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商戶拖欠租金敗訴 反告李嘉誠深圳項目公司合同欺詐

每經記者 黃博文 深圳攝影報道

每經編輯 隋丕寧  

同樣都叫世紀匯廣場，同樣都跟李嘉誠相關，因為所在地的不同，命運也截然不同。10月，李嘉誠200億元賣掉上海浦東世紀匯廣場，而遠在深圳的另一個世紀匯廣場的命運，則要坎坷得多。

11月23日，十幾名深圳世紀匯廣場的商家來到香港長江中心，要求會見集團高層反映情況。據商戶介紹，由於深圳世紀匯項目的開業情況不理想，入駐商戶因蒙受損失而無力交租，深圳和記黃埔中航地產有限公司（以下簡稱深圳和黃中航地產）將他們告上法庭，要求繳交所欠租金。

《每日經濟新聞》記者就此向深圳和黃中航地產咨詢詳情，對方在予記者的回函中表示，“關於近期深圳世紀匯商場部分租戶對早前雙方簽署訂立的租約條款有所異議，我司與商戶溝通後未能達到共識，我司已循法律途徑處理，日前深圳法院就個案頒發了判決書，並判我公司之入稟獲得勝訴。”“然而，該批拖欠租金及服務費之商戶於深圳法院判決前後，曾多次到世紀匯及我司總部所在的香港長江集團中心要求反映情況，嚴重影響長江集團中心租戶及我司總部的正常運作， 對公眾人士更造成不便。另外，於現場展示之橫額及標語，構成對我司的無理及失實的指控，我司深感憤慨。”

事實真相究竟如何？《每日經濟新聞》記者進行了深入調查，揭秘李嘉誠旗下這一深圳物業項目背後的糾紛歷程。

現場調查：黃金地段商場有點冷清  

長江實業地產有限公司網站顯示，深圳世紀匯項目修建在深圳地鐵一號線華強路站上，人流量匯集，商場共7層（含負1樓），總建築面積約5.9萬平方米。

12月2日下午，《每日經濟新聞》記者來到華強北商圈的世紀匯購物中心。商場頗為冷清，開業率確實不高，一、二樓底層單元有部分商鋪空置，外墻上張貼“原創設計品牌，精彩待現”字樣，高層部分除了餐飲，大部分沒有開業，外墻同樣是某某品牌即將開業的海報。

在最高層6樓，一家餐飲負責人告訴記者，店鋪每月租金10萬元，但經營慘淡。“從2014年進駐就這樣，現在情況更慘了，你看這走動的人，除了工作人員哪有顧客？”她指著空蕩蕩的走廊無奈地表示。據悉，餐廳每月的成本大概要50萬元左右，而從開業到現在，平均每月只有不到30萬元的收入，虧損甚多。

在寫字樓通向商場一個幽暗的通道中，張貼著商場入駐品牌的導引牌，有屈臣氏、老鳳祥等，但在商場卻找不到入駐店鋪。記者走完7層商場，粗略估算開業率在20%~30%左右。

位處黃金地段，又是李嘉誠旗下物業，正是這響亮的招牌吸引著商家入駐，但結果卻是租戶大面積虧損的窘境，為此雙方開始了長達兩年的矛盾糾紛。

和黃起訴：談判未果對簿公堂   

公開資料顯示，2008年7月，深圳市早年的地標建築天虹商場進行拆除重建，中國航空技術深圳有限公司宣布與和黃聯手，開發新地標中航廣場。中航提供土地，和黃負責開發、運營及一切費用支出，處於控股地位。深圳和黃中航地產的管理層，也都來自香港。

2014年8月，整個項目的收尾部分世紀匯購物中心低調試業，它的面世時間比外界預期晚了至少一年。

做車險的楊先生是第一批進駐的租戶，他租下世紀匯一樓一處15平方米大小的店鋪，和朋友合夥開了一間皮革奢侈品護理店，每月租金610元/平方米。楊先生稱，進駐這麽早是因為商場方面承諾開業率達到70%，當年國慶節正式開業。

