華潤置地利潤率之變

http://www.eeo.com.cn/2013/0906/249415.shtml

經濟觀察報 記者 郭海飛 近日，華潤置地有限公司（以下簡稱「華潤置地」，01109.HK）發佈的2013年中期業績報告顯示，今年上半年實現淨利潤約44億港元，淨利潤率由46.1%下降為27.8%，毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。

利潤率大幅下降，成為華潤置地6月17日新任的董事長吳向東面臨的第一個難題。吳向東現年45歲，持有清華大學建築管理學和工程力學雙學位，1993年加入華潤集團，曾任華潤物業有限公司副總經理，2005年加入華潤置地，2009年6月便升任華潤置地CEO。

華潤置地利潤率的下滑，早在三年多前便埋下隱患，面對2010年4月出台的房地產調控，華潤置地開始了加速向三四線城市佈局的步伐。

雖然從去年下半年開始，房地產市場回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線城市，但這並不能在短期內為其貢獻利潤，而兩三年前拿下的大批三四線城市項目，正在大幅進入結算期，嚴重影響了華潤置地的利潤率。

調控下搶佔三四線城市

面對2009年下半年房價的瘋狂上漲，步入2010年，國務院連出「國十一條」、新「國十條」兩記重拳，通過限購、限貸等一系列政策手段，對房地產市場進行新一輪調控。

在一二線城市嚴格限購限貸、市場前景暗淡的背景下，華潤置地從2010年開始大幅佈局二三線城市。

華潤置地2010年年報顯示，2010年其斥資190億元人民幣，增加了660萬平方米的土地儲備，使其戰略佈局從2009年的22個城市拓展到2010年的31個，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。

隨著調控的逐步深入，華潤置地也加快了進入三四線城市的步伐。財報顯示，2011年，華潤置地耗資195億元人民幣，新增942萬平方米土地儲備，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，其中僅有南京一個城市是二線城市，其戰略佈局也由2010年的31個城市增加到39個。

截至2012年3月7日，其土地儲備規劃建築面積約3000萬平方米，但是北京和上海等一線城市土地儲備約200萬平方米，佔比僅約為1/15，而綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬寧、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市，土地儲備達1000萬平方米以上，佔比超過1/3。

然而，三四線城市並沒有為華潤置地貢獻過多的業績。華潤置地2012年年報顯示，2012年其住宅開發業務共實現385億港元的營業額，而綿陽、常州、南通、揚州和廈門等三四線城市，僅貢獻了不到40億港元的營業額，佔比僅約1/10，其餘均為一二線城市所得，其中僅北京、上海和深圳三大一線城市，就貢獻了超過100億港元的營業額，佔比超過26%。

「兩年前，我們開始快速地佈局三四線城市，比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等，後來發現情況並不如我們預想的那麼樂觀，依然是一二線城市貢獻了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點，城鎮化風潮還沒有完全形成。」華潤置地品牌總監、華潤置地北京公司總經理蔣智生今年初接受經濟觀察報採訪時稱。

財報顯示，華潤置地的毛利率也由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地自2007年上市後，住宅開發業務毛利率首次出現下降，此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。

「我們在唐山、秦皇島等城市的銷量上來了，但價格沒怎麼漲。」蔣智生解釋。華潤置地財報顯示，截至2012年底，其唐山橡樹灣項目共實現17萬平方米銷售面積，2012年實現9.4萬平方米銷售面積，但是銷售均價卻由2011年的人民幣10736元/平方米下降為2012年的8547元/平方米，降幅約2000元。

重新向一二線城市傾斜

2012年下半年，隨著房地產市場的回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線市場。

華潤置地財報顯示，2012年其共斥資93億元人民幣，新增490萬平方米土儲，其中新進入的西安、溫州、南寧三個城市土地儲備達到160多萬平方米；截至8月18日，今年其又耗資204億元人民幣，新增400萬平方米土地，新進入廣州、煙台和太原3個一二線城市，其中還包括以109億元人民幣拿下的深圳前海地王項目。

