ZKIZ Archives


小產權房的解藥

http://magazine.caixin.com/2012-03-16/100369105.html

 國土資源部部長徐紹史在「兩會」上表示,今年國土資源部將一手抓調研,一手抓執法,為大規模清理小產權房做準備。而去年底國土資源部也有政策發佈,明確小產權房不予確權登記,不受法律保護。諸多信息表明,今年的房地產監管焦點可能要瞄向「老大難問題」——小產權房。

  小產權房可謂最具中國特色的房產所有制形式,源於中國城鄉土地二元所有制,即城市建設用地為國家所有,而農村土地為集體所有。隨著城市化的進 程,城鄉邊界一步步擴張,農村土地不可避免地成為商業用地。如果在私有產權明晰的國家,地價的上升自然會惠及土地的原有主人。但由於中國的特殊國情,城市 建設用地劃撥和轉讓由地方政府壟斷,並且往往在徵地中僅以農業價值對農民進行補償,從中獲取巨額差價。有農民或鄉村集體組織,也想從城市化土地升值中分一 杯羹,於是就自己建房出售,甚至委託房地產商開發,大批量出售此類「無證房」。

  在巨大的經濟利益推動下,小產權房屢禁不止,蓬勃發展。深圳是全國小產權房問題最突出的城市之一,小產權房佔全市住房總套數的56%,約一半深圳人居住其中。目前,小產權房的交易由於不受限購令的約束,更是異常紅火。比如北京地區的小產權房價格最近就在「逆勢上漲」。

  違反現行土地利用法律法規的小產權房,牽涉包括國家、農村集體、村民以及小產權房購買者等多方面的利益。如何妥善對待和處理小產權房問題,成為 社會各界關注的焦點,也成為各級政府亟待解決的一個難題。如果一味強行清理拆除,必然在摧毀社會財富的同時,導致社會矛盾的激化,實屬下策。有地產業者最 近提出,將小產權房改造成公寓出租,以提供給新進入城市的農民工居住。此舉或涉及國有部門對小產權房進行贖買,或由小產權購房者自行出租,都會間接承認小 產權購房者物權的合法性,並使其從中獲利,勢必給更多的建房買房者「榜樣的力量」,從長期來看無法根治小產權房問題,可謂中策。

  應該看到,小產權房有其一定的積極意義,比如解決外來人員和中低收入人員住房問題,安撫原住地失地村民等。實際上,小產權房問題的本質,就在於 沒有履行從農村用地改造為城市建設用地的合法手續,所以造成了國有土地轉讓金的流失。從這個角度來看,對存量的小產權房問題也許可以依賴房產稅徵收來解 決,通過對產權進行確權,並對其徵收超過普通住房稅率的房產稅應該是一個大致可行的方向。通過對房產稅進行調節,可使其持有成本增加,房價下降。當房價低 到一定程度,修建小產權房也就無利可圖了。

  用房產稅的辦法破解小產權房之困局,可達到以下四個目的:首先,社會財富得到了保存,避免了建設材料和勞動力的浪費,減少強制拆遷可能導致的社 會矛盾激化;其次,建房者的土地出讓獲利仍基於農業價值,因為土地的商業價值已經被資本化到房產稅中,而國有土地轉讓金的流失可以通過房產稅來彌補,相對 公平;第三,對於囤積居奇的投機者,如果實行高額的房產稅和多套房產的累進稅制度,其持有成本大大增加,投機動機也會下降;最後,對於中低收入的購房者, 可以考慮房產稅與其收入掛鉤的原則,在其經濟情況較差時可以少收,在其收入增加之後則可增稅,比較公正。當然,房產稅只是解決小產權房問題的一步棋而已, 還需要和其他的配套法律法規一起協調,比如建立長期的城鄉發展規劃,合理分配城市化的土地升值收益,解決失地農民的就業、教育、福利等民生問題,才能從長 遠解決這一困境。大禹治水,宜疏不宜堵;破解小產權房之困,也是一樣的道理。

  作者為約翰·霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授


產權房 產權 的解 解藥
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32036

深圳土改:「小產權房」的地,就是海綿裡的水

http://www.infzm.com/content/77003

深圳是中國唯一一個沒有農村的城市,全部土地已經國有化,卻有近一半的建築都是原住民的「小產權房」。

在這個幾乎無地可用的城市,這些「歷史遺留非法建築」,成為撬動未來的支點。

2012年5月25日,深圳土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上,國土資源部部長徐紹史評價「這是又一次里程碑式的戰略決策」。

在1987年以「土地拍賣第一槌」深刻改變了整個中國的土地制度後,深圳又一次成為土地改革的焦點。

這一次,擺上桌面的是巨量「歷史遺留非法建築」——佔深圳建築近一半的「小產權房」。

「海綿裡的土地」

「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來。」這些被稱為「城中村」的集體土地,雖然理論上已經全部國有化,但現實中已成為深圳城市建設中最大的一批「制度飛地」。

作為深圳最「資深」的商業化片區,毗鄰香港的羅湖區隨著深圳城市中心的西移而一度陷入沉寂,最近卻又重新熱鬧了起來。

隨著深圳城市更新規劃的啟動,未來5到10年內,面積34.7平方公里的羅湖將有大約1/4的面積被納入更新項目之內。為此區政府成立了四個城市更新辦公室,近期將抽調一批「作風過硬、吃苦耐勞」的幹部全力推動項目區內的拆遷。

實際上,深圳的每一個區,都在為這場規模空前的城市更新而緊鑼密鼓地準備著。

在深圳市規劃國土委2012年5月31日公佈的第二批城市更新單元規劃中,又有12個項目被納入新的規劃,涉及重建面積超100萬平方米。

加上此前公佈的更新項目,深圳市在過去三年內已經公佈了109個城市更新單元規劃,涉及深圳所有下屬行政區,原處於特區關外的寶安和龍崗更是密集。

這場規模空前的城市更新大劇目,不僅令包括康佳、天健在內的本土企業在資本市場中獲得了力度空前的追捧,更引來了華潤、招商、中糧等央企軍團和萬科等地產巨頭。

不過,就在短短一年前,深圳還因「無地可拿」而遠離房地產開發商們的視野:2010年深圳土地調查統計數據顯示,全市土地總面積1991.71平方 公里,其中建設用地917.77平方公里。按照現有的土地規劃指標,從2011年起,未來十年內這個城市每年只能拿出4平方公里的新增建設用地。

4平方公里,除去市政公共設施佔地,用於商業開發已經所剩無幾,對於每年商品房銷售面積超過10億平方米的地產市場,更是幾近於無。

對於熟悉深圳土地市場發展歷史的市場人士來說,這僅僅是深圳土地現實的一個表面。一位資深的市場人士向南方週末記者解釋,「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來」。

海綿裡的土地,奧秘在於——官方資料顯示,2011年深圳全市土地總面積1991平方公里,建設用地917.77平方公里中,其中原農村集體用地為390平方公里,佔比高達42%。在這些集體用地中,有近300平方公里的土地,都屬於非法佔用。

這些被稱為「城中村」的集體土地,在過去三十多年的城市建設中,由於複雜的產權和制度糾纏,始終難以被真正納入深圳城市建設的總體規劃之中。儘管經 歷了1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後,深圳所有的土地全部完成了國有化,但這些土地在現實中依然按照過去的邏輯存在著,在 容納了深圳70%以上外來人口的同時,成為深圳城市建設中最大的一塊「制度飛地」。

在前述市場人士眼中,深圳的城中村改造,是這座城市所餘不多的「制度紅利」之一,但是在此前多年的國有土地管理制度下,卻始終未能找到將這一制度紅利轉變為現實收益的可行之道。

正是在這一背景下,深圳市於2012年5月25日正式公佈的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《總體方案》)被視為拉開了深圳歷史上又一次「土改」的序幕。

 

確不了的權

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題,許多土地產權至今「身份不明」。最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的,是逐利而來的開發商。對他們來說,最大的風險不是拆遷成本,而是無法確權導致的拆遷中的不確定性。

與《總體方案》一起推出的,是由國土資源部和廣東省政府共同啟動的「深圳市土地管理制度改革綜合試點」。這意味著深圳市的改革方案獲得了高層授權,因而有了更大的制度空間。

對於深諳深圳土地制度變革歷史的業內人士而言,這一包含了八大內容、十項改革事項的《總體方案》,其實只是過去數年深圳土地管理制度的一部「政策大全」,真正的成效還有待觀察。

「深圳過去並非沒有搞過類似的改革,但幾次努力的結果都是無疾而終。」一位曾在相關政府部門任職的人士向記者介紹,在1990年代中期和2000年之後,深圳都曾試圖推進大規模的城中村改造,最終都是無功而返。

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題——由於徵地確權的規劃和補償方案遠遠落後於城市土地的增值速度,使得政府在完成土地規劃後卻無法完成徵地補償手續,最終使得相應的土地產權至今「身份不明」。

在這一背景下,原集體土地上的違規建設越蓋越多,而對於這些「違規建築」的擁有者來說,即使房屋不能上市交易,租金收益也頗為可觀,所以深圳甚至出現了許多十幾層高並且帶有電梯的「農民房」。

據市場人士向南方週末記者介紹,隨著宏觀調控中城市限購政策的推出,這些本就不在政策限制內的「小產權房」正迅速形成堪比商品房市場的交易規模。

正因為如此,深圳市在公佈《總體方案》後,已將違規建築的處理列為2012年的工作重點,將陸續出台三大配套文件,即《深圳市關於農村城市化歷史遺 留違法建築的處理決定》的實施文件、「關於嚴格變更土地用途和調整容積率的若干規定」、「關於嚴格征轉地補償與土地轉換管理的若干規定」。

三大配套文件的目的在於解決原有違規用地的確權問題,同時堵住未來因變更土地用途而獲利的渠道。這是深圳市政府在土地管理綜合試點制度下,所獲得的重要「自由裁量權」之一。

與此同時,深圳市政府和國土部門以空前統一的口徑向外界宣稱,此次土地管理制度改革不涉及「小產權房」的確權問題,並態度明確地宣佈對於非房地產和違法建築,將「堅決打擊,不給出路」。

相對於政府的表態,房地產開發企業的態度卻要曖昧得多。

「不確權怎麼改造?拆遷補償付給誰?開發商做了大量前期投入,最後卻因拆遷不了一拖幾年,這個成本誰來支付?」一位早在2005年前後便介入深圳舊城改造項目的開發企業負責人向南方週末記者發出了一連串的追問。