記者拿到招商時和黃中航地產出具的商場落位圖顯示，深圳世紀匯引入的都是國際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。

據商戶反應，世紀匯的正式開業從2014年的國慶拖到2015年的五一，到最後不了了之。原先通告的知名品牌沒有入駐，開業率不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走，人氣更是慘淡，入駐商戶大面積虧損，無力交租。

2014年底，即有部分商戶對商場經營不滿，開始停繳租金，2015年上半年商戶不滿集中爆發，大部分商戶開始停繳租金，並有部分品牌陸續撤場。

楊先生告訴記者，期間和黃中航地產方面代表找商戶談過兩三次，希望商戶不要撤場繼續經營，大家共渡難關，承諾給持續經營的商戶租金六折的優惠。但仍有部份商戶虧損嚴重撤場，並提出和商場解約。楊先生的皮革店在2015年5月份撤場，前後虧損30多萬元，屬於數額較小一類。

和黃中航地產一方面和商戶談判，另一方面以拖欠租金為由起訴商戶，要求追討租戶拖欠的基本租金、推廣費及違約金。像楊先生一樣的被告有60至70家，他們大多數都欠租金等費用幾十萬到數百萬元不等。

2016年11月，廣東省深圳市福田區法院判決，第一批被起訴的商戶敗訴，數名商家被要求支付所欠租金、推廣費及違約金等費用。法院判決結果出來後，深圳和黃中航地產關閉了與這些商戶的溝通通道。商戶稱，無奈之下，他們只能到香港長江中心，要求和高層溝通。

針對部分商戶的這種做法，深圳和黃中航地產方面對《每日經濟新聞》記者的回函中稱，“部分商戶漠視法院之判決，企圖以抗議等行為向我司施壓，以達到豁免繳付其拖欠租金及服務費之目的，我司不同意並將嚴格按照深圳法院頒發判決書執行。對有關人士的上述行為，我司對此予以強烈譴責。”

記者了解到，目前，部分拿到深圳市福田區法院民事判決書的商戶已經到深圳市中級法院上訴，以求得到他們認為更合理的判決結果。

商戶反訴：開業率70%的承諾未兌現   

虧損嚴重卻要支付高昂租金，世紀匯的租戶們覺得很冤。在接到敗訴判決前後，部分虧損嚴重的租戶開始聯合起來反訴深圳和黃中航地產“合同欺詐”。

上述租戶楊先生稱，當時的和黃中航地產承諾，商場開業率可以達到70%，國際一線大牌進場，以及電影院、遊樂場綜合體都會到位，還稱深圳世紀匯將來會成為亞洲國際旗艦商場。然而，這些承諾都沒有兌現，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。

記者了解到，和黃中航與租戶的租賃合同並不全然相同，少數租戶合同明確約定了70%的開業率。合同寫明：“如該商場整體簽約率低於70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場整體簽約率達到70%以上，但該段期間內乙方仍須向甲方支付相當於該房產每月提成租金（該提成租金不得扣減基本租金）”。

租約中一條款還明確稱，“該商場整體簽約率達到70%以上（含70%）的日期以甲方（深圳和黃中航地產）書面通知的日期為準，乙方不得有異議”。據記者向多名商戶咨詢，他們從未收到商場關於開業率是否達到70%的回應。深圳和黃中航地產表示，關於開業率的相關證據已經提交至法院，在此不做單獨說明。

記者在采訪多名商戶後了解到，商戶的訴求並不是要抵賴掉所有的租金，而是要求深圳和黃中航地產商討解決問題的辦法，要求共同承擔這些損失。

“我們撤場後，重新進駐的商戶租金大約100元/平方米，當時我們租金610元/平方米，差距這麽大，我們感到不平衡。”楊先生稱，和黃中航地產卻要追討全額租金，商戶當然不滿意，畢竟商場經營不善是事實。