「從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜。」蔣智生稱。華潤置地2013年中期業績報告顯示，雖然華潤置地的土地儲備可規劃建築面積總量與2012年3月初的3000萬平方米持平，但是北京、上海和深圳三個大區從2012年3月初的200萬平方米淨增520萬平方米，到目前的720萬平方米。

「但是一個項目從拿地到實現營業結算，最少需要一年半的時間，在北京、上海這種一線城市，最少需要兩年時間。」同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉向經濟觀察報介紹。因此，華潤置地於去年下半年和今年在一二線城市拿下的大批項目，並不能在短期內為其貢獻營業額和利潤，而其兩三年前在三四線城市拿下的大量項目，正在步入結算期。

2013年中期業績報告顯示，今年上半年華潤置地共實現營業額158億港元，其中住宅開發業務實現126億港元，但是其毛利潤率卻由去年同期的47.6%下降為31.4%。

「主要是由於2010年和2011年，在三四線城市拿下的項目現在進入結算期，而價格和利潤率都沒有一二線城市的項目高。」蔣智生稱，「三四線城市價格漲幅不明顯，銷售量提升也不大，與一二線城市有一個比較大的反差。」

華潤置地2013年中期業績報告也顯示，北京和上海兩大一線城市大區，僅貢獻了36億港元的營業額，在126億港元的總營業額中佔比不到三成，而包括綿陽在內的成都大區卻貢獻了近50億港元的營業額。同時包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、萬寧、泰州、淄博、鹽城、威海、秦皇島、贛州和日照等在內的十幾個三四線城市，2012年已經實現100多億港元的簽約銷售額，隨著在今年上半年部分實現結算，進一步拖累了華潤置地的利潤率。

「比如北京、天津和秦皇島分別為一二三線城市，北京是價格漲得很猛，銷售量也一直恢復得很迅速，但是天津價格漲幅就沒有北京明顯，量當然也很大，到了秦皇島銷售量漲幅就只有一點，價格基本比較平。」蔣智生介紹。

利潤率下滑的另一個原因是，2012年初，在二三線城市手持超過2800萬平方米土地儲備的華潤置地，進行了產品戰略調整。「本集團針對首置和首改的剛性需求，調整產品結構，持續推出中小戶型產品，全年144平方米以下戶型成交佔比超過85%。」時任華潤置地董事會主席的王印在2012年度主席報告中稱，同時加快周轉，2012年共有8個項目實現拿地到開盤週期控制在12個月內。

「面對行業調控，本集團住宅產品繼續聚焦首次置業和首次改善類需求，提供中小戶型產品。」華潤置地新任董事會主席吳向東在2013年中期業績報告中稱，「本集團可結算、可銷售的資源將分佈在更多的城市和更多的項目數量上，且更大比例地來源於剛性需求佔主導的二線、三線城市。」

而這或將進一步拖累華潤置地的利潤率，申銀萬國預計，華潤置地2013年全年毛利率難有提高，「管理層在分析師會議上表示，由於2011-2012年降價週期中銷售的項目，從今年開始大量進入結算通道，而全年入賬的全新項目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍將維持在上半年的30%附近。」

利潤率下滑是行業趨勢

利潤率下滑的，並不只有華潤置地一家。萬科2013年中報顯示，今年上半年其房地產業務毛利率為23.8%，較2012年同期下降2.7個百分點，保利地產今年上半年的房地產業務毛利率由去年同期的37.51%下降為30.91%，而以高利潤著稱的中海地產，2013年上半年的毛利潤率也由去年同期的41%下降為36%。

「長期來看，行業進入下半場之後，利潤率下降的趨勢是存在的。」萬科總裁郁亮曾對媒體表示。「隨著調控的深入和競爭的加劇，整個房地產行業確實出現利潤率下滑的趨勢，以前行業的平均毛利潤率大多在40%以上，現在大致在36%-37%的水平，淨利潤率維持在14%-15%的水平。」張宏偉稱。

但與上述品牌房企相比，華潤置地的利潤率下滑幅度卻是最大的，16.2%的下滑幅度是萬科的6倍、中海地產的3倍多、保利地產的2.45倍。申銀萬國預計，華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升，「但更顯著的回升則要等到2015年」。