在他看來,不管前景如何誘人,但最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的依然是逐利而來的房地產開發商們。而對於開發商來說,最大的土地開發風險不是拆遷成本,而是拆遷過程中的不確定性。

這位開發企業負責人告訴南方週末記者,在他所負責的舊改項目中,就曾遇到過半年簽約90%以上,但剩下十幾戶花了幾年也「搞不掂」的,「這種時候怎麼辦?你敢在深圳搞暴力拆遷一夜成名嗎?」他坦言,「只能依靠政府,如果政府也搞不掂,那就拖著。」

實際上,在2009年底《深圳城市更新辦法》推出之後,也曾經引來大批開發商的「躍躍欲試」,「當時許多開發商提著油和米到小區裡逐戶拜訪,徵求住 戶在更新項目上同意簽字」,一位地產公司高管對當時的熱鬧場景記憶猶新,但此後兩年中許多開發商們悄悄停下了腳步,「因為背後涉及的情況太複雜了」。

「技術流土改」

曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

就在《總體方案》正式公佈前三個月,《深圳市城市更新辦法實施細則》(以下簡稱《實施細則》)出台。對於關注深圳舊改的開發商們來說,《實施細則》跟兩年前城市更新辦法的原則性思路相比,有了更大的可操作性。

比如針對開發企業所遭遇的拆遷困境,在《實施細則》中進一步細化了政府徵收和政府收購的標準與程序,使政府在市場化搬遷談判陷入僵局時,有了更大的干預空間。

與此同時,《實施細則》在簡化政府審批流程、推動項目進程和提升城市整體功能方面,亦有了更加詳盡的規定。

從某種意義而言,《實施細則》和《總體方案》共同構成了《深圳市城市更新辦法》的制度基礎:《實施細則》對城市更新過程中所遭遇的種種問題設置瞭解決程序;而《總體方案》則在土地管理制度上為城市更新項目打開了新的探索空間。

對此,曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

而這一基於城市土地二次開發的確權方式,在媒體報導中又被區分為「土地整備」、「區域升級」以及「城市發展單元」等不同模式。

以坪山新區金沙社區為代表的「土地整備」模式,以政府主導規劃、社區股份公司協調處理的方式,將土地增值收益分配權整體賦予社區股份公司,使得傳統徵地模式中政府與原住民的博弈變成了社區內部的利益協調;

而在以崗廈和大沖社區為代表的區域升級中,採取的模式則是:在開發商與社區股份公司協議合作的基礎上,由政府批准出讓項目地塊。

無論是土地整備還是區域升級,與傳統徵地模式最大的區別就在於:政府以「城市發展單元」為主體,使市場化開發機構和城市單元的管理機構(如社區股份公司)直接協商;至於確權與定價,都留給集體土地上的社區內部自行協調。

對於早在1990年代便遭遇了土地困局的深圳市而言,這一模式的核心並非今天才出現。早在2001年羅湖區漁民村改造時,就已經引入了社區股份公司與開發商合作的改造模式。

但在當時的市場背景下,一方面政府和社區對於城市規劃均缺乏經驗,另一方面開發商還有大量未開發土地可供選擇,不願意接下這些「吃力不討好」的舊改項目,因此,這一合作模式遲遲未能得以推廣。

直到將近十年之後,既有土地開發殆盡,這一模式才再度進入政府和市場的視野。

早在1998年便被政府列入城中村改造規劃,卻遲遲難以推動舊改進程的福田大沖社區便是其中的典型之一:在早期的改造規劃中,沒有任何開發商願意付 出巨額拆遷成本去開發商業住宅區。而缺乏市場化補償機制的政府自身,也無法支付自己規劃所需的巨額徵地款項,只得任由大沖社區在此後的近十年裡成為了規劃 空白。

直到2005年之後,隨著南山高新科技企業園區日漸成熟,具備了強大購買力的社區人群開始尋找真正值得投資的居住與生活區,此時華潤集團才能夠以遠遠超出當年規劃的數十億元巨資,拿下片區開發資格。

但在這一區域升級的複雜利益博弈中,傳統的徵地出讓模式已經遠遠無法滿足開發企業和社區原住民的多元化需求,更加複雜而動態化的市場博弈模式正在形成之中,一場充滿細節智慧的土改正在拉開序幕。


深圳 土改 產權房 產權 的地 就是 海綿 裡的 的水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34446

兩部委發緊急通知再表態 小產權房轉正夢碎

http://www.infzm.com/content/96205

在三中全會《決定》播發後,小產權房或可轉正的風聲再起。對此,11月22日,國土資源部和住房城鄉建設部發出緊急通知,要求各地堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售「小產權房」問題。

據《21世紀經濟報導》,「所謂的同等入市、同地、同價,建立城鄉統一的建設用地市場並不意味著小產權房能夠轉正。」國土部相關負責人對該報記者表示。

轉正美夢破碎 「堅決拆除一批」

所謂「小產權房」,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做「鄉產權房」,又叫「小產權房」。

從法律意義上說,小產權房的「業主」實際並沒有國家認可的房產所有權。但是,在過去十年步步走高的房價下,小產權房早已遍地開花。

中央層面對於小產權房問題從未鬆口。國土資源部曾多次強調,「小產權房」實質是違法建築。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中,基本上都有對「小產權房」的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮和房山琉璃河鎮非法佔地建設「小產權房」的處理。

不過,近期隨著「383」方案以及十八屆三中全會《決定》的公佈,相關政策內容引來猜測:小產權房或許可以轉正?

10月26日,媒體報導的國務院發展研究中心課題組公開的「383」改革方案中,與小產權房轉正有關的表述是:「在規劃和用途管制下,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場……在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的"小產權房",按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。」

此後,十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

「『小產權房』轉正」的風聲隨之再起。例如,據《華夏時報》11月23日報導,微博名為「深圳小產權房大全」的代理機構人員小王透露,最近半個月內深圳小產權房每平方米提價一兩百元十分常見,最高的已經漲價500元/平方米。

而此次兩部委的緊急通知再次擊碎了小產權房投資者的幻想。

通知強調,建設、銷售「小產權房」,嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規,不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,不符合土地用途管制制度,衝擊了耕地保護紅線,擾亂了土地市場和房地產市場秩序。建設、銷售和購買「小產權房」不受法律保護,要堅決遏制在建、在售「小產權房」行為。

通知說,近年來,國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用於經營性房地產開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和「小產權房」。各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求,對在建、在售的「小產權房」堅決叫停,嚴肅查處,對頂風違法建設、銷售,造成惡劣影響的「小產權房」案件,要公開曝光,掛牌督辦,嚴肅查處,堅決拆除一批,教育一片,發揮警示和震懾作用。

據《京華時報》報導,浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑表示,此次通知和此前有關部門發佈的有關小產權房的政策基本要求是一樣的,但當前小產權房再度升溫,此時再次發文是為了表明當前態度。

前述《21世紀經濟報導》稱,「最近看到了市場上有些誤讀,所謂的同等入市、同地、同價,建立城鄉統一的建設用地市場並不意味著小產權房能夠轉正,」國土部相關負責人在接受採訪時表示。

上述人士進一步介紹,建立城鄉統一的建設用地市場前提是對用途管制和是否符合土地利用規劃,也就是說,「小產權房(的合規性)和是否是集體土地性質,並不直接相關。」

轉正之爭

對小產權房的「轉正」,多方有不同的觀點。

據《新京報》報導,在北京市房協秘書長陳志看來,「小產權房」的轉正還面臨著諸多難題。其中最大的問題就是法律上的障礙,《憲法》中規定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》,宅基地屬於農村集體經濟組織所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、買賣或變相買賣。

河北大學中國鄉村建設研究中心研究員李昌平認為,在沒有修改法律的情況下,就應該嚴格執行法律,該查處就查處,該處罰得處罰。如果現在不處理「小產權房」,而是一下子全部「轉正」,這就意味著違反現有法律,把一切違法合法化,「會帶來嚴重的後果。」

前述《華夏時報》報導,「千萬別買,讓小產權房轉正,想都別想,三中全會也沒說小產權房可以入市。」華遠董事長任志強近日怒斥小產權房的違法性,認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。

而以研究市場為主的多個專家觀點趨於一致,認為對於小產權房已經形成的既定事實,必須分批次解決,通過補交地價,讓其入市。

民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為,小產權房對穩定中國房地產市場、增加供應、解決居民住房問題功不可沒,小產權房轉正是必然的趨勢。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為,從中央提出建設統一的城鄉建設用地來看,小產權房變大產權是必然趨勢,但處置起來問題複雜,因此已經拖了十來年,中央政府一直未鬆口。

已售小產權房怎麼處置?

