經濟觀察報 記者 郭海飛 近日，華潤置地有限公司（以下簡稱「華潤置地」，01109.HK）發佈的2013年中期業績報告顯示，今年上半年實現淨利潤約44億港元，淨利潤率由46.1%下降為27.8%，毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。
利潤率大幅下降，成為華潤置地6月17日新任的董事長吳向東面臨的第一個難題。吳向東現年45歲，持有清華大學建築管理學和工程力學雙學位，1993年加入華潤集團，曾任華潤物業有限公司副總經理，2005年加入華潤置地，2009年6月便升任華潤置地CEO。
華潤置地利潤率的下滑，早在三年多前便埋下隱患，面對2010年4月出台的房地產調控，華潤置地開始了加速向三四線城市佈局的步伐。
雖然從去年下半年開始，房地產市場回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線城市，但這並不能在短期內為其貢獻利潤，而兩三年前拿下的大批三四線城市項目，正在大幅進入結算期，嚴重影響了華潤置地的利潤率。
調控下搶佔三四線城市
面對2009年下半年房價的瘋狂上漲，步入2010年，國務院連出「國十一條」、新「國十條」兩記重拳，通過限購、限貸等一系列政策手段，對房地產市場進行新一輪調控。
在一二線城市嚴格限購限貸、市場前景暗淡的背景下，華潤置地從2010年開始大幅佈局二三線城市。
華潤置地2010年年報顯示，2010年其斥資190億元人民幣，增加了660萬平方米的土地儲備，使其戰略佈局從2009年的22個城市拓展到2010年的31個，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。
隨著調控的逐步深入，華潤置地也加快了進入三四線城市的步伐。財報顯示，2011年，華潤置地耗資195億元人民幣，新增942萬平方米土地儲備，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，其中僅有南京一個城市是二線城市，其戰略佈局也由2010年的31個城市增加到39個。
截至2012年3月7日，其土地儲備規劃建築面積約3000萬平方米，但是北京和上海等一線城市土地儲備約200萬平方米，佔比僅約為1/15，而綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬寧、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市，土地儲備達1000萬平方米以上，佔比超過1/3。
然而，三四線城市並沒有為華潤置地貢獻過多的業績。華潤置地2012年年報顯示，2012年其住宅開發業務共實現385億港元的營業額，而綿陽、常州、南通、揚州和廈門等三四線城市，僅貢獻了不到40億港元的營業額，佔比僅約1/10，其餘均為一二線城市所得，其中僅北京、上海和深圳三大一線城市，就貢獻了超過100億港元的營業額，佔比超過26%。
「兩年前，我們開始快速地佈局三四線城市，比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等，後來發現情況並不如我們預想的那麼樂觀，依然是一二線城市貢獻了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點，城鎮化風潮還沒有完全形成。」華潤置地品牌總監、華潤置地北京公司總經理蔣智生今年初接受經濟觀察報採訪時稱。
財報顯示，華潤置地的毛利率也由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地自2007年上市後，住宅開發業務毛利率首次出現下降，此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。
「我們在唐山、秦皇島等城市的銷量上來了，但價格沒怎麼漲。」蔣智生解釋。華潤置地財報顯示，截至2012年底，其唐山橡樹灣項目共實現17萬平方米銷售面積，2012年實現9.4萬平方米銷售面積，但是銷售均價卻由2011年的人民幣10736元/平方米下降為2012年的8547元/平方米，降幅約2000元。
重新向一二線城市傾斜
2012年下半年，隨著房地產市場的回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線市場。
華潤置地財報顯示，2012年其共斥資93億元人民幣，新增490萬平方米土儲，其中新進入的西安、溫州、南寧三個城市土地儲備達到160多萬平方米；截至8月18日，今年其又耗資204億元人民幣，新增400萬平方米土地，新進入廣州、煙台和太原3個一二線城市，其中還包括以109億元人民幣拿下的深圳前海地王項目。