「我相信，城鎮化的發展，一二線城市還是一個重要的方向，市場需求量還會有巨大的釋放。隨著一二線城市項目的入市結算，我相信到今年年底，我們的利潤率就上來了。」蔣智生稱。

「雖然利潤率有所下降，但並不意味著利潤的下滑，隨著住宅產業化和開發週期的加快，房產商的規模逐漸擴大，利潤也將逐步提高。」張宏偉表示。華潤置地2013年中期業績報告也顯示，截至8月18日，其已經鎖定2013年住宅結算額506億元人民幣，已較2012年全年的住宅實際結算營業額高出約62.6%。

「我們保守預測華潤置地今年合約銷售將增兩成至620億，明後兩年仍將保持20%以上的增速，推動2015年突破1000億人民幣。」申銀萬國如此預測華潤置地的前景。

幾點理由看好招商局置地（0978.HK） 格隆匯

http://xueqiu.com/1333325987/30652736
股金多少事 都付笑談中

近期，格隆匯會員子非魚分享了一些關於招商局置地的看法，正好招商局置地借殼上市兩年期滿，母公司招商地產千億資產注入預期愈發強烈，地產股經歷了前期的估值修復階段以後，炒注資和NAV折價將成為未來新的看點。我們把他的觀點分享出來，供大家參考。文中觀點僅代表個人看法。

以下為子非魚的分享內容：

筆者注意到一隻似乎潛力的股票，想有幾個觀點與大家分享。

招商局置地（0978），前身乃東力實業控股（0978），是招商局地產在香港買殼上市的一家公司早在2012年4月，招商局提出了以每股0.5元每股的價格，無條件強制性現金收購了東力實業的707,110,832的股份（佔該公司總股份70.18%），買賣雙方達成協議，招商局地產正式成為了該公司的主人。以下是該公司被收購後調整的股份結構：

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看好的理由1：

招商局在其後擁有該公司74.35%的股份，之後改名為招商局置地。本來按理來說應該大干一場，但由於香港於2004年4月後相關上市規則大幅收緊，規定買方在成為擁有超過30%普通股的股東後的24個月內，累計注入資產的任一指標高於殼公司的 收益、市值、資產、盈利、股本 等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。這等於資產注入胎死腹中，所以招商局必須要等兩年的時間才能進行注資，否則買殼上市只是個笑話。現在，兩年之期已滿，請看看招商置地的大動作：

最近兩條新聞與公告：

消息一，《經濟通通訊社8月4日專訊》招商局置地（00978）公佈，與招商地產及廣州招商房地產訂立協議，集團將收購廣州招商房地產49%股權，總代價約12.12億元（人民幣．下同），廣州招商房地產將成集團間接全資附屬公司，集團將分佔其100%綜合溢利。

公告二：

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以上兩條都變相的表明978最近開始的一系列利好動作，導致8月4日股價飆升12%，但我們還可以相信978應不止於這個價位，我們來看一個圖：

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從上圖我們可得知978是招商局地產收購。具體招商局地產是一個什麼樣的公司，可以看看下面的介紹：

招商局集團(簡稱「招商局」)是國家駐港大型企業集團，經營總部設於香港。截至2013年底，招商局集團擁有總資產4533.5億元，管理總資產4.42萬億元，集團淨資產2100.35億元。2013年實現營業收入723.58億元，利潤總額268.66億元，淨利潤222.52億元。其中招商地產總資產達到1300億人民幣，佔招商集團的總資產的28%，而招商局置地0978，總資產卻才290億，佔招商地產的22%。有一個來頭那麼大的母公司，你覺得招商局置地目前的價格合理嗎？如果不合理，那麼應該怎麼參照呢？

看好的理由2：

看同類行業橫向對比：

1.萬科----萬科集團總資產達4951億 淨資產達1017億。2012年5月15日萬科曾公告表示，公司之全資子公司萬科置業（香港）有限公司（簡稱「萬科置業」）與永泰地產（HK.0369）達成協議，將以港幣約10.79億元收購永泰地產持有的南聯地產（1036HK）的股份，佔重組後的南聯地產已發行股份總數的73.91%。（現今萬科置業海外1036.HK總資產21億 淨資產約 14億）