值得注意的是,此次兩部委針對小產權房下發的通知中,針對已售已建小產權房的處理,緊急《通知》並未明示。《通知》要求,各地開展一次集中排查摸底,結合實際研究提出分類處理的意見,並將結果報兩部門。

前述《21世紀經濟報導》稱,北京市國土局副局長李軍透露,去年開始,北京開展的清理小產權房的工作,基本原則就是要杜絕新生,逐步地處理遺留問題。

針對已建已售的「小產權房」,李軍表示,這一遺留問題目前也正在進行處理。李軍透露,將選擇個別區域進行試點,目前試點方案正在研究制定中,但北京從未考慮讓小產權房轉正。

而據前述《京華時報》報導,浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑表示,理論上看,對已出售項目的解決方案,無非三種可能。一是全部認定非法,全面拆除。這樣做社會風險太大。二是存量全部合法轉正,嚴控新增產生。這無疑會鼓勵更猛的建設熱潮。三是對存量採取一定原則區別對待,部分轉正,部分拆除。關鍵是如何確定這個原則,處理不好,前兩個方案的負面效果會集中在這個方案中體現出來。

部委 緊急 通知 表態 產權房 產權 轉正 夢碎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=82642

深圳樓市交易慘淡 “買不起”一族轉追小產權房

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4682721.html

深圳樓市交易慘淡 “買不起”一族轉追小產權房

第一財經日報 王玉鳳 2015-09-09 06:00:00

深圳是全國唯一一個沒有農村的城市,聚集了大量的小產權房。公開數據顯示,小產權房約占全市住房總套數的一半,深圳也由此成為全國小產權房問題最突出的城市之一。

近日,深圳一個小產權房小區公開對外出售的消息引起了外界的關註。

深圳是全國唯一一個沒有農村的城市,但是城中村密集。在這些密密麻麻的城中村里,聚集了大量的小產權房。公開數據顯示,小產權房約占全市住房總套數的一半,深圳也由此成為全國小產權房問題最突出的城市之一。

《第一財經日報》記者走訪發現,上半年深圳樓市價格迅猛上漲、交易火爆之後,不少購房者轉向價格相對低廉的小產權房市場。到了七八月份,雖然正規商品房的交易量下滑,但是小產權房市場受到的影響不大。

監管難題

小產權房一般是指在農村集體土地上建設,並向集體經濟組織之外的人銷售的商品住房。在我國,小產權房屬於不合法建築。但全國通行的“小產權房”概念並不適用於深圳。深圳在經過農村城市化改造後,農業戶口已經全部轉為城市戶口,深圳不存在通常意義上的小產權房,不過這一說法早就廣泛應用於市場。

1992年和2004年,深圳分別經歷了兩次農村城市化改造,農村集體所有制土地全面轉為國有,農業戶口人員轉為城市居民。因此深圳官方認為,該市農村城市化歷史遺留違法建築不屬於小產權房,但小產權房這一說法早已約定俗成。

小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建築,以及村民用宅基地合作自建的農民房。

上述小產權房小區百世瓏庭是村委統建的小區,位於光明新區公明街道上村長春北路與公明河交匯處。只要在該小區購買一套小產權房,即可獲得30分的入學積分,與正規商品房持有者享受同等加分待遇。在政策的推動下,該小區600余套房迅速被搶購一空,而那些剛達到入學積分標準的外來務工者子女的入學名額被刷下。外界質疑該小區搭上了教育政策的便車。

光明新區公共事業局教育科相關負責人對當地媒體表示,該區外來人口急劇膨脹,商品房供應量不足,成熟商品房小區更屈指可數,且多數務工人員無力購買,導致“小產權房”、統建樓等房產市場很大,相應積分入學政策是出於區域自身實際的內部考量。

近年來,深圳一直在查處小產權房的建設和銷售行為。深圳市規土委也曾多次表示,購買小產權房難以獲得小產權房產權,甚至拆遷時不能獲得賠償。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示,深圳對小產權房的監管力度正在加大,但是從實際情況來看,還有執行不到位的情況。一些偏遠區域的小產權房開發商通過多種渠道繞過政府的監管和打壓,同時由於小產權房的數量龐大,政府監管起來有難度。

小產權房漲幅高達“三成”

本報記者走訪中,部分地產中介表示,公司已經規定暫時不代理小產權房交易。小產權房更多是通過廣告單或是混跡於各個QQ群和論壇來發布信息。

在寶安區西鄉農批市場附近密密麻麻的小產權房中,四棟整齊一致的統建樓格外引人註意。走進去發現,不同於老舊的小產權房,該統建樓有一個花園,不過面積很小,大概能停十幾輛小汽車。

現場銷售人員張先生介紹,該小區一共700多套,均價1.2萬元/平方米。2010年開賣,2011年賣完,但是其中70套租給了一家航空公司做宿舍,今年下半年合同到期後簡單裝修了一下往外出售。開賣20多天,頗受市場追捧。

他出示的記錄本上,下面劃了黃色粗線的戶型表示已經出售,粗略估算大概有30多套已經賣出。正在賣的戶型主要分成兩種:38平方米左右的1房和80平方米左右的2房。“1房九成以上是買來投資的,2房則是自住的多。38平方米的空房每月能租到1800元。開始賣的時候房價不過6000元,現在已經漲了一倍。”

上半年當地樓市交易火爆,小產權房的價格水漲船高。西鄉農批市場附近的小產權房價格去年年底是9000元左右,今年差不多漲了三成,張建林說是這幾年以來漲幅最大的一次。本報記者在周邊走訪下來發現,附近的商品房單價已經接近5萬元,小產權房的單價約是商品房的1/4。

小產權房漲幅大已經成為普遍現象。在龍崗區大芬地鐵站附近,兩棟小產權房正在開賣,均價也已高達1.1萬元。

附近的地產中介介紹,去年該地偏遠一點的小產權房單價在5000元上下,地段好點的在七八千元,而現在分別漲到八九千元和1萬元出頭了。

二十多歲的陳東去年六月在距離大芬地鐵站步行約15分鐘的地方買了一套65平方米的小產權房,單價近7000元。今年上半年他以每月2700元的價格空房出租了。“現在單價漲了三四千元。當時不想買,但是要結婚,家里人催著買。”

購房者轉向小產權房

宋丁分析,深圳正規商品房供應量不多,每次商品房價格一上漲,小產權房就跟著上漲。此外,上半年價格漲得太快,投資者的逐利空間縮小,無力購買的剛需人群也會增多,他們都可能會拋棄商品房市場,而轉向價格便宜的小產權房。

深圳市規土委最新公布的數據顯示,深圳8月成交新房5643套,環比下降12%;二手房共計成交11206套,環比下降30.3%。

由於二手過戶備案的滯後性,8月的數據並不能完全反映市場趨勢。而根據部分地產中介的數據,七八月份的商品房市場更為暗淡。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴本報記者,7月份深圳二手房的成交量比六月份跌了一半,8月份前三周的成交量在7月份的基礎上又跌了30%,但是8月份最後一個星期國家出臺刺激樓市的政策後成交量有所回暖。二手房的價格平穩,個別區域有所下滑,特別是上漲幅度厲害的區域,比如龍崗和龍華下降了5%~10%。

深圳寶安中心區美聯物業一位地產中介稱,七八月份他所在的門店代理的新房一共只賣出了十幾套,二手房成交量更少。七月份一個豪華小區的某個業主將單價從7.2萬降到了6.5萬,而在八月份二手房零成交。

8月底,多部委聯合推出了公積金貸款新政策,二套房公積金貸款首付降至兩成。業內普遍認為,該政策對已經暴漲過一輪的深圳樓市影響有限,房價趨向平穩。不過上述美聯物業的中介稱,在9月初的3天假期中,二手房成交了2套,市場有擡頭趨勢。

陳冬準備在明年上半年租賃合同期滿之後,將租金提高到3100元,或是轉手賣掉,湊點錢買套正規的商品房,這樣有保障。

編輯:一財小編

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
深圳 樓市 交易 慘淡 買不起 一族 轉追 追小 產權房 產權
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=159371

不登記不辦居住證 處處受限小產權房何時出臺解決方案

在不能辦理不動產統一登記後,小產權房最近又受到了政策限制。住在小產權房里的外地人,在北京恐怕也不能辦理居住證了。

2016年10月1日起,《北京市實施〈居住證暫行條例〉辦法》正式施行,北京346個戶籍派出所將正式受理來京人員申領《北京市居住證》,這也意味著“暫住證”將升級為“居住證”。

《辦法》明確,在京居住6個月以上,且符合在京有合法穩定就業、合法穩定住所、連續就讀條件之一的非京籍人員,可以申請領取居住證。

在這里,小產權房就不屬於“合法”的住所,所以,不能因此辦理北京居住證。

筆者在北京一些派出所看了相關通知,這些通知中有的還列出了本轄區內的小產權房小區名字。

所謂小產權房,並非一個明確的法律概念。在眾多城市郊區,一些集體經濟組織在集體土地上集中建設農民住宅樓,除用來安置本集體經濟組織成員外,還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”。

2007年小產權房開始被輿論關註,在於當年城市房價開始快速上漲,這些沒有像城市住房那樣繳納過土地出讓金的農村住房,價格相對便宜很多,不少人因無力購房城市住房,轉而冒著風險去購買郊區的小產權房。

明知有風險還要去買,本質上這也是一種逐利行為。但也是一種無奈,日漸高漲的城市房價,確實逼退了很多城市剛需群體,便宜的小產權房能夠乘機而入,也在於城鄉二元制造成了城市住房和農村住房的巨大價差。

官方並沒有公布過小產權房的規模。但有非官方數據稱,全國小產權房面積約60億平方米。當然,官方從未承認過該數據。

雖然小產權房價格相對便宜,但因不受法律保護,導致其在未來的處置過程中處處受限。

自2014年,中國開始啟動不動產統一登記工作,作為不動產中的一類,小產權房能否乘機合法化的問題又開始凸顯。

2015年2月,針對“小產權房”問題,國土資源部不動產登記局負責人強調,不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動,不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規明確,世界普遍實施土地用管制,所以“小產權房”不可能予以登記,這樣的念頭應該打消。

因為沒有相對應的法律規定,小產權房的處置演變成了一個社會和政治問題。在維護土地管理法治秩序和保護農民權益兩大口號之下,一旦小產權房處置不力,觸動億萬人利益,推行者的政治風險極大,最終造就了無人願意冒險的局面。

“小產權房肯定是違法的,但一些銷售出去的房子里已經住進人了,這時采取措施,要涉及成百上千群眾的利益;但如果不采取措施,它又是違法的,而且有的小產權房占用的是耕地,那違法就更嚴重了。”一位中央部委人士曾如是形容處置小產權房問題的兩難心態。

此前,一位重點省份國土廳廳長也直言:中央部門想讓他們報小產權房清理的試點,但是該省還是十分慎重,擔心一旦處理不好,小產權房就會再度泛濫。

但小產權房已經規模越來越大,相關政府部門不能一等再等,總歸要有相關的處置政策出臺,否則,這種“懶政”行為反而會助長小產權房進一步增加。

登記 不辦 居住證 居住 處處 受限 產權房 產權 時出 解決 方案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=221216

南京發布人才安居辦法 最高可享受150平方米共有產權房

據南京市政府網站消息,南京市政府25日發布的《南京市人才安居辦法(試行)》明確,從今年7月1日起,將對當地無房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄的6類人才,給予每月最少600元的租房補貼,最大可提供150平方米的共有產權房,以解決這些創新創業人才的住房問題。

人才安居政策並不能長期享受,南京市住房保障和房產局相關負責人表示,為保證讓更多人享受到政策的紅利,政策享受期為5年,其中共有產權房、購房補貼只能享受一期,期滿不得再次申請;享受人才公寓、公共租賃住房、租賃補貼政策滿5年的,最多只能再申請一期。