「從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜。」蔣智生稱。華潤置地2013年中期業績報告顯示，雖然華潤置地的土地儲備可規劃建築面積總量與2012年3月初的3000萬平方米持平，但是北京、上海和深圳三個大區從2012年3月初的200萬平方米淨增520萬平方米，到目前的720萬平方米。
「但是一個項目從拿地到實現營業結算，最少需要一年半的時間，在北京、上海這種一線城市，最少需要兩年時間。」同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉向經濟觀察報介紹。因此，華潤置地於去年下半年和今年在一二線城市拿下的大批項目，並不能在短期內為其貢獻營業額和利潤，而其兩三年前在三四線城市拿下的大量項目，正在步入結算期。
2013年中期業績報告顯示，今年上半年華潤置地共實現營業額158億港元，其中住宅開發業務實現126億港元，但是其毛利潤率卻由去年同期的47.6%下降為31.4%。
「主要是由於2010年和2011年，在三四線城市拿下的項目現在進入結算期，而價格和利潤率都沒有一二線城市的項目高。」蔣智生稱，「三四線城市價格漲幅不明顯，銷售量提升也不大，與一二線城市有一個比較大的反差。」
華潤置地2013年中期業績報告也顯示，北京和上海兩大一線城市大區，僅貢獻了36億港元的營業額，在126億港元的總營業額中佔比不到三成，而包括綿陽在內的成都大區卻貢獻了近50億港元的營業額。同時包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、萬寧、泰州、淄博、鹽城、威海、秦皇島、贛州和日照等在內的十幾個三四線城市，2012年已經實現100多億港元的簽約銷售額，隨著在今年上半年部分實現結算，進一步拖累了華潤置地的利潤率。
「比如北京、天津和秦皇島分別為一二三線城市，北京是價格漲得很猛，銷售量也一直恢復得很迅速，但是天津價格漲幅就沒有北京明顯，量當然也很大，到了秦皇島銷售量漲幅就只有一點，價格基本比較平。」蔣智生介紹。
利潤率下滑的另一個原因是，2012年初，在二三線城市手持超過2800萬平方米土地儲備的華潤置地，進行了產品戰略調整。「本集團針對首置和首改的剛性需求，調整產品結構，持續推出中小戶型產品，全年144平方米以下戶型成交佔比超過85%。」時任華潤置地董事會主席的王印在2012年度主席報告中稱，同時加快周轉，2012年共有8個項目實現拿地到開盤週期控制在12個月內。
「面對行業調控，本集團住宅產品繼續聚焦首次置業和首次改善類需求，提供中小戶型產品。」華潤置地新任董事會主席吳向東在2013年中期業績報告中稱，「本集團可結算、可銷售的資源將分佈在更多的城市和更多的項目數量上，且更大比例地來源於剛性需求佔主導的二線、三線城市。」
而這或將進一步拖累華潤置地的利潤率，申銀萬國預計，華潤置地2013年全年毛利率難有提高，「管理層在分析師會議上表示，由於2011-2012年降價週期中銷售的項目，從今年開始大量進入結算通道，而全年入賬的全新項目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍將維持在上半年的30%附近。」
利潤率下滑是行業趨勢
利潤率下滑的，並不只有華潤置地一家。萬科2013年中報顯示，今年上半年其房地產業務毛利率為23.8%，較2012年同期下降2.7個百分點，保利地產今年上半年的房地產業務毛利率由去年同期的37.51%下降為30.91%，而以高利潤著稱的中海地產，2013年上半年的毛利潤率也由去年同期的41%下降為36%。
「長期來看，行業進入下半場之後，利潤率下降的趨勢是存在的。」萬科總裁郁亮曾對媒體表示。「隨著調控的深入和競爭的加劇，整個房地產行業確實出現利潤率下滑的趨勢，以前行業的平均毛利潤率大多在40%以上，現在大致在36%-37%的水平，淨利潤率維持在14%-15%的水平。」張宏偉稱。
但與上述品牌房企相比，華潤置地的利潤率下滑幅度卻是最大的，16.2%的下滑幅度是萬科的6倍、中海地產的3倍多、保利地產的2.45倍。申銀萬國預計，華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升，「但更顯著的回升則要等到2015年」。
「我相信，城鎮化的發展，一二線城市還是一個重要的方向，市場需求量還會有巨大的釋放。隨著一二線城市項目的入市結算，我相信到今年年底，我們的利潤率就上來了。」蔣智生稱。
「雖然利潤率有所下降，但並不意味著利潤的下滑，隨著住宅產業化和開發週期的加快，房產商的規模逐漸擴大，利潤也將逐步提高。」張宏偉表示。華潤置地2013年中期業績報告也顯示，截至8月18日，其已經鎖定2013年住宅結算額506億元人民幣，已較2012年全年的住宅實際結算營業額高出約62.6%。
「我們保守預測華潤置地今年合約銷售將增兩成至620億，明後兩年仍將保持20%以上的增速，推動2015年突破1000億人民幣。」申銀萬國如此預測華潤置地的前景。