2.華僑城----華僑城總資產約1321億，淨資產達387億。其中在香港買殼上市的華僑城（亞洲） （3366HK） 總資產約268億，淨資產達61億）

3.金地集團----總資產約1309億，淨資產308億。於2012年3月收購00535HK，金地商置00535 總資產約156億，淨資產約71億。）

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從上表來看，978的價值還是值得重視的。別忘了招商地產還有1300億資產等待，其中的機會各位應該可以好好的摸索一下。

看好的理由3：

隨著兩年限制的解禁，招商局龐大的資產會以各種方式注入978，並且恰巧發現格隆早已經在2013年末就已經發表了這段話： 「這期我提供另外一個地產的投資線索供討論：參與東力實業（978）的配售。東力實業（978.HK）是招商局地產在香港的唯一上市平台，計劃於近期以不低於1.743港元向母公司及非關聯投資者分別發售不超過28.97億新股和不少於9.39億股新股，收購母公司旗下4個城市共計11個地產項目，總對價約為66.88億港元。這11個項目中，8個項目都在12-14年處於銷售結轉期，不僅保證了13-14年的利潤實現，也保證了持續的現金流。交易完成之後，招商地產（0024）及東力實業都將於國內從事房地產開發業務。為了避免競爭，雙方達成以下協議：1. 在現有4個城市，東力實業擁有獨家經營權；2. 在兩家企業都沒有進入的城市，東力實業擁有進入這些市場的優先選擇權。很明顯，在國內地產融資不暢的情況下，招商集團未來一定會把東力作為一個重要的發展平台。以交易完成後的總股本49億股計算，公司合理市值應該在82億（人民幣）上下，這個配股價拿到勝算是比較大的。 」 （港股那點事）「關於IC卡標的、環保新能源2013-10-19 」

看好的理由4:

招商局置地財務總監余志良表示，暫時維持全年銷售目標100億元人民幣，上半年合約銷售僅27億元，是由於期內供貨量較少。預計下半年可供推出的樓盤總價值160億元，其中130億為新推項目，期望去化率（可銷售比率）可達70%，仍有望達成目標。

該公司上半年毛利率按年大跌19%，至25%，余志良表示，行內毛利率均有下跌趨勢，由於新取地皮作價較以往貴，相關毛利率僅30%。期望獲母公司注資成本較低，有助於改善毛利率水平。

他指出，上半年淨負債比率由去年底的4%增至35%，仍低於香港內房股平均50%至60%水平，以支持快速發展，全年可動用資金60億至70億元，上半年已動用40多億元，預計下半年樓市銷情較好，回款期較短，將有70億資金回籠。

看好理由5：

近期200024招商局B傳聞正在計劃由B股轉為H股，這對978來說也是一個看好的因素，為什麼呢？因為在之前，978作為招商地產單獨的一個在港融資平台，在母公司的地位還是頗受重視的，但如今招商B若成功轉成H股，對978的地位來說是一個不小的衝擊。俗話說，人爭一口氣，978的高層為了不被排擠到邊緣，會快速擴張收購母公司資產，做大做強，避免招商局B的到來而對978產生的排擠。從而在港股融資平台之中站穩跟腳。

看好理由6：

近期恆指進入了一個小牛市的小高潮階段（24000點大關），而地產股屬於週期股票，對目前來說是值得關注並且留意的。恰恰符合了格老所說的牛市投資要點：投資週期股票，地產股從來都不缺乏機遇。

不管從宏觀局面來看，還是從公司盈利，後台與佈局來看，978目前都是一隻股價應該被低估了的價值的股票，按照目前的市值來說，1.2的價格有很大的上升空間。地產炒估值修復的階段應該過去了，後面應該是炒注資和NAV折價了。