對此，深圳和黃中航地產向記者回應稱，深圳世紀匯自2014年8月營業以來，公司投入大量資源，進行不少宣傳及推廣活動，在不同媒體包括報章、雜誌、電臺、戶外媒體以及新媒體如微信大 V、網絡論壇、朋友圈等投放廣告。

“我司不斷積極引進不同的主題行業，力求豐富及拓寬商場的業態，以增加客流。近期已有多家新商戶陸續開業及積極籌備開業中，當中包括知名運動品牌旗艦店、大型高端健身中心、知名美容及化妝品牌、專業兒童教育中心、大型兒童遊樂中心、多間特色餐飲等。”和黃中航地產回應表示。

原因揭秘：定位不準，經營不善   

究竟是什麽原因導致深圳世紀匯項目人氣慘淡？

有業內人士分析認為，世紀匯周邊目前多為中低端的傳統電子小商品市場，諸如華強北電子世界、都會電子城等，並不是公認的商業聚集區，地理位置剛好卡在萬象城和福田CBD的中間，世紀匯、中航九方屬於培養區域商業氛圍的先行者。

除此之外，《每日經濟新聞》記者了解到，項目人氣慘淡但更多的還是與經營團隊有關，深圳和黃中航地產管理層大部分來自香港。

一名熟悉深圳商業市場的人士在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，深圳世紀匯項目中和黃占股比例大，香港人在運營管理方面，很多運營思路跟內地不一樣。當時是先開業後招商，開業時還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進一些大牌。開業後負一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。

2015年，深圳世紀匯姊妹項目——隸屬中航地產的九方購物中心開業，很多餐飲品牌都搬去九方，這對世紀匯造成很大沖擊。

《第一財經日報》援引上述市場人士的話表示，和黃根本無心經營這個商場，導致深圳世紀匯的定位規劃不清晰，品牌業態也很亂，招商更加混亂，什麽品牌都可以進駐，讓消費者感覺很低端，直接導致商場人氣一直不旺。

和黃與中航聯袂打造的中航廣場，除了深圳世紀匯購物中心外，還有48層的甲級寫字樓“世紀匯廣場”項目和商務公寓“世紀匯都會軒”項目。其中商務公寓“世紀匯都會軒”是公寓產品，總建築面積為17.9萬平方米。

2011年8月，產品首次亮相，首批逾400套，在整個福田區每平米均價還不到4萬元的情況下，和黃以高達5萬元的每平米均價，短短數天售罄，創造了當時深圳商務公寓的銷售傳奇。

2013年2月，李嘉誠又以近30億元的價格把世紀匯27個樓層賣給了交通銀行，此舉成為當時深圳樓市史上最大單筆交易之一。世紀匯現剩下的樓層被用以出租，由和黃租賃公司打理。

上海浦東世紀匯廣場，已被李嘉誠200億元賣給中國人壽，而惹了諸多麻煩的深圳世紀匯廣場會是他的下一個交易對象嗎？這一切暫時還是個未知數。

墊付費用並承擔敗訴風險 ， 資本、律所挺進證券"訴訟金融"

無須自己承擔訴訟費用、敗訴風險，投資者就能進行虛假陳述維權。不斷加強的監管力度，和投資者權利意識覺醒，已有社會資金、法律服務機構，開始挖掘證券虛假陳述維權的訴訟金融商機。

4月9日，深圳前海鼎頌投資有限公司，正式設立虛假陳述維權專項資金，通過墊付維權涉及的訴訟、律師費、其他前期費用的方式，向證券虛假陳述案件的投資者提供資金支持，一旦決定介入，該公司還將承擔敗訴風險。

