老樓日記：北角邨地王掀爭奪戰
1 :
GS(14)@2012-03-05 23:39:53http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120305/62220
發展商眼見勢頭好，紛以快刀斬亂麻手法狂推新盤，欲趁好市賣樓儲多點子彈，待新一個財政年度向心儀的地皮埋手。首推4月推出的前北角邨東面住宅地皮為群龍爭奪的地王，這幅曾一度估值達100億元的臨海地塊，趁樓市尚未帶動地價回升，隨時被發展商執雞。
政府內部包括地政總署和房委會曾一度爭奪這幅地王的用途，雖然房委會意向重建為政府資助房屋，當然打手發展局局長林鄭月娥力爭，其中西面地塊作為酒店用途，去年已放入勾地表內，但礙於地價回落發展商無力勾地仍然作曬太陽之用，正如當日北角油街地王主動推出前，多番試勾亦無功而還。
發展商奪地之心未有冷卻，藉政府大力推每年2萬伙新供應硬指標，不費吹灰之力便可以在招標形式搶地，當然趁市況仍未明朗化之前，偷雞以平價取地機會大增，料每方呎價介乎6000至8000元之間，與現時鄰近新樓呎價1.2萬元仍有着數。能否一擊即中那視乎財團出手高低，看乎最近大財團先後賣樓速度而言，競爭對手不會僅得一至兩間，一場龍爭虎鬥無可避免。
劉兆昌
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老樓日記：溫水煮蛙 好易一鑊熟
1 :
GS(14)@2012-04-20 22:26:37http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120420/80958/
市場缺盤，連好猛的凶宅及近垃圾站的低層單位都搶住要，呢個乜嘢世界？縱使發展商認為候任特首梁振英唔會推冧樓市，難道他會對瘋狂樓價袖手旁觀，不理民間疾苦？這只是發展商一廂情願，既然留港賺錢當然不會倒自己米。
這些觀點相當危險，97回歸時不是很多人不信經濟繼續好、自由繼續有，寧當其他國家二等公民，「幾大就幾大、燒賣就燒賣」，賣樓遠走他邦，結果樓市大冧避過一劫，至於留港一班忠心市民就變成負資產。
踏入全世界狂印銀紙的年代，買樓抗通脹是對的抉擇，但出現非理性搶盤，屯門新盤叫價每呎1萬元，即使市區現價樓閒閒地都要每呎1.5萬至2萬元；至於人工與97年相若，當年買不到樓的人o依家都不要望可以買到樓，儲了15年錢只可買一個癲價公屋，還要300餘萬元，與當年上車樓差不多。
市場好似唔記得當年教訓，危機意識薄弱，正所謂溫水煮蛙、好易一鑊熟。目前大發展商排隊爭住賣樓搶錢，這是代表睇好後市抑或高位套現呢，大家應該深思。
劉兆昌
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2 :
Sunny^_^(11601)@2012-04-21 14:07:45不過最近金X陽既銅鑼灣新盤,>20000蚊都賣得去喎...好唔合理.
其他一手貨尾,好似一環啦,樂天峍啦,X雲峍啦都平過佢但係都係賣唔去.點解??
3 :
KENLIN(17685)@2012-04-22 09:57:15天匯買家集體達訂都未學精嗎? 成交真價你知咩?
4 :
KENLIN(17685)@2012-04-22 10:01:501樓提及
http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120420/80958/
市場缺盤，連好猛的凶宅及近垃圾站的低層單位都搶住要，呢個乜嘢世界？縱使發展商認為候任特首梁振英唔會推冧樓市，難道他會對瘋狂樓價袖手旁觀，不理民間疾苦？這只是發展商一廂情願，既然留港賺錢當然不會倒自己米。
這些觀點相當危險，97回歸時不是很多人不信經濟繼續好、自由繼續有，寧當其他國家二等公民，「幾大就幾大、燒賣就燒賣」，賣樓遠走他邦，結果樓市大冧避過一劫，至於留港一班忠心市民就變成負資產。
踏入全世界狂印銀紙的年代，買樓抗通脹是對的抉擇，但出現非理性搶盤，屯門新盤叫價每呎1萬元，即使市區現價樓閒閒地都要每呎1.5萬至2萬元；至於人工與97年相若，當年買不到樓的人o依家都不要望可以買到樓，儲了15年錢只可買一個癲價公屋，還要300餘萬元，與當年上車樓差不多。
市場好似唔記得當年教訓，危機意識薄弱，正所謂溫水煮蛙、好易一鑊熟。目前大發展商排隊爭住賣樓搶錢，這是代表睇好後市抑或高位套現呢，大家應該深思。
劉兆昌
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呢一係可能大部份人(尤其後97係買樓未輸過80後)都會覺得劉生真心膠, 但係過多一年, 當美國佬引爆亞洲資產泡沫, 劉生既話語就會成會籤言了!