相信看完了我的這幾點理由各位心裡應該有了點譜，如果有任何意見和看法歡迎討論，可能在文筆和表達方面略有不足，希望各位高手不吝指教。

華潤置地（1109）：核心盈利同比增25%，超市場預期

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1964

中渝置地再賣“家當” 並購、股權轉讓成大勢？

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4713727.html

中渝置地再賣“家當” 並購、股權轉讓成大勢？

一財網 羅韜 2015-11-18 19:16:00

這是中渝置地在今年內第四次出售自己的資產，雖然中渝置地希望謹慎投資，但是這個行為也被業內認為其面對日益競爭激烈的環境所做出的一種“妥協”。

房市寒冬 這棟大樓憑什麼開紅盤？「國泰置地」招租半年 躍居北市四大頂級商辦

2016-01-18  TWM

房市步入冰河期，但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略，衝出複合式商辦的好成績。 台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低，房市步入冰河期。就在此時，頂級商辦租賃市場卻表現亮麗，租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場，短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示，法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。 位於捷運市府站出口，低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心，高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場，也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦，其中包括頂級辦公室與景觀餐廳，一五年十一月正式開幕以來，已成信義區新地標。 推早鳥價 租金採彈性制 不僅商場人氣旺，辦公大樓出租率也異軍突起，樓地板面積共二．五萬坪，不到半年就已去化三千坪，在風光背後，靠的是國壽定位清楚的規畫設計，與彈性靈活的招租策略，才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。 時間回到○四年，國產局（現為國產署）標售信義計畫區最後一塊大面積土地，國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元，取得編號A3土地，創下信義計畫區土地 標售第三高價，「當時房地產業還很不景氣，國產局九次標售這塊土地都流標，直到降低底價，第十次才賣出去，國壽出手搶標，也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。 當時，擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇，為了將A3打造為地標建築，土地一放七年，為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓，並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理，但後來因故破局，計畫只好重新修正，國壽僅留下商辦與商場，這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。 五星級飯店計畫夢歇，然而，要在台北市去化高達二．五萬坪的辦公大樓，並不是件簡單的事，國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構，還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力，這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。 作為信義計畫區商辦大樓的最大房東，國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱，高力國際總監楊慧明印象深刻，國壽非常早就開始「暖身」，積極對商用不動產顧問 公司作簡報，從設備到租金，介紹得非常詳細，再搭配「早鳥優惠」，在前七個樓層租滿前，每坪只要三千元，另有裝潢期和車位租金的優惠方案，相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情，相當具有誘因。 擁CP值 緊抓外商客群 根據仲量聯行統計，台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年，當時完工的商辦面積高達四．四萬坪，但隨著房地產不景氣，這三年A級辦公大樓推案量遞減，國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。 一五年中，國泰置地取得使用執照後正式對外招租，「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高，但大面積的商辦剛好面臨空窗期，最大 勁敵台北一○一大樓已滿租，國泰置地是目前信義計畫區中，少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓，果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選，包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。 「它抓住的客層，剛好都是最重視CP值（性價比）的外商公司，這個客層也是台北市辦公室市場的主力。 」世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司總經理林俊銘分析，這幾年台灣景氣停滯，連帶使外商公司在承租辦公室時，也得精算成本，因此，坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求，是國泰置地能夠快速去化的關鍵。 據了解，國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈，兼具省電節能、十年保固功能，空調設備也可以分六區控制，即使晚上加班也可以降低費用，充分符合環保趨勢，這都是外商公司相當重視的承租條件。 此外，緊鄰捷運站的優勢，讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司，願意付比原辦公商圈稍高的租金，遷入信義計畫區。 走高質感 有微風置地加持另一部分，走高單價精品路線的微風信義，也替國泰置地加分不少，由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通，捷運乘客可直接走入商場大樓，A3高達一．二萬坪的商場空間，早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。 與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢，一三年以年租金五億元的價碼搶下租約，並走高質感路線，果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。 除了微風年租金五億元以上，加上近四十層商辦有兩萬多坪，年租金至少有十至十二億元水準，隨著未來租金還有調整空間，國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。 撰文 / 梁任瑋