隨著虛假陳述侵權案件近年來的高發態勢，如何更好地保護證券投資者利益，已成為多方重視的焦點問題。來自證監會的行政處罰，常常只是數十萬元的罰款，對上市公司只是“蜻蜓點水”。因此，諸多因證券虛假陳述行為而直接導致了投資損失的證券投資者，越來越多地借助司法力量來保護自己的權利、追索損失賠償。

該公司投資經理張弛稱，不同於傳統模式，其維權專項資金將與律所的律師團隊合作，由其專業證券事務律師團隊為基金支持的維權訴訟提供專業代理服務。介入案件之前，會與律師一起判斷風險。通過這種方式的好處，將是將索賠的訴訟費用損失、敗訴、聘請律師專業度等風險，轉移至維權資金來承擔。

萬商天勤律師事務所律師張東稱，案件如果勝訴，除了律師費用、墊付的資金成本等之外，投資者無須支付其他費用。每個案件獲得的收益，都會提取一部分，作為後續案件的資金。與傳統的證券虛假訴訟不同，投資者可以進行共同訴訟，一名律師同時接受同一案件的多人委托，既解除了投資者的後顧之憂，減輕索賠人的訟累，同時又能提高律師的效率。

這種提供訴訟資金、法律的服務，在國外已形成成熟的訴訟金融。所謂訴訟金融，是指針對存在訴訟需求，但無力承擔訴訟費用的權利人，由金融機構、社會等參與方，向權利人提供資金進行訴訟，並在案件勝訴後獲取資金回報的方式。在此過程中，金融機構等參與方，實際上充當著投資者的角色，且一般都采用風險共擔模式，金融機構機構接到項目後，會讓自己的律師團隊進行風險評估，決定是否參與。

在國內，經濟案件的訴訟中，也出現了訴訟金融。2015年，深圳某法律服務平臺就已開展此類業務，與銀行進行合作，向知識產權類訴訟提供資金業務。此外，也已出現了法院受理以保險公司保單保函為擔保方式的財產保全申請。

不過，在證券虛假陳述維權類訴訟中，國內基本還沒有訴訟金融的身影。2017年以來，隨著監管力度的加強，多家涉及虛假陳述的上市公司，受到嚴厲處罰。同時，投資者權利意識也在不斷提升，證券虛假陳述索賠也越來越多。公開信息顯示，2018年以來，*ST保千里、超華科技、皇臺酒業等多家上述公司，因涉及虛假陳述，而被投資者索賠。

盡管如此，此類案件數量相對有限。受制於法律程序、訴訟風險、投資者維權意識等多重因素，證券虛假陳述索賠比例總體不多。張東稱，總體來看，隨著監管力度加投資者意識覺醒，此類維權日漸增多，通過這種方式，可以喚醒更多的“權利睡眠人”，積極地、合理合法地來維護權利。目前雖然案件不多，但有較大的發展潛力，同時也能起到增加虛假陳述實施者侵權成本、凈化資本市場的作用。

溫德乙狀告證監會一審敗訴，代理人稱“不確定是否上訴”

5月21日上午，北京市第一中級人民法院對欣泰電氣原實際控制人、董事長溫德乙狀告證監會案做出一審判決，溫德乙一審敗訴。

溫德乙請求撤銷證監會對其作出的行政處罰決定、證券市場禁入決定，都被法院宣布駁回。第一財經記者在現場看到，溫德乙本人沒有出庭，委托律師作為代理人出庭。這是欣泰電氣狀告證監會終審敗訴之後，溫德乙繼續做出的動作。

“溫德乙目前處於取保候審階段，當地公安可能是為了企業更好地穩定經營，對其人身自由進行一定限制。”了解案情的相關人士告訴第一財經記者，取保候審是逮捕之後的程序，所以溫德乙應該是已經被批捕了。