5 :
GS(14)@2012-04-22 10:13:11我覺得低價物業價錢會暴跌，但豪宅會繼續去
6 :
Sunny^_^(11601)@2012-04-22 11:45:005樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌，但豪宅會繼續去
係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦
7 :
GS(14)@2012-04-22 11:47:406樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌，但豪宅會繼續去
係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦
呢D真是中價盤來的...
8 :
Sunny^_^(11601)@2012-04-22 11:49:377樓提及
6樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌，但豪宅會繼續去
係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦
呢D真是中價盤來的...
咁你所指既低價物業...係咩?太安樓?
9 :
GS(14)@2012-04-22 11:50:188樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
我覺得低價物業價錢會暴跌，但豪宅會繼續去
係咁就好喇...希望德福一百萬一間啦
呢D真是中價盤來的...
咁你所指既低價物業...係咩?太安樓?
是啊
10 :
龍生(798)@2012-04-22 20:49:32豪宅先無空間繼續去, 基本上是負回報的
11 :
Sunny^_^(11601)@2012-04-22 21:15:4610樓提及
豪宅先無空間繼續去, 基本上是負回報的
租得出已經要還神
12 :
龍生(798)@2012-04-23 20:44:02係呀, 又大, 又要靚, 裝親修都成百個起步, 呢的遊戲真係好難玩
13 :
GS(14)@2012-04-23 20:54:14但錢就是咁多，真豪宅物業唔會多
14 :
龍生(798)@2012-04-23 23:02:39嗯, 要買就要買真豪宅
還好香港本地人基本上都識分邊的係真豪宅
唔似大陸人咁容易被老點
可惜無錢才是死症.....
15 :
idsdown(1658)@2012-05-06 00:10:4614樓提及
嗯, 要買就要買真豪宅
還好香港本地人基本上都識分邊的係真豪宅
唔似大陸人咁容易被老點
可惜無錢才是死症.....
發展D廣告宣傳咁勁, 做到咁"豪", 咪話大陸人, 香港人都中唔少啦
老樓日記：凶宅價高 買家縮沙
1 :
GS(14)@2012-04-26 22:38:46http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值，日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅，原本諗住因樓價高好多人會爭，誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍，原來連投資者都要看投資價值，非低不買。
凶宅一直有市場，主要貪平，假如業主不理物業市場需求時胡亂開價，即使樓市缺盤依然賣唔出，何況呢類貨源銀行都唔願意借錢，要用一筆過現金支付樓價，買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成，兩個盤都是開價高於此數，故此一開價投資者即刻打退堂鼓，等機會再執其他筍盤，業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣，今時唔同往日，即使凶宅都要睇水位，買家歸邊，一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場，價位已超出一般投資價值水平，純粹炒需求，任何物業都一樣，當大家不接受預期價位時，樓市交投自然回落，所以本月正背上這種憂慮心理狀態，二手成交再較上月回落兩成，由2月份的1萬宗累跌三成，本月7000宗二手成交的關口極為難守。
劉兆昌
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2 :
Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:18:451樓提及
http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值，日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅，原本諗住因樓價高好多人會爭，誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍，原來連投資者都要看投資價值，非低不買。
凶宅一直有市場，主要貪平，假如業主不理物業市場需求時胡亂開價，即使樓市缺盤依然賣唔出，何況呢類貨源銀行都唔願意借錢，要用一筆過現金支付樓價，買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成，兩個盤都是開價高於此數，故此一開價投資者即刻打退堂鼓，等機會再執其他筍盤，業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣，今時唔同往日，即使凶宅都要睇水位，買家歸邊，一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場，價位已超出一般投資價值水平，純粹炒需求，任何物業都一樣，當大家不接受預期價位時，樓市交投自然回落，所以本月正背上這種憂慮心理狀態，二手成交再較上月回落兩成，由2月份的1萬宗累跌三成，本月7000宗二手成交的關口極為難守。
劉兆昌
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唔怕鬼，但怕貴
3 :
GS(14)@2012-05-08 20:47:01我唔鍾意啦
4 :
龍生(798)@2012-05-09 02:39:24的人貪平姐, 唔係儍架....