以下為全文:

市政府關於印發南京市人才安居辦法(試行)的通知

寧政發〔2017〕99號

各區人民政府,市府各委辦局,市各直屬單位:

現將《南京市人才安居辦法(試行)》印發給你們,請認真遵照執行。

南京市人民政府

2017年4月24日

(此件公開發布)

南京市人才安居辦法(試行)

第一章 總 則

第一條 為改善人才安居條件,優化人才發展環境,更好吸引和留住各類優秀人才在本市創業創新,加快建設人才強市和創新型城市,特制定本辦法。

第二條 人才安居是指政府使用財政資金或提供優惠政策,為本市經濟社會發展所需的人才提供住房保障的活動。

第三條 人才安居的適用對象應符合以下條件:

(一)在《南京市人才安居辦法適用企業範圍》中在崗在職人員。

(二)符合《南京市人才安居辦法適用對象(目錄)》中的A、B、C、D、E、F類人才的認定條件。

(三)本市戶籍,且住房未達本辦法確定的安居標準或非本市戶籍、在寧無自有住房,且在本市5年內無住房登記信息和房屋交易記錄。

第四條 企業須與各類人才簽訂勞動合同並為其繳納社會保險。通過項目合作方式引進的A、B、C類人才,可不受簽訂勞動合同和繳納社會保險的限制。

第五條 人才安居重點支持先進制造業、現代服務業、戰略性新興產業,包括符合我市產業發展方向、鼓勵發展領域的轉型升級和創業創新型重點企業。

第六條 成立南京市人才安居工作領導小組,負責研究、協調、審議、決策和部署本市人才安居工作有關重大事項。市人才安居工作領導小組在市房產部門設立辦公室,承擔人才安居日常管理工作。

各區(管委會)成立相應的人才安居工作領導小組和辦公室,負責轄區內的人才安居具體工作。

第二章 安居方式與標準

第七條 人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式。實物配置包括提供共有產權房、人才公寓、公共租賃住房,實物配置視房源情況接受申請,鼓勵人才選擇貨幣補貼的安居方式,在本市工作不滿一年的,享受政策的首年原則上以租賃補貼為主。貨幣補貼包括購房補貼和租賃補貼,補貼標準根據經濟社會發展適時調整。

第八條 本辦法所稱的共有產權房是指個人與經政府委托,代表政府持有產權份額的公有產權人按一定比例共同擁有產權的住房,公有產權人為市(區)政府指定的部門或國有獨資企業;人才公寓是指在一定政策期限內,供符合條件的人才免租金或以低於市場租金租賃的住房;公共租賃住房是指由政府投資建設(籌集)或者提供政策支持,限定戶型面積和租金水平的保障性住房。

本辦法所稱的購房補貼是指政府向符合條件的人才在本市購買商品住房和存量房時發放的補貼;租賃補貼是指政府向符合條件的人才自行租房時發放的補貼。

第九條 根據經濟社會發展情況,市發改部門和市人社部門分別適時更新並公布人才安居辦法適用企業範圍和適用對象(目錄)。

第十條 A類人才和在本市承擔國家(國際)重大戰略項目的特殊人才(團隊),實行“一人一策、一事一議”。

第十一條 B類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為150平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額,在本市工作5年後,仍符合條件的,每年可以原價購買房屋產權份額的10%;

申請購房補貼的,補貼標準為實際購房金額50%,最高200萬元;

申請人才公寓的,面積為150平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月7500元。

第十二條 C類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為120平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額,在本市工作5年後,仍符合條件的,每年可以原價購買房屋產權份額的10%;

申請購房補貼的,補貼標準為實際購房金額50%,最高170萬元;

申請人才公寓的,面積為120平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月6000元。

第十三條 D類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為90平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額;

申請人才公寓的,面積為90平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月3600元。

第十四條 E類人才可在本市選擇申請公共租賃住房和租賃補貼中的一種安居方式。

申請公共租賃住房的,面積為60平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月2400元。

第十五條 F類人才可在本市選擇申請公共租賃住房和租賃補貼中的一種安居方式。

申請公共租賃住房的,面積為30平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼標準按照《南京市政府關於加快推進公租房貨幣化保障的實施意見》執行。

第十六條 本市戶籍且住房不達標的人才只能選擇租賃補貼的安居方式,補貼金額按照人才安居標準面積和原房面積的差額計算。

人才的原房面積包括:家庭成員的私有房屋;家庭成員承租的公有房屋;轉讓或被征收拆遷不滿5年的自有或共有住房(含承租公房);已購買或已安置的征收拆遷安置房屋;依合同尚未交付的房屋。

第三章 申請與審核

第十七條 市人才安居工作領導小組辦公室建立統一的人才安居信息管理系統,各部門數據共享,實現人才安居在線申請、受理、審批、公示等政務功能和人才信息、房源信息、安居狀況等管理功能。人才安居信息管理系統納入全市房產信息系統統一管理。

第十八條 企業對照人才安居適用範圍,在人才安居信息管理系統在線輸入“統一社會信用代碼”,經系統分配至納稅所在區(管委會)發改部門查驗,在線註冊後,提交人才安居申請。

第十九條 各類人才對照認定標準向企業提出申請。企業將符合條件的人才在本單位範圍內公示5個工作日,公示無異議後,由企業統一進行在線申報,經系統分配至區(管委會)人社部門進行初審。

第二十條 A類人才由市人才安居工作領導小組認定;B、C、D類人才及相當於B、C、D類的人才,由市人社部門會同相關部門認定;E、F類人才由各區(管委會)人社部門認定。

通過項目合作方式及非企業引進的A、B、C類人才,經市委組織部(市人才辦)、市人社部門會同相關部門認定,市人才安居工作領導小組批準,可參照本辦法享受人才安居。

企業具有成熟規範的人才管理體系,經評估認可後,其技術或管理人才所聘任的職務可直接對接《南京市人才安居辦法適用對象(目錄)》的相應人才類別。

第二十一條 人才安居工作實行並聯審批、按季公示,人才認定部門將認定結果移送至市房產部門。市房產部門匯總審核結果,確定人才的安居方式及標準,每季度末將人才安居名單向社會公示5個工作日。

第二十二條 共有產權房、人才公寓、公共租賃住房根據房源情況接受申請,各區(管委會)房產部門或房源管理單位按批次組織選房,將共有產權房、人才公寓、公共租賃住房配售(租)給符合條件的人才。

租賃補貼、購房補貼常年接受申請,市財政部門統籌資金,直接或委托房產部門將購房補貼或租賃補貼發放至符合條件的人才個人賬戶。

第四章 房源籌集

第二十三條 各區(管委會)應當結合城市規劃及產業政策導向,針對企業和人才發展狀況,兼顧經濟社會發展水平和財政承受能力,編制人才住房建設規劃、實施人才安居工程、完善人才安居服務。

江北新區等條件成熟的區(管委會)可進行制度創新,先行先試,並報市政府備案。

第二十四條 房源的籌集渠道:

(一)政府投資新建、購買、租賃;

(二)江北新區及開發區、其他產業載體等投資新建、購買、租賃;

(三)商品住房項目中配建;

(四)企事業單位新建、改建。

第二十五條 人才安居項目規劃選址應綜合考慮城市軌道交通、產業布局、公共配套,實現產城融合、職住平衡。教育、醫療、道路、公交等公共設施應同步配建。

第二十六條 在新建商品住房項目中配建的共有產權房、人才公寓和公共租賃住房,由市房產部門統籌,可優先用於項目所在區的人才安居。配建應明確房源性質、產權歸屬和交付標準、面積、方式、時間等內容,並納入土地使用權的出讓方案。由市政府指定機構持有並負責日常運營管理。

第二十七條 新引進的、投資規模大、產業層次高的企業,在滿足城市規劃的前提下,經批準,可以專項配套建設人才公寓和公共租賃住房。

符合產業發展方向的企業及與產業發展密切相關的高校、科研機構,在滿足城市規劃的前提下,經批準,可利用自有存量國有建設用地,按基本建設程序建設人才公寓和公共租賃住房。

第五章 管理與監督

第二十八條 建立健全績效評價機制,將人才在崗運營情況和實際貢獻等作為評價的要素,由各區(管委會)定期對企業和人才進行績效評價,考評結果作為是否繼續享受人才安居政策的依據。

第二十九條 人才安居申請的政策享受期為5年,其中共有產權房、購房補貼只能享受一期,期滿不得再次申請;享受人才公寓、公共租賃住房、租賃補貼政策滿5年的,通過績效評價的B類人才和進階到D類及以上的人才,可申請續增一期。人才安居政策最多享受兩期。

符合條件的各類人才可根據自身條件及其變化,自主選擇相應的安居方式,自願按照低於其政策享受標準實施安居的,不予補差。

夫妻雙方均符合本辦法安居條件的,可根據實際情況,按照標準就高不重複的原則自主選擇一種安居方式。

第三十條 購房補貼按年度發放,發放時間為每年的12月,購房當年發放購房補貼總額的40%,第2至5年各發放補貼總額的15%。

申請購房補貼前已經在本市領取過租賃補貼的,應當從購房補貼中相應扣減;申請共有產權房前已經在本市領取過租賃補貼的,應當退回已領取的租賃補貼,人才進階的除外。

租賃補貼實行按月補助、按季發放,每個季度的首月將上個季度租賃補貼發放至人才的個人賬戶。

第三十一條 已享受本市其他人才安居政策且政策享受期滿的,不可重複享受本辦法的人才安居政策;仍在政策享受期內的,租賃補貼可按照本辦法調整,其他安居方式按照原規定執行。

已享受本市住房保障相關政策的,可申請租賃補貼,與已享受住房保障政策的時間合並計算,購買過本市保障性住房的除外。

第三十二條 玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區A、B、C類人才購房補貼和租賃補貼,D、E、F類人才租賃補貼由市、區政府(管委會)財政各承擔50%;江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區購房補貼和租賃補貼由市財政補貼30%。

第三十三條 購買共有產權房自購房發票記載時間滿5年後可上市交易,個人和公有產權人按所持產權份額分配收益。人才在取得共有產權房完全產權份額前,擅自用於出租經營,或者改變房屋用途的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位責令其限期改正,逾期不改的,由公有權人依合同約定予以追責。

