📖 ZKIZ Archives

幾點理由看好招商局置地（0978.HK） 格隆匯

http://xueqiu.com/1333325987/30652736
股金多少事 都付笑談中

近期，格隆匯會員子非魚分享了一些關於招商局置地的看法，正好招商局置地借殼上市兩年期滿，母公司招商地產千億資產注入預期愈發強烈，地產股經歷了前期的估值修復階段以後，炒注資和NAV折價將成為未來新的看點。我們把他的觀點分享出來，供大家參考。文中觀點僅代表個人看法。

以下為子非魚的分享內容：

筆者注意到一隻似乎潛力的股票，想有幾個觀點與大家分享。

招商局置地（0978），前身乃東力實業控股（0978），是招商局地產在香港買殼上市的一家公司早在2012年4月，招商局提出了以每股0.5元每股的價格，無條件強制性現金收購了東力實業的707,110,832的股份（佔該公司總股份70.18%），買賣雙方達成協議，招商局地產正式成為了該公司的主人。以下是該公司被收購後調整的股份結構：

查看原图
看好的理由1：

招商局在其後擁有該公司74.35%的股份，之後改名為招商局置地。本來按理來說應該大干一場，但由於香港於2004年4月後相關上市規則大幅收緊，規定買方在成為擁有超過30%普通股的股東後的24個月內，累計注入資產的任一指標高於殼公司的 收益、市值、資產、盈利、股本 等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。這等於資產注入胎死腹中，所以招商局必須要等兩年的時間才能進行注資，否則買殼上市只是個笑話。現在，兩年之期已滿，請看看招商置地的大動作：

最近兩條新聞與公告：

消息一，《經濟通通訊社8月4日專訊》招商局置地（00978）公佈，與招商地產及廣州招商房地產訂立協議，集團將收購廣州招商房地產49%股權，總代價約12.12億元（人民幣．下同），廣州招商房地產將成集團間接全資附屬公司，集團將分佔其100%綜合溢利。

公告二：

查看原图
以上兩條都變相的表明978最近開始的一系列利好動作，導致8月4日股價飆升12%，但我們還可以相信978應不止於這個價位，我們來看一個圖：

查看原图
從上圖我們可得知978是招商局地產收購。具體招商局地產是一個什麼樣的公司，可以看看下面的介紹：

招商局集團(簡稱「招商局」)是國家駐港大型企業集團，經營總部設於香港。截至2013年底，招商局集團擁有總資產4533.5億元，管理總資產4.42萬億元，集團淨資產2100.35億元。2013年實現營業收入723.58億元，利潤總額268.66億元，淨利潤222.52億元。其中招商地產總資產達到1300億人民幣，佔招商集團的總資產的28%，而招商局置地0978，總資產卻才290億，佔招商地產的22%。有一個來頭那麼大的母公司，你覺得招商局置地目前的價格合理嗎？如果不合理，那麼應該怎麼參照呢？

看好的理由2：

看同類行業橫向對比：

1.萬科----萬科集團總資產達4951億 淨資產達1017億。2012年5月15日萬科曾公告表示，公司之全資子公司萬科置業（香港）有限公司（簡稱「萬科置業」）與永泰地產（HK.0369）達成協議，將以港幣約10.79億元收購永泰地產持有的南聯地產（1036HK）的股份，佔重組後的南聯地產已發行股份總數的73.91%。（現今萬科置業海外1036.HK總資產21億 淨資產約 14億）

2.華僑城----華僑城總資產約1321億，淨資產達387億。其中在香港買殼上市的華僑城（亞洲） （3366HK） 總資產約268億，淨資產達61億）

3.金地集團----總資產約1309億，淨資產308億。於2012年3月收購00535HK，金地商置00535 總資產約156億，淨資產約71億。）

查看原图
從上表來看，978的價值還是值得重視的。別忘了招商地產還有1300億資產等待，其中的機會各位應該可以好好的摸索一下。

看好的理由3：

隨著兩年限制的解禁，招商局龐大的資產會以各種方式注入978，並且恰巧發現格隆早已經在2013年末就已經發表了這段話： 「這期我提供另外一個地產的投資線索供討論：參與東力實業（978）的配售。東力實業（978.HK）是招商局地產在香港的唯一上市平台，計劃於近期以不低於1.743港元向母公司及非關聯投資者分別發售不超過28.97億新股和不少於9.39億股新股，收購母公司旗下4個城市共計11個地產項目，總對價約為66.88億港元。這11個項目中，8個項目都在12-14年處於銷售結轉期，不僅保證了13-14年的利潤實現，也保證了持續的現金流。交易完成之後，招商地產（0024）及東力實業都將於國內從事房地產開發業務。為了避免競爭，雙方達成以下協議：1. 在現有4個城市，東力實業擁有獨家經營權；2. 在兩家企業都沒有進入的城市，東力實業擁有進入這些市場的優先選擇權。很明顯，在國內地產融資不暢的情況下，招商集團未來一定會把東力作為一個重要的發展平台。以交易完成後的總股本49億股計算，公司合理市值應該在82億（人民幣）上下，這個配股價拿到勝算是比較大的。 」 （港股那點事）「關於IC卡標的、環保新能源2013-10-19 」

看好的理由4:

招商局置地財務總監余志良表示，暫時維持全年銷售目標100億元人民幣，上半年合約銷售僅27億元，是由於期內供貨量較少。預計下半年可供推出的樓盤總價值160億元，其中130億為新推項目，期望去化率（可銷售比率）可達70%，仍有望達成目標。

該公司上半年毛利率按年大跌19%，至25%，余志良表示，行內毛利率均有下跌趨勢，由於新取地皮作價較以往貴，相關毛利率僅30%。期望獲母公司注資成本較低，有助於改善毛利率水平。

他指出，上半年淨負債比率由去年底的4%增至35%，仍低於香港內房股平均50%至60%水平，以支持快速發展，全年可動用資金60億至70億元，上半年已動用40多億元，預計下半年樓市銷情較好，回款期較短，將有70億資金回籠。

看好理由5：

近期200024招商局B傳聞正在計劃由B股轉為H股，這對978來說也是一個看好的因素，為什麼呢？因為在之前，978作為招商地產單獨的一個在港融資平台，在母公司的地位還是頗受重視的，但如今招商B若成功轉成H股，對978的地位來說是一個不小的衝擊。俗話說，人爭一口氣，978的高層為了不被排擠到邊緣，會快速擴張收購母公司資產，做大做強，避免招商局B的到來而對978產生的排擠。從而在港股融資平台之中站穩跟腳。

看好理由6：

近期恆指進入了一個小牛市的小高潮階段（24000點大關），而地產股屬於週期股票，對目前來說是值得關注並且留意的。恰恰符合了格老所說的牛市投資要點：投資週期股票，地產股從來都不缺乏機遇。

不管從宏觀局面來看，還是從公司盈利，後台與佈局來看，978目前都是一隻股價應該被低估了的價值的股票，按照目前的市值來說，1.2的價格有很大的上升空間。地產炒估值修復的階段應該過去了，後面應該是炒注資和NAV折價了。

相信看完了我的這幾點理由各位心裡應該有了點譜，如果有任何意見和看法歡迎討論，可能在文筆和表達方面略有不足，希望各位高手不吝指教。