不過，溫德乙代理律師告訴第一財經記者，雖然目前敗訴了，但可以看到很多內容都還是有爭議的，目前不確定是否會繼續上訴，會回去同委托人再做進一步商量。

2016年7月，證監會向欣泰電氣及相關責任人送達了《行政處罰決定書》和《市場禁入決定書》，對欣泰電氣及其17名現任或時任董監高及相關人員進行行政處罰，並對欣泰電氣實際控制人、董事長溫德乙，時任總會計師劉明勝采取終身證券市場禁入措施。

其中，對欣泰電氣罰款832萬，對溫德乙罰款892萬。同時，中介機構興業證券、興華會計、東易律所也受到調查及處罰。

隨後，欣泰電氣、溫德乙及相關責任主體，陸續對證監會發起行政訴訟，要求撤銷處罰及禁入決定。

因為與欣泰電氣訴證監會案有關聯性，去年5月，溫德乙訴證監會案中止審理，等待欣泰電氣案審判結果。

去年12月，欣泰電氣訴證監會案二審在北京市高院開庭，證監會主席助理黃煒出庭應訴並做總結陳詞。今年3月，法院作出終審判決，欣泰電氣敗訴。這也成為首例欺詐發行退市引發的行政訴訟案，也是首例中央國家機關負責人出庭應訴的案件。該判決生效後，溫德乙案恢複審理。

溫德乙提出的爭議與此前行政複議內容類似，主要集中在以下幾個方面，包括欣泰電氣是否構成欺詐發行、溫德乙本人是否作為實際控制人實施了違法行為、市場禁入決定是否有事實和法律依據、執法標準的一致性及處罰幅度是否適當等等。

法院審理認為，溫德乙的訴訟請求均不能成立，法院不予支持，駁回其全部訴訟請求。

證監會處罰委負責欣泰電氣相關案件的主審委員在現場接受采訪時表示，法院對溫德乙訴訟案的判決，將對違法行為形成一定的震懾，有利於欺詐發行行為得到有效遏制，對於凈化市場環境、維護資本市場健康發展，切實發揮資本市場資源配置的作用都有積極意義。

欣泰電氣實控人溫德乙狀告證監會兩案一審敗訴

2018年5月21日上午，北京一中院就原丹東欣泰電氣股份有限公司董事長溫德乙訴中國證券監督管理委員會行政處罰決定、證券市場禁入決定兩案公開宣判。兩案一審均判決駁回了原告溫德乙的訴訟請求。

基本案情

2016年7月，因欺詐發行及信息披露違法，欣泰電氣被中國證監會予以處罰。欣泰電氣原董事長暨實際控制人溫德乙也被中國證監會給予警告，並處以892萬元罰款，並采取終身證券市場禁入措施。溫德乙不服行政處罰決定及市場禁入決定中針對自己的部分，向北京一中院提起行政訴訟。

2018年2月28日，北京一中院公開開庭對上述案件進行了審理。庭審中，溫德乙主張，其一，被告認定欣泰電氣欺詐發行，認定事實不清、適用法律錯誤。其二，被告沒有區分其作為董事長和實際控制人的不同身份，其並未實施過指使發行人欺詐發行的行為，被告對其分別按照直接負責的主管人員和實際控制人予以處罰，違反了《行政處罰法》規定的“一事不二罰款”原則。其三，被告對其采取終身市場禁入措施，缺乏明確的法律依據。其四，原告已主動、盡力消除影響後果，綜合本案證據、事實、法律以及實際情況，不宜對其施加嚴厲處罰和終身市場禁入。否則，原告將難以投入精力與成本繼續挽救公司，從而使得公司面臨破產清算等嚴重後果，故懇請法院予以審慎判決。

因案件事實與欣泰電氣訴中國證監會行政處罰案具有關聯性，北京一中院對溫德乙訴中國證監會兩案裁定中止審理。2018年3月26日，北京市高級人民法院就欣泰電氣訴中國證監會行政處罰案作出終審判決,維持了北京一中院駁回欣泰電氣訴訟請求的一審判決，該案生效後，北京一中院恢複了溫德乙案的審理。