人才公寓和公共租賃住房不得擅自用於轉租、轉借。擅自轉租、轉借的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位依合同約定收回房屋,並取消其人才安居資格。

第三十四條 人社、房產部門每年分別對政策享受期內的人才勞動關系及住房情況進行核對。人才在服務期內因企業遷移、工作變動、自身條件等情況發生變化,已不符合條件的,房產部門應終止其繼續享受人才安居政策並按照以下措施處理:

(一)申請共有產權房不滿5年的,由公有產權人實施回購,回購價格以第三方機構市場評估價為準,人才所持份額的溢價部分以5年為基數,按照其工作月份折算後歸人才所有,評估價低於原購買價格的,由公有產權人按原價格回購;

(二)申請人才公寓或公共租賃住房的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位按照有關規定或者租賃合同約定收回承租的人才公寓或公共租賃住房;

(三)申請購房補貼或租賃補貼的,應停止繼續發放,並從不符合安居條件的時間開始計算,退回已領取的補貼。

第三十五條 企業應認真履行主體責任,建立人才動態管理機制,對人才安居申報的真實性負責。對符合條件的人才,應積極幫助其申請人才安居;對情況發生變化的,應及時報告市區相關部門,並在人才安居信息管理系統中輸入人才變動情況;對不再符合條件的,應積極協助市區相關部門依法退出。

第三十六條 對不配合回購並退出共有產權房、拒絕退出人才公寓或公共租賃住房或未按規定時間內退回補貼的,以及弄虛作假虛報冒領,或以不正當手段騙取本辦法規定的人才安居待遇的,應納入個人征信系統並向社會公布,同時按有關法律和規定嚴肅處理。

第三十七條 對弄虛作假騙取享受人才安居政策或不如實上報人才變動情況、協助追繳不力的,取消企業人才安居申請資格,納入企業征信系統並向社會公布,情節嚴重的,追究企業法律責任。

第三十八條 相關部門履職人員不按照規定履行職責,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

第六章 附 則

第三十九條 本辦法適用範圍為玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區和雨花臺區。

江北新區和江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區可參照本辦法制定本轄區人才安居辦法。

第四十條 本辦法自2017年7月1日起施行。

附件:1.南京市人才安居辦法適用企業範圍

2.南京市人才安居辦法適用對象(目錄)

附件1

南京市人才安居辦法適用企業範圍

1.符合我市確定的7大類14個領域戰略性新興產業的規模以上重點企業和重點軟件企業。

2.符合我市確定的現代服務業規模以上重點企業。

3.經認定的符合我市傳統制造業向先進制造業轉型升級的規模以上重點企業。

4.經認定的符合我市傳統服務業向現代服務業轉型升級的規模以上重點企業。

5.“創業南京”英才計劃等重點人才工程的企業。

6.經認定的科技含量高、產業帶動性強的重點創業創新型平臺類、研發類、總部類、引領類企業。

7.經認定的符合《南京市鼓勵投資新興產業門類及布局目錄》)的重點新引進企業。

8.經認定的符合《南京市鼓勵投資服務業門類及布局目錄》的重點新引進企業。

9.經認定的重點新設跨國公司地區總部及功能性機構。

(具體企業名錄實行動態管理,在申報平臺另行公布。)

附件2

南京市人才安居辦法適用對象(目錄)

一、A類人才

1.諾貝爾獎獲得者。

2.國家最高科學技術獎獲得者。

3.中國科學院院士、中國工程院院士。

4.國外相應最高學術權威機構會員(或稱“院士”)。

5.“千人計劃”頂尖人才及團隊、“萬人計劃”傑出人才、“科技頂尖專家集聚計劃”A類人才。

6.相當於上述類別的人才。

二、B類人才

7.全國傑出專業技術人才,新世紀百千萬人才工程國家級人選,國家有突出貢獻的中青年專家,享受國務院政府特殊津貼人員;國家“千人計劃”除頂尖人才及團隊外的其他入選人才,“萬人計劃”除傑出人才外的其他人才,“科技頂尖專家集聚計劃”B類人才,江蘇省“333高層次人才培養工程”第一層次培養對象。

8.世界500強企業總部首席技術官或技術研發負責人。

9.世界品牌500強企業總部首席技術官或技術研發負責人。

10.獲得國醫大師、國家衛生計生有突出貢獻中青年專家榮譽稱號者。

11.國家技術發明獎一等獎、二等獎前3名;國家科技進步獎一等獎前5名;中國青年科學家獎;中國專利金獎(須為專利發明人及設計人)。

12.擔任以下職務者:國家科技重大專項、國家重點研發計劃負責人。國家實驗室主任、副主任、學術委員會主任,國家重點實驗室主任、學術委員會主任,國家工程實驗室、國家工程(技術)研究中心、國家能源研發(實驗)中心主任。國際標準化三大組織各標準化技術委員會主席、副主席;全國專業標準化技術委員會主任委員。

13.相當於上述類別的人才。

三、C類人才

14.獲得江蘇省“333高層次人才培養工程”第二層次培養對象;江蘇省有突出貢獻的中青年專家,南京市有突出貢獻的中青年專家。

15.我市戰略性新興產業細分領域排名前3企業技術管理團隊核心成員(前三名)。

16.中國500強企業或者中國民營500強企業技術研發負責人、管理團隊核心成員(前三名)。

17.中國互聯網企業100強榜單企業技術研發負責人、管理團隊核心成員(前三名)。

18.擁有國際發明專利或核心技術國內發明專利,且年銷售額1億元人民幣以上或年納稅額500萬元人民幣以上的企業董事長、總經理或首席技術專家。

19.獲得國家科技進步獎二等獎前5名;省、部、軍隊、國防科學技術獎一等獎前3名;省、部、軍隊、國防技術發明獎一等獎前3名;省、部、軍隊、國防科學技術進步獎特等獎前5名、一等獎前3名;省科學技術突出貢獻獎;南京市科技功臣獎。

20.科技部“創新人才推進計劃”入選者;江蘇“外專百人計劃”入選者,國家“高端外國專家項目”、“首席外國專家項目”入選者;江蘇省“雙創人才”。

21.創辦(領辦)的項目處於正常運營狀態的,市“創新型企業家培育計劃”、“科技創業家培養計劃”入選者。

22.擔任中國科學院“知識創新工程”重要方向項目負責人;國家認定企業技術中心主任。

23.獲得全國優秀科技工作者,中國科學院“百人計劃”人選,全國知識產權領軍人才,中國科協求是傑出青年成果轉化獎獲得者,全國首席科學傳播專家,江蘇省“十大青年科技之星”(江蘇省青年科技獎前十名),江蘇省優秀科技工作者稱號。

24.擔任以下職務者:國家科技重大專項、國家重點研發計劃骨幹;“國家軟科學研究計劃”重大項目第一負責人;科技部國際科技合作計劃項目中方項目第一負責人;國家重點實驗室、國家工程實驗室、國家工程(技術)研究中心、國家能源研發(實驗)中心副主任前2名、工程學術(技術)委員會主任,國家工程實驗室、國家能源研發(實驗)中心學術委員會主任;G7成員國(美國、英國、德國、法國、日本、意大利、加拿大)國立研究所所長、首席研究員或國家實驗室主任;省、部(重點)實驗室主任、學術委員會主任,省、部工程實驗室主任,省、部工程研究中心主任;國際標準化三大組織各標準化分技術委員會主席、副主席;全國標準化分技術委員會主任委員;擔任主導國際標準制定項目的召集人。

25.獲得特許金融分析師(CFA)或金融風險管理師(FRM)資格證書且正受聘我市經國家金融監管部門批準,在南京註冊的銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司、期貨公司、信托投資公司、金融租賃公司等經營性總部金融企業或一級分支機構擔任公司副職以上高管人員、首席分析師者(或首席經濟學家)2年以上者;連續3年獲得《新財富》“最佳分析師”,且在我市註冊的證券公司擔任研究團隊成員;獲得北美精算師、英國精算師、澳洲精算師或中國精算師資格證書且正受聘南京市保險公司法人機構擔任總精算師或精算責任人者。在南京註冊,名列清科中國創業投資機構年度排行榜或投中中國最佳創業投資機構年度排行榜前50名機構的核心投資決策團隊主要負責人。

26.獲得全國模範教師、全國教育系統先進工作者、全國優秀教師、全國優秀教育工作者、全國教書育人楷模、全國名校長、全國優秀班主任等榮譽稱號者。

27.獲得全國名中醫、全國優秀中醫臨床人才、全國中醫護理骨幹人才、江蘇省衛生傑出人才等榮譽稱號者。

28.獲得中華技能大獎、全國技術能手、“國家級技能大師工作室”領辦人榮譽稱號的高技能人才。

29.獲得中國標準創新一等獎前3名、二等獎第1名,中國專利優秀獎、中國外觀設計金獎(須為專利發明人或設計人),光華龍騰設計創新獎-中國設計業十大傑出青年,中國服裝設計金頂獎,獲得過國際著名工業設計iF獎或紅點獎的產品設計獎、傳達設計獎、包裝設計獎獲獎者。

30.獲得全國優秀城市規劃科技工作者、全國工程勘察設計大師稱號,華夏建設科學技術獎特等獎、一等獎主要完成人前2名。

31.獲得中國通信標準化協會科學技術獎一等獎主要完成人前2名,中國通信學會科學技術獎一等獎主要完成人前2名。

32.相當於上述類別的人才。

(14—31條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

四、D類人才

33.獲得江蘇省“333高層次人才培養工程”第三層次培養對象;全國會計領軍人才;百千萬知識產權人才工程百名高層次人才培養人選;南京市“十大科技之星”;南京市中青年拔尖人才入選者稱號。

34.獲得《福布斯》“全球最佳創投人”、“中國最佳創投人”上榜者;《福布斯》“中國最佳創投機構”、“中國最佳PE投資機構”的主要負責人及管理團隊核心成員(前三名)。

35.獲得G7成員國(美國、英國、德國、法國、日本、意大利、加拿大)科學基金傑出青年類資助的人才。

36.獲得省、部科學技術獎二等獎前3名,省、部技術發明獎二等獎前3名,省、部科學技術進步獎二等獎前3名,市(地級市以上)、廳科學技術發明獎一等獎、科學技術進步獎一等獎第1名。