5 :
GS(14)@2012-05-09 21:48:03那些買幾十個點夠玩?
6 :
龍生(798)@2012-05-10 00:32:03唔係唔好...只係回報太差, 無左凶宅低水既意義
老樓日記：臨界爆煲 墮入迷局
1 :
GS(14)@2012-05-03 00:06:35http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120502/85095
一個又一個新高價，一次再一次高危期。上周末開始成交縮，但無阻新高呎價成交，特區政府再唔做啲嘢，受害買家更多。美國本身因經濟復蘇有望，把風險轉嫁歐洲和亞洲區各國；亦有個別國家財金官員為免資產泡沫重臨，紛紛以不同政策來阻止爆破危機，單是港府可能換屆在即，新措施要橫跨兩代政府，行動較慢；之不過老樓認為為免新政府高位接火棒，樓價這個問題不能再拖。
接着多幅大型市區地推售，肯定把熱潮推上高峯，連同內地資金買地熱情升溫下，市民的警覺性減低，風險就越高，向來暴跌來臨前夕首先暴升，升勢好得人驚，加上資金湧入樓市，搶貨熱潮澎湃，失去理智分析好容易陷入盲點，只係睇到好的一面，忽視了風險管理的重要性。
「上帝要你死亡、必先令你瘋狂。」前景秀麗的圖像掩蓋了冷靜情緒，不少醒目投資人士在高位套現沽貨，風險轉移現金為王，仍不斷有買家高價追貨，這歸咎現屆政府愛理不理，所有政策留待下屆政府決定，還有兩個多月的換屆日子，老樓恐防一旦爆煲，後果不堪切想。
劉兆昌
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2 :
KENLIN(17685)@2012-05-03 00:58:04我愛劉生, 但劉生愈來愈似施洗的約翰, 說真理都被人當作瘋子
3 :
Sunny^_^(11601)@2012-05-03 06:23:34快D爆快D爆!
4 :
GS(14)@2012-05-03 22:03:51我想買樓別無所求
5 :
草帽(1253)@2012-05-03 22:06:474樓提及
我想買樓別無所求
只有CY幫到你.
6 :
GS(14)@2012-05-03 22:22:285樓提及
4樓提及
我想買樓別無所求
只有CY幫到你.