跌市中尋寶：粵海置地 ＆ 平安保險

1982年2月13日: 置地投得中區地王

其實最近很多全購交易都值得投資，礙於資金上不足夠，所以都沒有買過。但是可以寫寫其他舊舊的報導。忽然翻起34年前，1982年2月13日的報紙，原來當日也是星期六的昨天，即是星期五，原來也有大事發生。

1982年2月12日，中區地王(即現在國際金融中心對面交易廣場大廈)的土地，只有置地、新鴻基地產及長江實業投標，由置地以47.55億元，壓倒長江實業(即重組後的長實地產(1113)部分)的46億和新鴻基地產(16)的41億投得，平均每呎地價32,000元，樓面價格2,200元，高出市價一成，亦出乎市場預料之外。

這塊地的重要之處，就是未來交易廣場的核心香港聯合交易所(即現時香港交易所(388))就是在交易廣場，亦是香港當時股票的交易情況將會聚集於此。

當時香港處於主權移交的爭拗中，情況不明朗，有部分人恐怕97影響，所以對地皮的成交沒信心，股市也持續低降起來。在投標後，有部分人對香港前景的信心加強，對股市也有利好的效應，

該物業需在3個月內需繳付60%的地價，即約28.53億元，餘下4成約19.02億在2.5年內支付，由於當時香港銀行業規模尚稱不大，而置地需在短期繳納大額的地價予政府主要以借貸等方式支付，所以導致預期銀根緊張，拆息短短幾日間由9厘，一度抽升至幾日後的最高16厘。加上，該物業亦需在地底建立巴士總站及小巴總站，其中大部分需在1984年9月完成，剩下部分需於1986年3月完成，加上利息部分投資約80億。由於興建時間期短，亦對其資金壓力有一定影響，加上置地之前多項看好香港投資，例如狙擊香港電話(經多次合併後為現時的電訊盈科(8)及香港電訊信託(6823))及香港電燈(即現時的電能實業(6)，實體資產為香港電燈(2638))的34.9%股權，以及美麗華酒店(71)新翼的重建投資，投資在香港金額約在100多億之譜，大部分亦以債務支付。當時的利息水平亦在10%以上，即是說，這些投資的利息成本就已經10多億了，但由於大部分的投資仍在建設中，也是顆粒無收，只要香港經濟面臨長時間不景，置地當然也會沒頂。

不幸地，當時對香港的主權危機憂慮使得投資者對香港前景悲觀，加上當時香港經濟已有接近10年的榮景，亦需面臨轉向，加上當時置地其中一位重要合作夥伴佳寧集團當時因欺詐問題破產，亦導致市場環境轉差情況甚急，最終使置地面臨虧損及財政困難，需要出售香港電話及香港電燈股權予大東電報及和記黃埔(即重組後的長和(1))，亦放棄了美麗華酒店(71)新翼的重建，最終把資金集中於都把交易廣場建設。在1984簽訂中英聯合聲明後，市況開始轉好，成功捱過低潮，終把交易廣場物業的3期及富臨閣(The Forum)，在1988年完全建成。

其後交易廣場左2009年成功取得政府屋宇署許可，在2014年完成重建富臨閣(The Forum)，提升租金收入。現時該物業以中區租金及資本值估算，相信現時估值約500億港元，較投資成本多約5倍。

由以上可見，市況就算多麼不利，只要是有足夠的資金，能夠保持足夠守勢的話，贏家一定是大家。

粵海置地(0124)的啤酒廠土地價值

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0607/LTN20160607906_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0316/LTN201603161008_C.pdf

公司手上現金約37億港幣，補地價耗去27億港幣現金，現金僅剩下約10億。但帳面值約幾百萬港幣的土地，現在變成約72億港幣的土地，可開發面積約46萬平方米，如果以現時深圳的土地價格約每平方米6萬人民幣計算，項目價值約276億人民幣(約330億港幣)，扣除開發成本每平方米約2萬人民幣，實際可獲得利潤約184億人民幣(約220億港幣)，相對現時市值已經有約75%的折讓。但開發時間需要約5年，亦需要冒銷售時機的風險，況且物業也大部分持作投資用途，不會變現，所以進一步來說，可能折讓會較大，以這類股票的估值來看，相信會在0.3倍市帳率左右，加上估計5年後約70億市值是一個較公允的市值，以約6%的預期回報率來計，現時約54億市值相信是一個合理的估值，相對現時40億市值亦有一定量增值空間。

華潤置地聯席總裁張大為：北京大區簽約額超200億 將推頂級產品

剛剛完成組織和人事調整的華潤置地，如何規劃和展望其未來?