37.人社部“高層次留學人才回國資助計劃”入選者,“中國留學人員回國創業啟動支持計劃(重點創業項目)”入選者,人社部“留學人員科技活動項目擇優資助計劃”、“中國留學人員回國創業啟動支持計劃”(優秀創業項目)入選者;教育部“春暉杯”中國留學人員創新創業大賽入圍者;“南京留學人員創業大賽”總決賽獲獎選手。

38.創辦(領辦)的項目處於正常運營狀態的市“領軍型科技創業人才引進計劃”、“高層次創業人才引進計劃”、“高端人才團隊引進計劃”入選者,獲得中國創新創業大賽總決賽企業組、團隊組前3名或全國農業科技創新創業大賽企業成長組、初創項目組一等獎,且在我市落戶的企業或創業團隊獲獎項目研發機構第一負責人(每個單位限認定1人)。

39.擔任以下職務者:“國家軟科學研究計劃”面上項目第一負責人;科技部國際科技合作計劃項目中方主要參加人員前3名;市(地級市以上,下同)、廳(重點)實驗室主任、市技術中心主任、市工程技術研究中心主任,市工程實驗室主任,省工程實驗室學術委員會主任;在任國家高新技術企業研發機構第一負責人,在任市高新技術企業研發機構第一負責人或在任市重點軟件企業研發機構第一負責人,且符合下列條件之一者:國家、省、市科技計劃項目核心成員;國家、省、市科技獎勵獲得者;全國專業標準化技術委員會分技術委員會主任委員,擔任主導國際標準制定的召集人。

40.獲得特許金融分析師(CFA)或金融風險管理師(FRM)資格證書且經國家金融監管部門批準,在南京註冊的銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司、期貨公司、信托投資公司、金融租賃公司等經營性總部金融企業或一級分支機構擔任部門主要負責人從事相應專業工作5年以上者;獲得北美精算師、英國精算師、澳洲精算師或中國精算師資格證書且在南京市保險行業從事精算專業工作5年以上者;擔任在寧註冊的上市公司董秘不低於三年,獲得《新財富》“金牌董秘”稱號者;連續2年獲得《新財富》“最佳分析師”,且在我市註冊的證券公司擔任研究團隊成員者(每個團隊5年內一次性申報1人);在南京註冊的基金管理公司任總經理或投資決策團隊主要負責人,且曾在清科中國創業投資機構年度排行榜或投中中國最佳創業投資機構年度排行榜前50名機構擔任核心投資決策團隊主要負責人。

41.獲得或入選“江蘇省人民教育家培養工程”培養對象,江蘇省特級教師,江蘇省教育工作先進個人;國家級教學成果獎三等獎成果主要完成者,長三角地區中小學班主任基本功大賽一等獎獲得者,江蘇省教學成果獎二等獎成果主要完成者,省教育科學研究優秀成果獎一等獎獲得者,省級精品課程負責人稱號。

42.擔任或入選江蘇省名中醫、省中西醫結合專家、省臨床醫學中心負責人;江蘇省臨床重點專科(學科)、醫學重點專科(學科)帶頭人;國家級中醫師承指導老師;江蘇省“科教強衛”工程醫學重點人才;江蘇省“科教強衛”工程重點以上人才。

43.擔任“江蘇省技能大師工作室”領辦人,江蘇省技術能手、江蘇省企業首席技師。

44.獲得省專利獎金獎(須為專利發明人及設計人),中國外觀設計優秀獎(須為專利設計人),光華龍騰設計創新獎-中國設計業十大傑出青年提名獎,中國十佳服裝設計師。

45.獲得華夏建設科學技術獎二等獎第1完成人。

46.獲得中國通信標準化協會科學技術獎二等獎第1完成人,中國通信學會科學技術獎二等獎第1完成人。

47.獲得江蘇省現代服務業特別貢獻獎。

48.當年在寧主投項目不少於5個、累計投資金額不少於500萬元的天使投資人、風險投資人。

49.國際發明專利或核心技術國內發明專利的發明人,且擔任年銷售額1000萬元人民幣以上或年納稅額100萬元人民幣以上的企業董事長、總經理或首席技術專家。

50.在寧創辦高新技術企業(企業法定代表人或第一大股東及持股30%以上)。

51.正高級專業技術資格獲得者(年齡應在45周歲以下)。

52.相當於上述類別的人才。

(33—50條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

五、E類人才

53、省“六大人才高峰”入選者,省“留學回國人員創新創業計劃項目”入選者,青年大學生創業引領計劃重點扶持項目入選者;“雙創博士”入選者。

54.與我市行政區劃範圍內註冊且獨立納稅的企業或從事生產經營活動類事業單位簽訂3年以上勞動合同,且年申報納稅收入(含股權激勵)不低於30萬元的各類人才。

55.擔任“南京市技能大師工作室”領辦人,南京市有突出貢獻技能人才,南京市技術能手。

56.獲得中國博士後科學基金資助的出站留(來)寧博士後,博士後出站留(來)寧從事科研工作滿3年者。

57.高級專業技術資格、高級技師職業資格獲得者(年齡應在40周歲以下)。

58.相當於上述類別的高級人才。

(53—56條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

六、F類人才

59.取得全日制研究生及以上學歷且獲得相應學位的國內高校畢業生或在國(境)外高校全日制學習並取得碩士及以上學位、學歷(學歷、學位須經國家教育主管部門認證通過)的留學回國人員(不含在職進修人員)(其中,取得博士研究生學歷及學位,年齡應在35周歲以下;取得碩士研究生學歷及學位,年齡應在30周歲以下),畢業2年內在我市納稅的各類企業或民辦非企業單位、社會團體等單位就業且簽訂1年及以上期限勞動合同,或在寧自主創業,繳納企業職工社會保險。

60.取得全日制大學本科及以上學歷且獲得相應學位的國內高校畢業生或在國(境)外高校全日制學習並取得學士學位、學歷(學歷、學位須經國家教育主管部門認證通過)的留學回國人員(不含在職進修人員)(年齡應在25周歲以下),畢業2年內在我市納稅的各類企業或民辦非企業單位、社會團體等單位就業且簽訂1年及以上期限勞動合同,或在寧自主創業,繳納企業職工社會保險。

61.初、中級專業技術資格獲得者;經市人力資源和社會保障部門職業技能鑒定取得技師、高級工職業資格證書的各類人才(其中中級專業技術資格、技師職業資格獲得者年齡應在30周歲以下,初級專業技術資格、高級工職業資格獲得者年齡應該25周歲以下)。

南京 發布 人才 安居 辦法 最高 享受 150 平方米 平方 共有 產權房 產權
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=246874

單身30歲才能買,假離婚沒戲:共有產權房你要知道的4件事

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-16/1139183.html

近日,北京市住建委明確,共有產權住房屬於產權類住房,可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

此前,北京市住建委於8月3日發布消息,新制定的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》開始向社會公開征求意見。其中,落戶、入學兩大權利備受關註。

十一天後,北京市住建委的這短短一句話,不僅再次將共有產權住房送上頭條,也消除了公眾對於共有產權房權利不完全的疑惑,即共有產權是完全產權房,這一點毋庸置疑。

對於剛需人群來說,在面對此前限購、限貸、限離等一系列以“堵”為特點的樓市政策後,共有產權住房方案就像是打了一劑強心針。有人甚至說,中國即將迎來一個奮鬥者的時代。

雖說共有產權住房享有和其他房子一樣的權利,並不意味著有超出其他房子的權益。另外,在申請資格方面,共有產權住房也對申請人提出了一定要求。對於單身申請年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源申請等方面,北京市住建委也一一作出了具體說明。

一,關於單身申請年齡

哪些人可以申請購買共有產權房?

意見稿提出,共有產權住房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,單身家庭申請購買的,申請人要年滿30周歲。反饋意見指出,不滿30周歲單身家庭可“先租後買”,形成梯度消費。

對此,易居研究院研究總監嚴躍進對中新社國是直通車記者表示,對於年齡問題,主要是短期制定的內容。未來如果推進,也不排除會有新調整的可能。但從當前角度看,30周歲的年齡是合適的,也基本上吻合住房政策的導向。

嚴躍進分析,單身群體先租房再購房,照此模式,北京未來會形成三種不同的居住模式,由低到高。第一種是租房,第二種是認購共有產權住房,第三個是認購現在普通住房以及其他住房。這三種模式體現了梯度消費的概念,各個不同住房群體都尋找到匹配自己的房源。

二,關於離婚、有住房轉出記錄人員限制申請

意見稿還提出,有住房轉出記錄、有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請且申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭,不得購買共有產權住房。

針對離婚人員的申請問題,北京市住建委再次重申,僅限制“有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請”的情形,對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭,不受此限制。

在嚴躍進看來,離婚人員的申請問題關鍵在於一點,即申請前是否有無住房,這樣做是為了防範假離婚出現的問題。

北京市住建委表示,要求申請人無住房轉出記錄,目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求,杜絕投資投機。同時,還將根據群眾建議,把“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”。

嚴躍進指出,政策強調“本市”的概念,意味著在其他城市的住房交易,並不影響在北京申請此類住房。

三,關於東、西城等區房源

北京市住建委在反饋中表示,將依據《辦法》第五條,在發展新區統籌部分房源,彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定,東、西城區戶籍但在項目所在區工作的家庭,與項目所在區戶籍家庭具有同等待遇。

嚴躍進認為,對於東城和西城戶籍的且工作地在郊區的,可以在相應郊區申請此類住房,這也是為了讓職住平衡導向更加靈活。

鏈家研究院院長楊現領表示,保障性住房要響應剛需人群需求,就要在工作區增加供應。他指出,2014年以來北京市自住型商品房明顯滯銷,主要原因在於項目位置較為偏遠,通勤時間有一個半小時以上。

有市場人士指出,東、西城區的黃金地段不太可能有房源或土地拿來開發共有產權房。同時,在郊區供應共有產權房也符合北京市2020年要將城六區的常住人口減少15%的“控人”目標。

四,關於房源供應結構

針對共有產權住房的房源供應結構問題,有群眾反映應該增加小套型的比例,多建一居室,也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住,應改為套型總建築面積不低於120平米。對此反饋明確,共有產權住房的房源供應結構應主要在60平米到120平米之間。

為何是60平米到120平米之間?嚴躍進告訴記者,對於共有產權住房來說,產品設計會更加註重戶型或面積,既不會太強調超小戶型的項目,也不會做超大戶型的項目,這與“夾心層”的居住特點有關。

他分析稱,過去的保障房屬性強調戶型,能小則小。但是共有產權住房屬於普通商品房,只不過是產權的逐漸讓度。60到120平米範圍,基本上能夠滿足一些共有產權住房或“夾心層”群體對住房的不同戶型需求。租賃市場可以把戶型做的小一點,但是共有產權住房不必刻意強調戶型做到60平米以下。

“從其他方面看,預計會植入新的概念,類似智慧社區等概念,這些是新的內容。若單純從建築外立面來看,預計和普通住宅的項目差別不大。”嚴躍進說。

共有產權房推出後,其對北京商品房的房價會有影響嗎?