裁判要點

北京一中院經審理認為：

1、欣泰電氣確有以下行為：第一，IPO申請文件中相關財務數據存在虛假記載；第二，上市後披露的定期報告中存在虛假記載和重大遺漏。

2、作為實際控制人，原告指使欣泰電氣實施了相關違法行為。《中華人民共和國公司法》在第一百零九條第二款對股份有限公司董事長的內部職權予以了明確規定，即“召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實施情況”。本案中，原告個人能夠就虛構收回應收款項以及就相關信息披露違法行為等公司重大活動，在未經董事會討論的情況下基於個人意誌進行決策，明顯超出了其作為董事長的職權範疇。原告在實施上述指使行為時，不存在與董事長身份重合的問題，原告正是基於其公司實際控制人的地位，以獨立於公司的意誌指使公司實施了相關違法行為。

由於原告指使欣泰電氣實施的相關違法行為均是涉及整個公司的重大活動而非限於特定個人的職務範疇，因此在本案中應當依照證券法第一百八十九條第一款及第一百九十三條第一款中關於發行人責任的規定追究原告作為實際控制人的指使責任，被訴處罰決定適用法律並無不當。

3、關於被訴處罰決定是否違反行政處罰法第二十四條的問題。行政處罰法第二十四條規定，“對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰”。據此，只要違法行為具有單一性，處罰機關即不得對於當事人給予兩次以上罰款的行政處罰。在單位違法案件中，對於個人責任的處斷，首先應當以個人實施的單個行為作為判斷基礎，再進一步結合其個人行為能否為單位集合意誌所涵蓋，綜合判斷其行為的單一性。本案中，原告作為實際控制人所實施的行為，獨立於公司集合意誌，其應當為實施的數個行為分別承擔相應的法律責任。

首先，原告作為實際控制人和董事長的行為自然可分，實質上是數個行為。原告對於公司欺詐發行以及違法披露信息的指使行為，明顯超出了公司董事長的職權範疇，並非董事長所能實施；而原告主持董事會會議，審議相關報告並在董事會決議上簽字等行為，又明顯非屬實際控制人所能實施的行為。這些行為實質上具有可分性，原告在實施這些行為時並不存在身份上的重合關系，因此原告在公司欺詐發行及違法披露信息過程中作為實際控制人的指使行為和作為董事長所實施的職務行為，應為實質的數個違法行為。

其次，原告作為實際控制人對公司欺詐發行和違法披露信息所實施的指使行為，不能為公司集合意誌所涵蓋。至於原告實施指使行為時是否存在個人的概括意誌，並非法定的處斷依據，不影響對其行為單一性的認定。被訴處罰決定按照證券法第一百八十九條第一款、第一百九十三條第一款中直接負責的主管人員的責任，以及第一百八十九條第二款、第一百九十三條第三款中實際控制人的責任對原告分別給予罰款處罰，並不違反行政處罰法第二十四條的規定。

4、被訴禁入具有事實及法律依據。原告作為實際控制人指使欣泰電氣實施了欺詐發行以及信息披露的違法行為，其中欺詐發行違法行為更導致欣泰電氣在不符合發行條件的情況下取得發行核準並上市。原告策劃實施了重大違反法律的活動，嚴重擾亂證券市場秩序並造成嚴重社會影響，情節特別嚴重，均明顯屬於《證券市場禁入規定》（中國證監會令第33號）第五條中規定的應當采取終身市場禁入的相關情形。被訴禁入決定對原告采取終身證券市場禁入措施，並不違反原證券市場禁入規定第五條的相關規定，裁量幅度亦無明顯不當。

綜上，被訴處罰決定、被訴禁入決定認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，處罰及禁入措施均無明顯不當，被訴複議決定予以維持亦無不當。

北京一中院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條、第七十九條之規定，兩案均判決駁回原告溫德乙的訴訟請求。

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