是囉，希望唔好負資產就得
7 :
KENLIN(17685)@2012-05-05 02:25:51一定唔係cy, 香港政虎從來冇能力同冇吉士改變經濟週期, 一定係等美國既狙擊手搞箖亞洲紅泡沫市先會收科
8 :
GS(14)@2012-05-05 12:34:217樓提及
一定唔係cy, 香港政虎從來冇能力同冇吉士改變經濟週期, 一定係等美國既狙擊手搞箖亞洲紅泡沫市先會收科
無能力，其實連貨幣都受外圍影響
9 :
idsdown(1658)@2012-05-05 23:49:15cy唔會對冧個樓lor, 最多起多D公屋/居屋, 私樓最多係上唔到但又唔會大幅下跌咧, 本地人入公屋/居屋, 私樓有其他人入
老樓日記：北上尋水源 違規繼續來
1 :
GS(14)@2012-05-03 23:10:40www.sharpdaily.hk/article/fin/20120503/85564
剛過去的五一黃金周，一如所料受到內地遊分散影響，來港買樓人次為預料之內，但另一個角度來看，並非慣性在假期先來港買樓，開始融合本港置業文化，看機會和資金安排，可以日日來港。
老樓在假日時曾經到一個大型樓盤禮貌性參觀，發現了在黃金時段人流並不多，埋枱洽購的買家應是本地客為主，現場地產代理解釋，由於今年黃金周並無特別大型樓盤推出，加上內地假期只得三天，反而本地客更實在。
看回最近內地資金並非充裕客觀環境，一車車來港購樓團並非主流，反而在五一檔期大大小小發展商新盤在內地做準備功夫，針對性撈客更具效果。有見同行在內地有成績，不少鮮有參與內地展銷的本港發展商，開始組織或在內地睇樓展銷活動，冀以密集式作為宣傳活動，以鞏固在內地的品牌發揮連鎖效應。
本港發展商北上吸客手法層出不窮，類似網上違規吸客的例子會陸續上升，本港監管機構亦無計可施。
劉兆昌
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老樓周記：唱好言論慎防被
1 :
GS(14)@2012-05-05 14:44:32http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16308990
香港人向來見慣風浪，對於樓市大起大落絕不恐懼，正所謂食得鹹魚抵得渴，只要不過度借貸借到盡的話，絕對無問題；若然到頂都唔知，不只小市民，即使經驗豐富的發展商也警覺性極低。
早前發表的數據表面似乎很好，首季落成量僅得 600伙，施工量亦不過 1.5萬伙，美國聯儲局維持低息至 2014年底，以及本地樓價指數就快破 97年高峯位等等。
縱使有官員不斷發出對樓市泡沫的警號，亦有行內人士反駁官方，收緊按揭對置業者不利的言論。正由於利好利淡消息齊來，站在利益集團者而言，永遠不會唱淡樓市。
老樓年前主持一個講座時，與會一名大型發展商很坦白對台下聽眾表白：「作為賣樓者，唔會叫買家唔好買樓，只會叫大家喺調整時候傾價。」表態清晰，反映了無論在甚麼時候只會向公眾傳達對樓市唱好言論，並不全面和客觀。
買家易受氣氛感染
事實上，不知情者很容易受到賣樓氣氛所感染，一面倒的單向現象令買家陷入迷局，忘記了自己能不能負擔得來、或是被人潮影響判斷。老樓曾聽過以下個別個案。「首先由代理商帶入展覽館後，足足花了一個小時才完成整個參觀程序，到最後地產代理一方面游說快做買樓決定，二來把有利樓盤和樓市的報紙影印本作為指標，原本只有意買一間自住，但因先做大手客買樓次序押至最後，現場完全不知道銷情而焗住買。」
上述情況正出於一個已售出九成單位的新盤身上，這點正因為為了賣到好成績的銷售手段，老樓亦有類似的親身經歷，莫非親往地盤視察鎖定單位和座數，好易墮入圈套，要買的單位一早被預留，未賣的單位只口頭出價而已。
劉兆昌
老樓周記：追求達標隨時撻 Q
1 :
GS(14)@2012-05-12 11:27:44http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329825
有心人提醒老樓，無論採取任何措施目的不在於壓抑樓價，反而是穩定樓價為首要目標，便要分流部份合乎享用公營資源興建的住屋需求，在抑壓需求上多做點工夫，私樓樓價升跌便合乎正常化，好處有二。一來不會即時打擊私樓樓價；二來針對性照顧有真正需要住屋人士，兩者並無衝突。
發掘土地成關鍵
不過，老樓認為最大問題是土地從哪裏來？沒有充足的公營土地資源，何以能夠把申請公屋三年內縮短上樓時間，故此在發掘新土地的多個政府部門，必定務求尋找可用的土地，包括荒廢了的政府用地，已不用的學校地和手上勾地表內多時未被「吼」的土地作為選地基礎，全面評估轉為發展公營資助房屋的土地儲備，好讓梁振英上場時有一套房屋大計向市民交出功課。
董伯伯執政時房策便因為過於急進，碰上亞洲金融風暴遭受到滑鐵盧，「撻 Q」收場，樓價暴瀉近七成，激化民怨引致下台。梁振英假若過於進取定出一籃子房策目標，若碰上另一次經濟危機的話，下場與董伯伯……
劉兆昌
2 :
tyan(27180)@2012-05-13 21:07:43今次冇得話唔關自己事.............