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受國是直通車記者采訪時表示,共有產權住房的推出對於房價的影響是間接的,並非直接影響,這主要是看共有產權住房對商品房的供求關系帶來多大的影響。如果共有產權住房供應量緊張,而商品房市場供求關系變化不大,則共有產權住房對房價的影響也不會太大。

此外,顧雲昌強調,推出共有產權住房主要是為了構建新的供應體系,是建立起完備、規範、法律化、產權明晰的供應體系的重要組成部分。他表示,推出共有產權住房和發展租賃市場一樣,都是從供給側改革著手,逐步建立起完善的住房供應體系,從而實現“住有所居”的目標。

持類似觀點的還有北京市房地產業協會秘書長陳誌。他告訴記者,北京推出共有產權住房,是為解決中低收入家庭住房問題而作的制度性安排,更多地是以保障為目的。它對抑制投機,促進公平,具有重大意義。同時,對於未來北京的房地產市場平穩健康發展,也將產生積極影響。

嚴躍進表示,共有產權住房有助於增加低成本住房的供應,這也有助於降低房價,或引導住房困難群體積極認購共有產權住房。

對於共有產權住房的未來,有人擔心,在一線城市土地供應逐年減少的情況下,共有產權住房的體量會不會很小?

根據4月初發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,未來五年,北京自住房將供地1020公頃、擬建25萬套。未來房源都將按照共有產權住房的辦法接受申請。

鏈家研究院預計,到2021年,北京存量房將有900萬套,共有產權住房占比2.8%。

來源:中新網

記者:馮玲玲

單身 30 才能 離婚 沒戲 共有 產權房 產權 你要 知道 件事
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=256831

“共有產權房”打開社會流動新通道

來源: http://www.infzm.com/content/126739

租賃住房將引入國企和國企控制的租賃交易平臺,而共有產權房將引入代持機構,這意味著政府正在正在以強有力的姿態介入樓市,一種新的樓市供需模式即將登場。(視覺中國/圖)

(本文首發於2017年8月17日《南方周末》)

樓市重磅政策一個接一個,如果說,七月份的一連串政策的核心詞是“租”,那麽,八月份的關鍵詞就是“共有產權房”。2017年8月3日,北京市住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,並公開征求意見。8月14日,北京市住建委宣布,共有產權房可落戶、入學,也就是說,共有產權房和一般商品房同權。

一個基本判斷是:無論是只租不售,還是租售同權,還是租房即可落戶,這一系列以“租”為核心的政策實際分為兩種性質:一種指向房子的經濟屬性,目標是改變現有地產經濟格局;一種則指向房子的附帶社會屬性,即公民的個人權利,目標是打破正在瓦解但仍然存在差距的城鄉二元格局。

雖然政策的適用人群和適用城市不太相同,但共有產權房政策的本質同樣是雙重目的,既有經濟層面,也有社會層面。經濟層面,很明顯,相當部分低於市場均價的共有產權房將投入市場,必然會改變北京樓市整體供需曲線,直指原有樓市模式;社會層面,北京住建委承諾,共有產權房與一般商品房完全同權,也就是說,相當部分買不起商品房但手頭又有點余錢的所謂夾心層將有可能憑此享有同等的教育和醫療公共資源。此外,雖然共有產權房主要提供給無房的北京市民入戶,但仍然規定有至少三成的共有產權房留給外地人。根據北京的積分入戶制度,這對外地人接近北京戶口是一個利好。

從實際操作的難度來看,共有產權房比“租”系列政策的社會性更強於經濟性。畢竟,共有產權房與商品房同權,顯然比“租購同權”更現實,更靠譜。很多人質疑說,這個政策幹嘛要先在北京搞,北京的新增住宅用地本來就少,這個政策會有空間麽?我倒認為,這一政策從北京開始有很強的示範意義。一者,你看,北京樓市利益格局這麽水深,偏偏就從北京開始,這就是迎難而上,其他地方再跟進不在話下。二者,北京戶口含金量,以及所謂學區、醫療等資源含金量應該全國幾無匹敵,但是,偏就要在北京先打開一個新口子,這是打破社會流動固化的重要一招,北京如此做,對全國自然是巨大示範效應。

共有產權住房在北京的投放量也許最終不會有多少,不至於動搖北京的基本樓市格局,但其更重要的意義在於,打開了社會流動的新通道。地球人都知道,一個外地人到北京打拼,到最終成為一個享有完全市民權利的北京人,是一個多麽漫長艱難的過程。買房的門檻極高,更何況買房和落戶也不是綁定關系,教育資源、醫療資源以及社會保障的非均等化造成了所謂的階層固化。北京市住建委在《北京市共有產權住房管理暫行辦法》里明確規定:滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。也就是說,起碼三成的共有產權房要給外地人,給流動人口。北京,向在這座城市作貢獻的外地人釋放出了善意。

在具體操作上,即將在全國12個城市試點的住房租賃體系和共有產權房同樣有共同點。租賃住房將引入國企和國企控制的租賃交易平臺,而共有產權房將引入代持機構,即保障性住房專業運營管理機構。這意味著政府正在正在以強有力的姿態介入樓市,這是一個非常重要的轉變,意味著一種新的樓市供需模式即將登場。

共有 產權房 產權 打開 社會 流動 通道
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257050

共有產權住房讓北漂看到安家希望 京滬共有產權房思路迥異

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-11/1192114.html

1月11日,北京市海澱區中鐵碧桂園共有產權住房申購結束。自2017年12月28日開啟申購以來,該項目最終約5萬戶家庭確認申購。

這是自2017年9月30日《北京共有產權住房管理暫行辦法》開始實施後,北京市的第五個共有產權房,也是海澱區首個共有產權房。

更吸引眼球的是,北京推出的“共有產權住房”,規定“新北京人”分配不少於30%,讓眾多的“北漂們”看到了在北京安家的希望。

CFP圖

首付54萬元簽下80平方米兩居室

楊延麗做夢都不會想到,她會作為北京市首個共有產權房項目的首位簽約者而被社會關註。

2017年12月,楊延麗簽下朝陽區錦都家園的一套兩居室。這套80余平方米的兩居室,因產權與政府五五分,楊延麗需承擔的房價約180萬元,讓她省了近200萬元。算下來,只需首付54萬元左右。“北漂”12年,楊延麗終於在北京安了家。

“北漂”這個詞,最近有了一個新稱謂——“新北京人”。2017年9月20日出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第五條提出,滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%,指的就是“新北京人”。

錦都家園作為北京的第一個共有產權項目,位置在朝陽區常營,一共有427套房源,均價為2.2萬元/平方米,而錦都家園周邊同地段、同品質普通商品住房均價約為5.6萬元/平方米,價格相差60%左右。

楊延麗的故事讓同為北漂的崔夢辰(化名)看到了在北京安家的希望。她大學畢業後,於2006年來到北京,從此開始了漫長的“北漂”生活。

相比其他租房人的顛沛流離,崔夢辰遇到了一個好房東。“給我的租金便宜,從不無緣無故漲價,5年都沒漲過,比周邊房子的租金每月低1000元。”

也因為住得安逸,崔夢辰一直都沒有“起”買房的念頭,眼睜睜地看著北京的房價從2006年的幾千元漲到現在的幾萬元,當她想要買房時,已經無力支付上百萬元的首付。

北京第一個共有產權房錦都家園的高中簽率,重新激發了她的買房熱情。

1998年7月,國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。此後,由國家分配的福利性住房逐漸消失,政策性住房、商品房迎來快速發展。

有項目“新北京人”中簽率高於“京戶無房”

錦都家園項目比較特殊,原本是自住房的申購,卻在共有產權房到來時進行搖號。

房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者,該項目的申購資格條件按2017年6月申購時的自住房規則走,但銷售、管理和產權性質都將按照共有產權住房的政策實施。這個項目最終確認申購的家庭有16.3萬戶,最終可參加搖號的家庭有12.1萬戶。

據了解,錦都家園搖號時分為“京戶無房”和“新北京人”兩組。第一組為朝陽區戶籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其他區戶籍無房家庭,共95965戶。房源299套,占70%。第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭,共25221戶。房源128套,占30%。

從中簽率看,“京戶無房”組中簽率約為0.31%,“新北京人”組約為0.51%。雖然兩組中簽率都很低,但“新北京人”組的中簽率卻超過了“京戶家庭”。這個結果讓崔夢辰沒想到,陡增了買房的信心。

其實,共有產權住房並非近期提出,早在2014年4月,住建部即發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》,確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產權住房試點城市。3年之後,北京正式成為繼上海、淮安後,國內第三個出臺共有產權住房專門文件的城市。

“共有產權住房的推出,主要是為了減輕購房者的購房壓力,降低購房門檻而設計的政策。這套住房的產權是政府或者代持機構與購房人共同擁有,而住房的使用權完全屬於購房者個人。”全國房地產商會聯盟主席顧雲昌告訴《中國經濟周刊》記者,我國的住房保障體系推出的目的很明確,就是實現中央提出來的“住有所居”的目標,即人人有房住,住的房子可以是出租房,可以是共有產權房,也可以是商品房;而過去講的“居者有其屋”,是居者都有自己的房子,全部是私有房產,兩者有本質的區別。“共有產權房面向的是中低收入家庭,尤其是那些想買房而且有一定能力買房、但是由於房價漲得過快又買不起房的群體。”

上海北京共有產權房思路迥異

北京市出臺的共有產權房申請條件,相比自住房要嚴格得多。例如,申請人必須沒有任何的房屋買賣記錄、單身必須年滿30周歲等。

目前上海的共有產權房累計簽約了近9萬戶。上海的做法與北京相比有何不同?