7月28日，華潤置地新北京大區“城市•昆侖”新品發布會在京舉辦。這也是內部架構調整合並後的華潤置地新北京大區第一次公開亮相，華潤置地聯席總裁、北京大區董事長張大為和華潤置地副總裁、北京大區總經理蔣智生一同出席，此前備受關註的昆侖域項目也在此次會上發布。

組織架構和人事雙調整

7月初，華潤置地(1109.HK)剛剛完成區域整合和管理團隊的調整，現任副主席唐勇將主持公司全面工作，同時設置聯席總裁管理架構，聯席總裁張大為、李欣協助唐勇開展工作，組成華潤置地三人核心團隊。

公司的區域構架方面，華潤置地正式由九個大區調整為六個大區，其中北京大區和山東大區合並、上海大區和江蘇大區合並、深圳大區和福建大區合並，其余成都、沈陽、武漢大區保持不變。

對於公司為何進行整合調整，張大為表示，這是為適應華潤置地“十三五”戰略而實行的組織變革，9個大區合並為6個大區，進一步強化城市深耕細作，聚焦北京、上海、廣深一線城市都市圈，發揮成都、武漢、沈陽區域核心城市輻射力。“十三五”期間，華潤置地確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。

在過去的2015年，華潤置地的經營業績應該可以令股東方滿意。

銷售物業方面，2015年華潤置地銷售物業簽約額人民幣851.5億元，實現簽約面積675.9萬平方米。投資物業方面，截至2015年年底，華潤置地在營購物中心22個，已進入中國內地17個城市，總在營面積達491萬平方米，合作商家超1000個，合作品牌近2500個，會員人數116萬，包括酒店經營在內的投資物業實現營業額港幣 66.5 億元。

截至2015年底，華潤置地總資產為3965億港元，土地儲備面積達4126萬平米，進駐全國54個城市，開發項目超120個。

張大為稱，在房地產轉型的大環境背景下，華潤置地提出2+X的全新商業模式，也就是在堅持銷售物業、投資物業雙輪驅動的同時積極尋求轉型，努力探索經營創新、業務創新。“十三五”期間，新北京大區將重點從精準投資、卓越運營、變革創新三方面助力戰略落地，集中優勢資源聚焦一二線城市發展，做實大區，深度挖掘客戶需求，以成就客戶、以高品質戰略兌現品質給城市更多改變的品牌諾言。

為何聚焦一二線？

張大為所言的“做實大區”也有了數據上的體現。他透露，新北京大區今年的簽約額已經超過200億元。

他表示，華潤置地將堅持“精準投資”的戰略，一是要聚焦一二線城市，二是把握發展窗口。華潤置地新北京大區已經進入14個城市，其中有7個一二線城市。

從經營數據上也可以解釋華潤置地為何要聚焦一二線城市。

蔣智生對外發布了新北京大區的戰略布局和運營指標，目前在新北京大區的業績構成中，北京的業績貢獻為55%，6個二線城市也貢獻了30%的業績，兩者之和已經超過八成。

“整體毛利率達到28%，處於行業較好水平。另外，以現在的去化速度，華潤置地的房子還夠賣四年時間。”蔣智生說。

當前樓市分化形勢下，一二線城市目前已經成為大型房企必爭之地，競爭激烈也將迫使企業產品升級做優。

上述發布會上，張大為展示了華潤置地位於三大一線城市的頂級產品——北京昆侖域、上海靜安府及深圳灣悅府。

昆侖域所在地塊為豐臺“亞林西西側地塊”，2015年1月初，華潤招商九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價摘得，溢價率近50%。

蔣智生表示，昆侖域要把產品做到極致來回饋購房者，這將是致敬這座城市的進取心，滿足人們對美好生活向往的作品。

截至目前，華潤置地尚未發布昆侖域的售價。

華潤置地聯席總裁張大為：京滬深將推三大頂級產品

剛剛完成組織和人事調整的華潤置地，如何規劃和展望其未來?