老樓日記：多做功課 唔怕被焗買
1 :
GS(14)@2012-05-14 23:56:24http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120514/89292
有人向老樓投訴，話最近業主封盤情況嚴重，經常缺盤，好多時還是位於低層，甚至對住樓下餐廳煙囪位，感覺無助。
老樓即刻問佢哋是否搵地產代理，他說搵一間地產代理行介紹。老樓向他解釋，一來地產代理受業主牽制，在旺市時無樓睇好正常，又或者他們假做旺局，唔畀其他盤佢睇，製造少盤局面，直接啲講係焗你買。
其實睇樓途徑有好多種，搵地產代理的話，也需找其他地產代理比較，有些盤只會放一間行，由於獲獨家代理權，所以不會隨便放給行家，免被撬客。但須留意同一個盤不可由不同行帶睇樓，行規為了保障第一間地產代理，即使在三個月內由其他行促成也要給佣金，換句話說要付雙佣。
除了地產代理行外，還可以透過網上放盤尋找樓盤，大型代理行雖然樓盤較多但不能盡放在網頁內，其他以收集各方盤源和業主自讓的地產網卻角色獨立，伺服器容量很大，隨時可以找到合適樓盤甚至可以節省佣金成本。因此在保障睇樓時獲得足夠的資訊來幫助入市決定，勤力做功課是成功的第一步。
劉兆昌
老樓日記：融資困難 大孖沙套現
1 :
GS(14)@2012-05-15 23:36:38http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120515/89879
發展商本週難以唞氣，再有兩幅地皮截標，分別位於將軍澳和沙田九肚山住宅地，接著本月25日又有兩幅位於港島壽臣山和坪洲地截標，正當中港公佈經濟數據連番偏弱後，發展商投地的意向會否受到影響，對後市有指標作用。
日前亦有發展商不斷沽手上物業套現，老樓認為，跟銀行融資困難，不如首先把物業出售止賺套現。目前資金對收購貴重物業仍有餘錢，放貨不難找到買家，減輕集團負債來持久作戰，當遇上合適地皮和物業時可隨時出擊收購，一舉兩得。
坊間傳聞，最近地政總署為配合新盤銷售條例，暫時扣起大型樓盤的預售同意書，老樓覺得並不合理，既然立法在即，也毋須暫緩審批申請中的新盤售樓紙，因為日後也有新盤排隊開售，不需積壓申請個案。所以令近日新盤市場青黃不接，積聚了購買力。碰上經濟放緩，未必不是好事，好讓大家冷靜下來，思考有沒有入市需要，或遇上樓市冷鋒時的抗跌力。
劉兆昌
老樓日記：大富豪反映尖東夜市盛衰
1 :
GS(14)@2012-07-24 12:45:52http://www.sharpdaily.hk/article ... 2%E7%9B%9B%E8%A1%B0
啟現80年代中期紙醉金迷最高峯期的尖東大富豪夜總會，繼區內多間同業相繼結業或過江重開後，終於抵檔不了時代巨輪的轉變而被淘汰，物業以每月130萬元轉租予免稅店專吸內地遊客。這正好反映內地消費模式的改變，也令到商業物業的生存空間出現變化。
內地人早在90年代來港一遊，有三處地點必到，淺水灣海灘、山頂老襯亭和尖東大富豪，成為景點三寶，還記得內地叔叔來港旅遊，同我到淺水灣和老襯亭行一行影影相而已，感覺冇乜特別，反而他自己與同鄉，即使到大富豪門外照照相，都會十分雀躍回鄉親友展示這張「威威相」。80年代是尖東夜場最高峯期。
時移世易，內地人來港多在廣東道和銅鑼灣的購物商場消費，鮮有去尖東買嘢回鄉。整個尖東夜市一到深夜便成為死城，除了夜總會全退外，即使是高級食肆或是其他消費品，都先後遷離搬往其他遊客消費區。
尖東夜市一沉不起，浪費了區內大量配套，大型酒店和優美維港海景，一切只是一批上了年紀的港人的集體回憶。
劉兆昌
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