房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者,上海共有產權房脫胎於“經濟適用房”的邏輯推導,申請人必須是上海本地人,且對於家庭收入和居住面積等均有著嚴格的限定。此外,上海共有產權房土地性質與經適房相同,也是劃撥供地。而北京共有產權房更像“另類的商品房”,供地方式以市場競價為主,不限購房人的戶籍、收入、面積,但從轉出記錄等處著手,嚴格杜絕“炒房嫌疑”。

據《中國經濟周刊》記者統計,從去年9月共有產權房政策出臺至今,北京市共推出了5個共有產權房項目開放申購。這些項目已陸續開始進行申購登記、資格審查、搖號公示等程序。其中,中鐵碧桂園作為海澱區首個共有產權房項目,因位於城六區而備受關註。

公開資料顯示,海澱區中鐵碧桂園項目套型主要為約78平方米兩居共13套、約89平方米兩居共603套,總套數約616套,含全裝修費用銷售均價35000元/平方米。這600多套房源,將按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例進行房源分配,分兩批次搖號。

按上述數字計算,78平方米的房產總價約273萬元,首付款81.9萬元(北京共有產權房商貸首付比例30%);89平方米的房產總價約311.5萬元,首付款93.45萬元。相比首付款動輒數百萬元的商品房,共有產權房對購房者的資金壓力大大降低。

與錦都家園購房人占50%的產權份額不同,中鐵碧桂園的購房人產權份額為70%,剩余30%份額由北京市海澱區保障性住房發展有限公司(政府產權份額代持機構)持有。這也是迄今為止北京推出的5個共有產權房項目中產權比例最高的項目。即便如此,含全裝修在內單價只要3.5萬元,對比周邊平均單價超7萬元的在售新盤,中鐵碧桂園對符合政策要求購房者的吸引力依舊不小。

(來源:《中國經濟周刊》記者:王紅茹)

共有 產權 住房 北漂 看到 安家 希望 京滬 產權房 思路 迥異
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=261137

北京限房價項目銷售辦法出爐!部分將收作共有產權房(附解讀)

北京市住建委起草了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》),現正式向社會公開征求意見。

《通知》的目的是切實保障限房價項目的住房是用來住的,規定:限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的,由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高於85%的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房↓↓↓

征求意見稿全文

關於加強限房價項目銷售管理的通知

(征求意見稿)

各有關單位:

為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,促進本市房地產市場平穩健康發展,根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門<關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施>的通知》(京政辦發〔2016〕46號)和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)等文件規定,現就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下:

一、本通知所稱限房價項目,是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可後,由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心(以下簡稱“市保障房中心”)對該項目可售住房的市場價格進行評估,形成評估價。

三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價(以下簡稱“銷售限價”)與評估價之比不同,分別按以下方式銷售:

(一)比值高於設定比例的,由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為商品房,但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易;

(二)比值不高於設定比例的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房,購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額,剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額;

(三)設定比例暫定為85%,在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

四、市保障房中心收購限房價項目時,應與開發建設單位簽訂收購協議,明確各自權利、義務,並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房,具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時,項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的,市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售,其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房,其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)執行。

七、本通知自發布之日起實施,所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)不一致的,以本通知為準。

北京市住房和城鄉建設委員會

專家解讀

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示:本《通知》的發布,應該說是給出了一個探索性的解決方案,有許多亮點:

一是積極落實“房住不炒”定位,審慎施策促進市場穩定。《通知》規定,如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差不大的時候,由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為普通商品房。如果價差較大時,則由政府相關機構統一收購後按共有產權住房的供應規則銷售。價格穩定的信號預期傳導非常明確,又不失差異化管理的靈活性,值得肯定。

二是通過梯級過濾匹配機制的設立,將共有產權模式應用拓展到市場供給,使其不再局限於住房保障領域的應用,實現了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接,是完善住房供應體系的一個創新性探索。

三是設定的轉化及共有比例合理而富有彈性。《通知》明確了當前限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%,在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整,是建立在根據市場實際狀況進行必要調整的更加富有彈性的制度。

四是可操作性強,比較好的兼顧了各方主體的利益。因為是按照土地出讓協議中約定的房屋限價收購,且“應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款”,還可以在收購協議中通過平等協商做出進一步的約定,讓收購的公平性更有保障。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波:《通知》 “雙防雙保”,扼制炒房,確保限房價項目住房是用來住的。

收購價差較大的限房價項目轉化為共有產權住房,除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭,《通知》還通過項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售共有產權住房,較好地落實了“職住平衡”。

另外,《通知》還規定,具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的,可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售,其中建築面積大於140平米的大戶型住房,還可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。這種做法,反映了對改善性家庭住房需求的兼顧,我認為不僅是必要的,而且是科學的,因為隨著經濟的發展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等,確實有一定數量的家庭需要改善住房條件,政府住房政策也應給予合理的支持。

中央財經大學法學院院長尹飛:《通知》收購差價較大的限房價項目轉化為共有產權住房的做法,符合法律規定。

共有產權住房是政策性的商品住房,限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產權住房,打通了限房價項目和共有產權住房的通道,不但本質上都是具有政策性質的住房,而且是之前推出的共有產權住房的“政策性”的深化和精準化,能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

北京房協副會長、秘書長陳誌:《通知》合理制定了有關規則,較好地兼顧了各方利益。

關於《通知》,我談兩個方面的認識:一是關於暫定85%的設定比例;二是關於收購轉化項目保障房中心十個月結清收購款。

1.關於暫定85%的設定比例,我認為這個比例的掌握是適度的、合理的。

為什麽部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價?我想原因有以下幾個方面:一是政府推出這個土地出讓方式,是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”,所以有必要適當壓低住房銷售限價;二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價,扼制房價上漲,也需要在一定程度上控制銷售限價,特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房,銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從我市房地產市場運行的實際情況看,2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%,充分表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨於理性確實發揮了積極的作用。

2.關於收購項目保障房中心10個月內結清收購款,充分體現了對開發企業合法權益的尊重。

北京 房價 項目 銷售 辦法 出爐 部分 將收 收作 共有 產權房 產權 解讀
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=263626

深圳產辦類小產權房有望轉正,暫不涉及城中村住宅

深圳缺地是不爭的事實,為了突破腹地限制、盤活土地資源、破解產業空間不足,深圳終於邁出關鍵的一步。

7月27日,深圳市宣布起草了《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱為《征求意見稿》),對2009年6月2日前產生的農村城市化歷史遺留違法建築進行拆除、沒收或處理確認。

這意味著符合條件的部分小產權房有望轉正,而已完成征轉地補償手續的被非法占有的國有土地有望重新流入市場。須知,深圳土地資源嚴重不足,限制著城市布局戰略、企業發展、創新載體的擴大布局,而對產業類和公共配套類違建處理,通過城市更新、土地整備、建設用地清退、棚改等多元手段加快消化各類違建,能為產業用地帶來增量。

深圳於2013年12月30日出臺了《<深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定>試點辦法》,開展了為期15個月的試點工作。本次征求意見稿便是在試點基礎上,聚焦於產業類和公共配套類兩類歷史違建的處理。

同時,這也是落實國家治理違建工作部署的需要。《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》指出,要用5年左右時間,全面清查並處理建成區違法建設。

深圳擬通過處理產業類和公共配套類兩類歷史違建的處理,明晰土地使用權,促進工業區升級改造和產業轉型發展。

產業類歷史違建,包括廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施,以及實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務(含餐飲、娛樂)、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施。

而公配類歷史違建,是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。

《征求意見稿》傾向由區政府統籌推進歷史違建處理,包括規劃土地審查、安全納管、基本生態控制線歷史違建核查。

根據《征求意見稿》,深圳處理違建將分為兩步走,一方面根據規劃和土地管理的剛性要求,依法拆除沒收一批歷史違建;另一方面,根據歷史違建用途和當事人不同,設定差別化的罰款和地價標準,對符合規劃、滿足房屋結構、消防和地質安全要求的歷史違建,予以處理確認。

其中,對非法占用已完成征轉地補償手續的國有土地、占用基本農田、占用一級水源保護區用地、壓占原水管渠藍線、不符合橙線管理要求、位於土地利用總體規劃規定的禁止建設區以及占用規劃高速路、快速路、主幹路、廣場等用地在內的產業類和公共配套類歷史違建,將被拆除或沒收。

在小產權房轉正的誘惑下,目前市場廣泛關註的是如何轉正的方法,即歷史違建如何合法化,確認為商品性質。

《征求意見稿》指出,將按照分類處理,先易後難原則,將公共配套類、生產經營性和商業辦公類歷史違建作為優先處理類別。

為吸引當事人申請處理,《征求意見稿》對確認給原村集體和市、區政府或者其指定機構的公共配套類歷史違建,允許不扣減相應的非農建設用地指標。不過,為確保相關建築的公益屬性,這些建築僅能確認為非商品性質房地產。

關於產業類歷史違建,為進一步激勵當事人申請辦理,盤活實體產業,《征求意見稿》將生產經營性歷史違建辦理商品性質房地產的補繳地價標準,由市場評估地價調整為市場評估地價的50%。同時,產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質,也可一步到位確認為商品性質房地產,可以入市流通,進行交易。

針對產業類和公共配套類兩類歷史違建的《征求意見稿》,為牽涉甚廣的住宅類小產權房的處理,帶來想象空間,但顯然,政府並不願打開這個口子為住宅類小產權房的持有者和投機者帶來套利空間。

深圳市規土委特別強調,仍將按照國家關於房地產市場調控的要求做好相關工作,本次不處理住宅類歷史違建,嚴厲打擊違法建設和非法銷售行為。也就是,本次小產權房轉正消息與廣大的城中村住宅無關。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑對第一財經表示,“《征求意見稿》可能會引起購房者對住宅類小產權房轉正的投機情緒,但目前政策尚不確定,事實上過去一年也有不少住宅類的違法建築被拆除。”他建議購房者謹慎觀望,產業類、公共配套類和住宅類屬於不同的建築類型,政策條件不能套用。

此《征求意見稿》從2018年7月27日開始向社會各界公開征求意見,8月27日截止。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部:
021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com

責編:陳姍姍

深圳 產辦 辦類 類小 產權房 產權 有望 轉正 暫不 涉及 中村 住宅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=266618

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019