7月28日，華潤置地新北京大區“城市•昆侖”新品發布會在京舉辦。這也是內部架構調整合並後的華潤置地新北京大區第一次公開亮相，華潤置地聯席總裁、北京大區董事長張大為和華潤置地副總裁、北京大區總經理蔣智生一同出席，此前備受關註的昆侖域項目也在此次會上發布。

組織架構和人事雙調整

7月初，華潤置地(1109.HK)剛剛完成區域整合和管理團隊的調整，現任副主席唐勇將主持公司全面工作，同時設置聯席總裁管理架構，聯席總裁張大為、李欣協助唐勇開展工作，組成華潤置地三人核心團隊。

公司的區域構架方面，華潤置地正式由九個大區調整為六個大區，其中北京大區和山東大區合並、上海大區和江蘇大區合並、深圳大區和福建大區合並，其余成都、沈陽、武漢大區保持不變。

對於公司為何進行整合調整，張大為表示，這是為適應華潤置地“十三五”戰略而實行的組織變革，9個大區合並為6個大區，進一步強化城市深耕細作，聚焦北京、上海、廣深一線城市都市圈，發揮成都、武漢、沈陽區域核心城市輻射力。“十三五”期間，華潤置地確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。

在過去的2015年，華潤置地的經營業績應該可以令股東方滿意。

銷售物業方面，2015年華潤置地銷售物業簽約額人民幣851.5億元，實現簽約面積675.9萬平方米。投資物業方面，截至2015年年底，華潤置地在營購物中心22個，已進入中國內地17個城市，總在營面積達491萬平方米，合作商家超1000個，合作品牌近2500個，會員人數116萬，包括酒店經營在內的投資物業實現營業額港幣 66.5 億元。

截至2015年底，華潤置地總資產為3965億港元，土地儲備面積達4126萬平米，進駐全國54個城市，開發項目超120個。

張大為稱，在房地產轉型的大環境背景下，華潤置地提出2+X的全新商業模式，也就是在堅持銷售物業、投資物業雙輪驅動的同時積極尋求轉型，努力探索經營創新、業務創新。“十三五”期間，新北京大區將重點從精準投資、卓越運營、變革創新三方面助力戰略落地，集中優勢資源聚焦一二線城市發展，做實大區，深度挖掘客戶需求，以成就客戶、以高品質戰略兌現品質給城市更多改變的品牌諾言。

為何聚焦一二線？

張大為所言的“做實大區”也有了數據上的體現。他透露，新北京大區今年的簽約額已經超過200億元。

他表示，華潤置地將堅持“精準投資”的戰略，一是要聚焦一二線城市，二是把握發展窗口。華潤置地新北京大區已經進入14個城市，其中有7個一二線城市。

從經營數據上也可以解釋華潤置地為何要聚焦一二線城市。

蔣智生對外發布了新北京大區的戰略布局和運營指標，目前在新北京大區的業績構成中，北京的業績貢獻為55%，6個二線城市也貢獻了30%的業績，兩者之和已經超過八成。

“整體毛利率達到28%，處於行業較好水平。另外，以現在的去化速度，華潤置地的房子還夠賣四年時間。”蔣智生說。

當前樓市分化形勢下，一二線城市目前已經成為大型房企必爭之地，競爭激烈也將迫使企業產品升級做優。

上述發布會上，張大為展示了華潤置地位於三大一線城市的頂級產品——北京昆侖域、上海靜安府及深圳灣悅府。

昆侖域所在地塊為豐臺“亞林西西側地塊”，2015年1月初，華潤招商九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價摘得，溢價率近50%。

蔣智生表示，昆侖域要把產品做到極致來回饋購房者，這將是致敬這座城市的進取心，滿足人們對美好生活向往的作品。

截至目前，華潤置地尚未發布昆侖域的售價。