司一样干活就完了。

真正的开发商除了大的央企和国企外,我们可能真的没有发展的模式,在这个环境下,你去抗争也是很艰难的,他们可以控制你的钱,也可以控制客户的钱,控制整个社会的钱,而且他这种控制从政策上也不调研,他想控就控。

南方周末您每天会睡多久呢?

宋卫平:多的时候六七个小时,少的时候四五个小时,睡一两个小时的也有,睡八九个小时也有,目前这个环境并不构成对生活里一般状态的 影响。学历史的人见过多少历史上的波浪起伏。现实生活里经过了2005年、2008年这种工作上所碰到的事情,几乎习以为常,无非是担忧:这样浪费掉了时 间,这样不应该有的折腾,对社会、对企业是巨大的破坏和杀伤力。你本来可以做的好好的,像安置房的问题早十年做不就行了。

不是说我不感到目前的压力和困难,我是想,凭着自己对社会变化的认识以及努力工作,我们还是有非常大的可能和概率挺过去的。即便退一万步讲,走正道,尽人力,听天命,也就如此罢了。


衛平 綠城 不會 大部分 大部 開發商 開發 破產 得早
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